文章核心观点 公司是日本豪华住宅地产开发商，宣布计划在东京建造酒店，当前日元疲软和外国对日本兴趣增加有望对其长租业务产生积极影响 [2][7][10] 公司概况 - 公司是日本豪华住宅地产开发商，开发独栋住宅和公寓，业务覆盖东京、神奈川县和札幌，还在东京经营酒店，并在日本和美国达拉斯向个人客户出租公寓单元 [2] - 公司使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验，愿景是采用持续改进方法提升运营，利用其知名获奖豪宅和在豪华住宅市场的强大地位，创建全球交易平台 [8] 酒店项目 - 公司计划在东京建造ENT TERRACE品牌首个“高级系列”酒店ENT TERRACE GINZA PREMIUM，酒店距东银座站步行约两分钟 [1][10] - 该酒店将于2024年12月开业，共七层，有六间客房，可提供一晚至长期住宿服务 [6] 业务影响因素 - 当前日元疲软和外国对日本兴趣增加，有望对公司不断扩大的长租业务产生积极影响 [7] 联系方式 - 媒体和投资者关系联系人为首席财务官Daisuke Takahashi，邮箱为d - takahashi@lead - real.co.jp，电话为+81 3 - 5784 - 5127 [4] - 公司网站为https://www.lead - real.co.jp/en/ [3]

文章核心观点 日本豪华住宅开发商Lead Real Estate Co., Ltd的董事长、首席执行官、首席财务官和一名董事自愿签订禁售协议 以支持公司战略举措和长期发展 [1][2] 分组1：禁售协议情况 - 2024年5月8日 公司董事长兼首席执行官Eiji Nagahara、首席财务官Daisuke Takahashi和一名董事自愿签订禁售协议 [1] - 禁售协议涉及他们共同持有的约1200万股LRE股票 占公司已发行股份的约90% [1] - 禁售协议有效期至2024年11月7日 [2] 分组2：公司业务与愿景 - 公司是日本豪华住宅开发商 在东京、神奈川县和札幌开发独栋住宅和公寓 还在东京经营酒店 并在日本和美国达拉斯向个人客户出租公寓单元 [2] - 公司使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验 [3] - 公司愿景是采用持续改进方法提升运营 利用其在豪华住宅市场的优势 创建全球交易平台 让客户能够购买日本和海外的优质公寓 [3] 分组3：管理层表态 - 董事长兼首席执行官Eiji Nagahara称禁售协议将为公司实施战略举措提供时间 以缩小当前市值与内在公允价值的差距 [2] - 他还表示该安排体现了管理层对公司长期增长战略的坚定承诺 以及实现股东价值最大化的决心 并对该举措成功充满信心 [8]

文章核心观点 公司管理层签订股份锁定协议以支持公司长期增长战略和提升股东价值 [1][2] 分组1：锁定协议情况 - 2024年5月8日公司董事长兼首席执行官永原英二、首席财务官高桥大辅及一名董事自愿签订锁定协议 [1] - 锁定协议涉及他们共同持有的约1200万股LRE股票，占公司已发行股份约90% [1] - 锁定协议有效期至2024年11月7日 [7] 分组2：公司表态 - 董事长兼首席执行官称锁定协议将为公司实施战略举措争取时间，缩小当前市值与内在公允价值差距 [5] - 首席执行官表示该安排体现管理层对公司长期增长战略的坚定承诺及实现股东价值最大化的决心 [2] 分组3：公司业务 - 公司是日本豪华住宅地产开发商，在东京、神奈川县和札幌开发独栋住宅和公寓 [1][5] - 公司在东京经营酒店，并在日本和美国达拉斯向个人客户出租公寓单元 [5] 分组4：公司愿景与使命 - 使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验 [2] - 愿景是采用持续改进方法优化运营，利用自身优势打造全球交易平台，提供日本及海外优质公寓 [2]

文章核心观点 - 日本豪华住宅房地产开发商Lead Real Estate Co., Ltd于2024年5月9日完成一套新建豪华收益型公寓的销售和交付 [1] 公司业务情况 - 公司是日本豪华住宅开发商，业务覆盖东京、神奈川县和札幌，开发独栋住宅和公寓，还在东京经营酒店，并在日本和美国得克萨斯州达拉斯向个人客户出租公寓单元 [3] 项目情况 - 此次出售交付的物业为位于东京涩谷的14单元公寓Excelsior Yoyogi Koenmae，由钢筋混凝土建成，地上四层，建筑面积7533平方英尺，土地面积3600平方英尺 [2] - 因与卖方的保密协议，未披露卖方和售价，公司与卖方无资本、个人或业务关系，也无特殊利益关系 [2] 公司使命与愿景 - 使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验 [4] - 愿景是采用持续改进方法提升运营，利用其在东京、神奈川县和札幌豪华住宅市场的优势，创建一个全球交易平台，让客户能够购买日本优质公寓以及美国和中国香港等地的海外公寓 [4]

