Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-08895 Healthpeak Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisd ...

Healthpeak Properties (DOC) Q2 2025 Earnings Call July 25, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsAndrew Johns - SVP - Finance & IRScott Brinker - CEO, President & DirectorKelvin Moses - CFONicholas Yulico - Managing DirectorFarrell Granath - Equity Research AssociateMark Theine - SVP of Outpatient MedicalScott Bohn - Chief Development Officer & Head - LabNick Joseph - Head - US Real Estate & Lodging Research TeamJuan Sanabria - Managing DirectorVikram Malhotra - Managing DirectorJamie Feldman - MD & Head - R ...

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公司概况 - 公司是一家专注于美国医疗保健发现和交付的房地产公司，成立于1985年，为标准普尔500指数成分股公司[204] - 公司战略包括拥有、运营和开发高质量房地产，管理房地产投资组合以实现风险调整后回报最大化并支持股息增长[209] 财务指标定义 - 调整后净营业收入（Adjusted NOI）是评估房地产运营绩效的非GAAP补充财务指标[220] - 美国房地产投资信托协会定义的运营资金（Nareit FFO）是评估REIT运营绩效的重要补充非GAAP指标[229] - 调整后运营资金（FFO as Adjusted）是在Nareit FFO基础上调整非可比项目得出，用于评估公司业绩[233] - 合并同店调整后净营业收入（Merger - Combined Same - Store Adjusted NOI）用于评估物业投资组合在一致范围内的表现[225] 公司运营费用 - 公司运营费用主要与租赁的门诊医疗和实验室建筑以及CCRC设施有关，部分费用可通过租户回收[224] 公司投资组合房产情况 - 截至2025年3月31日，公司投资组合包括700处房产，其中门诊医疗527处、实验室139处、持续护理退休社区15处、其他非报告类19处[206] - 截至2025年3月31日，公司总物业组合有700处房产，2024年为774处[241] 各业务线调整后净营业收入 - 2025年第一季度，门诊医疗调整后净营业收入为200311000美元，实验室为146233000美元，持续护理退休社区为38667000美元[207] 公司收购情况 - 2025年2月，公司收购马萨诸塞州剑桥市一块实验室用地，花费2000万美元，收购纽约一个包含三座门诊医疗建筑的投资组合，花费1700万美元[213] 公司债务偿还与发行 - 2025年2月，公司偿还到期的3.40%高级无抵押票据，本金总额3.48亿美元[216] - 2025年2月，公司发行2035年到期的5.38%高级无抵押票据，本金总额5亿美元[216] - 2025年2月公司偿还3.48亿美元本金的3.40%高级无担保票据[239] - 2025年2月公司发行5亿美元本金的5.38%高级无担保票据，2035年到期[239] 公司股票回购情况 - 2025年1月1日至4月25日，公司根据2024年股票回购计划回购509万股普通股，加权平均价格为每股18.50美元，总计9400万美元[216] - 2024年7月24日，董事会批准新的股票回购计划，总额达5亿美元，截至2025年3月31日，已回购115万股，花费2200万美元，剩余4.78亿美元额度[299] - 2025年4月1日至25日，公司又回购394万股普通股，花费7200万美元[300] 公司股息宣布与支付 - 2025年2月3日，公司宣布每股0.30500美元的普通股现金股息，2月26日支付[218] - 2025年4月4日，公司宣布每股0.10167美元的普通股现金股息，分别于4月30日、5月30日和6月27日支付[218] - 2025年2月，公司董事会宣布将季度普通股现金股息从每股0.300美元提高至0.305美元，年化股息为每股1.220美元，自2025年4月起改为按月支付[281] 公司贷款与投资情况 - 2025年1月公司收到4800万美元卖方融资应收贷款和1500万美元有担保贷款全额还款[221] - 2025年1月公司签订最高7500万美元有担保贷款，截至3月31日，未偿还本金余额为2800万美元，固定利率8%[221] - 2025年2月公司对合资企业进行5000万美元优先股权投资，截至3月31日，已出资2100万美元[221] - 2025年3月公司签订4100万美元融资协议，截至3月31日，未偿还本金余额为400万美元，总利率8.3%[221] 门诊医疗板块同店业绩情况 - 截至2025年3月31日的三个月，门诊医疗板块约98%的合并投资组合纳入合并同店业绩展示[227] 各业务线关键指标同比变化 - 2025年第一季度净收入为4236.4万美元，2024年为647.7万美元，增长3588.7万美元[237] - 2025年第一季度Nareit FFO为3.18656亿美元，2024年为1.60588亿美元，增长1.58068亿美元[237] - 2025年第一季度FFO as Adjusted为3.25096亿美元，2024年为2.7527亿美元，增长4982.6万美元[237] - 2025年第一季度AFFO为3.01791亿美元，2024年为2.52821亿美元，增长4897万美元[237] - 2025年第一季度门诊医疗业务合并同店调整后NOI为1.96533亿美元，2024年为1.87142亿美元，增长939.1万美元，增幅5.0%[243] - 2025年第一季度门诊医疗业务总投资组合调整后NOI为2.00311亿美元，2024年为1.46087亿美元，增长5422.4万美元[243] - 2025年第一季度门诊医疗业务合并同店物业数量为514处，总投资组合为527处；2024年分别为514处和594处[243] - 2025年第一季度合并同类门店调整后净营业收入（Adjusted