财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心资金运营为2530万美元，即每股0.45美元，而2022年第一季度为2930万美元，即每股0.52美元；调整后EBITDA为3120万美元，而2022年同期为3470万美元；G&A为430万美元，2022年第一季度为350万美元；总营收为5020万美元，2022年同期为5320万美元；归属于普通股股东的净亏损为890万美元，即每股0.16美元，2022年为净亏损990万美元，即每股0.17美元 [12][30] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.573亿美元，4.25亿美元循环信贷安排无未偿还借款，上市不到两年已减少债务约9000万美元，即15% [13] - 本季度资本支出为330万美元，2022年为240万美元，包括160万美元的租户改进、80万美元的其他物业改进，与物业租赁活动相关的租赁佣金为90万美元 [39] - 季度末总流动性为4.495亿美元，包括4.25亿美元的循环信贷安排可用额度和245万美元的现金及现金等价物；净债务与年化调整后EBITDA之比为4.27倍，低于2023年末4.3倍至5.3倍的指引范围 [40] - 公司董事会宣布2023年第二季度每股0.10美元的季度现金股息，将于2023年7月17日支付给截至2023年6月30日登记在册的股东；重申2023年核心FFO稀释后每股1.55至1.63美元的范围、2023年G&A 1875万至1975万美元的范围以及2023年末净债务与调整后EBITDA 4.3倍至5.3倍的范围 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，按年化基本租金计算，73.6%为投资级，高于2022年3月31日的67%；最大租户是美国政府，前两大租户行业是医疗保健和政府，分别占年化基本租金的13.5%和12.5%；超过30%的年化基本租金来自阳光地带市场 [7] - 第一季度签署了四份总面积8.3万平方英尺的租约，其中与美国政府续签了一份位于西弗吉尼亚州帕克斯堡的6.4万平方英尺的租约，为期15年；在德克萨斯州休斯顿的The Woodlands签署或修订了三份总面积1.9万平方英尺的租约；整体第一季度租赁利差约为20% [9][26] - 截至季度末，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，入住率为87.5%；投资组合的加权平均租赁期限为四年 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是德克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的15.2%和12.3% [25] - 市场上优质、长期租赁的好物业的资本化率开始显著扩大，达到了长期有吸引力的水平 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续努力重新定位从Realty Income剥离时继承的物业组合，重点是确保有合适的资本结构，以资本支出和租赁激励的形式支持核心投资组合的投资，以留住租户和租赁空置空间，实现持续现金流并推动公司增长 [5] - 未来几年需解决大部分投资组合中待决的租约到期和空置问题，进行资本分配决策时要考虑资本的珍贵性和外部资金的可得性 [6] - 公司将继续积极寻找新租户和续租机会，同时处置空置和非核心资产，以减少运营费用拖累并实现长期投资目标 [27] - 行业方面，混合办公模式将持续存在，办公室空间利用率将发生变化，租户在续约时寻求更小面积的趋势可能会持续，早期续约签约速度放缓，租户决策过程延长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认识到办公房地产资产融资市场目前处于混乱状态，过去一年在资产负债表上保持了大量流动性，致力于低杠杆运营，以保持财务灵活性 [14] - 尽管当前经济背景对房地产尤其是办公市场不利，但公司相信专注于拥有位于优质郊区市场的多元化、关键任务和企业总部办公楼组合，将为长期成功奠定坚实基础 [23] - 随着时间推移，企业领导者对面对面工作价值的重视和一些大公司强制员工返回办公室的决心，将促使更持续的返岗潮 [25] - 公司预计随着年内预定租约到期，每股收益和核心FFO将逐季下降，但强大的运营现金流和低杠杆使公司处于有利的财务地位，能够实现短期和长期目标 [33] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，实际结果可能与估计存在重大差异；同时会讨论一些非GAAP财务指标，公司财报和补充文件中包含这些指标与最直接可比GAAP指标的调节 [1][2] - 自2023年起，公司修订了核心FFO的定义，排除某些不反映业务持续表现的非现金摊销费用，并进行追溯调整以作比较 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 自公司上市约六个季度以来，与最初预期相比，租赁情况如何 - 从续约角度来看，基本符合预期，但吸引新租户填补空置物业的进展较慢，目前有几处空置物业有潜在的填补机会，但整体填补空置空间的速度较慢 [35][42] 问题2: 提到资产定价有所改善，与市场上听到的情况不一致，如何评论 - 资产定价改善是从买家而非卖家的角度来看的，长期以来资本化率一直居高不下，卖家期望维持数月前的价格，而买家开始着眼未来；公司在决定是否增加投资组合时仍保持谨慎，自剥离以来未从资产负债表进行任何收购 [43][44] 问题3: 在确定定期贷款状态之前是否会考虑进行收购 - 公司会从整体角度考虑，有信贷额度和资产负债表上的现金，有增加资产的灵活性，但也认识到融资市场困难，正在与贷款人协商定期贷款的最佳解决方案，不会给出明确答复，会综合考虑整体市场情况 [45]

公司基本信息 - 公司成立于2021年7月1日，自2021年12月31日起首个纳税年度选择按REIT纳税[61] - 2021年11月12日，Realty Income向股东特别分配公司所有流通普通股，之后公司独立并上市交易[64] - 公司作为新兴成长公司，可享受某些报告要求豁免，将保持该身份至最早满足特定条件之一，预计至少到2023年6月30日仍为新兴成长公司[65] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）以维持资格[67] 办公物业运营情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁总面积950万平方英尺，位于29个州，入住率87.2%，加权平均剩余租期3.9年；包含合资企业份额后，可租赁总面积970万平方英尺，入住率87.5%，加权平均剩余租期4.0年[61] - 截至2023年3月31日，公司运营物业81处，可出租面积973.2万平方英尺，入住率87.5%，投资级租户占比73.6%，加权平均剩余租期4.0年[79] - 截至2023年5月9日，公司有8处非核心办公物业待售，总售价4100万美元[74] - 2023年第一季度，公司续租6.8万平方英尺，扩租1.1万平方英尺，新租4000平方英尺，同时有0.2百万平方英尺租约到期[76] - 2023年第一季度，公司新租和续租可出租面积共8.3万平方英尺，加权平均租金现金基础变化率为19.7%[83] 信贷与债务情况 - 公司与富国银行签订信贷协议，有4.25亿美元高级循环信贷额度和1.75亿美元高级定期贷款额度，定期贷款2023年11月12日到期，循环信贷2024年11月12日到期[63] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度下有4.25亿美元借款能力，无未偿还借款[77] - 截至2023年3月31日，公司总合并债务约为5.3亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款和1.75亿美元定期贷款安排借款，循环信贷安排无未偿还金额，公司在Arch Street合资企业的抵押贷款票据按比例份额为2730万美元[109] - 2021年11月12日，公司签订信贷协议，包括4.25亿美元三年期高级循环信贷安排、1.75亿美元两年期高级定期贷款安排和3.55亿美元6个月高级过渡定期贷款安排[109] - 循环信贷和定期贷款安排修订后，利率可基于每日简单SOFR、定期SOFR或基准利率确定，SOFR贷款需加0.10%的年利率调整，循环信贷安排和定期贷款安排的SOFR贷款利率适用保证金为2.50%，基准利率贷款为1.50%[110] - 截至2023年3月31日，定期贷款利率已互换为3.17%的固定利率[110] - 若循环信贷安排有未使用金额，需按未使用部分的0.25%年利率支付季度承诺费[111] - 截至2023年3月31日，循环信贷和定期贷款安排的多项财务指标达标，总负债与总资产价值比率为33.0%（要求≤60%），调整后EBITDA与固定费用比率为4.44x（要求≥1.5x）等[113] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率抵押贷款（CMBS贷款），年利率4.971%，2027年2月11日到期[115] - 2021年和2022年，公司分别签订名义金额为1.75亿美元的利率互换协议，以对冲定期贷款安排借款的利率波动[122] - 截至2023年3月31日，公司合并债务总额为530.0百万美元，其中2023年到期175.0百万美元，2027年到期355.0百万美元[108] 财务报表与会计政策 - 2023年和2022年3月31日止三个月的合并财务报表包括公司、合并子公司和合并合资企业的账户[66] - 公司会计政策符合美国公认会计原则（U.S. GAAP），财务报表编制需运用判断进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[68] 市场环境影响 - 经济状况包括利率上升、通胀、衰退担忧和远程工作趋势，对公司解决即将到期租约和空置问题产生不利影响，可能降低未来租金收入[62] - 