Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-08895 Healthpeak Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other j ...

For the quarterly period ended June 30, 2021 or Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. (State or other jurisdiction of incorporation or organization) Maryland 33-0091377 (I.R.S. Employer Identification No.) 5050 South Syracuse Street, Suite 800 Denver, CO 80 ...

公司基本信息 - 公司是标准普尔500指数成分股，1985年成立，2020年11月总部从加州欧文迁至科罗拉多州丹佛[190] 公司战略与投资组合 - 公司战略聚焦生命科学、医疗办公和CCRC三类核心资产，另有非报告板块投资[192] - 公司投资策略含房地产、财务、合作伙伴和平台四个核心要素[196] 高级住房业务情况 - 2020年公司开始处置高级住房三净租赁和SHOP投资组合，2021年将继续该进程，相关资产归类为终止经营[191] - 截至2021年5月3日，公司62处高级住房物业中55处曾出现居民新冠病例，疫情致入住率下降、运营成本增加[197] - 公司和/或运营商曾暂停高级住房组合重建项目，部分项目重启但施工进度放缓，计划处置项目可能受疫情影响[198] 医疗办公业务情况 - 医疗办公组合中，多数市场限制解除，业务恢复至疫情前水平，预计疫情期间计划迁出将延迟，短期留存率略升[200] 租金递延情况 - 2020年二、三季度实施递延租金计划，为特定租户递延约600万美元租金，年底已全部收回，2021年一季度未实施[201] - 截至2020年12月31日，为生命科学租户提供约100万美元租金递延，年底已全部收回，2021年一季度未实施[202] 公司流动性情况 - 截至2021年5月3日，公司拥有约18.5亿美元流动性，包括17.2亿美元银行信贷额度和1.33亿美元现金及现金等价物[204] 公司收购与出售交易 - 2020年10月，公司签订协议以1.28亿美元收购约12英亩土地，2020年11月支付1000万美元定金，2021年4月第一阶段6100万美元交易完成[208] - 2021年2月，公司以1300万美元收购田纳西州纳什维尔一处医疗办公楼[209] - 2021年4月，公司以3800万美元收购科罗拉多州丹佛一处医疗办公楼[210] - 2021年4月，公司以3.71亿美元收购14处医疗办公楼，并发行1.42亿美元有担保抵押贷款债务[211] - 2021年1月，公司出售32处高级住房资产组合获6.64亿美元，提供4.1亿美元融资及最高9200万美元额外债务融资承诺[214] - 2021年1月至4月，公司进行多笔高级住房资产和医疗办公楼出售交易，总金额超20亿美元[214] 公司开发项目情况 - 截至2021年3月31日，公司有5个医疗办公楼开发项目和5个生命科学开发项目在建，预计总成本分别为1.22亿美元和约9.27亿美元[214] 财务数据关键指标变化 - 2021年3月31日止三个月与2020年同期相比，归属于普通股股东的净收入为143,337千美元降至277,464千美元，减少134,127千美元[229] - 2021年3月31日止三个月与2020年同期相比，NAREIT FFO从40,233千美元增至171,549千美元，增加131,316千美元[229] - 2021年3月31日止三个月与2020年同期相比，FFO as Adjusted从215,391千美元增至227,013千美元，增加11,622千美元[229] - 2021年3月31日止三个月与2020年同期相比，AFFO从184,798千美元增至207,576千美元，增加22,778千美元[229] - 2021年第一季度同店调整后净营业收入（NOI）为5593000美元，2020年为6697000美元，下降1104000美元，降幅16.5%[1] - 