NOI）为1.25038亿美元，较2024年的1.16079亿美元增长8959万美元，增幅7.7%；总投资组合调整后净营业收入为1.46233亿美元，较2024年的1.48903亿美元减少2670万美元[254] - 持续护理退休社区（CCRC）2025年第一季度合并同类门店调整后净营业收入为3906.3万美元，较2024年的3370.5万美元增长535.8万美元，增幅15.9%；总投资组合调整后净营业收入为3866.7万美元，较2024年的3315.5万美元增长551.2万美元[256] - 2025年第一季度利息收入及其他为1582.1万美元，较2024年的575.1万美元增加1007万美元；利息费用为7269.3万美元，较2024年的6090.7万美元增加1178.6万美元[260] - 2025年第一季度折旧和摊销费用为2.68546亿美元，较2024年的2.19219亿美元增加4932.7万美元；一般及行政费用为2611.8万美元，较2024年的2329.9万美元增加281.9万美元[260] - 2025年第一季度交易及合并相关成本为553.4万美元，较2024年的1.0722亿美元减少1.01686亿美元；减值及贷款损失准备金（收回）净额为 - 356.2万美元，较2024年的1145.8万美元减少1502万美元[260] - 2025年第一季度房地产销售净收益为0，较2024年的325.5万美元减少325.5万美元；其他收入（费用）净额为 - 612.6万美元，较2024年的7851.6万美元减少8464.2万美元[260] - 2025年第一季度所得税收益（费用）为 - 208万美元，较2024年的 - 1369.8万美元增加1161.8万美元；非合并合营企业的权益收入（损失）为 - 214.7万美元，较2024年的237.6万美元减少452.3万美元[260] - 2025年第一季度非控股权益在收益中的份额为 - 723.6万美元，较2024年的 - 450.1万美元减少273.5万美元[260] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为4236.4万美元，2024年同期为647.7万美元[302] - 2025年第一季度Nareit FFO归属于普通股股东的金额为3.18656亿美元，2024年同期为1.60588亿美元[302] - 2025年第一季度调整后FFO归属于普通股股东的金额为3.25096亿美元，2024年同期为2.7527亿美元[302] - 2025年第一季度AFFO归属于普通股股东的金额为3.01791亿美元，2024年同期为2.52821亿美元[302] 利息费用增加原因 - 2025年第一季度利息费用增加主要因合并承担债务、2029年定期贷款借款及2035年高级无抵押票据发行，部分被2025年2月偿还3.48亿美元高级无抵押票据及商业票据计划借款利率降低所抵消[262] 公司现金需求情况 - 公司预计未来12个月及可预见的未来，运营现金流、可用现金余额和各种融资活动所得现金足以满足经常性运营费用、偿债要求以及向股东和非控股权益成员分配资金的需求[272] - 截至2025年3月31日，公司债务相关的重大现金需求较2024年12月31日增加1.61亿美元至89亿美元，主要因发行5亿美元5.38%的2035年到期高级无抵押票据和商业票据计划未偿还票据增加1400万美元，部分被偿还3.48亿美元3.40%的高级无抵押票据抵消[276] - 截至2025年3月31日，公司开发和再开发项目及自有租户改良相关的重大现金需求较2024年12月31日减少400万美元至2.8亿美元，主要因开发和再开发项目的建设支出[277] - 截至2025年3月31日，公司为再开发和资本支出项目提供额外贷款的重大现金需求较2024年12月31日增加5000万美元至1.35亿美元，因2025年第一季度执行的有担保贷款未偿还承诺增加[278] 公司各活动现金流量情况 - 2025年第一季度，公司经营活动提供的净现金较2024年同期增加1.27亿美元，主要因合并相关成本减少、收购物业的调整后净营业收入增加等，部分被利息现金支付增加抵消[284][285] - 2025年第一季度，公司投资活动使用的净现金较2024年同期增加1.33亿美元，主要因2024年Callan Ridge合资企业交易收益、房地产开发和再开发现金使用增加等，部分被2024年合并支付现金抵消[284][286] - 2025年第一季度，公司融资活动使用的净现金较2024年同期增加2800万美元，主要因偿还到期高级无抵押票据现金使用增加、定期贷款和高级无抵押票据发行收益减少等，部分被商业票据计划净发行增加和普通股回购减少抵消[284][287] 公司债务利率情况 - 截至2025年3月31日和2024年，公司约97%的合并债务为固定利率债务，2025年3月31日，固定利率债务和可变利率债务的加权平均有效利率分别为4.15%和5.42%，2024年分别为4.05%和6.11%[289] - 截至2025年3月31日，公司有7.5亿美元2029年定期贷款、5亿美元2027年定期贷款、4亿美元2028年定期贷款和1.42亿美元浮动利率抵押贷款通过利率互换工具转换为固定利率[289] 公司股权情况 - 截至2025年3月31日，公司有6.99亿股普通股流通在外，权益总额为88亿美元，权益证券市值为144亿美元[293] - 公司2023年2月设立的ATM计划允许出售总毛销售价格高达15亿美元的普通股，截至2025年3月31日，仍有15亿美元普通股可出售，2025年第一季度未发行[294][295] - 2025年第一季度，公司员工获发约200万个Healthpeak OP非控股、非管理成员单位，截至2025年3月31日，约有500万个OP单位流通在外，25.7万个已满足赎回标准[297] - 截至2025年3月31日，非管理成员持有八家有限责任公司约1100万个单位，这些DownREIT单位可转换为约1300万股公司普通股[298] 2024年第一季度特殊事项 - 2024年第一季度，合并相关成本被400万美元终止费收入部分抵消，该收入与Graphite Bio, Inc.有关[305] - 2024年第一季度，公司因出售加州圣地亚哥两座实验室大楼65%的权益，产生控制权变更收益及非现金所得税费用[305] - 2024年第一季度，与Graphite Bio, Inc.