文章核心观点 - 公司通过与Physician Realty Trust的合并,成为一家规模更大、专注于医疗办公楼的房地产投资信托公司 [1][2][7] - 公司预计能实现8000万美元的并购协同效应,有利于调整后的经营活动现金流的增长 [9] - 公司所处的医疗办公楼行业具有长期增长潜力,受益于人口老龄化和医疗支出增加的驱动 [11][12] 公司概况 - 公司现已成为一家140亿美元的医疗房地产投资信托公司,拥有748处资产,主要为医疗办公楼和实验室 [7][8] - 公司最大市场为旧金山湾区,占公司租金收入的25% [8] 财务表现 - 公司2021-2023年调整后经营活动现金流增长达11%,2024年预计为1.73-1.79美元/股 [13][14] - 公司目前股价对应的调整后经营活动现金流倍数为11.2倍,与同行业公司相当 [16][17] - 公司目前派息率约为68%,有增加派息空间 [14][15]

文章核心观点 Peak Rock Capital旗下关联公司完成对STERIS牙科业务HuFriedyGroup的收购，该公司产品优质、客户基础好，Peak Rock Capital看好其投资机会，将助力其创新、增长及拓展业务 [1][3] 收购情况 - Peak Rock Capital旗下关联公司完成对STERIS牙科业务HuFriedyGroup的收购 [1] HuFriedyGroup公司情况 - 成立于1908年，是全球领先的牙科产品制造商，拥有Hu - Friedy、Crosstex等行业领先品牌 [2][4] - 产品包括高质量器械、感染预防产品、器械管理系统和清醒镇静产品等超10000种，以精准、性能、耐用、可靠和质量著称 [2][4] - 总部位于伊利诺伊州芝加哥，服务约100个国家的客户，在全球20多个制造工厂和地点拥有约1500名员工 [2][4] - 凭借卓越品质、广泛产品、高效工作流程解决方案和符合人体工程学的器械设计在行业中声誉良好 [2] Peak Rock Capital公司情况 - 是领先的中端市场私人投资公司，在北美和欧洲的公司进行股权和债务投资 [5] - 股权投资平台专注支持高级管理层推动快速增长和利润提升，擅长企业分拆交易 [5] - 信贷平台在不同资本结构进行投资，为中端市场和成长型企业提供灵活定制的资本解决方案 [5] - 房地产平台对有吸引力的增长地区的中小型房地产资产进行股权和债务投资 [5] 相关人员观点 - 峰岩资本董事总经理Spencer Moore认为HuFriedyGroup是极具吸引力的投资机会，期待合作推动新产品创新和有机增长，支持进行互补收购 [3] - 峰岩资本首席执行官Anthony DiSimone表示此次投资体现公司执行复杂分拆交易的经验和能力，凸显拓展医疗技术和全球制造业投资的努力，认为HuFriedyGroup是增长的优质平台 [3]

文章核心观点 - 公司公布PEAK 3期试验中bezuclastinib与舒尼替尼联用积极数据，有望成晚期GIST患者新标准治疗方案，同时宣布新2期临床试验 [1][2] 公司动态 - 公司将在6月1日美国临床肿瘤学会年会上以海报形式展示bezuclastinib与舒尼替尼联用治疗胃肠道间质瘤（GIST）的更新导入期数据 [1] - 公司宣布与SARC、The Life Raft Group和丹娜法伯癌症研究院合作开展新的2期临床试验，评估bezuclastinib与舒尼替尼联用对不符合PEAK研究条件的晚期GIST患者的潜在益处 [1][2] - 公司将于6月5日参加杰富瑞全球医疗保健会议，届时网站将提供直播和回放 [10] PEAK试验情况 - PEAK是一项随机、开放标签、全球性的3期临床试验，评估bezuclastinib与舒尼替尼联用对比舒尼替尼单药治疗先前接受过伊马替尼治疗的GIST患者 [4] - 截至2024年4月1日数据截止日期，第1部分42名患者中位研究时间为15.3个月，所有患者接受bezuclastinib和舒尼替尼治疗的中位无进展生存期（mPFS）为10.2个月，仅先前接受过伊马替尼治疗的二线GIST患者亚组mPFS为19.4个月 [4] - 所有接受bezuclastinib和舒尼替尼治疗患者的客观缓解率（ORR）为27.5%，二线患者亚组ORR为33.3%，联合治疗使所有患者的疾病控制率达到80%，仅先前接受过伊马替尼治疗患者的疾病控制率为100% [4] - 由于入组速度快，公司预计PEAK入组将于2024年第三季度完成，仍预计2025年底公布顶线结果 [6][9] 安全性数据 - 截至数据截止日期，bezuclastinib和舒尼替尼联用未增加已知与舒尼替尼单药治疗相关不良事件的严重程度，耐受性良好，大多数治疗期间出现的不良事件（TEAE）为低级别且可逆，自2023年11月上次数据公布以来未报告因TEAE导致的额外严重不良反应或停药情况 [5] ASCO海报详情 - 海报标题为“Peak part 1 summary: A phase 3, randomized, open - label multicenter clinical study of bezuclastinib (CGT9486) and sunitinib combination versus sunitinib in patients with gastrointestinal stromal tumors (GIST)” [7] - 海报展示时间为2024年6月1日下午1:30 - 4:30 CDT，约6月1日上午8:00 ET可在公司网站查看 [7] 2期SARC试验情况 - 由SARC赞助，与The Life Raft Group和丹娜法伯癌症研究院合作开展的开放标签、单臂2期试验，旨在评估bezuclastinib加舒尼替尼对40名先前使用舒尼替尼治疗进展的GIST患者的mPFS、安全性和耐受性，该试验聚焦治疗选择有限的晚期患者 [8] 药物临床开发情况 - 3期PEAK研究持续入组，预计纳入约388名二线、伊马替尼治疗后的GIST患者 [9] - 公司预计2024年底完成APEX试验中晚期系统性肥大细胞增多症（AdvSM）患者的入组，并于2025年年中公布顶线结果 [9] - 公司预计2025年第二季度完成SUMMIT第2部分的入组，并于2025年底公布顶线结果 [9] 公司简介 - 公司是一家专注于为基因定义疾病开发精准疗法的生物技术公司，最先进的临床项目bezuclastinib是一种选择性酪氨酸激酶抑制剂，旨在有效抑制KIT D816V突变以及KIT外显子17中的其他突变 [11] - 除bezuclastinib外，公司研究团队正在开发一系列新型靶向疗法，最初针对FGFR2、ErbB2和PI3Kα中的突变 [11]

公司架构与战略 - 2023年2月10日公司完成企业重组，成为伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）[164] - 公司战略包括投资和管理医疗地产、维持强大资产负债表、开展合作及打造人才平台[177][178][179][180] 公司合并事项 - 2024年3月1日完成与Physicians Realty Trust的合并，每股Physicians Realty Trust普通股转换为0.674股公司普通股[172][173] - 合并使公司获得299座门诊医疗建筑[174] - 2024年3月1日公司完成与Physicians Realty Trust的合并，收购299座门诊医疗建筑[187] - 合并承担债务包括12.5亿美元高级无抵押票据、4亿美元2028年定期贷款和1.28亿美元抵押贷款[212] - 合并后约98%的门诊医疗业务组合纳入合并同店调整后净营业收入的统计[200] - 2024年3月1日，公司合并时承担12.5亿美元高级无抵押票据、4亿美元2028年定期贷款和1.28亿美元抵押贷款债务，并执行7.5亿美元2029年定期贷款[260] - 根据合并协议，公司为合并发行1.62亿股普通股，每股Physicians Realty Trust普通股兑换0.674股公司普通股[267] 公司资产与投资组合 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括774处房产[175] - 2024年3月31日总物业组合有774处房产，2023年同期为476处[217] 各业务线数据 - 2024年第一季度，门诊医疗板块净收入4968.4万美元，NOI为1.46087亿美元，房产数量594处[175] - 2024年第一季度，实验室板块净收入1.69798亿美元，NOI为1.48903亿美元，房产数量146处[175] - 2024年第一季度，持续护理退休社区（CCRC）板块净亏损217.2万美元，NOI为3315.5万美元，房产数量15处[175] - 2024年第一季度，其他非报告板块净亏损572.4万美元，NOI为538.7万美元，房产数量19处[175] - 门诊医疗业务合并同店调整后NOI 2024年为2.0231亿美元，2023年为1.97178亿美元，同比增加513.2万美元，增幅2.6%[218] - 门诊医疗业务总投资组合调整后NOI 2024年为1.46087亿美元，2023年为1.1282亿美元，同比增加3326.7万美元[218] - 门诊医疗业务合并同店期末入住率2024年为92.1%，2023年为92.0%；总投资组合期末入住率2024年为92.0%，2023年为89.8%[218] - 门诊医疗业务合并同店平均入住率2024年为92.1%，2023年为92.0%；总投资组合平均入住率2024年为91.9%，2023年为89.8%[218] - 实验室业务合并同店调整后净营业收入从2023年的12013.3万美元增至2024年的12337.5万美元，增幅2.7%[221] - 持续护理退休社区业务合并同店调整后净营业收入从2023年的2645.6万美元增至2024年的3348.3万美元，增幅26.6%[227] 公司运营影响因素 - 利率上升、高通胀等因素影响公司运营，增加成本并限制资本可用性[182] 公司资产交易 - 2024年1月公司出售加利福尼亚州圣地亚哥两座实验室大楼65%的权益，净收益1.28亿美元；3月出售两座门诊医疗建筑，售价2900万美元；4月出售七座实验室大楼组合，售价1.8亿美元[188] 公司权益赎回 - 2024年4月公司行使期权回购四项可赎回非控股权益，向相关非控股权益持有人支付总计5300万美元的赎回款[188] 公司贷款与融资 - 2024年3月公司签订7.5亿美元的五年期无担保定期贷款，1月就该贷款签订远期利率互换协议，固定有效利率为4.66%[189] - 2024年2月公司对一笔卖方融资应收贷款进行再融资，收到6900万美元的部分本金还款，并将到期日延长至2027年8月[191] 公司股票回购与股息 - 截至2024年3月31日的三个月内，公司根据股票回购计划回购580万股普通股，加权平均价格为每股17.11美元，总计1亿美元[190] - 2024年1月31日和4月24日公司分别宣布每股0.30美元的普通股现金股息[192] 财务指标定义 - 运营资金（FFO）是净收入（亏损）扣除折旧性财产销售损益等，加上房地产相关折旧和摊销等调整项[202] - 调整后FFO是在FFO基础上剔除不可比项目影响后的指标[206] 关键财务指标变化 - 2024年第一季度净收入为647.7万美元，2023年同期为1.17698亿美元，同比减少1.11221亿美元[211] - 2024年第一季度Nareit FFO为1.60588亿美元，2023年同期为2.28101亿美元，同比减少6751.3万美元[211] - 2024年第一季度FFO as Adjusted为2.7527亿美元，2023年同期为2.29541亿美元，同比增加4572.9万美元[211] - 2024年第一季度AFFO为2.45436亿美元，2023年同期为2.07659亿美元，同比增加3777.7万美元[211] - 2024年3月31日止三个月利息费用从4796.3万美元增至6090.7万美元，增加1294.4万美元，主要因合并承担债务等[229][230] - 