财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2820万美元,比第四季度增加60万美元 [25] - 第一季度核心FFO为1500万美元或每股0.37美元,比第四季度减少40万美元 [26] - 第一季度AFFO为820万美元或每股0.20美元 [27] - 第一季度同店现金NOI增长3%,比2022年第一季度增加70万美元 [28] - 截至3月31日,总债务为7.08亿美元,净债务/EBITDA比率为6.5倍 [30] - 截至3月31日,未使用的信贷额度为1亿美元,现金和受限现金为5200万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店现金NOI增长主要来自Block 83、Block 23和Park Tower,由于入住率提高 [28] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估市场状况,谨慎和战略性地运营,以保持优质的核心阳光地带投资组合,增强流动性,并提供灵活性以抓住机遇 [22] - 公司宣布将季度股息从每股0.12美元降至0.10美元,以保留每年1600万美元的额外现金,用于战略投资、去杠杆化或股票回购 [21] - 公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] - 公司预计,随着时间的推移,城市中利用率的提高将转化为更高的租赁活动 [16] - 公司认为,在当前环境下,其强劲的财务状况将有助于提高入住率 [18] - 公司继续执行其业务计划,在投资组合中进行装修和准备出租的套房 [19] - 公司预计,190 Office Center的潜在处置将使其总债务减少约3900万美元,净债务/EBITDA比率略有改善 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司继续跟踪其运营和每股业绩的预期,并重申了所有指导,包括强劲的核心FFO每股预期和积极的同店现金NOI增长 [12] - Farrar指出,St. Petersburg的City Center物业是一个很好的案例研究,展示了与阳光地带位置相关的顺风 [15] - Farrar表示,公司预计,随着时间的推移,城市中利用率的提高将转化为更高的租赁活动 [16] - Farrar认为,在当前环境下,其强劲的财务状况将有助于提高入住率 [18] - Farrar表示,公司将继续评估市场状况,谨慎和战略性地运营,以保持优质的核心阳光地带投资组合,增强流动性,并提供灵活性以抓住机遇 [22] - 首席财务官Tony Maretic表示,第一季度净营业收入增加主要是由于Block 23和Block 83物业的入住率提高 [25] - Maretic指出,第一季度核心FFO下降主要是由于更高的利息成本和更高的G&A,抵消了净营业收入的增加 [26] - Maretic表示,第一季度AFFO受到继续投资于准备出租的套房和空置装修的重大影响 [27] - Maretic指出,第一季度同店现金NOI增长符合预期,主要来自Block 83、Block 23和Park Tower,由于入住率提高 [28] - Maretic表示,截至3月31日,总债务为7.08亿美元,净债务/EBITDA比率为6.5倍 [30] - Maretic指出,190 Office Center的潜在处置将使其总债务减少约3900万美元,净债务/EBITDA比率略有改善 [31] - Maretic表示,截至3月31日,未使用的信贷额度为1亿美元,现金和受限现金为5200万美元 [32] - Maretic指出,公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] 其他重要信息 - 公司宣布将季度股息从每股0.12美元降至0.10美元,以保留每年1600万美元的额外现金,用于战略投资、去杠杆化或股票回购 [21] - 公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 股票回购计划 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司将股票回购视为一种工具,但首要任务是建立额外的流动性,然后再考虑所有选择 [40] - Farrar表示,公司目前的市场是冻结的,不是处置资产的理想时机,因此将保持这些选择的开放,但将在市场条件改善时考虑 [42] 问题: 股息和应税收入 - 首席财务官Tony Maretic表示,2023年新股息水平略高于最低水平,并有一些加速折旧的灵活性,以在未来几年进一步降低该金额 [44] 问题: 特定物业的入住率下降 - 首席财务官Tony Maretic表示,第一季度入住率下降的主要驱动因素是5090 Phoenix和Denver Tech的两个大租户迁出 [49] - 首席执行官Jamie Farrar提供了未来四个季度的续租时间表,并指出190 Office Center的潜在迁出 [51] 问题: 新租赁趋势和TI谈判 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司看到较小的租户在续租方面更加一致,而较大的租户则在评估他们的选择,在许多情况下,寻求搬到更高质量的物业 [53] - Farrar指出,目前租赁最好的空间是最高质量的空间,因此TI成本一直在增加,公司正在其spec suite计划中考虑这一点 [55] 问题: spec suite计划的支出 - 首席财务官Tony Maretic表示,公司没有打算放慢spec suite计划的步伐,尽管第一季度的支出略高于预期,但仍预计到年底将达到1000万美元 [59] 问题: 优先股的潜在回购 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司有灵活性购买普通股和优先股,并正在考虑这一点 [62]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[42] 物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有25处物业，包含60座办公楼，净可出租面积约600万平方英尺[44] - 截至2023年3月31日，公司拥有25处房产，包含60座办公楼，可租赁净面积约600万平方英尺[51] 