美国及海外金融机构面临财务压力，影响商业房地产贷款市场，可能影响公司信贷获取及条件[62] 股息与股东权益 - 公司董事会宣布2023年第一、二季度现金股息均为每股0.10美元，分别于4月17日和7月17日支付[78] - 2023年第一季度和第二季度，公司董事会均宣布每股0.10美元的季度现金股息[123] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner和Arch Street Capital Partners认股权证，可按每股22.42美元的价格购买最多112万股公司普通股[118] 第一季度财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度，公司总收入5.019亿美元，净亏损887.4万美元，基本和摊薄后每股净亏损0.16美元[80] - 2023年第一季度，公司租金收入4999万美元，较2022年同期减少302.7万美元，主要因占用面积减少；未合并合资企业费用收入为20万美元，与2022年同期持平[87][89] - 2023年第一季度一般及行政费用增加0.8百万美元，主要因员工人数增加和股票补偿费用增加[91] - 2023年第一季度折旧和摊销费用减少6.2百万美元，主要因无形资产全额摊销、房地产资产处置和减值[92] - 2023年第一季度减值费用增加2.2百万美元，当季减值费用为3.8百万美元，2022年同期为1.6百万美元[93][94] - 2023年第一季度交易相关费用维持在0.1百万美元，与2022年同期持平[95] - 2023年第一季度无分拆相关费用，2022年同期为0.8百万美元[96] - 2023年第一季度净利息费用增加0.3百万美元，2023年第一季度平均未偿债务为530.0百万美元，加权平均利率为4.38%；2022年同期分别为620.5百万美元和4.17%[97] - 2023年第一季度归属于普通股股东的资金运营收益（FFO）为23.473百万美元，核心资金运营收益（Core FFO）为25.283百万美元；2022年同期分别为26.494百万美元和29.289百万美元[105] - 2023年第一季度摊薄后归属于普通股股东的FFO每股为0.41美元，Core FFO每股为0.45美元；2022年同期分别为0.47美元和0.52美元[105] - 2023年第一季度经营活动净现金同比减少1670万美元[129] - 2023年第一季度投资活动净现金使用同比增加120万美元[129] - 2023年第一季度融资活动净现金使用同比增加370万美元[129] 其他财务相关 - 截至2023年3月31日，公司租户改善津贴未完成承诺为5000万美元，租赁佣金为30万美元，预计在2023 - 2035年支付[82] - 2023年第一季度，公司租赁相关成本、激励和建筑等资本支出共333.8万美元[85] - 截至2023年3月31日，公司有23.8百万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有425.0百万美元借款能力[106] - 公司可通过通用货架注册声明发售最高7.5亿美元证券[125] - 公司“按市价”发售计划可发售最高1亿美元普通股，截至2023年3月31日未出售[126] - 公司董事会授权最高5000万美元股票回购计划，截至2023年5月9日未回购[127][128] 债务公允价值与利率敏感性 - 截至2023年3月31日，固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.384亿美元和3.55亿美元[131] - 利率上升100个基点，固定利率债务公允价值预计减少1120万美元；下降100个基点，预计增加1170万美元[131] - 截至2023年3月31日，已互换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元[131] - 可变利率上升100个基点，转换为固定利率的可变利率债务的公允价值减少不到10万美元；下降100个基点，公允价值增加不到10万美元[131] - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务的公允价值和账面价值分别为3.384亿美元和3.55亿美元[131] - 市场利率上升100个基点，公司固定利率债务的公允价值将减少1120万美元；下降100个基点，公允价值将增加1170万美元[131] - 截至2023年3月31日，公司通过衍生工具转换为固定利率的可变利率债务的公允价值和账面价值均为1.75亿美元[131] - 截至2023年3月31日，公司利率互换的公允价值产生了450万美元的净资产[132] - 截至2023年3月31日，公司没有未通过衍生工具转换为固定利率的未偿还可变利率债务[132] 内部控制与法律诉讼 - 截至2023年3月31日，公司的披露控制和程序在合理保证水平上是有效的[134] - 2023年第一季度，公司财务报告内部控制没有发生重大影响或可能重大影响的变化[135] - 截至本季度报告期末，公司没有参与任何重大未决法律诉讼[136]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收5030万美元，归属于普通股股东的净亏损1900万美元，即每股亏损0.33美元；核心运营资金为2320万美元，即每股0.41美元；调整后息税折旧摊销前利润为3070万美元 [8] - 2022年全年总营收2.081亿美元，归属于普通股股东的净亏损9750万美元，即每股亏损1.72美元；核心运营资金为1.018亿美元，即每股1.80美元，超出公司2022年指引上限0.02美元；调整后息税折旧摊销前利润为1.322亿美元 [8] - 2022年第四季度一般及行政费用为440万美元，资本支出、租户和物业改善及租赁成本为610万美元；全年一般及行政费用为1590万美元，略低于公司2022年指引范围；资本支出、租户改善及租赁成本为1460万美元 [8] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务为5.573亿美元，在运营的前14个月里，债务减少了约9000万美元，即15%；净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为4.06倍，低于公司指引的4.7 - 5.0倍 [41] - 2023年第一季度，公司董事会宣布每股0.10美元的季度现金股息，将于4月17日支付给3月31日登记在册的股东 [9] - 预计2023年核心运营资金每股在1.55 - 1.63美元之间，一般及行政费用在1875 - 1975万美元之间，净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率在4.3 - 5.3倍之间 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年底，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，出租率为89%，较上一季度的88.2%略有上升 [5] - 2022年第四季度，公司有两笔为期10年的租约续约，总面积21.3万平方英尺；一笔为期5年的租约续约，面积9万平方英尺；一笔为期5.4年的租约续约，面积4000平方英尺；还签订了一份为期5.4年的新租约，面积7.8万平方英尺 [6] - 2022年全年，公司租赁了80.5万平方英尺的空间，现金租金正价差超过4%，加权平均租约期限超过7年；自上市14个月以来，完成了约150万平方英尺的租约续约、扩建和新租约 [6] - 2022年，公司出售了11处物业，总面积约90万平方英尺，售价约3300万美元，每平方英尺约36美元；若排除第四季度在伊利诺伊州拍卖出售的两处物业，全年平均每平方英尺售价约50美元 [39][58] - 截至2022年底，公司有5处空置资产，空置面积占总面积的11%，即110万平方英尺，平均每平方英尺年运营成本约7.50美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的市场按州划分是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的15%和12%；约33%的年化基础租金来自阳光地带市场，公司打算随着时间推移增加这一比例 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是专注于在美国优质郊区市场拥有关键任务型郊区办公物业，通过解决租赁到期和空置问题，强化资产组合，以实现长期价值 [37][24] - 公司采取积极的资产管理策略，出售空置和非核心资产以降低持有成本、偿还债务，并将资金重新配置到更有潜力的资产上 [7] - 行业面临利率上升、通货膨胀、经济衰退担忧以及租户对返回办公室的犹豫等挑战，影响了新租约签订和现有租约续约的时间 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临诸多挑战，但公司对核心资产质量有信心，相信长期人口趋势和不断变化的工作场所将使核心物业成为公司增长的基础 [5] - 2023年租赁保留将面临挑战，特别是芝加哥郊区超过75万平方英尺的空间租约到期，但公司将专注于以商业合理的条款解决空置问题 [39] - 公司认为出售空置和非核心资产是创造长期价值的正确决策，预计出售这些资产将节省约750万美元的年度空置物业持有成本 [39][58] 其他重要信息 - 2023年起，公司将修订核心运营资金的定义，排除某些不反映业务持续运营表现的非现金摊销费用 [22][42] - 公司1.75亿美元的信贷贷款安排将于2023年11月到期，循环信贷安排将于2024年11月到期，公司预计在到期日或之前进行展期、偿还或再融资 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年到2023年一般及行政费用大幅增加的原因及未来趋势 - 增加是由于Realty Income的补贴取消，未来几年预计不会大幅增加 [11] 问题: 拍卖出售是否会压低价格 - 拍卖过程高效且能快速完成交易，但可能会对定价产生影响 [12] 问题: 排队出售的50万平方英尺物业中，传统方式和拍卖方式的比例 - 目前大部分通过传统方式出售，若传统方式无法完成，可能会转向拍卖方式 [13] 问题: 今年晚些时候债务再融资的市场情况及公司能力 - 公司与银行保持密切沟通，循环信贷额度有足够容量，必要时可用其偿还定期贷款；过去一年谨慎管理资产负债表，降低了债务和杠杆率，为再融资或偿还定期贷款提供了充足能力 [14] 问题: 2023年对入住率和租金价差的预期 - 预计全年入住率相对稳定，可能会因部分租约到期而有所下降，如8月到期的Walgreens租约（57.4万平方英尺）；出售空置物业将对入住率产生积极影响 [18] 问题: 随着资产出售和资产组合规模缩小，一般及行政费用的未来趋势 - 人员配置方面已基本正常化，出售空置物业时会审视一般及行政费用结构；2023年除了股票薪酬的额外影响外将趋于正常化 [51] 问题: 正在营销的50万平方英尺物业的销售预期 - 预计今年会有大量物业出售，Walgreens物业预计在2024年初出售 [48]