2024年3月31日止三个月折旧和摊销费用从17922.5万美元增至21921.9万美元，增加3999.4万美元，主要因合并收购资产等[229][231] - 2024年3月31日止三个月交易和合并相关成本从242.5万美元增至10722万美元，增加10479.5万美元，主要因合并相关费用[229][233] - 2024年3月31日止三个月房地产销售净收益从8157.8万美元降至325.5万美元，减少7832.3万美元，因2023年有大额收益[229][235] - 2024年3月31日止三个月其他收入（费用）净额从77.2万美元增至7851.6万美元，增加7774.4万美元，主要因出售实验室建筑权益收益[229][236] - 2024年3月31日止三个月所得税费用从30.2万美元增至1369.8万美元，增加1339.6万美元，主要因出售实验室建筑权益产生费用[229][237] - 2024年第一季度向普通股股东和非控股权益持有人的分配超过经营活动现金流约1900万美元[241] - 2024年第一季度，公司经营活动净现金减少2100万美元，投资活动净现金使用增加1.54亿美元，融资活动净现金使用减少1.73亿美元[257][258][259] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净收入为647.7万美元，2023年同期为1.17698亿美元[275] - 2024年第一季度，Nareit FFO归属于普通股股东的金额为1.60588亿美元，2023年同期为2.28101亿美元[275] - 2024年第一季度，公司净收入为647.7万美元，Nareit FFO为1.60588亿美元，调整后FFO为2.7527亿美元，AFFO为2.45436亿美元[275] - 2024年第一季度合并相关成本部分被400万美元终止费收入抵消[275] 公司现金需求 - 截至2024年3月31日，公司债务相关现金需求增至88亿美元，较2023年12月31日增加19亿美元[246] - 截至2024年3月31日，公司开发和再开发项目及自有租户改进相关现金需求降至1.78亿美元，较2023年12月31日减少200万美元[247] - 截至2024年3月31日，公司为再开发和资本支出项目提供额外贷款的现金需求增至7400万美元，较2023年12月31日增加4500万美元[248] - 截至2024年3月31日，公司与可赎回非控股权益相关的现金需求增至5500万美元，较2023年12月31日增加600万美元[249] 公司信用评级 - 截至2024年4月24日，公司长期信用评级穆迪为Baa1、标普全球为BBB+，短期信用评级穆迪为P - 2、标普全球为A - 2[244] 公司股权情况 - 截至2024年3月31日，公司有7.04亿股普通股流通在外，股权总计95亿美元，股权证券市值135亿美元[266] - 截至2024年3月31日，公司有15亿美元普通股可根据ATM计划出售[269] - 2024年第一季度，公司向OP单位持有人发行约200万份OP单位，截至3月31日，约有300万份OP单位流通在外[270] - 截至2024年3月31日，合伙企业存续实体约有700万份DownREIT单位流通在外，转换时可发行700万股公司普通股[271] - 截至2024年3月31日，非管理成员在八家有限责任公司共持有约1100万份单位，这些DownREIT单位可转换为约1400万股公司普通股[272] - 2024年第一季度，公司回购580万股普通股，加权平均价格为每股17.11美元，总计1亿美元，截至3月31日，股份回购计划下还有3.44亿美元可用于回购[273] - 2024年2月修订的ATM计划允许出售最高15亿美元普通股，截至2024年3月31日，仍有15亿美元普通股可售[268][269] - 2024年第一季度，公司员工获发约200万份Healthpeak OP单位，截至3月31日，约300万份未赎回[270] - 截至2024年3月31日，合并后合伙企业约有700万份DownREIT单位流通，可转换为700万股公司普通股[271] - 截至2024年3月31日，非管理成员持有约1100万份有限责任公司单位，可转换为约1400万股公司普通股[272] 利率与衍生工具影响 - 截至2024年3月31日，利率曲线上升或下降一个百分点，衍生工具的公允价值将相应增加或减少最多6400万美元[284] - 截至2024年3月31日，公司通过利率互换工具将7.5亿美元2029年定期贷款、5亿美元2027年定期贷款安排、4亿美元2028年定期贷款和1.78亿美元可变利率抵押贷款债务转换为固定利率[285] - 截至2024年3月31日，利率上升一个百分点，公司固定利率债务的公允价值将减少约2.72亿美元，利率下降一个百分点，固定利率债务的公允价值将增加约2.93亿美元[287] - 截至2024年3月31日和2023年，公司合并债务中固定利率债务占比分别为97%和91%，固定利率债务加权平均利率分别为4.05%和3.59%，可变利率债务加权平均利率分别为6.11%和5.55%[262] - 2024年3月31日，利率曲线上下变动1个百分点，衍生工具公允价值相应变动最高达6400万美元[284] - 2024年3月31日，公司通过利率互换工具将7.5亿美元2029年定期贷款、5亿美元2027年定期贷款安排、4亿美元2028年定期贷款和1.78亿美元可变利率抵押贷款债务转换为固定利率[285] - 2024年3月31日，利率互换工具的公允价值和账面价值均为4700万美元[285] - 2024年3月31日，利率上升1个百分点，固定利率债务公允价值减少约2.72亿美元；利率下降1个百分点，固定利率债务公允价值增加约2.93亿美元[287] - 2024年3月31日，利率上下变动1个百分点，固定利率应收贷款公允价值变动约200万美元[287] - 假设2024年3月31日可变利率债务利率上升1个百分点，公司年度利息费用将增加约300万美元[287] - 假设2024年3月31日可变利率应收贷款的利率下降1个百分点，公司年度利息收入将减少约100万美元[287] 公司内部控制 - 截至2024年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[289] - 2024年第一季度，因合并修订了部分现有控制措施，并实施了与收购和整合Physicians Realty Trust相关的额外控制措施[290] 历史事项 - 2023年第一季度注销与Sorrento Therapeutics公司相关的直线租金应收款900万美元[278]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度净收入为每股0.01美元，Nareit FFO为每股0.27美元，调整后FFO为每股0.45美元，AFFO为每股0.41美元，合并同店现金（调整后）NOI增长4.5%[9] - 提高2024年全年摊薄收益指引至每股0.16 - 0.20美元，调整后FFO和AFFO指引中点提高0.02美元，合并同店现金（调整后）NOI增长指引中点提高25个基点[9] - 2024年3月31日季度净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍[9] - 2024年3月31日公司总资产为205.4204亿美元，2023年12月31日为156.9885亿美元[26] - 2024年3月31日公司总负债为109.4254亿美元，2023年12月31日为87.7398亿美元[26] - 2024年3月31日公司总权益为68.7604亿美元，2023年12月31日为95.4465亿美元[26] - 2024年3月31日净房地产为166.6299亿美元，2023年12月31日为130.2836亿美元[26] - 2024年3月31日贷款应收款（扣除准备金）为2.6780亿美元，2023年12月31日为2.1845亿美元[26] - 2024年3月31日现金及现金等价物为1.0176亿美元，2023年12月31日为1.1764亿美元[26] - 2024年3月31日无形资产（净值）为11.6045亿美元，2023年12月31日为3.1416亿美元[26] - 2024年3月31日银行信贷额度和商业票据为1.83亿美元，2023年12月31日为7.2亿美元[26] - 2024年3月31日定期贷款为4.9682亿美元，2023年12月31日为16.4518亿美元[26] - 2024年3月31日高级无担保票据为54.0338亿美元，2023年12月31日为65.4521亿美元[26] - 2024年3月31日结束的三个月，公司归属于普通股股东的净收入为647.7万美元，2023年同期为1.17698亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，公司房地产相关折旧和摊销为2.19219亿美元，2023年同期为1.79225亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，公司Nareit FFO归属于普通股股东为1.60588亿美元，2023年同期为2.28101亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，摊薄后Nareit FFO归属于普通股股东为1.62206亿美元，2023年同期为2.30443亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，摊薄后Nareit FFO每股为0.27美元，2023年同期为0.42美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，加权平均流通股 - 摊薄后Nareit FFO为60.8807万股，2023年同期为55.44万股[29] - 2024年3月31日结束的三个月，调整后FFO归属于普通股股东为2.7527亿美元，2023年同期为2.29541亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，摊薄后调整后FFO归属于普通股股东为2.7748亿美元，2023年同期为2.31881亿美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，摊薄后调整后FFO每股为0.45美元，2023年同期为0.42美元[29] - 2024年3月31日结束的三个月，加权平均流通股 - 摊薄后调整后FFO为61.0632万股，2023年同期为55.44万股[29] - 2024年第一季度调整后适用于普通股的FFO为275,270千美元，2023年同期为229,541千美元；稀释后适用于普通股的AFFO为247,757千美元，2023年同期为209,299美元；稀释后AFFO每股为0.41美元，2023年同期为0.38美元[32] - 2024财年稀释后每股收益指引为0.16 - 0.20美元，2月8日展望为0.07 - 0.13美元；稀释后Nareit FFO每股指引为1.56 - 1.60美元，2月展望为1.54 - 1.60美元[34] - 2024财年总同比合并同店现金（调整后）NOI增长指引为2.50% - 4.00%，2月展望为2.25% - 3.75%[34] - 2024财年销售/合资企业收益预计为365百万美元，2月展望为130百万美元；卖方融资/贷款还款预计为70 - 120百万美元，2月展望为0 - 100百万美元[34] - 2024财年开发、重建和增加收入的资本支出预计为600 - 700百万美元，2月展望为700 - 800百万美元；股票回购预计为100 - 300百万美元，2月无此项目[34] - 2024财年债务偿还预计为275 - 525百万美元，2月展望为210百万美元[34] - 2024财年总资金来源预计为1,415 - 1,515百万美元，2月展望为1,110 - 1,250百万美元；总资金使用预计为1,415 - 1,515百万美元，2月展望为1,100 - 1,250百万美元[34] - 