财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度总收入为4.91亿美元,同比下降5.2% [19] - 公司第三季度归属普通股东净亏损1650万美元,每股亏损0.29美元,同比亏损幅度有所收窄 [19] - 公司第三季度核心FFO为2410万美元,每股0.43美元,同比下降5.9% [20] - 公司第三季度调整后EBITDA为3000万美元,同比下降6.5% [20] - 公司第三季度资本支出为840万美元,其中物业改善620万美元,租赁成本210万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司最大租户为美国政府,占年化基础租金的14.7% [8] - 公司最大行业为医疗健康和政府,占年化基础租金的13.7% [8] - 公司加权平均租期为3.9年,较上季度保持稳定 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超过30%的年化基础租金来自日光带市场 [8] - 公司最大市场为德克萨斯州和新泽西州,分别占年化基础租金的16.7%和13.2% [8] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续执行稳定和重新定位现有投资组合的策略,同时适当回收资本 [11] - 公司在第三季度和之后出售了3处空置物业,总面积45.2万平方英尺,总销售额1540万美元 [12] - 公司还有9处物业正在出售,总面积77.9万平方英尺,总价约4700万美元 [12] - 公司认为在当前宏观环境和办公楼市场持续低迷的情况下,出售空置和非核心资产是正确的做法 [13] - 公司认为租赁仍然具有挑战性,第三季度未签署任何新租约,但10月份完成了一笔10年期续租 [14][15] - 公司认为办公楼需求正在逐步恢复,但不会完全恢复到历史水平,混合办公模式将持续 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为资本市场对办公楼和净租赁行业的负面情绪持续影响公司估值 [9] - 公司认为2024年将有大量租约到期,这将对收入产生重大负面影响,但公司正在积极与租户洽谈续租和新租 [16][17] - 公司预计未来几年内仍需要大量资本开支来维护和提升现有投资组合 [21] - 公司预计2023年全年核心FFO每股将为1.65-1.68美元,较之前指引有所上调 [25] - 公司预计2023年末净债务/调整后EBITDA将为4.0-4.7倍,较之前指引有所下调 [26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Mitch Germain 提问** Walgreens和Experian的搬出时间对本季度的影响 [32][36] **Paul McDowell 和 Christopher Day 回答** Walgreens在8月31日搬出,Experian在7月31日搬出 [33][34][35][36] 问题2 **Mitch Germain 提问** 公司加权平均租期为何持续下降,何时会开始回升 [39] **Paul McDowell 回答** 由于2024年大量租约到期以及新租赁不足,公司加权平均租期将在明年继续承压,直到2025年及以后才有望逐步回升 [40][41] 问题3 **Mitch Germain 提问** 公司是否认为办公楼市场已经触底并开始回升 [44] **Paul McDowell 回答** 公司对自身投资组合的前景较为乐观,但整个行业仍面临一定压力,能否真正触底还难以确定 [45][46]

投资组合与市场定位 - Orion Office REIT Inc.的投资组合主要由高质量、分散的单租户净租赁办公物业组成，主要位于经济和人口增长的吸引力郊区市场[12] - 公司专注于在经济增长的郊区市场中实现有机增长，当前低杠杆的资产负债表为实现适度增长目标提供了支持[12] - 公司在2007年至2017年期间，参与了约250亿美元的收购交易[14] - 公司致力于为投资者提供在郊区净租赁办公领域的独特投资机会[12] - 物业贷款价值比率为60%[57] 财务与运营数据 - 2023年9月30日，Orion的年化基础租金（ABR）为144,915,000美元，平均每平方英尺租金为15.32美元[37] - Orion的投资级租户占其年化基础租金的72%[38] - 2023年9月30日，Orion的物业占用率为80.5%[37] - 截至2023年9月30日，公司拥有316.2百万美元的流动性，包括33.0百万美元的现金和现金等价物[72] - 公司的总有担保债务为382.332百万美元，平均利率为4.99%[63] 租赁与市场动态 - 2023年，Orion的租赁到期安排中，27.2%的租约将在2023年到期[49] - 2023年第三季度，租赁活动中租金平均变动约为13.5%[72] - 2023年第三季度，公司续租、扩展和新租赁的总面积超过120,000平方英尺[72] - 物业的基础净租金将在新租约开始时增加超过30%[53] 未来展望与市场趋势 - 在过去10年中，Sun Belt地区占美国人口增长的75%，目前该地区人口占总人口的50%[24] - Sun Belt地区的总就业人数在过去十年中增长了1200万（+20%），而非Sun Belt地区仅增长900万（+12%）[24] - 2022年，生活科学就业在过去三年中增长了20.6%，为当地经济贡献超过336亿美元[34] - 2022年，San Diego办公市场的次级租赁空间创下280万平方英尺的纪录，占总供应的3.4%[34] 公司治理与风险管理 - 公司管理团队在净租赁和公共REIT领域拥有丰富的经验，曾在VEREIT, Inc.和CapLease等公司担任高管[13] - 公司在管理和减轻风险方面表现出色，曾在VEREIT, Inc.的办公室和工业资产管理中担任重要角色[13] - 公司董事会由四位独立董事组成，具备多样化的背景和丰富的经验[16] - 公司采用多元化的信用承保方法，仔细评估每个租户的信用质量[91] 环保与社会责任 - 公司致力于遵循环保实践，关注能源和水的效率、替代能源来源和废物管理等方面[80] - 公司遵循环境、社会和治理（ESG）标准，确保其策略的合规性[96]

公司基本信息 - 公司于2021年7月1日在马里兰州注册成立，自2021年12月31日起首个纳税年度开始选择按REIT纳税[147] - 2021年11月1日Realty Income与VEREIT完成合并交易后，Realty Income将相关办公物业和资产注入公司及其运营合伙企业；2021年11月12日，Realty Income向股东特别分配公司所有普通股，之后公司独立并上市[152] 新兴成长公司身份 - 公司将保持新兴成长公司身份直至满足特定条件，如年度总收入超过12.35亿美元、首次出售普通股证券满五年等；截至2023年6月30日，非关联方持有的普通股市值低于7亿美元，预计2023财年仍为新兴成长公司[157] - 公司作为新兴成长公司，可享受某些报告要求豁免，如萨班斯 - 奥克斯利法案第404条审计师认证要求等，还可选择延长采用新会计准则的过渡期[155][156] REIT相关规定 - 作为REIT，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（某些调整后且不包括净资本利得），一般情况下，分配部分无需缴纳联邦所得税[160] 物业持有与运营情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有并运营79处办公物业，可租赁总面积930万平方英尺，位于29个州， occupancy rate为80.1%，加权平均剩余租赁期限为3.9年；包含Arch Street Joint Venture的份额后，可租赁总面积950万平方英尺， occupancy rate为80.5%，调整后为88.7%，加权平均剩余租赁期限为3.9年[148] - 截至2023年9月30日，运营物业79处，可租面积945.9万平方英尺，入住率80.5%，投资级租户占比72.0%，加权平均剩余租期3.9年[166] - 截至2023年9月30日，投资组合入住率为80.1%，有79处物业，可租赁总面积930万平方英尺；2022年同期入住率为88.0%，有87处物业，可租赁总面积1000万平方英尺[185] 物业出售情况 - 2023年9月30日前九个月，公司出售两处空置物业，总售价1410万美元；2023年10月23日，出售一处空置物业，售价140万美元；截至2023年11月9日，有九处物业待售，总售价4660万美元[163] 公司面临的风险 - 公司面临诸多风险，如利率上升、通货膨胀、全球市场状况、租户违约等，这些因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异[142] - 公司业务受经济状况和远程工作趋势不利影响，新租赁业务放缓，现有租户长期空间需求不确定，可能减少未来租金收入[149] - 公司面临租户、地理和行业集中的信用风险，经济状况下行可能导致现金流大幅减少或重大损失[260] 租约情况 - 2023年前9个月完成约10万平方英尺的租约续签和新租约，10月在孟菲斯续签约9万平方英尺10年期租约，在考文顿签订3000平方英尺10年期新租约[165] - 