财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度AFFO为每股0.42美元,较去年同期增加1美分,符合预期 [8] - 公司现金租金收入同比增长12.3%,主要受益于租金上涨和过去12个月内4.39亿美元的收购 [27] - 公司第三季度现金租金收入为5610万美元,剔除1.2百万美元的直线租金和其他非现金租金调整后 [28] - 公司目前年化现金基础租金为2.153亿美元,加权平均5年现金租金上涨率为1.4% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度餐饮行业整体同店销售增长约3%,其中Olive Garden和Longhorn分别增长6.1%和8.1% [9][10] - 公司第三季度Chili's同店销售增长6% [11] - 公司第三季度EBITDA对租金覆盖率为4.8倍,在净租赁行业中属于较高水平 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购了31处资产,总金额1.302亿美元,全年累计收购90处资产,总金额3.22亿美元,创历史新高 [16] - 公司2023年前三季度收购中,餐饮资产占38%,医疗零售占37%,汽车服务占23% [16] - 公司预计未来收购组合将保持平衡 [16] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资本配置策略,不会为了增加规模而盲目投资,而是专注于提高每股收益和内在价值 [13] - 公司具有较低的绝对和相对管理费用,可以灵活调整投资活动,在当前环境下保持谨慎 [14] - 公司认为当前资本市场环境使得资本部署具有挑战性,但会在有利可图时大幅提高投资活动 [13] - 公司看到私募股权竞争减少、1031交换买家减少,以及开发商和运营商更愿意接受压缩的交易条款等行业变化 [18] - 公司认为在缺乏利率大幅变动的情况下,未来短期内收购资产的收益率将有所上升 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前资本市场环境使得资本部署具有挑战性,但会在有利可图时大幅提高投资活动 [13] - 公司看到私募股权竞争减少、1031交换买家减少,以及开发商和运营商更愿意接受压缩的交易条款等行业变化 [18] - 公司认为在缺乏利率大幅变动的情况下,未来短期内收购资产的收益率将有所上升 [19] - 公司表示当前的餐饮行业整体保持良好态势,但部分细分领域如休闲餐饮有所下滑 [9][10][11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rob Stevenson提问** 询问餐饮资产和非餐饮医疗/汽车资产的收益率差异 [37] **Bill Lenehan回答** 公司认为收益率差异主要受利率环境影响,而不是行业属性,公司会根据自身的评分模型来选择资产 [38][40] 问题2 **Anthony Paolone提问** 询问公司的资本成本及其对收购决策的影响 [46] **Bill Lenehan回答** 公司主要参考股权资本成本,并结合市场收益率水平进行综合考虑,不会过度依赖借贷成本 [47][50] 问题3 **Jim Kammert提问** 询问公司在医疗零售资产收购中对租户出资的承担程度 [61] **Bill Lenehan回答** 公司不认为租户可以完全收回建设成本,会根据具体情况在租金定价中体现相关成本 [62][63]

业绩总结 - 2023年第三季度净收入为24,192千美元，同比下降1.5%（2022年为24,552千美元）[121] - 2023年第三季度EBITDA为49,797千美元，同比增长12.5%（2022年为44,294千美元）[121] - 2023年第三季度调整后的EBITDA为49,526千美元，同比增长16.4%（2022年为42,519千美元）[121] - 2023年9月30日的年化调整后EBITDA为198,105千美元，同比增长16.5%（2022年为170,026千美元）[121] - 2023年第三季度租金收入为54,882千美元，较2022年同期的47,188千美元增长约15.4%[139] - 2023年第三季度总租金收入为57,243千美元，较2022年同期的48,719千美元增长约17.4%[139] - 2023年截至9月30日的总租金收入为162,267千美元，较2022年同期的143,526千美元增长约12.9%[139] 用户数据 - 租户的EBITDAR覆盖率为4.8倍，显示出强劲的租金支付能力[17] - 99.8%的物业出租率，显示出高租户保留率[40] - 公司的投资组合中，52%的年基租金来自Darden品牌，显示出品牌集中度[56] - FCPT的医疗物业主要集中在低急性护理领域，53%的租金来自急诊、牙科和兽医服务[88] 财务状况 - 2023年第三季度的利息支出为12,276千美元，同比增加33%（2022年为9,177千美元）[121] - 2023年第三季度的折旧和摊销费用为13,418千美元，同比增长26.5%（2022年为10,588千美元）[121] - 净债务与调整后EBITDA的比率为5.6倍，显示出保守的财务杠杆水平[26] - 公司的固定费用覆盖率为4.2倍，表明财务稳定性[48] - 公司的流动性为2.37亿美元，未使用的信贷额度为2.2亿美元[25][93] - 90%的债务为固定利率，包括利率对冲的影响[129] 投资与扩张 - FCPT在2023年迄今的总租金收入为2.31亿美元，同比增长84%[87] - FCPT的年基础租金从2021年的9440万美元增长至2023年的2.153亿美元，增幅为128%[94] - FCPT的物业数量从418个增加至1106个，增幅为165%[94] - 