截至2024年3月31日，总投资组合市场股权和企业债务为22,397,729千美元，其中市场股权为13,453,088千美元，合并债务为8,755,795千美元，非合并合资企业债务份额为188,846千美元[39] - 截至2024年3月31日，公司总流动性为2918763千美元，其中现金及现金等价物为101763千美元，信贷安排可用额度为3000000千美元，商业票据借款为183000千美元[42] - 截至2024年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，浮动利率债务占比为2.6%，净浮动利率债务占比为0%，调整后固定费用覆盖率为5.4倍，财务杠杆为35.6%，有担保债务比率为2.3%[41] - 截至2024年3月31日，公司债务加权平均利率为4.16%，加权平均到期年限为4.9年，总债务（含溢价、折价和债务发行成本）为8944641千美元[45] - 2024年第一季度总资本支出为127,780,000美元，其中门诊医疗42,896,000美元，实验室75,818,000美元等[54] - 截至2024年3月31日季度末，总净投资组合为1583.375万美元，NREF现金收款为2896.2万美元，总入住率为85.2%，REVPOR CCRC为7655美元[72] - 2024年第一季度主权财富基金高级住房合资企业入住率为78.1%，较去年下降10个基点，REVPOR为5109美元，同比增长10.3%[74] - 截至2024年3月31日，债务投资总额为22984.9万美元，利息收入为505.9万美元，加权平均收益率为11.6%[75] - 截至2024年3月31日季度末，总投资组合现金调整后NOI为333万美元，年化后为1576万美元[77] - 开发和再开发项目预计总成本为895万美元，预计稳定后投资组合现金调整后NOI为97万美元[78] - 土地、现金和应收贷款账面价值总计1148万美元，其中土地为723万美元，现金为157万美元，应收贷款为268万美元[79] - 债务和其他负债总计9783万美元，包括银行信贷额度、定期贷款、高级无担保票据等[80] - 截至2024年3月31日，NREFs和可退还入门费余额分别为5.694亿美元和2.482亿美元[73] 各条业务线数据关键指标变化 - 第一季度新签和续约租赁总面积达160万平方英尺，其中门诊医疗为140万平方英尺，实验室为15.5万平方英尺，还签署了45.5万平方英尺实验室租赁意向书[9] - 截至2024年3月31日，门诊医疗运营组合物业数量为589个，面积40,131千平方英尺，入住率92.0%；实验室物业数量125个，面积10,516千平方英尺，入住率96.0%[35] - 截至2024年3月31日的前20大市场中，旧金山占ABR的23%，波士顿占10%，圣地亚哥和达拉斯各占7% [56] - 租户类型中，医疗系统占年化租金的38.9%，医师集团实践占16.2%，大型生物制药公司占10.3% [60] - 前20大租户中，HCA Healthcare占ABR的8.0%，CommonSpirit Health占4.0% [61] - 2024年第一季度租赁活动中，续约等租赁面积为1,175,000平方英尺，新租约开始租赁面积为433,000平方英尺 [63] - 续约等现金租金变化率为3.3%，新租约开始平均租赁期限为107个月 [63] - 合同租赁escalators中，固定escalator为2.9%，CPI escalator为3.2% [64] - 租赁类型中，三净租赁占比80.3%，基年租赁占比15.2%，毛租赁占比4.5% [64] - 所有权类型中，完全所有权占比65.1%，地面租赁占比34.9% [65] - 2024 - 2033年及以后各年租赁到期的总面积和年化基础租金不同，如2024年到期总面积2,976,000平方英尺，年化基础租金93,122,000美元 [69] - 2023年12月公司签订一份85,000平方英尺的建筑租约，2034年到期，还授予购买选择权，若未行使，将自动续租154,000平方英尺的另外三栋建筑至2036年[71] 公司运营与交易情况 - 第一年合并相关协同效应预测增加500万美元至4500万美元[9] - 回购1亿美元普通股，平均价格为每股17.11美元[9] - 年初至今在10个市场完成物业管理内部化，覆盖面积1700万平方英尺[9] - 年初至今处置收入和卖方融资还款分别为3.63亿美元和6900万美元[9] - 签订7.5亿美元定期贷款，利率锁定在4.5%，期限5年[9] - 宣布2024年第二季度普通股现金股息为每股0.30美元，5月17日支付[19] - 2024年第一季度，公司开发资金投入为45620千美元，再开发资金投入为27457千美元，总计73077千美元[47] - 2024年1 - 3月，公司完成三项物业处置，总销售价格为182569千美元，资本化率为5.5%[48] - 2024年3月31日后，公司完成一笔1.8亿美元的交易[50] - 公司出售Callan Ridge开发园区65%的权益，该园区估值为每平方英尺2275美元，稳定现金资本化率为5.3%，公司净收益为1.28亿美元[50] - 截至2024年3月31日，公司有9个开发项目在建，预计总成本为588100千美元，总建筑面积为955千平方英尺[51] - 截至2024年3月31日，公司有17个再开发项目在建，预计总成本为307000千美元[52] - 2024年2月15日公司收到6900万美元的部分还款[76] 金融术语定义与报告说明 - 企业债务是合并债务加上非合并合资企业总债务的按比例份额，用于分析杠杆[94] - 企业总资产是合并总资产加上非合并合资企业总总资产的按比例份额，用于分析杠杆[95] - 企业有担保债务是合并有担保债务加上非合并合资企业抵押贷款债务的按比例份额，用于分析杠杆[96] - 某些持续照料退休社区（CCRC）要求居民入住前支付预付入门费，非退还部分记为递延入门费收入并摊销，退还部分列为负债[97] - 文档中未提及数据相关关键要点，仅对一些金融术语进行了定义，如投资组合现金运营费用、投资组合现金房地产收入、投资组合收入等[108][109][110] - 应税房地产投资信托基金子公司可从其母公司房地产投资信托基金租赁医疗保健设施并聘请独立承包商运营该设施[118] - 有担保债务比率为企业有担保债务除以企业总资产，是分析公司财务杠杆的补充指标[119] - 合并合资企业非控股股东按实际所有权百分比计算其在公司物业财务状况和经营成果中的经济权益[120] - 非合并合资企业公司按实际所有权百分比计算其在物业财务状况和经营成果中的经济权益，部分无租赁信息的非合并合资企业不纳入租赁统计[121] - 总市场股权为期末公司普通股流通股总数乘以纽约证券交易所普通股收盘价，加上可转换合伙单位总数乘以调整后纽约证券交易所普通股收盘价[122] - 老年住房设施按可用单元计量，实验室和门诊医疗建筑按平方英尺计量，容量按100%所有权份额列示[123] - 关于本报告中使用的非公认会计原则财务指标的调节、定义及相关讨论可在https://ir.healthpeak.com/quarterly - results查询[124] - 补充报告信息应与公司向美国证券交易委员会提交的10 - K年报、10 - Q季报、8 - K当期报告等结合阅读，相关文件可在公司网站www.healthpeak.com免费获取[125] - 美国证券交易委员会网站www.sec.gov包含公司等发行人提交的报告等信息[126] - 补充报告包含的市场和行业数据来自市场研究等渠道，其准确性和完整性未得到保证[127] 历史特殊事项 - 2023年第一季度包括与Sorrento Therapeutics, Inc.相关的870

公司投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含477处房产权益[25] - 实验室房产主要位于旧金山（50%）、圣地亚哥（23%）和波士顿（25%），截至2023年12月31日，90%为三净租赁[39] - 截至2023年12月31日，约87%的门诊医疗建筑位于医院校园内或附近，98%与医院系统有关联，65%为三净租赁[41] - 2023年12月31日，公司在其他非报告板块有两项投资，一是与主权财富基金的非合并合资企业，拥有19项老年住房资产，二是应收账款[49] - 截至2023年12月31日，约67%的实验室投资组合（按总资产价值计算）集中在易受自然灾害影响的加利福尼亚州[105] - 截至2023年12月31日，约69%的持续护理退休社区（CCRC）投资组合（按总资产价值计算）集中在易受飓风影响的佛罗里达州[105] 各业务板块NOI数据 - 2023年实验室板块调整后NOI为617,541千美元，占比51.3%；门诊医疗板块为452,725千美元，占比37.6%；CCRC板块为112,511千美元，占比9.3%；其他非报告板块为22,210千美元，占比1.8%[25] 公司合并相关情况 - 2023年10月29日，公司与Physicians Realty Trust等签订合并协议，预计2024年3月1日完成合并，交换比率为0.674 [28] - 公司与Physicians Realty Trust于2023年10月29日签订合并协议，涉及公司合并、权益贡献和合伙企业合并[180] - 三名公司股东和四名Physicians Realty Trust股东已就合并事宜提起诉讼，可能影响合并完成及公司业务[181] - 合并后，Physicians Realty Trust每股普通股将转换为0.674股公司普通股，交换比率固定[182] - 基于2023年12月31日的股份数量，合并完成后原公司股东预计持有合并后公司约77%的普通股，原Physicians Realty Trust股东预计持有约23% [186] - 合并后公司预计将产生大量与合并和整合相关的费用，可能影响预期节省[187] - 合并后公司可能无法成功整合业务、实现预期协同效应和其他收益，或无法在预期时间内实现[188] - 合并后公司可能无法留住关键员工，影响公司成功[191] - 合并后公司董事会组成将发生变化，可能影响公司战略和运营决策[192] - 合并后公司若不能有效管理运营，未来业绩将受影响，面临资产处置、人员管理等挑战[194] - 根据合并协议，合并完成时，Physicians Realty Trust每股流通股将转换为有权获得0.674股公司普通股；预计合并完成时将发行约1.63亿股公司普通股[331] - 合并完成后，公司预计承担和/或再融资Physicians Realty Trust和Physicians Partnership的部分债务，合并后公司的合并债务将大幅增加[197] - 若Physicians Realty Trust未能符合房地产投资信托（REIT）资格，可能导致公司承担不利税收后果，减少可分配现金[200][201] - 合并后公司普通股市场价格可能因未达分析师预期或股东抛售等因素而下跌[204][205] 公司REIT资格相关 - 公司REIT资格要求至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）[34] - 公司需确保至少95%的年度总收入来自合格来源，并向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格[162] - 若公司失去REIT地位，将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东的分配、按常规公司税率缴纳企业所得税、增加州和地方所得税，且可能在四年内丧失REIT纳税资格[163] 各业务板块客户收入占比 - 2023年，Amgen, Inc.占实验室板块收入的6%，占总收入的2% [40] - 2023年，HCA Healthcare, Inc.