物业出租情况 - 截至2023年3月31日，公司物业的出租率约为84.9%[44] 外部环境影响 - 经济环境不稳定，通胀上升使美联储采取紧缩措施，利率上升，影响公司运营活动，如资本配置决策、资本成本和租户租赁[46] - 新冠疫情影响公司业务，2023年第一季度资产使用率低于疫情前，但逐年增加，租赁活动受影响，可能减少预期租金收入[47] 业务战略 - 公司专注于在阳光地带的增长市场拥有和收购办公物业，利用管理团队的市场知识和当地专业人员寻找收购机会[49] 净租金收入影响因素 - 净租金收入取决于维持现有租赁空间的入住率、租赁可用空间、维持或提高租金率以及收购符合投资标准的额外物业的能力[50] 财务收入指标变化 - 2023年第一季度租赁及其他收入为4600万美元，较2022年同期增加110万美元，增幅2%[55] 财务运营费用指标变化 - 2023年第一季度总运营费用为3680万美元，较2022年同期增加100万美元，增幅3%[56] - 2023年第一季度物业运营费用为1770万美元，较2022年同期增加120万美元，增幅7%[57] - 2023年第一季度一般及行政费用为380万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅9%[57] - 2023年第一季度折旧及摊销费用为1530万美元，较2022年同期减少50万美元，降幅3%[57] - 2023年第一季度利息费用为830万美元，较2022年同期增加220万美元，增幅37%[58] 现金相关指标 - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为5220万美元和4760万美元[59] - 截至2023年3月31日，三处房产的受限现金总额为690万美元[63] 现金流指标变化 - 2023年第一季度经营活动净现金流为1390万美元，较2022年同期减少80万美元[60] - 2023年第一季度投资活动净现金流为 -1240万美元，较2022年同期增加550万美元[60] 信贷与融资安排 - 公司无担保信贷安排的总授权借款从2.5亿美元增至3.75亿美元，截至2023年3月31日，未偿还金额约为1.957亿美元，另有420万美元信用证[63] - 公司ATM计划可发行出售最多1500万股普通股和100万股A类优先股，2023年第一季度未发行任何股份[63] 合同义务与负债情况 - 截至2023年3月31日，公司的合同义务和长期负债总计8.60042亿美元，其中2023年需支付8512.8万美元[65] 利率过渡情况 - 公司预计所有与自身相关的LIBOR设定在2023年6月30日后将停止发布，截至2023年3月31日，基于LIBOR的借款和5000万美元利率互换已过渡到SOFR[67] 债务利率结构 - 截至2023年3月31日，公司约6.564亿美元（92.2%）的债务为固定利率或有效固定利率，5570万美元（7.8%）为可变利率[68] - 6.564亿美元固定利率债务包括5000万美元定期贷款、2500万美元定期贷款和1.4亿美元无担保信贷安排，已应用利率互换[69] 利率变动对利息成本影响 - SOFR每上升1%，公司2023年3月31日未偿还债务的年利息成本将增加60万美元；每下降1%，年利息成本将减少60万美元[70] 流动性需求满足方式 - 公司短期流动性需求预计通过运营净现金和现有现金储备满足，长期流动性需求预计通过运营净现金、长期有担保和无担保债务以及发行权益和债务证券满足[63] 衍生金融工具使用目的 - 公司使用衍生金融工具管理或对冲借款利率风险，不用于交易或投机目的[67]

业绩总结 - 整个投资组合在疫情期间的租金收款率超过99%[9] - 自疫情开始以来，核心每股基金运营收益（Core FFO per share）增长52%[9] - 2022年第四季度的净收入（损失）为-1.22万美元，而2021年第四季度为24.69万美元[58] - 2022年第四季度的净运营收入（NOI）为27610万美元，较2021年第四季度的25143万美元有所增长[58] - 2022年第四季度的每股稀释净收入（损失）为-0.36美元，而2021年为0.51美元[58] - 2022年第四季度的运营资金（FFO）为14,437万美元，较2022年第三季度的15,539万美元下降约7.1%[59] - 2022年第四季度的核心运营资金（Core FFO）为15,429万美元，较2022年第三季度的16,531万美元下降约6.7%[59] - 2022年第四季度的调整后运营资金（AFFO）为4,965万美元，较2022年第三季度的7,662万美元下降约35.3%[59] - 2022年第四季度每股运营资金（FFO per share）为0.36美元，较2022年第三季度的0.37美元下降约2.7%[59] - 2022年公司预计2023年将恢复正增长的同店现金净运营收入（Same Store Cash NOI）[63] 用户数据 - 2022年同店现金净运营收入（Same Store Cash NOI）预计增长2%至4%[36] - 2023年12月31日的预计入住率为85%至87%[36] - 2022年总租赁面积为5,992,000平方英尺，整体入住率为86.2%[71] - 在凤凰城，Block 23的入住率为94.0%[71] - 在丹佛，Denver Tech的入住率为93.2%[71] - 在达拉斯，The Terraces的入住率为99.0%[71] - 在奥兰多，Florida Research Park的入住率为87.9%[71] - 在坦帕，Park Tower的入住率为88.7%[71] 市场扩张与并购 - 2022年共执行新租约和续租约约108,000平方英尺，总计777,000平方英尺[36] - 2021年收购的三处物业总价值为6.14亿美元，增强了投资组合的多样性[23] - 公司自2010年以来已完成超过30亿美元的房地产收购[69] 财务状况 - 2022年第四季度的总债务余额为6.938亿美元，平均利率为4.4%[58] - 截至2022年12月31日，公司的流动性为2800万美元，未偿还的信用额度为3.75亿美元[68] - 截至2022年12月31日，公司的加权平均利率为4.4%，加权平均债务到期时间为3.2年[68] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.4倍[83] 新产品与技术研发 - 2022年安装了1,368个太阳能电池板于Mission City，圣地亚哥[81] - 2022年ESG报告于2022年11月发布[81] 负面信息 - 2022年第四季度的市场价值为339009万美元，较2021年第四季度的869929万美元下降[58] - 2022年第四季度，普通股东归属的净亏损为14,274万美元，相较于2021年第四季度的净收入431,194万美元大幅下降[59] - 2022年第四季度的FFO支付比率为56%，较2022年第三季度的54%有所上升[59]

