财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度入住率从2020年第四季度的77.4%提升390个基点至81.6%，较2021年第三季度环比增长30个基点；2022年1 - 3月入住率分别为82%、82.2%和82.6%，较2020年2月疫情期间最低月平均入住率75.3%提升730个基点 [14] - 2021年第四季度合并居民收入较2020年第四季度增长5.3%，较2021年第三季度环比增长90个基点；每入住单元收入较2021年第三季度环比增长50个基点，较2020年第四季度高20个基点 [16] - 2021年第四季度60个自有社区的净运营利润率为18.3%，低于2021年第三季度的21% [18] - 与2020年第四季度相比，2021年第四季度总劳动力成本增加约260万美元，主要是由于合同劳动力成本增加170万美元 [27] - 非劳动力相关费用在2021年第四季度环比下降1%，食品成本增长4%，但第三方推荐费减少超30万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 与NIC MAP Vision最近发布的行业数据相比，公司战略和运营举措有效，行业2022年第一季度入住率仍比2020年第一季度低670个基点，而公司距离2020年第一季度疫情前入住率83.7%约差140个基点 [15] - 公司两个按单元数量计算最大的州印第安纳州和威斯康星州目前平均入住率达90%，许多社区超过疫情前入住率 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先事项为保障居民和团队成员健康、将入住率恢复到疫情前水平并超越、扩大净运营收入（NOI） [19] - 公司通过战略投资和股东配股筹集1.548亿美元，增强了流动性，为增长战略提供资金，以提升竞争地位并灵活应对2022 - 2023年的抵押贷款债务到期问题 [9] - 公司重新品牌化为Sonida Senior Living，新品牌和标语得到各方认可 [10] - 公司继续构建社区组合，2021年12月增加三个阿肯色州的Ventas资产到管理组合，2022年2月以约1230万美元收购印第安纳州两个资产 [12] - 公司收购战略是将收购项目融入战略市场，利用自身运营平台提升被收购社区的运营指标 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2021年出现多种新变种病毒和经营环境困难，但公司疫情恢复战略成功推动入住率提升，且保持了费率的完整性和收入增长 [7] - 劳动力市场在2021年第四季度和2022年初竞争激烈，但公司看到高价劳动力使用情况正在缓解，预计2022年净运营收入将逐季改善 [17][19] - 公司对2022年前景乐观，早期结果显示入住率、租金和招聘保留指标均有改善，相信过去三年的投资将带来运营结果的持续改善 [35][36] 其他重要信息 - 2022年5月1日，Kevin Detz将加入公司担任首席财务官，他将为团队带来深厚的会计和财务领导能力 [20] - 2021年公司引入人员配置和调度技术，内部招聘和保留策略加速了候选人流动，工资调整和合格候选人回归减少了空缺职位 [28] - 2022年初公司完成更新菜单管理和餐饮成本核算技术的实施，以提升居民体验和费用管理流程 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购印第安纳州两个房产的战略理由是什么？ - 公司收购战略是将收购项目融入战略市场，利用自身运营平台提升被收购社区的运营指标；印第安纳州项目的购买指标有吸引力，从每单位成本、投资稳定收益率和近期自由现金流来看都符合公司预期 [40][44] 问题2: 公司移除持续经营风险语言是否有特定量化阈值？ - 移除持续经营风险语言是定量和定性因素共同作用的结果。定量方面，现金注入、资本筹集、债务再融资和CARES资金增加了公司流动性；定性方面，运营环境改善和公司运营表现提升让公司对发展轨迹充满信心 [46][48] 问题3: 公司是否会提供更多详细的指导信息？ - 目前建议利用公司提供的目标框架指标。公司目标是在2022年底前达到或超过疫情前入住率，预计通过合理提高费率、减少合同劳动力、管理工资增长和部署劳动力技术，净运营收入将在年内逐步改善，但具体轨迹暂未确定 [50][53]

公司运营规模 - 截至2021年12月31日，公司在18个州运营75个老年住宅社区，总容量约9500名居民，其中自有60个，代第三方管理15个[168] 股权交易与融资 - 2021年10月1日，公司与Conversant Investors签订修订重述投资协议，Conversant Investors将以每股1000美元购买41250股A类可转换优先股，以每股25美元购买165万股普通股；交易完成后将获1031250份认股权证；公司修订股权发售条款，预计获约7230万美元现金收入[169] - Conversant Investors同意以最高5050万美元部分支持修订后的股权发售，公司为此支付174675股普通股作为溢价；公司后续可按条件向Conversant Investors请求最高2500万美元的A类优先股投资[170] - 公司与Conversant Investors曾签订1730万美元有担保本票，后修订减少130万美元，交易完成时全额偿还并确认100万美元损失；修订重述投资协议交易于2021年11月3日完成，公司获净收益1.414亿美元，支付约1340万美元交易及结算费用[171] - 股权发售于2021年10月27日到期，1133941股认购权被行使；Conversant Investors和Arbiter分别购买1160806股和114911股普通股，并分别获得174675股和17292股普通股作为支持费用[171] 公司名称与代码变更 - 2021年11月15日起，公司名称由“Capital Senior Living Corporation”变更为“Sonida Senior Living, Inc.”