占门诊医疗板块收入的23%，占总收入的8% [42] 公司CCRC运营模式 - 公司CCRC通过RIDEA结构运营，管理协议原定期限为10 - 15年，有相互续约选项[43][46] 公司战略 - 公司战略包括内部增长、投资、融资等策略，以实现风险调整后回报最大化和股息增长[29][31][34] 公司面临的竞争情况 - 投资医疗行业房地产竞争激烈，公司面临来自其他REITs、投资公司等多方竞争，竞争加剧、资本化率压缩、通胀和高利率使公司更难把握符合目标的机会[51] - 公司面临来自多方面的竞争，竞争加剧和资本化率压缩使投资、收购和开发活动受阻，影响吸引和保留租户及运营商的能力[113] 公司面临的监管风险 - 公司医疗设施运营商和租户受联邦、州和地方医疗保健法律法规约束，预计行业将面临更多监管压力，违规可能面临制裁，影响公司运营和财务状况[53] - 美国联邦和州有复杂法律禁止医疗保健提供者欺诈和滥用行为，违规将面临民事、刑事和行政制裁，公司依赖管理公司履行合规义务并定期监测[55] - 美国有联邦和州隐私法律法规，公司或关联运营实体若为HIPAA和HITECH法案覆盖实体或业务关联方，需履行合规要求，依赖租户和管理公司并定期监测[56] - 部分租户和运营商收入来自政府医疗保健计划和非政府第三方付款人，政府为削减成本可能降低报销或减缓增长，新的付款人和提供者计划可能影响租户和运营商财务状况[57] - 自2024年1月16日起，医保和医疗补助护理机构需披露设施所有权、管理等新数据，未遵守可能影响参与医保和州医疗补助计划[58] - 公司部分医疗设施需遵守广泛的许可、认证和检查法律法规，未遵守可能导致许可证吊销、暂停等，影响设施运营和计费能力[59] - 公司CCRCs作为入门费社区运营，在运营所在州受重大州监管监督，包括财务状况监督、储备要求等[61] - 租户、运营商和借款人不遵守法律法规可能导致公司物业受影响，公司TRS可能承担责任[147][148] - 高级住房物业转让需监管批准，可能延迟转让并导致物业业绩下降[150] - 遵守ADA和消防、安全等法规可能需支出，影响现金流和财务状况[151][152] - 禁止驱逐租户的法律法规可能影响公司收入，尤其是租户不支付租金时[153] - 政府报销计划的要求或变化可能影响租户、运营商和借款人履行义务的能力[154][156] - 《平价医疗法案》及相关法规可能变化，新的报销方法可能影响医疗物业运营[157] - 国会立法和行政决策影响医保服务中心，可能影响租户、运营商和借款人的财务状况[158] - 公司参与CARES法案救济基金等项目可能面临政府和财务审计、执法行动和追款活动，国会已分配超1780亿美元给医疗服务提供者[159] - PRF资金用于补偿符合条件的供应商因新冠产生的未报销医疗费用和收入损失，使用受多种限制，不遵守规定可能导致付款追回或其他执法行动[160] 公司保险情况 - 公司为减轻财产、业务中断等损失影响购买多种保险，但某些特殊损失可能无法投保或不经济，大量房产面临地震、洪水和风暴风险，免赔额较高[64] 公司ESG相关情况 - 2022年公司范围1和范围2温室气体排放量较2021年减少4.2%[70] - 2023年公司获得4个LEED认证和132个新的能源之星认证[70] - 投资者、租户等利益相关者关注ESG，若公司ESG表现不达标，声誉和财务结果可能受负面影响[126] - 气候变化相关法规可能增加公司资本支出和合规成本，且无相应收入增长[127] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有193名全职员工[71] - 截至2023年12月31日，公司员工中女性占比48%，种族或族裔多元化员工占比37%[73] 公司面临的宏观经济风险 - 2022年和2023年利率大幅上升，且未来可能继续上升并维持在高位[75] - 公司面临宏观经济趋势的负面影响，包括通货膨胀、利率上升、建筑和劳动力成本增加等[74] 公司业务受行业变化影响 - 生命科学行业变化可能对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[78] - 公司实验室租户面临重大监管、资金需求和不确定性，可能影响其支付租金的能力[79] - 公司租户、运营商和借款人的收入下降、费用增加或其他因素可能影响其履行对公司的财务和合同义务[80] - 公司可能受到一个或多个主要租户、运营商或借款人破产或资不抵债的负面影响[85] 公司业务面临的其他风险 - 美国破产法的自动中止条款限制或延迟公司收取未付租金或利息的能力，且可能最终无法获得任何付款[87] - 若无法过渡受影响的房产，可能导致入住率降低和收入下降，还会对声誉和客户需求产生负面影响[88] - 公司集中投资于医疗保健房地产领域，该领域的低迷或放缓将对业务产生更大的不利影响[89] - 房地产投资的流动性不足，可能使公司无法及时应对经济或投资表现的变化[90] - 寻找新租户或运营商耗时且成本高，可能对业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[91][92] - 房地产开发、重建和租户改进项目可能因各种原因取消、延迟或无法达到预期收益[93][94] - 公司依赖与医院和医疗系统的关系，若这些机构失去竞争力或财务不可行，将对公司业务产生不利影响[96] - 公司在持续护理退休社区（CCRC）和主权财富基金高级住房合资企业（SWF SH JV）物业的运营中承担风险，这些风险可能影响业务和财务状况[98][99] - 公司CCRC和老年住房运营商面临各类集体诉讼，可能产生高额辩护成本、和解金或判决结果，影响房产预期收入和投资资本[107] - 巨额陪审团裁决增加和自然灾害加剧可能耗尽保险额度，对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[108] - 公司参与合资企业可能限制投资回报和灵活性，合资伙伴目标不一致、决策受限等风险可能影响公司[109][111] - 公司租赁的租金escalators或contingent rent条款可能阻碍盈利能力和增长，通胀超年度escalations或租户收入下降会影响租金收入[110][111] - 公司可能无法成功对房地产相关贷款抵押物进行止赎或行使权利，即使成功也可能无法有效运营或处置房产，导致投资损失[114] - 公司可能需确认储备金、备抵、信贷损失或减值费用，这些基于估计和假设，不确定性大，可能影响运营结果和财务状况[115] - 公司投资交易可能无法完成，前期投入的资源和时间可能白费[116] - 公司收购可能面临整合困难、未达预期表现、承担意外负债等问题，影响收购的经济效益[117][118][119] - 公司可能受诉讼不利解决、责任和保险成本上升影响，租户和借款人可能无法履行义务，影响公司收入和运营[120][121][122][123] - 流行病、传染病及相关防控措施可能导致租户财务恶化、租金支付问题及运营成本增加等[128] - 公司面临劳动力成本上升和人才竞争问题，关键人员流失或影响运营[129] - 信息技术故障或安全问题可能损害公司业务，网络安全事件风险增加[130][132] - 金融市场波动、不确定性可能影响公司融资、投资和资产估值[134] - 利率上升增加公司借贷成本，影响债务再融资、房产销售和投资活动[135] - 公司管理利率风险的衍生工具存在风险，对冲无效可能影响经营和财务状况[137] - 公司债务契约限制运营灵活性，违反契约可能导致债权人采取不利行动[143] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，影响股价和交易量的因素包括季度经营结果、市场估值等[144][145] - 公司信用评级不利变化会影响融资能力和成本，评级下调可能导致更高借贷成本和其他负面后果[146] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务约为69亿美元[142] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司合并债务中固定利率债务分别约占90%和85%；2023年12月31日，固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.70%和5.72%，2022年12月31日分别为3.46%和4.91%；2023年12月31日，公司有1.42亿美元可变利率抵押贷款债务，5亿美元定期贷款安排通过利率互换工具转换为固定利率[327] - 截至2023年12月31日，公司有5.47亿股普通股流通在外，权益总额为69亿美元，权益证券市值为110亿美元[330] - 2023年2月，公司终止先前的市价发行股权计划，建立新计划，允许出售总毛销售价格高达15亿美元的普通股；2023年未通过该计划发行普通股，截至2023年12月31日，仍有15亿美元普通股可出售[332][333] - 重组后，公司员工获发约200万个Healthpeak OP非控股、非管理成员单位；截至2023年12月31日，无未偿还单位符合赎回标准[335] - 截至2023年12月31日，非管理成员持有七家有限责任公司约500万个单位，可兑换为约700万股公司普通股[336] - 2022年8月1日，董事会批准股票回购计划，可在公开市场收购总价高达5亿美元的普通股；2022年回购210万股，总价5600万美元；2023年无回购；截至2023年12月31日，仍有4.44亿美元普通股可回购[337] - 2024年2月公司和Healthpeak OP联合向美国证券交易委员会提交招股说明书，自动暂搁注册声明将于2027年2月8日到期[338] - 2023年、2022年、2021年归属普通股股东的净收入分别为304,284千美元、497,792千美元、502,271千美元[340] - 2023年、2022年、2021年房地产相关折旧和摊销分别为749,901千美元、710,569千美元、684,286千美元[340] - 2023年、2022年、2021年Nareit FFO归属普通股股东部分分别为985,180千美元、895,166千美元、604,726千美元[340] - 2023年、2022年、2021年稀释后Nareit FFO归属普通股股东部分分别为994,574千美元、904,573千美元、610,888千美元[340] - 2023年、2022年、2023年总调整额分别为 - 6,874千美元、45,767千美元、265,919千美元[340] - 2023年、2022年、2021年调整后FFO归属普通股股东部分分别为978,306千美元、940,9