财务数据和关键指标变化 - 2022年公司实现历史最高年度核心每股运营资金（FFO），达1.57美元/股，较上一年增长15% [8] - 2022年公司完成5000万美元的股票回购计划，平均价格为12.48美元/股，对每股收益和每股净资产均有增值作用 [9] - 2022年出售达拉斯的Lake Vista Pointe物业，获得2200万美元收益 [9] - 2022年第四季度净营业收入（NOI）为2760万美元，较第三季度减少50万美元 [22] - 2022年第四季度核心FFO为1540万美元，即0.38美元/股，较第三季度减少110万美元 [23] - 2022年第四季度调整后运营资金（AFFO）为500万美元，即0.12美元/股 [23] - 2022年第四季度对190 Office Center和Cascade Station两处物业进行1340万美元的非现金减值处理 [24] - 截至2022年12月31日，公司总债务为6900万美元，净债务（含受限现金）与EBITDA之比为6.4倍 [26] - 截至2022年12月31日，公司信贷额度未使用额度超9500万美元，现金及受限现金为4400万美元 [27] - 公司预计2023年核心FFO为1.38 - 1.43美元/股，中点较2022年下降0.16美元/股 [29] - 公司预计2023年物业处置额在2500 - 7500万美元之间，无收购计划 [30] - 公司预计2023年同店现金NOI增长2% - 4% [30] - 公司预计2023年AFFO可能受最高1000万美元的影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司完成约80万平方英尺的新租约和续租约，其中第四季度完成10.8万平方英尺 [10] - 2022年公司的样板间项目签署9.3万平方英尺新租约，完成空置条件处理的空间签署8.2万平方英尺新租约 [11] - 截至2022年底，公司有1.8万平方英尺样板间库存，2023年计划建设或在建超15万平方英尺样板间 [15] - 2023年公司已在皮马中心租赁约1.7万平方英尺空间 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度同店现金NOI变化为 - 1.2%，较2021年第四季度减少20万美元 [26] - 投资销售市场缓慢，优质资产交易少，如Highwoods在12月中旬收购达拉斯麦金尼物业，现金资本化率为5.5%，每平方英尺超700美元 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过完成选择性翻新和建设可租赁样板间来增加物业层面的净营业收入 [15] - 公司计划选择性剥离约90万平方英尺的非核心资产，2023年预计处置额在2500 - 7500万美元之间 [17] - 行业面临利率快速上升、资本市场波动和写字楼行业逆风等挑战 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前股价被低估，未反映公司内在价值 [18] - 公司认为已在优质阳光地带物业市场占据有利地位，积极举措将有助于释放价值，缩小股价差距 [21] - 公司对当前股息水平感到满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 其他重要信息 - 公司宣布董事会人事变动，John Sweet成为董事会主席，Michael Mazan被任命为董事会成员，Will Flatt卸任 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年AFFO受1000万美元影响是与2022年相比还是总体情况 - 这是2023年的总计影响，较2022年有显著增加 [33] 问题2: 2023年在AFFO项目上的支出预计是多少 - 支出很大程度取决于租赁活动，资本支出与过去几个季度相当或略高，租户改善和租赁佣金取决于租赁情况 [34] 问题3: 2023年全年的入住率会如何波动 - 入住率将在85% - 87%的区间内波动，不会有大幅波动，预计的迁出和新租面积会相互抵消 [40] 问题4: 2023年2% - 4%的同店NOI增长主要由入住率还是续租租金驱动 - 增长是两者的混合，很大一部分来自2021年12月收购的三个物业，随着免租期结束，这些物业将推动增长 [36] 问题5: 董事会如何看待当前普通股股息 - 公司对当前股息水平满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 问题6: 2023年资本支出预算和预期在各项目上的分配情况 - 皮马中心的支出符合预期，圣坦项目因重新定位不会对AFFO产生影响，支出可能更高，公司还会在其他物业增加设施，样板间项目也会有支出 [45] 问题7: 是否将待处置资产推向市场，市场需求如何 - 尚未将资产推向市场，投资销售市场缓慢，交易少 [49] 问题8: 第三、四季度到期债务的再融资情况如何 - 已与区域银行进行初步续约讨论，并开始寻找其他潜在贷款人，预计再融资利率在6%左右，因物业入住率和租约情况良好，再融资预计无问题 [50]