相关的400万美元终止费收入部分抵消了合并成本[305]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为每股0.06美元，Nareit FFO为每股0.45美元，调整后FFO为每股0.46美元，AFFO为每股0.43美元，合并同店现金（调整后）NOI增长7.0%[8][9] - 2025年第一季度，公司总营收为7.03亿美元，较2024年同期的6.07亿美元增长15.88%[28] - 2025年第一季度，公司总费用为6.42亿美元，较2024年同期的6.66亿美元下降3.48%[28] - 2025年第一季度，公司净收入为5006.4万美元，较2024年同期的1117.7万美元增长347.92%[28] - 2025年第一季度，归属于公司的净收入为4282.8万美元，较2024年同期的667.6万美元增长541.52%[28] - 2025年第一季度，基本每股收益为0.06美元，较2024年同期的0.01美元增长500%[28] - 2025年第一季度摊薄后Nareit FFO每股0.45美元，2024年为0.27美元；摊薄后调整后FFO每股0.46美元，2024年为0.45美元；摊薄后AFFO每股0.43美元，2024年为0.42美元[29][32] - 2025年第一季度调整后适用于普通股股东的FFO为3.25096亿美元，2024年为2.7527亿美元[29][32] - 2025年第一季度适用于普通股股东的AFFO为3.01791亿美元，2024年为2.52821亿美元[32] - 截至2025年3月31日的季度，合并同店现金房地产收入为617,190千美元，同比增长5.5%，环比增长0.9%[37] - 截至2025年3月31日，总市值股权为14,403,596千美元，合并债务为8,876,665千美元，企业债务总额为23,465,690千美元[38] - 截至2025年3月31日的三个月，净债务与调整后EBITDAre比率为5.2x，浮动利率债务占比2.9%[40] - 截至2025年3月31日，总流动性为2,906,625千美元，包括现金及现金等价物70,625千美元和信贷额度可用性3,000,000千美元[41] - 2025年债务到期及计划本金还款中，企业债务为517,488千美元，利率4.68%[44] - 加权平均利率为4.23%，加权平均到期年限为4.4年[44] - 截至2025年3月31日，公司总资产为198.16亿美元，较2024年12月31日的199.38亿美元略有下降[27] - 截至2025年3月31日，公司净房地产价值为158.40亿美元，较2024年12月31日的158.31亿美元略有增长[27] - 截至2025年3月31日，公司贷款应收款净额为6.99亿美元，较2024年12月31日的7.17亿美元略有下降[27] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为7062.5万美元，较2024年12月31日的1.20亿美元有所下降[27] - 截至2025年3月31日，公司总负债为109.72亿美元，较2024年12月31日的108.81亿美元略有增长[27] - 重申2025年全年稀释后每股收益为0.30 - 0.36美元，稀释后Nareit FFO每股为1.81 - 1.87美元，稀释后调整后FFO每股为1.81 - 1.87美元，合并同店现金（调整后）NOI增长3.0% - 4.0%[24] - 2025年预计稀释后普通股每股收益为0.30 - 0.36美元，稀释后Nareit FFO每股为1.81 - 1.87美元，稀释后调整后FFO每股为1.81 - 1.87美元[33] - 2025年全年合并同店现金（调整后）NOI同比增长目标为3.00% - 4.00%[33] - 2025年预计利息费用（扣除资本化利息）为3.15亿美元[33] - 2025年预计LOC提款/债务发行15亿美元，销售和贷款还款1亿美元，留存收益3亿美元，总资金来源19亿美元[33] - 2025年预计债券到期8亿美元，投资和股票回购5亿美元，开发、再开发和增收资本支出6亿美元，总资金使用19亿美元[33] - 截至2025年3月31日季度末，调整后投资组合现金净营业收入（NOI）为3.91亿美元，年化后为15.65亿美元[74] - 门诊医疗调整后投资组合现金NOI为2亿美元，年化后为8.01亿美元；实验室为1.46亿美元，年化后为5.85亿美元[74] - 开发和再开发项目预计总成本为10.38亿美元，预计稳定投资组合现金（调整后）NOI为9800万美元[75] - 开发项目预计完成成本为1.23亿美元，总成本为5.82亿美元，预计稳定投资组合现金（调整后）NOI为4000万美元[75] - 再开发项目预计完成成本为3.19亿美元，总成本为4.56亿美元，预计稳定投资组合现金（调整后）NOI为5800万美元[75] 股息相关 - 2025年4月4日，宣布2025年4月、5月和6月每月普通股现金股息为每股0.10167美元，第二季度股息为每股0.305美元，年化股息为每股1.22美元[8][12] 租赁业务数据 - 第一季度新签和续约租赁总面积达120万平方英尺，其中门诊医疗为97.3万平方英尺，保留率86%，续约现金租金差价+4%；实验室为27.6万平方英尺，保留率88%，续约现金租金差价+5%[8] - 第一季度后至2025年4月24日，签订了17.5万平方英尺的实验室租约，另有40万平方英尺已签署意向书[8] - 截至2025年3月31日，门诊医疗物业527处，面积3752.4万平方英尺，入住率90.9%；实验室物业139处，面积1145.5万平方英尺，入住率83.7%[35] - 截至2025年3月31日，CCRC物业15处，7064个单元，入住率86.2%；其他物业19处，3354个单元，入住率80.8%[35] - 截至2025年3月31日，租赁到期数据显示，门诊医疗和实验室租赁总面积42845千平方英尺，年化基础租金总计1470885千美元[66] - 前20大租户总租赁面积1.6141万平方英尺，加权平均剩余租期6.6年，占年化基础租金的33.4%[59] 贷款与投资业务数据 - 2025年第一季度贷款和其他投资承诺达1.66亿美元，其中在德克萨斯州弗里斯科发起了一笔4100万美元的有担保门诊医疗开发贷款[8] - 2025年2月，发行5亿美元的5.375%固定利率10年期高级无担保票据[8][20] - 2025年前三个月，公司收购投资总计37,005千美元，包括米德尔敦医疗和100史密斯地块[45] - 2025年2月，公司以8.7%的现金资本化率收购纽约的三个门诊医疗建筑组合[47] - 截至2025年3月31日，开发项目预计总成本5.82亿美元，在建成本4.59318亿美元，待完成成本1.22682亿美元[48] - 截至2025年3月31日，再开发项目预计总成本4.56亿美元，在建成本1.36989亿美元，待完成成本3.19011亿美元，混合预计稳定现金收益率约7%[49] - 2025年第一季度，总资本支出1.64135亿美元，其中门诊医疗7422.6万美元，实验室7731.8万美元[52] - 