2023年前9个月12份租约到期或终止，减少约110万可租平方英尺，截至9月30日有13处空置房产，11月1日又有一份30万平方英尺租约终止[165] - 2023年前9个月新租和续签租约可租面积12.9万平方英尺，加权平均租金变化率13.5%，租户租赁成本和优惠承诺181.3万美元[179] 信贷协议与借款情况 - 2023年6月29日修改信贷协议，用4.25亿美元循环信贷额度借款偿还1.75亿美元定期贷款，循环信贷额度可延长18个月至2026年5月12日[165] - 截至2023年9月30日，循环信贷额度借款能力为2.5亿美元，未偿还借款1.75亿美元，1.75亿美元利率互换协议有效期至2023年11月12日[165] - 信贷额度循环贷款的利率为SOFR + 3.35%，到期日为2026年5月；应付抵押贷款利率为4.971%，到期日为2027年2月[213] - 2022年12月，公司签订了总计1.75亿美元的利率互换协议，将循环信贷额度下1.75亿美元本金的利率固定在3.92%，至2023年11月12日[220] - 若循环信贷额度有未使用部分，Orion OP需按未使用部分的0.25%年利率支付季度承诺费[221] - 循环信贷额度要求Orion OP遵守各种契约，若无限制现金及现金等价物超过2500万美元，需用于提前偿还贷款[224] - 循环信贷额度要求Orion OP满足某些财务契约，截至2023年9月30日公司符合相关要求[226] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率抵押贷款（CMBS贷款），年利率4.971%，2027年2月11日到期[230] - 公司为CMBS贷款提供担保，需维持不低于3.55亿美元的净资产和不低于1000万美元的流动资产，截至2023年9月30日，公司符合这些财务契约[235] 股息与回购情况 - 2023年前三季度董事会宣布每股0.10美元季度现金股息，11月9日宣布第四季度每股0.10美元股息，2024年1月16日支付[165] - 2023年第三季度公司回购约90万股普通股，加权平均股价5.46美元，总购买价500万美元[165] - 2023年前三季度，公司董事会分别于3月7日、5月3日、8月8日宣布每股0.10美元的季度现金股息；2023年11月9日，宣布2023年第四季度每股0.10美元的季度现金股息，2024年1月16日支付[243] - 2022年11月1日，公司董事会授权在2025年12月31日前回购最多5000万美元的公司流通普通股；2023年第三季度，公司在公开市场回购约90万股普通股，加权平均股价为每股5.46美元，总购买价为500万美元[249] 财务关键指标变化 - 2023年第三季度总收入4907.6万美元，净亏损1651.9万美元，基本和摊薄后每股净亏损0.29美元；前9个月总收入1.5129亿美元，净亏损4113.4万美元，基本和摊薄后每股净亏损0.73美元[170] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，租赁收入分别减少270万美元和660万美元，主要因整体出租面积减少[185] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，公司分别确认租赁终止收入100万美元和410万美元；2022年同期为90万美元[185] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，来自非合并合资企业的费用收入分别为20万美元和60万美元，与2022年同期持平[186] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，总运营费用分别减少3927.3万美元和4368.4万美元[187] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，利息净支出分别减少52.4万美元和87.7万美元，主要因未偿债务减少，部分被较高利率抵消[194][195] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，其他净收入分别增加40.6万美元和52万美元，主要因货币市场账户和循环信贷安排下托管账户的利息收入[194][197] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，房地产资产处置收益均不足10万美元，2022年同期为110万美元[194][199] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，所得税拨备分别为20万美元和50万美元，与2022年同期持平[200] - 2023年第三季度归属于普通股股东的净亏损为16,519千美元，2022年同期为53,047千美元；2023年前九个月净亏损为41,134千美元，2022年同期为78,524千美元[208] - 2023年第三季度归属于普通股股东的FFO为22,317千美元，2022年同期为23,829千美元；2023年前九个月为70,194千美元，2022年同期为76,782千美元[208] - 2023年第三季度归属于普通股股东的核心FFO为24,053千美元，2022年同期为25,598千美元；2023年前九个月为76,271千美元，2022年同期为83,245千美元[208] - 2023年前9个月经营活动提供的净现金为6958.8万美元，较2022年的8591.7万美元减少1632.9万美元[250] - 2023年前9个月投资活动提供的净现金为315.2万美元，较2022年的1668.7万美元减少1353.5万美元[250] - 2023年前9个月融资活动使用的净现金为2785.5万美元，较2022年的7349.5万美元减少4564万美元[250] 财务指标评估 - 公司使用资金运营（FFO）和核心资金运营（Core FFO）作为非GAAP补充财务绩效指标评估运营表现[202][204] 资金与负债情况 - 截至2023年9月30日，公司有3230万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有2.5亿美元借款能力，还有3320万美元受限现金存于托管账户[211] - 截至2023年9月30日，公司总合并债务为5.3亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款和循环信贷额度下的1.75亿美元[213][217] - 截至2023年9月30日，Orion OP总负债与总资产价值比率为38.3%，低于60%的要求；调整后EBITDA与固定费用比率为4.23x，高于1.5x的要求；有担保负债与总资产价值比率为25.0%，低于40%的要求；无担保负债与无抵押资产价值比率为14.9%，低于60%的要求；无抵押调整后NOI与无担保利息费用比率为10.74x，高于2.00x的要求；无抵押资产价值为8.325亿美元，高于6000万美元的要求[227] 利率互换与债务公允价值 - 截至2023年9月30日，固定利率债务的公允价值和账面价值分别为3.329亿美元和3.55亿美元，利率上升100个基点，公允价值将减少970万美元；利率下降100个基点，公允价值将增加1010万美元[255] - 截至2023年9月30日，已通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值为1.75亿美元，利率上升或下降100个基点，公允价值变动均小于10万美元[256] - 截至2023年9月30日，公司没有未通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务[257] - 截至2023年9月30日，利率互换产生的净资产公允价值为100万美元[257] - 公司利率互换协议将于2023年11月12日到期，到期后循环信贷工具借款成本将随短期利率浮动[258] 证券发售与认股权证 - 2022年11月2日，公司向SEC提交通用货架注册声明，可不时发售最多7.5亿美元的公司证券[245] - 2022年11月，公司设立“按市价”发售计划，可发售总发行价最高达1亿美元的公司普通股，截至2023年9月30日，未出售任何普通股[246][247] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner和Arch Street Capital Partners认股权证，可按每股22.42美元的价格购买最多112万股公司普通股[239] 优先购买权协议 - 公司与Arch Street Joint Venture签订优先购买权协议，将于2024年11月12日、Arch Street Joint Venture终止或其资产账面价值低于5000万美元中较早发生的日期到期[241] 信用风险应对 - 公司通过优质多样的租户基础、租赁前审查和持续监测来降低投资组合的信用风险[261] 房地产资产减值评估 - 公司投资房地产资产，每季度监测减值情况，评估减值需管理层重大判断和关键假设，如资本化率、折现率等[162] 租户相关承诺 - 截至2023年9月30日，租户改善津贴未偿还承诺4430万美元，租赁佣金未偿还承诺30万美元，预计2023 - 2035年支付[166]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为5200万美元，上年同期为5280万美元 [20] - 