财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度报告收入为8020万美元，2019年第四季度为1.087亿美元，减少3860万美元，部分被管理费用和社区报销收入增加的1410万美元抵消 [23] - 2020年第四季度综合投资组合的财务入住率为74.2%，较2020年第三季度下降190个基点，较2019年第四季度下降720个基点 [24] - 2020年第四季度运营费用为4280万美元，与2019年第四季度相比减少3750万美元 [26] - 持续社区收入在2020年第四季度较2019年第四季度减少470万美元，降幅7.7%；较2020年第三季度减少120万美元，降幅2.1% [27] - 持续社区入住率为76.5%，比2019年第四季度低700个基点，比2020年第三季度低200个基点 [27] - 2020年第四季度平均月租金较2019年第四季度增长28%，达到3573美元，较2020年第三季度增长0.4% [28] - 持续社区净营业收入为1110万美元，净营业收入利润率为23.6% [29] - 2020年第四季度一般及行政费用为690万美元，2019年第四季度为580万美元，增加约110万美元 [29] - 2020年第四季度调整后EBITDAR为2050万美元，排除COVID - 19费用和救济资金后为1690万美元 [31] - 2020年第四季度调整后CFFO为负40万美元，排除COVID救济资金和费用后为负370万美元 [31] - 2020年12月31日，公司有1790万美元的无限制现金 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自有60个社区2020年全年平均入住率为80.5%，净营业收入利润率为28%；2021年1月平均入住率为75.7%，2月为75.2%，预计3月与2月持平，3月入住人数有望达到两年多来的最高月度水平，目前入住率为76.1% [8] - 60个自有社区2021年第一季度收入达到上一年收入的96%，展示了投资组合的稳定性；从第三季度到第四季度，收入下降110万美元，降幅2.3%，不包括任何COVID - 19救济资金，费率保持不变 [14] - 2021年第一季度潜在客户和参观量达到2020年第一季度以来的最高水平，入住量也随之增加，第一季度入住量将超过2020年和2019年第一季度 [15][16] - 2021年第一季度迁出量预计与2020年和2019年第一季度水平保持一致，从1月到3月下降超过20% [16] - 2020年12月开始在6个社区实施新推出的Magnolia Trails记忆护理项目，预计2021年将在其余记忆护理单元进一步扩展该项目 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 60个自有资产中97%位于75岁以上人口预计五年增长10%或以上的市场 [8] - 99%的社区位于75岁以上人口平均家庭收入能够轻松负担公司约3600美元平均月租金的市场 [8] - 85%的自有社区在5英里半径内目前没有在建的竞争项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司处于改善运营绩效和财务基础的三年计划的第三年，过去24个月采取的行动稳定了公司运营，使其向拥有60项资产的更专注和灵活的投资组合过渡，减少了负债并改善了现金流 [5] - 战略行动包括确保组织内的顶尖人才、建立新的可扩展和高效的运营战略、退出所有 triple - net 租赁以及杠杆过高和表现不佳的自有资产以减少负债和稳定资产负债表，并开始精简一般及行政费用 [5] - 与行业其他公司相比，公司在缓解疫情导致的入住率下降方面表现更好，60个预计自有社区的平均入住率同比下降430个基点，而行业其他公司平均下降658个基点，表现比同行约好35%；净营业收入同比下降略低于13%，而同行平均下降超过20% [6] - 未来战略增长重点包括提供差异化的居民服务和项目，结合全面的销售推广工作，以重建各服务水平的入住率；扩大内部销售团队和强大的销售培训与发展计划，提高参观到入住的转化率 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2020年12月下旬开始疫苗接种活动以来，运营环境显著改善，潜在客户和参观量等领先指标在12月开始反弹，入住和迁出趋势在2021年第一季度开始稳定和改善 [8] - 随着疫苗在老年生活行业的普及，运营和销售环境正在改善，公司社区的活力和兴奋度达到自2020年3月疫情挑战以来的最高点 [19] - 尽管COVID - 19对近期收入增长预期的影响仍不确定，但积极的领先指标、逐步恢复到疫情前的运营环境以及消费者对老年生活的信心和兴趣增加，都为2021年和2022年的复苏带来了谨慎的乐观情绪 [19] 其他重要信息 - 2020年11月公司根据《关怀法案》第二阶段一般分配获得810万美元救济资金 [22] - 2021年第一季度公司在同一计划的第三阶段获得额外870万美元资金；2020年第四季度从威斯康星州和俄亥俄州的州计划获得约90万美元救济资金，以抵消COVID - 19费用；在第二和第四季度从俄亥俄州工人赔偿局获得约110万美元分配；2020年第四季度根据《关怀法案》递延240万美元工资税，总共递延740万美元工资税 [32] - 2020年第四季度完成俄亥俄州坎顿社区的出售，获得640万美元净现金收益，记录了200万美元非现金收益；公司受新业主委托管理该社区，预计2021年将贡献约30万美元年化收入 [30][31] - 公司继续推进将18个表现不佳的房产所有权转让给房利美的工作，预计2021年完成转让后将确认债务和相关应计利息的消除收益 [32][33] - 2020年10月公司与一家贷款机构延长并加强了 forbearance 协议，获得约280万美元额外救济；公司正在与另外两家贷款机构积极讨论延长总计7250万美元的两笔过渡贷款的再融资或到期日 [33] 问答环节所有提问和回答 问题：随着2021年的进展，总债务情况如何，与2020年12月31日资产负债表上的9.1亿美元总债务相比，目前（3月31日）的情况如何？ - 9亿美元多的债务中，2.184亿美元与房利美房产相关，随着这些房产所有权正式转移给房利美，公司将注销负债并确认收益，预计2021年完成；此外，约7250万美元债务将于今年年底到期，公司正在与贷款机构讨论再融资或延长到期日 [39] 问题：对于60个持续运营的社区，未来年化运营现金流与EBITDA的比率以及年化资本支出情况如何？ - 关于资本支出，公司预计在60个社区投资组合中每单位支出约1200美元；关于现金流与EBITDA的比率，公司将后续回复 [41][43] 问题：管理费用在2021年的进展情况如何，特别是16个以前租赁的社区现在处于临时管理协议下，管理费用预计范围是多少？ - 公司目标是管理费用收入达到200万 - 250万美元的运行率；到第二季度末，大部分管理投资组合将完成过渡，下半年将剩下8个管理社区 [44][45] 问题：与2020年的950万美元相比，2021年与COVID相关的总费用预期如何？ - 2020年COVID费用中很大一部分是英雄工资，约占总数的40%，随着公司投资组合中病例数接近零，相关工资也有所下降，预计未来直接费用如个人防护装备等会逐渐减少；公司对投资组合中近乎零病例对费用的影响感到满意，相信这一趋势持续将对与COVID相关的费用产生有意义的影响 [47][48]

财务违约与亏损情况 - 2020年4 - 12月公司暂停向房利美支付特定社区贷款款项，截至2020年12月31日，公司与五三银行和BBVA的贷款协议存在违约，债务可被催缴[126] - 公司过去三个财年（2018、2019、2020财年）运营均出现净亏损，未来可能继续亏损[130] 业务收入来源 - 2020财年公司运营社区约93.6%的总收入来自私人付费，约6.4%来自医疗补助报销[132] 收入影响因素 - 居民可在0 - 30天通知后终止租赁协议，大量居民同时终止协议会影响公司收入和收益[134] 财务报告内部控制问题 - 2020年12月31日公司财务报告内部控制存在重大缺陷，正努力整改但无法确保成功[135][137] 业务责任风险 - 长期护理服务存在责任风险，公司虽有保险但可能面临超额或未覆盖索赔，且续保可能受影响[138][139] 自然灾害风险 - 公司部分房产位于易受自然灾害影响地区，灾害可能导致设施损坏、入住率下降，保险可能无法覆盖全部损失[140] 信息技术风险 - 公司运营依赖信息技术，信息系统安全和功能维护失败或遭遇网络攻击会带来诸多不利后果[142][146] 股息政策 - 公司董事会目前无计划支付普通股股息，股东只能依靠股票增值获利[147] 融资与再融资风险 - 公司未来需要额外融资和/或再融资，金融市场动荡可能限制资金获取，发行股权证券可能导致股东股权稀释[127] 纽交所上市合规问题 - 2020年4月公司收到纽交所通知，连续30个交易日平均全球市值低于5000万美元且股东权益低于5000万美元，同时普通股平均收盘价连续30个交易日低于1美元，不再符合纽交所持续上市标准[168] - 2020年12月公司实施反向股票分割以提高普通股每股市场价格，争取符合最低股价标准，若无法在规定时间内符合最低市值标准，普通股将被摘牌[169] - 纽交所暂时将符合最低市值标准的适用补救期延长至2020年6月30日，此前告知公司需在2021年12月19日前符合最低市值标准[169] - 公司于2020年7月向纽交所提交计划，纽交所接受该计划，公司普通股在补救期内继续在纽交所上市交易，纽交所将每季度审查公司是否符合计划[170] 反收购与控制权变更限制 - 公司治理文件、法律和协议中的反收购条款可能阻碍股东认为有利的并购或阻止更换董事会和管理层，包括交错董事会、董事仅因特定原因且经多数股东投票才能罢免等[164] - 公司部分贷款文件和重大协议规定公司控制权变更需获批准，可能延迟或阻止公司控制权变更[165] - 《特拉华州普通公司法》第203条规定，直接或间接实益拥有公司15%或以上流通普通股的人，在获得股份后三年内不得与公司进行业务合并，除非满足特定条件[166] 控股公司资金依赖问题 - 公司是控股公司，无实际运营，依赖运营子公司提供资金以履行财务义务，子公司无义务向公司提供资金[167] 管理层风险 - 公司依赖关键高管服务，管理层过渡、高管流失或无法吸引和留住合格管理人员可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[148] 成本与法规风险 - 劳动力成本显著增加、员工医疗福利成本估计与实际成本差异、《平价医疗法案》及其实施条例可能增加公司成本、影响收入、扩大责任或要求公司调整业务方式[149][151][152] 股价波动风险 - 公司普通股价格在过去几年大幅波动，未来可能继续大幅波动[172] - 股市近期极端波动，可能对公司普通股交易价格产生不利影响[173] 证券诉讼与激进股东风险 - 市场波动后证券集体诉讼可能使公司承担巨额成本，分散管理层注意力和资源[173] - 激进股东的行动可能使公司产生大量成本，分散管理层注意力和资源[174] - 激进股东行动可能降低公司普通股流动性和市场价格[175] - 激进股东行动可能减少愿意持有或收购公司普通股的投资者数量[175] - 激进股东行动可能减少与公司相关的新闻和分析师报道[175] - 激进股东行动可能限制公司发行额外证券、获得额外融资或进行战略重组等交易的能力[175] - 激进股东行动可能影响公司声誉和吸引新业务的能力[175] 宏观经济风险 - 包括通胀、利率等在内的一般经济条件可能对公司财务业绩和业务产生不利影响[177]