资本部署总额为3.198亿美元，显示出积极的投资策略[40] - FCPT在2021年至2023年期间在医疗零售领域的投资总额达到2.31亿美元，涉及84个租约[102] 其他信息 - 平均初始现金收益率为6.7%[18] - FCPT的保守股息支付比率约为80%[93] - 2023年截至9月30日的总物业费用为2,916千美元，较2022年同期的1,999千美元增长约46%[139] - 2023年截至9月30日的物业费用总额为8,742千美元，较2022年同期的5,835千美元增长约49.5%[139] - 2023年截至9月30日的租户报销收入为2,361千美元，较2022年同期的1,531千美元增长约54%[139] - FCPT的企业价值从2021年的13亿美元增长至2023年的31亿美元，增幅为38%[94]

房产收购与租赁组合情况 - 2023年前9个月公司收购90处房产，总投资价值3.285亿美元，房产100%被占用，加权平均剩余租赁期限11.9年[213] - 截至2023年9月30日，公司租赁组合有1106处房产，分布在47个州，可租赁面积750万平方英尺，入住率99.8%，平均剩余租赁期限8.0年，平均年租金增长率1.4%，2023年前3个月合同基本租金收取率99.9%，投资级租户占比59%[213] 租金收入变化 - 2023年第三季度，公司租金收入增加850万美元，增幅17.5%，主要因收购131处租赁房产，部分被处置7处房产抵消[214] - 2023年前9个月，公司租金收入增加1870万美元，增幅13.1%，主要因收购131处租赁房产，部分被处置7处房产抵消[224] 一般及行政费用变化 - 2023年第三季度，公司一般及行政费用增加58.1万美元，增幅11.8%，主要因薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加[216] - 2023年前9个月，公司一般及行政费用增加230万美元，增幅15.2%，主要因薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加[226] 折旧和摊销费用变化 - 2023年第三季度，公司折旧和摊销费用增加约280万美元，增幅26.7%，因收购131处房产[217] - 2023年前9个月，公司折旧和摊销费用增加约700万美元，增幅23.0%，因收购131处房产[227] 利息费用变化 - 2023年第三季度，公司利息费用增加310万美元，主要因2023年7月发行1亿美元高级固定票据、2022年10月增加3000万美元定期贷款额度及定期贷款未对冲部分有效利率提高[219] - 2023年前九个月利息费用增加570万美元，主要因2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据、2023年7月发行1亿美元高级固定票据等因素[229][230] 餐厅业务收支变化 - 2023年前9个月，公司餐厅收入增加30.7万美元，增幅4.2%，主要因净定价提高和注重客户服务；餐厅总费用增加43.9万美元，增幅6.5%，主要因商品销售成本和劳动力成本增加[223] - 2023年前九个月餐厅收入增加90万美元，增幅4.0%；总费用增加100万美元，增幅4.8%[233] 房产出售情况 - 2023年前九个月公司出售6处房产，账面价值2060万美元，实现销售收益210万美元；2022年同期出售7处，账面价值1240万美元，收益760万美元[231] 所得税费用与递延所得税资产变化 - 2023年和2022年前九个月所得税费用分别为5万美元和20.9万美元，2023年前九个月Kerrow餐厅运营业务的递延所得税资产净额增加23.2万美元[232] 公司资金状况 - 截至2023年9月30日，公司有570万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为2.2亿美元，已使用3000万美元，定期贷款加权平均利率为3.77%[236] 现金流套期收益 - 2023年前九个月公司终止四项现金流套期，获得约810万美元收益，将在未来10年摊销以减少利息费用[240] 票据发行情况 - 2023年7月12日公司发行1亿美元高级无担保票据，期限10年，固定利率6.44%[241][242] 股票发行情况 - 2023年前九个月公司通过ATM计划发行478.797万股，加权平均股价26.79美元，净收益1.282亿美元[245] - 截至2023年9月30日，当前ATM计划下有2.706亿美元额度可用于发行[247] 资金需求满足计划 - 公司计划通过经营活动现金、循环信贷额度借款等满足短期和长期资金需求[248][249][250] 净利润变化 - 2023年第三季度净利润为24192000美元，2022年同期为24552000美元；2023年前九个月净利润为71003000美元，2022年同期为75008000美元[254] 房地产投资折旧和摊销变化 - 2023年第三季度房地产投资折旧和摊销为13382000美元，2022年同期为10558000美元；2023年前九个月为37308000美元，2022年同期为30322000美元[254] 房地产销售收益变化 - 2023年第三季度房地产销售实现收益为 - 318000美元，2022年同期为 - 1828000美元；2023年前九个月为 - 2053000美元，2022年同期为 - 7584000美元[254] 资金营运能力（FFO）变化 - 2023年第三季度资金营运能力（FFO）为37256000美元，2022年同期为33282000美元；2023年前九个月为106258000美元，2022年同期为97746000美元[254] 