归属于普通股股东的净亏损为1570万美元，合每股亏损0.28美元，上年同期净亏损为1560万美元，合每股亏损0.27美元 [7][20] - 核心资金运营（Core FFO）为2690万美元，合每股0.48美元，2022年同期为2840万美元，合每股0.50美元 [7] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3270万美元，2022年同期为3470万美元 [7] - 一般及行政费用（G&A）为460万美元，2022年第二季度为330万美元 [7] - 本季度资本支出（CapEx）为220万美元，2022年第二季度为240万美元 [7] - 2023年第三季度，公司董事会宣布每股0.10美元的季度现金股息，将于2023年10月16日支付给9月29日登记在册的股东 [8] - 2023年全年核心FFO预计在每股摊薄1.59 - 1.63美元之间，高于此前预期的1.55 - 1.63美元 [8] - 2023年全年G&A预计在1825 - 1875万美元之间，低于此前预期的1875 - 1975万美元 [8] - 2023年全年净债务与调整后EBITDA之比预计在4.3 - 5倍之间，低于此前预期的4.3 - 5.3倍 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，出租率为86.5% [4] - 截至2023年6月30日，按年化基础租金计算，73.7%为投资级，高于2022年6月30日的67.3% [4] - 最大租户为美国政府，最大的两个租户行业为医疗保健和政府，分别占年化基础租金的13.8%和12.8% [4] - 超过30%的年化基础租金来自阳光地带市场，按州划分最大的市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的15.7%和12.5% [4] - 第二季度整体租赁利差约为7% [19] - 季度末，投资组合的加权平均租赁期限为3.9年 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续稳定和重新定位现有投资组合，并通过出售不符合长期战略的物业来循环利用资本 [4] - 公司积极处置空置和非核心资产，以减少运营费用拖累，最大化整体投资组合的长期价值 [5] - 公司将考虑将部分资本循环投入新资产，但大部分资本将用于现有投资组合 [12] - 公司与Arch Street的合资企业仍在继续，正在寻找潜在的收购机会，但融资市场具有挑战性 [12] - 商业房地产尤其是办公行业的经济背景仍然困难，行业正在适应混合办公模式，租户在续约时可能寻求更少的办公面积 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Orion的长期前景保持乐观，致力于为股东创造价值 [5] - 虽然租户对部分空置物业的兴趣良好，但尚未看到租赁活动明显加速，不过相信态度的改变将推动办公空间需求的持续回升 [19] - 由于市场融资环境不佳，公司打算在可预见的未来保持资产负债表上的大量流动性 [21] 其他重要信息 - 公司成功获得信贷协议的修订，提前偿还了定期贷款，可继续获得大量流动性，并可将循环贷款期限延长至2026年 [18] - 季度末，公司有5.573亿美元的未偿债务，4.25亿美元的循环信贷额度中有2.5亿美元可用，总流动性为2.929亿美元 [21] - 100%的债务在2023年11月12日（循环信贷额度）和2024年5月27日（Arch Street合资企业抵押贷款）之前为固定利率或已互换为固定利率 [21] - 季度末，净债务与年化调整后EBITDA之比为3.93倍，加权平均利率为4.65% [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年和2024年的租赁到期情况，包括租户质量、地理位置等 - 2023年有几处租赁到期，如堪萨斯州劳伦斯的一处，即将到期的主要是伊利诺伊州迪尔菲尔德的Walgreens园区 [23] 问题2: 2023年8月31日到期的租户和伊利诺伊州绍姆堡Experian物业7月31日到期租户的续约情况，以及明年租赁到期情况 - 这两个租户都未续约，明年约有15% - 25%的总年化基础租金（ABR）到期，部分可能不续约，部分会续约 [10] 问题3: 本季度GSA五年续约是否是政府签订短期租约的趋势 - 这一情况比较特殊，过去一两年公司与GSA签订的租约平均约为八到九年，此次五年续约是因为租赁谈判从占用物业的机构转移到GSA，预计几年后会签订更长期的续约 [11] 问题4: 完成债务协议后，对收购资产和Arch Street合资企业增长的看法 - 公司自分拆以来已偿还约9000万美元债务，再融资信贷额度时循环信贷无未偿还余额，有4200万美元现金，且今年晚些时候和明年年初有额外处置计划，会根据市场和机会考虑将部分资本循环投入新资产；与Arch Street的合资企业仍在继续，正在寻找潜在收购机会，但融资市场具有挑战性，会确保增加资产对融资有增值作用 [12]

公司基本信息 - 公司于2021年7月1日在马里兰州注册成立，自2021年12月31日首个纳税年度起选择按REIT纳税[61] - 2021年11月1日Realty Income与VEREIT完成合并交易后进行资产分离，11月12日向股东进行特别分配，公司独立并上市，股票在纽交所交易代码为“ONL”[63] - 公司作为新兴成长公司，将保持该状态直至最早满足四个条件之一，截至2023年6月30日，非关联方持有的普通股市值低于7亿美元，预计2023财年仍为新兴成长公司[64] 公司业务运营情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁总面积950万平方英尺，位于29个州，入住率86.2%，加权平均剩余租期3.9年；包含合资企业份额后，可租赁总面积970万平方英尺，入住率86.5%，加权平均剩余租期3.9年[61] - 公司业务受经济状况、远程工作趋势、地区银行危机等因素影响，新租赁业务放缓，未来租金收入可能减少[62] - 2023年7月6日公司出售一处空置房产，总价970万美元；截至8月9日，有8处房产待售，总价4100万美元[74] - 2023年上半年公司完成约10万平方英尺的租赁续约和新租约，一处房产与现有租户达成1.1万平方英尺的租赁扩展；有四处租约到期，占用面积减少约30万平方英尺[75] - 截至2023年6月30日，公司运营物业81处，可出租面积973.3万平方英尺，入住率86.5%，投资级租户占比73.7%，加权平均剩余租期3.9年[80] - 2023年第二季度和上半年，公司新租和续约可出租面积分别为4.7万平方英尺和12.9万平方英尺，加权平均租金变化分别为6.7%和13.5%[84] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年第二季度和上半年，公司总收入分别为5202.4万美元和1.02214亿美元，普通股股东净亏损分别为1573万美元和2461.5万美元[81] - 2023年第二季度和上半年，公司租金收入分别为5182.4万美元和1.01814亿美元，较2022年同期分别减少83.5万美元和386.2万美元[87] - 2023年Q2和H1总运营费用分别为5989.8万美元和1.11576亿美元，较2022年同期分别减少48.4万美元和441.1万美元[90] - 2023年Q2和H1一般及行政费用较2022年同期分别增加130万美元和210万美元，主要因员工人数增加和股票薪酬费用增加[91] - 2023年Q2和H1折旧及摊销费用较2022年同期分别减少600万美元和1210万美元，主要因无形资产摊销完毕及房地产资产处置和减值[92] - 2023年Q2和H1减值损失较2022年同期分别增加410万美元和620万美元，2023年Q2和H1减值费用分别为1180万美元和1560万美元[93] - 2023年Q2和H1利息净支出较2022年同期分别减少60万美元和40万美元，主要因未偿债务减少，部分被较高利率抵消，2023年Q2和H1平均未偿债务为5.3亿美元，2022年同期分别为6.11亿美元和6.105亿美元[97] - 2023年Q2和H1利息支出分别包含190万美元和360万美元重新分类的利率互换先前收益，2022年Q2重新分类收益不足10万美元，2022年H1为20万美元重新分类损失[98] - 2023年Q2和H1归属于普通股股东的资金运营（FFO）分别为2440.4万美元和4787.7万美元，2022年同期分别为2645.9万美元和5295.3万美元[106] - 2023年Q2和H1归属于普通股股东的核心资金运营（Core FFO）分别为2693.5万美元和5221.8万美元，2022年同期分别为2835.8万美元和5764.7万美元[106] - 2023年Q2和H1摊薄后每股FFO分别为0.43美元和0.84美元，2022年同期分别为0.47美元和0.94美元[106] - 2023年Q2和H1摊薄后每股Core FFO分别为0.48美元和0.92美元，2022年同期分别为0.50美元和1.02美元[106] - 2023年上半年经营活动净现金流入4.3918亿美元，较2022年同期减少787.6万美元[130] - 2023年上半年投资活动净现金流出514.8万美元，较2022年同期减少643.2万美元[130] - 2023年上半年融资活动净现金流出1717.3万美元，较2022年同期减少1065.8万美元[130] 公司债务情况 - 