文章核心观点 日本豪华住宅房地产开发商Lead Real Estate Co., Ltd于2024年5月9日完成一套新建豪华收益型公寓的销售和交付 [1] 公司业务 - 公司是日本豪华住宅开发商，业务覆盖东京、神奈川县和札幌，开发独栋住宅和公寓，还在东京经营酒店，并在日本和美国达拉斯向个人客户出租公寓单元 [3] - 公司使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验，愿景是采用持续改进方法提升运营，利用其在豪华住宅市场的优势创建全球交易平台，提供日本及美国、中国香港等地优质公寓 [4] 项目情况 - 此次出售的公寓名为Excelsior Yoyogi Koenmae，位于东京涩谷，共14个单元，由钢筋混凝土建成，地上四层，建筑面积7533平方英尺，土地面积3600平方英尺 [2] - 因与卖方的保密协议，未披露卖方和售价，公司与卖方无资本、个人或业务关系，也无特殊利益关系 [2]

公寓开发和销售收入情况 - 2023、2022、2021财年，公司公寓开发和销售的收入分别为727.02亿日元（约5032.3万美元）、520.76亿日元（约3950.8万美元）、15.83643亿日元（约120.4万美元），分别占总收入的42%、36%、14%[20] - 公司公寓开发和销售的收入历史上不确定且波动较大，若未来无法预测或收入持续不稳定，将对业务产生不利影响[20] 借款情况 - 截至2023年6月30日，公司短期借款约为589.9155亿日元（约4083.3万美元），长期借款约为543.7668亿日元（约3763.9万美元）[21][23] - 2023财年，公司偿还短期借款1140.967亿日元（约7279.5万美元），续借1094.741亿日元（约7897.6万美元）；2022财年，偿还753.586亿日元（约5553.7万美元），续借944.62亿日元（约6961.6万美元）；2021财年，偿还762.6187亿日元（约5620.3万美元），续借804.6791亿日元（约5930.2万美元）[21] 借款对业务的影响 - 公司主要依赖短期借款为运营提供资金，若无法续借或无法以优惠条件获得融资，将影响业务运营[21] - 公司获取土地收购融资受多种不可控因素影响，若无法获得足够短期融资，可能需暂停或缩减业务[22] - 公司大量债务可能减少现金流可用性、限制融资能力、降低业务灵活性、增加融资成本、限制子公司支付股息能力[25][26] 服务提供商和代理商对业务的影响 - 公司依赖服务提供商和代理商，若其面临原材料、劳动力或项目交付压力，将对公司业务产生不利影响[27] Glocaly平台情况 - 公司Glocaly平台处于起步阶段，尚未产生收入，可能出现性能波动，且无法保证利用日本法律修正案开展业务[28][29] - 公司预计Glocaly平台在2023年12月开始从交易差价、会员费、广告费和增值服务收费等方面产生收入[190] 承包商对业务的影响 - 公司建设依赖承包商，若承包商表现不达标、材料或劳动力短缺及成本增加、疫情等情况发生，将对公司业务产生不利影响[30][32][33][34] 核心业务情况 - 公司核心业务对独栋住宅和公寓的需求高，带来了更高的收入增长和营业利润，但面临原材料价格和劳动力成本通胀问题，公司通过提高平均销售价格和固定成本分包商安排来维持利润率[36] 房地产开发项目风险 - 公司房地产开发项目进度和成本可能受多种因素影响，包括许可证获取延迟、材料短缺、承包商问题、疫情和自然灾害等，可能导致项目无法按时完成或超出预算[37][39] 经营业绩波动原因 - 公司经营业绩会因土地收购和建设所需的大量资金以及较长的开发周期而出现波动[38] 酒店业务风险 - 公司酒店业务面临多种风险，包括经济收缩、竞争、成本上升、季节性波动、政策变化等，可能导致收入减少和增长受限[41][42][43] 住宅租赁业务风险 - 公司住宅租赁业务面临租金管制、租户提前终止租约或违约、市场需求变化、运营成本增加等风险，可能对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[44][45][46] 员工对公司的影响 - 公司成功依赖于吸引、培训和留住包括项目经理和高级管理人员在内的员工，高级管理人员的离职可能影响公司的业务管理和增长战略[49][50] 商标相关情况 - 