截至2025年3月31日，债务及其他投资总额为6.87028亿美元，加权平均收益率为8.6%，加权平均到期年限为1.8年[73] - 本季度新增投资包括1月完成的7500万美元担保贷款中的2000万美元、2月完成的5000万美元优先股投资中的2100万美元[73] - 本季度公司收到6500万美元贷款全额还款，包括4800万美元12%利率的高级住房卖方融资贷款和1500万美元8%利率的担保贷款[73] 市场与租户结构数据 - 截至2025年3月31日的季度，旧金山市场的投资组合现金（调整后）NOI为9002万美元，占比23%，波士顿占比10%，达拉斯占比8%[55] - 租户类型中，医疗系统占比39.6%，大型生物制药公司占比10.3%，小型生物制药公司占比8.8%，医师集团实践占比15.4%[58] 合资企业相关 - 2024年1月，公司为Callan Ridge的两处物业成立了65% Breakthrough / 35% Heathbeak的合资企业[49] - Pointe Grand园区包括1处全资拥有的物业和5处属于70% Healthopak / 30%合作伙伴合资企业的物业[51] - 主权财富基金高级住房合资企业物业数19个，总单元数3354个，2025年第一季度入住率80.8%，较去年同期增长270个基点[72] - 主权财富基金高级住房合资企业2025年第一季度每可出租单元收入5162美元，较去年同期增长1.0%[72] - 主权财富基金高级住房合资企业2025年第一季度房地产现金收入22452千美元，较去年同期增长4.5%[72] - 主权财富基金高级住房合资企业2025年第一季度现金运营费用16313千美元，较去年同期增长1.4%[72] - 主权财富基金高级住房合资企业2025年第一季度调整后净营业收入6139千美元，较去年同期增长14.0%[72] 物业购买期权相关 - 2026年有创新门诊医疗物业购买期权，期权价格31700千美元，年化净营业收入1725千美元；2027和2034年有Myriad Campus实验室物业购买期权，期权价格68484千美元，年化净营业收入7550千美元[67] 财务指标定义相关 - 合并同店现金（调整后）NOI为合并同店现金房地产收入减去合并同店现金运营费用[103] - 净债务为企业债务减去现金及现金等价物、受限现金的账面价值和通过股权远期合同发行股份未来结算的预期净收益[107] - 净债务与调整后EBITDAre之比是衡量公司降低债务能力的补充指标[108] - 运营组合中实验室和门诊医疗建筑的入住率为报告期末已开始租赁的可出租平方英尺除以总可出租平方英尺；老年住房设施的入住率为最近一个日历季度的平均运营入住率[109] - 投资组合调整后NOI为投资组合现金房地产收入减去投资组合现金运营费用[110] - 投资组合收入为现金（调整后）NOI加上利息收入加上公司在非合并合资企业中的现金（调整后）NOI的按比例份额减去合并合资企业中非控股权益的现金（调整后）NOI的按比例份额[113] - 预计稳定现金收益率为稳定时的预计现金（调整后）NOI除以预期总开发成本[114] - 保留率为续约的总平方英尺与到期且可租赁的总平方英尺之比，不包括因违约或买断而提前终止的租户租赁的平方英尺和指定为待售资产的租赁[117] - 3个月平均每占用单位现金房地产收入（REVPOR）为最近可用期间的3个月平均每占用单位现金房地产收入，不包括新完工的租赁资产等[119] 股票回购相关 - 2025年第一季度至4月24日，回购510万股，加权平均股价为每股18.50美元，总计8400万美元[8] 信用评级相关 - 高级无担保债务信用评级：穆迪为Baa1（稳定），标普全球为BBB+（稳定）[42] 银行信贷协议指标相关 - 银行信贷协议财务指标：杠杆比率实际为37%，要求不超过60%；固定费用覆盖率实际为4.4x，要求不低于1.50x等[39] 预计回报率相关 - 预计增量资本投入的稳定现金回报率通常在9%至12%之间[50] CCRC投资组合相关 - 截至2025年3月31日季度，CCRC投资组合总物业数15个，净投资1569204千美元，调整后净营业收入38667千美元，入住率86.2%，每可出租单元收入8158美元[69] - 2025年第一季度与2024年同期相比，CCRC投资组合IL、AL和记忆护理入住率从84.6%升至85.7%，熟练护理入住率从88.6%升至89.1%，总入住率从85.2%升至86.2%[70] - 截至2025年3月31日，不可退还入门费余额620400千美元，可退还入门费余额233400千美元[70] 其他资产与负债相关 - 土地开发账面价值为7.87亿美元，现金及等价物和受限现金为1.39亿美元，净应收贷款为6.99亿美元，总计16.25亿美元[76] - 债务及其他负债总计97.16亿美元，包括1.64亿美元银行信贷额度和商业票据、16.5亿美元定期贷款等[77] 开发项目相关 - Vantage - Phase I总项目容量34.6万平方英尺，开发成本4.56亿美元，本季度产生非稳定投资组合现金（调整后）NOI 320万美元，开发进度70%已出租[49]

文章核心观点 介绍Brad Thomas及其所在投资团队的情况，包括投资服务覆盖范围、团队经验和个人成就等 分组1：投资团队情况 - Brad与HOYA Capital领导投资团队iREIT®+HOYA Capital，服务覆盖REITs、BDCs、MLPs、优先股等收益型投资选择 [1] - 分析师团队拥有超100年经验，成员包括前对冲基金经理、尽职调查官等 [1] 分组2：Brad个人情况 - Brad有超30年房地产投资经验，经手超10亿美元商业地产交易 [2] - Brad曾被《巴伦周刊》《彭博社》等媒体报道，著有四本书，包括《REITs For Dummies》 [2]

投资组合资产分布 - 截至2024年12月31日，公司投资组合包含697处房产，其中门诊医疗524处、实验室139处、持续护理退休社区15处、其他非报告类19处[26] - 截至2024年12月31日，其他非报告板块投资包括与主权财富基金的非合并合资企业（拥有19处老年住房资产）和应收贷款[48] 各业务线收入数据 - 2024年可报告板块调整后净营业收入分别为：门诊医疗748,730千美元、实验室590,606千美元、持续护理退休社区136,104千美元[27] REIT资格要求 - 公司REIT资格要求至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）[32] - 公司要符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东的分配总额至少为REIT应纳税所得（不包括净资本利得）的90%[179] 门诊医疗业务情况 - 