物业运营情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁面积达950万平方英尺，分布于29个州，入住率为88.8%，加权平均剩余租期为4.0年；包含合资企业份额后，可租赁面积达970万平方英尺，入住率为89.0%，加权平均剩余租期为4.1年[95] - 2022年，公司完成约80万平方英尺的租约续签、扩租和新租约，加权平均剩余租期维持在4.1年，但入住率从2021年12月31日的91.9%降至2022年12月31日的89.0%[96] - 2022年，公司完成11笔资产处置，总面积90万平方英尺，总售价3310万美元，每平方英尺约36.42美元[98] - 2022年公司出售11项非核心资产，总售价3310万美元，截至2023年3月8日，还有7项待售，总价3660万美元[111] - 2022年公司完成约80万平方英尺的租赁续约、扩张和新租赁，11份租约到期或缩减，减少约90万平方英尺可租赁面积，年末有5处空置房产[112] - 截至2022年12月31日，公司运营物业81处，可租赁面积973.2万平方英尺，入住率89.0%，投资级租户占比73.3%[116] - 2022年和2021年12月31日的投资组合入住率分别为88.8%和91.8%[127] - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁面积约950万平方英尺，分布在29个州[225] - 截至2022年12月31日，Arch Street联合企业拥有6处办公物业，可租赁面积约100万平方英尺，分布在6个州[225] - 2022年公司有11笔房地产处置，总销售价格为3309.8万美元，处置收益为235.2万美元，处置减值为508.9万美元[257] - 截至2022年12月31日，有一处账面价值为250万美元的房产被分类为待售，当年记录了600万美元的待售房产损失[257] 财务关键指标变化 - 2022年公司总收入2.08118亿美元，净亏损9747.4万美元，基本和摊薄后每股净亏损1.72美元[117] - 2022年总营收2.08118亿美元，较2021年的7973.1万美元增加1.28387亿美元，其中租金收入2.07353亿美元，较2021年增加1.27893亿美元[127] - 2022年未合并合资企业的费用收入为76.5万美元，较2021年的27.1万美元增加49.4万美元[127] - 2022年总运营费用2.76792亿美元，较2021年的1.18933亿美元增加1.57859亿美元[130] - 2022年记录的减值为6640万美元，2021年为4990万美元[133] - 2022年交易相关费用为70万美元，2021年无此类费用[134] - 2022年剥离房地产资产收益为240万美元，2021年无收益[137] - 2022年净债务清偿损失为50万美元，2021年为380万美元[138] - 2022年未合并合资企业的净亏损权益为50万美元，2021年不到10万美元[139] - 若2022年采用2023年修订后的核心资金从运营（Core FFO）定义，2022年Core FFO将增加640万美元，即每股增加0.11美元[146] - 2022年归属普通股股东的净亏损为9749.4万美元，2021年为4748.1万美元；2022年FFO为9965.7万美元，2021年为4657.2万美元；2022年核心FFO为10176.4万美元，2021年为5826.3万美元[147] - 2022年末总资产为15.71073亿美元，较2021年末的17.59478亿美元下降10.7%[220] - 2022年总营收为2.08118亿美元，较2021年的7973.1万美元增长161.0%[221] - 2022年净亏损为9747.4万美元，较2021年的4746.4万美元扩大105.4%[221] - 2022年综合亏损为9146.5万美元，较2021年的4716.5万美元扩大93.9%[222] - 2022年末股东权益为9.74469亿美元，较2021年末的10.86919亿美元下降10.3%[220] - 2022年经营活动提供的净现金为1.14232亿美元，较2021年的5610.8万美元增长103.6%[224] - 2022年投资活动提供的净现金为2247.7万美元，2021年为使用1226.1万美元[224] - 2022年融资活动使用的净现金为1.10716亿美元，较2021年的1844.4万美元扩大500.3%[224] - 2022年末现金及现金等价物和受限现金为5531.1万美元，较2021年末的2931.8万美元增长88.7%[224] - 2022年基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损为1.72美元，2021年为0.84美元[221] - 2022年因收入无法收回对租金收入减记150万美元，2021年和2020年无此类减记[235] - 2022年和2021年公司分别确认租赁终止收入140万美元和30万美元，2020年无此类收入[236] - 2022年和2021年公司从Arch Street联合企业获得的资产和物业管理费分别为80万美元和30万美元，2020年无此类收入[237] - 2022年无形资产租赁资产净值为2.02832亿美元，2021年为2.98107亿美元；2022年无形资产租赁负债净值为140.68万美元，2021年为206.09万美元[258] - 截至2022年12月31日，应收账款净额为2164.1万美元，2021年为1791.6万美元；其他资产净额为9021.4万美元，2021年为6050.1万美元[263] - 2022年与循环信贷安排相关的递延成本摊销费用为220万美元，2021年为30万美元[264] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的衍生资产为630.8万美元，2021年为29.9万美元[265] - 2022年和2021年分别有18处和10处房地产资产被认定为减值，减值费用分别为6640万美元和4990万美元[267] - 2022年持有并使用、待售和已处置房产的减值费用分别为3950万美元、20万美元和2670万美元[268] - 2022年末债务总额为5.26亿美元，加权平均到期年限为3.0年，加权平均利率为4.38%[271] - 2022年末长期金融工具负债账面价值为53000万美元，公允价值为50732.3万美元[270] - 2022年、2021年和2020年，公司支付利息现金分别为2510.8万美元、241.2万美元和347.9万美元[281] - 2022、2021和2020年运营租赁成本分别为100万美元、30万美元和10万美元[287] - 2022、2021和2020年净亏损分别为9747.4万美元、4746.4万美元和189.9万美元[291] - 2022、2021和2020年归属于普通股股东的基本和摊薄后每股亏损分别为1.72美元、0.84美元和0.03美元[291] 租赁相关情况 - 2022年，公司为租户改善津贴、基础建筑津贴、租赁佣金和免租期等方面做出总计3010万美元的承诺，相当于每平方英尺可租赁面积37.41美元[98] - 公司预计未来租赁收入可能因预期租赁延迟、减少或取消而降低，且无法保证能以有利条件及时续签租约或出租空置空间[97] - 2022年公司新签和续约租赁可租赁面积80.5万平方英尺，加权平均租金变化率4.1%，租户租赁成本和优惠承诺3011.1万美元[120] - 截至2022年12月31日，公司租户改善津贴承诺5120万美元，租赁佣金承诺30万美元，预计2023 - 2035年支付[119] - 截至2022年12月31日，公司租户改善津贴和租赁佣金未完成承诺分别为5120万美元和30万美元[282] - 截至2022年12月31日，公司CMBS贷款资产储备金中的受限现金为3470万美元，其中租户改善津贴2360万美元，租金减免承诺1110万美元[282] - 截至2022年12月31日，公司未来五年及以后最低基本租金付款总额为6.25947亿美元[286] 公司身份与纳税情况 - 公司将保持新兴成长公司身份直至满足特定条件，如年度总收入超12.35亿美元、首次公开发行普通股满五年等；截至2022年6月30日，非关联方持有的普通股市值低于7亿美元，预计至少到2023年6月30日仍为新兴成长公司[101] - 公司自2021年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（特定调整后且不包括净资本利得）[104] - 公司自2021年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[253] - 2022年和2021年，公司确认州和地方所得税及特许经营税费用为20万美元[253] 费用预算情况 - 