公司拥有19个日本房地产相关服务商标，另有3个在日本和美国的商标申请待批，任何未经授权使用品牌或商标的行为可能损害公司业务[51] - 截至年报日期，公司在日本有2个待审批商标申请，在美国有1个待审批商标申请[195] - 截至年报日期，公司在日本拥有19个房地产相关服务及其他与业务运营直接或间接相关商品和服务的注册商标，以及10个域名[198] 保险情况 - 公司目前的保险不足以覆盖潜在损失和索赔，承包商可能也没有足够的保险或财务能力承担损失[52] 法律法规对业务的影响 - 公司业务受日本多项法律法规约束，包括《建筑用地和建筑物交易业务法》《建筑标准法》等，违反或法规变化可能对业务产生不利影响[55][56][57] - 2022年5月，《建筑用地和建筑物交易业务法》及相关法规修正案生效，允许通过电子方式交付此前要求书面交付的文件[211] 业务地理集中风险 - 公司业务地理集中在东京、神奈川县和札幌，面临当地或区域经济变化带来的更大风险，经济低迷可能导致房地产销售低于预期[59][61] 股权结构情况 - 公司董事和高管共同实益拥有约90.1%已发行和流通的普通股（不包括无投票权的库存股）[81] - 公司总裁Eiji Nagahara拥有超50%已发行普通股投票权，公司作为外国私人发行人遵循日本本土公司治理实践[89][90] 股份发行和流通情况 - 截至年报日期，13,641,900股普通股已发行和流通，1,986,100股普通股作为库存股发行，1,143,000份美国存托股票（代表1,143,000股普通股）已发行、流通且可自由交易[82] - 2023年9月29日，公司完成首次公开募股，发行1143.09万股美国存托股票（ADS），发行价为每股7美元[126] 日本政策和灾害情况 - 日本政府在2014年4月提高消费税，并于2019年10月进一步提高[63] - 日本央行在2013年4月推出量化和质化货币宽松计划，并于2016年1月宣布负利率政策[63] - 2011年3月11日发生东日本大地震，2016年4月熊本发生地震[73] - 2019年秋季，大型台风影响了日本部分地区[73] 国际业务风险 - 公司国际业务面临多种风险，包括法律监管、人员管理、汇率波动等[66] 自然或人为灾害及疫情对业务的影响 - 公司业务受自然或人为灾害、疫情等影响，可能导致人员受伤、运营中断、财产贬值等[71] 政府政策对业务的影响 - 日本住宅房地产市场需求受政府政策影响，政策变化可能影响公司业务[74] 未来收购风险 - 公司未来收购可能面临整合、负债、资源分散等风险，还可能需增加债务或出售证券[79,80] 股东权利和规定 - 日本法律规定，持有公司3%或以上总投票权或已发行股份的股东有权查阅会计账簿和记录[91] 外国投资者收购规定 - 外国投资者直接收购公司普通股需提前向相关政府部门备案，审批最长需30天且可能延期[95] - 存托机构于2023年5月获得ADS基础普通股收购许可，交易ADS无提前备案要求，但外国投资者交出ADS换取普通股仍需提前获批，审批最长30天且可能延期[96] 存托协议修订规定 - 若修订存托协议增加ADS持有人费用或损害其重大现有权利，修订将在存托机构通知持有人30天后生效[104] 被动外国投资公司风险 - 若2023年或后续年份公司超50%的资产产生被动收入，将被视为被动外国投资公司，可能使美国股东面临不利的联邦所得税后果[115] 不再符合外国私人发行人资格的影响 - 若公司不再符合外国私人发行人资格，需全面遵守美国国内发行人的报告要求，将产生大量额外费用[107] 新兴成长公司情况 - 公司作为新兴成长公司，选择不放弃延长过渡期，这使公司财务报表与其他公司的比较变得困难或不可能[110] ADS被摘牌的后果 - 公司ADS若被纳斯达克摘牌，将面临市场报价有限、流动性降低等后果[109][111] 公司发展历程 - 公司于2001年3月在日本东京以有限责任公司形式开展业务，2003年11月重组为股份有限公司[119] 总裁股权情况 - 公司总裁Eiji Nagahara持有JP Shuhan和LRE Cayman 100%的股权，持有Sojiya Japan 50%的股权[123][124][134] 公司收入来源和目标客户 - 公司主要通过开发和销售单户住宅和公寓产生收入，目标客户分别为富裕家庭买家和机构投资者[133] Glocaly平台推出情况 - 公司于2021年10月推出互动媒体平台Glocaly，作为促进公寓买卖双方匹配的上市和营销平台[135] 土地和建筑交付量情况 - 2021 - 2023财年土地和建筑交付量：单户住宅土地交付量分别为102、94、90套，建筑交付量分别为50、81、65套；公寓土地交付量分别为4、12、13套，建筑交付量分别为4、9、7套[137] 