星巴克 - 星巴克目前支付的股息率为2.5%，远高于标普500指数的1.4%股息率[3] - 星巴克自13年前开始支付股息以来，其股息以每年20%的复合增长率增长，最近一次在去年9月增加了7.5%[4] - 星巴克计划通过加速增长和提高盈利能力，实现10%以上的年收入增长和15%以上的年盈利增长，从而继续以稳健的速度增加股息[5] 蒙德里兹 - 蒙德里兹提供2.4%的股息率，过去五年实现了两位数的年度股息增长，包括2023年的10%增长[6] - 蒙德里兹预计今年有机净收入将增长3%至5%，调整后每股增长率为高个位数，同时预计将继续产生强劲的自由现金流（35亿美元），其中大部分可能会通过股息和回购返还给股东[7] - 蒙德里兹希望通过收购加速其已经稳健的有机增长率，自2018年以来已完成了九笔交易，增加了30亿美元的年收入[8] 四角地产信托 - 四角地产信托提供非常吸引人的5.7%股息率，主要通过其餐厅物业组合产生的租金收入支持该股息[9] - 四角地产信托的不断扩大的投资组合已经增加了其收入，使得信托可以稳步增加其股息，自2015年达登公司将其房地产剥离形成信托以来，其股息已增加了40%以上[11]

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度AFFO为每股0.43美元,同比增长4.9% [9] - 公司2023年全年收购金额达3.33亿美元,较2022年全年增长16%,创历史新高 [10] - 公司2023年第四季度收到99.8%的租金,第四季度末物业出租率为99.8% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 餐饮行业整体第四季度同比增长约4%,其中休闲餐饮板块略有下降,但达尔登旗下橄榄园和龙角星餐厅同店销售分别增长4.1%和4.9%,智利餐厅同店销售增长5% [14] - 公司第四季度EBITDAR对租金比率为4.9倍,仍处于行业较高水平 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司2023年收购主要分布在餐饮(39%)、医疗零售(36%)和汽车服务(23%)等领域 [26] - 公司第四季度收购物业平均租期为12年,较2022年的8年有所延长 [24] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资本配置策略,不会为了增加规模而盲目扩张,而是专注于提高每股收益和内在价值 [18][19] - 公司将根据资本市场环境适时调整收购节奏,在认为有利可图时会加大收购力度 [20] - 公司通过选择性出售资产来优化资产组合,提高整体质量 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前资本市场环境使公司难以以有利的条件部署资本,公司将保持谨慎的资本配置策略 [17][20] - 公司认为2024年的收购机会和定价将更加有利,但买卖双方的价格差距仍存在 [26][27] - 公司有信心在当前环境下成功经营,并将在认为有利可图时加大收购力度 [20] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 公司现在认为什么样的交易是不错的交易,是否只看收益率或者租期等因素 [41][42] **Bill Lenehan 回答** 公司更看重排除不符合要求的交易,会重点关注真正的三重租赁、较长租期和优质租户,同时要求收益率在7%以上 [42][43][45] 问题2 **Connor Siversky 提问** 公司2023年交易成本较高的原因是什么,是否与定价差距有关 [47][48] **Bill Lenehan 回答** 公司在LOI阶段会产生一些法律和专业服务费用,但为了避免做出长期不利决策,公司宁愿放弃这些费用也不会勉强完成交易 [48][49] 问题3 **Unidentified Analyst 提问** 公司2024年收购管线和投资组合结构的预期 [57][58][59][60] **Bill Lenehan 回答** 公司管线中有不少潜在机会,但受制于当前的资本市场环境,公司将根据资金情况适时调整收购节奏,预计各领域占比将保持相对稳定 [59][60]

Four Corners Property Trust (FCPT) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.43 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.42 per share. This compares to FFO of $0.41 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of 2.38%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $0.43 per share when it actually produced FFO of $0.42, delivering a surprise of -2.33%.Over the l ...

