公司概况 - 拥有124个社区，其中63%为自有，服务超12000名居民，有超30年历史，2019年营收4.42亿美元，员工超6600人[11] - 业务聚焦私人付费，占比94%，单元组合为记忆护理11%、独立生活39%、辅助生活50%[13] 财务亮点 - 2020年第一季度与房东达成提前终止主租赁协议，预计每年改善现金流约2200万美元，租赁负债从2019年12月31日的约2.53亿美元降至3月31日的3880万美元，将在2020年12月31日消除[4] - 2020年3月31日出售印第安纳非核心社区，获净现金约680万美元[5] - 2020年第一季度NOI较2019年第四季度增加270万美元，调整后CFFO（不含新冠费用）环比增加180万美元[5] 疫情应对 - 成立多学科新冠特别工作组，加强人员配置协议和程序，扩大供应网络[7] - 修订和强化预防传染病传播的协议和程序，实施CDC和州卫生部门指南[9] 战略规划 - 2019 - 2021年战略为稳定、培育、增长，包括执行卓越、以居民为中心、商业卓越、把握市场机会等方面[17] 行业分析 - 美国老年住房市场约有160万套单元，前10大运营商占10.78%，前25大运营商占4.17%，其余市场占85.05%[25] - 行业护理级别组合为记忆护理14%、独立生活44%、辅助生活42%，公司辅助生活单元占比49.6%，符合市场需求[26][27] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，总资产9.787亿美元，总负债10.121亿美元，股东权益 - 3340万美元[40] - 债务平均期限5.7年，约83%的债务在2024年及以后到期[42] 领导团队 - 领导团队经验丰富，CEO、CFO、COO等关键职位人员均有15 - 25年以上相关行业经验[48] 投资理由 - 有30年照顾老年人经验，业主 - 运营商模式有财务和运营优势，市场规模大且需求未满足，有运营改善和长期增长机会[50]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度126个社区收入稳定在1.087亿美元，与第三季度持平；财务入住率为80.7%，较第三季度下降60个基点 [7][40] - 2019年第四季度运营费用为7870万美元，较2018年第四季度增加270万美元，增幅3.5%；一般和行政费用为580万美元，占管理收入的5.5% [41][44] - 2019年第四季度调整后EBITDA为2570万美元，调整后CFFO为负140万美元，而2018年第四季度分别为3520万美元和690万美元 [45] - 截至2019年12月31日，可用现金2400万美元，现金余额3170万美元，抵押贷款债务余额9.265亿美元，加权平均利率4.8% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活入住单元减少26个致第四季度入住率较第三季度下降40个基点，辅助生活和记忆护理入住单元与第三季度持平 [7] - 第四季度有收入增长的社区数量较第三季度增加27%，有NOI增长的社区数量几乎翻倍 [23] - 2019年第二季度合同劳动力成本近200万美元，第三季度降至160万美元，第四季度降至75万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年是公司的重置年，完成了“稳定、投资、培育和增长”三年战略的第一年，预计2020年开始取得成效 [6] - 2020年重点是在125个运营社区持续应用运营系统，将运营组合分为四类以提供更有针对性的支持 [24] - 公司通过与房东达成协议、处置非核心社区等措施加强财务基础，优化投资组合 [12][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司应对行业供应过剩、人口结构变化和劳动力市场紧张等逆风，努力加强业务基础 [6] - 受COVID - 19影响，经营环境不确定，但2020年第一季度已取得一些改善，相信业务正在企稳 [7][11] - 公司有优秀团队和完善运营协议，能应对疫情挑战，待环境稳定后将继续改善 [16][19] 其他重要信息 - 2019年下半年公司在运营领域大量投资，包括提高工资、改善社区环境等，虽增加短期运营费用，但利于长期竞争 [8][10] - 截至电话会议，125个社区中有3个社区有居民COVID - 19检测呈阳性，公司严格执行筛查和防控措施 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3月下旬搬出人数减少的原因 - 人们选择留在原地，认为社区是好的居住选择，且医疗系统受疫情影响，多数人选择留在社区 [63] - 人们此时不想打乱现有护理和服务，对公司服务和防控措施有信心 [64] 问题2: 正常情况下业务的自然损耗率及搬出原因分类 - 总体搬出原因中约40%是死亡，20%是医疗原因，其余是搬迁至家人附近或健康改善等 [66] - 10%的季度自然损耗率似乎偏高，且公司预计未来会有新入住，目前难以判断入住和搬出趋势 [67][70] 问题3: 未来G&A费用和资本支出的展望 - 资本支出方面，原计划2020年支出1500 - 2000万美元，受疫情影响实际支出将取决于疫情程度和持续时间 [72] - G&A费用预计与第四季度相似，可能因减少旅行等支出略有下降，但目前难以确定具体降幅 [73] 问题4: 公司能否获得刺激计划中的100亿美元直接资金 - 公司正在分析《CARES法案》，认为其中一些条款对公司有帮助，如社保税递延、潜在抵押贷款债务减免等，具体适用情况待确定 [77] 问题5: NOI市场进展及租金相关问题 - 12月平均每月NOI略高于1000万美元，1月增加约50万美元，2月较1月增加近100万美元 [80] - 租赁交易预计使公司年现金流增加约2200万美元，未来租金费用将减少约1500万美元 [81] 问题6: 今年公司或行业是否可能出现大幅入住率下降 - 疫情初期难以预测影响，3月中旬前潜在客户数量、参观量和入住率变化不大，近期有所下降，公司通过电子和虚拟方式与客户保持联系 [89] - 市场上人们更愿意与公司当地领导讨论服务，公司当地业务发展人员进行了大量电话沟通和虚拟参观 [92] 问题7: 若九个月后部分设施入住率降至60%，降低成本并保持盈利的灵活性及相关规则 - 较小社区有较强灵活性应对入住率挑战，大型社区因布局复杂，低入住率时人员安排困难，公司会将居民集中以控制成本 [94] 问题8: 当前环境下的定价策略 - 2019年公司将折扣和优惠水平降低约60%，当前环境下重新推出折扣和优惠不是正确策略，有需求的人会继续考虑入住，折扣可能无法鼓励无意愿的人 [96]

运营与财务亮点 - 2019年Q4收入稳定在1.087亿美元，与Q3持平，租金同比增长约3%，费率增长0.4%[5] - 2019年10月以来，94%社区的执行董事留任，Q4声誉得分升至556，超行业标准475 [5][6] - 2019年10月1日出售两个非核心社区，获1480万美元净现金，消除4440万美元抵押贷款债务[6] - 2020年与三家房东达成提前终止主租赁协议，预计改善现金流2200万美元，消除约2.53亿美元租赁负债[7] 公司概况 - 拥有124个社区，63%为自有，服务超1.2万名居民，2019年营收4.42亿美元，员工超6600人[10] - 94%收入来自私人支付，单元组合中记忆护理占11%、独立生活占39%、辅助生活占50% [12] 战略规划 - 2019 - 2021年战略包括稳定、投资、培育和增长四个方面，涵盖运营、居民体验、商业和市场机会[16] 行业分析 - 美国老年住房市场约有160万套单元，前10大运营商占10.78%，前25大占4.17%，其余占85.05% [30] - 公司辅助生活单元占比49.6%，符合市场增长需求[32] 财务状况 - 截至2019年12月31日，总资产12.677亿美元，总负债12.533亿美元，股东权益1440万美元[46] - 债务平均期限5.7年，约83%债务在2024年及以后到期[47]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度总综合收入为1.111亿美元，较2018年第三季度减少450万美元，降幅3.9% [34] - 2019年第三季度运营费用增至8040万美元，较2018年第三季度增加420万美元，增幅5.5% [35] - 2019年第三季度一般及行政费用为760万美元，2018年同期为560万美元 [37] - 2019年第三季度调整后EBITDAR为2730万美元，2018年同期为3610万美元；调整后CFFO为负120万美元，2018年同期为810万美元 [39] - 同社区收入较2018年第三季度下降3.8%，平均月租金微增0.2%，同社区入住率降至82.3%，较2018年下降340个基点，较2019年第二季度下降130个基点 [41] - 同社区费用在2019年第三季度增长2.4%，员工劳动力成本仅增长0.2%，合同劳动力成本增加约90万美元，劳动力总费用增长1.9% [42] - 同社区净营业收入较2018年第三季度下降15.1% [45] - 截至2019年9月30日，抵押贷款债务余额为9.674亿美元，加权平均利率为4.8% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总入住人数较第二季度环比增长7%，为2018年第二季度以来首次增长 [11] - 第三季度搬出人数环比改善9%，同比改善13%，年初至9月同比改善12%，8、9、10月实现正净入住人数 [12] - 第三季度合并潜在客户数量环比增长9%，同比增长5%，内部生成潜在客户和聚合商潜在客户均有正增长 [17] - 