业绩总结 - 公司在2022年第四季度净亏损为12,238千美元，相较于2021年第四季度的净收入24,691千美元[76] - 2022年第四季度的净营业收入（NOI）为27,610千美元，较2021年第四季度的25,143千美元有所增长[76] - 2022年第四季度的EBITDA为24,952千美元，较2021年第四季度的23,722千美元有所增加[76] - 2022年第四季度核心资金流（Core FFO）每股为0.38美元，较2021年第四季度的0.36美元有所上升[76] - 2022年第四季度的在位出租率为86.2%，较2021年第四季度的84.9%有所提升[76] - 公司的总租金收入自2014年首次公开募股以来增长了60%[38] 用户数据 - 整个投资组合在疫情期间的租金收缴率超过99%[10] - 目前投资组合的在租率为86.2%[7] - 2022年第四季度每股净亏损为0.36美元，2021年第四季度每股收益为9.76美元[76] 未来展望 - 2023年净运营收入预计在1.09亿至1.11亿美元之间[43] - 2023年核心每股FFO预计在1.38至1.43美元之间[43] - 2023年12月31日的入住率预计在85%至87%之间[43] - 同店现金净运营收入预计增长2%至4%[43] 新产品和新技术研发 - 公司计划在2023年建设超过150,000平方英尺的额外规格套件[39] 市场扩张和并购 - 2021年12月，公司在拉雷、凤凰城和达拉斯收购了三处物业，交易总额为6.14亿美元，增强了投资组合的多样性[14] - 自2010年以来，公司已完成超过30亿美元的房地产收购[73] 负面信息 - 2022年第四季度的市场价值为339,009千美元，较2021年第四季度的869,929千美元下降[76] - 2022年第四季度的总企业价值（包括净债务）为1,094,576千美元，较2021年第四季度的1,593,147千美元下降[76] - 2022年第四季度的净债务为643,567千美元，较2021年第四季度的611,218千美元有所增加[76] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年公司通过十次处置获得超过5.7亿美元的收益[27] - 2021年出售生命科学投资组合时获得了4.29亿美元的收益[20] - 截至2022年12月31日，净债务与年化调整后EBITDA比率为6.4倍[48] - 2022年加权平均利率为4.4%[62] - 2022年公司拥有1600万美元的限制现金[71] - 2023年无重大债务到期[48]

公司固有风险 - 公司存在与房地产投资和房地产行业相关的固有风险，可能对财务表现和房产价值产生不利影响[19] - 公司可能无法及时或以有吸引力的条件续租到即将到期的租约或重新出租空置空间[19] - 公司依赖关键人员，关键人员的流失可能对业务产生重大不利影响[19] 资金需求和债务风险 - 公司可能无法为未来租户或其他资本改善或支付租赁佣金而获得资金[20] - 公司可能需要提供租金或其他让步以及大量资本支出来改善我们的房产，以保留和吸引租户[20] - 公司有大量未偿还的债务，可能影响我们向股东支付分配的能力，可能使我们面临利率波动风险，并可能使我们面临债务义务违约风险[20] 政府监管和法律诉讼风险 - 公司可能无法收集到租户应付的租金余额[21] - 公司可能面临与环境事务相关的政府监管和私人诉讼的重大成本[21] 收购和经营风险 - 公司可能无法完成收购，即使完成了收购，也可能无法成功运营已收购的房产[21] - 公司可能无法维持其REIT资格，这将对我们产生重大不利税务后果，并对我们的业务和股票价值产生不利影响[22] 市场和经济风险 - 公司的房地产组合主要包括办公楼，如果办公空间需求下降，可能对公司的财务状况和运营结果产生重大不利影响[33] - COVID-19大流行对美国和全球经济造成严重破坏，可能对公司的财务状况、运营结果、现金流、流动性和表现以及租户的财务状况产生重大不利影响[35] 其他风险 - 公司可能无法获得未来租户或其他资本改善的资金，这可能限制公司吸引或替换租户的能力，并对公司向股东支付现金分配的能力产生不利影响[38] - 公司可能会受到俄罗斯入侵乌克兰对全球经济的不确定影响，可能会对业务和运营产生负面影响[47] - 美国联邦政府未能有效管理财政事务或提高或进一步暂停债务上限，以及联邦债务金额的变化，可能会对经济环境产生负面影响，并对我们的运营结果产生不利影响[48] - 美国经济中的通货膨胀和全球经济价格波动可能会对我们的租户和运营结果产生负面影响[53] - 公司可能面临与政府租户相关的额外风险和成本，可能对公司的财务状况、运营结果、现金流或普通股或优先股的市场价格产生负面影响[67] - 公司的财产可能含有石棉或产生有害霉菌，可能导致对不良健康影响和清除问题的责任，从而可能对受影响的财产价值和公司向股东分配现金的能力产生不利影响[59] - 公司可能无法收回租户破产的租金余额，这可能会对公司的现金流和可分配给股东的现金金额产生不利影响[65] 公司治理和财务控制 - 公司董事会可以在未经股东批准的情况下修改投资和融资指南，可能增加我们违约债务或损害财务状况[98] - 我们的董事会可以随时更改投资和融资指南，可能导致更大的信用风险和利率风险[99] 公司运营和财务状况 - 公司拥有25个办公大楼，总面积约为600万平方英尺[109] - 公司在2022年12月31日的财报显示，公司拥有25个物业，包括60栋办公楼，总面积约为600万平方英尺，物业出租率约为86.2%[124] - 公司于2013年11月26日成立，并于2014年4月21日完成首次公开募股(IPO)[121] - 公司在2022年第一季度，Lake Vista Pointe物业的唯一租户行使了购买建筑的租赁选择，并与租户签订了购买和销售协议[122] - 公司主要关注在太阳带增长市场拥有和收购办公物业，利用管理团队的市场专业知识和关系，寻找能够提供稳定现金流和长期价值增值的收购机会[130] - 公司的租赁收入主要取决于维持当前租赁空间的占用率以及租赁当前可用空间和租赁终止后可用空间的能力，以及维持或提高物业租金率的能力[131] - 公司的运营费用主要包括公用事业、物业和不动产税、保险和场地维护成本，COVID-19大流行并未对公司2022年度的运营费用造成实质性变化[133] - 公司租赁收入按照租赁期间的直线法确认，从而影响公司未来期间的租赁收入[140] - 公司对长期使用的资产定期进行可能的减值检查，并在考虑到减值时将其减记至公允价值[143] - 公司于2022年12月31日的现金、现金等价物和受限现金分别为44.3百万美元和42.3百万美元[154] - 公司于2022年12月31日拥有约28.2百万美元的现金和现金等价物以及16.1百万美元的受限现金[156] - 公司于2022年12月31日在未担保信贷设施下有约200.5百万美元的未偿还债务和一份价值4.2百万美元的信用证以满足抵押贷款机构的托管要求[158]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入为2810万美元，较第二季度减少60万美元，主要因第二季度出售了Lake