2022年，公司物业运营费用与预算基本一致，一般及行政费用略低于预算，但预计2023年及以后会因补贴到期、股票薪酬成本和合规成本增加而上升[96] - 2022年，公司利息费用与预算基本相符，浮动利率债务的利率上升被未偿债务减少所抵消[96] 资产收购情况 - 2022年，公司未收购新物业，主要因利率快速上升和融资市场动荡；恢复资产收购活动高度依赖有利市场条件[96] 债务融资情况 - 2022年2月10日，公司以3.55亿美元、固定利率4.971%的CMBS贷款为3.55亿美元的过渡贷款再融资，贷款于2027年2月11日到期[113] - 2022年公司净偿还循环信贷额度借款9000万美元，年末无借款，可用额度4.25亿美元[113] - 2022年12月，公司将循环信贷/定期贷款协议的基准利率从LIBOR转换为SOFR，终止旧利率互换协议，签订名义金额1.75亿美元的新协议[114] - 截至2022年12月31日，公司有2060万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为4.25亿美元[148] - 截至2022年12月31日，公司合并债务总额约为5.3亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款和1.75亿美元定期贷款[151] - 循环信贷额度为4.25亿美元，将于2024年11月12日到期；定期贷款额度为1.75亿美元，将于2023年11月12日到期[151] - 2022年公司循环信贷额度下净还款9000万美元[152] - 截至2022年12月31日，公司在Arch Street合资企业的抵押贷款按比例分摊为2730万美元[152] - 2022年12月1日起，循环信贷和定期贷款的基准利率从LIBOR变更为SOFR [152] - 截至2022年12月31日，定期贷款利率互换为固定利率3.17% [153] - 2022年2月10日，公司获得3.55亿美元固定利率CMBS贷款，利率为4.971%，2027年2月11日到期[159] - 公司作为CMBS贷款的担保人，需维持不低于3.55亿美元的净资产和不低于1000万美元的流动资产[160] - 2021年和2022年，公司分别签订名义金额为1.75亿美元的利率互换协议，以对冲定期贷款的利率波动[163] - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务的公允价值为3.323亿美元，账面价值为3.55亿美元；利率上升100个基点，固定利率债务公允价值将减少1160万美元；利率下降100个基点，固定利率债务公允价值将增加1210万美元[180] - 截至2022年12月31日，公司通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元；利率上升或下降100个基点，其公允价值变动均小于10万美元[180] - 截至2022年12月31日，公司利率互换的公允价值产生了630万美元的净资产[180] - 2022年公司所有债务和衍生工具已从LIBOR转换为SOFR[255] - 2022 - 2024年FASB发布的参考利率改革相关准则，公司采用后对合并财务报表无重大影响[255] - 2023年和2027年债务本金还款额分别为1.75亿美元和3.55亿美元[272] - 2021年11月12日公司签订信贷协议，包括4.25亿美元循环信贷和1.75亿美元定期贷款[272] - 2022年12月1日信贷协议修订，基准利率从LIBOR变更为SOFR[272] - 循环信贷未使用部分需按年率0.25%支付季度承诺费[273] - 信贷协议要求Orion OP遵守多项财务契约，截至2022年末其均已达标[274] - 2022年末公司循环信贷额度有4.25亿美元可用[272] - 2022年2

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度公司总收入为5180万美元，归属于普通股股东的净亏损为5300万美元，即每股亏损0.94美元 [26] - 核心资金运营为2400万美元，即每股0.42美元，调整后息税折旧及摊销前利润为3210万美元 [26] - 第三季度一般及行政费用为470万美元，资本支出、租户和物业改善以及租赁成本为370万美元 [27] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.883亿美元，本季度利用资产处置收益和运营现金流偿还了4000万美元循环信贷额度，使余额从7100万美元降至3100万美元，自分拆以来已减少约6900万美元，即11% [28] - 截至季度末，公司总流动性为4.18亿美元，其中循环信贷额度可用额度为3.94亿美元，现金及现金等价物为2400万美元 [28] - 公司净债务与年化调整后息税折旧及摊销前利润的比率为4.39倍 [29] - 公司董事会宣布2022年第四季度每股股息为0.10美元，将于2023年1月17日支付给2022年12月30日登记在册的股东 [29] - 公司核心资金运营预计在每股1.76 - 1.78美元之间，高于上季度的1.74 - 1.78美元；一般及行政费用预计在1600 - 1650万美元之间，与上一季度一致；净债务与调整后息税折旧及摊销前利润的比率预计在4.7 - 5.0倍之间，也与上一季度一致 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司拥有87处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1010万平方英尺，入住率为88.2%，较上季度的86.4%略有改善 [13][17] - 按年化基础租金计算，投资级租户占比69.9%，约80%的租约为三重或双重净租约 [13] - 租户、租户行业和地理位置多元化，没有一个租户行业占年化基础租金的比例超过13.1%，没有一个单一租户占比超过11.5% [14] - 最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场 [14] - 第三季度有2份租约到期，总面积约4.9万平方英尺，季度末有10处空置资产 [17] - 自分拆以来，公司已完成近120万平方英尺的租赁业务，今年迄今已完成约50万平方英尺的续约、扩建和新租约 [16] - 公司投资组合的加权平均租约期限略微降至3.9年 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场，公司打算随着时间的推移增加这一比例 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一一家专注于在美国优质郊区市场拥有多元化的关键任务和企业总部办公楼组合的公开净租赁房地产投资信托基金 [8] - 公司的主要资产管理策略之一是出售空置和确定的非核心资产，以减少持有成本并避免与重新租赁相关的不确定性和重大资本支出 [18] - 公司在增加新物业到核心投资组合时保持高度纪律性和战略性，长期来看对公司的增长前景和机会集感到兴奋，收购渠道对合资企业和公司自身资产负债表都很活跃 [22] - 公司认为随着时间的推移，保护和发展核心投资组合符合股东的最佳利益，董事会已批准一项5000万美元的股票回购计划 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司注意到第三季度末其投资组合受到的影响有所增加，并持续到第四季度，主要是由于利率上升、通货膨胀、衰退担忧和员工返回办公室的犹豫等经济背景，导致企业签署新租约或续租的意愿下降 [9][10][11] - 尽管近期存在负面趋势，但由于人口统计和其他长期变化以及公司资产的质量，公司对拥有大型郊区净租赁办公投资组合的长期前景仍持乐观态度 [12] - 公司认为当前经济环境的放缓和员工返回办公室的犹豫是暂时的，但一些预期的租赁业务可能会延迟、减少或取消 [15] - 鉴于不断变化的经济环境，公司认为实现投资组合稳定和提高加权平均租约期限可能需要比最初预期更长的时间，但投资组合仍有正净现金流，可用资本持续增长 [20][21] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论了某些非公认会计原则财务指标，如资金运营和核心资金运营，公司的收益发布和补充文件中包含了这些非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则指标的对账 [5] - 公司在几周后将迎来上市一周年，并通过提交货架注册声明进一步增强了财务灵活性，虽然目前没有使用货架的计划，但认为拥有该选项是谨慎的 [31] - 公司2022年的财务业绩将受益于一些会计调整和一次性项目，包括与从Realty Income分拆相关的购买价格分配的最终确定、基于股票的薪酬的非现金摊销时间、内部控制审计要求的额外一年延迟以及一些职位招聘的延迟 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司处置资产的买家情况以及是否为一次性销售 - 公司今年完成的资产处置是将非核心资产从资产负债表中剥离，买家交易均为一次性交易，买家通常是希望长期重新定位资产的投资者和打算购买、重新定位并自用资产的用户 [36] 问题2: 租户的续约选项是否指的是已签署的2份租约 - 第三季度签署的一份租约是5年的续约选项，无租户改善和租赁佣金；季度结束后签署的是一份与新租户的新租约，该租户之前是该建筑的转租人 [38] 问题3: 5年租期是否成为续约的新常态 - 租户通常倾向于5年的较短租期，公司会努力吸引租户签署更长期的租约，今年公司已签署超过5年的租约，包括10年和可能更长的15年租约，通常通过提供额外的租户改善和房东工作来换取更长的租约期限 [40] 问题4: 第三季度末和第四季度投资组合受到的影响具体情况 - 直到第三季度，公司投资组合受办公市场逆风影响不大，但在第三季度，一些原本预计填补空置的租户减少了所需空间，决策过程也继续延长，一些预期的租赁业务将被推迟，公司认为这些逆风是暂时的 [43][44] 问题5: 租户所需空间变小是否意味着公司会转向多租户模式 - 公司希望保持主要拥有长期租赁给优质信用租户的单租户资产的商业模式，但如果有机会用寻找小于整栋楼空间的租户填补空置，公司会进行多租户运营，目前公司拥有一些多租户建筑，预计未来会有所增加 [45] 问题6: 处置的物业是否全部空置，以及空置物业和有租户物业的每平方英尺价格情况 - 处置的物业既有有空置的，也有有租户的，但租户租约都很短，一般不到一年，公司知道租户会离开；每平方英尺价格差异不大，更多取决于物业位置和大小，总体而言，较小的物业每平方英尺价值较高，公司对销售价格感到满意，平均每平方英尺价格在40 - 60美元之间 [47][48]