房地产交易情况 - 2023年公司进行各类房地产交易，总投资3.411亿美元，收购92处房产和地面租赁权，总面积75.7万平方英尺，涉及41个品牌[202] - 2023年公司出售7处房产，账面价值2370万美元，实现销售收益230万美元；2022年出售8处房产，账面价值1630万美元，实现销售收益810万美元[219] 租赁组合情况 - 截至2023年12月31日，租赁组合有1111处房产，分布于47个州，总面积750万平方英尺，出租率99.8%，平均剩余租期7.8年，平均年租金增长率1.4%，2023年合同基础租金收取率99.9%[204] 财务数据关键指标变化 - 2023年总营收2.50606亿美元，2022年为2.23194亿美元，2021年为1.99378亿美元；2023年净收入9546.2万美元，2022年为9790.8万美元，2021年为8574.5万美元[206] - 2023 - 2021年公司GAAP净收入分别为9546.2万美元、9790.8万美元、8574.5万美元[264] - 2023 - 2021年公司运营资金（FFO）分别为1.43713亿美元、1.31111亿美元、1.20029亿美元[264] - 2023 - 2021年公司调整后运营资金（AFFO）分别为1.48713亿美元、1.33976亿美元、1.20128亿美元[264] - 2023 - 2021年公司摊薄后FFO每股分别为1.62美元、1.60美元、1.56美元，摊薄后AFFO每股分别为1.67美元、1.64美元、1.56美元[264] 各业务线收入变化 - 2023年租金收入较2022年增加2630万美元，原因是2022年收购的112处房产在2023年全年确认收入，以及2023年收购92处房产和地面租赁权[209] - 2023年餐厅收入较2022年增加约110万美元，主要因净定价提高和注重客户服务；餐厅总费用增加约90万美元，主要因商品销售成本和劳动力成本增加[222] 费用变化情况 - 2023年一般及行政费用较2022年增加260万美元，主要因现金薪酬和非现金股票薪酬费用增加270万美元，专业服务费用减少10万美元[212] - 2023年折旧和摊销费用较2022年增加约920万美元，主要因2023年收购92处房产，以及2022年收购的112处房产在2023年全年折旧[213] - 2023年物业费用为1160万美元，其中940万美元由租户报销；2022年物业费用为800万美元，其中660万美元由租户报销[214] - 公司有4.3亿美元定期贷款、6.75亿美元高级无抵押固定利率票据，2023年利息费用较2022年增加约820万美元[215][216] 现金及借款能力情况 - 2023年12月31日，公司现金及现金等价物为1630万美元，循环信贷安排下借款能力为2.34亿美元，2月15日借款能力为2.15亿美元[242] 债务情况 - 2023年12月31日，公司债务包括4.3亿美元非摊销定期贷款、1600万美元循环信贷安排未偿还借款和6.75亿美元FCPT OP发行的高级无抵押固定利率票据；2022年12月31日，债务包括4.3亿美元非摊销定期贷款、无循环信贷安排未偿还借款和5.75亿美元FCPT OP发行的高级无抵押固定利率票据[243] - 贷款协议规定1.5亿美元于2025年11月9日到期，1亿美元于2026年11月9日到期，9000万美元于2027年1月9日到期，9000万美元于2028年1月9日到期；循环信贷安排部分于2025年11月9日到期，有6个月展期选择权[245] - 2023年和2022年12月31日，考虑利率对冲后定期贷款加权平均利率分别为3.69%和3.42%[246] - 截至2023年12月31日，公司发行6.75亿美元高级无抵押固定利率票据，利率从2.74%到6.44%不等，到期日从2024年6月到2033年7月[252][253] - 截至2023年12月31日，公司总负债中6.75亿美元为高级无担保固定利率票据，4.46亿美元为三到五年期可变利率债务，其中3.75亿美元通过掉期合约在2024年11月前固定利率[273] 利率对冲交易情况 - 2023年，公司签订三份利率互换协议对冲循环信贷安排定期贷款部分利率波动；终止四份现金流套期保值协议，获得约810万美元收益，将在10年内摊销以减少利息支出[249][250] 会计政策情况 - 公司房地产收购按资产收购核算，相关交易成本资本化并在资产使用寿命内摊销[228][229] - 租赁无形资产（如有）按直线法在相关租赁剩余初始期限内摊销，计入折旧和摊销费用[232] - 长期资产在出现减值迹象时进行减值测试，若减值，按资产账面价值超过公允价值的金额确认减值损失[233] 