截至2024年12月31日，约78%的门诊医疗建筑位于医院园区或附近，96%与医院系统有关联，76%为三净租赁[36] - 2024年，门诊医疗主要租户HCA Healthcare占板块收入15%、总收入7%，CommonSpirit Health占板块收入6%、总收入3%[37] 实验室业务情况 - 公司实验室物业位于旧金山（53%）、圣地亚哥（17%）和波士顿（28%），截至2024年12月31日，88%为三净租赁[40] - 生命科学行业变化可能导致公司实验室物业难以出租或续租，影响实验室业务表现和租赁收入[82] - 公司实验室租户面临重大监管、资金需求和不确定性，若租户无法筹集资金，可能影响公司业务和财务状况[83] - 公司约67%的实验室投资组合（基于2024年12月31日的总资产价值）集中在易受自然灾害影响的加利福尼亚州[110] 持续护理退休社区业务情况 - 公司CCRC管理协议初始期限为10 - 15年，有相互续约选项，运营结果超阈值支付激励管理费，未达阈值则减少管理费[45] - 公司的持续护理退休社区作为入门费社区运营，在部分州受严格监管[63] - 公司约68%的持续护理退休社区（CCRC）投资组合（基于2024年12月31日的总资产价值）集中在易受飓风影响的佛罗里达州[110] 公司面临的竞争与挑战 - 公司面临来自其他REIT、投资公司等多类主体的竞争，竞争加剧、通胀和高利率使把握机会更具挑战[50] - 公司面临来自多方面的竞争，可能影响投资、收购、开发活动以及吸引和保留租户与运营商的能力[118] 公司投资收益影响因素 - 公司投资收益取决于租户和运营商在多方面的竞争能力，如护理质量、声誉等[51] 法律风险与合规要求 - 违反美国医疗欺诈和滥用法律的举报人可获得追回款项的15% - 30%，违反虚假索赔法案可导致三倍赔偿[54] - 自2024年1月16日起，医保和医疗补助护理机构需披露设施所有权、管理等新数据，拥有或间接拥有5%及以上不动产权益的需披露[59] - 公司的租户和运营商收入来源包括政府医疗计划和非政府第三方付款人，政府降成本举措可能导致报销减少或增长放缓[58] - 公司的医疗设施受广泛的许可、认证和检查法律法规约束，违反规定可能导致许可证吊销、暂停等[60] - 公司的实验室租户部分产品可能未获FDA或其他监管机构商业销售批准，研发需大量时间和资金且有失败风险[62] - 公司的物业需遵守《美国残疾人法案》，不遵守可能导致罚款或赔偿[64] - 公司可能因房地产相关的危险或有毒物质承担清理、修复等费用，影响财产价值和收益[65] - 租户、运营商和借款人不遵守法律法规，可能对公司产生重大不利影响[162] - 高级住房物业转让需监管批准，可能延迟或禁止转让，影响交易时间和成本[164] - 遵守相关法规可能需要公司支出费用，对现金流产生不利影响[165][166] 企业影响与可持续发展 - 公司董事会监督企业影响事务，采用综合方法识别风险和机会，实现可持续发展目标[69] - 2023年公司范围1和范围2温室气体排放量较2022年减少2.1%[71] - 2024年公司获得6个新LEED认证、19个新能源之星认证和150个能源之星重新认证[71] 员工情况 - 截至2024年12月31日，公司有387名全职员工[74] - 截至2024年12月31日，公司员工中女性占比59%，种族或族裔多元化员工占比35%[76] 利率情况 - 2022年和2023年利率大幅上升，未来利率可能继续维持在历史高位或再次上升[78] 业务风险 - 租户、运营商或借款人的收入减少、费用增加或借款能力受影响，可能影响其履行对公司的财务和合同义务[84] - 租户、运营商和借款人面临竞争激烈的劳动力市场，人员短缺可能影响其履行对公司的义务[86] - 公司可能受到租户、运营商或借款人破产或无法获得资金的负面影响，破产法可能使公司某些补救措施无法执行或延迟[89] - 美国破产法的自动中止条款限制或延迟公司收取未付租金或利息的能力，且可能最终无法获得任何付款[91] - 若无法过渡受影响的房产，可能导致入住率降低和收入下降，对公司的收入、运营结果和现金流产生重大不利影响[92] - 公司集中投资于医疗保健房地产领域，该领域的低迷或放缓将对公司业务产生更大的不利影响[93] - 房地产投资的流动性不足可能使公司无法及时应对经济或投资表现的变化，对公司业务产生重大不利影响[94] - 寻找新租户或运营商耗时且成本高，可能对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[95] - 房地产开发、重建和租户改进项目可能因各种原因导致成本超支、项目延迟或无法达到预期回报[97] - 医院的竞争力和财务可行性下降可能影响公司门诊医疗建筑的运营，对公司产生重大不利影响[101] - 公司在RIDEA结构下管理的老年住房物业承担运营风险，可能对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[103] - 公司CCRC和老年住房运营商面临各类集体诉讼，可能导致高额辩护成本、和解金或判决，减少预期收入并造成投资资本损失[112] - 巨额陪审团裁决增加和自然灾害加剧可能耗尽保险额度，对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[113] - 公司参与合资企业面临多种风险，如合作伙伴目标不一致、决策受阻、利益冲突等，可能限制回报和灵活性[114] - 公司租赁的租金escalators或或有租金条款可能阻碍盈利能力和增长，如通胀超年度递增率、租户收入下降、CPI未达阈值等情况[115][116][117] - 公司可能无法成功行使房地产相关贷款的抵押权利，即使成功行使也可能无法有效运营或处置相关房地产，导致投资损失[119] - 公司可能需要确认准备金、备抵、信用损失或减值费用，这些基于估计和假设，具有不确定性[121] - 公司可能在未完成的交易中投入大量资源和时间，最终交易可能被放弃或拒绝[122] - 公司在收购整合和物业管理内化方面可能遇到困难，包括运营管理、人员流失、承担意外负债等问题[123] - 公司可能受到诉讼不利解决、责任和保险成本上升的影响，还可能面临环境合规成本和负债，对业务和财务状况造成重大不利影响[127][131] - 公司面临企业影响和可持续性相关风险，可能增加成本并面临新风险，若不满足利益相关者期望，声誉和财务结果可能受影响[134][135] - 气候变化相关法规变化可能导致公司增加资本支出和合规成本，且不对应增加收入，声誉也可能受影响[136] - 流行病、传染病及相关防控措施可能严重影响公司运营，如租户租金支付问题、运营成本增加等[137] - 公司面临人力资本风险，包括劳动力成本上升、关键人员流失等，可能影响业务运营[138] - 