公司基本信息 - 公司普通股面值为每股0.001美元，在纽约证券交易所交易，代码为“ONL”[214] - 公司作为新兴成长型公司，可享受某些报告要求豁免，包括萨班斯 - 奥克斯利法案第404条的审计师鉴证要求等[216] - 公司将在以下最早日期前保持新兴成长型公司身份：首个财年年度总收入超过12.35亿美元；首次根据证券法有效注册声明出售普通股之日起第五个周年财年结束日；成为“大型加速申报公司”；前三年发行超过10亿美元非可转换债务[218] - 截至2022年6月30日，公司非关联方持有的普通股市值低于7亿美元，预计2022财年仍为新兴成长型公司[218] - 公司自2021年12月31日结束的首个应税年度起，选择按房地产投资信托（REIT）身份缴纳美国联邦所得税[209][212][223] - 要符合REIT资格，公司须满足组织和运营要求，包括每年至少将90%的REIT应税收入（某些调整后且不包括净资本利得）分配给股东[223] 公司发展历程 - 2021年4月29日，Realty Income与VEREIT等签订合并协议；11月1日完成合并；11月12日，Realty Income将部分办公物业和相关资产分离并分配给公司，公司成为独立上市公司[211][212] - 2021年11月10日，公司向Realty Income发行5652.565万股普通股，Realty Income共持有5662.565万股[290] - 2021年11月12日，Orion OP与Arch Street Partner就Arch Street Joint Venture签订修订和重述有限责任公司协议[213] - 2021年11月12日，Orion OP与Arch Street Partner成立Arch Street Joint Venture[291] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner和Arch Street Capital Partners认股权证，可购买多达112万股普通股，行权价为每股22.42美元[292] - 2021年12月31日止年度，公司签订名义金额总计1.75亿美元的利率互换协议，2021年12月1日生效，2023年11月12日到期[295] 物业相关数据 - 截至2022年9月30日，公司有87处办公物业，可租赁总面积1000万平方英尺，分布在29个州，入住率88.0%，加权平均剩余租期3.9年[210] - 计入与Arch Street Capital Partners附属公司非合并合资企业的可租赁面积和年化基本租金后，截至2022年9月30日，公司拥有可租赁总面积1010万平方英尺，入住率88.2%，加权平均剩余租期3.9年[210] - 截至2022年9月30日，公司运营物业87处，非合并合资企业物业6处，可出租面积1014.9万平方英尺，入住率88.2%，投资级租户占比69.9%，加权平均剩余租期3.9年[234] - 截至2022年9月30日的九个月，公司新签和续租可出租面积42万平方英尺，加权平均租金变化率为 - 4.2%，租户租赁成本和优惠承诺总计1054.6万美元[238] - 2021年9月30日投资组合入住率为93.9%，2022年为88.2%[244] 财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度公司每股季度股息为0.10美元，第四季度也宣布为每股0.10美元[227] - 截至2022年9月30日的九个月，公司出售五处非核心办公物业，总价2310万美元；截至11月1日又出售两处，总价530万美元；另有四处待售，总价1590万美元[228] - 2022年2月10日，公司以3.55亿美元、固定利率4.971%的CMBS贷款为3.55亿美元的过渡贷款再融资，贷款于2027年2月11日到期[228] - 截至2022年9月30日，公司循环信贷额度下的借款能力为3.94亿美元[228] - 2022年第三季度，公司总收入5.1769亿美元，净亏损5302.9万美元；前九个月总收入1.57824亿美元，净亏损7848.1万美元[232] - 截至2022年9月30日，受限现金储备总计3510万美元，用于租户改善津贴[235] - 截至2022年9月30日的三个和九个月，公司资本化的租赁相关成本、租赁激励和建筑、固定装置及改进费用分别为373万美元和851.2万美元[239] - 与2021年同期相比，2022年第三季度和前九个月公司总收入分别增加3845.4万美元和1.18894亿美元[243] - 2022年第三和前九个月租赁收入分别增加3830万美元和1.183亿美元，若包含VEREIT办公资产则分别减少220万美元和310万美元[244] - 2022年第三和前九个月来自非合并合资企业的费用收入分别增加20万美元和60万美元，若包含VEREIT办公资产则与2022年同期持平[245] - 2022年第三和前九个月物业运营费用分别增加1360万美元和4120万美元，若包含VEREIT办公资产则分别增加360万美元和1040万美元[246][247] - 2022年第三和前九个月一般及行政费用分别增加410万美元和980万美元，若包含VEREIT办公资产则分别增加260万美元和480万美元[246][248] - 2022年第三和前九个月折旧和摊销费用分别增加2680万美元和8300万美元，若包含VEREIT办公资产则分别增加1200万美元和3880万美元[246][249] - 2022年第三和前九个月分别记录减值4480万美元和5420万美元，2021年同期无减值；VEREIT办公资产2021年前三及九个月减值分别为640万美元和2810万美元[250] - 2022年第三和前九个月交易相关费用分别为20万美元和40万美元，2021年同期无此类费用[251] - 2022年前九个月剥离相关费用为100万美元，2021年同期为280万美元[252] - 2022年第三和前九个月净利息费用分别增加760万美元和2150万美元，主要因未偿还债务从2021年9月30日的970万美元增至2022年的5.565亿美元[253][254] - 2022年第三和前九个月处置房地产资产收益均为110万美元，2021年同期无收益[253][258] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净亏损为5304.7万美元，2021年同期为142.3万美元；2022年前九个月净亏损为7852.4万美元，2021年同期净利润为742.3万美元[264] - 截至2022年9月30日，公司有2330万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有3.94亿美元借款能力[265] - 2021年11月12日，公司签订循环/定期贷款信贷协议，提供三年期4.25亿美元循环信贷额度和两年期1.75亿美元定期贷款额度；签订过桥信贷协议，提供6个月期3.55亿美元高级过桥定期贷款额度[267] - 截至2022年9月30日，公司总合并债务约为5.61亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款、1.75亿美元定期贷款和3100万美元循环信贷额度借款[270] - 2022年第三季度，公司偿还了4000万美元循环信贷额度借款[270] - 截至2022年9月30日，循环信贷额度年利率为5.53%，定期贷款利率互换为固定利率3.19%[272] - 截至2022年9月30日，总负债与总资产价值比率为30.7%（要求≤60%），调整后EBITDA与固定费用比率为4.42倍（要求≥1.5倍）等，公司遵守财务契约[276] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率CMBS贷款，年利率4.971%，2027年2月11日到期[279] - 2022年第一至四季度，公司董事会均宣布每股0.10美元的季度股息[297] - 公司预计提交通用货架注册声明，获批后可多次发售最多7.5亿美元证券[299] - 2022年11月1日，公司董事会授权回购最多5000万美元流通普通股，至2025年12月31日[300] - 2022年9月30日止九个月，经营活动净现金增加5640万美元，主要因投资组合规模扩大[302] - 2022年9月30日止九个月，投资活动净现金增加1680万美元，主要因房地产处置收益和非合并合资企业分配[303] - 2022年9月30日止九个月，融资活动净现金使用增加4080万美元，主要因循环信贷工具净还款等[304] - 截至2022年9月30日，固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.345亿美元和3.55亿美元，利率变动100个基点，公允价值变动1240万或1290万美元[307] - 截至2022年9月30日，可变利率债务公允价值和账面价值分别为3100万美元，利率变动100个基点，公允价值变动小于10万美元，利息费用年变动30万美元[309] 租户信用风险 - 公司确定租户信用风险考虑的因素包括付款历史、信用状况及变化、租户空间需求变化、租户财务表现、特定地区经济状况和行业特定信用考量[314] - 公司认为现有租户基础的高质量和多样性、租赁执行前对潜在租户风险状况的审查以及对投资组合的持续监控可降低投资组合的信用风险[314]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总收入为5280万美元，归属于普通股股东的净亏损为1560万美元，即每股亏损0.27美元 [25] - 核心资金从运营为2680万美元，即每股0.47美元，调整后的EBITDA为3470万美元 [25] - 2022年第二季度G&A为330万美元，本季度资本支出（包括租户和物业改善以及租赁佣金）为240万美元，与上一季度持平 [26] - 截至季度末，未偿还债务为6.283亿美元，包括合资企业中公司的按比例债务份额，本季度偿还了循环信贷安排下的2000万美元未偿债务，使余额从9100万美元降至7100万美元 [27] - 截至2022年6月30日，总流动性为3.74亿美元，包括循环信贷安排下的3.54亿美元可用额度和2000万美元现金及现金等价物，包括合资企业中公司的按比例现金份额 [28] - 季度末净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.38倍 [29] - 公司更新2022年展望，G&A预计在1600万 - 1650万美元之间，低于之前的1700万 - 1800万美元；核心FFO预计在每股1.74 - 1.78美元之间，高于之前的1.66 - 1.74美元；净债务与调整后EBITDA的比率预计在4.7 - 5.0倍之间，低于之前的4.7 - 5.5倍 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季度末，投资组合包括91处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1050万平方英尺，入住率为86.7% [11] - 截至2022年6月30日，按年化基本租金计算，投资级租户占比67.3%，约80%的租约为三重或双重净租约 [11] - 无租户行业占年化基本租金的比例超过12.8%，无单个租户占年化基本租金的比例超过12.4% [12] - 最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的14.3%和11.2%，约31.1%的年化基本租金来自阳光地带市场 [12] - 上季度在得克萨斯州和佐治亚州获得了17.8万平方英尺的租约延期和扩张，本季度在内布拉斯加州和伊利诺伊州获得了20.6万平方英尺的租约延期，新的加权平均租约期限为7.8年 [13] - 本季度有两次预定租约到期，总面积约15.7万平方英尺，截至2022年6月30日，有11处空置资产，但入住率保持稳定，投资组合的加权平均租约期限仍为4.1年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一专注于拥有位于美国优质郊区市场的关键任务和企业总部办公楼多元化投资组合的公共净租赁房地产投资信托基金，代表了投资郊区净租赁办公室的专业机会 [10] - 近期至中期的资产管理策略是出售空置和非核心资产，以减少持有成本，避免与重新租赁相关的不确定性和重大资本支出 [16] - 继续积极审查合资企业和公司自身资产负债表的多项收购，但鉴于宏观经济环境、当前估值和资本配置需求，在增加核心投资组合的新物业时将保持高度纪律性和战略性 [20][21] - 目标是随着时间的推移将投资组合定位到可以提高当前派息率的位置，会仔细权衡运营现金流、物业销售收益和循环信贷安排下借款的最佳应用 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2021年11月从Realty Income分拆以来，公司继承了一个需要大量资产管理和重新定位的投资组合，以解决重大租约到期和空置问题，虽然这一过程需要时间且面临各种挑战，但公司在上半年取得了显著进展 [8] - 公司对郊区净租赁办公室在不断演变的办公空间和未来劳动力格局中的重要性感到兴奋，坚信有能力最终发展公司并为股东实现长期价值最大化 [9] - 尽管市场存在干扰，但公司在2022年的关键目标上继续稳步前进，相信有能力积极管理、循环利用资本并最终发展投资组合，对公司的未来充满热情，并坚定致力于为股东创造价值 [24] - 由于各种会计和一次性项目的影响，公司正在更新2022年展望，但这些更新范围不应外推至未来年份，因为今年的租约到期以及未来两年投资组合中的预期到期将导致收入下降，未来年份还将受到与某些费用时间相关的G&A增加以及Realty Income提供的某些运营补贴结束的影响 [30][31][32] 其他重要信息 - 公司董事会已宣布2022年第三季度每股0.10美元的季度股息，将于2022年10月17日支付给截至2022年9月30日登记在册的股东 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于资产处置的潜在交易量和时间的看法 - 公司出售的资产属于更专业的类别，相关市场运作良好，有大量对出售物业的投标，有6处物业已签订合同，还有2处已收到意向书，预计在未来几个季度出售非核心投资组合 [35][36] 问题2: 2022年指导中点较第一季度上调，但暗示未来季度每股收益低于第二季度的原因 - 公司不提供季度指导，但认为今年早些时候的一些租约到期将对收入产生影响，这种影响将在当前季度（第三季度）、第四季度以及一定程度上在明年体现 [37] 问题3: 考虑到未来的租赁策略，是否有资本支出的指导 - 公司未发布资本支出指导，但表示新租约和续约租约的资本支出预计为每平方英尺每年5 - 10美元 [38] 问题4: 有多少处物业在LOI下，总售价是多少 - 有2处物业在LOI下，总售价为1380万美元 [41] 问题5: 排队出售的8处物业中有多少处目前空置 - 约一半目前空置，其余的租约期限较短，预计租户不会续约 [42] 问题6: 出售这些物业后剩余7处空置物业的持有成本是多少 - 平均约为每平方英尺每年7美元，不同地区会有所差异 [44] 问题7: 剩余7处空置物业的情况如何 - 部分未来可能出售，部分公司认为是优质物业，会努力重新租赁，若租赁停滞或未达预期，也可能出售 [45] 问题8: 2023年和2024年哪些行业的租约到期最多 - 管理层没有相关数据，会查找后回复 [46] 问题9: 2023年和2024年租约到期的租户重新租赁的可能性是否很大 - 过去一个季度租户的续租率约为55% - 56%，未来季度波动会很大，总体来看，随着时间推移投资组合会有较高的续租率，但季度间会有波动，未来情况会好坏参半 [49][50]

公司基本信息 - 公司普通股面值为每股0.001美元，在纽约证券交易所交易，代码为“ONL”[207] - 公司作为新兴成长型公司，可享受某些报告要求豁免，将利用延长过渡期好处，暂不适用部分新修订会计准则[209][210] - 公司将保持新兴成长型公司身份，直至满足特定条件，截至2022年6月30日，预计2022财年仍为此身份[211] - 公司打算自2021年12月31日结束的纳税年度起，符合房地产投资信托基金（REIT）资格并选择按此纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[216] 公司发展历程 - 2021年4月29日，Realty Income与VEREIT等签订合并协议；11月1日完成合并；11月12日，Realty Income将部分资产贡献给公司及其运营合伙企业，并向股东进行特别分配，公司成为独立上市公司[204][205] - 2021年11月12日，Orion OP与Arch Street Partner修订Arch Street Joint Venture有限责任公司协议，Arch Street Partner同意将权益转让给Orion OP[206] - 公司合并财务报表在2021年6月30日止的三、六个月包含Realty Income Office Assets；2022年6月30日止的三、六个月包含公司及其合并子公司和合并合资企业[212] 物业相关数据 - 公司有91处办公物业，可租赁总面积1040万平方英尺，位于29个州和波多黎各，截至2022年6月30日，入住率86.4%，加权平均剩余租期4.0年；包含非合并合资企业份额后，可租赁总面积1050万平方英尺，入住率86.7%，加权平均剩余租期4.1年[203] - 截至2022年6月30日的六个月内，公司续租34.4万平方英尺办公空间，一处办公物业扩租4.1万平方英尺，五项租约到期，总面积约58.2万平方英尺；截至6月30日，公司有11处空置物业[222] - 截至2022年6月30日，公司有91处运营物业和6处非合并合资企业物业，可出租面积1054.1万平方英尺，入住率86.7%，投资级租户占比67.3%，加权平均剩余租期4.1年[223] - 截至2022年6月30日，公司有91处办公物业，可租赁面积达1040万平方英尺，而2021年同期为40处，可租赁面积约300万平方英尺[287] 财务关键指标变化 - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，公司总收入分别为5284.9万美元和1.06055亿美元，净亏损分别为1557万美元和2545.2万美元[227] - 与2021年同期相比，2022年截至6月30日的三个月和六个月，租金收入分别增加4010万美元和8010万美元，主要因合并后投资组合规模增加；计入VEREIT办公资产后，租金收入分别减少100万美元和80万美元，主要因入住率降低[231][232] - 与2021年同期相比，2022年截至6月30日的三个月和六个月，来自非合并合资企业的费用收入分别增加20万美元和40万美元，主要因Arch Street合资企业的费用收入[231][233] - 