Vista Pointe，虽运营费用因通胀增加，但回收款大多抵消了影响 [27] - 核心FFO为1650万美元，即每股0.39美元，较第二季度减少110万美元，主要由于出售Lake Vista Pointe导致净营业收入降低以及浮动利率信贷安排的利率上升 [28] - 第三季度AFFO为770万美元，即每股0.18美元，影响AFFO的最大单项是与佛罗里达研究园一处2.1万平方英尺新租户相关的90万美元租户改善费用，其租约将于第四季度开始 [29] - 第三季度同店现金NOI变化为 - 4.3%，即较2021年第三季度减少80万美元，受同比入住率降低和新租约免租期影响 [31] - 截至9月30日，总债务为6.76亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为6.3倍，2022年无债务到期，2023年秋季有两笔小额到期，债务主要为固定利率 [33] - 截至9月30日，信贷安排有1.15亿美元未提取额度，季度末现金及受限现金为4200万美元，还有可融资的无抵押财产作为额外流动性来源 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年以来，已出租19套样板间，总面积7.1万平方英尺，还出租了五处总面积8.2万平方英尺的经过大幅空间改造的场地，样板间剩余库存为1.5万平方英尺，计划在2022年剩余时间和2023年建设约15万平方英尺 [20] - 第三季度，样板间和空置空间改造总投资为120万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，九个市场的净吸纳量为负390万平方英尺，各城市空置率持续上升，预计转租和缩编情况仍将对整体入住率造成压力 [8] - 尽管整体表面租金持续上涨，但由于租户成本增加和签订的租约期限缩短，净有效租金呈下降趋势 [9] - 8月下旬至9月下旬，全国办公室利用率上升5.3%，公司内部跟踪显示类似增长，目前公司物业的工作站利用率处于50%多的中间水平，估计相当于疫情前的约三分之二 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将以保守和耐心的方式运营，开发战略机会以创造长期价值，其战略有助于在办公REIT领域实现领先的总回报和盈利增长 [6][7] - 公司将继续推进认为影响最大的物业改善和样板间项目，探索在特定物业进行潜在重建，以创造额外价值 [17][23] - 公司认识到一小部分资产价值位于配套设施较少的建筑中，将评估这些物业的最佳发展路径，包括维持当前市场地位、通过资本改善提升价值或在市场条件改善时进行选择性处置 [16] - 公司在阳光地带市场有投资优势，其基础设施、知识和人脉为其带来竞争优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临租赁指标普遍承压、逐渐回归办公室、阳光地带市场表现出色以及对高配套办公空间需求增加等趋势，公司大部分资产定位良好，但也有部分资产面临挑战 [8][12][15] - 公司认为当前应谨慎行事并进行战略布局，将密切关注市场状况，积极将团队和部分资本投资于有影响力的项目 [25] - 基于目前的业绩和对第四季度的预期，公司重申了此前的2022年指引 [34] 其他重要信息 - 公司完成了5000万美元的股票回购计划，平均回购价格相当于以约8%的资本化率和每平方英尺218美元的价格购买自己的投资组合，认为这具有长期价值且相对于内部净资产估值有大幅折扣，目前暂无额外回购计划 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来四个季度租约到期情况及净空间流量如何 - 未来从第四季度开始将有18.8万平方英尺的新租约开始入住，但也有一些已知的租户迁出情况，包括12月31日5090物业的4.9万平方英尺租户、2023年第一季度丹佛的3万平方英尺租户和190中心的4.4万平方英尺租户、第二季度190中心一家医疗公司13万平方英尺的缩编以及第三季度帕帕戈物业的3.4万平方英尺租户迁出，总体入住率略有下降 [36][37][38] 问题2: 未来几个季度的现金需求如何 - 公司致力于样板间项目，目前样板间剩余库存1.5万平方英尺，有5.5万平方英尺正在建设，2023年计划再建设多达10万平方英尺，若成功出租这17万平方英尺样板间，可能带来额外400万美元的NOI，会继续投资样板间项目 [39][40] 问题3: 建设样板间每平方英尺的大致成本是多少 - 成本因物业而异，通常在每平方英尺50 - 60美元之间，某些添加家具的物业可能高达每平方英尺80美元 [41] 问题4: 公司对回购优先股的看法如何 - 优先股是一种混合工具，有固定承诺也是永久性优先股，目前不是公司关注重点，且其交易不活跃，小的交易就会影响价格 [43] 问题5: 2023年入住率和利润率是否会继续恶化 - 预计到明年年中入住率将下降，这也是公司致力于样板间项目的部分原因，希望其能成为明年下半年入住率上升的催化剂 [46][47] 问题6: 目前对股息及股息安全性的看法如何 - 公司会从长期角度平衡股息政策和投资组合再投资，今年以来股息支付情况接近覆盖，目前对此感到安心，但会持续关注利率变动对现金流的影响 [48][49] 问题7: 样板间项目通常在哪些地方建设 - 公司优先考虑最具配套设施的物业，这些物业是最容易出租的资产，项目分布在多个市场和不同建筑中 [52][53] 问题8: 已建成和计划建设的样板间面积分别是多少，目前的租赁意向如何 - 目前有1.5万平方英尺的样板间库存，5.5万平方英尺正在建设，2023年计划建设超过10万平方英尺，建设过程中这些样板间是最受欢迎的空间，有一定的租赁讨论 [54][55] 问题9: 不符合高配套优质建筑标准的物业有多少，如何解决这些物业的问题及时间线 - 这类物业约占公司资产的15%，公司股权在这些资产中的投资占比低于5%，解决这些物业问题的时间线多为中期，可能在投资销售市场改善时出售并重新配置资金，也可能投入一些资本进行提升，然后进行租赁或变现 [57][58][60] 问题10: 这些有债务的物业是否会交还给债务人 - 在最坏情况下这是一种选择，但公司并不希望这样做 [62] 问题11: 第四季度和2023年的租约终止确认预期如何，租赁终止收入情况怎样 - 第四季度只有5090物业的4.9万平方英尺租户将于12月31日迁出，2023年2月丹佛科技中心有3万平方英尺租户、3月底190中心有4.4万平方英尺租户、6月底190中心一家医疗公司缩编13万平方英尺、7月底帕帕戈科技物业有3.4万平方英尺租户迁出；第三季度记录的租赁终止收入中，一半来自丰田（8月底已迁出，本季度为最后记录该收入季度），第二大项约25万美元来自190中心4.4万平方英尺租户（3月底迁出），租赁终止收入将减少约一半并在明年年初基本消失 [64][65][67] 问题12: 第三季度租约保留率降至约20%，是异常情况还是行业趋势 - 认为租约保留率会低于历史水平，但本季度不具代表性，有两个大型租户早在一年多前就已知会迁出，剔除这两个因素后保留率接近70% [68][69] 问题13: 租户是否已确定长期空间需求 - 认为租户仍处于探索过程中，公司听到的企业策略各不相同，目前仍有很多探索工作在进行 [71] 问题14: 将办公楼转换为多户住宅是在资产负债表内进行还是出售给转换器 - 公司认为现有建筑可转换为多户住宅的情况较少，更多机会在于有多余土地或可拆除部分建筑释放土地用于多户住宅建设的区域，也有在部分物业建设公寓塔楼的潜力，但存在停车等挑战，这些项目短期内不会实施，中期或长期有潜力，可能会通过合资等方式变现 [72][73][74] 问题15: 收购索伦托梅萨资产前后的投资组合资本化率自年初以来有何变化 - 最佳位置、最高质量的资产资本化率高于之前，核心增值类资产的资本化率大幅提高，收购索伦托梅萨资产后的投资组合资本化率可能提高100 - 150个基点，其余投资组合更高 [76] 问题16: AFFO可持续覆盖股息的时间框架是多久 - 考虑到利率上升和入住率下降等因素，预计2024年及以后公司才能恢复股息覆盖，在此之前会像过去三个季度一样出现缺口 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入为2870万美元，比第一季度高30万美元，主要因2021年第四季度收购的处于第一代租赁期的物业随着租户入住而增加收入 [17] - 核心调整后资金流（AFFO）为1760万美元，即每股0.40美元，与第一季度持平，净营业收入的增加被信贷安排略高的利息成本抵消 [18] - 第二季度AFFO为800万美元，即每股0.18美元，影响AFFO的最大单项是与塔楼物业新73000平方英尺租户相关的100万美元租户改善费用 [18] - 第二季度同店现金净营业收入（NOI）变化为负7.1%，即比2021年第二季度低150万美元，受同比入住率下降和新租约免租期影响 [20] - 截至6月30日，总债务为6.54亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为健康的5.8倍，2022年无债务到期，2023年秋季有两笔小额到期，债务主要为固定利率 [21] - 对全年核心每股运营资金（FFO）指导中点略有下调，原因包括预计浮动利率信贷安排剩余时间利率上升、降低2022年新租赁收入预期，股票回购计划产生的正向增值部分抵消了指导下调的影响 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度共执行25.4万平方英尺租约，包括12.6万平方英尺新租约和12.8万平方英尺续约租约；2022年年初至今已租赁17个样板间，总面积6.4万平方英尺，还租赁了3个总面积3.8万平方英尺的经过大幅空间改造的空间 [7][9] - 样板间项目自2019年以来已建成超过20万平方英尺库存，迄今已租赁约84%，典型租赁期约6个月，目前样板间剩余库存为3.3万平方英尺，计划在2022年剩余时间内开始建设超过10万平方英尺样板间和另外15万平方英尺改造空间 [8] - 物业销售业务方面，第二季度完成达拉斯Lake Vista Point的出售，售价4400万美元，产生2200万美元销售收益，成交现金资本化率为6.1% [12] - 股票回购业务方面，第二季度及季度结束后完成3000万美元股票回购，董事会目前授权的5000万美元回购额度还剩2000万美元，平均回购价格为每股13.11美元 [13][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要位于阳光地带的市场，如凤凰城、罗利、坦帕、达拉斯和奥兰多，这些市场具有较低的经营成本、较高的生活质量和不断增长的人才库，受益于劳动力迁移和企业搬迁，预计租金和需求将长期增长 [6] - JLL报告显示丹佛都会区及其五个主要子市场当前建筑和重置成本估计范围为每平方英尺490 - 835美元，平均为650美元，公司认为这一范围也反映了其各市场的重置成本 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为办公领域最成功的公司是专注于增长市场、拥有符合当前租户需求的优质资产的公司，公司主要位于阳光地带的市场，投资于优质、配套设施完善的资产，与租户需求一致 [5][6][7] - 推进和执行提升部分物业的计划，继续在全国范围内建设样板间以提高租赁吸引力和加快入住时间，计划在2022年剩余时间内进行相关投资 [7][8] - 持续评估资产组合，通过对资产进行资本投入以推动租赁并为投资者创造价值，未来几年部分资产可能作为处置候选对象 [28] - 鉴于公司股价与内在价值的脱节，实施股票回购计划，认为以当前深度折扣水平回购股票将随着时间推移对每股收益和净资产价值产生显著增值作用 [13][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所处的阳光地带市场具有长期增长潜力，租金和需求有望上升，租户对优质、配套设施完善的办公空间需求持续存在 [6][7] - 尽管第二季度租赁总体健康，但预计未来12个月有几个较大租户搬离或缩租，将降低入住率，需要填补部分空间，但公司对填补这些空间有信心 [10] - 同店现金NOI结果预计在今年剩余季度将随着免租期结束而改善 [20] - 虽然租赁签约速度比最初预期慢，部分租赁收入预计将推迟到2023年，但公司认为随着时间推移，办公利用率将继续提高，租户秋季返回办公室的意愿良好 [36] 其他重要信息 - 公司网站为cioreit.com，可查看第二季度收益新闻稿和补充信息包，其中包括非GAAP指标与最直接可比GAAP财务指标的调节 [2] - 