2023年6月29日，公司修订信贷协议，用4.25亿美元循环信贷额度借款偿还并赎回1.75亿美元定期贷款；循环信贷额度可延长18个月至2026年5月12日[77] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度借款能力为2.5亿美元，未偿还借款1.75亿美元；1.75亿美元利率互换协议有效期至2023年11月12日[78] - 截至2023年6月30日，公司租户改善津贴未偿还承诺为5000万美元，租赁佣金为30万美元；预计2023 - 2035年支付[83] - 截至2023年6月30日，公司有4220万美元现金及现金等价物，循环信贷安排下有2.5亿美元借款能力，随后存入2800万美元作为额外现金抵押[107][111] - 截至2023年6月30日，公司总合并债务约为5.3亿美元，包括3.55亿美元的CMBS贷款和循环信贷安排下的1.75亿美元未偿还债务，拱门街合资企业的抵押贷款票据按比例份额为2730万美元[110] - 循环信贷安排下1.75亿美元可变利率债务通过利率互换协议有效固定，利率为每年3.92%，至2023年11月12日[110] - 2023年6月30日，公司总负债与总资产价值比率为37.5%，低于60%的要求；调整后EBITDA与固定费用比率为4.69倍，高于1.5倍的要求[114] - 2023年6月30日，公司有担保债务与总资产价值比率为25.1%，低于40%的要求；无担保债务与无抵押资产价值比率为16.0%，低于60%的要求[114] - 2023年6月30日，公司无抵押调整后NOI与无担保利息费用比率为13.52倍，高于2.00倍的要求；无抵押资产价值为9.201亿美元，高于6000万美元的要求[114] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率抵押贷款（CMBS贷款），年利率为4.971%，2027年2月11日到期[116] - CMBS贷款要求每月仅支付利息，本金到期支付，贷款收益用于偿还过桥贷款，贷款关闭时，借款方为19处抵押房产预留3550万美元贷款准备金[116] - 公司为CMBS贷款提供非追索权 carved - out 担保，要求保持净资产不少于3.55亿美元，流动资产不少于1000万美元，截至2023年6月30日，公司符合这些财务契约[118] - 截至2023年6月30日，循环信贷安排下的债务到期情况为：2026年到期1.75亿美元，2027年到期3.55亿美元[108] 公司证券与股息情况 - 公司董事会宣布2023年前两季度和第三季度的季度现金股息均为每股0.10美元，分别于4月17日、7月17日支付，第三季度股息将于10月16日支付[79] - 2023年上半年，公司董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.10美元，2023年8月8日，宣布第三季度股息为每股0.10美元[124] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner和Arch Street Capital Partners认股权证，可购买至多112万股普通股，行权价为每股22.42美元[119] - 优先购买权协议将于协议签署三周年、Arch Street合资企业终止或其资产账面价值低于5000万美元三者中较早发生的日期到期[121] - 2022年11月2日，公司向美国证券交易委员会提交了一份通用暂搁注册声明，可不时发售至多7.5亿美元的证券[125] - 2022年11月，公司设立了普通股“按市价”发售计划，可发售总发行价至多1亿美元的普通股，截至2023年6月30日，未出售任何普通股[126] - 2022年11月1日，公司董事会授权在2025年12月31日前回购至多5000万美元的流通普通股，截至2023年8月9日，未回购任何股份[128] 公司财务相关政策与准则 - 公司需每年向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入（某些调整后且不包括任何净资本收益）以维持REIT资格[66] - 公司合并财务报表包含公司、合并子公司和合并合资企业的账户[65] - 公司会计政策符合美国公认会计原则，编制财务报表需运用判断进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[68] - 最近发布的会计准则在合并财务报表附注2中有描述[73] 公司资产减值与公允价值情况 - 公司对房地产资产进行季度减值监测，评估减值需管理层进行重大判断和关键假设，相关变化可能对财务结果产生重大影响[71] - 截至2023年6月30日，公司固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.248亿美元和3.55亿美元，利率上升100个基点，公允价值将减少1000万美元，下降100个基点，公允价值将增加1040万美元[133] - 截至2023年6月30日，公司通过衍生工具互换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元，利率变动100个基点，公允价值变动小于10万美元[133] - 截至2023年6月30日，固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.248亿美元和3.55亿美元[133] - 市场利率上升100个基点，固定利率债务公允价值将减少1000万美元；下降100个基点，公允价值将增加1040万美元[133] - 截至2023年6月30日，通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元[133] - 可变利率上升100个基点，转换为固定利率的可变利率债务公允价值减少不到10万美元；下降100个基点，公允价值增加不到10万美元[133] - 截至2023年6月30日，利率互换产生的净资产公允价值为300万美元[133] 公司其他信息 - 截至2023年6月30日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[136] - 2023年第二季度，公司董事或高管未采用或终止“规则10b - 5 - 1交易安排”或“非规则10b - 5 - 1交易安排”[139] - 本季度报告涵盖截至2023年6月30日的内容[140] - 信用协议的第二次修订日期为2023年6月29日[140] - 季度报告签署日期为2023年8月9日[142]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心资金运营为2530万美元，即每股0.45美元，而2022年第一季度为2930万美元，即每股0.52美元；调整后EBITDA为3120万美元，而2022年同期为3470万美元；G&A为430万美元，2022年第一季度为350万美元；总营收为5020万美元，2022年同期为5320万美元；归属于普通股股东的净亏损为890万美元，即每股0.16美元，2022年为净亏损990万美元，即每股0.17美元 [12][30] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.573亿美元，4.25亿美元循环信贷安排无未偿还借款，上市不到两年已减少债务约9000万美元，即15% [13] - 本季度资本支出为330万美元，2022年为240万美元，包括160万美元的租户改进、80万美元的其他物业改进，与物业租赁活动相关的租赁佣金为90万美元 [39] - 季度末总流动性为4.495亿美元，包括4.25亿美元的循环信贷安排可用额度和245万美元的现金及现金等价物；净债务与年化调整后EBITDA之比为4.27倍，低于2023年末4.3倍至5.3倍的指引范围 [40] - 公司董事会宣布2023年第二季度每股0.10美元的季度现金股息，将于2023年7月17日支付给截至2023年6月30日登记在册的股东；重申2023年核心FFO稀释后每股1.55至1.63美元的范围、2023年G&A 1875万至1975万美元的范围以及2023年末净债务与调整后EBITDA 4.3倍至5.3倍的范围 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，按年化基本租金计算，73.6%为投资级，高于2022年3月31日的67%；最大租户是美国政府，前两大租户行业是医疗保健和政府，分别占年化基本租金的13.5%和12.5%；超过30%的年化基本租金来自阳光地带市场 [7] - 第一季度签署了四份总面积8.3万平方英尺的租约，其中与美国政府续签了一份位于西弗吉尼亚州帕克斯堡的6.4万平方英尺的租约，为期15年；在德克萨斯州休斯顿的The Woodlands签署或修订了三份总面积1.9万平方英尺的租约；整体第一季度租赁利差约为20% [9][26] - 截至季度末，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，入住率为87.5%；投资组合的加权平均租赁期限为四年 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是德克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的15.2%和12.3% [25] - 市场上优质、长期租赁的好物业的资本化率开始显著扩大，达到了长期有吸引力的水平 