Howard Hughes Corp (HHC) Q3 2020 Earnings Conference Call November 6, 2020 10:00 AM ET Company Participants David Striph - EVP & Head, Operations & IR David O'Reilly - President, CFO & Interim CEO Conference Call Participants Daniel Santos - Piper Sandler & Co. Vahid Khorsand - BWS Financial Jonathan Petersen - Jefferies Jarrett Brotzman - Legal & General Candace Carlisle - CoStar News Operator Good morning, everyone, and welcome to The Howard Hughes Corporation Third Quarter 2020 Earnings Conference Call. ...

业绩总结 - 2019年EBT为2.58亿美元，2018年EBT为2.03亿美元，2017年EBT为1.91亿美元[13] - 自2014年以来，总销售额达到34亿美元，平均利润率为30%[13] - 预计2020年运营NOI为2.62亿美元，较2019年有所增长[32] - HHC的商业物业年净营业收入（NOI）为1.18亿美元，预计稳定后可达1.9亿美元[60] - 办公物业总面积为400万平方英尺，年净营业收入为7720万美元[60] - 多户住宅单位数量为2298个，年净营业收入为1300万美元[60] - 零售物业总面积为46.1万平方英尺，年净营业收入为1250万美元[60] - 酒店物业拥有909个房间，年净营业收入为1520万美元[60] 用户数据 - HHC的总收款率在2020年4月至7月期间分别为78.3%、81.3%、85.9%和87.8%[44] - 休斯顿地区的收款率在同一时期分别为88.9%、91.9%、94.1%和94.7%[44] - 哥伦比亚地区的收款率在2020年4月至7月期间分别为94.1%、94.9%、94.4%和95.9%[45] - 夏林地区的收款率在2020年4月至7月期间分别为54.9%、57.5%、73.5%和80.6%[46] 未来展望 - 预计在2021年实现4500万至5000万美元的间接费用削减，其中包括4000万至4500万美元的公司一般和行政费用削减[14][17] - 预计非核心资产销售将达到20亿美元，预计净现金收益为6亿美元，用于股票回购和开发机会[14] - 短期内识别的商业开发用地超过700万平方英尺，包括100万个平方英尺的办公空间和500,000平方英尺的零售空间[68] - 长期商业机会包括722英亩的商业用地，完全获得开发许可，预计在20年以上的时间内逐步开发[69] 新产品和新技术研发 - HHC的商业开发每年投资超过10亿美元，完全自筹资金，消除对额外资本的需求[12] - Merriweather District的开发总面积为4.9M平方英尺，包含2.3M平方英尺的办公空间和1,900个住宅单元[115] - 完全建成后，Merriweather District的总开发面积为2.8M平方英尺，包括1.1M平方英尺的办公空间和1,100个住宅单元[117] 市场扩张和并购 - HHC收购的两座AAA级办公大楼总面积为1.4百万平方英尺，收购成本为5.65亿美元[47] - HHC的收购将使其在伍德兰地区的AAA级办公市场的份额增加约50%[47] - Bridgeland目前有1,527英亩的商业用地，已完全获得商业开发许可，预计在20年以上的时间内进行战略性开发[83] 负面信息 - Seaport District的净收入为-159,185千美元，较2019年增长74,295千美元[164] - Seaport District的EBT为-60,592千美元，较2019年-59,242千美元略有下降[164] - Consolidated segment的EBT为-105,094千美元，较2019年334,087千美元大幅下降[164] - 总运营资产的净营业收入为97,942千美元，较2019年205,615千美元下降[164] - 2020年第二季度的折旧和摊销费用为74,084千美元[164] - 2020年第二季度的利息费用净额为49,296千美元[164]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP净亏损3410万美元，即每股摊薄亏损0.61美元，去年同期盈利1359万美元，即每股摊薄盈利0.31美元，主要受新冠疫情对运营资产、MPC和海港区业务的影响，以及2019年完成部分IO公寓塔楼交付而2020年无混合用途项目交付的影响 [59] - NAREIT重新定义的FFO为每股摊薄0.22美分，2019年第二季度为1.19美元 [59] - 