资金来源与计划情况 - 公司预计通过经营活动现金、循环信贷安排借款和股权证券为运营、收购等提供资金[254] - 2022年11月7日公司设立新的市价发行股权计划，可出售最高4.5亿美元普通股，取代了2021年2月24日设立的3.5亿美元计划，此前计划截至2022年11月7日已出售2.567亿美元普通股[255] - 2023年公司根据市价发行股权计划发行5805334股，加权平均售价为每股26.42美元，净收益约1.534亿美元，截至2023年12月31日，当前计划还有2.438亿美元额度可用[258] - 公司长期资金需求包括支付股息、房地产收购融资和定期债务到期，计划通过发行债务或股权证券或获得资产层面融资来满足长期资本需求[259] - 公司主要资本用途为房地产和其他资产收购、租户改进和其他资本支出资金以及债务再融资[260] 利率变动影响情况 - 由于10.5亿美元债务的固定利率性质和套期保值交易，假设利率下降1个百分点，截至2023年12月31日不会对公司合并财务状况、经营成果或现金流产生重大影响[273]

文章核心观点 - 四角地产信托公司宣布以970万美元收购浸信会医疗集团的一处初级医疗房产 [1] 公司情况 - 公司总部位于加利福尼亚州米尔谷，是一家房地产投资信托公司，主要从事餐厅和零售物业的所有权、收购和租赁业务 [2] - 公司希望通过收购更多房地产并以净租赁的方式出租给餐厅和零售行业来扩大其投资组合 [2] - 公司官网为www.fcpt.com [2] 收购情况 - 收购标的为浸信会医疗集团的一处初级医疗房产，其母公司浸信会纪念健康护理成立于1912年，是美国最大的非营利性医疗系统之一 [1] - 该房产位于田纳西州一个交通繁忙的地段，由公司运营，采用长期三重净租赁，剩余租期约10年 [1] - 交易价格按成交日租金计算的资本化率为6.9%，不包括交易成本 [1]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度AFFO为每股0.42美元,较去年同期增加1美分,符合预期 [8] - 公司现金租金收入同比增长12.3%,主要受益于租金上涨和过去12个月内4.39亿美元的收购 [27] - 公司第三季度现金租金收入为5610万美元,剔除1.2百万美元的直线租金和其他非现金租金调整后 [28] - 公司目前年化现金基础租金为2.153亿美元,加权平均5年现金租金上涨率为1.4% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度餐饮行业整体同店销售增长约3%,其中Olive Garden和Longhorn分别增长6.1%和8.1% [9][10] - 公司第三季度Chili's同店销售增长6% [11] - 公司第三季度EBITDA对租金覆盖率为4.8倍,在净租赁行业中属于较高水平 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购了31处资产,总金额1.302亿美元,全年累计收购90处资产,总金额3.22亿美元,创历史新高 [16] - 公司2023年前三季度收购中,餐饮资产占38%,医疗零售占37%,汽车服务占23% [16] - 公司预计未来收购组合将保持平衡 [16] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资本配置策略,不会为了增加规模而盲目投资,而是专注于提高每股收益和内在价值 [13] - 公司具有较低的绝对和相对管理费用,可以灵活调整投资活动,在当前环境下保持谨慎 [14] - 公司认为当前资本市场环境使得资本部署具有挑战性,但会在有利可图时大幅提高投资活动 [13] - 公司看到私募股权竞争减少、1031交换买家减少,以及开发商和运营商更愿意接受压缩的交易条款等行业变化 [18] - 公司认为在缺乏利率大幅变动的情况下,未来短期内收购资产的收益率将有所上升 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前资本市场环境使得资本部署具有挑战性,但会在有利可图时大幅提高投资活动 [13] - 公司看到私募股权竞争减少、1031交换买家减少,以及开发商和运营商更愿意接受压缩的交易条款等行业变化 [18] - 公司认为在缺乏利率大幅变动的情况下,未来短期内收购资产的收益率将有所上升 [19] - 公司表示当前的餐饮行业整体保持良好态势,但部分细分领域如休闲餐饮有所下滑 [9][10][11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rob