，股票代码由“CSU”变更为“SNDA”，CUSIP编号不变[173][174] 新冠疫情成本与拨款 - 2021年和2020年，公司因新冠疫情分别产生190万美元和940万美元直接成本[176] - 2020年11月和2021年1月，公司分别接受810万美元和870万美元公共卫生和社会服务应急基金拨款；2022年4月13日，接受910万美元第四阶段拨款；2020年获州机构约190万美元救济[177] 工资税延期 - 公司利用CARES法案工资税延期计划，2021年12月偿还一半延期金额，另一半将于2022年12月31日到期；截至2021年12月31日，有370万美元延期工资税[178] 董事会重组 - 交易完成时，公司董事会重组，由Conversant Investors和Silk指定的6名新董事和3名留任董事组成[172] 居民收入与入住率 - 2021年公司居民收入约1.902亿美元，较上一年的约3.571亿美元减少约1.669亿美元[182] - 2021年12月31日当月公司整体居民入住率平均为81.6%，高于2021年2月28日当月的最低点75.3%[182] - 2021年12月31日居民入住率平均为81.6%，高于2月28日的75.3%[217] 租赁协议变更 - 2020年2月1日至12月31日，公司按与Ventas协议每月支付约100万美元租金，低于原主租赁协议下的约130万美元[183] - 2020年第一季度，与Ventas的租赁协议修改使公司租赁终止义务、租赁负债和使用权资产分别减少约1140万美元、5160万美元和4780万美元，确认净收益约840万美元[184] - 2020年2月1日至12月31日，公司按与Welltower协议每月支付约220万美元租金，低于原主租赁协议下的约280万美元[185] - 2020年第一季度，与Welltower的租赁协议修改使公司租赁负债和使用权资产分别减少约1.299亿美元和1.219亿美元，确认收益约800万美元[186] - 2020年，公司与Healthpeak的协议使租赁负债和使用权资产重计量为零，产生净损失700万美元[188] - 2020年5月20日起，公司按与Healthpeak的修订协议每月支付约70万美元租金，低于原主租赁协议下的约90万美元，2020年底递延租金支付210万美元[189] 房产出售 - 2020年3月31日，公司出售印第安纳州美林维尔社区，总价700万美元，现金收益约690万美元，确认损失740万美元[193] - 2020年11月24日，公司出售俄亥俄州坎顿社区，总价1800万美元，净收益约640万美元，确认收益200万美元[194] 贷款违约与债务清偿 - 2020年7月31日，公司向房利美支付060万美元，未支付380万美元贷款，导致18处房产贷款违约[197] - 2021年，房利美完成16处房产的所有权过渡，公司记录债务清偿收益2.009亿美元，2021年12月31日，剩余2处房产的未偿债务为3200万美元，应计利息为270万美元[199] 贷款协议延期 - 2021年8月，公司将与PNC银行的4050万美元贷款协议延长一年至2022年12月10日，2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金，PNC银行要求090万美元的偿债准备金[201] 贷款延期付款情况 - 截至2021年12月31日，公司与PNC银行、HUD贷款的延期付款均已付清，与保德信人寿保险公司的贷款延期付款为720万美元，其中260万美元计入应计费用，460万美元计入应付票据[200][202][203] 资产减值 - 2021年和2020年，公司对长期折旧资产和经营租赁使用权资产进行减值评估，2021年资产减值费用为650万美元，2020年为4180万美元[209][210] - 2020年第一季度，公司因主租赁协议修改和新冠疫情影响，记录非现金减值费用620万美元和2980万美元[210] - 2020年第三季度，公司因社区使用寿命变更，记录非现金减值费用130万美元和110万美元，另有一处自有社区记录080万美元减值费用[211] - 2021年第四季度，公司因一处自有社区持续净经营亏损，记录非现金减值费用650万美元，采用8.25%的市场资本化率[212] 保险与准备金 - 公司为员工提供健康和牙科保险，采用保险和自保相结合的方式，对未决索赔和已发生未报告索赔计提负债[205] - 公司对工人补偿采用保险和自保相结合的方式，对工人补偿损失和成本计提准备金，准备金基于估计，实际费用可能与预留金额不同[206] 营收与费用 - 2021年总营收2.34718亿美元，较2020年的3.83864亿美元减少1.49146亿美元，主要因2020年大量房产处置及疫情影响入住率；管理和社区补偿收入分别增加180万美元和1600万美元[216][217][218] - 2021年总费用2.749亿美元，较2020年的4.395亿美元减少1.646亿美元，主要因2020年房产处置减少运营和设施租赁费用，长期资产减值和折旧摊销费用也减少；部分被行政、股票补偿和社区补偿费用增加抵消[219] 利息费用与债务清偿收益 - 2021年利息费用较2020年减少，主要因2020年第四季度提前偿还一笔抵押贷款及2021年完成16个社区所有权过渡[226] - 2021年债务清偿收益2.009亿美元，源于16个社区所有权过渡给房利美[227] 所得税拨备 - 2021年所得税拨备60万美元，占税前净收入0.46%；2020年为40万美元，占税前亏损0.13%[229] 净利润与综合收入 - 2021年净利润和综合收入为1.256亿美元，2020年净亏损和综合亏损为2.954亿美元[230] 现金余额与筹资 - 2021年底公司有7870万美元无限制现金余额，2021年11月通过私募筹集1.548亿美元，权利发行可额外获得2500万美元股权投资[231] 现金流量 - 2021年经营活动净现金使用2826.6万美元，投资活动净现金使用1044.3万美元，融资活动净现金提供9941.5万美元；2020年分别为679.3万美元、提供851.4万美元、使用1591.7万美元[233] 债务条款遵守与通胀影响 - 截至2021年12月31日，公司遵守所有未偿债务条款；目前通胀对公司影响不大，但持续通胀或影响未来营收和运营[238][239]