新销售流程测试社区中，总潜在客户增加超12%，响应时间改善超10倍，入住人数较去年同期增加21.2% [19] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年战略为“稳定、投资、培育和增长”，重点重建基础实践和纪律，以改善运营绩效和财务基础 [8] - 采取一系列行动提升业绩，包括调整团队、优化业务系统、提升产品和服务质量、加强销售和营销等 [13][16] - 持续优化投资组合，剥离非核心资产，加速租赁社区过渡，考虑进一步剥离资产和再融资现有资产 [24][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为第三季度是业务转型低谷，第四季度业绩将较第三季度改善，运营势头将持续增强 [10][27] - 尽管环境仍具挑战性，但公司专注于稳定和投资运营，有信心实现高质量产品和可靠财务结果 [54][55] 其他重要信息 - 2019年第二和第三季度，公司在部分市场投资约57.6万美元提高小时工资，减少代理人员配置，第三季度代理人员配置费用较第二季度减少33.2万美元 [20][21] - 8月公司获美国劳工部通过达拉斯县社区学院区提供的1200万美元学徒补助金 [22] - 10月出售两个非核心资产，获近1500万美元现金收益，减少4440万美元未偿债务 [24] - 与HCP达成协议，加速9个社区租赁过渡，将消除1380万美元年度现金租赁费用，年化CFFO预计改善约310万美元 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度能挽回多少入住率，目前入住率情况及趋势如何 - 10月入住率较9月预计增加20 - 30个基点，8、9、10月入住率均有增长，预计11月继续上升，11月初趋势与9、10月上旬相似 [66][67] 问题2: 第三季度利润率较弱，有无非经常性成本会在未来正常化，与成本节约计划有无关联 - 运营费用方面非经常性成本不多，G&A有一些非经常性成本，运营成本大多固定；公司正努力管理合同劳动力成本以提高利润率 [68] 问题3: 全职员工离职率趋势如何 - 年初因运营和销售团队变动，离职率在3 - 4月飙升，此后持续下降，近三个月员工离职率和留存率情况良好，员工基础处于稳定期且有望继续改善 [70][71] 问题4: 到过20个社区后，发现哪些易实现的改进点，如何提升业绩 - 继续关注社区拓展、潜在客户生成和响应速度；确保特定市场工资增长能短期内稳定员工队伍，降低合同劳动力使用 [72][73] 问题5: 如何将潜在客户增长转化为新入住人数 - 已看到月度净入住人数增加；通过加强社区拓展、增加潜在客户生成，以及新管理层和销售团队的实践，预计相关情况将持续改善；第四季度将把试点项目原则推广到其他社区 [74][76][77] 问题6: 预计对现有居民的租金涨幅如何，本季度折扣情况及第四季度计划如何 - 全年对现有居民实施约3%的租金涨幅，但因搬出居民租金较高、入住居民租金较低，总体租金持平；公司认为折扣水平合理可控，销售团队有工具管理折扣以促进入住 [82][83][84] 问题7: 明年整体租金是否会增长 - 计划实施类似的现有租金涨幅，约3%左右，但具体取决于各社区市场情况，入住率有挑战的社区涨幅可能较小，运营稳定、入住率高的社区涨幅可能较大；若搬出人数继续减少，也有助于提升2020年租金 [87][88] 问题8: 能否提供第三季度投资组合中入住率高于85%和低于85%的资产占比数据 - 此次未提供该信息，会后可查找并提供 [89] 问题9: 未来季度及后续的资本支出预算计划如何 - 今年迄今资本支出约1430万美元，预计2019年全年在1700 - 1800万美元之间，第四季度可进行更多有影响力的社区翻新 [90] 问题10: 10月1日出售的两个资产的收入贡献是70万美元吗 - 两个社区季度CFFO贡献约75万美元，年收入约950万美元，年CFFO约300万美元 [91][92][94]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度总综合收入1.131亿美元，较2018年第二季度减少150万美元，降幅1.3%，主要因出售Kokomo社区及同比财务入住率降低，部分被平均租金名义增长和受飓风影响社区带来的增量收入抵消 [31][32] - 2019年第二季度运营费用7440万美元，较2018年第二季度增加150万美元，增幅2%，受飓风影响社区运营费用比上年多90万美元，业务中断报销于2019年7月结束 [33] - 2019年第二季度一般及行政费用660万美元，2018年同期为570万美元，2019年包含与前CEO和COO相关的约50万美元离职安置成本，排除交易成本后，2019年同比增加约130万美元，主要因健康索赔费用增加、人员计划投资和奖金应计差异，占管理收入的百分比为5.1%，与第一季度相同 [34] - 2019年第二季度调整后EBITDAR为3400万美元，2018年第二季度为3840万美元；调整后CFFO为520万美元，2018年第二季度为1060万美元；2019年第二季度CFFO受新租赁会计准则影响约减少50万美元，可比基础上为570万美元，即每股0.19美元 [35] - 同社区收入较2018年第二季度下降1.7%，平均月租金同比小幅增长0.4%，同社区入住率下降190个基点至83.6%，较2019年第一季度下降80个基点 [37] - 同社区费用在2019年第二季度增长1.9%，员工劳动力成本仅增长0.4%，合同劳动力成本增加120万美元，包含合同劳动力的劳动力费用同比增长3.1%，食品成本增长0.7%，公用事业成本下降3.2%，同社区净营业收入下降7.7% [44][45][46] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物（含受限现金）为3480万美元，第二季度资本支出450万美元 [46] - 2019年6月30日，抵押贷款债务余额为9.71亿美元，加权平均利率约4.9%，大部分债务为固定利率，有两笔分别为6500万美元和1100万美元的过桥贷款，分别于2020年7月和2021年10月到期，公司正与贷款人就延期和/或永久融资进行讨论 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 中美洲部门46个社区第二季度入住人数较第一季度增长8.7% [15] - 西南部门2019年第二季度收入同比增长3.7%，2019年前六个月同比增长3%，该部门约占公司社区总数的三分之一，主要集中在得克萨斯州 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，高级住房建设开工量占现有高级住房库存的3%，低于2018年同期的4.3%，但行业供应仍超过需求，预计至少到2020年5月这一逆风仍将存在 [27] - 2019年第二季度，公司128个社区中有69个入住率达到85%或更高，其中47个超过90%，59个低于85% [38] - 奥马哈4个社区2019年第二季度入住率达94.6%，较2018年第二季度增加380个基点 [39] - 得克萨斯州达拉斯市场表现不佳，17个社区入住率较第一季度下降130个基点；休斯顿3个社区（不包括受飓风影响的2个）入住率较第一季度增加150个基点；圣安东尼奥2个社区入住率达92.2% [40][41] - 印第安纳州和俄亥俄州入住率较第一季度均下降40个基点，小于整体组合80个基点的降幅 [41] - 佛罗里达州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州是第二季度入住率环比最具挑战性的州 [42] - 密苏里州4个社区入住率较第一季度增加150个基点；南卡罗来纳州斯帕坦堡社区入住率从第一季度的78.1%提高到第二季度的93.6% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推出“稳定、投资、培育和增长”（SING）的新战略框架，以改善运营绩效和财务基础，重点关注社区和服务质量、人才任期和技能以及产生优质收入的投入 [7][8] - 稳定各社区市场费率，实施租金上调，减少折扣和优惠，2019年第二季度优惠降至28万美元，较2018年第二季度的110万美元减少82万美元，降幅75% [9][11] - 开展商业卓越活动，通过社交媒体参与和优化数字营销支出，提高销售线索量，6月页面搜索销售线索同比增长32%，环比增长46%，公司自身销售和营销活动产生的线索同比增长7% [12][13][14] - 转变销售文化，关注服务对象的敏锐度、临床需求和财务状况，与其他供应商合作满足复杂需求 [16] - 实施人才战略，员工离职率呈下降趋势，第二季度末总离职率较3月季度改善210个基点，社区领导团队离职率改善20个基点，7月继续改善 [17] - 实施创新举措，开发全面的同行评审工具和六个全国同行评审团队，提高无缺陷调查比例，促进文化转变 [19][20] - 持续评估高级生活社区组合，出售不再符合战略的资产，2019年第二季度出售印第安纳州Kokomo一个社区，正在营销少量特定资产 [26] - 与REIT合作伙伴保持沟通，预计到2020年10月租赁到期时过渡9个HCP社区 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管几个月前开始的活动对第二季度财务结果的影响尚不明显，但有迹象表明举措正在发挥作用，业务正在稳定 [7] - 行业供应仍超过需求，预计至少到2020年5月这一逆风仍将存在，但公司专注于改善可控因素，对业务稳定的迹象感到鼓舞 [27][28] - 预计2019年下半年运营和财务结果将反映上半年入住率下降的影响，表现低于上半年，下半年将继续稳定和投资运营，为未来增长奠定基础，但无法预测改善表现的时间 [49] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会提供非GAAP财务指标，相关调整可参考今日新闻稿 [4] - 