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续努力重新定位从Realty Income剥离时继承的物业组合，重点是确保有合适的资本结构，以资本支出和租赁激励的形式支持核心投资组合的投资，以留住租户和租赁空置空间，实现持续现金流并推动公司增长 [5] - 未来几年需解决大部分投资组合中待决的租约到期和空置问题，进行资本分配决策时要考虑资本的珍贵性和外部资金的可得性 [6] - 公司将继续积极寻找新租户和续租机会，同时处置空置和非核心资产，以减少运营费用拖累并实现长期投资目标 [27] - 行业方面，混合办公模式将持续存在，办公室空间利用率将发生变化，租户在续约时寻求更小面积的趋势可能会持续，早期续约签约速度放缓，租户决策过程延长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认识到办公房地产资产融资市场目前处于混乱状态，过去一年在资产负债表上保持了大量流动性，致力于低杠杆运营，以保持财务灵活性 [14] - 尽管当前经济背景对房地产尤其是办公市场不利，但公司相信专注于拥有位于优质郊区市场的多元化、关键任务和企业总部办公楼组合，将为长期成功奠定坚实基础 [23] - 随着时间推移，企业领导者对面对面工作价值的重视和一些大公司强制员工返回办公室的决心，将促使更持续的返岗潮 [25] - 公司预计随着年内预定租约到期，每股收益和核心FFO将逐季下降，但强大的运营现金流和低杠杆使公司处于有利的财务地位，能够实现短期和长期目标 [33] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，实际结果可能与估计存在重大差异；同时会讨论一些非GAAP财务指标，公司财报和补充文件中包含这些指标与最直接可比GAAP指标的调节 [1][2] - 自2023年起，公司修订了核心FFO的定义，排除某些不反映业务持续表现的非现金摊销费用，并进行追溯调整以作比较 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 自公司上市约六个季度以来，与最初预期相比，租赁情况如何 - 从续约角度来看，基本符合预期，但吸引新租户填补空置物业的进展较慢，目前有几处空置物业有潜在的填补机会，但整体填补空置空间的速度较慢 [35][42] 问题2: 提到资产定价有所改善，与市场上听到的情况不一致，如何评论 - 资产定价改善是从买家而非卖家的角度来看的，长期以来资本化率一直居高不下，卖家期望维持数月前的价格，而买家开始着眼未来；公司在决定是否增加投资组合时仍保持谨慎，自剥离以来未从资产负债表进行任何收购 [43][44] 问题3: 在确定定期贷款状态之前是否会考虑进行收购 - 公司会从整体角度考虑，有信贷额度和资产负债表上的现金，有增加资产的灵活性，但也认识到融资市场困难，正在与贷款人协商定期贷款的最佳解决方案，不会给出明确答复，会综合考虑整体市场情况 [45]

公司基本信息 - 公司成立于2021年7月1日，自2021年12月31日起首个纳税年度选择按REIT纳税[61] - 2021年11月12日，Realty Income向股东特别分配公司所有流通普通股，之后公司独立并上市交易[64] - 公司作为新兴成长公司，可享受某些报告要求豁免，将保持该身份至最早满足特定条件之一，预计至少到2023年6月30日仍为新兴成长公司[65] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）以维持资格[67] 办公物业运营情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁总面积950万平方英尺，位于29个州，入住率87.2%，加权平均剩余租期3.9年；包含合资企业份额后，可租赁总面积970万平方英尺，入住率87.5%，加权平均剩余租期4.0年[61] - 截至2023年3月31日，公司运营物业81处，可出租面积973.2万平方英尺，入住率87.5%，投资级租户占比73.6%，加权平均剩余租期4.0年[79] - 截至2023年5月9日，公司有8处非核心办公物业待售，总售价4100万美元[74] - 2023年第一季度，公司续租6.8万平方英尺，扩租1.1万平方英尺，新租4000平方英尺，同时有0.2百万平方英尺租约到期[76] - 2023年第一季度，公司新租和续租可出租面积共8.3万平方英尺，加权平均租金现金基础变化率为19.7%[83] 信贷与债务情况 - 公司与富国银行签订信贷协议，有4.25亿美元高级循环信贷额度和1.75亿美元高级定期贷款额度，定期贷款2023年11月12日到期，循环信贷2024年11月12日到期[63] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度下有4.25亿美元借款能力，无未偿还借款[77] - 截至2023年3月31日，公司总合并债务约为5.3亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款和1.75亿美元定期贷款安排借款，循环信贷安排无未偿还金额，公司在Arch Street合资企业的抵押贷款票据按比例份额为2730万美元[109] - 2021年11月12日，公司签订信贷协议，包括4.25亿美元三年期高级循环信贷安排、1.75亿美元两年期高级定期贷款安排和3.55亿美元6个月高级过渡定期贷款安排[109] - 循环信贷和定期贷款安排修订后，利率可基于每日简单SOFR、定期SOFR或基准利率确定，SOFR贷款需加0.10%的年利率调整，循环信贷安排和定期贷款安排的SOFR贷款利率适用保证金为2.50%，基准利率贷款为1.50%[110] - 截至2023年3月31日，定期贷款利率已互换为3.17%的固定利率[110] - 若循环信贷安排有未使用金额，需按未使用部分的0.25%年利率支付季度承诺费[111] - 截至2023年3月31日，循环信贷和定期贷款安排的多项财务指标达标，总负债与总资产价值比率为33.0%（要求≤60%），调整后EBITDA与固定费用比率为4.44x（要求≥1.5x）等[113] - 2022年2月10日，公司间接子公司获得3.55亿美元固定利率抵押贷款（CMBS贷款），年利率4.971%，2027年2月11日到期[115] - 2021年和2022年，公司分别签订名义金额为1.75亿美元的利率互换协议，以对冲定期贷款安排借款的利率波动[122] - 截至2023年3月31日，公司合并债务总额为530.0百万美元，其中2023年到期175.0百万美元，2027年到期355.0百万美元[108] 财务报表与会计政策 - 2023年和2022年3月31日止三个月的合并财务报表包括公司、合并子公司和合并合资企业的账户[66] - 公司会计政策符合美国公认会计原则（U.S. GAAP），财务报表编制需运用判断进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[68] 市场环境影响 - 经济状况包括利率上升、通胀、衰退担忧和远程工作趋势，对公司解决即将到期租约和空置问题产生不利影响，可能降低未来租金收入[62] - 美国及海外金融机构面临财务压力，影响商业房地产贷款市场，可能影响公司信贷获取及条件[62] 股息与股东权益 - 公司董事会宣布2023年第一、二季度现金股息均为每股0.10美元，分别于4月17日和7月17日支付[78] - 2023年第一季度和第二季度，公司董事会均宣布每股0.10美元的季度现金股息[123] - 2021年11月12日，公司授予Arch Street Partner和Arch Street Capital Partners认股权证，可按每股22.42美元的价格购买最多112万股公司普通股[118] 第一季度财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度，公司总收入5.019亿美元，净亏损887.4万美元，基本和摊薄后每股净亏损0.16美元[80] - 2023年第一季度，公司租金收入4999万美元，较2022年同期减少302.7万美元，主要因占用面积减少；未合并合资企业费用收入为20万美元，与2022年同期持平[87][89] - 2023年第一季度一般及行政费用增加0.8百万美元，主要因员工人数增加和股票补偿费用增加[91] - 2023年第一季度折旧和摊销费用减少6.2百万美元，主要因无形资产全额摊销、房地产资产处置和减值[92] - 2023年第一季度减值费用增加2.2百万美元，当季减值费用为3.8百万美元，2022年同期为1.6百万美元[93][94] - 2023年第一季度交易相关费用维持在0.1百万美元，与2022年同期持平[95] - 2023年第一季度无分拆相关费用，2022年同期为0.8百万美元[96] - 2023年第一季度净利息费用增加0.3百万美元，2023年第一季度平均未偿债务为530.0百万美元，加权平均利率为4.38%；2022年同期分别为620.5百万美元和4.17%[97] - 2023年第一季度归属于普通股股东的资金运营收益（FFO）为23.473百万美元，核心资金运营收益（Core FFO）为25.283百万美元；2022年同期分别为26.494百万美元和29.289百万美元[105] - 2023年第一季度摊薄后归属于普通股股东的FFO每股为0.41美元，Core FFO每股为0.45美元；2022年同期分别为0.47美元和0.52美元[105] - 