公司概况 - 公司拥有119个社区，其中66%为自有，服务超9000名居民，2019年营收4.42亿美元，员工超5600人[7] - 公司专注私人付费，占比93%，单元组合为独立生活37%、辅助生活52%、记忆护理11%[10] 2020年第三季度亮点 - 同店年初至今营收达去年的97%，2020年费率同比增1.3%，第三季度同比增0.6%，年初至今NOI利润率达32%[16] - 第三季度入住率较第二季度下降190个基点，迁入量达2019年第三季度的87%，迁出量在8、9月升高[17] - 总运营费用与2019年第三季度持平，机构人员使用量环比持平，年初至今减少120万美元（38%），投入200万美元用于一线员工奖金[17] 新冠疫情应对 - 所有社区接受新居民，活跃病例少，均处于高度警戒状态，执行严格安全协议[31] - 采取多项措施保障居民安全，如扩大物资供应网络、重启内部参观和家庭探访、增加浮动护理岗位等[35] 战略更新 - 2019 - 2021年战略包括财务和运营方面，如退出租赁、降低杠杆、稳定投资组合等[46] - 自2019年采取多项行动改善运营和财务状况，如任命新CEO、出售资产、降低租金等，预计改善现金流3200万美元，减少长期负债4.7亿美元[48][51] 财务状况 - 2020年第三季度同店平均入住率78.0%，期末入住率77.6%，RevPOR为3731美元，NOI为2230万美元，调整后CFFO为 - 380万美元[80] - 截至2020年9月30日，公司资产7.405亿美元，负债9.995亿美元，股东权益 - 2.59亿美元[82] - 公司约86%的债务为固定利率非追索权抵押贷款，加权平均利率4.5%，约14%为可变利率，加权平均利率3.6%，预计处理2021和2022年到期债务[85]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度总合并收入为9630万美元，较2019年第三季度的1.111亿美元下降1480万美元，主要因社区数量减少 [27] - 2020年第三季度运营费用为6520万美元，较2019年第三季度减少1520万美元，主要因社区数量减少 [30] - 2020年第三季度综合社区财务入住率为76.1%，较2020年第二季度下降150个基点，较2019年第三季度下降520个基点 [28] - 2020年第三季度同一社区收入较2019年第三季度减少390万美元或4.8%，较2020年第二季度减少230万美元或2.9% [31] - 2020年第三季度同一社区入住率为78.0%，较2019年第三季度低460个基点，较2020年第二季度低190个基点 [31] - 2020年第三季度平均月租金较2019年第三季度增长0.6%至3731美元，较2020年第二季度略有下降0.4% [33] - 2020年第三季度同一社区净营业收入为2230万美元，净营业收入利润率为29% [33] - 2020年第三季度一般及行政费用为810万美元，2019年第三季度为760万美元，排除交易成本后，2020年第三季度较2019年第三季度减少约30万美元 [34] - 2020年第三季度调整后息税折旧摊销前利润为1570万美元，排除新冠疫情影响后为1720万美元 [34] - 2020年第三季度调整后经营活动现金流量为负520万美元，排除新冠疫情影响后为负380万美元 [34] - 截至9月30日，公司有1830万美元现金，包括受限现金 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度管理24个社区带来1.02亿美元收入，其中960万美元为运营成本报销，管理费用收入为60万美元 [27] - 第三季度同一社区业务收入因入住率从第二季度到第三季度下降190个基点，导致收入下降230万美元或2.9% [20] - 第三季度同一社区业务费用，排除130万美元新冠成本后，较去年第三季度仅增加10万美元或0.1% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - NIC MAP 2020年第三季度数据显示，老年住房二级市场入住率从第二季度到第三季度下降250个基点 [6] - 公司95个同一社区组合主要在二级市场运营，入住率从第二季度到第三季度下降190个基点，且降幅逐季放缓 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司处于改善运营绩效和财务基础的三年计划约60%阶段，战略目标为稳定运营、重组资产组合、改善资产负债表 [5] - 到年底将基本退出所有三重净租赁，预计保留15% - 20%社区的管理协议，完成过渡后，投资组合将由60个自有社区组成 [10][11] - 采取行动减少一般及行政费用，预计2021年一般及行政费用比2020年年化成本减少约750万美元 [12] - 与同行相比，公司在疫情期间运营表现稳定，同一社区收入达到2019年的97%，净营业收入达到上一年的近90% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境仍具挑战，由于疫情持续时间长，入住率恢复需要时间，但公司领先指标逐季改善 [8] - 公司在疫情期间运营表现良好，随着运营环境稳定，自有社区有望恢复到之前的业绩水平 [11] - 尽管新冠疫情对近期收入增长预期的影响不确定，但公司将利用良好的运营实践和协议管理业务绩效，保持稳定财务结果 [24] 其他重要信息 - 首席财务官Carey Hendrickson将在明天离职，公司会计和财务团队由副总裁Tiffany