新租赁会计准则要求重新评估租赁分类，导致季度利息费用减少约40万美元，季度租金费用增加约90万美元，CFFO净负面影响约50万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司优化举措的首要重点是什么 - 公司首要重点是推动营收增长，获取高质量收入，成本节约举措去年已实施，今年年初进行了员工规模调整，有助于控制劳动力成本，目前主要通过商业卓越活动提高入住率，也会与行业聚合伙伴合作获取线索 [54][55] 问题: 如何看待同店劳动力成本和合同劳动力成本的变化 - 公司希望减少合同劳动力成本，增加直接劳动力成本，第二季度已取得进展，预计第三季度继续改善，总体劳动力成本增幅在3% - 3.7%之间 [56][57] 问题: 目前正在营销的社区情况如何，预计能带来多少增长 - 正在营销的资产有限，有表现不佳的，也有表现强劲的，公司会评估资产是否符合组合，若出售预计能带来可观现金收益，同时也在考虑对某些社区进行再融资，这些操作将为改善运营和财务表现提供空间 [58][59][60] 问题: 第二季度入住率的月度趋势如何，7月和8月情况怎样 - 第二季度入住率呈下降趋势，4月和5月为83.8%，6月为83.1%，第三季度开局入住率低于第二季度，7月趋势与第二季度相似，预计夏季过后会有所回升 [61][62] 问题: 如何看待定价方面的进展，未来一年左右价格走势如何 - 价格方面取得了一些进展，从2018年第四季度到2019年第一季度价格环比下降80个基点，第二季度环比增加50个基点，按此年化约为2%，未来价格预计呈上升趋势，公司已完成市场费率调整，将在入住率高的市场提高价格 [65][66][67] 问题: 在入住率高的市场，能实现的租金涨幅是多少 - 根据社区和费率结构不同，租金涨幅在3% - 5%之间 [68] 问题: 在入住率低的市场，是否还存在激进折扣或优惠 - 销售团队有工具来保持竞争力，但过去的激进折扣已不再存在，公司专注于提高收入质量，确保销售服务价值，已稳定市场费率，减少了优惠和折扣，随着租约到期和续约，将继续实施租金上调 [69] 问题: 出售资产的过程中遇到了什么问题，是缺乏买家兴趣还是其他原因 - 公司营销的资产有相当高的关注度，目前正在考虑各种选择，希望获得合理价值，出售是一种方式，也可考虑再融资，部分资产在评估过程中有所改善，整个过程需要时间，但并非缺乏买家兴趣 [71]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总综合收入为1.142亿美元，较2018年第一季度减少50万美元或0.4%，主要因财务入住率同比降低，部分被平均租金正常增长和受飓风影响社区恢复运营带来的增量收入抵消 [36] - 运营费用在2019年第一季度增至7540万美元，增加370万美元或5.2%，受飓风影响社区运营费用比上年增加90万美元，业务中断补偿预计持续到今年第二季度 [37] - 2019年第一季度一般及行政费用为760万美元，2018年第一季度为600万美元，2019年第一季度包含与营销和高管职位调整相关的120万美元增量成本，排除交易成本后，2019年第一季度G&A费用较2018年第一季度减少约10万美元，占管理收入的百分比与2018年第一季度相同，均为5.1% [38] - 2019年第一季度调整后EBITDAR为3430万美元，2018年第一季度为3790万美元；调整后CFFO为550万美元，2018年第一季度为1040万美元，2019年第一季度CFFO受新租赁会计准则影响净减少约50万美元，按可比基础计算为600万美元或每股0.20美元 [39] - 新租赁会计准则使公司重新评估两项租赁分类，第一季度利息费用减少约40万美元，租金费用增加约90万美元，导致CFFO净减少50万美元，无实际现金影响，对EBITDAR无影响 [40][41] - 新租赁会计准则要求对使用权资产进行减值分析，产生1780万美元减值费用，计入期初留存收益，目前资产负债表上使用权资产为2.464亿美元，使用权负债为2.799亿美元，其中4460万美元为流动负债 [42] - 同店收入较2018年第一季度下降1.2%，平均月租金有0.8%的适度增长，但同店入住率下降170个基点至84.4%，较2018年第四季度仅下降10个基点 [43] - 同店费用在2019年第一季度增加3.3%，员工劳动力成本增加2.4%，包含合同劳动力后，劳动力费用较上年增加3.7%，食品成本因集中采购平台下降1.3%，公用事业费用下降1.4%，同店净营业收入较2018年第一季度下降8.5% [46][49] - 季度末现金及现金等价物（含受限现金）为3520万美元，第一季度资本支出为340万美元，3月31日抵押贷款债务余额为9.78亿美元，加权平均利率约为4.9%，大部分债务为固定利率，除总计约8000万美元的三笔过桥贷款和5000万美元的长期可变利率债务 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有独立生活、辅助生活和记忆护理社区业务，目前租赁36%的社区，认为业主/运营商模式有最强业绩和长期价值创造机会 [12][13] - 公司专注运营中型、面向价值的社区，在有吸引力的二级和三级市场有优势 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业连续第二个季度吸纳单位超过库存增长单位，但新建设仍处于高位，占库存的6.7%，预计未来12 - 18个月行业仍面临逆风 [26] - 2019年第一季度不同市场入住率表现不同，达拉斯市场金融入住率较2018年第四季度下降20个基点，略高于整体投资组合的10个基点；印第安纳波利斯入住率下降40个基点；辛辛那提入住率增加40个基点；奥马哈入住率从2018年第四季度的92.8%增至95.7%，增加290个基点 [44][45] - 三大州中，印第安纳州入住率下降幅度大于整体投资组合，下降40个基点，德克萨斯州增加50个基点，俄亥俄州增加100个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司两大优先事项为推动一致、可预测和改善的运营表现，以及加强公司财务基础，致力于提高入住率和实现收入增长 [7] - 实施“稳定、投资、培育和增长（SING）”战略框架，优化业务执行，包括调整运营领导、重组现场运营结构、减少区域规模、提拔表现出色者、减少行政任务、恢复社区和区域领导决策权、提供新报告和运营工具等 [15][16][17] - 优化劳动力利用，第一季度员工劳动力成本同比仅增加2.4%，管理物业层面劳动力利用目标和应对部分市场护理人员工资压力开始产生实际影响 [20] - 商业卓越计划处于早期发展阶段，已完成销售流程和营销策略评估并进行改进，下次电话会议将提供更多细节 [21] - 2018年底完成主信贷安排，为改善业务提供财务灵活性，完成投资组合详细分析，计划剥离不符合战略的资产，包括正在出售的少量自有资产，预计将带来可观净收益 [23][24] - 与一家贷款机构合作，将2020年到期的6500万美元过桥贷款延长两年，考虑退出2020年到期且目前不盈利的9个社区租赁 [25] - 公司认为自身在高级住房行业有竞争优势，拥有30年经验、良好声誉、优秀员工、成熟流程和运营专业知识，尽管行业条件具挑战性，但专注自身价值主张 [83][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常是一年中最具挑战性的季度，公司合并入住率和同社区入住率较2018年第四季度仅下降10个基点，合并NOI与第四季度基本一致，NOI利润率略有增加，业务开始企稳 [8][9][33] - 预计2019年经营和财务结果将继续受2018年入住率下降影响，2018年底实施的市场利率调整也会影响2019年平均租金增长，与上年相比仍具挑战性，但进入2020年有望开始实现财务结果增长 [53][54] 其他重要信息 - 公司发布2019年第一季度财报电话会议，同时在网站发布新投资者报告，包含公司和战略的更多信息 [6] - 5月1日出售印第安纳州科科莫社区，售价500万美元，产生140万美元净现金收益，3月31日该社区在资产负债表上被列为待售资产，记录了230万美元减值费用 [51] - 公司继续出售少量资产，部分社区处于购买和销售协议及尽职调查最后阶段，预计未来90天完成交易，有望产生高价值和可观净现金收益 [52] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本季度现有租金涨幅与按市值计价租金的比较 - 现有市场租金在第一季度总体涨幅约为3%，按市值计价租金从第四季度到第一季度有所下降，因2018年第四季度进行了市场利率调整，预计对入住率有积极影响 [58][60] 问题2: 是否为稳定业务而牺牲租金换取入住率 - 公司确实是为稳定业务而在租金和入住率之间进行权衡 [61] 问题3: 同店运营费用同比增长3.3%，劳动力仅增长2.4%，主要驱动因素是什么 - 主要与年初2月的裁员有关，减少了费用增长幅度，虽仍有市场工资调整和压力，但后续劳动力成本增长将减少，包含合同劳动力后劳动力费用增长3.7%，因招聘护理人员困难需补充合同劳动力 [64][65] 问题4: 调整销售团队和激励措施是否有早期影响，净迁入或收益是否有明显变化 - 目前判断还为时尚早，新战略实施四个月，首席营收官上任几个月，早期积极迹象是潜在客户线索数量同比和环比都有所增加，但销售流程对迁入的影响还不确定 [66][67] 问题5: 销售人员现在是否按净迁入而非仅迁入量获得补偿 - 销售人员的补偿基于收入和实现目标收入，新激励计划使他们更关注整体收入、入住率、费率、护理费用和控制迁出等方面 [71][72] 问题6: 销售人员对费率是否有决定权 - 公司在2018年第四季度重新设定市场费率，确保具有竞争力，销售总监有一个有限的工具包，可酌情使用少量社区费用减免等方式加速迁入，但有总体金额限制，且短期折扣会逐步取消 [73][74][76] 