公司基本信息与战略 - 公司成立于1985年，是标准普尔500指数成分股公司[165] - 公司战略包括投资优质房地产、维持强劲资产负债表、建立合作关系和打造人才平台[175] - 公司于2023年2月10日完成企业重组，成为伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）[157] - 2023年10月29日，公司与相关方签订合并协议， Physicians Realty每股普通股将转换为0.674股公司普通股[177] 投资组合物业情况 - 截至2023年9月30日，投资组合包括475处房产[167] - 2023年9月30日，公司总物业组合分别有475和480处物业[200] - 2023年9月30日，实验室板块同店物业数量为122处，总投资组合物业数量为146处[202] 各业务板块调整后NOI数据 - 2023年第三季度，实验室板块调整后净营业收入（NOI）为157,295千美元，占比51.5%[167] - 2023年第三季度，门诊医疗板块调整后NOI为113,960千美元，占比37.3%[167] - 2023年第三季度，持续护理退休社区（CCRC）板块调整后NOI为29,035千美元，占比9.5%[167] - 2023年第三季度，其他非报告板块调整后NOI为5,106千美元，占比1.7%[167] - 2023年第三季度，总投资组合调整后NOI为305,396千美元[167] - 2023年第三季度实验室板块同店调整后NOI为1.23473亿美元，2022年同期为1.1951亿美元，增长3.3%[202] - 2023年第三季度实验室板块总投资组合调整后NOI为1.57295亿美元，2022年同期为1.39539亿美元，增加1775.6万美元[202] - 截至2023年9月30日的九个月，总投资组合调整后NOI为3.38292亿美元，较2022年的3.23721亿美元增加1.4571亿美元，增幅3.2%[219] - 截至2023年9月30日的三个月，持续护理退休社区同店调整后NOI为2936.7万美元，较2022年的2222.8万美元增加713.9万美元，增幅32.1%[225] - 截至2023年9月30日的九个月，持续护理退休社区同店调整后NOI为8388.5万美元，较2022年的6991.6万美元增加1396.9万美元，增幅20.0%[229] 项目投入与资产交易 - 2023年前9个月投入使用多个项目，包括总费用1.71亿美元的实验室开发项目、4300万美元的实验室重建项目部分等[178] - 2023年1月出售北卡罗来纳州达勒姆的两座实验室大楼，收入1.13亿美元；同月收购马萨诸塞州剑桥的一块实验室用地，花费900万美元[180] - 2023年3月出售两座门诊医疗大楼，收入3200万美元；4月收购合资企业中一座门诊医疗大楼剩余80%的权益，花费400万美元[180] 融资与贷款情况 - 2023年1月完成4亿美元、利率5.25%、2032年到期的高级无担保票据公开发行；5月完成3.5亿美元、利率5.25%、2032年到期的高级无担保票据公开发行[181] - 2023年2月收到一笔1.02亿美元的有担保贷款部分本金还款，剩余4800万美元未偿还贷款进行再融资；同月收到一笔3500万美元有担保贷款全额还款[181] - 2023年4月收到一笔1400万美元有担保贷款全额还款；5月收到两笔总计1200万美元有担保贷款全额还款；10月收到一笔2100万美元有担保贷款全额还款[181] - 2023年1月和5月，公司完成7.5亿美元本金总额、利率5.25%、2032年到期的高级无抵押票据公开发行[261] - 截至2023年9月30日，公司债务相关现金需求增至67亿美元，较2022年12月31日增加1.67亿美元，主要因发行7.5亿美元高级无担保票据，商业票据未偿还额减少5720万美元部分抵消影响[250] - 截至2023年9月30日，公司开发和再开发项目及租户改进相关现金需求降至1.24亿美元，较2022年12月31日减少1.28亿美元，主要因现有项目建设支出和完工[251] - 截至2023年9月30日，公司提供额外贷款的现金需求降至3600万美元，较2022年12月31日减少400万美元，主要因2023年第三季度提供资金[252] - 截至2023年9月30日，公司可赎回非控股权益相关现金需求降至4900万美元，较2022年12月31日减少5700万美元[253] 股息宣布情况 - 2023年公司多次宣布普通股现金股息，每股均为0.3美元，分别在2月、4月、7月和10月宣布[182] 业务板块划分 - 公司评估业务和分配资源的可报告业务板块包括实验室、门诊医疗和CCRC，还有其他非报告板块[183] 财务指标定义 - NOI和Adjusted NOI是评估房地产运营绩效的非GAAP补充财务指标，Adjusted NOI常被称为“Cash NOI”[184][185] - FFO包括Nareit FFO和FFO as Adjusted，公司认为FFO相关指标是REIT运营绩效的重要补充非GAAP指标[189] 关键财务指标对比 - 2023年第三季度净收入为6404.8万美元，2022年同期为3.53366亿美元，减少2.89318亿美元[195] - 2023年前三季度净收入为2.33497亿美元，2022年同期为4.91398亿美元，减少2.57901亿美元[197] - 2023年第三季度Nareit FFO为2.50226亿美元，2022年同期为2.25074亿美元，增加2515.2万美元[195] - 2023年前三季度Nareit FFO为7.23737亿美元，2022年同期为7.04658亿美元，增加1907.9万美元[197] - 2023年第三季度AFFO为2.17305亿美元，2022年同期为1.93314亿美元，增加2399.1万美元[195] - 2023年前三季度AFFO为6.45813亿美元，2022年同期为5.90938亿美元，增加5487.5万美元[197] 租赁及相关收入与入住率数据 - 九个月数据：2023年租赁及相关收入506,415千美元，2022年为494,606千美元，增长11,809千美元；调整后净营业收入（NOI）为353,714千美元，2022年为339,007千美元，增长14,707千美元，增幅4.3%[207] - 九个月数据：期末入住率2023年为97.1%，2022年为98.8%；平均入住率2023年为97.8%，2022年为98.5%[207] - 九个月数据：每平方英尺平均年总收入2023年为74美元，2022年为69美元；每平方英尺平均年基本租金2023年为56美元，2022年为52美元[207] - 三个月数据：2023年租赁及相关收入175,559千美元，2022年为169,696千美元，增长5,863千美元；调整后NOI为106,610千美元，2022年为103,130千美元，增长3,480千美元，增幅3.4%[213] - 三个月数据：期末入住率2023年为91.3%，2022年为91.4%；平均入住率2023年为91.3%，2022年为91.3%[213] - 三个月数据：每平方英尺平均年总收入2023年为35美元，2022年为33美元；每平方英尺平均年基本租金2023年为28美元，2022年为27美元[213] - 截至2023年9月30日的九个月，总投资组合租金及相关收入为5.08594亿美元，较2022年的4.90527亿美元增加1806.7万美元[219] - 截至2023年9月30日，总投资组合期末入住率为90.1%，平均入住率为90.0%[219] - 截至2023年9月30日的三个月，持续护理退休社区平均入住率为83.9%，高于2022年的82.0%[225] - 截至2023年9月30日的九个月，持续护理退休社区平均入住率为83.5%，高于2022年的81.3%[229] - 截至2023年9月30日的三个月，持续护理退休社区居民费用和服务收入为1.33808亿美元，较2022年的1.22142亿美元增加1166.6万美元[225] - 截至2023年9月30日的九个月，持续护理退休社区居民费用和服务收入为3.91076亿美元，较2022年的3.69062亿美元增加2201.4万美元[229] 调整后NOI增长原因 - 同店调整后NOI增长主要源于年度租金上调[211][217] - 总投资组合调整后NOI增长源于同店影响及新租赁活动，但受较高运营费用部分抵消[212] - 总投资组合调整后NOI增长还源于2022和2023年投入使用的开发和重建项目NOI增加，但受2022和2023年处置项目NOI减少部分抵消[212] - 门诊医疗总投资组合调整后NOI增长源于同店增长、按市值计价的租约续约及前重建和开发物业入住率提高，但受较高运营费用和处置项目NOI减少部分抵消[218] - 同店调整后NOI增长主要源于租金续约、租金上调、入住率提高等因素，总投资组合调整后NOI增长受同店增长及非同店因素影响[224][227][231] 其他财务指标变化 - 2023年前三季度利息收入为1.6802亿美元，较2022年的1.695亿美元减少14.8万美元；三季度利息收入为536万美元，较2022年的596.3万美元减少60.3万美元，主要因贷款本金偿还，高利率部分抵消影响[233][234] - 2023年前三季度利息费用为1.47547亿美元，较2022年的1.23531亿美元增加2401.6万美元；三季度利息费用为5051万美元，较2022年的4407.8万美元增加643.2万美元，主要因发行高级无担保票据、借款及高利率，商业票据借款减少部分抵消影响[233][235] - 2023年前三季度折旧和摊销费用为5.61357亿美元，较2022年的5.31412亿美元增加2994.5万美元；三季度折旧和摊销费用为1.84559亿美元，较2022年的1.7319亿美元增加1136.9万美元，主要因开发项目投入使用，资产再开发、房地产处置及实验室大楼脱表部分抵消影响[233][236] - 2023年前三季度房地产销售净收益为8646.3万美元，较2022年的1004.7万美元增加7641.6万美元，主要因2023年出售实验室和医疗建筑获6000万和2100万美元收益，部分被2022年出售收益抵消[233][240] 现金流量情况 - 2023年前三季度经营活动提供净现金为7.24994亿美元，较2022年的6.93306亿美元增加3168.8万美元，主要因开发项目投入使用、租金增加、入门费收集增加及租赁活动，利息和物业运营费用增加部分抵消影响[257][258] - 2023年前三季度投资活动使用净现金为3.61086亿美元，较2022年的5.78113亿美元减少2.17027亿美元；融资活动使用净现金为3.76815亿美元，较2022年的1.65517亿美元增加2.11298亿美元[257] - 2023年前三季度投资活动净现金使用量较2022年同期减少2.17亿美元[259] - 2023年前三季度融资活动净现金使用量较2022年同期增加2.11亿美元[260] 债务结构与利率情况 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司合并债务中固定利率债务分别约占94%和76% [263] - 截至2023年9月30日，公司固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.70%和5.65% [263] - 截至2023年9月30日，公司有1.42亿美元的可变利率抵押贷款债务和5亿美元的定期贷款安排通过利率互换工具转换为固定利率，利率互换工具的公允价值和账面价值均为3900万美元[282] - 截至2023年9月30日，利率曲线上下变动一个百分点，衍生工具的公允价值将相应变动最多约1900万美元；利率上升一个百分点，固定利率债务的公允价值将减少约2.31亿美元，利率下降一个百分点，固定利率债务的公允价值将增加约2.47亿美元；可变利率债务利率上升一个百分点，年度利息费用将增加约400万美元；可变利率应收贷款的利率下降一个百分点，年度利息收入将减少约200万美元[281][283] 股权相关情况 - 截至2023年9月30日，公司有5.47亿股普通股流通在外，权益总额70亿美元，权益证券市值102亿美元[267] - 2023年2月公司设立新的市价发行股权计划，可出售普通股总销售价格最高达15亿美元，截至9月30日，仍有15亿美元普通股可供出售[268][269] - 2022年公司回购210万股普通股，总价5600万美元，截至2023年9月30日，股份回购计划下仍有4.44亿美元普通股可供回购[273] - 重组后，公司员工获得约200万个Healthpeak OP的非控股、非管理成员单位；截至2023年9