2023年第一季度经营活动净现金同比减少1670万美元[129] - 2023年第一季度投资活动净现金使用同比增加120万美元[129] - 2023年第一季度融资活动净现金使用同比增加370万美元[129] 其他财务相关 - 截至2023年3月31日，公司租户改善津贴未完成承诺为5000万美元，租赁佣金为30万美元，预计在2023 - 2035年支付[82] - 2023年第一季度，公司租赁相关成本、激励和建筑等资本支出共333.8万美元[85] - 截至2023年3月31日，公司有23.8百万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有425.0百万美元借款能力[106] - 公司可通过通用货架注册声明发售最高7.5亿美元证券[125] - 公司“按市价”发售计划可发售最高1亿美元普通股，截至2023年3月31日未出售[126] - 公司董事会授权最高5000万美元股票回购计划，截至2023年5月9日未回购[127][128] 债务公允价值与利率敏感性 - 截至2023年3月31日，固定利率债务公允价值和账面价值分别为3.384亿美元和3.55亿美元[131] - 利率上升100个基点，固定利率债务公允价值预计减少1120万美元；下降100个基点，预计增加1170万美元[131] - 截至2023年3月31日，已互换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元[131] - 可变利率上升100个基点，转换为固定利率的可变利率债务的公允价值减少不到10万美元；下降100个基点，公允价值增加不到10万美元[131] - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务的公允价值和账面价值分别为3.384亿美元和3.55亿美元[131] - 市场利率上升100个基点，公司固定利率债务的公允价值将减少1120万美元；下降100个基点，公允价值将增加1170万美元[131] - 截至2023年3月31日，公司通过衍生工具转换为固定利率的可变利率债务的公允价值和账面价值均为1.75亿美元[131] - 截至2023年3月31日，公司利率互换的公允价值产生了450万美元的净资产[132] - 截至2023年3月31日，公司没有未通过衍生工具转换为固定利率的未偿还可变利率债务[132] 内部控制与法律诉讼 - 截至2023年3月31日，公司的披露控制和程序在合理保证水平上是有效的[134] - 2023年第一季度，公司财务报告内部控制没有发生重大影响或可能重大影响的变化[135] - 截至本季度报告期末，公司没有参与任何重大未决法律诉讼[136]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收5030万美元，归属于普通股股东的净亏损1900万美元，即每股亏损0.33美元；核心运营资金为2320万美元，即每股0.41美元；调整后息税折旧摊销前利润为3070万美元 [8] - 2022年全年总营收2.081亿美元，归属于普通股股东的净亏损9750万美元，即每股亏损1.72美元；核心运营资金为1.018亿美元，即每股1.80美元，超出公司2022年指引上限0.02美元；调整后息税折旧摊销前利润为1.322亿美元 [8] - 2022年第四季度一般及行政费用为440万美元，资本支出、租户和物业改善及租赁成本为610万美元；全年一般及行政费用为1590万美元，略低于公司2022年指引范围；资本支出、租户改善及租赁成本为1460万美元 [8] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务为5.573亿美元，在运营的前14个月里，债务减少了约9000万美元，即15%；净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为4.06倍，低于公司指引的4.7 - 5.0倍 [41] - 2023年第一季度，公司董事会宣布每股0.10美元的季度现金股息，将于4月17日支付给3月31日登记在册的股东 [9] - 预计2023年核心运营资金每股在1.55 - 1.63美元之间，一般及行政费用在1875 - 1975万美元之间，净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率在4.3 - 5.3倍之间 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年底，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，出租率为89%，较上一季度的88.2%略有上升 [5] - 2022年第四季度，公司有两笔为期10年的租约续约，总面积21.3万平方英尺；一笔为期5年的租约续约，面积9万平方英尺；一笔为期5.4年的租约续约，面积4000平方英尺；还签订了一份为期5.4年的新租约，面积7.8万平方英尺 [6] - 2022年全年，公司租赁了80.5万平方英尺的空间，现金租金正价差超过4%，加权平均租约期限超过7年；自上市14个月以来，完成了约150万平方英尺的租约续约、扩建和新租约 [6] - 2022年，公司出售了11处物业，总面积约90万平方英尺，售价约3300万美元，每平方英尺约36美元；若排除第四季度在伊利诺伊州拍卖出售的两处物业，全年平均每平方英尺售价约50美元 [39][58] - 截至2022年底，公司有5处空置资产，空置面积占总面积的11%，即110万平方英尺，平均每平方英尺年运营成本约7.50美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的市场按州划分是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的15%和12%；约33%的年化基础租金来自阳光地带市场，公司打算随着时间推移增加这一比例 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是专注于在美国优质郊区市场拥有关键任务型郊区办公物业，通过解决租赁到期和空置问题，强化资产组合，以实现长期价值 [37][24] - 公司采取积极的资产管理策略，出售空置和非核心资产以降低持有成本、偿还债务，并将资金重新配置到更有潜力的资产上 [7] - 行业面临利率上升、通货膨胀、经济衰退担忧以及租户对返回办公室的犹豫等挑战，影响了新租约签订和现有租约续约的时间 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临诸多挑战，但公司对核心资产质量有信心，相信长期人口趋势和不断变化的工作场所将使核心物业成为公司增长的基础 [5] - 2023年租赁保留将面临挑战，特别是芝加哥郊区超过75万平方英尺的空间租约到期，但公司将专注于以商业合理的条款解决空置问题 [39] - 公司认为出售空置和非核心资产是创造长期价值的正确决策，预计出售这些资产将节省约750万美元的年度空置物业持有成本 [39][58] 其他重要信息 - 2023年起，公司将修订核心运营资金的定义，排除某些不反映业务持续运营表现的非现金摊销费用 [22][42] - 公司1.75亿美元的信贷贷款安排将于2023年11月到期，循环信贷安排将于2024年11月到期，公司预计在到期日或之前进行展期、偿还或再融资 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年到2023年一般及行政费用大幅增加的原因及未来趋势 - 增加是由于Realty Income的补贴取消，未来几年预计不会大幅增加 [11] 问题: 拍卖出售是否会压低价格 - 拍卖过程高效且能快速完成交易，但可能会对定价产生影响 [12] 问题: 排队出售的50万平方英尺物业中，传统方式和拍卖方式的比例 - 目前大部分通过传统方式出售，若传统方式无法完成，可能会转向拍卖方式 [13] 问题: 今年晚些时候债务再融资的市场情况及公司能力 - 公司与银行保持密切沟通，循环信贷额度有足够容量，必要时可用其偿还定期贷款；过去一年谨慎管理资产负债表，降低了债务和杠杆率，为再融资或偿还定期贷款提供了充足能力 [14] 问题: 2023年对入住率和租金价差的预期 - 预计全年入住率相对稳定，可能会因部分租约到期而有所下降，如8月到期的Walgreens租约（57.4万平方英尺）；出售空置物业将对入住率产生积极影响 [18] 问题: 随着资产出售和资产组合规模缩小，一般及行政费用的未来趋势 - 人员配置方面已基本正常化，出售空置物业时会审视一般及行政费用结构；2023年除了股票薪酬的额外影响外将趋于正常化 [51] 问题: 正在营销的50万平方英尺物业的销售预期 - 预计今年会有大量物业出售，Walgreens物业预计在2024年初出售 [48]