Dutton领导，短期内Tiffany和总裁将共同领导会计和财务职能 [3][4] - 公司已申请联邦CARES法案第二阶段和第三阶段资金，第二阶段申请已获批，将在近期收到约800万美元赠款，还从部分州获得了不同金额的救济资金，并预计年底前收到更多州的救济资金 [9] - 10月公司与一家贷款机构延长并加强了 forbearance 协议，获得约280万美元额外救济，第三季度根据CARES法案递延了230万美元工资税，今年迄今共递延500万美元 [36] 问答环节所有提问和回答 问题: 新冠疫苗对公司入住率的影响及公司获取疫苗的情况 - 公司居民和员工在获取疫苗方面将排在前列，但疫苗对入住率的直接影响可能需要几个月才能显现，疫苗对行业是积极事件 [41] 问题: 除疫苗外，影响2021年入住率的关键因素 - 消费者对产品和整个辅助生活领域的信心是关键因素，疫苗和行业运营数据将有助于建立信心，公司认为因疫情选择回家或自我护理的情况是短期的，人们对老年生活的需求仍然存在 [43] 问题: 个人防护设备和运营成本情况 - 运营成本增加主要是劳动力成本，随着疫苗推出和病例数下降，劳动力成本有望降低，个人防护设备供应成本将保持相对稳定 [45]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总合并收入为1.015亿美元，2019年第二季度为1.13亿美元，差异中的580万美元与资产处置和转换有关，其余主要因COVID - 19导致入住率降低，不过费率有3.3%的增长 [29] - 第二季度财务入住率为77.6%，较第一季度下降240个基点，较2019年第二季度下降480个基点 [30] - 第二季度运营费用为7130万美元，较去年第二季度减少310万美元 [34] - 第二季度调整后EBITDAR为2390万美元，较第一季度降低240万美元；排除COVID - 19影响后为2630万美元，较第一季度仅减少30万美元 [42] - 第二季度调整后CFFO为54.6万美元，较第一季度增加80万美元；排除COVID - 19影响后为290万美元 [43] - 6月30日可用现金为2550万美元，包含受限现金的现金余额为2880万美元，第二季度资本支出为270万美元，今年迄今为810万美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 118个同店组合第二季度入住率下降230个基点，大部分下降发生在季度前几周；6月入住率较5月31日至6月30日增加30个基点，7月较6月下降30个基点 [9][10] - 第二季度领先销售指标低于第一季度，潜在客户减少24%，参观减少43%，入住减少22%，搬出改善4.7%；7月领先指标继续向好，但潜在客户和参观未达疫情前水平 [11] - 第二季度同社区净营业收入较第一季度减少80万美元，降幅2.5%；50%的118个社区实现同社区净营业收入增长 [22] - 第二季度同社区收入较去年第二季度减少510万美元，降幅4.4%；较今年第一季度减少270万美元，降幅2.7% [37] - 第二季度同社区费用较去年第二季度减少0.3%，员工劳动力成本增加210万美元，其他费用类别共减少240万美元 [39] - 第二季度同社区净营业收入为3040万美元，较第一季度少80万美元，NOI利润率与第一季度持平，为31% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据NIC数据，第二季度老年住房入住率下降280个基点，4月降幅最大，5月和6月降幅较小 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与3家REIT合作伙伴达成协议，若条件满足，将在2020年底有效消除多年租赁负债；第二季度租金降低25%，使CFFO较第一季度增加80万美元 [13] - 公司决定将18个社区归还给房利美，这些社区受COVID - 19影响大，高债务和运营条件差；归还将减少公司债务2.163亿美元，增加年现金流约1000万美元；完成后，连同此前解决三重净租赁问题的进展，将减少租赁和债务负债约4.69亿美元，改善年现金流约3200万美元 [14] - 公司认为其价值主张比以往更有吸引力，过去18个月加强运营平台，投资领导团队、技术等，为运营模式发展奠定基础 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度服务执行和稳定的NOI感到满意，未来运营环境仍具挑战，但采取的改善资产负债表和运营平台的措施为增长和长期价值创造提供路径 [15][48] 其他重要信息 - 公司员工超6000人，在COVID - 19大流行期间照顾居民身心健康，公司采购物资、扩展疾病预防协议、实施沟通平台应对疫情，目前居民感染率低于1%，近10000名居民中有48人确诊 [5][7] - 公司遵循CDC和地方卫生部门检测协议，已进行超10000次检测；认为在检测结果不准确和非实时情况下，大规模检测不能防止感染，严格的感染控制措施可限制暴露和传播 [21] - 公司第二季度从北卡罗来纳州医疗补助计划获得50万美元额外收入和10万美元用于抵消COVID - 19费用；预计从内布拉斯加州和威斯康星州医疗补助计划及CARES法案提供商救济基金获得救济资金，但金额和时间未知 [45] - 公司第二季度根据与某些贷款人的宽限协议推迟570万美元债务偿还，根据CARES法案推迟270万美元税收支付 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何确定归还房利美的18个社区数量，近期是否可能有更多社区有相同结果 - 公司有23个房利美社区处于宽限期，其中5个在COVID - 