2021年第一季度总投资组合调整后NOI为26221000美元，2020年为30469000美元，下降4248000美元[1] - 2021年第一季度同店平均入住率为75.8%，2020年为86.4%；总投资组合平均入住率为78.7%，2020年为86.2%[1] - 2021年第一季度利息收入为9013000美元，2020年为3688000美元，增加5325000美元[4] - 2021年第一季度利息费用为46843000美元，2020年为55691000美元，减少8848000美元[4] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为157538000美元，2020年为125112000美元，增加32426000美元[4] - 2021年第一季度来自非持续经营业务的收入为270008000美元，2020年为135408000美元，增加134600000美元[4] - 2021年第一季度向普通股股东和非控股权益持有人的分配超过经营活动现金流约49000000美元[257] - 2021年第一季度经营活动净现金为122726000美元，2020年为95042000美元，增加27684000美元；投资活动净现金为767726000美元，2020年为 - 151011000美元，增加918737000美元；融资活动净现金为 - 924119000美元，2020年为761421000美元，减少1685540000美元[261] - 2021年第一季度投资1.81亿美元用于房地产收购、开发和再开发及贷款融资，获房地产资产销售净收益9.48亿美元；2020年同期投资6.57亿美元，获净收益5.06亿美元[263] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1.43337亿美元，2020年同期为2.77464亿美元；经调整的FFO归属于普通股股东为2.15391亿美元，2020年同期为2.27013亿美元；AFFO归属于普通股股东为1.84798亿美元，2020年同期为2.07576亿美元[280][281] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1.43337亿美元，2020年为2.77464亿美元；稀释后每股收益2021年为0.27美元，2020年为0.54美元[280][282] - 2020年第一季度，公司因合并13个持续护理退休社区获得1.7亿美元收益[283] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司投资组合含463处房产，生命科学、医疗办公、CCRC和其他非报告板块调整后NOI分别为1.1953亿美元、1.01156亿美元、0.26221亿美元和0.04497亿美元，占比分别为48%、40%、10%和2%[194] - 2021年第一季度，公司高级住房三净租赁和SHOP投资组合调整后NOI分别为500万美元和800万美元[195] - 生命科学业务2021年第一季度租金及相关收入为1.16708亿美元，2020年同期为1.08714亿美元，增长799.4万美元[234] - 生命科学业务调整后净营业收入（Adjusted NOI）从2020年的7911.1万美元增至2021年的8584.5万美元，增幅8.5%[234] - 生命科学业务期末入住率从2020年的95.5%提升至2021年的97.7%[234] - 医疗办公业务2021年第一季度租金及相关收入为1.37018亿美元，2020年同期为1.35073亿美元，增长194.5万美元[237] - 医疗办公业务调整后净营业收入（Adjusted NOI）从2020年的8587.6万美元增至2021年的8763.9万美元，增幅2.1%[237] - 医疗办公业务期末入住率从2020年的92.2%降至2021年的92.0%[237] - 生命科学业务总投资组合调整后净营业收入增长主要源于2020 - 2021年开发和再开发项目入住率增加、收购项目及年度租金递增等[236] - 医疗办公业务同店调整后净营业收入增长主要源于按市值计价的租约续约和年度租金递增，部分被停车收入减少抵消[239][240] - 医疗办公业务总投资组合调整后净营业收入增长源于同店增长、2020 - 2021年收购项目净营业收入增加及前再开发和开发物业入住率提高，部分被2020年处置项目净营业收入减少抵消[239][240] - 