调整后资金营运能力（AFFO）变化 - 2023年第三季度调整后资金营运能力（AFFO）为37979000美元，2022年同期为33791000美元；2023年前九个月为109799000美元，2022年同期为99647000美元[254] 摊薄后每股FFO变化 - 2023年第三季度摊薄后每股FFO为0.41美元，2022年同期为0.40美元；2023年前九个月为1.20美元，2022年同期为1.20美元[254] 摊薄后每股AFFO变化 - 2023年第三季度摊薄后每股AFFO为0.42美元，2022年同期为0.41美元；2023年前九个月为1.24美元，2022年同期为1.23美元[254] 完全摊薄流通股数量变化 - 2023年第三季度末完全摊薄流通股为90710431股，2022年同期为82234006股；2023年前九个月末为88219693股，2022年同期为81126296股[254] FFO指标说明 - FFO是公司业绩补充指标，计算依据NAREIT标准，排除房地产相关折旧、摊销及物业处置损益等[257] AFFO指标说明 - AFFO是非美国通用会计准则指标，用于比较年度间经营活动支付股息能力，计算时在FFO基础上调整多项内容[259]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每份额外资金流（AFFO）为0.42美元，较去年第二季度和今年第一季度均增加0.01美元 [1] - 第二季度现金租金收入同比增长11.1%，过去12个月有3.79亿美元的收购 [2] - 2023年初至今，以6.7%的资本化率收购79处房产，花费3.01亿美元，超过2022年全年及以往任何一年 [3] - 第二季度基本租金收取率为99.7%，无重大可收回性或信用准备金变化，无资产负债表减值 [15] - 第二季度扣除股票薪酬后的现金一般及行政费用（G&A）为410万美元，占现金租金收入的7.8%，预计全年约1600万美元 [15] - 第二季度净债务与调整后EBITDAre之比为5.5倍，固定费用覆盖率为4.8倍，7月债务发行后，在第三季度股权活动前杠杆率约为5.8倍 [23] - 第二季度产生5190万美元现金租金收入，截至2023年6月30日，当前年度现金基础租金运行率为2.076亿美元，加权平均5年现金租金年增长率为1.4% [21] - 6月30日持有1100万美元现金和2.35亿美元未动用循环信贷额度，第二季度用手头现金和股权为1.7亿美元收购提供资金 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今收购业务中，餐厅占40%，医疗零售占36%，汽车服务及其他占23%，预计全年收购组合保持平衡 [5] - 出售1处表现低于品牌平均水平的汉堡王房产，资本化率为6.6%，实现小幅收益 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 自3月硅谷银行倒闭后，市场动态转变，贷款市场收紧，私募股权竞争减少，1031买家减少，借贷成本上升，债务收益降低 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在净租赁竞争领域继续打造高品质细分市场，2023年可能是差异化的突破收购年 [12] - 利用处理复杂交易和确保执行的声誉，在具有挑战性的租赁环境中更积极地与优质项目开发商合作 [19] - 保持保守的资产负债表，延长和分层债务到期和还款义务，2025年11月前唯一到期债务是明年6月到期的5000万美元私人票据 [35] - 公司认为目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，且许多人认为净租赁资本比高收益债务、银行贷款或商业抵押担保证券更有吸引力 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产整体面临挑战，但公司投资组合表现出色，本季度收款率达99.7%， occupancy率达99.9% [1] - 休闲餐饮和快餐租户表现良好，低租金水平为公司持续增加股息提供支持 [1] - 第二季度大部分投资组合的EBITDAre与租金覆盖率为4.8倍，在净租赁行业中处于最强水平之一 [1] - 公司对未在市场泡沫时期进入某些行业感到满意，未来将更好地了解医疗生态系统，逐步拓展到不同医疗领域 [38] - 公司认为目前收购机会丰富，管道强劲，将专注于6%以上或7%的资本化率项目，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] - 目前股权资本成本优于债务资本成本，股权市场是更有利的资金来源 [27] 其他重要信息 - Olive Garden、LongHorn Steakhouse和Chili's同店销售额分别增长4%、7%和10%，随着商品和劳动力通胀缓解，利润率均有所提高 [50] - 公司感谢法律和会计团队的努力，多年来投入时间和精力提升组织能力 [52] - 公司招聘新团队成员管理增加的工作流程，收购团队现有8名全职成员，还新聘请Justin Peters负责资产管理和租赁延期谈判 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及当前资本化率的收益率情况 - 管道强劲，机会集是公司历史上最好的，公司将筛选项目，目标是6%以上或7%的资本化率，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] 问题2: 公司增量资本成本情况及与高6%资本化率项目的利差 - 目前股权资本成本优于债务资本成本或混合资本成本，公司已完成今年的债务交易，股权市场是更有利的资金来源 [27] 问题3: 除汽车和医疗保健外，公司是否有其他重大投资目标领域 - 公司每季度与董事会审查新行业和租户，目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，公司将逐步拓展到不同医疗领域 [30][31][38] 问题4: 公司是否有意成为一些商业开发商的贷款持有合作伙伴 - 公司有能力做贷款，但贷款在设定股息政策、期限、资产负债匹配和文件处理等方面存在挑战，公司会谨慎考虑 [32][43] 问题5: Kerrow的表现情况 - Kerrow表现出色，本季度业绩良好，管理出色，需考虑新开业的第7家门店的影响 [41] 问题6: 汽车清洗业务交易情况，是否会成为重要业务或一次性交易 - 公司对汽车清洗业务持谨慎态度，过去拒绝了90%以上的相关交易，此次交易基础价格较低且与顶级运营商合作，未来会有选择性地开展此类业务 [63][68] 问题7: 第二季度1800万美元开发商收购项目的最终规模 - 公司不会提供相关指导，但与该开发商有良好合作关系，历史上在ICSC会议上与开发商合作较少，今年合作机会增多 [65][77] 问题8: 收购管道是否会受股权成本限制，是否会增加低资本化率资产处置 - 收购管道清晰，公司希望随着收购水平提高，股权估值能相应提升，公司会定期收到5.5%及以下资本化率的资产收购报价，会根据资本成本谨慎决策 [69][75] 问题9: 公司与开发商合作机会的变化情况 - 12 - 18个月前，开发商的商业模式是将房产逐个出售给1031交换市场以获取最大差价，如今银行收紧贷款，公司的购买和销售协议对开发商有价值，合作机会增多 [72][79]

公司业绩 - FCPT在2023年截至7月31日已经完成了3.01亿美元的投资交易[8][12] - FCPT的年基础租金从2015年的94.4百万美元增长到2023年6月底的2.07亿美元，增长了120%[12] - FCPT的企业价值从2015年的8.48亿美元增长到2023年6月底的23亿美元[12] - FCPT的餐厅品牌Olive Garden和LongHorn Steakhouse的同店销售额分别增长了4%和7%[13] - FCPT的餐厅品牌Brinker旗下的Chili's在最近一个季度经历了10%的同店销售增长[13] - FCPT在2020年第二季度报告中，收取了92%的租金，其中4%用于租约修改，3%推迟支付，后来在2020年第四季度收回了推迟支付的3%租金，98.8%的数字包括了已支付的推迟租金和FCPT获得有利租约修改的减免租金[15] - FCPT自分拆以来在医疗零售领域投资了2.24亿美元，目前拥有80份租约，其中紧急护理、牙科和兽医保健是投资的重点领域[23] - 公司的年现金基础租金以11%的复合年增长率增长[37] 财务信息 - FCPT的财务杠杆率为5.5倍[7][12][13] - FCPT签署了10亿美元的高级无抵押票据发行协议，票据定价为6.44%的固定利率[10] - 公司的净债务与调整后的EBITDAre比率为5.5倍，长期目标是保持在5.5-6.0倍之间[29] - 公司的股价为25.40美元，年化股息为1.36美元，股息率为5.4%[30] - 公司的净债务与企业价值比率为30.5%[30] 投资和发展 - FCPT在2020年第二季度报告中收购了48个物业，总购买价格为1.697亿美元，初始现金收益率为6.85%，平均租期为13年[39:40] - FCPT致力于可持续发展和ESG原则，关注环境可持续性、社会责任、员工福祉和公司治理[41] 财务指标 - 非GAAP财务指标包括FFO、EBITDA、EBITDAre、AFFO等，用于衡量公司运营绩效和流动性[42:43] - Adjusted EBITDAre为公司的非GAAP财务指标，用于衡量运营绩效，不包括特定非现金和其他成本[44] - Adjusted EBITDAre在2023年第二季度为4,551.2万美元，年化后为1.8204亿美元[46]

房产收购与租赁组合情况 - 2023年上半年公司收购59处房产，总投资价值1.95亿美元，房产100%被净租赁，加权平均剩余租赁期限12.1年[213] - 截至2023年6月30日，公司租赁组合有1077处房产，分布在47个州，可租赁面积730万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租赁期限8.1年，平均年租金增长率1.4%，2023年第二季度合同基本租金收取率99.7%，投资级租户占比59%[214] 收入情况 - 2023年第二季度，公司租金收入5284.3万美元，较2022年同期增加490万美元，增幅10.3%；餐厅收入784.5万美元，较2022年同期增加32.4万美元，增幅4.3%[213][215][224] - 2023年上半年，公司租金收入1.0504亿美元，较2022年同期增加1020万美元，增幅10.8%；餐厅收入1560万美元，较2022年同期增加58.5万美元[213][225] - 2023年上半年餐厅收入增加60万美元，增幅3.9%；餐厅总费用增加60万美元，增幅4.0%[234] 费用情况 - 2023年第二季度，公司一般及行政费用560万美元，较2022年同期增加90.2万美元，增幅19.2%；折旧和摊销费用1181.7万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅16.7%[213][217][218] - 2023年上半年，公司一般及行政费用1165.5万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅16.9%；折旧和摊销费用2399.3万美元，较2022年同期增加420万美元，增幅21.0%[213][227][228] - 