截至季度末，总债务约44亿美元，其中约25亿美元为浮动利率债务，约16亿美元未进行套期保值 [60] - 2020年有6100万美元债务到期，公司正在进行再融资；2021年有四笔贷款总计近3.41亿美元到期 [61] - 截至第二季度末，总合并债务与总资产之比约为48%，净债务与企业价值之比为48.4%，手头现金9.31亿美元，净股权需求3.15亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产板块 - NOI为4080万美元，较2019年第二季度下降32.4%，较2020年第一季度下降36.1%，主要受酒店、零售和拉斯维加斯棒球场业务的影响 [31] - 酒店NOI较2019年同期下降1140万美元，降幅119%，5月开始逐步重新开业，6月底54%的房间恢复运营，7月初威斯汀酒店重新开业，6月接近收支平衡，预计7月实现小幅盈利 [31][33] - 零售NOI从2019年第二季度的1610万美元降至2020年的860万美元，降幅46%，4 - 6月租户陆续开业，6月收款率59.5%，高于4月的44%，7月约为64% [34][21] - 多户住宅NOI较2019年第二季度下降100万美元，降幅21%，租户收款率稳定在97%，NOI下降部分由于新建资产房地产税增加和休斯顿市场优惠增加 [36] - 办公NOI较2019年同期增加760万美元，增幅38%，主要因去年12月收购林地塔楼，剔除该因素仍比去年同期高7%，租户收款率在90%以上 [38] - 拉斯维加斯棒球场因2020年赛季取消，预计下半年NOI亏损约150万美元，此前年化NOI约800万美元，还可能对夏林市中心的零售业务产生负面影响 [39] - 新奥尔良河滨奥特莱斯NOI较2019年同期下降87%，受疫情影响客流量减少，上季度计提4870万美元减值准备，目前约86%的租户已开业 [40][41] MPC板块 - 第二季度土地销售面积91英亩，较2019年第二季度下降19%，但较第一季度增长近60% [42] - 新房销售4 - 5月受疫情影响下降，5 - 7月随着经济重启大幅回升，上半年新房销售总数1248套，仅比2019年同期少3套 [15] - 布里奇兰第二季度新房销售232套，创历史新高，较2019年第二季度增长8%，上半年新房销售425套，较2019年同期增长21%，土地销售38.4英亩，每英亩价格从2019年第二季度的40.4万美元涨至2020年的42.9万美元 [18][45] - 部分地区因超级地块销售减少，土地收入从2019年第二季度的2970万美元降至本季度的30万美元，本季度新房销售从2019年第二季度的365套降至233套，年初至今新房销售仅下降7.5%，6 - 7月销售情况良好 [46] - EBT较2019年同期下降650万美元，降幅13%，主要因峰会项目股权和收益亏损300万美元，较第一季度下降4%，主要受4月地方政府居家令影响 [49] 战略发展板块 - 沃德村的维多利亚广场预售进展顺利，截至7月28日已预售69%，自3月中旬开展纯网络营销计划以来，截至7月28日已售出21套房屋，总价3510万美元 [22] - 在建的阿纳哈、瓦伊阿和基基洛哈纳项目预计2021年底和2022年完工，截至6月30日分别已售出84%和76% [50] - 降低了瓦伊阿和阿纳哈部分售价超400万美元的大型公寓单元价格，导致公寓权益和单元销售成本出现510万美元亏损 [52] 海港区 - 受疫情影响，2020年第二季度收入从2019年同期的1140万美元降至270万美元，运营费用从1430万美元降至610万美元，NOI亏损370万美元，2019年同期亏损290万美元 [54][55] - 7月与创意餐饮管理公司签订管理协议，管理富尔顿、17号鹅卵石公司和马里布农场的餐饮业务；7月16日以75万美元出售海港35%的股权，并计提600万美元减值准备 [56] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 转型计划包括削减4500 - 5000万美元的年度G&A费用，出售约20亿美元非核心资产以获得约6亿美元净收益，以及分散运营模式以聚焦核心资产增长和价值创造 [25][26][27] - 目前已在削减G&A费用方面取得进展，出售六项非核心资产获得约1.32亿美元净收益，占原目标的22%，因市场环境延迟出售时间，但仍在寻找合适买家以实现资产收益最大化 [26] - 公司认为核心资产和总体规划社区是实现最高风险调整回报的最佳投资机会，将积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会 [69][77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受疫情影响，但管理层对公司资产、业务和员工有信心，认为公司拥有不可替代的资产和独特的自融资商业模式，多元化的收入来源和稳健的资产负债表，手头现金超9300万美元，能够应对当前经济不确定性 [66] - 公司在疫情期间采取了谨慎措施，如筹集股权、大幅削减间接费用和精简业务，为长期收获核心资产价值做好准备 [67] - 