生命科学业务平均年每平方英尺总营收从2020年的57美元增至2021年的61美元[234] 公司信用评级情况 - 截至2021年5月3日，公司长期信用评级为穆迪Baa1、标普全球和惠誉BBB+，短期信用评级分别为穆迪P - 2、标普全球A - 2、惠誉F2[259] 公司债务与权益情况 - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司合并债务（不包括与待售资产和已终止经营相关的负债）中固定利率债务分别约占78%和96%；2021年3月31日，固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.77%和0.51%，2020年同期分别为3.95%和1.98%[268] - 截至2021年3月31日，公司有5.39亿股普通股流通在外，权益总额为73.2亿美元，权益证券市值为173.4亿美元[269] - 2021年第一季度，公司银行信贷额度和商业票据计划净借款9.09亿美元，偿还高级无担保票据和抵押贷款16亿美元，支付普通股现金股息1.64亿美元；2020年同期净偿还9800万美元，发行普通股11亿美元，支付现金股息1.89亿美元[270] - 截至2021年3月31日，2020年ATM计划下约有12.5亿美元普通股可供出售[272] - 截至2021年3月31日，非管理成员在公司作为管理成员的七家有限责任公司中持有总计500万个单位，这些单位可转换为约700万股普通股[270] - 截至2021年3月31日，公司开发和再开发项目承诺较2020年12月31日增加900万美元至3.15亿美元，高级住房再开发和资本支出承诺增加8900万美元至1亿美元[275][276] - 截至2021年3月31日，公司银行信贷额度或商业票据计划下未偿还余额总计10.4亿美元[277] 公司证券相关情况 - 公司2018年5月提交的自动上架注册声明将于2021年5月31日到期，预计届时或之前提交新的声明，可出售普通股、优先股等多种证券[274] 会计政策与估计情况 - 编制符合美国公认会计原则的财务报表需管理层在应用会计政策时运用判断并进行估计和假设[287] - 估计会影响资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露以及收入和费用的报告金额[287] - 公司会重新评估估计和假设，若与实际结果不同会在后续期间进行调整[287] - 公司关键会计政策摘要包含在2020年12月31日结束年度的10 - K表格年度报告中[287] - 截至2021年3月31日的三个月内，公司关键会计政策无重大变化[287] 前瞻性陈述风险 - 前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[184] 财务信息列报说明 - 按比例列报的财务信息有局限性，不应独立考虑或替代GAAP财务报表，公司主要依靠GAAP财务报表，将按比例财务信息作为补充[225] 财务指标定义说明 - NAREIT FFO不代表GAAP下经营活动产生的现金，不应视为净收入（亏损）的替代指标[226] - FFO as Adjusted是对NAREIT FFO调整后的数据，用于评估公司业绩等，不同REIT计算方法可能不同[227] - AFFO是FFO as Adjusted排除特定项目后的指标，用于评估公司业绩，但不代表GAAP下经营活动产生的现金[228] 净收入减少原因说明 - 归属于普通股股东的净收入减少主要受其他收入减少、债务清偿损失增加等因素影响，部分被一些因素抵消[229][230]

投资组合处置情况 - 2020年公司开始处置高级住房三重净租赁投资组合和高级住房运营投资组合，截至2020年12月31日已处置很大一部分，并将在2021年继续处置[19] 投资组合构成情况 - 2020年12月31日，公司投资组合（不包括已终止运营的投资）包括457处房产权益，其中生命科学板块140处、医疗办公板块281处、CCRC板块17处、其他非报告板块19处[21] - 2020年12月31日，公司其他非报告板块投资包括非合并高级住房合资企业权益（拥有19处高级住房资产）、债务投资和两项优先股投资[44] 各业务板块调整后净营业收入情况 - 