19环境下表现良好，公司决定保留并在7月底恢复正常还款；另外18个表现不佳或处于表现不佳的贷款池中，基于杠杆状况和对现金流的贡献，公司决定归还；其余房利美投资组合表现良好 [52][53] 问题2: 6月净入住为正，7月逆转的原因，以及是自愿不接受新入住还是政府强制 - 6月净入住为正得益于安全协议和团队管理；7月因美国部分地区，特别是南部和东南部COVID - 19病例激增，人们推迟入住老年住房的决定 [56][57] 问题3: 公司如何考虑今年剩余时间入住率和费率之间的权衡 - 公司会根据具体社区和市场情况战略平衡入住率和费率；若能通过降低费率让人们更愿意入住，会在特定地方这样做；公司业务是需求驱动，有大量被压抑的需求；总体上，公司注重保持两者平衡，目标是稳定费率，同时小幅降低或稳定入住率 [60][61] 问题4: 本季度和7月，需求型设施（如辅助生活）与独立生活在入住、潜在客户或相关工作方面的差异 - 独立生活入住率变化相对温和，入住率变化主要发生在辅助生活和记忆护理环境；独立生活入住率季度环比下降170个基点，辅助生活和阿尔茨海默病护理入住率环比下降约260 - 270个基点 [62][63] 问题5: 老年住房行业是否有关于获得更广泛联邦救济的最新消息，与行业协会的进展如何 - 行业协会和同行一直在努力争取联邦救济，目前除各州少量救济外，行业获得的救济有限；公司对即将出台的法案提供救济持乐观态度，行业正在尽力推动并分享数据 [65][66]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度118个同店社区入住率从2019年第四季度的80.6%降至79.9%，下降67个基点，独立生活入住单元减少50个，辅助生活和记忆护理入住单元减少26个 [12] - 2020年第一季度118个同店社区收入为1.016亿美元，较2019年第四季度的1.022亿美元下降0.6%；运营费用较2019年第四季度降低330万美元，降幅4.5%，几乎每个成本类别都有改善 [12] - 2020年第一季度118个同店社区净营业收入环比增加270万美元，增幅9.4%，净营业收入利润率从2019年第四季度的27.9%提高290个基点至30.8% [13] - 2020年第一季度总综合收入为1.061亿美元，2019年第一季度报告收入为1.142亿美元，差异中的460万美元与资产处置和转换有关，其余因入住率降低，部分被1.6%的费率增长抵消；所有社区财务入住率为80.0%，较2019年第一季度下降310个基点 [50] - 2020年第一季度运营费用为7540万美元，与2019年第一季度相同；2019年第一季度运营费用包含已处置的四个社区和转换为管理协议的六个社区的相关费用，共计260万美元；2019年第一季度有120万美元业务中断信贷，2020年第一季度没有 [51][52] - 2020年第一季度一般和行政费用为670万美元，2019年第一季度为760万美元，排除交易成本后，2020年第一季度因医疗索赔费用降低减少60万美元；占收入的比例从2019年第一季度的5.1%降至4.9% [53] - 2020年第一季度调整后EBITDAR为2630万美元，排除约30万美元新冠费用后为2660万美元；调整后CFFO为20万美元，排除新冠费用后为50万美元，均较2019年第四季度有所改善 [54] - 同店社区收入较2019年第一季度下降2.6%，入住率为79.9%；平均月租金较2019年第一季度增长0.9%至3772美元，是自2019年第二季度以来首次同比增长 [55] - 同店社区费用较2019年第一季度仅增长2.4%，员工劳动力成本增长5.9%，主要因去年第一季度劳动力成本异常低，包括合同劳动力在内的总劳动力成本增长5%，食品成本下降1%，公用事业费用下降5.5% [56] - 同店社区净营业收入较2019年第四季度环比增加270万美元；同店社区费用较2019年第四季度下降330万美元，降幅4.5%，多数类别费用下降 [57][58] - 第一季度末可用现金（包括受限现金）为1770万美元，现金余额为2790万美元，第一季度资本支出为540万美元 [59] - 2020年3月31日，抵押贷款债务余额为9.23亿美元，加权平均利率为4.7%，大部分债务为固定利率，除了总计约8290万美元的三笔过桥贷款和5000万美元的房利美长期可变利率债务 [60] - 4月综合入住率（排除第一季度出售的非核心社区）从3月的79.8%降至78.7%，下降110个基点；收入较3月减少约50万美元 [62][63] 各条业务线数据和关键指标变化 未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年第一季度启动三年运营转型计划，2020年第一季度运营结果有所改善，预计该计划将继续提升盈利能力 [69] - 2020年第一季度采取措施退出表现不佳的租赁，到2020年12月可减少租金支付，2021年1月起消除所有租金支付；正在评估出售某些社区以获取净现金收益的机会 [70] - 已与部分贷款人达成短期债务宽限协议，正在利用《CARES法案》的工资税延期计划，并评估其他可能的债务和资本选项，预计第二季度产生正现金流 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前无法预测新冠疫情的全面影响和持续时间，以及对整体经济、行业和公司业务的影响，但公司业务在过去八周的影响与行业报告相似 [14] - 4月入住人数为疫情前正常入住量的45%，搬出人数与疫情前月份大致相同；5月入住活动较4月有所改善，截至5月18日，入住人数约为疫情前正常月份的62% [15] - 尽管面临新冠疫情带来的额外障碍，但管理层对团队应对当前环境的能力充满信心，待市场条件稳定后将继续改善运营和财务状况 [21] - 