酒店运营和租赁公寓情况 - 2021 - 2023财年酒店运营数量分别为4、4、6家，租赁公寓楼数量分别为17、17、15栋，租户数量分别为118、77、52个[137] 总营收和利润情况 - 2021 - 2023财年总营收分别为11,255,277千日元（约85,390千美元）、14,321,186千日元（约108,650千美元）、17,442,249千日元（约120,733千美元），利润分别为276,802千日元（约2,100千美元）、493,995千日元（约3,748千美元）、536,484千日元（约3,713千美元）[138] 房地产销售收入占比情况 - 2021 - 2023财年房地产销售收入占总营收比例分别约为98.5%、98.5%、98.2%，其他来源收入占比分别约为1.5%、1.5%、1.8%[138] 营收增长情况 - 过去10年公司营收增长约387%[139] 项目交付和进行情况 - 截至2023年6月30日的三个财年，公司交付196套单户住宅和20套公寓，有47个单户住宅项目和5个公寓项目正在进行[140] 高管经验情况 - 公司高管平均有超20年日本房地产开发行业经验，总裁Eiji Nagahara有超25年日本单户住宅和公寓开发经验[147] 公司发展计划 - 公司计划拓展关东地区优质房地产机会、加强与当地房地产中介关系、发展Glocaly平台、拓展海外业务[148][149][150][151] 项目开发周期情况 - 单户住宅项目从土地收购到交付约需10个月，公寓项目约需12个月[158][161] 单户住宅交付项目平均售价情况 - 2021 - 2023财年单户住宅交付项目平均售价（含土地）分别为99,596千日元、98,752千日元、115,937千日元[159] 公寓开发项目情况 - 2021 - 2023财年，公寓开发项目期初数量分别为1、2、3个，新增订单分别为5、10、9个，交付项目分别为4、9、7个，期末数量分别为2、3、5个；交付项目平均售价（含土地）分别为395,911千日元、470,957千日元、708,759千日元[163] 房地产中介合作情况 - 2021 - 2023财年，分别有45、56、60家房地产中介为公司介绍约100、130、150宗地块和约100、130、150个客户[165] 内部团队和合作公司情况 - 截至2023年6月30日，公司内部项目管理团队有8名员工；2021 - 2023财年，分别与12、15、15家第三方设计公司合作[169][171] 销售收款情况 - 销售公寓时，与机构客户签订合同后通常收取不到10%的购买价格，其余在建设完成和产权转让登记后支付；销售单户住宅时，签订土地销售和建筑合同后分别收取10%的款项，其余在土地转让登记和建设完成及产权转让登记后支付[174][177] 项目外包情况 - 2021 - 2023财年，分别将项目外包给11、13、13家建筑公司；支付给最大建筑承包商的款项分别占建筑合同总付款的20%、15%、15%；支付给前五建筑承包商的款项分别占80%、75%、80%[179] 酒店运营情况 - 2021 - 2023财年，分别运营4、4、6家酒店；截至报告日期，ENT TERRACE Akihabara酒店在Booking.com上评分9.5分以上[184] 公寓租赁情况 - 2021 - 2023财年，分别将17、8、15栋公寓楼的单元出租给118、13、52个个人客户；租金通常在20,000日元（约147美元）至1,000,000日元（约7,369美元）之间，租赁期限通常为24 - 36个月[188] 项目保修和惩罚条款情况 - 单户住宅和公寓项目受10年质量保修约束，建筑合同包含质量保修和劣质工作惩罚条款[181] 项目交付周期和罚款情况 - 公司开发项目交付周期一般为6 - 9个月，延迟交付需支付罚款[180] 员工和承包商数量情况 - 截至2023年6月30日、2022年6月30日和2021年6月30日，公司分别有62名、46名和37名全职员工[199] - 截至2023年6月30日、2022年6月30日和2021年6月30日，公司分别有2名、1名和1名独立承包商[200] 公司办公场地情况 - 公司在东京的主要行政办公室面积约4243平方英尺，租赁期从2020年12月至2023年11月，月租金2027420日元（约14941美元）[201] - 截至年报日期，公司在东京拥有总计27815平方英尺的建筑物和土地（不包括房地产开发和销售的库存）[202] - 公司在横滨租赁的办公室面积约1293平方英尺，租赁期从2021年9月至2024年8月，月租金518519日元（约3821美元）[202] - 公司在札幌租赁的办公室面积约766平方英尺，租赁期从2021年4月至2024年3月，月租金193770日元（约1428美元）[203] 业务季节性情况 - 公司业务不受季节性波动影响[205]