公司运营情况 - 截至2021年9月30日，公司运营72个老年住房社区，分布在18个州，总容量约7000名居民，其中自有60个，代第三方管理12个[136] - 公司有5处物业不再运营，正将法定所有权过渡给房利美[136] 融资与投资协议 - 2021年7月22日，公司与投资者签订投资协议，投资者以每股1000美元购买82,500股A系列可转换优先股；公司拟进行配股发行，预计获约7000万美元现金收益；投资者同意以购买A系列优先股的方式为配股发行提供最高4250万美元的支持[137] - 2021年10月1日，公司与投资者签订修订后的投资协议，交易于11月3日完成，公司获1.548亿美元总收益[142] - 2022年10月公司与Conversant签订修订重述投资协议，筹集总收益1.548亿美元[194] - 公司与投资者签订1730万美元有担保本票用于临时债务融资，10月修订为1600万美元，并于11月3日交易完成时偿还[140] - 2021年8月公司签订1730万美元本票，其中1500万美元利率为15%；10月修订本票，未偿债务总额减少130万美元，最终本票金额为1600万美元，并于11月3日偿还[195] - 2021年10月与投资者签订修订投资协议，融资1.548亿美元，净收益1.285亿美元[155] 公司名称与代码变更 - 2021年11月9日，公司申请变更名称为“Sonida Senior Living, Inc.”，11月15日生效，股票代码将变更为“SNDA”，CUSIP编号不变[142][143] 新冠疫情成本 - 2021年第三和前九个月，公司因新冠疫情分别产生0.4百万美元和1.7百万美元直接成本；2020年同期分别为1.4百万美元和4.6百万美元[144] 政府基金拨款 - 2020年11月和2021年1月，公司分别获得810万美元和870万美元公共卫生和社会服务应急基金拨款，870万美元已计入2021年前九个月其他收入；2020年还从州机构获得约190万美元救济[145][146] 工资税延期 - 公司选择利用CARES法案工资税延期计划，延迟支付2020年4月至12月部分工资税，一半延期金额分别于2021年12月31日和2022年12月31日到期；截至2021年9月30日，有740万美元递延工资税，其中370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[147] 员工激励措施 - 公司设立420万美元现金留存池，向部分员工支付现金留存奖励；还同意根据2019年计划授予257,000份绩效股份[141] 到期债务情况 - 未来12个月到期债务9930万美元，包括2021年12月到期3150万美元、2022财年第二季度到期3670万美元等[151] 贷款延期情况 - 2021年8月将4050万美元贷款延期一年，有额外6个月延期选项，需支付本金530万美元[155] - 2021年8月公司将与BBVA的4050万美元贷款协议延长一年至2022年12月10日，还包括额外六个月延期选项，需在2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金[203] 债务清偿收益 - 2021年第三和九个月，公司因房产所有权转移分别录得债务清偿收益5410万美元和1.683亿美元[155] - 2021年第三和前九个月，房利美分别完成公司4处和13处房产的所有权过渡，公司分别记录债务清偿收益5410万美元和1.683亿美元[201] 入住率与租金率 - 2021财年和2020财年第三季度综合平均财务入住率分别为81.0%和76.1%[157] - 2021财年第三季度综合平均月租金率较2020财年第三季度提高330个基点[157] 租赁协议修改 - 2020年第一季度修改与Ventas租赁协议，减少租赁终止义务等约1.14亿美元、租赁负债5.16亿美元和使用权资产4.78亿美元，确认净收益约840万美元[163] - 2020年第一季度修改与Welltower租赁协议，减少租赁负债约1.299亿美元和使用权资产约1.219亿美元，确认收益约800万美元[166] - 2020年与Healthpeak协议将租赁协议转为管理协议，释放保证金约260万美元，确认净损失700万美元[167] - 截至2020年12月31日，公司退出所有主租赁协议[160] - 2020年5月20日公司与Healthpeak达成补充协议，自2020年4月1日起，8个老年住房社区月租金从约90万美元降至约70万美元，占原定租金的75%，剩余租金以三年期应付票据支付，2021年9月30日已递延租金支付210万美元[168] 收入情况 - 2021年第三季度与2020年同期相比，居民收入从约8590万美元降至约4900万美元，减少约3690万美元，降幅43%；管理费用收入增加40万美元；社区报销收入下降160万美元[175][176] - 2021年前九个月与2020年同期相比，居民收入从约2.91亿美元降至约1.408亿美元，减少约1.501亿美元，降幅52%，主要因物业处置、入住率下降和租金降低[182] - 2021年前九个月管理费用和社区报销收入分别增加220万美元和2140万美元，部分抵消居民收入下降[183] 费用情况 - 2021年第三季度总费用为6560万美元，较2020年同期的1.08亿美元减少4240万美元，降幅39%，主要因运营费用、设施租赁费用、折旧费用等减少[177] - 2021财年前九个月总费用为2.003亿美元，较2020财年同期的3.563亿美元减少1.56亿美元，降幅44%[184] 所得税拨备 - 2021年第三季度所得税拨备为20万美元，占税前净收入的0.6%；2020年同期为10万美元，占税前亏损的0.1%[179] - 2021年前九个月所得税拨备为40万美元，占税前净收入的0.3%；2020年同期为40万美元，占税前亏损的0.1%[187] 净收入与综合收入 - 2021年第三季度公司报告净收入和综合收入为3650万美元，2020年同期为净亏损和综合亏损2.15亿美元[181] - 2021年前九个月公司实现净收入和综合收入1.244亿美元，2020年同期净亏损和综合亏损2.749亿美元[188] 现金余额与流动性 - 