Stevenson提问** 询问餐饮资产和非餐饮医疗/汽车资产的收益率差异 [37] **Bill Lenehan回答** 公司认为收益率差异主要受利率环境影响,而不是行业属性,公司会根据自身的评分模型来选择资产 [38][40] 问题2 **Anthony Paolone提问** 询问公司的资本成本及其对收购决策的影响 [46] **Bill Lenehan回答** 公司主要参考股权资本成本,并结合市场收益率水平进行综合考虑,不会过度依赖借贷成本 [47][50] 问题3 **Jim Kammert提问** 询问公司在医疗零售资产收购中对租户出资的承担程度 [61] **Bill Lenehan回答** 公司不认为租户可以完全收回建设成本,会根据具体情况在租金定价中体现相关成本 [62][63]

业绩总结 - 2023年第三季度净收入为24,192千美元，同比下降1.5%（2022年为24,552千美元）[121] - 2023年第三季度EBITDA为49,797千美元，同比增长12.5%（2022年为44,294千美元）[121] - 2023年第三季度调整后的EBITDA为49,526千美元，同比增长16.4%（2022年为42,519千美元）[121] - 2023年9月30日的年化调整后EBITDA为198,105千美元，同比增长16.5%（2022年为170,026千美元）[121] - 2023年第三季度租金收入为54,882千美元，较2022年同期的47,188千美元增长约15.4%[139] - 2023年第三季度总租金收入为57,243千美元，较2022年同期的48,719千美元增长约17.4%[139] - 2023年截至9月30日的总租金收入为162,267千美元，较2022年同期的143,526千美元增长约12.9%[139] 用户数据 - 租户的EBITDAR覆盖率为4.8倍，显示出强劲的租金支付能力[17] - 99.8%的物业出租率，显示出高租户保留率[40] - 公司的投资组合中，52%的年基租金来自Darden品牌，显示出品牌集中度[56] - FCPT的医疗物业主要集中在低急性护理领域，53%的租金来自急诊、牙科和兽医服务[88] 财务状况 - 2023年第三季度的利息支出为12,276千美元，同比增加33%（2022年为9,177千美元）[121] - 2023年第三季度的折旧和摊销费用为13,418千美元，同比增长26.5%（2022年为10,588千美元）[121] - 净债务与调整后EBITDA的比率为5.6倍，显示出保守的财务杠杆水平[26] - 公司的固定费用覆盖率为4.2倍，表明财务稳定性[48] - 公司的流动性为2.37亿美元，未使用的信贷额度为2.2亿美元[25][93] - 90%的债务为固定利率，包括利率对冲的影响[129] 投资与扩张 - FCPT在2023年迄今的总租金收入为2.31亿美元，同比增长84%[87] - FCPT的年基础租金从2021年的9440万美元增长至2023年的2.153亿美元，增幅为128%[94] - FCPT的物业数量从418个增加至1106个，增幅为165%[94] - 资本部署总额为3.198亿美元，显示出积极的投资策略[40] - FCPT在2021年至2023年期间在医疗零售领域的投资总额达到2.31亿美元，涉及84个租约[102] 其他信息 - 平均初始现金收益率为6.7%[18] - FCPT的保守股息支付比率约为80%[93] - 2023年截至9月30日的总物业费用为2,916千美元，较2022年同期的1,999千美元增长约46%[139] - 2023年截至9月30日的物业费用总额为8,742千美元，较2022年同期的5,835千美元增长约49.5%[139] - 2023年截至9月30日的租户报销收入为2,361千美元，较2022年同期的1,531千美元增长约54%[139] - FCPT的企业价值从2021年的13亿美元增长至2023年的31亿美元，增幅为38%[94]