尽管运营资产板块受疫情冲击，但随着经济重启，零售和酒店业务出现积极迹象，公司对该板块的复苏潜力持乐观态度 [14][19] - 预计MPC板块新房销售需求将持续强劲，土地销售将受益于新房销售增长 [48] - 战略发展板块的项目进展顺利，对沃德村和海港区的长期发展前景充满信心 [22][57] 其他重要信息 - 6月25日，首席财务官大卫·奥赖利扩大职责，兼任公司总裁 [8] - 公司致力于多元化和包容性，聘请DEI顾问开展培训和研讨会，首席执行官保罗·莱恩签署CEO多元化和包容性行动承诺 [11][12] - 6月29日，公司终止新泽西州西温莎一处房产的参与协议，获得800万美元付款 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有计划将总体规划社区扩展到其他州？ - 公司一直在寻找为股东带来最佳风险调整回报的机会，但很难找到符合要求的土地，认为最佳投资机会仍在现有核心资产和总体规划社区内 [69] 问题: 是否有计划转换为REIT或保留现有结构？ - 截至目前，公司没有转换为REIT的计划，因为考虑到成本效益分析，净运营亏损带来的税收抵免使转换的潜在税收节省效益减弱，且公司重视利用运营资产、MPC土地销售和公寓利润的自由现金流为开发项目提供资金，转换将限制这一能力 [70][71] 问题: 是否考虑将公寓楼转换为公寓式住宅？ - 公司多次考虑檀香山的租赁概念，但从财务角度看不可行，公寓在檀香山的资本回报率远高于租赁业务 [72] 问题: 在当前股价水平下，是否有可能批准并加速股票回购？ - 公司不确定美国是否已完全摆脱疫情影响，目前不认为应将过剩流动性用于股票回购，将持续评估最佳资本配置决策，包括股票回购、新投资、潜在新开发项目或保持流动性以度过疫情 [75][76] 问题: 未来两到三年最大的再投资机会是什么？ - 公司认为将资本重新投入核心资产能为股东带来最大风险调整回报，正积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会，如林地的MD安德森项目 [77] 问题: 出售110 North Wacker权益的进展如何？ - 110 North Wacker将于10月开业，按时且按预算完成，目前74%已预租给优质租户，公司认为完工后应能溢价出售 [79] 问题: 如何使公司更易于理解和估值，以及如何吸引更多分析师覆盖？ - 公司认为自身业务虽复杂，但核心是利用自由现金流为核心MPC的高风险调整回报开发项目提供资金，已努力简化业务并提供详细补充资料以计算公司NAV；近期3月的股权发行有望吸引更多分析师覆盖，预计年底会有所改善 [80][81] 问题: 海港区餐厅以何种容量重新开业较为合适？ - 餐厅情况各异，将根据市场需求逐案评估重新开业的时机；公司对与创意餐饮的新合作关系感到兴奋，其专业知识将提升客户体验并助力餐厅在疫情后取得成功 [82] 问题: 夏林目前的土地销售是否为小块订单，房屋建筑商是否对购买相同面积土地有所犹豫？ - 夏林出售的土地地块与总体规划一致，房屋销售需求和交易量使房屋建筑商对预期出售的地块仍感兴趣，公司预计下半年在土地面积和单价上都能保持强劲执行水平 [86] 问题: 沃德村维多利亚广场何时动工？ - 公司计划根据施工和融资情况，于明年年初动工；沃德村七座塔楼88%的单元已售出 [90] 问题: 在当前疫情环境下，海港区是更多由公司自有和运营娱乐餐饮场所，还是零售和娱乐板块仍有足够吸引力吸引外部运营商？ - 公司有引入外部运营商签署租约的计划，除零售外，海港区还有优质办公空间可供租赁，对疫情后办公空间的租赁前景持乐观态度 [92] 问题: 夏林市中心的NOI下降是否为一次性情况，未来预期如何？ - NOI下降主要受零售租户关闭和收款率下降影响，随着收款率从4月到7月逐步提高，NOI有望逐步恢复，但预计不会立即回到2019年第四季度的水平，未来几个季度将逐步增长至稳定水平；公司已签署大量租约，新租户入驻将有助于NOI增长 [96][98][99] 问题: 租金延期如何运作，是否为租金减免？ - 公司对每个租户进行个别处理，一般提供一到两个月的租金延期，租户通常需在一年左右偿还延期租金，多数租户还利用了PPP计划，获得约四个月的援助 [102] 问题: 其他三个MPC的新房销售数据如何，是否会披露每个MPC的土地销售面积或收入？ - 每个社区的土地销售面积和单价信息可在补充资料第22页查看；除布里奇兰外，夏林新房销售年初至今仅下降7.5%，6 - 7月有所回升 [105] 问题: 零售组合中国家连锁租户和小企业租户的占比分别是多少？ - 公司未披露具体信息，不同物业的租户构成差异较大，夏林市中心的全国租户和本地租户比例接近50:50，沃德村本地租户较多，河滨奥特莱斯主要是全国租户 [109] 问题: 公司进行了股权发行并持有大量现金，在当前环境下不启动新开发项目，未来若有大量现金但缺乏投资机会，公司的企业战略是什么？ - 公司认为若出现现金过剩而缺乏新开发项目的情况，将考虑其他资本配置决策，如外部增长、股息、股票回购等；目前在哥伦比亚、布里奇兰和夏林的多户住宅市场看到一些租赁需求和租金表现良好的机会，预计未来几个季度需求持续增加将带来更多开发机会 [112][114][115] 问题: 如果现有MPC没有投资机会，是否考虑投资新市场，还是将资金保留用于现有MPC，或者是否考虑股票回购？ - 公司主要关注现有MPC的投资机会，认为很难找到有意义的新市场投资机会；目前正专注于MPC的医疗和定制办公项目，认为办公公司会希望员工居住在公司的总体规划社区 [117]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度运营资产净营业收入（NOI）环比2019年第四季度增长35%，排除近期收购影响，环比增长10.4% [20] - 2020年第一季度MPC部门每住宅英亩销售价格增长5.7% [20] - 2020年第一季度净新屋销售较2019年第一季度增长24% [21] - 2020年第一季度在Waiea项目因总承包商施工缺陷计提9800万美元费用，预计可收回 [22] - 公司计划减少4500万 - 5000万美元间接费用，预计未来季度显现效果 [23] - 公司出售非核心资产目标为约20亿美元毛收入，产生约6亿美元净收益 [24] - 2020年第一季度完成100 Fellowship Drive出售，售价1.15亿美元，净现金收益6420万美元，总利润5170万美元 [24] - 公司完成股权融资，净收益约5.94亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产部门 - 2020年第一季度总NOI同比增长24%，环比增长35%，排除收购影响，同比增长1.2%，环比增长10.4% [51] - 2020年4月办公室租金收取率约95%，5月至今情况与4月类似 [59] - 2020年4月多户住宅租金收取率95%，5月至今情况与4月类似 [60] - 2020年4月零售NOI收款率约44%，5月情况与4月类似 [62] - 酒店业务受疫情冲击严重，若二季度继续关闭，NOI预计从2019年第四季度年化约2880万美元降至负300万美元 [63] MPC部门 - 2020年第一季度新屋销售688套，较2019年第一季度的557套增长24% [52] - 2020年第一季度Bridgeland平均每英亩价格增加5.8万美元至43.9万美元，涨幅15% [52] - 2020年第一季度Summerlin定制地块平均价格增长23%至92.5万美元 [53] - 2020年第一季度The Woodland Hills每英亩价格增长8.2%至30.3万美元 [53] - 过去六周新屋销售和建筑商购地意愿放缓，4月新屋销售环比下降47.5%，同比也有所下降 [66][67] 战略发展部门（夏威夷） - 2020年第一季度在Ward Village售出239套房屋，Victoria Place截至3月31日预售64.5% [54] - 2020年第一季度因Waiea项目总承包商施工缺陷计提9800万美元费用 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售业务在2019年第四季度年化NOI中占比约28%，2020年4月仅收取44%账单金额，5月情况类似 [32][62] - 酒店业务受疫情影响关闭，正在计划缓慢重新开业 [33][64] - 2020年4月多户住宅和办公室租金收取表现出色，均超过94% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施转型计划，包括减少间接费用、出售非核心资产、采用分散式运营模式 [23][24][27] - 公司收购The Woodlands towers at Waterway，执行新租赁协议，该建筑目前出租率35% [29] - 公司关注能源相关租户，Occidental Petroleum采取措施提升信用状况 [29][30] - 公司进行股权融资，增强资金实力，以应对危机并推进项目 [34][35] - 公司认为危机中存在向优质资产转移趋势，自身资产具有优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司业务造成短期影响，但公司核心业务稳固，有望快速恢复 [18][22] - 公司资产位于低成本、低税收州，具有吸引力，预计未来住房需求可能增加 [41][45] - 公司对未来住房销售复苏持乐观态度，相信MPC社区将受益 [46][66] - 公司认为Seaport区有机会进行调整，以更好适应未来发展 [47] 其他重要信息 - 公司实施员工在家办公政策，成立执行危机团队和HHC特别工作组，确保员工、租户和客户健康安全 [11][12] - 公司团队在危机期间支持当地急救人员、一线工作者和有需要的人 [14][15] - 公司与当地社区慈善组织合作，帮助受疫情影响的酒店团队成员 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司当前的烧钱率、预计NOI和费用运行率 - 目前处于第二季度5.5周，难以确定烧钱率，也无法判断是烧钱还是盈余 [99] - 公司对办公室和多户住宅租金收取情况感到满意，希望内华达州和得克萨斯州解除居家令后零售租金收入增加 [100] - 公司股权融资获得近6亿美元净收益，即使在极端情况下也有足够流动性支撑到2022年底 [101] 问题: 公司未来是否考虑采用110 North Wacker类型的交易结构以获得更好的风险调整回报 - 该交易是核心资产外的一次性交易，公司不太可能再次进行此类交易 [103] - 公司在MPC业务中除可能用于非核心资产类型（如酒店或老年生活设施）外，未考虑合资结构 [103] 问题: 请提供资产出售的最新情况，哪些资产搁置，哪些仍可能出售 - 酒店业务关闭，近期不太可能出售 [104] - 110 North Wacker因建筑质量高、租户实力强和位置优越，有可能出售 [104] - 一些土地交易（如Monarch City）可能出售，但整体出售速度预计比去年放缓 [105] 问题: 请提供Seaport项目完工时间的修订预估 - 由于纽约市下令停工，不确定何时恢复施工，也不确定恢复后获取劳动力和材料的难易程度 [105] - 施工放缓可能带来更好的定价，公司借此机会考虑资产未来定位，已关闭10 Corso Como [106] 问题: 与贷款方和资本提供者讨论再融资时，是否有迹象表明再融资水平会低于当前，是否会有指标和契约变化 - 答案因资产表现、类型和地理位置而异，没有统一标准 [109][111] - 如Downtown Summerlin项目，原一年延期选项因租户关闭需大幅还款，现获得三年延期且还款额相对较小 [109][110] - 对于Three Hughes Landing或Two Merriweather等租金收入和现金流良好的资产，预计延期不会有重大变化 [111] 问题: 对于Waiea项目窗户问题，公司对承包商有足够资金或保险偿还费用的信心如何 - 公司认为总承包商Nordic PCL有财务能力承担责任并修复缺陷 [114] - 公司致力于Waiea和Ward Village社区，同意承担修复费用并与业主协会合作向承包商追偿 [115] 问题: Nordic是大型跨国或资金雄厚的实体，还是岛上的实体 - 公司认为Nordic有足够资金承担责任并完成工作 [117] 问题: 关于租金减免，公司在长期约1300万美元租金续约方面是否有沟通，未稳定物业在招租时是否与潜在租户讨论减免 - 回顾上次石油低迷期，The Woodlands在吸收和入住率方面表现较好，净有效租金或票面利率较高，减免较少 [121] - 公司密切跟踪办公室和零售续约情况，预计办公室租金减免会有小幅增加，但与市场波动相比不显著 [121] 问题: 棒球场与会议中心管理局的赞助协议在球场关闭时是否继续支付费用 - 会议中心管理局有合同义务继续支付冠名权赞助费用 [122] 问题: 在Seaport项目中，公司是否与土地所有者（港口管理局）就租金减免或延期进行沟通 - 公司与纽约市相关官员就Seaport项目进行全面对话，包括地面租赁付款、空中权利和用途等方面 [123] - 对话处于早期阶段，无法确定是否会获得优惠，地面租赁付款对公司财务压力不大，公司会继续履行付款义务 [124] 问题: 关于建筑商购地情况，他们是要求降价还是推迟日期，是否有重新购买迹象 - 近期Bridgeland房屋销售情况良好，房屋销售与建筑商购地意愿直接相关 [130] - 公司认为其MPC社区有吸引力，随着房屋销售增加，公司有优势 [131] - 公司是土地价格制定者，若建筑商不接受价格，公司不会出售土地，仅根据房屋销售情况出售土地 [133][134] - 近期Bridgeland和Summerlin房屋销售情况表明公司应向建筑商出售土地并获得合理价格 [135] 问题: 关于向特斯拉出售土地，公司认为特斯拉适合的位置在哪里 - 公司有多个地点可供选择，包括The Woodlands、Bridgeland、Dallas的Monarch City、Circle T Ranch和Summerlin [138] - 这些地点不仅适合特斯拉，也适合其他想迁至低税收环境的公司 [139] 问题: 请介绍休斯顿市场情况，油价需达到什么水平市场才能反弹，The Woodlands社区如何适应油价问题 - 休斯顿有韧性，公司最大油气能源租户Occidental Petroleum采取了积极措施，第二大租户Exxon信用良好 [145] - 油价走势影响市场，2016年油价低点在20多美元，全年平均约43美元，The Woodlands在休斯顿表现较好 [146] - 与2016年相比，此次公司租户有经验应对油价下跌，公司在2016 - 2017年无违约情况，希望此次也能有类似结果 [147][149] - 公司有能力收取租金，4月办公室和多户住宅租金回收率约95%，休斯顿地区表现也很强劲 [150][151] 问题: 从长远来看，公司是否有目标获得投资级评级，如何实现 - 公司认为拥有更好信用评级有益，可降低加权平均资本成本，增加资本市场可及性 [154][156] - 公司通过股权融资、巩固资产负债表等措施展示维护良好信用状况的承诺，有望逐步提升信用评级 [155] - 公司计划通过提高经常性现金流、推动NOI增长来改善运营结果，从而提升信用质量 [158] 问题: 今年到期的6.27亿美元债务中，2.57亿美元原有一年延期，现获得三年延期且仅需偿还3600万美元，是否正确 - 2.57亿美元的Downtown Summerlin贷款原一年延期，现正在敲定三年延期协议，需偿还约3500万美元 [162] - 另一笔2.8亿美元与Occi收购相关的过桥贷款，通过股权融资谈判获得一年延期至2021年6月 [163] 问题: 上述2.8亿美元贷款的一年延期分两个六个月，是否正确 - 正确，是两个六个月的延期 [164] 问题: 获得这些延期是否有条件，从一个六个月到下一个六个月的条件是什么 - 条件是支付费用和增加利差 [166]