公司在2014年IPO以来在办公领域实现了第二高的总股东回报率，仅次于Alexandria real estate [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来12个月预计的较大租户搬离情况是否主要是之前已宣布的租户 - 未来四个季度约有85万平方英尺租约到期，其中有五个大于3万平方英尺的已知搬离租户，包括之前已讨论过的丰田等租户，以及新提到的达拉斯190办公物业的医疗保健公司等；同时，已签署29.2万平方英尺新租约将在未来一年入住，有助于抵消已知搬离情况 [25] 问题2: 第二季度的终止费与什么相关，新的指导范围是否包含比之前更大的终止费 - 终止费收入中最大单项仍与丰田租约有关，年初预计为280万美元，本季度指导变更增加的60万美元与190办公物业4.4万平方英尺租户行使终止选择权有关，该租户预计2023年3月搬离 [26] 问题3: 如何看待股票回购计划的未来活动，是否取决于出售资产以继续为回购提供资金 - 董事会授权的回购额度还剩2000万美元，公司认为股价相对于房地产价值有较大折扣，将继续评估，目前回购资金主要来自Lake Vista出售所得，未来将根据市场情况和股价重新评估并汇报结果 [27] 问题4: 公司是否仍在考虑出售其他资产 - 公司一直在评估资产组合以创造价值，目前没有立即出售的计划，认为当前不是变现部分资产的好时机，将通过对资产进行资本投入来推动租赁并创造价值，未来几年部分资产可能作为处置候选对象 [28] 问题5: 样板间业务每平方英尺的建设成本是多少 - 平均每平方英尺建设成本在40 - 60美元之间，具体取决于空间状况，前期成本虽高，但长期来看回填成本较低 [30] 问题6: 除样板间外的其他类型建筑改善每平方英尺的花费是多少 - 以190中心为例，花费210万美元，每平方英尺7美元，预计其他情况平均在此范围左右，可能会有上下波动，目前正在确定具体计划和进行投标及价值工程分析 [31] 问题7: 25.4万平方英尺租约的收入何时开始产生 - 收入将在接下来几个季度大致平均分布产生 [33] 问题8: 之前季度签约的租约在未来几个季度是否有异常的收入增长情况 - 罗利的新收购物业预计到第四季度入住率将升至80%以上，这将是收入增长的一个重要因素 [34] 问题9: 下半年租赁假设的变化是否有特定市场比预期慢，还是更广泛的情况 - 租赁签约速度比预期慢是更广泛的情况，办公利用率在夏季处于40%多，预计会继续上升，租户秋季返回办公室的意愿良好，但租赁签约推迟到明年年初 [36] 问题10: 租赁推迟到2023年是因为租户需要更多免租期，还是他们准备入住的时间问题 - 指标变化不大，建筑成本上升导致租户改善费用曾上升，近期有所平稳，免租期仍略高于历史水平，主要是租赁谈判和装修时间导致租赁推迟到明年 [37]

业绩总结 - 公司在2022年第二季度净收入为3,063千美元，较2021年第二季度的1,852千美元增长[56] - 2022年第二季度的净运营收入（NOI）为28,662千美元，较2021年第二季度的25,785千美元增长[56] - 2022年第二季度核心每股FFO为0.40美元，均为公司历史最高水平[45] 用户数据 - 公司的年化每平方英尺租金为30.92美元，较2014年首次公开募股时增长56%[19] - 自疫情开始以来，核心每股基金运营收益（Core FFO）增长了60%[6] - 公司的前五大市场（凤凰城、罗利、达拉斯、坦帕、丹佛）在过去五年内的租金增长率为26%[5] 未来展望 - 公司的物业在高增长的阳光带市场中占据优势，预计未来将继续受益于人口迁移和企业搬迁[5] - 2022年更新的核心每股FFO指导中位数比2021年实际核心每股FFO高出14%[46] - 2022年净运营收入预计在1.13亿至1.15亿美元之间[46] 新产品和新技术研发 - 2022年，完成了33,000平方英尺的规范套房建设，另有超过100,000平方英尺正在建设中[21] 市场扩张和并购 - 2022年第二季度完成了约254,000平方英尺的新租约和续租[45] 负面信息 - 2022年同店现金净运营收入变化预计在-6.0%至-4.0%之间[46] - 2022年第二季度的在位出租率为86.9%，较2021年第二季度的89.7%有所下降[56] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2022年6月30日，CIO已回购2,302,694股普通股，平均回购价格为每股13.11美元，总成本约为3020万美元[42] - 截至2022年6月30日，CIO的流动性包括2600万美元现金和现金等价物，以及4300万美元的受限现金[48] - 2022年第二季度的总企业价值（包括净债务）为1,266,698千美元，较2021年第二季度的1,234,360千美元增长[56]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立为马里兰州公司，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[81] 物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有25处物业，包含60座办公楼，净可出租面积约600万平方英尺[82][94] - 截至2022年6月30日，公司物业的出租率约为86.9%[82] - 公司物业分布在达拉斯、丹佛等城市的大都市区[94] - 截至2022年6月30日，公司物业总可租赁面积（NRA）为5498千平方英尺，整体出租率88.6%，年化基础租金每平方英尺27.54美元，年化毛租金每平方英尺30.49美元，年化租金总计133945千美元；2022年6月30日加权平均数据为NRA 5993千平方英尺，出租率86.9%，年化基础租金每平方英尺28.16美元，年化毛租金每平方英尺30.92美元，年化租金总计146472千美元[95] 物业租赁形式 - 公司多数物业租赁采用全服务毛租或净租形式，Canyon Park等物业租户为净租，AmberGlen等部分租户为净租，其余多为全服务毛租[84] 新冠疫情影响 - 2020年第一季度，新冠疫情爆发，对公司租户支付租金能力产生负面影响，2022年第二季度资产使用率远低于疫情前[85][86] - 新冠疫情影响租赁活动，新租赁放缓，现有租户长期空间需求不确定，可能减少预期租金收入[88] - 公司认为自新冠疫情初始以来，经济状况、租赁活动和收购前景已大幅改善[90] 