As filed with the U.S. Securities and Exchange Commission on September 13, 2023 Registration No. 333-266762 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 AMENDMENT NO. 12 TO FORM F-1 REGISTRATION STATEMENT UNDER THE SECURITIES ACT OF 1933 Kabushiki Kaisha Lead Real Estate (Exact name of registrant as specified in its charter) Lead Real Estate Co., Ltd (Translation of Registrant's name into English) Japan 1531 Not Applicable (Primary Standard Industrial (State or other jurisdiction ...

As filed with the U.S. Securities and Exchange Commission on August 22, 2023 Registration No. 333-266762 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 AMENDMENT NO. 11 TO FORM F-1 REGISTRATION STATEMENT UNDER THE SECURITIES ACT OF 1933 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) Classification Code Number) 6F, MFPR Shibuya Nanpeidai Building 16-11 Nampeidai-cho, Shibuya-ku Tokyo, 150-0036, Japan +81 03-5784-5127 (Address, including zip code, and telephone number, ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 AMENDMENT NO. 10 TO As filed with the U.S. Securities and Exchange Commission on August 16, 2023 Registration No. 333-266762 FORM F-1 REGISTRATION STATEMENT UNDER THE SECURITIES ACT OF 1933 Kabushiki Kaisha Lead Real Estate (Exact name of registrant as specified in its charter) Lead Real Estate Co., Ltd (Translation of Registrant's name into English) (Primary Standard Industrial (State or other jurisdiction of incorporation or organizat ...

As filed with the U.S. Securities and Exchange Commission on June 8, 2023 Registration No. 333-266762 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 AMENDMENT NO. 9 TO Kabushiki Kaisha Lead Real Estate (Exact name of registrant as specified in its charter) Lead Real Estate Co., Ltd (Translation of Registrant's name into English) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (Primary Standard Industrial Classification Code Number) (I.R.S. Employer Identification Numb ...