2020年全年，公司可报告板块（不包括已终止运营业务）调整后净营业收入（NOI）总计9.36069亿美元，其中生命科学板块4.11302亿美元占44%、医疗办公板块3.90174亿美元占42%、CCRC板块1.13423亿美元占12%、其他非报告板块0.2117亿美元占2%[21] - 2020年全年，高级住房三重净租赁和SHOP投资组合调整后NOI分别为9900万美元和1.05亿美元，这些投资组合运营结果在所有报告期均作为已终止运营业务列报[22] 各业务板块物业特征情况 - 公司生命科学物业主要位于旧金山（占可用平方英尺的51%）、圣地亚哥（24%）和波士顿（21%），截至2020年12月31日，91%的生命科学物业为三重净租赁[34] - 公司医疗办公板块中约84%的医疗办公楼位于医院园区，97%与医院系统有关联，截至2020年12月31日，约61%的医疗办公楼为净租赁[36] - 公司CCRC物业通过RIDEA结构持有，管理协议期限为10 - 15年，有相互续约选择权[38][41] 各业务板块主要租户情况 - 2020年，生命科学租户安进公司占该板块收入的10%，占公司总收入的3%[35] - 2020年，医疗办公租户HCA Healthcare, Inc.占该板块收入的22%，占公司总收入的8%[37] 员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有217名全职员工[65] - 截至2020年12月31日，公司员工中女性占比47%，种族或族裔多元化员工占比38%[67] ESG相关荣誉情况 - 2020年公司第九次获得Nareit的“光明领袖”奖，以表彰其在房地产投资信托基金中顶级的ESG表现[64] - 2020年公司连续第九年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）的绿星评级[64] - 2020年公司连续第九年被纳入富时社会责任指数（FTSE4Good Index）[64] - 2020年公司连续第八年被列入CDP气候披露领导力榜单[64] - 2020年公司连续第八年被列入标准普尔全球北美道琼斯可持续发展指数，以表彰其在行业内顶级的ESG表现[64] - 2020年公司连续第六年被列入《可持续发展年鉴》[64] - 2020年公司连续第二年被列入彭博性别平等指数[64] - 2020年公司连续第二年被列入《企业责任杂志》的100家最佳企业公民名单[64] - 2020年公司连续第二年被列入《新闻周刊》美国最负责任公司名单[64] 物业入住率情况 - 2019年12月31日至2020年12月31日，SHOP和CCRC物业平均入住率分别从83.2%和85.6%降至75.3%和81.4%[69] 疫情相关业务影响情况 - 2020年第二季度，公司为部分租户实施了主要针对5月和6月的递延租金计划[71] - 2020年政府强制关闭期间，公司新租赁业务放缓，预计疫情期间整体租赁活动将受负面影响[71] - 因疫情，公司在2020年第一季度末暂停了旧金山和波士顿地区的开发和重建项目，虽已重启，但未来可能再次暂停[70][72] - 疫情导致公司面临租金递延、成本增加、租户违约等风险，可能对业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[73] - 疫情对公司SHOP和CCRC物业的运营结果影响更大，因其承担运营风险和负债[75] - 疫情导致金融市场波动，公司可能无法获得有利的融资[76] 评级及风险情况 - 穆迪将公司展望从“稳定”下调至“负面”，可能增加公司资本成本和未来债务融资成本[77] - 疫情可能导致公司长期资产减值或贷款应收款信用损失[77] - 公司SHOP物业运营面临多种风险，如入住率、费用、医保报销率等，可能对业务和财务状况产生重大不利影响[78] - 若医疗物业未遵守法律法规，公司TRS可能承担责任，面临处罚和数据隐私安全风险[79] - 只有满足特定条件，RIDEA结构下TRS支付的租金才被视为符合REIT税收目的的合格租金[80] - 租户、运营商或借款人的收入下降或费用增加，可能影响其履行对公司的义务，新冠疫情已导致其业务下滑[81] - 公司高级住房租户和SHOP业务主要依赖私人收入，受经济、市场等多因素影响，若运营不善可能影响业务和声誉[82] - 政府报销政策和法规变化可能导致租户收入减少，影响其履行对公司的义务和公司现金流[83] - 