截至2021年9月30日，公司手头有1070万美元无限制现金余额，预计主要流动性来源为2021年11月修订投资协议及相关配股所得净收益1.285亿美元[189] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动净现金使用为580.1万美元，2020年同期为537万美元；投资活动净现金使用为709.6万美元，2020年同期为481.5万美元；融资活动净现金使用为 - 658.1万美元，2020年同期为860.3万美元[190] 债务宽限与延期 - 公司与ORIX就HUD贷款达成债务宽限协议，延期支付2020年4 - 6月债务服务款项，于2021年9月30日前付清[204] - 公司与Protective Life修订贷款协议，延期支付2020年4 - 6月本息及2020年7月至2021年9月本金，截至2021年9月30日，延期付款720万美元，其中260万美元计入应计费用，460万美元计入应付票据[205] 备用信用证情况 - 公司为Calpine Corporation向富国银行开具约100万美元备用信用证，截至2021年9月30日仍未结清[206] - 公司为Hartford Financial Services向富国银行开具备用信用证，2020年8月27日额度增至400万美元，截至2021年9月30日仍未结清[207] - 公司为Welltower向大通银行开具约650万美元备用信用证，于2020年6月30日季度结束时结清[208] - 公司为Healthpeak向大通银行开具约290万美元备用信用证，于2020年第一季度释放并计入现金及现金等价物[209] 贷款违约情况 - 截至2021年9月30日等多个时间点，公司与五三银行的贷款协议未满足最低债务服务覆盖率要求构成违约，该贷款3150万美元，若加速还款，公司承担25%追索责任，2021年11月公司通知五三银行将偿还该笔贷款[210] - 除上述情况外，公司截至2021年9月30日的其他未偿债务均符合规定[211] 公司文件下载 - 公司网站提供年报、季报、临时报告等文件免费下载[171] 与Healthpeak合作协议 - 2020年11月公司与Healthpeak签订短期超额现金流租赁修正案，管理7个社区，支付超额现金流租金并赚取管理费[169] - 2021年4月公司与Healthpeak修订并延长剩余3处房产协议，除按收入百分比收取管理费外，还收取月固定费用[170] - 2021年9月30日Healthpeak出售剩余3处房产并终止相关协议[170]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合居民收入环比增长230万美元或5%，60个自有社区居民收入从第二季度到第三季度环比增长5.6%，同比增长2%，平均费率环比增加60美元或1.7%，与去年第三季度持平 [14] - 60个自有社区第三季度净营业利润率为21%，第二季度为21.5%，第三季度较第二季度实现33.1万美元的增量净营业收入 [16] - 第三季度导入收入为5790万美元，2020年第三季度为9610万美元，减少的3820万美元与2020年出售或转换59处房产有关，管理费用和社区报销收入减少120万美元 [41] - 第三季度居民收入较上一季度增加230万美元，主要由于平均入住率提高290个基点和费率上涨1.7% [43] - 2021年第三季度综合运营费用为4070万美元，与2020年第三季度相比减少2450万美元，与第二季度相比增加310万美元或8.3% [44] - 持续社区净营业收入为1030万美元，持续社区净营业利润率为21% [46] - 2021年第三季度一般和行政费用为690万美元，2020年第三季度为810万美元，减少约120万美元 [47] - 2021年第三季度调整后EBITDAR为320万美元，较上一季度增加110万美元，调整后CFFO为负630万美元，排除新冠救济资金和费用后为负590万美元 [48] - 2021年9月30日，公司有1070万美元的无限制现金，较6月30日的1460万美元减少390万美元，年初至今的资本支出总计710万美元 [49][50] - 公司成功完成股东配股和私募投资，总计1.548亿美元，扣除交易和结算成本以及偿还1600万美元期票后，净收益为1.285亿美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率从第二季度的78.1%环比提高290个基点至第三季度的81%，10月入住率为81.2%，较2月疫情低点平均每月入住率75.3%增加590个基点，10月当月和即时入住率为82.3%，超60%的社区入住率达80%或更高 [12][13] - 第三季度销售和营销团队表现出色，潜在客户线索和入住人数达到2018年以来最高水平，第三季度潜在客户线索和参观量较第二季度分别环比增长19%和16% [13][28] - 费率从3518美元环比提高1.7%至3578美元，优惠较上一季度减少超50% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度净老年住房行业入住率在稳定基础上环比增长120个基点，公司入住率增长在疫情恢复期间超过行业水平 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与Conversant Capital达成战略投资，并进行配股，筹集1.548亿美元，其中1.135亿美元为普通股权益，加强了公司流动性，为资产投资和解决近期债务到期问题提供支持 [5] - 公司将更名为Sonida Senior Living，于11月15日生效，股票代码为SNDA，社区名称保持不变 [8] - 公司扩大与Ventas的合作，自12月1日起将三个Ventas拥有的资产加入管理组合 [11] - 公司计划对现有自有资产进行资本支出，包括改善社区公共区域、扩大Magnolia Trails品牌记忆护理服务以及小规模扩大高入住率社区的可用单元，预计到2022年年中带动入住率和费率增长 [24] - 2022年公司计划投资更多或更先进的采购资源和烹饪项目 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前劳动力市场竞争激烈，劳动力成本增加，但预计随着美国适应疫情恢复和人们重返就业，这些劳动力挑战将是暂时的 [15] - 