物业运营情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁面积达950万平方英尺，分布于29个州，入住率为88.8%，加权平均剩余租期为4.0年；包含合资企业份额后，可租赁面积达970万平方英尺，入住率为89.0%，加权平均剩余租期为4.1年[95] - 2022年，公司完成约80万平方英尺的租约续签、扩租和新租约，加权平均剩余租期维持在4.1年，但入住率从2021年12月31日的91.9%降至2022年12月31日的89.0%[96] - 2022年，公司完成11笔资产处置，总面积90万平方英尺，总售价3310万美元，每平方英尺约36.42美元[98] - 2022年公司出售11项非核心资产，总售价3310万美元，截至2023年3月8日，还有7项待售，总价3660万美元[111] - 2022年公司完成约80万平方英尺的租赁续约、扩张和新租赁，11份租约到期或缩减，减少约90万平方英尺可租赁面积，年末有5处空置房产[112] - 截至2022年12月31日，公司运营物业81处，可租赁面积973.2万平方英尺，入住率89.0%，投资级租户占比73.3%[116] - 2022年和2021年12月31日的投资组合入住率分别为88.8%和91.8%[127] - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营81处办公物业，可租赁面积约950万平方英尺，分布在29个州[225] - 截至2022年12月31日，Arch Street联合企业拥有6处办公物业，可租赁面积约100万平方英尺，分布在6个州[225] - 2022年公司有11笔房地产处置，总销售价格为3309.8万美元，处置收益为235.2万美元，处置减值为508.9万美元[257] - 截至2022年12月31日，有一处账面价值为250万美元的房产被分类为待售，当年记录了600万美元的待售房产损失[257] 财务关键指标变化 - 2022年公司总收入2.08118亿美元，净亏损9747.4万美元，基本和摊薄后每股净亏损1.72美元[117] - 2022年总营收2.08118亿美元，较2021年的7973.1万美元增加1.28387亿美元，其中租金收入2.07353亿美元，较2021年增加1.27893亿美元[127] - 2022年未合并合资企业的费用收入为76.5万美元，较2021年的27.1万美元增加49.4万美元[127] - 2022年总运营费用2.76792亿美元，较2021年的1.18933亿美元增加1.57859亿美元[130] - 2022年记录的减值为6640万美元，2021年为4990万美元[133] - 2022年交易相关费用为70万美元，2021年无此类费用[134] - 2022年剥离房地产资产收益为240万美元，2021年无收益[137] - 2022年净债务清偿损失为50万美元，2021年为380万美元[138] - 2022年未合并合资企业的净亏损权益为50万美元，2021年不到10万美元[139] - 若2022年采用2023年修订后的核心资金从运营（Core FFO）定义，2022年Core FFO将增加640万美元，即每股增加0.11美元[146] - 2022年归属普通股股东的净亏损为9749.4万美元，2021年为4748.1万美元；2022年FFO为9965.7万美元，2021年为4657.2万美元；2022年核心FFO为10176.4万美元，2021年为5826.3万美元[147] - 2022年末总资产为15.71073亿美元，较2021年末的17.59478亿美元下降10.7%[220] - 2022年总营收为2.08118亿美元，较2021年的7973.1万美元增长161.0%[221] - 2022年净亏损为9747.4万美元，较2021年的4746.4万美元扩大105.4%[221] - 2022年综合亏损为9146.5万美元，较2021年的4716.5万美元扩大93.9%[222] - 2022年末股东权益为9.74469亿美元，较2021年末的10.86919亿美元下降10.3%[220] - 2022年经营活动提供的净现金为1.14232亿美元，较2021年的5610.8万美元增长103.6%[224] - 2022年投资活动提供的净现金为2247.7万美元，2021年为使用1226.1万美元[224] - 2022年融资活动使用的净现金为1.10716亿美元，较2021年的1844.4万美元扩大500.3%[224] - 2022年末现金及现金等价物和受限现金为5531.1万美元，较2021年末的2931.8万美元增长88.7%[224] - 2022年基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损为1.72美元，2021年为0.84美元[221] - 2022年因收入无法收回对租金收入减记150万美元，2021年和2020年无此类减记[235] - 2022年和2021年公司分别确认租赁终止收入140万美元和30万美元，2020年无此类收入[236] - 2022年和2021年公司从Arch Street联合企业获得的资产和物业管理费分别为80万美元和30万美元，2020年无此类收入[237] - 2022年无形资产租赁资产净值为2.02832亿美元，2021年为2.98107亿美元；2022年无形资产租赁负债净值为140.68万美元，2021年为206.09万美元[258] - 截至2022年12月31日，应收账款净额为2164.1万美元，2021年为1791.6万美元；其他资产净额为9021.4万美元，2021年为6050.1万美元[263] - 2022年与循环信贷安排相关的递延成本摊销费用为220万美元，2021年为30万美元[264] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的衍生资产为630.8万美元，2021年为29.9万美元[265] - 2022年和2021年分别有18处和10处房地产资产被认定为减值，减值费用分别为6640万美元和4990万美元[267] - 2022年持有并使用、待售和已处置房产的减值费用分别为3950万美元、20万美元和2670万美元[268] - 2022年末债务总额为5.26亿美元，加权平均到期年限为3.0年，加权平均利率为4.38%[271] - 2022年末长期金融工具负债账面价值为53000万美元，公允价值为50732.3万美元[270] - 2022年、2021年和2020年，公司支付利息现金分别为2510.8万美元、241.2万美元和347.9万美元[281] - 2022、2021和2020年运营租赁成本分别为100万美元、30万美元和10万美元[287] - 2022、2021和2020年净亏损分别为9747.4万美元、4746.4万美元和189.9万美元[291] - 2022、2021和2020年归属于普通股股东的基本和摊薄后每股亏损分别为1.72美元、0.84美元和0.03美元[291] 租赁相关情况 - 2022年，公司为租户改善津贴、基础建筑津贴、租赁佣金和免租期等方面做出总计3010万美元的承诺，相当于每平方英尺可租赁面积37.41美元[98] - 公司预计未来租赁收入可能因预期租赁延迟、减少或取消而降低，且无法保证能以有利条件及时续签租约或出租空置空间[97] - 2022年公司新签和续约租赁可租赁面积80.5万平方英尺，加权平均租金变化率4.1%，租户租赁成本和优惠承诺3011.1万美元[120] - 截至2022年12月31日，公司租户改善津贴承诺5120万美元，租赁佣金承诺30万美元，预计2023 - 2035年支付[119] - 截至2022年12月31日，公司租户改善津贴和租赁佣金未完成承诺分别为5120万美元和30万美元[282] - 截至2022年12月31日，公司CMBS贷款资产储备金中的受限现金为3470万美元，其中租户改善津贴2360万美元，租金减免承诺1110万美元[282] - 截至2022年12月31日，公司未来五年及以后最低基本租金付款总额为6.25947亿美元[286] 公司身份与纳税情况 - 公司将保持新兴成长公司身份直至满足特定条件，如年度总收入超12.35亿美元、首次公开发行普通股满五年等；截至2022年6月30日，非关联方持有的普通股市值低于7亿美元，预计至少到2023年6月30日仍为新兴成长公司[101] - 公司自2021年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（特定调整后且不包括净资本利得）[104] - 公司自2021年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[253] - 2022年和2021年，公司确认州和地方所得税及特许经营税费用为20万美元[253] 费用预算情况 - 2022年，公司物业运营费用与预算基本一致，一般及行政费用略低于预算，但预计2023年及以后会因补贴到期、股票薪酬成本和合规成本增加而上升[96] - 2022年，公司利息费用与预算基本相符，浮动利率债务的利率上升被未偿债务减少所抵消[96] 资产收购情况 - 2022年，公司未收购新物业，主要因利率快速上升和融资市场动荡；恢复资产收购活动高度依赖有利市场条件[96] 债务融资情况 - 2022年2月10日，公司以3.55亿美元、固定利率4.971%的CMBS贷款为3.55亿美元的过渡贷款再融资，贷款于2027年2月11日到期[113] - 2022年公司净偿还循环信贷额度借款9000万美元，年末无借款，可用额度4.25亿美元[113] - 2022年12月，公司将循环信贷/定期贷款协议的基准利率从LIBOR转换为SOFR，终止旧利率互换协议，签订名义金额1.75亿美元的新协议[114] - 截至2022年12月31日，公司有2060万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下借款能力为4.25亿美元[148] - 