信息技术故障或安全问题可能损害公司业务，包括系统故障、数据泄露等，且第三方服务提供商问题也会产生负面影响[139][140][141] - 租户和借款人的网络安全事件可能影响其履行对公司的义务，对公司业务和财务状况产生不利影响[142] - 人工智能的使用或无法使用对公司及相关方带来风险，如不准确、侵犯知识产权、网络安全威胁等[143][144][145][146][147] - 金融市场波动、不确定性可能损害公司筹集资本、再融资和开展业务活动的能力，还可能导致投资估值下降和减值损失[149] - 借款成本增加会对公司再融资、出售房产和投资活动产生不利影响，还可能降低投资者对公司普通股的支付意愿[150][151][153] - 公司通过债务期限错配和衍生品工具管理利率风险，但这些安排存在风险，若对冲无效会影响经营结果和财务状况[152] - 公司现金分配可能不足，无法按预期水平支付股息，且分配由董事会决定[154] - 无法以可接受的条件获得外部资本，会对公司履行承诺和业务增长投资能力产生重大不利影响[155][156] - 公司债务水平可能增加，会对未来运营产生重大不利影响，增加对现金流的需求，降低运营灵活性[157] - 债务契约限制公司运营灵活性，违反契约可能导致债权人采取不利行动[158] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，多种因素会导致股价下跌或波动[159][161] - 信用评级不利变化会损害公司以优惠条件获得额外债务和股权融资的能力[160] 新冠救济资金相关 - 国会通过《关怀法案》及后续新冠救济立法，向符合条件的医疗保健提供商分配超1780亿美元救济资金，公司及高级住房运营商已收到多笔资金[173] - 公司参与《关怀法案》提供商救济基金及其他新冠相关刺激和救济计划，可能面临政府和财务审计、执法行动及追款活动[173] 公司合并与内部化风险 - 公司与Physicians Realty Trust合并及物业管理内部化过程中可能面临困难，影响实现预期协同效应和收益[176] 税收风险 - 公司若失去REIT地位，将面临严重税收后果，减少可用资金，影响业务扩张和融资能力，对普通股价值产生重大不利影响[178] - 公司对“禁止交易”产生的任何净收入需缴纳100%的税[182] - 若公司在特定税收递延交易中收购某些资产或公司后的五年内处置所获财产并确认收益，需按最高常规公司税率缴纳企业级联邦所得税[184] - 公司的应税REIT子公司（TRS）需按常规C类公司纳税，可能影响向公司的分配金额[181] - 美国联邦所得税法的变化可能对公司及其股东产生重大不利影响，影响公司符合REIT资格的能力[183] - 公司在某些收购中计算非REIT税收收益和利润（E&P）存在不确定性，可能需进行E&P分配，否则可能导致公司失去REIT资格[185] 股权结构与限制 - 公司章程规定，任何人或实体不得实际或推定拥有超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的流通普通股或任何类别或系列优先股[187] - 公司章程对直接或间接拥有投票股份有9.9%的所有权限制，董事会可自行决定豁免拟受让人[188] - 除MBCA对业务合并的限制外，公司章程还要求，除特定情况外，与“相关人士”的“业务合并”必须获得至少90%流通投票股持有人的赞成票[189] 债务情况 - 截至2024年和2023年12月31日，公司合并债务中固定利率债务占比分别约为97%和90%[321] - 2024年12月31日，固定利率债务和可变利率债务加权平均有效利率分别为4.04%和5.56%；2023年12月31日分别为3.70%和5.72%[321] - 截至2024年12月31日，公司通过利率互换工具将7.5亿美元2029年定期贷款、5亿美元2027年定期贷款、4亿美元2028年定期贷款和1.42亿美元可变利率抵押贷款债务转换为固定利率[321] - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务约为87亿美元[157] 股权情况 - 2024年12月31日，公司有6.99亿股普通股流通在外，权益总额为91亿美元，权益证券市值为145亿美元[325] - 根据合并协议，每位Physicians Realty Trust流通股股东（除按协议取消的股份）有权获得0.674股公司普通股，公司为此发行1.62亿股[326] - 2023年2月公司终止原股权发售计划并建立新计划，允许出售总售价高达15亿美元的普通股，2024年3月修订该计划，截至2024年12月31日，仍有15亿美元普通股可售[327][328] - 2024年3月31日止三个月，向员工发行约200万份Healthpeak OP非控股非管理成员单位，截至2024年12月31日，约有300万份流通在外，其中7.6万份符合赎回标准[330] - 截至2024年12月31日，存续实体中约有600万份DownREIT单位流通在外，转换时可发行600万股Healthpeak普通股[331] - 截至2024年12月31日，非管理成员在八家有限责任公司中总共持有约1100万份单位，流通在外的DownREIT单位可转换为约1400万股公司普通股[332] 股票回购计划 - 2022年8月1日，董事会批准2022年股票回购计划，最高回购金额5亿美元；截至2024年7月24日，已回购1050万股，加权平均价格为每股17.98美元，总计1.88亿美元[333] - 2024年7月24日，董事会批准2024年股票回购计划取代2022年计划，最高回购金额5亿美元，该计划于2026年7月到期；截至2024年12月31日，尚未回购股票，仍有5亿美元额度可用[334] 注册声明 - 2024年2月8日，公司和Healthpeak OP联合提交自动上架注册声明，该声明于2027年2月8日到期[335] 财务关键指标 - 2024年净收入为2.42384亿美元，2023年为3.04284亿美元，2022年为4.97792亿美元[336] - 2024年Nareit FFO为10.9273亿美元，2023年为9.8518亿美元，2022年为8.95166亿美元[336] - 2024年调整后FFO为12.31868亿美元，2023年为9.78306亿美元，2022年为9.40933亿美元[336] - 2024年AFFO为11.40665亿美元，2023年为8.8423亿美元，2022年为8.05797亿美元[336] - 2024年稀释后AFFO为11.56876亿美元，2023年为8.90811亿美元