公司对行业未来前景充满信心，随着近期入住率和费率的改善以及资本结构和流动性的增强，对公司长期增长和盈利前景感到兴奋，并打算为2022年提供财务指导 [20] - 运营领导团队相信过去两年对本地和区域领导的培养以及以居民为中心的项目投资将推动运营结果持续改善 [36] 其他重要信息 - 8月公司将4050万美元的全额追索过桥贷款到期日从2021年12月延长至2022年12月，并发出3150万美元部分追索抵押贷款债务的全额还款通知，正与贷款人就2022年和2023年债务到期再融资进行讨论 [6] - 公司目前声誉评分为721分，较2020年底的578分提高143分，显著高于行业平均的488分 [10] - 第三季度公司成功将另外四个社区的法定所有权转让给房利美，确认了5410万美元的债务和相关负债清偿收益，自季度末以来又完成了一个社区的所有权转让，预计剩余四个社区所有权转让时将确认债务和相关应计利息的清偿收益 [53][54] 问答环节所有提问和回答 问题: 2022年5%或更高的居民定价是否会带来利润率扩张，还是仅与成本趋势相匹配以保持利润率持平？ - 公司希望通过缓解费用压力和实现费率增长来扩大利润率，但这取决于劳动力市场的宽松时间和宏观环境中的通胀压力 [59] - 自7月以来员工离职率和合同劳动力利用率下降，公司对利润率扩张持乐观态度，认为趋势向好，但需要时间在经济中体现 [60] 问题: 2022年5%或略高的费率与当地市场趋势相比如何？ - 不同市场情况不同，部分市场可能高于该费率，但总体而言与市场预期相符 [61] 问题: 2022年RevPOR趋势的初步增长范围是多少？ - 目前判断还为时过早，公司打算恢复提供财务指导，RevPOR预期将是其中一部分 [63] - 公司记忆护理部门增长强劲，Magnolia Trails项目的推出可能会影响整体RevPOR [64] 问题: 接管Ventas三个社区的运营管理后，是否会将这些物业的全部运营结果合并到损益表中，还是仅采用管理费用结构？ - 采用与其他管理社区相同的管理费用结构，不会进行合并 [66] 问题: 管理费用结构是否有特殊之处？ - 此次没有特殊之处 [67]

公司业务布局 - 截至2021年6月30日，公司在19个州运营84个老年住宅社区，总容量约10000名居民，其中自有60个，9个正过渡给房利美，管理第三方15个[131] 疫情相关费用与拨款 - 2021年第二季度，公司因疫情相关费用分别在三个月和六个月内支出0.2百万美元和1.3百万美元，2020年同期分别为2.9百万美元和3.2百万美元[134] - 2020年11月和2021年1月，公司分别获得810万美元和870万美元的公共卫生和社会服务应急基金拨款，870万美元已计入2021年上半年其他收入[135] - 公司2020年从州机构获得约190万美元救济，并已申请更多联邦和州资金[135] 工资税延期情况 - 公司选择利用《CARES法案》工资税延期计划，延期支付2020年4月至12月的部分工资税，共计740万美元，截至2021年6月30日，370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[136] 到期债务情况 - 未来12个月内到期债务1.213亿美元，其中2021年12月到期7200万美元，2022年第二季度到期3700万美元，债务服务付款1230万美元[142] 贷款延期与违约情况 - 2021年8月，公司将与BBVA的4050万美元贷款延期一年，有额外延期六个月的选项，需在2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金[144] - 截至2021年6月30日，公司与五三银行3150万美元债务存在财务契约违约问题，五三银行已发出违约通知[144] - 截至2021年6月30日，公司与Protective Life的贷款有640万美元延期付款[195] - 截至2021年6月30日，公司与Fifth Third Bank的贷款存在违约，涉及未偿债务3150万美元[201] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未遵守与BBVA贷款协议中的一项财务契约，涉及公司三处房产[202] - 因违约，2021年6月30日该贷款可被催还，公司在2021年6月30日合并资产负债表中将与这些房产相关的4050万美元未偿债务计入应付票据流动部分[202] - 2021年8月，公司与BBVA达成贷款协议一年延期，若满足特定财务标准还有六个月延期选项[202] - 贷款协议延期豁免了现有财务比率不合规情况，并取消了这些财务比率要求[202] - 延期要求2021年12月支付100万美元本金，2022年3月起每季度支付50万美元本金，除非达到特定财务比率[202] - 除上述情况外，公司在2021年6月30日遵守了未偿债务的所有方面[203] 社区所有权过渡与收益 - 2020年7月起，公司启动将18个社区运营和所有权转移给房利美的流程，2021年第二季度，房利美分别完成6个和9个物业的所有权过渡，公司分别记录债务清偿收益6720万美元和1.142亿美元[144] - 2021年第二季度公司将6个社区的法定所有权转让给房利美，确认债务清偿和负债终止收益6720万美元[148] - 2021年第二季度债务清偿收益为6720万美元，与六个社区所有权过渡给房利美有关[167][168] - 2021年上半年债务清偿收益为1.142亿美元[179] 未偿还债务情况 - 截至2021年6月30日，公司流动部分未偿还债务为1.127亿美元[144] 投资协议情况 - 2021年7月公司与Conversant Capital签订投资协议，Conversant将以私募方式购买8250万美元A类可转换优先股，为约7000万美元普通股配股提供4250万美元支持，并提供2500万美元增额贷款，交易最低初始总收益为1.25亿美元[145] - 2021年7月，公司与Conversant达成投资协议，最低初始总收益将达1.25亿美元[185] 收入情况 - 2021年第二季度收入较2020年同期下降53%，因公司在2020年12月31日前终止所有表现不佳的租约，合并投资组合中租赁社区减少39个[147] - 2021年第二季度居民收入约4660万美元，较2020年的9940万美元减少约5280万美元，降幅53%[163] - 