房产收购与租赁组合情况 - 2023年前9个月公司收购90处房产，总投资价值3.285亿美元，房产100%被占用，加权平均剩余租赁期限11.9年[213] - 截至2023年9月30日，公司租赁组合有1106处房产，分布在47个州，可租赁面积750万平方英尺，入住率99.8%，平均剩余租赁期限8.0年，平均年租金增长率1.4%，2023年前3个月合同基本租金收取率99.9%，投资级租户占比59%[213] 租金收入变化 - 2023年第三季度，公司租金收入增加850万美元，增幅17.5%，主要因收购131处租赁房产，部分被处置7处房产抵消[214] - 2023年前9个月，公司租金收入增加1870万美元，增幅13.1%，主要因收购131处租赁房产，部分被处置7处房产抵消[224] 一般及行政费用变化 - 2023年第三季度，公司一般及行政费用增加58.1万美元，增幅11.8%，主要因薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加[216] - 2023年前9个月，公司一般及行政费用增加230万美元，增幅15.2%，主要因薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加[226] 折旧和摊销费用变化 - 2023年第三季度，公司折旧和摊销费用增加约280万美元，增幅26.7%，因收购131处房产[217] - 2023年前9个月，公司折旧和摊销费用增加约700万美元，增幅23.0%，因收购131处房产[227] 利息费用变化 - 2023年第三季度，公司利息费用增加310万美元，主要因2023年7月发行1亿美元高级固定票据、2022年10月增加3000万美元定期贷款额度及定期贷款未对冲部分有效利率提高[219] - 2023年前九个月利息费用增加570万美元，主要因2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据、2023年7月发行1亿美元高级固定票据等因素[229][230] 餐厅业务收支变化 - 2023年前9个月，公司餐厅收入增加30.7万美元，增幅4.2%，主要因净定价提高和注重客户服务；餐厅总费用增加43.9万美元，增幅6.5%，主要因商品销售成本和劳动力成本增加[223] - 2023年前九个月餐厅收入增加90万美元，增幅4.0%；总费用增加100万美元，增幅4.8%[233] 房产出售情况 - 2023年前九个月公司出售6处房产，账面价值2060万美元，实现销售收益210万美元；2022年同期出售7处，账面价值1240万美元，收益760万美元[231] 所得税费用与递延所得税资产变化 - 2023年和2022年前九个月所得税费用分别为5万美元和20.9万美元，2023年前九个月Kerrow餐厅运营业务的递延所得税资产净额增加23.2万美元[232] 公司资金状况 - 截至2023年9月30日，公司有570万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为2.2亿美元，已使用3000万美元，定期贷款加权平均利率为3.77%[236] 现金流套期收益 - 2023年前九个月公司终止四项现金流套期，获得约810万美元收益，将在未来10年摊销以减少利息费用[240] 票据发行情况 - 2023年7月12日公司发行1亿美元高级无担保票据，期限10年，固定利率6.44%[241][242] 股票发行情况 - 2023年前九个月公司通过ATM计划发行478.797万股，加权平均股价26.79美元，净收益1.282亿美元[245] - 截至2023年9月30日，当前ATM计划下有2.706亿美元额度可用于发行[247] 资金需求满足计划 - 公司计划通过经营活动现金、循环信贷额度借款等满足短期和长期资金需求[248][249][250] 净利润变化 - 2023年第三季度净利润为24192000美元，2022年同期为24552000美元；2023年前九个月净利润为71003000美元，2022年同期为75008000美元[254] 房地产投资折旧和摊销变化 - 2023年第三季度房地产投资折旧和摊销为13382000美元，2022年同期为10558000美元；2023年前九个月为37308000美元，2022年同期为30322000美元[254] 房地产销售收益变化 - 2023年第三季度房地产销售实现收益为 - 318000美元，2022年同期为 - 1828000美元；2023年前九个月为 - 2053000美元，2022年同期为 - 7584000美元[254] 资金营运能力（FFO）变化 - 2023年第三季度资金营运能力（FFO）为37256000美元，2022年同期为33282000美元；2023年前九个月为106258000美元，2022年同期为97746000美元[254] 调整后资金营运能力（AFFO）变化 - 2023年第三季度调整后资金营运能力（AFFO）为37979000美元，2022年同期为33791000美元；2023年前九个月为109799000美元，2022年同期为99647000美元[254] 摊薄后每股FFO变化 - 2023年第三季度摊薄后每股FFO为0.41美元，2022年同期为0.40美元；2023年前九个月为1.20美元，2022年同期为1.20美元[254] 