财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度净收入为每股0.01美元，全年为每股0.36美元；Nareit FFO第四季度为每股0.44美元，全年为每股1.61美元；FFO调整后第四季度为每股0.46美元，全年为每股1.81美元；AFFO第四季度为每股0.40美元，全年为每股1.60美元[9][10][11] - 稀释后普通股每股收益为0.30 - 0.36美元[28] - 稀释后Nareit每股运营资金为1.81 - 1.87美元[28] - 稀释后调整后每股运营资金为1.81 - 1.87美元[28] - 2024年12月31日房地产资产为133.29464亿美元，2023年为161.15283亿美元[31] - 2024年12月31日总资产为199.38255亿美元，2023年为156.9885亿美元[31] - 2024年12月31日总负债为108.80631亿美元，2023年为87.7398亿美元[31] - 2024年12月31日总股东权益为84.01276亿美元，2023年为63.50446亿美元[31] - 2024年12月31日总权益为68.76042亿美元，2023年为90.55014亿美元[31] - 2024年全年总营收为27.00449亿美元，较2023年的21.81003亿美元增长23.81%[32] - 2024年全年净利润为2.67303亿美元，较2023年的3.34757亿美元下降20.15%[32] - 2024年全年基本每股收益为0.36美元，较2023年的0.56美元下降35.71%[32] - 2024年全年Nareit FFO适用于普通股的份额为10.9273亿美元，较2023年的9.8518亿美元增长10.92%[34] - 2024年全年稀释后Nareit FFO适用于普通股的份额为11.08941亿美元，较2023年的9.94574亿美元增长11.50%[34] - 2024年全年稀释后Nareit FFO每股收益为1.61美元，较2023年的1.79美元下降10.06%[34] - 2024年全年调整后FFO适用于普通股的份额为12.31868亿美元，较2023年的9.78306亿美元增长25.92%[34] - 2024年全年稀释后调整后FFO适用于普通股的份额为12.47929亿美元，较2023年的9.87708亿美元增长26.35%[34] - 2024年全年稀释后调整后FFO每股收益为1.81美元，较2023年的1.78美元增长1.69%[34] - 2024年全年AFFO适用于普通股的份额为10.86968亿美元，较2023年的8.40777亿美元增长29.28%[39] - 2024和2023年稀释后适用于普通股的AFFO分别为11.6亿美元和8000万美元，每股分别为1.68美元和1.61美元[40] - 2025年稀释后普通股每股收益指引为0.30 - 0.36美元，稀释后Nareit FFO每股为1.81 - 1.87美元，稀释后调整后FFO每股为1.81 - 1.87美元[42] - 截至2024年12月31日，合并同店现金房地产收入为6.10725亿美元，同比增长5.5%，现金（调整后）NOI为3.50647亿美元，同比增长5.4%[47] - 2024年12月31日，总市值股权为144.53949亿美元，合并债务为87.16049亿美元[48] - 银行信贷协议中，杠杆比率要求不超过60%，实际为36%；固定费用覆盖率要求不低于1.50x，实际为4.5x等[49] - 截至2024年12月31日十二个月，净债务与调整后EBITDAre比率为5.3x，浮动利率债务占比2.9%[50] - 截至2024年12月31日，现金及现金等价物为1.19818亿美元，信贷额度可用30亿美元，总流动性为29.69818亿美元[51] - 高级无担保债务穆迪评级为Baa1（稳定），标普全球评级为BBB+（稳定）[52] - 截至2024年12月31日的12个月，按修订定义计算，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.1倍，调整后固定费用覆盖率为4.5倍[53] - 截至2024年12月31日，企业债务总额为9047823千美元，加权平均利率为4.15%，加权平均到期年限为4.2年[54] - 2025年2月，公司偿还了3.48亿美元本金的3.40%高级无担保票据[55] - 截至2024年12月31日的年度，开发资金为216893千美元，再开发资金为115263千美元，总计332156千美元[56] - 2024年处置物业总销售价格为1261931千美元，资本化率为6.4%[57] - 截至2024年12月31日，开发项目预计总成本为564000千美元，再开发项目预计总成本为421000千美元[59][60] - 截至2024年12月31日季度末，总投资组合现金（调整后）净营业收入为3.85亿美元，年化后为15.41亿美元[87] - 开发和重建物业预计完成成本为4.59亿美元，总成本为9.85亿美元，预计稳定后投资组合现金（调整后）净营业收入为9600万美元[88] - 土地、现金及应收账款账面价值分别为1500万美元、1.84亿美元和7.17亿美元，总计16.58亿美元[89] - 债务及其他负债方面，银行信贷额度和商业票据为1500万美元，定期贷款为16.5亿美元，高级无担保票据为67亿美元，抵押贷款为3.56亿美元，未合并合资企业债务份额为1.92亿美元，其他负债（资产）净额为6.12亿美元，总计96.6亿美元[90] - 完全摊薄股份和单位数量为7.17亿[90] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第四季度新签和续约租赁总面积达150万平方英尺，全年超800万平方英尺；门诊医疗第四季度为87.9万平方英尺，全年为620万平方英尺，续约保留率第四季度为83%，全年为88%，续约现金释放利差第四季度为+2%，全年为+7%；实验室第四季度为65.2万平方英尺，全年为210万平方英尺，续约现金释放利差第四季度为+30%，全年为+11%[9] - 2024年CCRC业务表现创纪录，同店增长21%，入门费净现金收入达1.43亿美元[9] - 2025年全年合并同店现金（调整后）NOI同比增长指引为3.00% - 4.00%，其中门诊医疗2.50% - 3.50%、实验室3.00% - 4.00%、CCRC 4.00% - 8.00%[42][43] - 截至2024年12月31日季度，门诊医疗、实验室、CCRC等运营组合的投资分别为105.15296亿美元、78.16626亿美元、24.07707亿美元等[45] - 截至2024年12月31日季度末，西雅图占投资组合调整后净营业收入（NOI）的29%[65] - 旧金山（主要为南旧金山）投资组合调整后NOI为91,603千美元，占比24%[65] - 波士顿投资组合调整后NOI为37,458千美元，占比10%[65] - 