2021年前六个月居民收入约9190万美元，较2020年的2.051亿美元减少约1.132亿美元，降幅55%[171] - 2021年第二季度管理费用和社区报销收入分别增加60万美元和830万美元[164] - 2021年前六个月管理费用和社区报销收入分别增加170万美元和2310万美元[172] - 2021年上半年其他收入为870万美元[179] 入住率与租金率情况 - 2021财年和2020财年第二季度综合平均财务入住率分别为78.1%和77.6%，反映出新冠疫情期间入住率的恢复[149] - 2021财年第二季度与2020财年第二季度相比，综合平均月租金率降低640个基点[149] 主租赁协议情况 - 截至2020年12月31日，公司退出所有主租赁协议[150] - 2020年3月10日公司与Ventas达成协议提前终止主租赁协议，2020年2 - 12月每月租金约100万美元，低于原协议的约130万美元，释放410万美元保证金和250万美元托管存款，原1140万美元租赁终止义务有效消除[152] - 2020年3月15日公司与Welltower达成协议提前终止3份主租赁协议，2020年2 - 12月每月租金约220万美元，低于原协议的约280万美元，释放650万美元信用证[154] - 2020年3月1日公司与Healthpeak达成协议提前终止一份主租赁协议，释放约260万美元保证金，确认净损失700万美元[157] - 2021年4月公司与Healthpeak达成协议，除基于收入百分比的管理费外，还将在3个月内收取月固定费用，之后费用增加直至物业出售或2021年12月31日[159] 费用情况 - 2021年第二季度总费用为6610万美元，较2020年的1.03亿美元减少3690万美元，降幅36%[165] - 2021年前六个月总费用为1.347亿美元，较2020年的2.483亿美元减少1.136亿美元，降幅46%[173] - 2021年第二季度利息费用减少，主要因2020年第四季度提前偿还一笔抵押贷款及2021年上半年完成九个社区所有权过渡[167] - 2020财年设施租赁费用减少1730万美元，折旧和摊销费用减少1370万美元[179] - 2020年上半年公司记录了3600万美元非现金减值费用，2021年上半年无此类费用[179] - 2021年上半年社区报销费用增加2310万美元[179] 所得税与净收入情况 - 2021年第二季度所得税拨备为10万美元，占税前净收入的0.2%；前六个月为20万美元，占税前净收入的0.2%[169][177] - 2021年第二季度净收入和综合收入为4910万美元，前六个月为8790万美元；2020年同期分别为净亏损1280万美元和5990万美元[170][178] 现金余额与经营活动净现金情况 - 截至2021年6月30日，公司手头有1460万美元无限制现金余额[179] - 2021年和2020年上半年经营活动净现金分别为696.4万美元和 - 74.4万美元[181]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司报告收入为5750万美元，2020年同期为1.015亿美元，减少3920万美元与2020年出售或转换59处房产有关，部分被管理费和社区报销收入增加890万美元抵消 [24] - 2021年第二季度运营费用为3760万美元，较2020年同期减少3370万美元，主要因处置59个社区；较2021年第一季度增加81万美元，增幅2.2% [26] - 2021年第二季度净营业收入为1000万美元，运营利润率为28.7%；一般及行政费用为880万美元，较2020年同期增加约240万美元 [27] - 2021年第二季度调整后EBITDA为200万美元，调整后EBITDAR为230万美元，调整后CFFO为负730万美元 [28] - 截至2021年6月30日，公司无限制现金为1460万美元，较3月31日的1680万美元减少220万美元 [29] - 2021年上半年资本支出总计470万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 从2021年第一季度到第二季度，独立生活单元入住率增长170个基点，辅助生活单元入住率增长290个基点，记忆护理单元入住率增长400个基点 [6] - 2021年7月平均月入住率为80.4%，实现连续5个月入住率增长，较2月疫情期间最低月平均入住率75.3%累计增长510个基点；7月底即时入住率为81.8% [5] - 2021年第二季度，60个自有社区收入较第一季度增加130万美元，增幅2.8%；净营业收入利润率从第一季度的20.1%提高到21.5% [7] - 2021年第二季度居民收入较上一季度增加140万美元，主要因平均入住率提高260个基点 [25] - 2021年第二季度管理费收入约为80万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过战略投资和配股筹集最多1.525亿美元，包括8250万美元可转换优先股和约7000万美元普通股配股，部分由Conversant提供支持 [11] - 公司将利用筹集资金对资产进行重大投资以增加收益，强化资产负债表以支持疫情恢复和解决近期债务到期问题，为增值收购提供资金 [12] - 公司计划在第四季度对12个社区进行约700万美元的公共区域翻新，并在俄亥俄州和威斯康星州的5个社区将独立生活和辅助生活单元转换为记忆护理单元，预计平均回报率超过20% [19] - 公司认为在入住率增长方面超过行业同行 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽已度过疫情拐点，入住率上升、新供应处于十年低位、人口增长加速，但近期经营环境仍因德尔塔变种、员工短缺、通货膨胀和社区投资需求而充满挑战 [10] - 公司认为人口趋势有利，新供应处于十年低位，3年转型接近完成，准备进入专注优质护理、居民体验和可持续增长的新阶段 [14] - 公司对自春季以来入住率的持续改善感到满意，并对未来几个月的业绩持乐观态度 [34] 其他重要信息 - 公司已将4050万美元全额追索过桥贷款的到期日从2021年12月延长至2022年12月，并需支付相关费用和本金 [13][31] - 公司正与另一贷款人就3150万美元过桥贷款的近期到期问题进行积极讨论，并已开始与现有和潜在贷款人就2022年和2023年到期的4750万美元贷款进行讨论 [32] - 公司继续向房利美转让18个表现不佳的房产，第二季度成功转让6个，自季度末又转让4个，预计剩余房产转让将产生债务清偿收益 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 幻灯片第9页和新闻稿第10页计算NOI利润率时对房地产税和保险费用处理不同的原因 - 幻灯片第9页计算NOI时包含房地产税和保险费用，是因为公司期望资产运营结果能覆盖这些运营费用；新闻稿补充信息中排除这两项费用是公司历史运营利润率的计算方式，公司认为更相关的业务表现计算应包含这两项费用 [39][40] 问题: 考虑房地产税和保险费用后，未来季度运营费用相对于前两季度3600万美元趋势线的变化 - 公司将继续专注于在提高入住率的同时保持劳动力成本不变，认为有机会降低运营费用，但德尔塔变种和劳动力市场变化带来不确定性 [41][42]

公司概况 - 公司运营68个社区，其中60个为自有，8个为托管[5] - 业务分布于18个州，德州、俄亥俄州、威斯康星州占比分别为23%、22%、16%[6] - 收入来源中，私人支付占比92%，医疗补助占比8%[7] 2021年第一季度亮点 - 93%的居民已接种疫苗，新冠病例近乎下降100%，所有社区开放接纳新居民并开展活动[14] - 一季度末完成社区过渡战略，核心投资组合为60个自有社区[14] - 一季度入住率75.5%，4月为76.9%，显示疫情后复苏开始[14] - 完成三个社区所有权过渡，债务清偿收益4700万美元[14] 运营数据 - 一季度平均入住率75.5%，平均租金3531美元，收入4520万美元，净营业收入910万美元，利润率20.1%[23] - 入住率在一季度企稳，2 - 4月上升170个基点，平均租金持平，劳动力成本环比降2.5%，同比降1.2%[24] 未来展望 - 自2019年采取战略行动，退出所有三重净租赁，节省约4680万美元现金流，稳定资产负债表，预计20 - 21年总务及行政开支节省约19%[40]

公司业务布局 - 截至2021年3月31日，公司在20个州运营91个老年住房社区，总容量约10000名居民，其中自有60个，15个正过渡给房利美，16个为第三方管理[114] 新冠疫情相关成本与拨款 - 2021年和2020年第一季度，公司因新冠疫情分别产生成本100万美元和10万美元[117] - 2020年11月和2021年1月，公司分别获得公共卫生和社会服务应急基金第二阶段和第三阶段拨款810万美元和870万美元，2020年还从州机构获得约190万美元救济[119] 递延工资税情况 - 截至2021年3月31日，公司递延工资税740万美元，其中370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[120] - 截至2021年3月31日，公司递延了740万美元的工资税，其中370万美元计入应计费用，370万美元计入其他长期负债[129] 债务到期与经营亏损预期 - 2021财年剩余时间内，公司有7250万美元债务到期，1320万美元债务服务付款到期[125] - 公司预计到2022年5月的财政期间会持续经营亏损[125] 贷款协议财务契约违约 - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司与五三银行的两份贷款协议未遵守某些财务契约；2020年12月31日，与西班牙对外银行的三份贷款协议未遵守某些财务契约[125] - 2021年3月31日、2020年12月31日和2020年9月30日，公司与五三银行的贷款协议未遵守特定财务契约，涉及未偿债务3150万美元[166] - 截至2020年12月31日，公司与西班牙对外银行的贷款协议未遵守特定财务契约，涉及未偿债务4100万美元[167] 运营改善计划 - 2019年第一季度，公司实施三年运营改善计划，2020年疫情前已初见成效，有望持续提升盈利能力[127] 债务违约协商与追索权 - 公司正与五三银行和西班牙对外银行积极协商，解决总计7250万美元债务的财务契约违约问题[127] - 五三银行3150万美元贷款违约有25%追索权，西班牙对外银行4100万美元贷款违约有完全追索权[127] 收入变化情况 - 2021年第一季度收入较2020年第一季度下降57%，原因是公司在2020年12月31日前终止了所有表现不佳的租约，合并投资组合中租赁社区减少39个[130] - 2021年第一季度居民收入约4520万美元，较2020年的1.056亿美元减少约6040万美元，降幅57%[145] 社区出售与收益 - 2020年11月，公司出售位于俄亥俄州坎顿的一个老年住房社区，总价1800万美元，偿还1080万美元未偿还抵押贷款债务并支付交易和结算成本后，净收益约640万美元[129] 现金补助与收入记录 - 2020年11月和2021年1月，公司分别接受了810万美元和870万美元来自第二阶段和第三阶段提供者救济基金的现金补助，870万美元的第三阶段资金已在2021年第一季度记录为其他收入[129][132] 社区所有权转让与债务清偿收益 - 2021年第一季度，公司将三个社区的合法所有权转让给房利美，确认债务清偿收益4700万美元[129][131] - 债务清偿收益4700万美元与三个社区所有权过渡给房利美有关[153] - 2021年第一季度公司将3处社区的合法所有权转回房利美，确认4700万美元债务清偿收益[162] 房产相关债务与利息 - 截至2021年3月31日，与这些房产相关的应付票据流动部分未偿还债务为1.761亿美元（扣除递延贷款成本），应计利息为80万美元[129] - 2021年3月31日，公司资产负债表中剩余房产的应付票据流动部分未偿债务为1.761亿美元，应计费用中应计利息为800万美元[162] 租赁协议修改与收益损失 - 2020年第一季度，与Ventas的租赁协议修改使租赁终止义务、租赁负债和使用权资产分别减少约1140万美元、5160万美元和4780万美元，确认净收益约840万美元[136] - 