公司架构与业务板块调整 - 2023年2月10日公司完成企业重组为伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）[134] - 2023年第二季度，公司将“生命科学”和“医疗办公”业务板块分别更名为“实验室”和“门诊医疗”，板块构成未变[143] 公司投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司投资组合包括475处物业，其中实验室物业146处、门诊医疗物业295处、持续护理退休社区物业15处、其他非报告类物业19处[144] - 2023年6月30日，公司总物业组合分别有475和481处物业[188] 各业务板块营收占比 - 2023年第一季度，实验室板块调整后净营业收入（NOI）为1.54495亿美元，占比51.6%；门诊医疗板块为1.11513亿美元，占比37.2%；CCRC板块为2784.8万美元，占比9.3%；其他非报告类板块为563.4万美元，占比1.9%[144] 公司资产交易情况 - 2023年1月，公司出售北卡罗来纳州达勒姆的两座实验室大楼，售价1.13亿美元；收购马萨诸塞州剑桥的一块实验室土地，花费900万美元[157] - 2023年3月，公司出售两座门诊医疗大楼，售价3200万美元[157] - 2023年4月，公司以400万美元收购Ventures IV非合并合资企业中一处门诊医疗大楼剩余80%的权益[157] 公司战略与运营影响因素 - 公司战略包括投资优质房地产、维持强大资产负债表、与领先企业合作、打造以人为本的平台[147][148][149][150] - 公司运营受全球和国内经济、市场状况及当地经济条件影响，如利率上升、通胀高企等[151][152] - 公司持续监测国内外事件对自身及租户、运营商和借款人的影响[154] 公司项目投入情况 - 2023年上半年投入使用的项目总成本为27500万美元，包括一个17100万美元的实验室开发项目、部分4300万美元的实验室重建项目、部分3200万美元的实验室开发项目、一个1400万美元的实验室重建项目、一个800万美元的门诊医疗重建项目和一个700万美元的持续照料退休社区（CCRC）重建项目[158] 公司融资与贷款情况 - 2023年1月，公司完成4亿美元的5.25%优先无担保票据公开发行，2032年到期；5月，完成3.5亿美元的5.25%优先无担保票据公开发行，与1月发行的合并为同一系列[159] - 2023年2月，公司收到一笔原到期日为2023年1月的担保贷款部分本金还款1.02亿美元，剩余4800万美元未偿贷款进行再融资，到期日延至2024年1月，固定利率转为基于SOFR的浮动利率[160] - 2023年2 - 5月，公司分别收到3500万、1400万和1200万美元担保贷款的全额还款[161] 公司股息情况 - 2023年2月、4月和7月，公司宣布的普通股现金股息均为每股0.3美元[162] 财务指标定义 - 净营业收入（NOI）和调整后净营业收入（Adjusted NOI）是非GAAP补充财务指标，用于评估房地产运营表现，Adjusted NOI常被称为“现金NOI”[163][164] - 同店NOI和Adjusted NOI信息可评估物业组合表现，排除其他非报告板块的物业，以及《CARES法案》下的政府补助收入[166] - 运营资产稳定后纳入同店范围，新收购运营资产在租户控制至少80%空间且开始支付租金或收购后12个月达到稳定；新开发和重建项目在租户控制至少80%空间且开始支付租金或投入使用后24个月达到稳定[168] - 资金运营（FFO）包括Nareit FFO和Adjusted FFO，Nareit FFO是GAAP下归属于普通股股东的净收入，排除折旧性物业销售的损益等，加上房地产及相关折旧和摊销等[169][170] - Adjusted FFO是在Nareit FFO基础上调整非可比项目，如交易相关项目、其他减值（回收）和其他损失（收益）等，管理层认为其能补充衡量FFO运行率[173] 公司整体财务数据变化 - 2023年Q2净收入为5.175亿美元，2022年同期为6.8057亿美元，减少1.6307亿美元[176] - 2023年上半年净收入为16.9449亿美元，2022年同期为13.7693亿美元，增加3.1756亿美元[182] - 2023年Q2 AFFO为2.20855亿美元，2022年同期为1.95595亿美元，增加2526万美元[176] - 2023年上半年AFFO为4.28509亿美元，2022年同期为3.97625亿美元，增加3088.4万美元[182] - 2023年Q2利息收入为5279万美元，2022年同期为5493万美元，减少214万美元；2023年上半年利息收入为1.1442亿美元，2022年同期为1.0987亿美元，增加455万美元[218] - 2023年Q2利息支出为4.9074亿美元，2022年同期为4.1867亿美元，增加7207万美元；2023年上半年利息支出为9.7037亿美元，2022年同期为7.9453亿美元，增加1.7584亿美元[218] - 2023年Q2折旧和摊销费用为1.97573亿美元，2022年同期为1.80489亿美元，增加1708.4万美元；2023年上半年折旧和摊销费用为3.76798亿美元，2022年同期为3.58222亿美元，增加1857.6万美元[218] - 2023年上半年房地产销售净收益为8.6463亿美元，2022年同期为1.4196亿美元，增加7.2267亿美元，主要因2023年1月出售两座实验室大楼获6000万美元收益和3月出售两座门诊医疗大楼获2100万美元收益[218][224] - 2023年上半年，公司经营活动提供的净现金较2022年同期增加2200万美元，投资活动使用的净现金减少3.22亿美元，融资活动使用的净现金增加2.27亿美元[244][245][247] - 2023年6月30日，稀释后归属于普通股股东的Nareit FFO为4.782亿美元，2022年同期为4.84287亿美元[261] - 2023年6月30日，稀释后调整后的FFO归属于普通股股东为4.83421亿美元，2022年同期为4.76014亿美元[261] - 2023年6月30日，稀释后AFFO归属于普通股股东为4.33195亿美元，2022年同期为4.00921亿美元[261] - 2023年第二季度和上半年归属于普通股股东的净收入分别为5.175亿美元和1.69449亿美元，2022年同期分别为6.8057亿美元和1.37693亿美元[261] 实验室板块数据变化 - 2023年Q2实验室板块调整后NOI为1.20701亿美元，2022年同期为1.1629亿美元，增加441.1万美元，调整后NOI变化率为3.8%[189] - 2023年Q2实验室板块同店物业数量为121处，总物业组合为146处；2022年同期分别为121处和149处[189] - 2023年Q2实验室板块期末同店入住率为97.4%，总物业组合为97.7%；2022年同期分别为98.8%和98.6%[189] - 2023年Q2实验室板块平均同店入住率为97.8%，总物业组合为98.1%；2022年同期分别为99.0%和98.8%[189] - 2023年Q2实验室板块每平方英尺平均年总收入同店为73美元，总物业组合为80美元；2022年同期分别为68美元和71美元[189] 同店与总投资组合NOI及入住率等数据变化 - 截至2023年6月30日的六个月，同店调整后净营业收入（NOI）为235,721,000美元，较2022年的224,770,000美元增加10,951,000美元，增幅4.9%[195] - 截至2023年6月30日的六个月，总投资组合调整后NOI为302,441,000美元，较2022年的270,086,000美元增加32,355,000美元[195] - 截至2023年6月30日的三个月，门诊医疗同店调整后NOI为103,462,000美元，较2022年的100,919,000美元增加2,543,000美元，增幅2.5%[201] - 截至2023年6月30日的三个月，门诊医疗总投资组合调整后NOI为111,513,000美元，较2022年的107,281,000美元增加4,232,000美元[201] - 截至2023年6月30日的六个月，另一组数据同店调整后NOI为205,151,000美元，较2022年的198,889,000美元增加6,262,000美元，增幅3.1%[207] - 截至2023年6月30日的六个月，该组数据总投资组合调整后NOI为224,333,000美元，较2022年的214,043,000美元增加10,290,000美元[207] - 截至2023年6月30日六个月，同店期末入住率为97.4%，低于2022年的98.8%；平均入住率为98.1%，低于2022年的98.7%[195] - 截至2023年6月30日三个月，门诊医疗同店期末入住率为91.4%，略高于2022年的91.3%；平均入住率为91.4%，略低于2022年的91.5%[201] - 截至2023年6月30日六个月，另一组数据同店期末入住率为91.5%，与2022年持平；平均入住率为91.4%，低于2022年的91.7%[207] - 同店调整后NOI增长主要源于年度租金上调、新租赁活动、按市值计价的租约续约、更高的停车收入和百分比租金等，部分被更高的运营费用抵消；总投资组合调整后NOI增长还得益于开发和再开发项目NOI增加、2022年收购带来的NOI增加等，部分被2022和2023年处置资产导致的NOI减少抵消[193,194,199,200,205,206,211,212] - 2023年Q2同店调整后NOI为2.8061亿美元，2022年同期为2.3526亿美元，增长4535万美元，增幅19.3%；2023年上半年同店调整后NOI为5.4518亿美元，2022年同期为4.7688亿美元，增长6830万美元，增幅14.3%[213][215] - 2023年Q2总投资组合调整后NOI为2.7848亿美元，2022年同期为2.3292亿美元，增长4556万美元；2023年上半年总投资组合调整后NOI为5.3995亿美元，2022年同期为5.3850亿美元，增长145万美元[213][215] - 2023年Q2同店和总投资组合平均入住率为83.4%，2022年同期为81.1%；2023年上半年同店和总投资组合平均入住率为83.3%，2022年同期为81.0%[213][215] - 2023年Q2同店和总投资组合平均每间入住单元年租金分别为87763美元和87860美元，2022年同期分别为84247美元和84388美元；2023年上半年同店和总投资组合平均每间入住单元年租金分别为86911美元和86976美元，2022年同期分别为83054美元和85440美元[213][215] 公司债务与现金流情况 - 公司预计未来12个月及可预见的未来，运营现金流、可用现金余额和各种融资活动所得现金足以支付经常性运营费用、偿债和向股东及非控股权益成员分配资金[230] - 截至2023年7月26日，公司长期信用评级穆迪为Baa1、标普全球为BBB+，短期信用评级穆迪为P - 2、标普全球为A - 2[234] - 截至2023年6月30日，公司债务相关的重大现金需求较2022年12月31日增加7100万美元至66亿美元，主要因2023年1月和5月发行7.5亿美元本金、利率5.25%的2032年到期高级无抵押票据[236] - 截至2023年6月30日，公司开发和再开发项目及自有租户改进相关的重大现金需求较2022年12月31日减少6400万美元至1.88亿美元[237] - 截至2023年6月30日，公司可赎回非控股权益相关的重大现金需求较2022年12月31日减少4200万美元至6400万美元[239] - 截至2023年6月30日和2022年，公司合并债务中固定利率债务分别占比95%和77%；2023年6月30日，固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.70%和5.49%，2022年6月30日分别为3.45%和1.96%[250] - 截至2023年6月30日，公司有1.42亿美元的可变利率抵押贷款债务和5亿美元的定期贷款安排通过利率互换工具转换为固定利率[250] - 截至2023年6月30日，利率曲线上下变动一个百分点，衍生工具的公允价值将相应增减约2000万美元[267] - 截至2023年6月30日，利率上升一个百分点，固定