业绩总结 - 霍华德·休斯公司2020年第一季度收入为111,170千美元，较2019年第一季度的89,107千美元增长25%[17] - 2020年第一季度总支出为53,264千美元，较2019年第一季度的42,754千美元增长24%[17] - 2020年第一季度净亏损归属于普通股东为125,134千美元，而2019年第一季度为净收入31,821千美元[20] - 2020年第一季度每股基本亏损为2.88美元，而2019年第一季度每股收益为0.74美元[20] - 2020年第一季度的FFO为-45,499千美元，2019年第一季度为67,310千美元[22] 用户数据 - 2020年第一季度HHC签署了133,948平方英尺的租约，使9950 Woodloch Forest Drive的租赁率达到35%[10] - 2020年第一季度的MPC（主规划社区）和公寓销售共计14个单位，显示出市场需求的持续[11] - 2020年第一季度的公寓净收入为-97,858千美元，较2019年第一季度的60,616千美元大幅下降[17] 未来展望 - HHC的项目稳定NOI预计为3.624亿美元，涵盖多个物业类型，包括办公、住宅和零售[13] - HHC的Kō'ula项目在2020年第一季度的稳定NOI预计为3350万美元，反映出该项目的良好市场需求[13] - 预计110 North Wacker项目的稳定化净营业收入为14,421千美元，稳定化收益率为8%[32] 新产品和新技术研发 - 2020年第一季度，Hughes Landing Daycare的入住率为100%，年化净营业收入（NOI）为286千美元，预计稳定后的NOI为260千美元[27] - 2020年第一季度，单位在合同中的数量为1,062个，其中628个来自'A'ali'i项目[51] 市场扩张和并购 - 2020年第一季度，HHC出售了208,000平方英尺的MD Anderson大楼，交易金额为1.15亿美元，预计在GAAP基础上将产生约3900万美元的收益[10] - 2020年第一季度的开发成本为609,549千美元，预计总成本（不包括土地）为768,470千美元[37] 负面信息 - 2020年第一季度的累计其他综合损失为(60,273)千美元，较2019年第一季度的(14,759)千美元下降了(308.5)%[19] - Seaport District的净运营损失为4266千美元，较上年同期的净运营收入917千美元下降[37] - 2020年第一季度的年化在位净运营收入为51,397千美元，预计未来稳定的净运营收入为58,882千美元[38] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的总债务为4,345,066千美元，较2019年第四季度的4,138,618千美元增加了5%[16] - 2020年第一季度的杠杆比率（债务与企业价值比）为68.40%，较2019年第四季度的44.19%显著上升[16] - 2020年第一季度现金及现金等价物为971,695千美元，较2019年第一季度的452,908千美元增长114.5%[19]

财务数据和关键指标变化 - 2019年MPC EBT增加5460万美元，达2.576亿美元，同比增长27% [12][31] - 2019年运营资产NOI增长3640万美元，约20%，受办公、酒店和多户住宅投资组合增长推动 [12] - 2019年海港收入增加2300万美元，达5560万美元 [15] - 2019年第四季度GAAP亏损110万美元，合每股摊薄亏损0.03美元，去年同期为3730万美元，合每股摊薄亏损0.86美元 [51] - 2019年GAAP收益7400万美元，合每股摊薄收益1.71美元，2018年为5700万美元，合每股摊薄收益1.32美元 [52] - 2019年第四季度NAREIT定义的FFO为每股摊薄0.91美元，2018年第四季度为1.72美元；2019年全年FFO为每股摊薄4.58美元，2018年为4.16美元 [53] - 截至第四季度末，总合并债务与总资产比率约49%，净债务与企业价值比率为37%，手头现金约4.23亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 2019年土地销售创历史新高，售出571英亩住宅用地，比2018年增加25% [12] - 2019年新屋销售全年增长15%，第四季度增长41.3% [35] - 