租户和运营商可能通过CARES法案等获取资金弥补损失，但资金获取不确定，可能影响其对公司的付款能力[85] - 竞争、运营成本和市场变化可能影响租户、运营商和借款人履行对公司的义务，新冠疫情加剧了劳动力市场竞争[87] - 主要租户、运营商或借款人的财务恶化、破产可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响，破产程序会限制公司的补救措施[89] - 公司集中投资于医疗物业领域，该领域的低迷会对公司业务和财务状况产生更大不利影响，且房地产投资流动性较差[93] - 公司面临租户不续租、难寻新租户或运营商的风险，可能产生大量改造费用并影响业绩[95][96] - 生命科学行业变化、实体合并等可能影响公司收入和运营结果[100][101] - 生命科学租户面临开发成本超预算、项目延期、需求下降等风险[102] - 租户资金筹集困难、产品审批难、面临监管和责任风险等，可能影响租金支付[103] - 公司医疗办公楼所在医院及其附属医疗系统若失去竞争力或财务不可持续，会影响办公楼运营[106] - 经济和其他不利条件影响加利福尼亚州，可能对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[109] - 公司保险不涵盖健康大流行造成的业务中断、收入损失等，部分地区自然灾害保险可能不足[111][112] - 公司使用合资企业可能限制投资灵活性，面临多种风险[114] - 公司物业若发生未保险或超保险限额的损失，可能导致投资损失和收入减少[113] - 或有租金条款和租金调整机制可能阻碍公司盈利能力和增长，若物业收入下降或消费者物价指数未达预期，租金收入可能减少[115] - 公司面临来自其他房地产投资信托基金、投资公司等多方的激烈竞争，可能影响投资、收购和开发活动，以及吸引和保留租户的能力[116] - 公司进行重大收购可能需支出大量资金，且融资可能无法以有利条件获得，还可能对业务、财务状况和经营成果产生不利影响[117] - 若无法成功整合收购公司，可能面临管理困难、员工流失、业务中断等问题，影响预期经济效益[118] - 租户、运营商和借款人面临诉讼和保险成本上升问题，可能导致公司收入减少和成本增加[122] - 公司可能无法成功对房地产相关贷款的抵押物进行止赎，即使成功止赎也可能无法有效运营或处置资产，影响投资回收[125] - 禁止驱逐租户的法律法规可能限制公司追讨租金的能力，对业务、经营成果和财务状况产生重大不利影响[126] - 租户和运营商若不遵守法律法规，可能导致公司拥有或租赁的物业受到不利影响[127] - 医疗保健物业的转让需获得监管批准，可能延迟或阻碍转让，影响物业表现和公司财务状况[128] - 遵守《美国残疾人法案》和消防、安全等法规可能需要公司支出费用，对现金流产生不利影响[130] - 政府支付方可能冻结或减少对医疗保健供应商的付款，或提供低于预期的年度报销率增长[135] - 立法可能对公司租户、运营商和借款人的流动性、财务状况或经营业绩产生重大不利影响[137] - 公司参与相关救济计划可能面临政府和金融审计、调查等风险[138] 资金相关情况 - 政府为医疗保健相关项目拨款超1780亿美元，公司及高级住房运营商已收到相关资金[138] - 公司2020年12月31日的未偿债务约为63亿美元，额外债务或影响信用评级和现金流[149] - 借款成本增加可能影响公司再融资、出售房产、收购等活动，导致股价下跌[142] - 现金可分配给股东的金额可能不足以按预期水平支付股息，由董事会决定[146] - 无法以可接受的条件获得外部资本，可能对公司业务产生重大不利影响[147] - 债务工具中的契约限制公司运营灵活性，违反契约可能产生不利影响[150] - 金融市场的波动、中断或不确定性可能损害公司筹集资本、获得新融资或再融资的能力[151] 债务结构及利率情况 - 2020、2019和2018年12月31日，公司合并债务（不包括与持有待售资产和终止经营相关的负债净额）中固定利率债务占比分别为94%、94%和99%[302] - 2020年12月31日，公司固定利率债务和可变利率债务加权平均利率分别为3.85%和0.85%；2019年分别为3.94%和2.58%；2018年分别为4.04%和2.12%[302] - 