摊薄后每股AFFO变化 - 2023年第三季度摊薄后每股AFFO为0.42美元，2022年同期为0.41美元；2023年前九个月为1.24美元，2022年同期为1.23美元[254] 完全摊薄流通股数量变化 - 2023年第三季度末完全摊薄流通股为90710431股，2022年同期为82234006股；2023年前九个月末为88219693股，2022年同期为81126296股[254] FFO指标说明 - FFO是公司业绩补充指标，计算依据NAREIT标准，排除房地产相关折旧、摊销及物业处置损益等[257] AFFO指标说明 - AFFO是非美国通用会计准则指标，用于比较年度间经营活动支付股息能力，计算时在FFO基础上调整多项内容[259]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每份额外资金流（AFFO）为0.42美元，较去年第二季度和今年第一季度均增加0.01美元 [1] - 第二季度现金租金收入同比增长11.1%，过去12个月有3.79亿美元的收购 [2] - 2023年初至今，以6.7%的资本化率收购79处房产，花费3.01亿美元，超过2022年全年及以往任何一年 [3] - 第二季度基本租金收取率为99.7%，无重大可收回性或信用准备金变化，无资产负债表减值 [15] - 第二季度扣除股票薪酬后的现金一般及行政费用（G&A）为410万美元，占现金租金收入的7.8%，预计全年约1600万美元 [15] - 第二季度净债务与调整后EBITDAre之比为5.5倍，固定费用覆盖率为4.8倍，7月债务发行后，在第三季度股权活动前杠杆率约为5.8倍 [23] - 第二季度产生5190万美元现金租金收入，截至2023年6月30日，当前年度现金基础租金运行率为2.076亿美元，加权平均5年现金租金年增长率为1.4% [21] - 6月30日持有1100万美元现金和2.35亿美元未动用循环信贷额度，第二季度用手头现金和股权为1.7亿美元收购提供资金 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今收购业务中，餐厅占40%，医疗零售占36%，汽车服务及其他占23%，预计全年收购组合保持平衡 [5] - 出售1处表现低于品牌平均水平的汉堡王房产，资本化率为6.6%，实现小幅收益 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 自3月硅谷银行倒闭后，市场动态转变，贷款市场收紧，私募股权竞争减少，1031买家减少，借贷成本上升，债务收益降低 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在净租赁竞争领域继续打造高品质细分市场，2023年可能是差异化的突破收购年 [12] - 利用处理复杂交易和确保执行的声誉，在具有挑战性的租赁环境中更积极地与优质项目开发商合作 [19] - 保持保守的资产负债表，延长和分层债务到期和还款义务，2025年11月前唯一到期债务是明年6月到期的5000万美元私人票据 [35] - 公司认为目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，且许多人认为净租赁资本比高收益债务、银行贷款或商业抵押担保证券更有吸引力 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产整体面临挑战，但公司投资组合表现出色，本季度收款率达99.7%， occupancy率达99.9% [1] - 休闲餐饮和快餐租户表现良好，低租金水平为公司持续增加股息提供支持 [1] - 第二季度大部分投资组合的EBITDAre与租金覆盖率为4.8倍，在净租赁行业中处于最强水平之一 [1] - 公司对未在市场泡沫时期进入某些行业感到满意，未来将更好地了解医疗生态系统，逐步拓展到不同医疗领域 [38] - 公司认为目前收购机会丰富，管道强劲，将专注于6%以上或7%的资本化率项目，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] - 目前股权资本成本优于债务资本成本，股权市场是更有利的资金来源 [27] 其他重要信息 - Olive Garden、LongHorn Steakhouse和Chili's同店销售额分别增长4%、7%和10%，随着商品和劳动力通胀缓解，利润率均有所提高 [50] - 公司感谢法律和会计团队的努力，多年来投入时间和精力提升组织能力 [52] - 