截至2022年12月31日，公司合并债务总额约为5.3亿美元，包括3.55亿美元CMBS贷款和1.75亿美元定期贷款[151] - 循环信贷额度为4.25亿美元，将于2024年11月12日到期；定期贷款额度为1.75亿美元，将于2023年11月12日到期[151] - 2022年公司循环信贷额度下净还款9000万美元[152] - 截至2022年12月31日，公司在Arch Street合资企业的抵押贷款按比例分摊为2730万美元[152] - 2022年12月1日起，循环信贷和定期贷款的基准利率从LIBOR变更为SOFR [152] - 截至2022年12月31日，定期贷款利率互换为固定利率3.17% [153] - 2022年2月10日，公司获得3.55亿美元固定利率CMBS贷款，利率为4.971%，2027年2月11日到期[159] - 公司作为CMBS贷款的担保人，需维持不低于3.55亿美元的净资产和不低于1000万美元的流动资产[160] - 2021年和2022年，公司分别签订名义金额为1.75亿美元的利率互换协议，以对冲定期贷款的利率波动[163] - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务的公允价值为3.323亿美元，账面价值为3.55亿美元；利率上升100个基点，固定利率债务公允价值将减少1160万美元；利率下降100个基点，固定利率债务公允价值将增加1210万美元[180] - 截至2022年12月31日，公司通过衍生品工具转换为固定利率的可变利率债务公允价值和账面价值均为1.75亿美元；利率上升或下降100个基点，其公允价值变动均小于10万美元[180] - 截至2022年12月31日，公司利率互换的公允价值产生了630万美元的净资产[180] - 2022年公司所有债务和衍生工具已从LIBOR转换为SOFR[255] - 2022 - 2024年FASB发布的参考利率改革相关准则，公司采用后对合并财务报表无重大影响[255] - 2023年和2027年债务本金还款额分别为1.75亿美元和3.55亿美元[272] - 2021年11月12日公司签订信贷协议，包括4.25亿美元循环信贷和1.75亿美元定期贷款[272] - 2022年12月1日信贷协议修订，基准利率从LIBOR变更为SOFR[272] - 循环信贷未使用部分需按年率0.25%支付季度承诺费[273] - 信贷协议要求Orion OP遵守多项财务契约，截至2022年末其均已达标[274] - 2022年末公司循环信贷额度有4.25亿美元可用[272] - 2022年2

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度公司总收入为5180万美元，归属于普通股股东的净亏损为5300万美元，即每股亏损0.94美元 [26] - 核心资金运营为2400万美元，即每股0.42美元，调整后息税折旧及摊销前利润为3210万美元 [26] - 第三季度一般及行政费用为470万美元，资本支出、租户和物业改善以及租赁成本为370万美元 [27] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.883亿美元，本季度利用资产处置收益和运营现金流偿还了4000万美元循环信贷额度，使余额从7100万美元降至3100万美元，自分拆以来已减少约6900万美元，即11% [28] - 截至季度末，公司总流动性为4.18亿美元，其中循环信贷额度可用额度为3.94亿美元，现金及现金等价物为2400万美元 [28] - 公司净债务与年化调整后息税折旧及摊销前利润的比率为4.39倍 [29] - 公司董事会宣布2022年第四季度每股股息为0.10美元，将于2023年1月17日支付给2022年12月30日登记在册的股东 [29] - 公司核心资金运营预计在每股1.76 - 1.78美元之间，高于上季度的1.74 - 1.78美元；一般及行政费用预计在1600 - 1650万美元之间，与上一季度一致；净债务与调整后息税折旧及摊销前利润的比率预计在4.7 - 5.0倍之间，也与上一季度一致 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司拥有87处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1010万平方英尺，入住率为88.2%，较上季度的86.4%略有改善 [13][17] - 按年化基础租金计算，投资级租户占比69.9%，约80%的租约为三重或双重净租约 [13] - 租户、租户行业和地理位置多元化，没有一个租户行业占年化基础租金的比例超过13.1%，没有一个单一租户占比超过11.5% [14] - 最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场 [14] - 第三季度有2份租约到期，总面积约4.9万平方英尺，季度末有10处空置资产 [17] - 自分拆以来，公司已完成近120万平方英尺的租赁业务，今年迄今已完成约50万平方英尺的续约、扩建和新租约 [16] - 公司投资组合的加权平均租约期限略微降至3.9年 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场，公司打算随着时间的推移增加这一比例 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一一家专注于在美国优质郊区市场拥有多元化的关键任务和企业总部办公楼组合的公开净租赁房地产投资信托基金 [8] - 公司的主要资产管理策略之一是出售空置和确定的非核心资产，以减少持有成本并避免与重新租赁相关的不确定性和重大资本支出 [18] - 公司在增加新物业到核心投资组合时保持高度纪律性和战略性，长期来看对公司的增长前景和机会集感到兴奋，收购渠道对合资企业和公司自身资产负债表都很活跃 [22] - 公司认为随着时间的推移，保护和发展核心投资组合符合股东的最佳利益，董事会已批准一项5000万美元的股票回购计划 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司注意到第三季度末其投资组合受到的影响有所增加，并持续到第四季度，主要是由于利率上升、通货膨胀、衰退担忧和员工返回办公室的犹豫等经济背景，导致企业签署新租约或续租的意愿下降 [9][10][11] - 尽管近期存在负面趋势，但由于人口统计和其他长期变化以及公司资产的质量，公司对拥有大型郊区净租赁办公投资组合的长期前景仍持乐观态度 [12] - 公司认为当前经济环境的放缓和员工返回办公室的犹豫是暂时的，但一些预期的租赁业务可能会延迟、减少或取消 [15] - 鉴于不断变化的经济环境，公司认为实现投资组合稳定和提高加权平均租约期限可能需要比最初预期更长的时间，但投资组合仍有正净现金流，可用资本持续增长 [20][21] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论了某些非公认会计原则财务指标，如资金运营和核心资金运营，公司的收益发布和补充文件中包含了这些非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则指标的对账 [5] - 公司在几周后将迎来上市一周年，并通过提交货架注册声明进一步增强了财务灵活性，虽然目前没有使用货架的计划，但认为拥有该选项是谨慎的 [31] - 公司2022年的财务业绩将受益于一些会计调整和一次性项目，包括与从Realty Income分拆相关的购买价格分配的最终确定、基于股票的薪酬的非现金摊销时间、内部控制审计要求的额外一年延迟以及一些职位招聘的延迟 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司处置资产的买家情况以及是否为一次性销售 - 公司今年完成的资产处置是将非核心资产从资产负债表中剥离，买家交易均为一次性交易，买家通常是希望长期重新定位资产的投资者和打算购买、重新定位并自用资产的用户 [36] 问题2: 租户的续约选项是否指的是已签署的2份租约 - 第三季度签署的一份租约是5年的续约选项，无租户改善和租赁佣金；季度结束后签署的是一份与新租户的新租约，该租户之前是该建筑的转租人 [38] 问题3: 5年租期是否成为续约的新常态 - 租户通常倾向于5年的较短租期，公司会努力吸引租户签署更长期的租约，今年公司已签署超过5年的租约，包括10年和可能更长的15年租约，通常通过提供额外的租户改善和房东工作来换取更长的租约期限 [40] 问题4: 第三季度末和第四季度投资组合受到的影响具体情况 - 直到第三季度，公司投资组合受办公市场逆风影响不大，但在第三季度，一些原本预计填补空置的租户减少了所需空间，决策过程也继续延长，一些预期的租赁业务将被推迟，公司认为这些逆风是暂时的 [43][44] 问题5: 租户所需空间变小是否意味着公司会转向多租户模式 - 公司希望保持主要拥有长期租赁给优质信用租户的单租户资产的商业模式，但如果有机会用寻找小于整栋楼空间的租户填补空置，公司会进行多租户运营，目前公司拥有一些多租户建筑，预计未来会有所增加 [45] 问题6: 处置的物业是否全部空置，以及空置物业和有租户物业的每平方英尺价格情况 - 处置的物业既有有空置的，也有有租户的，但租户租约都很短，一般不到一年，公司知道租户会离开；每平方英尺价格差异不大，更多取决于物业位置和大小，总体而言，较小的物业每平方英尺价值较高，公司对销售价格感到满意，平均每平方英尺价格在40 - 60美元之间 [47][48]