与2021年同期相比，2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司分别确认780万美元和940万美元的减值损失，而2021年同期无减值损失[234][238] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司产生的收购相关费用分别为0.1百万美元和0.2百万美元，2021年同期无此类费用[239] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司产生的交易成本分别为0.2百万美元和1.0百万美元，2021年同期无此类费用[240] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，利息费用较2021年同期分别增加750万美元和1390万美元，主要因未偿还债务从2021年6月30日的2270万美元增至2022年6月30日的5.96亿美元[242] - 2022年截至6月30日的六个月，债务清偿净损失为0.5百万美元，2021年同期无此类损失[243] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，非合并合资企业权益收入（损失）均为损失0.1百万美元，2021年同期无此类收入（损失）[244] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，所得税拨备分别增至0.2百万美元和0.3百万美元，2021年公司成为独立上市公司前无此类拨备[245] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为5.1794亿美元，较2021年同期的2.1348亿美元增加3.0446亿美元，主要因投资组合规模扩大[287] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为1284万美元，较2021年同期的 - 77万美元增加1361万美元，主要因房地产处置收益和非合并合资企业分配[287][288] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为2.7831亿美元，较2021年同期的2.4655亿美元增加3176万美元，主要因循环信贷安排净还款、股东股息和递延融资成本支付[287][289] 债务相关信息 - 2022年2月10日，公司以4.971%的固定利率将3.55亿美元的过渡贷款再融资为3.55亿美元的商业房地产抵押贷款支持证券贷款，贷款于2027年2月11日到期[222] - 截至2022年6月30日，公司在循环信贷安排下的借款能力为3.54亿美元[222] - 2021年11月12日，公司签订信贷协议，包括4.25亿美元的三年期循环信贷额度和1.75亿美元的两年期定期贷款额度，以及3.55亿美元的6个月高级过桥定期贷款额度[255] - 2022年2月，公司用3.55亿美元的CMBS贷款全额再融资过桥贷款额度，并终止过桥信贷协议[257] - 截至2022年6月30日，公司总合并未偿还债务约为6.01亿美元，包括3.55亿美元的CMBS贷款、1.75亿美元的定期贷款额度和710万美元的循环信贷额度未偿还金额[258] - 截至2022年6月30日，公司总负债与总资产价值比率为32.5%，低于60%的要求；调整后EBITDA与固定费用比率为4.89x，高于1.5x的要求；有担保负债与总资产价值比率为19.7%，低于45%的要求；无担保负债与无抵押资产价值比率为18.1%，低于60%的要求；无抵押调整后NOI与无担保利息费用比率为11.36x，高于2.00x的要求[264] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率抵押贷款（CMBS贷款），年利率4.971%，2027年2月11日到期[266] - CMBS贷款需每月支付利息，本金到期支付，所得款项用于偿还过桥贷款，贷款关闭时，抵押借款人存入3550万美元贷款储备金[267] - 截至2022年6月30日，公司的合同义务总计7.1589亿美元，其中1年内到期2771万美元，1 - 3年到期3.08325亿美元，4 - 5年到期1293.9万美元，超过5年到期3.66916亿美元[284] 股权与股息相关 - 2021年11月10日，公司向Realty Income发行56,525,650股普通股，使其持股达56,625,650股，同时将普通股面值从每股0.01美元降至0.001美元[274] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner关联方认股权证，可按每股22.42美元价格购买最多1,120,000股普通股[276] - 2022年第一和第二季度，公司宣布每股0.10美元的季度股息，分别于4月15日和7月15日支付[221] - 2022年3月22日、5月3日和8月2日，公司董事会分别宣布2022年第一、二、三季度每股0.10美元的季度股息[281] - 公司预计最初股息将超过GAAP净收入，若可分配资金不足，可能采取多种方式弥补缺口[282] 利率与衍生品相关 - 2021年，公司签订名义金额1.75亿美元的利率互换协议，2021年12月1日生效，2023年11月12日到期，用于对冲定期贷款的利率波动[279] - 截至2022年6月30日，固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.468亿美元和3.55亿美元，市场利率上升100个基点，公允价值将减少1360万美元；下降100个基点，公允价值将增加1430万美元[292] - 截至2022年6月30日，通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值为1.75亿美元，可变利率上升100个基点，公允价值将减少20万美元；下降100个基点，公允价值将增加20万美元[293] - 截至2022年6月30日，可变利率债务公允价值和账面价值为7100万美元，可变利率上升100个基点，公允价值减少不到10万美元；下降100个基点，公允价值增加10万美元，且每年利息费用将增减70万美元[294] - 截至2022年6月30日，利率互换公允价值产生净资产590万美元[295] 风险相关 - 前瞻性陈述受多种因素影响，包括利率上升、通货膨胀、全球市场状况、疫情影响等，实际结果可能与陈述有重大差异[196][197] - 公司面临租户、地理和行业集中带来的信用风险，经济状况下行可能导致现金流大幅减少或重大损失[298] - 公司通过审查租户风险、监测投资组合等方式降低信用风险[299] 其他业务相关 - 公司使用的“年化基础租金”指截至2022年6月30日，租户每月现金租金总额乘以12，包含Arch Street Joint Venture的按比例份额，不代表未来表现[200] - 截至2022年6月30日的三个月内，公司出售一处非核心办公物业，净收入约350万美元；7月又出售一处，净收入约570万美元；截至8月3日，有六项待售非核心办公物业，总价1890万美元[222] - 公司与Arch Street Joint Venture签订优先购买权协议，协议将在特定条件下到期，预计对公司收购写字楼物业能力无重大影响[280]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总收入为5320万美元，归属于普通股股东的净亏损为990万美元，即每股亏损0.17美元 [21] - 核心资金运营为2800万美元，即每股0.49美元，调整后息税折旧摊销前利润为3490万美元 [21] - 2022年第一季度一般及行政费用为350万美元，资本支出为140万美元，其中租户改进费用为40万美元，其他物业改进费用为100万美元，租赁佣金为100万美元 [22] - 截至2022年3月31日，总债务为6.483亿美元，总流动性为3.532亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.51倍 [23][24] - 公司预计2022年全年核心资金运营每股在1.66 - 1.74美元之间，一般及行政费用在1700 - 1800万美元之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有92处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1060万平方英尺，出租率为88.3% [10] - 截至2022年3月31日，按年化基本租金计算，投资级租户占比67%，超过80%的租约为三重或双重净租约 [10] - 无单一租户行业占年化基本租金超过12.5%，无单一租户占年化基本租金超过12.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按州划分，最大的市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的14.1%和12% [11] - 超过25%的年化基本租金来自阳光地带市场 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保留租户、租赁空置空间、与Arch Street Capital扩大合资企业、购买资产和出售非核心资产以实现长期价值最大化 [9] - 公司是唯一专注于美国优质郊区市场的使命关键型和企业总部办公楼的公开净租赁房地产投资信托基金 [10] - 公司将保持谨慎的收购策略，评估市场和物业以确定投资、出售和收购的最佳时机 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临租户保留和空置空间填充的挑战，但对团队执行商业计划的能力充满信心 [16] - 公司认为通过积极的资产管理和有针对性的资本循环，有价值创造机会 [17] - 公司希望通过稳定和重新定位投资组合来提高派息率，但这需要时间 [19] 其他重要信息 - 公司于2021年11月12日从Realty Income分拆出来，这是作为上市公司运营的第一个完整季度 [8] - 公司董事会宣布2022年第二季度每股0.10美元的季度股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册的股东 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 净债务指导上调的原因 - 公司认为这是多种因素的结合，包括对投资组合的支出以及可能的收购活动，可能会通过信贷额度借款购买资产 [31] 问题: 非核心资产的比例 - 公司认为非核心资产的范围在10 - 15处物业之间，包括长期不想持有的物业和已实现全部价值的物业 [32] 问题: 租户决策是否受疫情影响 - 公司未直接看到租户因新变种病毒而改变租赁决策，但租户的决策过程比以往更长 [33] 问题: 租户决策时间是否有变化 - 公司表示情况变化不大，租户的时间表有一定范围，没有明显变化 [37] 问题: 未来是否每季度有三处物业出售 - 公司表示不会按固定时间表出售物业，目前有三处物业已签订合同，还有四到五处物业正在洽谈，预计未来几个季度会有销售，且销售数量可能会增加 [38]