问题7: 定价在2020年是否会改善 - 预计2019年将消化2018年底的市场利率调整，2020年初有望实现市场利率增长 [81] 问题8: 市场新建设情况如何 - 不同市场情况不同，部分市场新建设放缓，部分市场仍在继续或处于租赁阶段，公司专注自身价值主张，凭借经验、声誉、员工和运营专业知识具有竞争优势 [83][84] 问题9: 年初预计的2500 - 3000万美元资本支出计划是否仍然有效 - 公司通常年初资本支出较慢，计划2019年总资本支出在2000 - 3000万美元之间，具体取决于资产剥离的时间和现金产生量，其中1500 - 2000万美元用于社区必要的物理和结构资本需求，1000 - 1500万美元用于房间翻新、升级和改善社区竞争力 [86][87] 问题10: 第一季度现金为负，全年情况如何，是否有特殊现金流出 - 第一季度现金为负，由于当前入住率和收入情况，可能会持续到收入改善，公司认为自身现金状况良好，2018年底的主信贷安排提供了资金支持，出售部分社区也将增加现金 [88] 问题11: “商业卓越”具体含义是什么 - “商业卓越”指涉及居民及其家人的所有环节，包括营销、销售、参观、入住、入住后活动和项目等，确保每个环节都能为居民和家人创造最大价值 [93][94] 问题12: 数据和分析系统是否能实时获取数据 - 公司转换到Yardi系统后，所有社区都使用该系统，能够实时准确地获取和评估数据，第一季度为此建立了强大的流程 [96][97] 问题13: 租赁会计变更导致的第一季度50万美元损失是一次性的还是会持续几个季度 - 这将成为常态，2019年每个季度都会有50万美元的影响，2020年进行同比比较时会恢复正常 [98] 问题14: 资产负债表上的过桥贷款是否是近期唯一优先事项 - 除了6500万美元的过桥贷款计划延长两年外，还有1100万美元的过桥贷款将于2020年晚些时候到期，届时会考虑延长或进行永久融资 [101] 问题15: 何时能提供资产剥离的更多细节，剥离资产是否像科科莫社区一样虽减少收入但增加现金流 - 目前还不方便透露具体数字，希望在下个季度报告前甚至季度中能提供最新情况，剥离资产情况不一，部分有显著CFFO贡献，部分类似科科莫社区虽现金贡献少但有价值 [103][104][106]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度公司总合并收入为1.151亿美元，较2017年第四季度减少190万美元，降幅1.6%，主要因入住率降低，部分被平均租金的小幅上涨抵消 [30] - 2018年第四季度运营费用增至7610万美元，增加470万美元，增幅6.6%，其中伤亡费用比上一年高100万美元，两个受飓风影响社区的业务中断信贷减少100万美元 [31] - 2018年第四季度一般及行政费用为960万美元，2017年第四季度为590万美元，2018年第四季度包含与前任CEO退休和新CEO上任相关的约400万美元增量成本，排除交易成本后，2018年第四季度G&A费用较2017年第四季度减少20万美元，占管理收入的比例从4.8%降至4.7% [32][33] - 2018年第四季度调整后EBITDA为3520万美元，2017年第四季度为3940万美元；调整后CFFO为690万美元，2017年第四季度为1230万美元 [34] - 2018年第四季度同社区收入较2017年第四季度下降2.3%，平均月租金小幅上涨0.7%，但同社区入住率较2017年第四季度下降270个基点至84.5%，较2018年第三季度下降110个基点 [35] - 2018年第四季度同社区费用增加3.2%，员工劳动力成本增加3.9%，食品成本因采购平台下降4.2%，公用事业增加2.5%，同社区净营业收入较2017年第四季度下降10.9% [40][43] - 截至2018年第四季度末，公司现金及现金等价物为4430万美元，2018年第四季度资本支出400万美元，全年约2200万美元 [44] - 截至2018年12月31日，公司抵押贷款债务余额为9.816亿美元，加权平均利率约4.8%，多数债务为固定利率，除8000万美元的三笔过桥贷款和新总信贷安排下5000万美元的长期浮动利率债务 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，达拉斯市场财务入住率较2017年第四季度下降约270个基点；印第安纳波利斯市场入住率下降幅度大于整体投资组合；辛辛那提市场入住率同比基本持平；奥马哈市场入住率同比显著增长，从2017年第四季度的85.7%增至2018年第四季度的92.8% [37][38] - 三大州中，印第安纳州入住率下降幅度大于整体投资组合，得克萨斯州和俄亥俄州下降幅度小于整体投资组合，得克萨斯州非达拉斯市场的19个社区入住率较2017年第四季度增加约70个基点 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为“稳定、投资、培育和增长”（SING），首要任务是在未来12 - 18个月内加强运营表现 [6] - 稳定策略包括建立强大管理系统、更换运营领导层、优化劳动力利用、重组销售和销售管理、完成业务系统实施、关闭总信贷安排并剥离部分社区 [8][9][11][12][14][15] - 投资策略包括投资人才，聘请首席收入官优化营销和销售策略，改善员工福利和薪酬计划；投资居民护理，提供健康和 wellness 项目；投资房地产，有纪律地分配资本资源 [17][22][23] - 培育和增长策略包括分析CRM数据和第三方数据，及时有效培育潜在客户，将现有最佳实践推广到整个投资组合 [24] - 行业面临供应超过需求、入住率和费率受压、低失业率导致劳动力成本上升等挑战 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2018年第四季度和全年运营结果失望，特别是入住率和费率等关键指标 [29] - 2019年经营和财务结果预计反映2018年入住率下降的影响，市场费率调整将抑制平均租金增长，预计运营费用增长2% - 3%，与上一年度相比将面临困难 [52][53][54] - 进入2020年，公司有望开始实现财务结果增长，相信组织和运营上的改变将带来更好、更可预测的结果 [54] 其他重要信息 - 公司前瞻性声明存在风险和不确定性，包括现金流、资本获取、债务再融资、市场竞争、员工离职、法规合规、经济状况、保险政策等方面 [2] - 非GAAP指标排除两个正在进行重大翻修和转换后租赁的社区，统计指标排除受飓风影响的休斯顿社区 [27][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度入住率下降幅度超预期的原因及问题集中区域 - 公司执行不力，市场环境具有挑战性，达拉斯和印第安纳波利斯市场入住率下降明显，但投资组合内存在差异 [60] - 公司对市场变化反应迟缓，缺乏明确方向，导致执行不佳且不一致，未来将通过系统和流程改善业务透明度和执行能力 [61] 问题2: 从执行不力中学到了什么，未来12个月的短期改进措施 - 公司缺乏销售和营销专业能力，聘请首席收入官将加强这方面的工作 [62] - 不同社区情况不同，表现好的社区继续保持，其他社区需确保有强大的领导团队，共同培育潜在客户，提高居民选择公司的可能性 [62] 问题3: 2019年定价策略是维持费率还是增加优惠 - 2018年11月对市场定价进行了调整，使部分市场的价格与现行市场费率相符，这将限制2019年利率的大幅增长，但现有居民续约时仍会有正常的费率增长，约3% [63] 问题4: 2019年预计处置的社区数量、预期收益及对EBITDAR的影响 - 不确定具体处置数量，取决于营销过程，预计对CFFO和EBITDAR的影响不大，后续会有更多信息 [64] 问题5: 请详细说明成本削减举措的影响 - 裁员有助于减少劳动力成本的增加，部分节省资金将用于调整市场工资，同时预计加班和合同劳动力的节省将抵消部分工资调整 [69] - 2019年将继续受益于2018年4月实施的食品采购计划，预计第一季度会有类似的节省，后续也会有额外节省 [69][70] - 正在全国范围内统一区域招聘和供应商合同，预计在电信、电视和互联网方面会有有意义的节省，但具体细节尚未确定 [70] 问题6: 之前提到的年化成本节省是否仍适用 - 之前提到的约75万美元的年化成本节省是指食品采购计划在第一年的实施效果，2019年第一季度预计还会有25 - 30万美元的节省 [71] 问题7: CFFO何时开始增长 - 取决于各项举措的实施时间和效果，目前预计进入2020年有望开始实现财务结果增长，但企业范围的变革需要时间才能取得成效，难以准确预测具体时间和影响 [72][73] 问题8: 请详细说明首席收入官的工作重点，以及新销售策略与之前的不同之处 - 首席收入官将领导商业卓越相关活动，包括市场进入策略、潜在客户开发和居民体验改善等，强调居民体验的重要性 [77] - 之前的销售管理方式效果不佳，新策略将销售资源与各个社区和市场条件更紧密地结合，决策应尽可能贴近当地社区，销售总监是团队的关键组成部分 [78] 问题9: 短期内大量变革是否会导致设施层面关键职位的人员流动，如何看待这一问题 - 员工流动率与行业水平一致，高于公司期望，公司正在采取多项举措改善招聘、招聘和员工保留，以降低流动率 [79] - 虽然进行了大量变革，但公司有强大的现场管理团队，相信他们有能力执行新的发展方向 [79] 问题10: 如何看待2019年的资本支出，是否会进行设施审查和大规模资本支出计划 - 2019年计划总资本支出约2500 - 3000万美元，高于2018年，其中1500 - 2000万美元用于社区必要的物理基础设施需求，1000 - 1500万美元用于房间翻新、升级和特定社区的改进 [81] - 公司已对未来五年的资本支出需求进行了评估，认为今年分配的3000万美元足以满足最紧迫的物理基础设施需求和社区改进需求，未来会根据情况进行评估 [81]