2020、2019和2018年12月31日，公司通过利率互换将3600万、4200万和4300万美元可变利率债务转换为固定利率债务[302] 资金收支情况 - 公司主要通过银行信贷额度、商业票据、定期贷款和高级无担保票据净借款5.73亿美元[302] - 公司偿还了24亿美元债务，包括银行信贷额度、定期贷款、高级无担保票据和抵押贷款[302] - 公司支付普通股现金股息7.2亿美元，2019年为6.97亿美元[302] - 公司发行普通股获得7.96亿美元，2019年通过股权计划净筹集2.18亿美元[302] 股权相关情况 - 2020年12月31日，公司有5.38亿股普通股流通在外，股权总额为73亿美元，股权证券市值为165亿美元[303] - 公司章程规定任何人或实体不得实际或推定拥有超过9.8%的已发行普通股或任何类别或系列优先股[161] - 公司章程对直接或间接拥有投票股份有9.9%的所有权限制[162] - 2020年12月31日，非管理成员在公司作为管理成员的七家有限责任公司中持有500万个单位，这些单位可转换为约700万股公司普通股[304] - 2020年2月，公司终止之前的市价股权发行计划并建立新的2020年ATM计划，除发行和销售普通股外，还可与销售代理签订远期销售协议[305] - 2020年全年，公司以每股31.38美元的加权平均净价结算1680万股ATM远期合约，净收益5.28亿美元[306] - 2020年12月31日，2020年ATM计划下约有12.5亿美元的普通股可供出售[307] - 2018年5月，公司提交S - 3表格的自动上架注册声明，该声明将于2021年5月到期，到期前预计提交新的声明，可出售普通股、优先股等多种证券[309] 合同付款义务情况 - 2020年12月31日，公司的合同付款义务和承诺总计8849.171百万美元，其中2021年为674.015百万美元，2022 - 2023年为905.225百万美元，2024 - 2025年为3108.544百万美元，超过五年为4161.387百万美元[311] 财务指标情况 - 2020年，公司净收入适用于普通股股东的金额为4.11147亿美元，2019年为4398.7万美元，2018年为10.58424亿美元等[318] - 2020年，公司经调整的运营资金（FFO）适用于普通股股东的金额为8.74188亿美元，2019年为8.64352亿美元，2018年为8.57233亿美元等[318] - 2020年，公司调整后的运营资金（AFFO）适用于普通股股东的金额为7.72705亿美元，2019年为7.4582亿美元，2018年为7.46397亿美元等[318] - 2020年，公司稀释后AFFO适用于普通股股东的加权平均流通股数为536562千股，2019年为494335千股，2018年为470719千股等[318] - 2020 - 2016年摊薄后普通股每股收益分别为0.77美元、0.09美元、2.24美元、0.88美元、1.34美元[319] - 2020年因合并13个CCRC获得1.7亿美元收益，2019年因解除合并19个SHOP资产获得1.61亿美元收益[319] - 2016年特定房地产处置相关所得税费用中，4900万美元与HCR ManorCare房地产投资组合有关[320] - 2020年交易相关项目含终止与Brookdale管理协议费用，2017年含5500万美元净非现金费用[319][321] - 2017年Tandem夹层贷款减值1.44亿美元，出售高级票据投资减值转回5100万美元[322] - 2018年折旧性房地产销售净损失1.96亿美元，2020年为1.05亿美元[319] 会计政策情况 - 2019年前租赁满足特定四条件之一且租金可预测和可收回时，一般按DFL核算；2019年后满足五条件之一则不分类为经营租赁[329][330] - 经营租赁租金收入在租金可收回且租户占有或控制资产时直线法确认，租户改良所有权判断影响收入确认[332] - 某些租赁的额外租金在租户实际业绩或估计业绩超阈值时确认，依赖估计和租户报告准确性[333] - 居民费用收入在服务提供时记录，居住协议期限一般为30天至1年，居民费用按月提前计费，部分护理相关服务收入在服务提供时确认并按月后计费[334] - 某些持续照料退休社区（CCRCs）作为入门费社区运营，收到不可退还的入门费后，将其确认为递延收入并在居民预计居住期间摊销[335] - 2020年1