员工总离职率在2020年前四个月持续向好，同比下降超过10个百分点；领导稳定性强，截至4月，91%的执行董事留任，社区关键领导角色的综合离职率同比下降近8个百分点 [26][27] - 预计5月潜在客户和参观水平将继续显著高于4月，若全国健康状况无重大变化，6月将进一步改善 [39] - 公司第一季度财务表现符合或略好于预期，但新冠疫情改变了短期前景，预计入住率和收入将因疫情导致的入住人数减少而进一步恶化 [61][63] - 公司已采取措施改善流动性状况，应对持续经营问题，并正在评估其他行动 [68] 其他重要信息 - 疫情初期，公司迅速扩展现有疾病预防协议，成立多学科特别工作组，提供培训、制定创新薪酬和调度计划、建立清单和沟通平台、采购和管理关键物资 [7][8][9] - 3月、4月和5月，公司投资超200万美元支持一线员工工作，提供个人防护设备，维护安全清洁环境 [30] - 由于3月和4月对老年生活社区访客的限制以及全国居家令，潜在客户和参观数量大幅减少，4月整体入住人数下降近55%，搬出人数与之前月份持平 [32] - 公司购买了超过月平均两倍的医疗、护理和食品用品，预计第二季度成本将持续；4月和5月所有社区转向单元内用餐，带来显著的劳动力和供应需求 [33] - 截至4月30日，136名居民（占10217名居民的1%多）新冠检测呈阳性，影响了12个社区（占投资组合的不到10%）；5月受影响社区减少，阳性检测结果发生率下降 [37][38] - 公司已制定相关材料和流程，支持欢迎策略，预计社区实施重新开放协议还需30至60天 [39] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细说明运营费用增长趋势以及2020年全年可能排除的新冠费用范围 - 公司未提供全年运营费用指导，但预计全年成本管理将保持良好；由于无法预测新冠疫情的持续时间和影响程度，难以确定调整EBITDAR时排除的新冠费用金额 [84] - 运营团队在控制成本方面表现出色，第一季度通过提高效率抵消了大部分新冠增量费用；公司防护用品库存充足，预计不会有大量增量费用；劳动力市场变化使公司有更多可用人员，且实施了“英雄薪酬”计划，有信心维持合理的劳动力和供应成本 [85][86][87] - 第一季度合同劳动力成本环比继续下降；公司与合作伙伴以稳定价格采购物资，且社区有良好的库存水平 [88] 问题2: 短期债务宽限协议涉及的总付款金额是多少，是否足够，未来是否还有可能达成更多协议 - 由于部分债务宽限协议有现金汇款条款，且取决于新冠疫情对相关社区的影响程度和持续时间，难以准确预测债务宽限金额 [90] - 现有协议足够且显著，加上其他措施，公司能够在第二季度产生正现金流；公司预计将根据需要继续与贷款人就额外救济进行沟通 [91] 问题3: 新闻稿中的新冠调整是否是新贷款协议和宽限协议的一部分 - 新冠费用调整与银行协议无关，公司将其在新闻稿中列出，是为了让投资者了解新冠费用的金额，后续疫情期间也会继续这样做 [97] 问题4: 董事会为何不放弃现金费用 - 董事会自去年11月起推迟薪酬，今年既无现金补偿也无股票奖励授予 [100] 问题5: 请提醒债务到期情况，以及美林维尔社区出售价格较低的原因 - 首批到期债务是2021年第四季度的部分小额过桥贷款，首批固定利率债务将于2022年到期 [105] - 美林维尔社区所在市场整体经济不佳，增长前景和人口结构不符合公司长期发展需求，出售价格反映了市场和该社区过去一年左右的现金流状况 [106][107]

公司概况 - 拥有124个社区，其中63%为自有，服务超12000名居民，有超30年历史，2019年营收4.42亿美元，员工超6600人[11] - 业务聚焦私人付费，占比94%，单元组合为记忆护理11%、独立生活39%、辅助生活50%[13] 财务亮点 - 2020年第一季度与房东达成提前终止主租赁协议，预计每年改善现金流约2200万美元，租赁负债从2019年12月31日的约2.53亿美元降至3月31日的3880万美元，将在2020年12月31日消除[4] - 2020年3月31日出售印第安纳非核心社区，获净现金约680万美元[5] - 2020年第一季度NOI较2019年第四季度增加270万美元，调整后CFFO（不含新冠费用）环比增加180万美元[5] 疫情应对 - 成立多学科新冠特别工作组，加强人员配置协议和程序，扩大供应网络[7] - 修订和强化预防传染病传播的协议和程序，实施CDC和州卫生部门指南[9] 战略规划 - 2019 - 2021年战略为稳定、培育、增长，包括执行卓越、以居民为中心、商业卓越、把握市场机会等方面[17] 行业分析 - 美国老年住房市场约有160万套单元，前10大运营商占10.78%，前25大运营商占4.17%，其余市场占85.05%[25] - 行业护理级别组合为记忆护理14%、独立生活44%、辅助生活42%，公司辅助生活单元占比49.6%，符合市场需求[26][27] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，总资产9.787亿美元，总负债10.121亿美元，股东权益 - 3340万美元[40] - 债务平均期限5.7年，约83%的债务在2024年及以后到期[42] 领导团队 - 领导团队经验丰富，CEO、CFO、COO等关键职位人员均有15 - 25年以上相关行业经验[48] 投资理由 - 有30年照顾老年人经验，业主 - 运营商模式有财务和运营优势，市场规模大且需求未满足，有运营改善和长期增长机会[50]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度126个社区收入稳定在1.087亿美元，与第三季度持平；财务入住率为80.7%，较第三季度下降60个基点 [7][40] - 2019年第四季度运营费用为7870万美元，较2018年第四季度增加270万美元，增幅3.5%；一般和行政费用为580万美元，占管理收入的5.5% [41][44] - 2019年第四季度调整后EBITDA为2570万美元，调整后CFFO为负140万美元，而2018年第四季度分别为3520万美元和690万美元 [45] - 截至2019年12月31日，可用现金2400万美元，现金余额3170万美元，抵押贷款债务余额9.265亿美元，加权平均利率4.8% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活入住单元减少26个致第四季度入住率较第三季度下降40个基点，辅助生活和记忆护理入住单元与第三季度持平 [7] - 第四季度有收入增长的社区数量较第三季度增加27%，有NOI增长的社区数量几乎翻倍 [23] - 2019年第二季度合同劳动力成本近200万美元，第三季度降至160万美元，第四季度降至75万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年是公司的重置年，完成了“稳定、投资、培育和增长”三年战略的第一年，预计2020年开始取得成效 [6] - 2020年重点是在125个运营社区持续应用运营系统，将运营组合分为四类以提供更有针对性的支持 [24] - 公司通过与房东达成协议、处置非核心社区等措施加强财务基础，优化投资组合 [12][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司应对行业供应过剩、人口结构变化和劳动力市场紧张等逆风，努力加强业务基础 [6] - 受COVID - 19影响，经营环境不确定，但2020年第一季度已取得一些改善，相信业务正在企稳 [7][11] - 公司有优秀团队和完善运营协议，能应对疫情挑战，待环境稳定后将继续改善 [16][19] 其他重要信息 - 2019年下半年公司在运营领域大量投资，包括提高工资、改善社区环境等，虽增加短期运营费用，但利于长期竞争 [8][10] - 截至电话会议，125个社区中有3个社区有居民COVID - 19检测呈阳性，公司严格执行筛查和防控措施 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3月下旬搬出人数减少的原因 - 人们选择留在原地，认为社区是好的居住选择，且医疗系统受疫情影响，多数人选择留在社区 [63] - 人们此时不想打乱现有护理和服务，对公司服务和防控措施有信心 [64] 问题2: 正常情况下业务的自然损耗率及搬出原因分类 - 总体搬出原因中约40%是死亡，20%是医疗原因，其余是搬迁至家人附近或健康改善等 [66] - 10%的季度自然损耗率似乎偏高，且公司预计未来会有新入住，目前难以判断入住和搬出趋势 [67][70] 问题3: 未来G&A费用和资本支出的展望 - 资本支出方面，原计划2020年支出1500 - 2000万美元，受疫情影响实际支出将取决于疫情程度和持续时间 [72] - G&A费用预计与第四季度相似，可能因减少旅行等支出略有下降，但目前难以确定具体降幅 [73] 问题4: 公司能否获得刺激计划中的100亿美元直接资金 - 公司正在分析《CARES法案》，认为其中一些条款对公司有帮助，如社保税递延、潜在抵押贷款债务减免等，具体适用情况待确定 [77] 问题5: NOI市场进展及租金相关问题 - 12月平均每月NOI略高于1000万美元，1月增加约50万美元，2月较1月增加近100万美元 [80] - 租赁交易预计使公司年现金流增加约2200万美元，未来租金费用将减少约1500万美元 [81] 问题6: 今年公司或行业是否可能出现大幅入住率下降 - 疫情初期难以预测影响，3月中旬前潜在客户数量、参观量和入住率变化不大，近期有所下降，公司通过电子和虚拟方式与客户保持联系 [89] - 市场上人们更愿意与公司当地领导讨论服务，公司当地业务发展人员进行了大量电话沟通和虚拟参观 [92] 问题7: 若九个月后部分设施入住率降至60%，降低成本并保持盈利的灵活性及相关规则 - 较小社区有较强灵活性应对入住率挑战，大型社区因布局复杂，低入住率时人员安排困难，公司会将居民集中以控制成本 [94] 问题8: 当前环境下的定价策略 - 2019年公司将折扣和优惠水平降低约60%，当前环境下重新推出折扣和优惠不是正确策略，有需求的人会继续考虑入住，折扣可能无法鼓励无意愿的人 [96]

运营与财务亮点 - 2019年Q4收入稳定在1.087亿美元，与Q3持平，租金同比增长约3%，费率增长0.4%[5] - 2019年10月以来，94%社区的执行董事留任，Q4声誉得分升至556，超行业标准475 [5][6] - 2019年10月1日出售两个非核心社区，获1480万美元净现金，消除4440万美元抵押贷款债务[6] - 2020年与三家房东达成提前终止主租赁协议，预计改善现金流2200万美元，消除约2.53亿美元租赁负债[7] 公司概况 - 拥有124个社区，63%为自有，服务超1.2万名居民，2019年营收4.42亿美元，员工超6600人[10] - 94%收入来自私人支付，单元组合中记忆护理占11%、独立生活占39%、辅助生活占50% [12] 战略规划 - 2019 - 2021年战略包括稳定、投资、培育和增长四个方面，涵盖运营、居民体验、商业和市场机会[16] 行业分析 - 美国老年住房市场约有160万套单元，前10大运营商占10.78%，前25大占4.17%，其余占85.05% [30] - 公司辅助生活单元占比49.6%，符合市场增长需求[32] 财务状况 - 截至2019年12月31日，总资产12.677亿美元，总负债12.533亿美元，股东权益1440万美元[46] - 