2019年布里奇兰售出773块土地，高于2018年的620块 [33] - 截至2019年底，萨默林的The Summit已完成约4.22亿美元的销售 [37] 运营资产 - 2019年第四季度NOI增加330万美元，增长7%；全年增长20%，从约1.8亿美元增至近2.17亿美元 [39][40] - 2019年零售投资组合NOI减少约130万美元 [41] - 运营资产NOI环比下降约800万美元 [42] - 稳定NOI目标从上个季度的3.231亿美元增至3.673亿美元 [43] 战略发展 - 截至2019年12月31日，'A'ali'i预售83.5%，K'ula预售74.3% [44] - 截至2月21日，维多利亚广场已预售53%的单元 [45] 海港 - 2019年第四季度净运营亏损560万美元，2018年同期为360万美元 [46] - 2019年海港NOI亏损增加950万美元，达1570万美元 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 萨默林每英亩价格从56.6万美元涨至64.8万美元，剩余2991英亩住宅用地未通胀未折现价值增加近2.5亿美元 [32][33] - 布里奇兰每英亩价格从38.5万美元涨至40.8万美元 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 转型计划包括削减4500 - 5000万美元间接费用、出售约20亿美元非核心资产获超6亿美元净收益、采用分散运营模式 [16] - 收购西方石油公司的资产，增加林地办公室投资组合约50%，巩固A类空间主导地位 [24] - 公司在核心市场有广泛长期关系和市场知识，有竞争优势 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年MPC业务预计是不错但正常化的一年，MPC EBT将在1.8 - 2亿美元之间 [60][61] - 运营资产组合NOI将增长，但非核心资产出售会使NOI在全年适度下降 [62][64] - 战略发展将继续识别和规划新项目，但需等待未来自由现金流和非核心资产出售收益来启动新项目 [65][67] - 海港2020年目标不变，将继续执行战略，预计2021年夏季开放Jean - Georges美食广场 [68][69] 其他重要信息 - 公司与金融科技初创公司Say合作，提升投资者关系 [10] - 公司进行多项融资活动，包括建设贷款、过桥贷款、贷款修改和延期等 [54][55][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 海港何时实现现金流中性 - 公司将积极租赁办公空间和开设餐厅，预计Jean - Georges美食广场2021年开放并稳定后12 - 18个月可考虑此问题 [73][74] 问题: 预计稳定NOI 3.67亿美元是否包括芝加哥办公楼 - 补充资料第16页显示，110 Wacker的稳定NOI为1440万美元 [76] 问题: 公司在IB保留期间是否收到资产投标，为何拒绝 - 公司收到大量对个别资产的兴趣，出售非核心资产时优先联系这些潜在买家，已成功出售9550万美元资产，获得2240万美元收益 [77] 问题: 量化资产出售与回购策略，是否有特别有吸引力的价格水平，基于什么估值，有无其他缩小NAV差距的策略 - 公司2020年资本分配方法不变，将自由现金流分配到能带来最高风险调整回报的地方，确保有足够流动性完成项目和维持债务到期时间表 [78][79] 问题: 是否预计夏威夷公寓需求因冠状病毒而减弱 - 目前判断还为时过早，夏威夷和拉斯维加斯的旅游可能受影响，维多利亚广场销售情况良好，但销售速度可能放缓 [80][81] 问题: 未来一个季度公司在转型计划的哪个支柱上取得最显著进展 - 投资总体规划社区将是主要支柱，如对西方石油公司塔楼的投资 [83] 问题: Ka'ula的时间表 - 项目按计划于2022年交付，2019年第三季度开工，目前已售出超74% [84] 问题: 非核心资产货币化进程及时间表 - 公司按计划进行，相信未来12 - 18个月可完成20亿美元资产出售，获得6亿美元净收益 [86] 问题: 关于南街海港，现有策略会有何变化，多久能确定策略是否有效 - 公司积极改进计划，策略自11月以来未变，对在建美食广场感到兴奋 [87][88] 问题: 公司在夏威夷更换领导层的因素 - 原领导Simon Treacy决定退休，Doug Johnstone准备好领导该地区，他在夏威夷有良好历史和优秀团队 [89][90] 问题: 如何看待2020年土地销售 - 2019年MPC EBT创纪录，2020年难以重现，预计MPC EBT将回归1.8 - 2亿美元的正常健康水平 [94][95] 问题: 夏威夷项目定价，市场是否在扩大，还是特定资产位置决定高价 - 定价取决于物业位置和是否为劳动力住房，维多利亚广场因位置和合理户型，每平方英尺近2000美元，销售创纪录 [97] 问题: 海港今年是否是成本投入最大的一年，未来几年成本是否类似 - 2020年有重大逆风，前两个季度将有餐厅开业，费用会影响财务报表；租赁办公空间是实现现金流中性的关键 [99][100][101] 问题: 公司如何调整策略以满足对经济适用房的需求 - 公司密切关注需求周期，在某些情况下略微缩小地块尺寸，同时高端定制住宅也有需求 [107] 问题: 萨默林本季度大量销售代表多少地块，2020年情况如何 - 2019年萨默林销售出色，2020年难以复制，预计全年业绩在1.8 - 2亿美元之间，季度波动仍将存在 [109][110][111] 问题: NOI在第一季度后下降，是否有非核心资产谈判进行，预计何时完成 - 公司积极进行非核心资产销售，未来一两个季度会有积极消息 [116] 问题: 预计稳定NOI在不包括非核心资产时约6000多万美元，是否预计今年处置所有非核心资产 - 公司仍坚持12 - 18个月的销售时间框架，非核心资产出售会使稳定NOI降至略超3亿美元 [118] 问题: 是否预计将沃德村项目从2021年提前到2020年完工并记录销售 - 公司尚未找到加速建设的方法，将按补充资料中的时间安排交付项目 [119][120] 问题: 2020年公寓销售是否会明显低于2019年 - 2020年没有塔楼完工，从盈利角度看不会有销售；'A'ali'i将于2021年完工，Ka'ula将于2022年完工，若维多利亚广场进展顺利，可能2023年交付 [121] 问题: 海港办公空间距离公共交通较远是否影响租户评估 - 公司认为该办公空间有独特优势，距离富尔顿街仅几个街区，靠近渡轮系统是吸引租户的优势，目前有很多租户感兴趣 [127][128][129] 问题: 海港仍需租赁的办公空间面积 - 码头17号主楼层有8.8万平方英尺，富尔顿大楼有4.6万平方英尺，码头还有部分小面积空间 [131][132]

业绩总结 - 2019年第四季度每股稀释收益为-0.03美元，FFO每股为0.91美元，Core FFO每股为1.90美元，AFFO每股为1.84美元[10] - 2019年第四季度收入为93,639千美元，较2018年第四季度的80,940千美元增长15.5%[19] - 2019年全年收入为391,044千美元，较2018年的335,145千美元增长16.7%[19] - 2019年第四季度净收入为(1,100)千美元，同比下降102.9%（Q4 2018为37,261千美元）[22] - 2019年全年净收入为73,956千美元，同比增长29.5%（FY 2018为57,012千美元）[22] - 2019年第四季度的FFO为39,307千美元，同比下降47.3%（Q4 2018为74,606千美元）[24] - 2019年全年FFO为198,183千美元，同比增长10.2%（FY 2018为179,718千美元）[24] - 2019年第四季度的AFFO为79,250千美元，同比下降15.7%（Q4 2018为93,903千美元）[24] - 2019年全年AFFO为283,961千美元，同比增长23.3%（FY 2018为230,372千美元）[24] 用户数据 - 2019年第四季度的MPC和公寓销售中，Bridgeland项目占11%，Summerlin项目占86%[13] - 2019年第四季度的公寓销售中，'A'ali'i项目销售3个单位，Kō'ula项目销售23个单位[10] - 2019年第四季度公寓销售共计26个单位[10] 未来展望 - 预计稳定的NOI分别为4700万美元、8670万美元、2.336亿美元和3.673亿美元，涵盖不同物业类型[14] - 预计每英亩的住宅土地价格为1,068美元，商业土地价格为1,147美元[49] - 2020年到2029年间，年化现金租金到期的比例为30%[50] 新产品和新技术研发 - 公司在德克萨斯州The Woodlands收购了两座AAA级办公大楼、仓库空间和可开发土地，增加了约50%的办公物业组合[11] - 2019年第四季度收购的物业总面积为1,403,440平方英尺，收购价格为5.65亿美元[53] 市场扩张和并购 - 公司计划每年减少4500万至5000万美元的间接费用，并出售约20亿美元的非核心资产[12] - 2019年第四季度出售的物业包括658英亩的West Windsor，售价为4000万美元[54] 负面信息 - 2019年第四季度的市场资本化为5.4亿美元，较第三季度的5.6亿美元下降3.6%[18] - 2019年第四季度的平均NOI利润率为52%，较2018年第四季度的56%下降4个百分点[19] - 2019年第四季度的Seaport District segment EBT为(12,464)千美元，较2018年第四季度的(15,657)千美元有所改善[72] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的总运营资产EBT为(3,507)千美元，较2018年第四季度的(5,799)千美元有所改善[71] - 2019年第四季度的总运营资产NOI为48,399千美元，较第三季度的56,329千美元下降约16.4%[71] - 2019年第四季度的住宅土地销售总额为142,537千美元，较2018年第四季度的30,197千美元显著增长[73]