公司基本信息 - 公司普通股面值为每股0.001美元，在纽约证券交易所交易，代码为“ONL”[212] - 公司作为新兴成长型公司，将享受某些报告要求豁免，直至最早满足四个条件之一，如年总收入超10亿美元等[214][216] - 公司自2021年12月31日起的纳税年度开始，打算符合并选择作为房地产投资信托（REIT）进行美国联邦所得税纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[221] 公司发展历程 - 2021年4月29日，Realty Income与VEREIT等签订合并协议，11月1日完成合并，Realty Income收购VEREIT办公资产[209] - 2021年11月12日，Realty Income将办公资产分离并分配给公司，公司成为独立上市公司[210] - 2021年11月12日，Orion OP与Arch Street Partner签订修订后的有限责任公司协议，Arch Street Partner同意将Arch Street Joint Venture股权转移给Orion OP[211] 办公物业情况 - 公司有92处办公物业，总面积1050万平方英尺，分布于29个州和波多黎各，截至2022年3月31日，入住率88.1%，加权平均剩余租期4.0年[208] - 包含与Arch Street Capital Partners附属公司非合并合资企业的面积和年化基本租金后，公司拥有1060万平方英尺可租赁面积，入住率88.3%，加权平均剩余租期4.1年[208] - 截至2022年3月31日，公司有92处办公物业，可租赁总面积1050万平方英尺，而2021年3月31日为40处，约300万平方英尺[234][235] 财务报表范围 - 公司合并财务报表在2021年3月31日包含Realty Income办公资产，2022年3月31日包含公司及其合并子公司和合并合资企业[217] 前瞻性陈述影响因素 - 影响公司前瞻性陈述实际结果的因素包括利率上升、通货膨胀、全球市场状况等[202] 股息情况 - 2022年第一季度公司宣布每股0.10美元的季度股息，并于4月15日支付[226] - 2022年第一季度和第二季度股息均为每股0.10美元，分别于4月15日和7月15日支付[279][287] 房产销售情况 - 公司签订两份房产销售合同，总价930万美元，交易截至2022年3月31日仍受常规条件约束[228] 贷款与融资情况 - 2022年2月10日，公司以4.971%的固定利率将3.55亿美元的过渡贷款再融资为3.55亿美元的商业房地产抵押贷款支持证券贷款，贷款于2027年2月11日到期[228] - 截至2022年3月31日，公司在循环信贷安排下的借款能力为3.34亿美元[228] - 2021年11月12日，公司签订循环信贷/定期贷款信贷协议和过桥信贷协议，提供4.25亿美元循环信贷额度（含2500万美元信用证子额度）、1.75亿美元定期贷款额度和3.55亿美元高级过桥定期贷款额度[260] - 2021年11月12日，Orion OP在循环信贷额度下借款9000万美元，定期贷款额度和过桥贷款额度全额提取；约5.95亿美元净收益按协议分配给Realty Income[261] - 2022年2月，公司用3.55亿美元CMBS贷款全额再融资过桥贷款，过桥信贷协议终止[262] - 截至2022年3月31日，公司总合并债务约6.21亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款、1.75亿美元定期贷款和4.25亿美元循环信贷额度（其中9100万美元已使用）；非合并合资企业的抵押贷款票据按比例份额为2730万美元[263] - 循环信贷/定期贷款额度下，循环信贷额度的LIBOR贷款适用利差为2.50%，基准利率贷款为1.50%；定期贷款额度的LIBOR贷款适用利差为2.50%，基准利率贷款为1.50%；未使用部分需按0.25%年利率支付季度承诺费[264][265] - 截至2022年3月31日，公司总负债与总资产价值比率为32.3%（要求≤60%），调整后EBITDA与固定费用比率为5.92x（要求≥1.5x）等，均符合循环信贷/定期贷款额度的财务契约[268] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率CMBS贷款，年利率4.971%，2027年2月11日到期；贷款需每月支付利息，本金到期支付；贷款收益用于偿还过桥贷款[270] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总收入为5320.6万美元，净亏损988.2万美元，基本和摊薄后普通股股东每股净亏损0.17美元[232] - 2022年第一季度租金收入为5301.7万美元，较2021年同期增加3998.9万美元；来自非合并合资企业的费用收入为18.9万美元，2021年同期为0[236] - 2022年第一季度总运营费用为5560.5万美元，较2021年同期增加4759.3万美元[239] - 2022年第一季度利息费用为684.7万美元，较2021年同期增加638.2万美元，主要因未偿还债务从2021年3月31日的3690万美元增至2022年3月31日的6.154亿美元[247][248] - 2022年第一季度非合并合资企业的权益收入亏损4.1万美元，2021年同期为0[250] - 截至2022年3月31日的三个月内，所得税拨备增至20万美元，而公司成为独立上市公司之前无此项拨备；2021年第一季度VEREIT办公资产的所得税拨备为20万美元[251] - 2022年第一季度归属普通股股东的净亏损为990.6万美元，2021年同期净利润为455.1万美元；2022年第一季度FFO为2671.3万美元，Core FFO为2800万美元，2021年同期FFO和Core FFO均为1053.9万美元[257] - 截至2022年3月31日，公司有1860万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下的借款能力为3.34亿美元[258] - 2022年第一季度经营活动净现金流入2815.3万美元，较2021年同期增加1700.3万美元[292] - 2022年第一季度投资活动净现金流出1235万美元，较2021年同期增加1180万美元[292] - 2022年第一季度融资活动净现金流出2168万美元，较2021年同期减少1211.7万美元[292] 认股权证与利率互换协议 - 2021年11月12日授予Arch Street Partner关联方最多112万股普通股认股权证，行权价每股22.42美元[281] - 2021年公司签订名义金额1.75亿美元利率互换协议，2021年12月1日生效，2023年11月12日到期[285] 合同义务情况 - 截至2022年3月31日，公司合同义务总计7.45481亿美元，其中1年内支付2129.1万美元，1 - 3年支付3.3546亿美元，4 - 5年支付3.75791亿美元，超过5年支付1293.9万美元[289] 债务公允价值与利率影响 - 截至2022年3月31日，固定利率债务公允价值3.592亿美元，账面价值3.55亿美元，利率上升100个基点，公允价值减少1480万美元；利率下降100个基点，公允价值增加1560万美元[297] - 截至2022年3月31日，已互换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元，利率上升100个基点，公允价值减少20万美元；利率下降100个基点，公允价值增加30万美元[298] - 截至2022年3月31日，可变利率债务公允价值和账面价值均为9100万美元，利率上升100个基点，公允价值减少10万美元，利息费用每年增加90万美元；利率下降100个基点，公允价值增加20万美元，利息费用每年减少90万美元[299] - 截至2022年3月31日，公司固定利率债务的公允价值和账面价值分别为3.592亿美元和3.55亿美元，市场利率上升100个基点，固定利率债务公允价值将减少1480万美元；下降100个基点，公允价值将增加1560万美元[297] - 截至2022年3月31日，公司通过衍生工具转换为固定利率的可变利率债务的公允价值和账面价值为1.75亿美元，可变利率上升100个基点，该债务公允价值将减少20万美元；下降100个基点，公允价值将增加30万美元[298] - 截至2022年3月31日，公司可变利率债务的公允价值和账面价值为9100万美元，可变利率上升100个基点，该债务公允价值将减少10万美元；下降100个基点，公允价值将增加20万美元；利率升降100个基点，每年利息费用将增减90万美元[299] - 截至2022年3月31日，公司利率互换产生的净资产公允价值为440万美元[300] 市场与信用风险 - 公司市场风险主要来自与可变利率借款相关的利率风险，会通过利率对冲合约管理风险[296] - 公司确定租户信用风险考虑的因素包括付款历史、信用状况及变化等[304] - 公司认为现有租户基础的高质量和多样性等可降低投资组合的信用风险[304] - 信用风险集中出现在租户从事相似业务活动等情况，公司面临租户、地理和行业集中风险[303] - 任何租户、地区或行业经济状况下滑可能导致公司现金流大幅减少或重大损失[303] - 上述信息仅涵盖2022年3月31日存在的风险敞口，对未来实际损益的预测价值有限[301]