公司招聘新团队成员管理增加的工作流程，收购团队现有8名全职成员，还新聘请Justin Peters负责资产管理和租赁延期谈判 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及当前资本化率的收益率情况 - 管道强劲，机会集是公司历史上最好的，公司将筛选项目，目标是6%以上或7%的资本化率，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] 问题2: 公司增量资本成本情况及与高6%资本化率项目的利差 - 目前股权资本成本优于债务资本成本或混合资本成本，公司已完成今年的债务交易，股权市场是更有利的资金来源 [27] 问题3: 除汽车和医疗保健外，公司是否有其他重大投资目标领域 - 公司每季度与董事会审查新行业和租户，目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，公司将逐步拓展到不同医疗领域 [30][31][38] 问题4: 公司是否有意成为一些商业开发商的贷款持有合作伙伴 - 公司有能力做贷款，但贷款在设定股息政策、期限、资产负债匹配和文件处理等方面存在挑战，公司会谨慎考虑 [32][43] 问题5: Kerrow的表现情况 - Kerrow表现出色，本季度业绩良好，管理出色，需考虑新开业的第7家门店的影响 [41] 问题6: 汽车清洗业务交易情况，是否会成为重要业务或一次性交易 - 公司对汽车清洗业务持谨慎态度，过去拒绝了90%以上的相关交易，此次交易基础价格较低且与顶级运营商合作，未来会有选择性地开展此类业务 [63][68] 问题7: 第二季度1800万美元开发商收购项目的最终规模 - 公司不会提供相关指导，但与该开发商有良好合作关系，历史上在ICSC会议上与开发商合作较少，今年合作机会增多 [65][77] 问题8: 收购管道是否会受股权成本限制，是否会增加低资本化率资产处置 - 收购管道清晰，公司希望随着收购水平提高，股权估值能相应提升，公司会定期收到5.5%及以下资本化率的资产收购报价，会根据资本成本谨慎决策 [69][75] 问题9: 公司与开发商合作机会的变化情况 - 12 - 18个月前，开发商的商业模式是将房产逐个出售给1031交换市场以获取最大差价，如今银行收紧贷款，公司的购买和销售协议对开发商有价值，合作机会增多 [72][79]

公司业绩 - FCPT在2023年截至7月31日已经完成了3.01亿美元的投资交易[8][12] - FCPT的年基础租金从2015年的94.4百万美元增长到2023年6月底的2.07亿美元，增长了120%[12] - FCPT的企业价值从2015年的8.48亿美元增长到2023年6月底的23亿美元[12] - FCPT的餐厅品牌Olive Garden和LongHorn Steakhouse的同店销售额分别增长了4%和7%[13] - FCPT的餐厅品牌Brinker旗下的Chili's在最近一个季度经历了10%的同店销售增长[13] - FCPT在2020年第二季度报告中，收取了92%的租金，其中4%用于租约修改，3%推迟支付，后来在2020年第四季度收回了推迟支付的3%租金，98.8%的数字包括了已支付的推迟租金和FCPT获得有利租约修改的减免租金[15] - FCPT自分拆以来在医疗零售领域投资了2.24亿美元，目前拥有80份租约，其中紧急护理、牙科和兽医保健是投资的重点领域[23] - 公司的年现金基础租金以11%的复合年增长率增长[37] 财务信息 - FCPT的财务杠杆率为5.5倍[7][12][13] - FCPT签署了10亿美元的高级无抵押票据发行协议，票据定价为6.44%的固定利率[10] - 公司的净债务与调整后的EBITDAre比率为5.5倍，长期目标是保持在5.5-6.0倍之间[29] - 公司的股价为25.40美元，年化股息为1.36美元，股息率为5.4%[30] - 公司的净债务与企业价值比率为30.5%[30] 投资和发展 - FCPT在2020年第二季度报告中收购了48个物业，总购买价格为1.697亿美元，初始现金收益率为6.85%，平均租期为13年[39:40] - FCPT致力于可持续发展和ESG原则，关注环境可持续性、社会责任、员工福祉和公司治理[41] 财务指标 - 非GAAP财务指标包括FFO、EBITDA、EBITDAre、AFFO等，用于衡量公司运营绩效和流动性[42:43] - Adjusted EBITDAre为公司的非GAAP财务指标，用于衡量运营绩效，不包括特定非现金和其他成本[44] - Adjusted EBITDAre在2023年第二季度为4,551.2万美元，年化后为1.8204亿美元[46]