2023年第二季度，公司物业费用267.6万美元，其中230万美元由租户报销；2022年同期物业费用198.7万美元，其中180万美元由租户报销[213][219] - 2023年上半年，公司物业费用584.3万美元，其中480万美元由租户报销；2022年同期物业费用383.6万美元，其中330万美元由租户报销[213][229] - 2023年第二季度，公司利息费用1005.1万美元，较2022年同期增加100万美元；2023年上半年，利息费用1996.9万美元，较2022年同期增加260万美元[213][220][230] 房产出售情况 - 2023年第二季度，公司出售一处房产，实现净销售收益17.3万美元；2022年同期出售三处房产，实现净销售收益580万美元[213][221] - 2023年上半年出售4处房产，账面价值1100万美元，实现收益170万美元；2022年上半年出售3处房产，账面价值630万美元，实现收益580万美元[232] 利息支出原因 - 2023年上半年利息支出增加，主要因2022年3月发行1.25亿美元优先固定票据、2022年10月定期贷款额度增加3000万美元及定期贷款未对冲部分有效利率上升[231] 所得税情况 - 2023年和2022年上半年所得税费用分别为13.9万美元和23.2万美元，2023年上半年Kerrow餐厅运营业务递延所得税资产净额增加4.9万美元[233] 资金与额度情况 - 截至2023年6月30日，公司有1120万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为2.35亿美元，已使用1500万美元，定期贷款加权平均利率为3.64%[237] - 公司已私募发行5.75亿美元高级无抵押固定利率票据[242] - 2023年上半年通过ATM计划发行478.797万股，加权平均股价26.79美元，净收益1.283亿美元；截至2023年6月30日，ATM计划剩余可发行额度2.706亿美元[247][249] 资金用途 - 短期资金主要用于运营费用、股东分红及债务本息；长期资金用于支付股息、房产收购及债务到期偿还[250][251] 业绩影响因素 - 公司物业多为净租赁，租户承担运营成本，通胀对运营成本影响较小，利率、入住率等因素对业绩影响更大[253] 净利润情况 - 2023年Q2净利润为2365.5万美元，2022年同期为2817万美元；2023年上半年净利润为4681万美元，2022年同期为5045.6万美元[1] 房地产投资折旧和摊销情况 - 2023年Q2房地产投资折旧和摊销为1178.2万美元，2022年同期为1009.5万美元；2023年上半年为2392.7万美元，2022年同期为1976.3万美元[1] 房地产销售收益情况 - 2023年Q2房地产销售实现收益为 - 17.3万美元，2022年同期为 - 575.6万美元；2023年上半年为 - 173.5万美元，2022年同期为 - 575.6万美元[1] FFO情况 - 2023年Q2FFO为3526.4万美元，2022年同期为3250.9万美元；2023年上半年为6900.2万美元，2022年同期为6446.3万美元[1] 直线租金情况 - 2023年Q2直线租金为 - 133.5万美元，2022年同期为 - 164.9万美元；2023年上半年为 - 263.9万美元，2022年同期为 - 329.1万美元[1] 递延所得税（收益）费用情况 - 2023年Q2递延所得税（收益）费用为 - 0.4万美元，2022年同期为6.1万美元；2023年上半年为 - 4.8万美元，2022年同期为6.1万美元[1] 基于股票的薪酬情况 - 2023年Q2基于股票的薪酬为156万美元，2022年同期为103.3万美元；2023年上半年为332.6万美元，2022年同期为253.3万美元[1] 递延融资成本的非现金摊销情况 - 2023年Q2递延融资成本的非现金摊销为56.4万美元，2022年同期为49.6万美元；2023年上半年为112.8万美元，2022年同期为96.4万美元[1] 调整后运营资金（AFFO）情况 - 2023年Q2调整后运营资金（AFFO）为3657.4万美元，2022年同期为3301万美元；2023年上半年为7181.9万美元，2022年同期为6585.6万美元[1] 摊薄后每股收益情况 - 2023年Q2摊薄后FFO每股收益为0.4美元，2022年同期为0.4美元；2023年上半年为0.79美元，2022年同期为0.8美元；2023年Q2摊薄后AFFO每股收益为0.42美元，2022年同期为0.41美元；2023年上半年为0.83美元，2022年同期为0.82美元[1] 套期保值协议情况 - 2023年前六个月签订一份利率互换协议，2023年3 - 6月终止四份现金流套期保值协议，实现约810万美元收益，将在未来10年摊销[240][241]

净收入和租赁收入 - 公司在2023年第一季度实现净收入23,155,000美元，较2022年同期增长969,000美元[90] - 房地产租赁收入在2023年第一季度较2022年同期增长5,300,000美元，增幅为11.3%[90] - 总体租赁收入占总收入的87%[90] 融资和股票发行 - 公司于2023年3月31日的利率互换资产价值约为520万美元[102] - 公司发行了总额为575,000美元的高级无抵押固定利率票据[102] - 公司于2023年3月31日执行了前期销售协议，以27.73美元/股的加权平均销售价格出售了1,907,946股普通股[102] - 公司预计将于2024年4月14日或之前完全履行前期销售协议，预计将获得相应的净现金收益[102] - 公司于2023年3月31日发行了324,182股普通股，净收益为8.9百万美元[103] - 公司于2023年3月31日的ATM计划下还有3.238亿美元可供发行[103] 资金需求和运营活动 - 公司计划通过运营活动提供现金，通过250百万美元的循环信贷设施进行借款来满足长期资金需求[104] - 公司将通过发行债务或股票证券或获得资产级融资来满足长期资金需求[105] FFO和AFFO - 公司于2023年3月31日的NAREIT FFO为33,737千美元，AFFO为35,246千美元[106] - 公司管理层认为FFO和AFFO是有助于理解公司业务的非GAAP财务指标[108] - FFO是公司的一项补充绩效指标，用于捕捉年度变化趋势[108] - FFO计算标准符合NAREIT制定的标准，排除了与房地产相关的折旧和摊销[108] - AFFO是一项非美国通用会计准则的补充运营指标，用于评估年度资金分配能力[108] - 公司管理层认为FFO和AFFO是衡量绩效的重要指标，但并非衡量流动性的指标[108] 财务报告内部控制 - 公司在2023年第一季度内未发生对财务报告内部控制的重大变化[111]

房地产交易与租赁组合情况 - 2022年公司进行各类房地产交易，总投资2.963亿美元，收购115处房产和地面租赁权，总面积82.4万平方英尺，涉及52个品牌[195] - 截至2022年12月31日，租赁组合有1023处房产，分布于47个州，总面积680万平方英尺，出租率99.9%，平均剩余租期8.3年，平均年租金增长率1.42%，2022年合同基础租金收取率99.9%[197] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年总营收2.23194亿美元，2021年为1.99378亿美元，2020年为1.70944亿美元；2022年净收入9790.8万美元，2021年为8574.5万美元，2020年为7756.7万美元[199] - 2022年、2021年和2020年公司GAAP净收入分别为9790.8万美元、8574.5万美元和7756.7万美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司运营资金（FFO）分别为1.31111亿美元、1.20029亿美元和1.06918亿美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司调整后运营资金（AFFO）分别为1.33976亿美元、1.20128亿美元和1.03648亿美元[257] - 2022年、2021年和2020年公司摊薄后FFO每股分别为1.60美元、1.56美元和1.49美元，摊薄后AFFO每股分别为1.64美元、1.56美元和1.44美元[257] 租金业务线数据关键指标变化 - 2022年租金收入较2021年增加2080万美元，原因是2021年收购的122处房产在2022年全年确认收入，以及2022年收购115处房产和地面租赁权[202] 费用相关数据关键指标变化 - 2022年一般及行政费用较2021年增加240万美元，主要因现金薪酬相关费用和非现金股票薪酬费用增加，以及审计和IT费用增加[205] - 2022年折旧和摊销费用较2021年增加约660万美元，主要因2022年收购115处餐厅房产，以及2021年收购的122处房产在2022年全年折旧[206] - 2022年利息费用较2021年增加约390万美元，主要因2021年4月发行1亿美元高级无抵押固定利率票据和2022年3月发行1.25亿美元高级固定票据[209] 房产出售业务线数据关键指标变化 - 2022年公司出售8处房产，账面价值1630万美元，实现销售收益810万美元；2021年出售2处房产，账面价值280万美元，实现销售收益43.1万美元[212] 餐厅业务线数据关键指标变化 - 2022年餐厅收入较2021年增加约300万美元，因客流量增加和2021年4月开业的第七家餐厅在2022年全年确认收入[215] - 2022年餐厅总费用较2021年增加约330万美元，主要因商品销售成本和劳动力成本增加，以及第七家餐厅在2022年全年产生费用[216] 现金及信贷安排情况 - 2022年12月31日，公司现金及现金等价物为2630万美元，循环信贷安排下借款能力为2.5亿美元，该安排信用证子限额为2500万美元；截至2023年2月17日，循环信贷安排下借款能力仍为2.5亿美元[237] 长期债务情况 - 2022年12月31日，公司长期债务包括4.3亿美元非摊销定期贷款、循环信贷安排下0美元未偿还借款、FCPT OP发行的5.75亿美元高级无抵押固定利率票据；2021年12月31日，长期债务包括4亿美元非摊销定期贷款、循环信贷安排下3600万美元未偿还借款、FCPT OP发行的4.5亿美元高级无抵押固定利率票据[238] 贷款协议情况 - 2022年10月25日修订的贷款协议规定，循环信贷安排本金总额为2.5亿美元，定期贷款安排本金总额为4.3亿美元，有可增加不超过3.5亿美元的增额特征，且循环信贷安排从LIBOR转换为基于SOFR的借款[239] - 贷款协议中，1.5亿美元于2025年11月9日到期，1亿美元于2026年11月9日到期，9000万美元于2027年1月9日到期，9000万美元于2028年1月9日到期；循环信贷安排于2025年11月9日到期，有6个月展期选择权[240] 利率相关情况 - 2022年和2021年12月31日，考虑利率对冲后定期贷款加权平均利率分别为3.42%和2.93%；2022年12月31日，循环信贷安排无未偿还借款和未使用信用证；2021年12月31日，循环信贷安排有3600万美元未偿还借款，无未使用信用证[241][242] - 截至2022年12月31日，公司为对冲贷款协议利率波动签订多笔利率互换协议，名义金额从2.5万到15万美元不等，固定支付利率从0.44%到3.65%不等，可变接收利率多为Daily Simple SOFR + 10 bps [244] - 