公司重组与业务架构 - 公司于2023年2月10日完成UPREIT重组，重组后通过运营子公司Healthpeak OP, LLC持有资产并开展业务[131,140] - 2023年2月公司完成UPREIT重组，该重组未对公司财务状况、合并财务报表、未偿还债务证券、重大债务安排或业务运营产生重大影响[156] 投资组合物业情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包括476处物业权益[143] - 2023年3月31日公司总物业组合有476处房产，2022年同期为483处[182] 各业务板块NOI及物业数量 - 2023年第一季度，生命科学板块调整后NOI为147,946千美元，占比50.6%，物业数量147处[143] - 2023年第一季度，医疗办公板块调整后NOI为112,820千美元，占比38.6%，物业数量295处[143] - 2023年第一季度，CCRC板块调整后NOI为26,147千美元，占比8.9%，物业数量15处[143] - 2023年第一季度，其他非报告板块调整后NOI为5,547千美元，占比1.9%，物业数量19处[143] 公司战略 - 公司战略包括投资优质房地产、维持强大资产负债表、开展合作及打造人才平台[146,147,148,149] 外部因素影响 - 利率上升、高通胀等因素增加成本并限制资本可用性，影响公司及租户运营[151] - 过去几年建筑成本通胀及资本成本上升，影响开发和重建项目预期收益率[152] - 新冠疫情对CCRC和SWF SH JV旗下老年住房设施运营的长期经济影响仍不确定[153] 资产交易情况 - 2023年1月公司出售北卡罗来纳州达勒姆的两个生命科学设施，售价1.13亿美元；收购马萨诸塞州剑桥的一个生命科学项目，花费900万美元；3月出售两个医疗办公楼，售价3200万美元[157] 融资与贷款情况 - 2023年1月公司完成公开发行，发行本金总额4亿美元、利率5.25%、2032年到期的高级无抵押票据[158] - 2023年2月公司收到一笔原到期日为2023年1月的有担保贷款的部分本金还款1.02亿美元，剩余未偿还的4800万美元进行了再融资，将到期日延长至2024年1月，并将贷款利率转换为基于SOFR的浮动利率[158] - 2023年2月公司收到一笔3500万美元有担保贷款的全额还款；4月收到一笔1400万美元有担保贷款的全额还款[159] 项目投入使用情况 - 截至2023年3月31日的三个月内，公司有三个项目投入使用，分别是总成本4300万美元的生命科学重建项目的一部分、总成本3200万美元的生命科学开发项目的一部分和总成本800万美元的医疗办公楼重建项目[160] 股息宣布情况 - 2023年2月1日公司宣布普通股现金股息，每股0.30美元，记录日期为2月9日，支付日期为2月23日；4月27日宣布每股0.30美元股息，记录日期为5月8日，支付日期为5月19日[161] 财务指标定义 - NOI和Adjusted NOI是用于评估房地产运营绩效的非GAAP补充财务指标，Adjusted NOI通常被称为“Cash NOI”[162] - FFO包括Nareit FFO和FFO as Adjusted，是评估REIT运营绩效的重要非GAAP补充指标[168] 纳入Same - Store物业标准 - 纳入Same - Store的物业需在两个比较期内均达到稳定状态，新收购运营资产通常在租赁率达80%或收购后12个月内达到稳定，新开发和重建项目在租赁率达80%或投入使用后24个月内达到稳定[167] 关键财务指标同比变化 - 2023年第一季度净收入为1.17698亿美元，2022年同期为6963.7万美元，同比增加4806.1万美元[175] - 2023年第一季度Nareit FFO为2.28101亿美元，2022年同期为2.43431亿美元，同比减少1533万美元[175] - 2023年第一季度FFO调整后为2.29541亿美元，2022年同期为2.34818亿美元，同比减少527.7万美元[175] - 2023年第一季度AFFO为2.07659亿美元，2022年同期为2.02033亿美元，同比增加562.6万美元[175] 生命科学板块业务指标变化 - 生命科学板块同店调整后NOI在2023年第一季度为1.18303亿美元，2022年同期为1.11299亿美元，同比增加700.4万美元，增幅6.3%[183] - 生命科学板块总投资组合调整后NOI在2023年第一季度为1.47946亿美元，2022年同期为1.32664亿美元，同比增加1528.2万美元[183] - 生命科学板块同店期末出租率2023年为98.2%，2022年为98.6%；平均出租率2023年为98.5%，2022年为98.3%[183] - 生命科学板块总投资组合期末出租率2023年为98.4%，2022年为98.5%；平均出租率2023年为98.6%，2022年为98.2%[183] - 生命科学板块同店每平方英尺平均年总收入2023年为74美元，2022年为67美元；每平方英尺平均年基本租金2023年为55美元，2022年为52美元[183] 医疗办公业务指标变化 - 医疗办公业务2023年第一季度调整后净营业收入（NOI）为1.1282亿美元，较2022年的1.06762亿美元增长6058万美元，增幅3.7%[188] 持续护理退休社区业务指标变化 - 持续护理退休社区业务2023年第一季度调整后NOI为2614.7万美元，较2022年的3055.7万美元减少441万美元，同店调整后NOI增幅9.5%[191] 其他财务指标变化 - 2023年第一季度利息收入为616.3万美元，较2022年的549.4万美元增加66.9万美元；利息费用为4796.3万美元，较2022年的3758.6万美元增加1037.7万美元[194] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为1.79225亿美元，较2022年的1.77733亿美元增加149.2万美元；交易成本为242.5万美元，较2022年的29.6万美元增加212.9万美元[194] - 2023年第一季度不动产销售净收益为8157.8万美元，较2022年的385.6万美元增加7772.2万美元，主要源于2023年1月出售两个生命科学设施获6000万美元收益和3月出售两个医疗办公楼获2100万美元收益[194][199] - 2023年第一季度其他收入（支出）净额为77.2万美元，较2022年的1831.6万美元减少1754.4万美元，主要因2022年出售医院收益和2023年CARES法案政府补助收入减少[194][200] - 2023年第一季度非控股权益在持续经营业务中的份额为 - 1555.5万美元，较2022年的 - 373万美元增加1182.5万美元，主要因2023年出售一个医疗办公楼的收益[194][201] 现金流与分配情况 - 2023年第一季度向普通股股东和非控股权益持有人的分配超过经营活动现金流约1400万美元[203] - 公司预计未来12个月及可预见的未来，经营活动现金流、可用现金余额和各种融资活动所得现金足以满足运营、偿债和分配需求[202] 信用评级情况 - 截至2023年4月26日，公司长期信用评级为穆迪Baa1、标普全球BBB + ，短期信用评级为穆迪P - 2、标普全球A - 2[206] 重大现金需求情况 - 截至2023年3月31日，公司与债务相关的重大现金需求较2022年12月31日减少4400万美元至65亿美元，高级无抵押票据为51亿美元，商业票据计划下未偿还金额为5.56亿美元[208] - 截至2023年3月31日，公司与开发和再开发项目及自有租户改进相关的重大现金需求较2022年12月31日减少3500万美元至2.17亿美元[209] - 截至2023年3月31日，公司有义务提供最高4000万美元额外贷款，用于资助老年住房再开发资本支出项目，与2022年12月31日相比无变化[210] - 截至2023年3月31日，公司与可赎回非控股权益相关的重大现金需求较2022年12月31日减少2000万美元至8600万美元[211] 各活动现金流变化 - 2023年第一季度，公司经营活动净现金为1.73921亿美元，较2022年同期减少2026.2万美元；投资活动净现金为5634.5万美元，较2022年同期增加3.02307亿美元；融资活动净现金为 - 2.39875亿美元，较2022年同期增加2.21364亿美元[216] 债务结构与利率情况 - 截至2023年3月31日和2022年，公司合并债务中固定利率债务分别约占91%和77%；2023年3月31日，固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.59%和5.55%，2022年同期分别为3.40%和1.13%[221] 股权相关情况 - 截至2023年3月31日，公司有5.47亿股普通股流通在外，权益总额为71亿美元，权益证券市值为122亿美元[225] - 2023年2月，公司终止先前的市价发行股权计划，建立新计划，允许出售总销售价格高达15亿美元的普通股，截至2023年3月31日，仍有15亿美元普通股可出售[226][227] - 2022年8月1日，公司董事会批准股票回购计划，可在公开市场收购总价高达5亿美元的普通股，截至2023年3月31日，仍有4.44亿美元普通股可回购[230] - 2023年第一季度，公司未根据股权发售计划发行任何普通股，也未根据股票回购计划进行回购[226][230] 公司股份持有情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有Healthpeak OP 99.6%的股份，OP Unitholders拥有剩余0.4%[228] - 截至2023年3月31日，非管理成员持有七家有限责任公司共500万个DownREITs单位，这些单位可转换为约700万股公司普通股[229] 招股说明书情况 - 2023年2月，公司和Healthpeak OP联合向美国证券交易委员会提交招股说明书，该自动上架注册声明于2026年2月13日到期[231] 归属于普通股股东财务指标变化 - 2023年3月31日结束的三个月，归属于普通股股东的净收入为117,698千美元，2022年同期为69,637千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，Nareit FFO归属于普通股股东为228,101千美元，2022年同期为243,431千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，稀释后Nareit FFO归属于普通股股东为230,443千美元，2022年同期为245,783千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，调整后FFO归属于普通股股东为229,541千美元，2022年同期为234,818千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，稀释后调整后FFO归属于普通股股东为231,881千美元，2022年同期为237,186千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，AFFO归属于普通股股东为207,659千美元，2022年同期为202,033千美元[232] - 2023年3月31日结束的三个月，稀释后AFFO归属于普通股股东为209,299千美元，2022年同期为203,682千美元[232] 特定时期收益与费用情况 - 2022年3月31日结束的三个月，包含2300万美元出售医院的收益和1400万美元租户搬迁等费用[233] - 2023年3月31日结束的三个月，包含900万美元与Sorrento Therapeutics相关的直线租金应收账款核销[235] 关键会计估计情况 - 2023年第一季度，公司关键会计估计无重大变化[236] - 截至2023年3月31日的三个月，公司关键会计估计无重大变化[236]