公司业务策略 - 公司专注于在阳光地带增长市场拥有和收购办公物业，利用管理团队市场知识和当地专业人员寻找收购机会[91] 物业收入影响因素 - 公司物业净租金收入取决于维持现有租赁空间入住率、出租可用空间、维持或提高租金率以及收购符合投资标准的物业的能力[92] 运营费用构成 - 公司运营费用主要包括公用事业、物业和从价税、保险和场地维护成本，全服务毛租赁物业中超出租户基年的费用通常转嫁给租户，净租赁物业中费用通常由租户全额支付[97] 市场不确定性影响 - 公司运营所在市场的经济或其他条件变化，包括州预算短缺、就业率、自然灾害等，以及COVID - 19大流行对办公空间短期和长期需求的影响均不确定，可能影响公司整体业绩[98] 三个月财务数据对比（与2021年同期） - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月租赁及其他收入增加550万美元，增幅14%，达到4550万美元，其中Block 23、The Terraces和Bloc 83收购分别贡献250万、270万和390万美元增长，Sorrento Mesa处置使收入减少310万美元，Park Tower收入减少60万美元[100] - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月总运营费用增加400万美元，增幅12%，达到3620万美元，其中Block 23、The Terraces和Bloc 83收购分别贡献160万、180万和250万美元增长，Sorrento Mesa处置使费用减少180万美元[101] - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月物业运营费用增加260万美元，增幅19%，达到1680万美元，其中Block 23、The Terraces和Bloc 83收购分别贡献70万、90万和70万美元增长，Ingenuity Drive物业转换增加20万美元，Sorrento Mesa处置使费用减少60万美元，其余物业费用共增加70万美元[102] - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月一般及行政费用增加50万美元，增幅18%，达到360万美元，主要因股票薪酬费用和专业费用增加[104] - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月折旧和摊销增加70万美元，增幅5%，达到1570万美元，其中Block 23、The Terraces和Bloc 83收购分别贡献90万、90万和170万美元增长，Sorrento Mesa和Lake Vista Pointe处置分别使费用减少120万和20万美元，Pima Center折旧和摊销减少50万美元[105] - 与2021年同期三个月相比，2022年截至6月30日的三个月利息费用增加40万美元，增幅6%，达到630万美元，主要因浮动利率债务提款额和利率增加[106] 六个月财务数据对比（与2021年同期） - 与2021年同期六个月相比，2022年截至6月30日的六个月租赁及其他收入增加1080万美元，增幅14%，达到9030万美元，其中Block 23、The Terraces和Bloc 83收购分别贡献500万、530万和740万美元增长，SanTan物业终止费收入增加60万美元，Cherry Creek和Sorrento Mesa处置分别使收入减少80万和580万美元，Park Tower收入减少100万美元[107] - 2022年上半年总运营费用为7190万美元，较2021年同期的6350万美元增加840万美元，增幅13%[108] - 2022年上半年物业运营费用为3330万美元，较2021年同期的2830万美元增加500万美元，增幅18%[110] - 2022年上半年一般及行政费用为710万美元，较2021年同期的590万美元增加120万美元，增幅20%[111] - 2022年上半年折旧及摊销费用为3150万美元，较2021年同期的2940万美元增加210万美元，增幅7%[112] - 2022年上半年利息费用为1230万美元，较2021年同期的1250万美元减少20万美元，降幅1%[113] - 2022年上半年出售房地产净收益为2170万美元，2021年同期为4740万美元[114] 现金相关数据 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，现金、现金等价物和受限现金分别为6940万美元和3630万美元[115] - 2022年上半年经营活动产生的净现金为7500万美元，较2021年同期的3570万美元增加3930万美元[116] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为2120万美元，较2021年同期提供的3740万美元增加5860万美元[117] 债务结构及利率风险 - 截至2022年6月30日，公司约67.8%（4.466亿美元）的债务为固定利率，32.2%（2.12亿美元）为可变利率；考虑利率互换后，约75.4%为固定利率债务，24.6%为可变利率债务[131] - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口是LIBOR[131] - 金融行为监管局计划在2023年6月30日停止强制银行提交LIBOR计算利率[131] - 替代参考利率委员会提议有担保隔夜融资利率作为LIBOR的替代利率[131] - 截至2022年6月30日，约4.466亿美元（67.8%）的债务为固定利率，约2.12亿美元（32.2%）为可变利率[131] - 2.12亿美元可变利率债务中，5000万美元与定期贷款有关，已应用利率互换[131] - 利率互换将30天LIBOR利率有效固定在约1.27%直至定期贷款到期[131] - 考虑利率互换后，截至2022年6月30日，约75.4%的债务为固定利率债务，24.6%为可变利率债务[131] - LIBOR提高1%，公司2022年6月30日未偿还债务的年利息成本将增加160万美元[131] - LIBOR降低1%，公司2022年6月30日未偿还债务的年利息成本将减少160万美元[131] - 利率风险金额是公司管理层基于资本结构的估计，未考虑整体经济活动变化的影响[132]