达拉斯投资组合调整后NOI为27,838千美元，占比7%[65] - 圣地亚哥投资组合调整后NOI为19,001千美元，占比5%[65] - 租户类型中医疗系统占比39.9%[68] - 医生集团诊所租户占比15.3%[68] - 大型生物制药租户占比10.5%[68] - 私营生物制药租户占比8.5%，年化租金15亿美元[68] - 小型生物制药租户占比7.7%[68] - 前20大租户总租赁面积为16218千平方英尺，加权平均剩余租期6.7年，占ABR的33.3%[69] - HCA Healthcare租赁面积4995千平方英尺，加权平均剩余租期6.9年，占ABR的10.1%[69] - CommonSpirit Health租赁面积2046千平方英尺，加权平均剩余租期9.8年，占ABR的2.9%[69] - McKesson Corporation租赁面积676千平方英尺，加权平均剩余租期3.3年，占ABR的1.5%[69] - Ascension Health租赁面积761千平方英尺，加权平均剩余租期4.2年，占ABR的1.4%[69] - 大学路易斯维尔租赁面积831千平方英尺，加权平均剩余租期5.4年，占ABR的1.4%[69] - 截至2024年12月31日，所有租赁物业总租赁面积42888千平方英尺，年化基础租金1461621千美元[77] - 2025年租赁到期物业租赁面积4519千平方英尺，年化基础租金141608千美元，占比9.7%[77] - 2025年到期的实验室租赁面积中，计划进行重建的为27.6万平方英尺，处于意向书阶段的为10.3万平方英尺，正在协商的为10.2万平方英尺[79] - 截至2024年12月31日，CCRC总投资组合中，物业数量为15个，净投资组合为15.55421亿美元，入住率为85.8%，每单位收入为8028美元，NREF现金收款为4.6542亿美元[80] - 主权财富基金高级住房合资企业截至2024年第四季度，物业数量为19个，入住率为81.4%，同比增长280个基点，每单位收入为4963美元，同比下降0.8%，投资组合现金房地产收入为2.175亿美元，同比增长2.8%[83] - 债务投资方面，卖方融资贷款投资为5.24479亿美元，利息收入为1099.3万美元，收益率为8.3%；开发及其他贷款投资为1.64317亿美元，利息收入为420.6万美元，收益率为10.4%；应收账款贷款投资为6.88797亿美元，利息收入为1519.9万美元，收益率为8.8%[84] 公司业务动态 - 2024年完成与Physicians Realty Trust的合并，合并后投资组合近5000万平方英尺，实现约5000万美元的合并协同效应，超出原2024年协同效应指引中点1000万美元[9] - 2024年完成13亿美元的资产处置，混合滞后现金资本化率为6.4%[9] - 2024年开始建设三个新的门诊开发项目，总面积21.3万平方英尺，预计总开发成本9000万美元[9] - 2024年回购1050万股，加权平均股价为每股17.98美元，花费1.88亿美元[9] - 2025年3月1日起，Kelvin Moses晋升为投资与投资组合管理执行副总裁，Tracy Porter晋升为执行副总裁兼总法律顾问[27] - 2025年1月，公司收到4800万美元高级住房卖方融资全额还款（利率12%）和1500万美元有担保贷款全额还款（利率8%）[85] - 本季度，邓伍迪60000平方英尺和萨凡纳70000平方英尺的项目完工并投入使用[60] - 2026年有创新物业的购买期权，期权日期为10/2025，位于加州圣地亚哥，物业类型为门诊医疗，年化NOI为1746千美元，期权价格31700千美元[78] - 2027和2034年有Myriad Campus物业的购买期权，期权日期为01/2026，位于犹他州盐湖城，物业类型为实验室，年化NOI为7065千美元，期权价格68484千美元[78] 股息相关 - 公司董事会宣布将季度普通股现金股息提高1.7%，至每股0.305美元，2025年第一季度股息将于2月26日支付[9][14] - 自2025年4月起，董事会预计批准每月每股约0.10167美元的股息[15] 财务指标定义 - EBITDAre为房地产息税折旧摊销前利润，调整后EBITDAre是在EBITDAre基础上排除其他减值等项目并调整交易影响，固定费用覆盖率调整后EBITDAre是调整后EBITDAre排除交易影响调整项[103] - 企业债务为合并债务加上非合并合资企业总债务的按比例份额[104] - 企业总资产为合并总资产加上非合并合资企业总总资产的按比例份额并加回累计折旧和摊销[105] - 企业有担保债务为合并有担保债务加上非合并合资企业抵押贷款债务的按比例份额[106] - 某些持续照料退休社区（CCRC）要求居民入住前支付预付入门费，非退还部分记为递延入门费收入并按精算估值在居民预计居住期内摊销，退还部分为负债[107] - 投资组合现金运营费用是非GAAP补充指标，代表物业层面运营费用（不包括过渡成本）[119] - 投资组合现金房地产收入是非GAAP补充指标，包括租金相关收入、居民费用和服务以及政府补助收入[120] - 投资组合收入为现金（调整后）NOI加利息收入加公司在非合并合资企业中现金（调整后）NOI的按比例份额，减合并合资企业中非控股权益现金（调整后）NOI的按比例份额[121] - 预计稳定现金收益率为稳定时预计现金（调整后）NOI除以预计总开发成本[122] - 留存率为总续租平方英尺与到期且可租赁的总平方英尺之比，不包括因违约或买断提前终止的租户租赁平方英尺以及指定为待售资产中的租赁平方英尺[125] - REVPOR为最近可用期间每占用单位的3个月平均现金房地产收入，与公司其他非报告分部相关[127] - REVPOR CCRC为最近可用期间每占用单位的3个月平均现金房地产收入（不包括现金NBEF）[128] - 有担保债务比率为企业有担保债务除以

文章核心观点 - 公司已完成收购德国工业通信解决方案提供商PEAK-System Technik GmbH 100%股权的交易 [1][2] - 此次收购有助于公司在工业信息和通信技术(ICT)领域的地位 [2] - PEAK-System将从2025年1月1日起并入公司的New Industries部门 [2] - 此次收购预计将对公司每股收益产生正面影响(不包括收购产生的非现金摊销影响) [3] 公司概况 - 公司是工业信息和通信技术(Industrial ICT)领域的市场领导者 [3] - 公司拥有1200多名员工,在全球20多个国家设有销售和支持办事处,并通过广泛的分销商和合作伙伴网络提供服务 [3] - 公司2023年销售额为30.25亿瑞典克朗 [3] - 公司在纳斯达克斯德哥尔摩证券交易所大型股和电信板块上市 [3]