物业组合与收入 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括480处物业，其中生命科学类物业占比50%，医疗办公类物业占比39%，CCRC类物业占比9%，其他非报告类物业占比2%[14] - 2022年12月31日，生命科学类物业的调整后净营业收入为5.525亿美元，医疗办公类物业为4.329亿美元，CCRC类物业为1.038亿美元，其他非报告类物业为1690万美元[14] - 生命科学类物业主要位于旧金山（49%）、圣地亚哥（24%）和波士顿（24%），92%的物业采用三重净租赁模式[37] - 医疗办公类物业中，87%位于或邻近医院园区，98%与医院系统相关，65%采用三重净租赁模式[38] - 公司CCRC物业通过RIDEA结构运营，管理协议期限为10至15年，包含基础管理费和激励管理费[40][41][43] - 公司通过RIDEA结构管理的物业由第三方运营商管理，公司不直接承担这些运营商的信用风险[45] - 公司与其他非报告部门的投资包括与主权财富基金共同拥有的19个高级住房资产的未合并合资企业、应收贷款和可交易债务证券[46] 业务策略与增长 - 公司业务策略包括专注于高质量物业、维持投资级资产负债表、与领先医药和生物技术公司合作、以及建立行业领先的管理平台[20][21][22][23] - 公司预计通过现有和新租户的空间需求以及高质量的物业管理服务实现内部增长[24][25][26][27] - 公司认为医疗房地产市场的长期需求强劲，计划通过收购、开发和再开发实现外部增长[28][29][31] - 公司融资策略包括通过运营现金流、出售物业、信贷融资、发行债务和股权等方式筹集资金[32][33][34][35] 竞争与监管环境 - 公司面临来自其他REITs、投资公司、养老基金、私募股权投资者、主权基金、医疗保健运营商、贷款人、开发商和其他机构投资者的激烈竞争[48] - 公司收入依赖于租户和运营商在多个层面的竞争力，包括护理质量、声誉、产品或药物开发的成功、价格、服务范围、设施外观、医疗保健交付替代方案、竞争物业供应、医生、员工、推荐来源、位置、周边地区人口规模和人口统计以及租户和运营商的财务状况[49] - 公司医疗保健设施运营商和租户受到广泛的联邦、州和地方医疗保健法律和法规的约束，涉及护理质量、许可证和需求证书、居民权利、消费者保护、政府报销、欺诈和滥用行为等[50] - 公司租户和运营商参与政府报销计划，可能成为政府执法行动或举报人行动的对象，如果未能遵守适用的法律[51] - 公司租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划（如联邦医疗保险计划和州医疗补助计划）和非政府第三方支付者（如保险公司和HMOs）[53] - 公司某些医疗保健设施需要遵守广泛的联邦、州和地方许可、认证和检查法律和法规，未能遵守可能导致许可证被吊销、暂停、限制或不予续期[54] - 公司CCRCs作为入门费社区运营，受到州监管机构的重大监管，包括财务条件、储备要求、居民取消合同的权利、入门费退款、居民留置权、所有权变更限制等[56] - 公司物业必须遵守《美国残疾人法》（ADA）和类似的州或地方法律，以确保残疾人无障碍访问[57] 环境、社会与治理（ESG） - 2021年公司温室气体排放量（Scope 1和Scope 2）同比减少3.4%[65] - 2022年公司获得2个新的LEED认证和65个新的ENERGY STAR认证[65] - 2021年公司完成两笔绿色债券发行，总收益为9.5亿美元，净收益为9.38亿美元[66] - 截至2022年12月31日，公司拥有199名全职员工，其中46%为女性，37%为种族或民族多样性员工[68] 财务表现与资本结构 - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务和浮动利率债务的加权平均利率分别为3.40%和0.59%[331] - 截至2022年12月31日，公司普通股流通股为5.47亿股，权益总额为72亿美元，权益证券市值为139亿美元[332] - 2022年公司通过ATM计划以每股34.01美元的加权平均净价格结算了910万股普通股，净收益为3.08亿美元[336] - 截至2022年12月31日，公司股票回购计划中剩余4.44亿美元可用于回购普通股[338] - 2022年公司以每股27.16美元的加权平均价格回购了210万股普通股，总金额为5600万美元[338] - 2022年净收入为497,792千美元，较2021年的502,271千美元略有下降[340] - 2022年Nareit FFO（基金运营资金）为895,166千美元，较2021年的604,726千美元增长48%[340] - 2022年调整后的FFO为940,933千美元，较2021年的870,645千美元增长8%[340] - 2022年AFFO（调整后基金运营资金）为783,702千美元，较2021年的727,870千美元增长7.7%[340] - 2022年公司因出售30%股权给主权财富基金及剥离南旧金山7项生命科学资产，获得3.11亿美元的控制权变更收益[341] - 2022年公司因前首席执行官和前首席法律官离职产生3,274.9万美元的遣散费用[344] - 2022年公司因总部缩减和租户搬迁产生2,100万美元的费用[343] - 2022年公司通过利率互换工具将1.42亿美元的可变利率债务转换为固定利率债务[355] - 2022年公司固定利率债务的公平价值在利率上升1个百分点时将减少2.14亿美元[356] - 2022年公司可变利率债务的利息支出在利率上升1个百分点时将增加1,000万美元[356] - 公司持有的到期债务证券的公允价值和账面价值均为2200万美元，这些证券已于2022年12月31日到期，相关收益于2023年1月收到[357] - 2022年公司总资产为157.71亿美元，较2021年的152.58亿美元有所增长[371] - 2022年公司总收入为20.61亿美元，较2021年的18.96亿美元增长8.7%[372] - 2022年公司净收入为5.16亿美元，较2021年的5.26亿美元略有下降[372] - 2022年公司租金及相关收入为15.42亿美元，较2021年的13.78亿美元增长11.9%[372] - 2022年公司利息支出为1.73亿美元，较2021年的1.58亿美元增长9.5%[372] - 2022年公司折旧和摊销费用为7.11亿美元，较2021年的6.84亿美元增长3.8%[372] - 2022年公司其他收入净额为3.35亿美元，较2021年的-2897万美元大幅改善[372] - 2022年公司综合收入为5.48亿美元，较2021年的5.26亿美元增长4.2%[373] - 2022年公司归属于普通股股东的每股基本收益为0.92美元，与2021年的0.93美元基本持平[372] - 2022年公司净收入为5.164亿美元，较2021年的5.259亿美元略有下降[377] - 2022年公司经营活动产生的现金流量为9.002亿美元，较2021年的7.952亿美元有所增长[377] - 2022年公司投资活动产生的现金流量为-8.763亿美元，主要由于房地产收购和开发支出[377] - 2022年公司融资活动产生的现金流量为-1.165亿美元，主要由于债务偿还和股票回购[377] - 2022年公司现金及现金等价物期末余额为1.268亿美元，较年初的2.194亿美元有所下降[377] - 2022年公司发行普通股净收入为3.094亿美元，主要用于资本扩张[376] - 2022年公司回购普通股支出为6783.8万美元，较2021年的1284.1万美元大幅增加[376] - 2022年公司支付普通股股息为6.493亿美元，与2021年基本持平[376] - 2022年公司非控制性权益调整值为-1.7006亿美元，主要由于赎回价值调整[376] - 2022年公司其他综合收益为3128.1万美元，较2021年的538万美元大幅增长[376] 合并与重组 - 2023年2月7日，公司宣布与New Healthpeak, Inc.达成合并协议，计划进行UPREIT重组，预计于2023年2月10日生效[16][17] - 公司预计合并将于2023年2月10日生效，合并后公司名称将更改为Healthpeak Properties Interim, Inc.[381] - 合并后，新Healthpeak的业务、管理层和董事会将与合并前的公司相同，所有资产和负债也将保持一致[383] 会计与财务报告 - 公司采用美国公认会计原则（GAAP）编制财务报表，管理层需做出估计和假设，实际结果可能与估计不同[384] - 公司通过投票权或其他方式控制其全资子公司、合资企业和可变利益实体（VIE），并在合并时消除公司间交易和余额[385] - 公司根据ASC 842会计准则确认生命科学和医疗办公物业的租金收入，租户控制租赁资产时开始确认收入[391] - 公司根据ASC 606会计准则确认其老年住房运营物业（SHOP）和CCRC物业的居民费用和服务收入[397] - 公司使用直接融资法记录直接融资租赁（DFL）收入，并在2022年第一季度出售了其剩余的医院DFL[399] - 公司在2022年、2021年和2020年分别获得了6765千美元、1412千美元和16198千美元的政府补助收入[403] - 公司每月和每季度评估其租户、运营商和借款人的流动性和信用状况，并根据信用状况将金融应收账款分类为“正常”、“观察名单”或“处置”[405] - 当管理层确定合同金额的收回不合理时，金融应收账款将被置于非应计状态，并进行信用分析以支持还款能力和抵押品价值[406] - 公司使用现金基础法对处于非应计状态的金融应收款进行会计处理，除非满足特定条件时采用成本回收法[407] - 公司在金融应收款初始时确认信用损失准备，强调历史经验和未来市场预期来确定初始损失[408] - 房地产资产按相对公允价值记录，不确认商誉，第三方交易成本资本化[409] - 房地产资产的公允价值基于市场信息，如资本化率、可比销售交易和每平方英尺或单位成本信息[410] - 公司资本化直接建设和开发成本，包括前期开发成本、利息、财产税和保险[413] - 公司对超过12个月的租赁合同确认使用权资产和相关租赁负债[417] - 公司评估房地产资产和商誉的减值，当未来未折现现金流低于账面价值时确认减值损失[419] - 公司对持有待售的房地产资产按较低账面价值或公允价值减去出售成本报告，不再计提折旧[422] - 公司对未合并的合资企业投资采用权益法核算，初始账面价值基于购买价格或贡献资产的公允价值[426] - 公司使用衍生工具管理利率和外汇风险，符合条件的衍生工具按公允价值记录在资产负债表上[434] - 公司2022年广告费用为800万美元，2021年为1100万美元，2020年为1800万美元[440] - 公司2020年因采用ASU 2016-13会计准则，确认了200万美元的累积调整[454] - 公司在2020年向受新冠疫情影响的生命科学和医疗办公租户提供了租金延期，需在2020年底前偿还[455] - 公司于2020年1月31日以10.6亿美元估值收购了Brookdale在CCRC合资企业中51%的股权[459] - 公司支付了1亿美元的管理终止费给Brookdale[459] - 公司采用REIT身份，通常不缴纳美国联邦所得税，前提是继续符合REIT资格并向股东分配应税收入[436] - 公司在某些司法管辖区需缴纳州、地方和/或外国所得税[437] - 公司评估递延税资产的可实现性，并在必要时确认估值准备[438] - 公司报告的业务部门包括生命科学、医疗办公和CCRC[443] - 公司采用公允价值层级对非金融和金融资产及负债进行估值[448] - Brookdale以3.85亿美元现金收购了公司的18处物业[460] - 剩余的24处物业被重组为单一主租赁，年租金增长率为2.4%，到期日为2027年12月31日[460] - Brookdale支付了2000万美元的未来租金[460] - 公司同意在2019年修订的主租赁物业上提供最多3500万美元的资本投资，每年增加7%的租金[462] - 截至2020年12月31日，公司已投入500万美元的资本投资[462] - 公司合并了13个CCRC，确认了18亿美元的不动产和无形资产，3.08亿美元的退款入场费负债，4.36亿美元的合同负债，2.15亿美元的债务，4800万美元的其他净资产，以及3.96亿美元的现金支付[463] - 公司确认了1.64亿美元的房地产销售收益[464] - CCRC合资企业在2021年5月以3800万美元出售了剩余的两处CCRC，其中1900万美元代表公司在合资企业中的49%权益[465] - 公司在2022年1月以7200万美元收购了位于马萨诸塞州剑桥的生命科学物业[467]