公司签订远期利率互换协议对冲长期债务未来现金流因利率变化产生的波动，截至2022年12月31日，这些利率互换在衍生资产中估值约为740万美元[245] - 假设利率下降1个百分点，由于3.25亿美元债务的固定利率性质和套期交易，截至2022年12月31日不会对公司合并财务状况、经营成果或现金流产生重大影响[266] 票据发行情况 - 公司通过私募发行了总额5.75亿美元的高级无抵押固定利率票据，到期日从2024年6月到2032年3月不等，利率从2.74%到4.93%不等[246][247] 资金需求与使用情况 - 公司短期资金主要用于运营费用、股东分配、债务本息支付，预计通过经营活动现金流入满足；收购、投资等资本支出预计通过2.5亿美元循环信贷安排借款和股权证券融资[248] - 公司主要资金需求包括支付股息、物业收购融资和定期债务到期，计划通过发行债务或股权证券或获得资产层面融资满足长期资本需求[252] 房地产收购会计处理情况 - 公司房地产收购按资产收购处理，相关交易成本资本化并在资产使用寿命内摊销，购买价格按相对公允价值分配到土地、建筑物、改良和租赁无形资产（如有）[222][224][225] 股权计划情况 - 2022年11月7日公司设立新的市价发行股权计划，可出售最高4.5亿美元普通股，取代先前3.5亿美元的计划，此前计划截至该日已出售2.567亿美元普通股[249] - 2022年公司通过市价发行计划发行5253257股普通股，加权平均售价27.46美元/股，净收益约1.418亿美元，用于收购和一般公司用途[251] - 截至2022年12月31日，当前市价发行计划还有3.769亿美元额度可发行[251] 公司总负债情况 - 截至2022年12月31日，公司总负债中5.75亿美元为高级无担保固定利率票据，4.3亿美元为三到五年期可变利率债务，其中3.25亿美元通过掉期在2023年11月前有效固定[266]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度筹集7200万美元股权，每股平均价格26.70美元，10月通过延长信贷安排筹集3000万美元增量债务收益 [1][18] - 第四季度产生4920万美元现金租金收入，全年和第四季度收款率分别为99.9%和99.7%，无重大可收回性或信贷准备金变化及资产负债表减值 [17] - 截至年底，当前年度现金基础租金为1.949亿美元，加权平均五年年度现金租金增长率为1.42% [17] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为4.7倍，结算和部署剩余股权后杠杆率约为5.5倍，低于6倍的目标 [19] - 第四季度AFFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元，较2021年增长5% [59] - 现金租金收入同比增长11.4%，2022年收购2.86亿美元物业，第四季度收购42处物业，初始现金收益率为6.6% [60] - 第四季度收购平均资本化率为6.6%，高于第三季度的6.3% [61] - 第四季度出售一处物业，售价490万美元，收益60万美元，2022年全年出售8处物业，售价2600万美元 [63] - 第四季度现金G&A费用（不包括基于股票的薪酬）为390万美元，占季度现金租金收入的8%，全年为1510万美元，预计2023年约为1600万美元，增长约6% [47] - 截至年底，4.3亿美元定期贷款中的3.25亿美元进行了利率对冲，平均综合利率为2.79%，加上固定利率私人票据，超过90%的债务以3.39%的利率进行了对冲 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新投资中，餐厅占40%，汽车服务占33%，医疗零售占24%，其他零售占3% [4] - 餐厅子公司Kerrow第四季度EBITDA利润率较低，销售与之前季度持平，但受通胀影响，食品、饮料、劳动力、公用事业和其他服务成本增加，预计第一季度影响将缓解 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年市场变化迅速，第四季度后期和2023年的交易定价普遍高于第四季度6.6%的平均资本化率 [5] - 2023年资本化率有所回调，但幅度不大，主要由于利率降低和一些净租赁投资者重新进入市场 [6] - 1031买家市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护正投资利差，继续在收购方面保持活跃，预计3月交易繁忙 [6] - 公司将继续利用资产处置作为资本来源，将资本机会性地循环投入新收购，提高投资组合质量 [7] - 公司在收购时会综合考虑租户和房地产质量，保持选择性，不涉足小型加盟商融资业务 [12] - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44] - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] - 由于融资成本上升，私募股权基金在净租赁市场的竞争力下降 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低租金策略在通胀导致投入价格上涨时能提供缓冲 [1] - 餐厅运营商销售强劲，但面临成本上升带来的利润率压力，不过商品成本增长放缓，尤其是肉类价格 [64] - 公司对Red Lobster的投资组合状况感到满意，认为剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 [23] 其他重要信息 - 1月晋升Jim Bratt为首席运营官，他自公司成立以来一直任职，在公司收购物业、扩大员工规模和运营投资方面发挥了重要作用 