债务平均期限5.7年，约83%债务在2024年及以后到期[47]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度总综合收入为1.111亿美元，较2018年第三季度减少450万美元，降幅3.9% [34] - 2019年第三季度运营费用增至8040万美元，较2018年第三季度增加420万美元，增幅5.5% [35] - 2019年第三季度一般及行政费用为760万美元，2018年同期为560万美元 [37] - 2019年第三季度调整后EBITDAR为2730万美元，2018年同期为3610万美元；调整后CFFO为负120万美元，2018年同期为810万美元 [39] - 同社区收入较2018年第三季度下降3.8%，平均月租金微增0.2%，同社区入住率降至82.3%，较2018年下降340个基点，较2019年第二季度下降130个基点 [41] - 同社区费用在2019年第三季度增长2.4%，员工劳动力成本仅增长0.2%，合同劳动力成本增加约90万美元，劳动力总费用增长1.9% [42] - 同社区净营业收入较2018年第三季度下降15.1% [45] - 截至2019年9月30日，抵押贷款债务余额为9.674亿美元，加权平均利率为4.8% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总入住人数较第二季度环比增长7%，为2018年第二季度以来首次增长 [11] - 第三季度搬出人数环比改善9%，同比改善13%，年初至9月同比改善12%，8、9、10月实现正净入住人数 [12] - 第三季度合并潜在客户数量环比增长9%，同比增长5%，内部生成潜在客户和聚合商潜在客户均有正增长 [17] - 新销售流程测试社区中，总潜在客户增加超12%，响应时间改善超10倍，入住人数较去年同期增加21.2% [19] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年战略为“稳定、投资、培育和增长”，重点重建基础实践和纪律，以改善运营绩效和财务基础 [8] - 采取一系列行动提升业绩，包括调整团队、优化业务系统、提升产品和服务质量、加强销售和营销等 [13][16] - 持续优化投资组合，剥离非核心资产，加速租赁社区过渡，考虑进一步剥离资产和再融资现有资产 [24][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为第三季度是业务转型低谷，第四季度业绩将较第三季度改善，运营势头将持续增强 [10][27] - 尽管环境仍具挑战性，但公司专注于稳定和投资运营，有信心实现高质量产品和可靠财务结果 [54][55] 其他重要信息 - 2019年第二和第三季度，公司在部分市场投资约57.6万美元提高小时工资，减少代理人员配置，第三季度代理人员配置费用较第二季度减少33.2万美元 [20][21] - 8月公司获美国劳工部通过达拉斯县社区学院区提供的1200万美元学徒补助金 [22] - 10月出售两个非核心资产，获近1500万美元现金收益，减少4440万美元未偿债务 [24] - 与HCP达成协议，加速9个社区租赁过渡，将消除1380万美元年度现金租赁费用，年化CFFO预计改善约310万美元 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度能挽回多少入住率，目前入住率情况及趋势如何 - 10月入住率较9月预计增加20 - 30个基点，8、9、10月入住率均有增长，预计11月继续上升，11月初趋势与9、10月上旬相似 [66][67] 问题2: 第三季度利润率较弱，有无非经常性成本会在未来正常化，与成本节约计划有无关联 - 运营费用方面非经常性成本不多，G&A有一些非经常性成本，运营成本大多固定；公司正努力管理合同劳动力成本以提高利润率 [68] 问题3: 全职员工离职率趋势如何 - 年初因运营和销售团队变动，离职率在3 - 4月飙升，此后持续下降，近三个月员工离职率和留存率情况良好，员工基础处于稳定期且有望继续改善 [70][71] 问题4: 到过20个社区后，发现哪些易实现的改进点，如何提升业绩 - 继续关注社区拓展、潜在客户生成和响应速度；确保特定市场工资增长能短期内稳定员工队伍，降低合同劳动力使用 [72][73] 问题5: 如何将潜在客户增长转化为新入住人数 - 已看到月度净入住人数增加；通过加强社区拓展、增加潜在客户生成，以及新管理层和销售团队的实践，预计相关情况将持续改善；第四季度将把试点项目原则推广到其他社区 [74][76][77] 问题6: 预计对现有居民的租金涨幅如何，本季度折扣情况及第四季度计划如何 - 全年对现有居民实施约3%的租金涨幅，但因搬出居民租金较高、入住居民租金较低，总体租金持平；公司认为折扣水平合理可控，销售团队有工具管理折扣以促进入住 [82][83][84] 问题7: 明年整体租金是否会增长 - 计划实施类似的现有租金涨幅，约3%左右，但具体取决于各社区市场情况，入住率有挑战的社区涨幅可能较小，运营稳定、入住率高的社区涨幅可能较大；若搬出人数继续减少，也有助于提升2020年租金 [87][88] 问题8: 能否提供第三季度投资组合中入住率高于85%和低于85%的资产占比数据 - 此次未提供该信息，会后可查找并提供 [89] 问题9: 未来季度及后续的资本支出预算计划如何 - 今年迄今资本支出约1430万美元，预计2019年全年在1700 - 1800万美元之间，第四季度可进行更多有影响力的社区翻新 [90] 问题10: 10月1日出售的两个资产的收入贡献是70万美元吗 - 两个社区季度CFFO贡献约75万美元，年收入约950万美元，年CFFO约300万美元 [91][92][94]