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Red Lobster物业的情况及餐厅业务是否有困境 - 公司出售Red Lobster物业获得了数百万美元收益，剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [22][23][31] 问题: 对收购中特许经营与公司自有物业的信贷考虑 - 公司在承保模型中，信贷和房地产因素各占约一半，不会严格区分特许经营和公司自有物业，公司不涉足小型加盟商融资业务，资本化率会根据市场情况进行调整 [12] 问题: 餐厅业务对定价压力的反应 - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，商品成本有所下降，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] 问题: Longhorn投资组合中食品和劳动力成本的细分及租户降低劳动力成本的技术措施 - 公司业务可预测性高，Kerrow本季度结果略低于预期是由于人员配置增加和牛肉价格上涨，但这些因素正在缓解 公司在收购中使用old path管理流程和place for AI跟踪流量，餐厅方面，QSR在疫情期间几乎完全转变为得来速业务，预计未来得来速业务占比将高于疫情前 [26][29] 问题: 对Red Lobster物业的理想处理方式及餐厅业务困境情况 - 公司在收回物业方面运气较好，但样本量小，低租金物业在重组中更有可能被重新确认 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [31] 问题: 对收购管道的可见性 - 公司对未来三个月有较高的可见性，部分物业收购需要时间，公司不会为了平衡季度业绩而降低质量标准，通常年底业务繁忙，第一季度较淡 [33] 问题: 债务交易的时机 - 今年某个时候可能会进行债务交易，公司目前资金状况良好，会根据市场情况机会性地利用市场，私人票据市场的远期融资选择有所增加 [35] 问题: 收购竞争中1031买家的情况 - 1031买家的交易市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升，市场上的1031买家数量减少，但市场仍具竞争力 [38] 问题: 餐厅业务中不同类型餐厅的定价能力 - 行业内情况与Kerrow类似，2021年人员配置不足影响盈利能力，目前人员配置和商品成本因素正在缓解，一些较弱的品牌和过度杠杆化的加盟商面临困难，公司不涉足此类业务 [41] 问题: 是否考虑在零售以外的领域进行收购 - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44]

业绩总结 - 截至2022年第四季度，FCPT拥有1,023个物业，整体出租率为99.9%[13] - 2022年FCPT的每股稀释净收入为1.20美元，同比增长5.1%[21] - 2022年FCPT的每股AFFO为1.64美元，较前一年增长5.1%[21] - 2022年净收入为22,900万美元，2021年为23,735万美元[134] - 2022年EBITDA为43,801万美元，2021年为40,568万美元，增长了5.5%[134] - 调整后的EBITDA re为43,338万美元，2021年为40,578万美元，增长了6.9%[134] - 年化调整后的EBITDA re为173,351万美元，2021年为162,312万美元，增长了6.4%[134] 财务状况 - 截至2022年12月31日，FCPT的净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍[13] - FCPT的流动性总额为3.44亿美元，包括现金、未提取的循环信贷额度和预计的6800万美元净收益[21] - 截至2022年12月31日，FCPT的总债务为10.05亿美元，现金及现金等价物为2600万美元[97] - FCPT的财务杠杆比率为5.6倍，目标是保持在5.5-6.0倍以下[67] - 截至2022年12月31日，FCPT的固定利率债务占比约为90%[67] - FCPT的流动性状况良好，拥有2.5亿美元的可用信贷额度[67] 投资与收购 - 2022年FCPT的总投资额为2.86亿美元，其中38%为餐饮业，32%为汽车服务，24%为医疗零售[14] - 2022年总共完成了112项收购，购买总价为2.855亿美元，初始现金收益率为6.5%[131] - 2022年第四季度共完成42项收购，购买总价为1.196亿美元，初始现金收益率为6.6%[131] - 2022年收购的物业中，Buffalo Wild Wings的购买价格为1430万美元，初始现金收益率为7.3%[131] - 2022年收购的NAPA Auto Parts物业，购买价格为0.8百万美元，初始现金收益率为8.0%[131] 租赁与运营 - FCPT的租户EBITDAR覆盖率为4.0倍，85%的物业由企业运营或担保[21] - FCPT的租赁组合截至2022年12月31日的占用率为99.9%，加权平均租赁期限为8.3年[110] - 截至2022年12月31日，FCPT的年现金基础租金（ABR）为1.949亿美元[84] - FCPT在汽车服务行业的租赁占年基础租金的8%[106] - FCPT在医疗零售行业的租赁占年基础租金的4%[108] 未来展望与策略 - FCPT的目标是收购位于优越位置且具有信用良好的租赁担保人的强大餐饮和零售品牌[99] - FCPT的租赁到期安排中，2023年和2024年的债务到期已延长至2027年和2028年[68] - 新的定期贷款的信用利差定价改善了5个基点，降至95个基点[138]