2020年第一季度，与Welltower的租赁协议修改使租赁负债和使用权资产分别减少约1.299亿美元和1.219亿美元，确认收益约800万美元[138] - 2020年第一季度，与Healthpeak的租赁协议转换确认净损失700万美元[139] 主租赁协议退出 - 截至2020年12月31日，公司退出了所有主租赁协议[129][133] 费用变化情况 - 2021年第一季度总费用为6870万美元，较2020年的1.453亿美元减少7660万美元，降幅53%[147] 所得税拨备情况 - 2021年第一季度所得税拨备为10万美元，占税前净收入的0.2%；2020年为20万美元，占税前亏损的0.5%[150] 净收入与综合收入情况 - 2021年第一季度净收入和综合收入为3880万美元，2020年为净亏损和综合亏损4720万美元[151] 现金余额情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有约1680万美元的无限制现金余额[152] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动提供净现金326.4万美元，2020年使用净现金500.1万美元[153] - 2021年第一季度投资活动使用净现金210.8万美元，2020年提供净现金104.5万美元[153] - 2021年第一季度融资活动使用净现金227.5万美元，2020年使用净现金523.5万美元[153] 其他收入情况 - 其他收入870万美元是CARES法案第三阶段医疗相关费用或新冠疫情导致的收入损失的现金[153] 房产收入与费用停止确认 - 2020年8月1日起公司停止确认18处房产的收入和费用[160] 备用信用证情况 - 截至2021年3月31日，公司为加州能源公司开具的备用信用证总额约为100万美元[163] - 截至2021年3月31日，公司为哈特福德金融服务公司开具的备用信用证总额约为340万美元[164] 债务合规情况 - 截至2021年3月31日，除上述情况外公司所有未偿债务均合规[168] 社区管理情况 - 公司同意继续管理18个社区，直至管理权转移给继任运营商或房产合法所有权转移给房利美[160] - 截至2021年3月31日，公司继续代表房利美管理5处房产[162]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度报告收入为6160万美元，2020年第一季度为1.061亿美元，减少4390万美元与2020年出售或转换59处房产有关，部分被管理费和社区报销收入增加1590万美元抵消 [40] - 第一季度运营费用为3680万美元，与2020年第一季度相比减少3860万美元，主要因2021年第一季度社区数量减少 [42] - 持续社区第一季度收入较2020年第一季度减少540万美元或10.7%，较去年第四季度减少170万美元或3.6% [44] - 持续社区第一季度费用较去年第四季度略有下降，员工劳动力成本环比减少60万美元或2.5%，其他费用类别合计增加50万美元或3.8%，与2020年第一季度相比减少20万美元或0.5% [47] - 持续社区净营业收入为910万美元，净营业收入利润率为20.1% [49] - 2021年第一季度一般及行政费用为720万美元，2020年第一季度为640万美元，增加约80万美元主要因员工激励和留任奖金计划增加等 [50] - 2021年第一季度调整后EBITDAR为310万美元，排除新冠费用后为380万美元，调整后CFFO为280万美元，排除新冠救济资金和费用后为负530万美元 [51] - 2021年3月31日，公司有1680万美元无限制现金，1月收到约870万美元救济资金 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度入住率为75.5%，1月为75.7%，2月为75.2%，3月为75.5%，4月平均入住率为76.9%，较2月增加170个基点，较最低点改善220个基点，当前即时入住率为77.7% [11] - 第一季度平均费率为3531美元，较2020年第四季度环比下降1.5%，3月费率为3560美元，环比增长2%，3月入住人数较2月增加64% [26] - 第一季度平均租金涨幅为2%，预计全年维持该水平 [27] - 第一季度销售和营销团队努力下，入住人数从第四季度到第一季度增加33%，3月和4月入住人数达到两年内最高月度水平 [8] - 第一季度旅游到入住转化率保持在35% - 39%，即使2021年潜在客户数量显著增加 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 据reputation.com数据，老年住房行业平均声誉得分为494分，疫情前公司集体声誉得分为519分，目前为688分，增长32% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司处于三年转型战略第三年，已重新定义投资组合并稳定其表现，投资于人员、社区、流程和居民项目，培育潜在客户生成和销售活动，现开始进入增长阶段 [10] - 公司实施Magnolia Trails记忆护理计划，预计到5月底在35%服务记忆护理居民的社区运营，年底在所有记忆护理社区运营，该计划有望提升入住率和费率 [13] - 公司与Aegis Therapies合作实施高级健康计划，78%居民积极参与，高于行业平均30%的参与率 [14] - 公司持续投资销售和营销、新健康计划和Magnolia Trails，以进入转型计划的增长阶段 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去12个月经营环境因疫情困难，但公司在稳定、投资、培育和发展业务方面取得进展，随着疫情缓解，业务开始复苏 [5][10] - 公司对入住率增长和净营业收入改善的持续趋势有信心，认为运营环境改善、建筑开工减少、市场可负担性因素和人口结构顺风将支持服务需求继续改善 [19] - 公司乐观认为行业入住率顺风将在未来几个月持续，第二季度入住率改善将支持从2020年疫情影响中持续恢复，目标是通过持续外联努力超越行业复苏轨迹 [34][35] 其他重要信息 - 公司超过93%的居民已接种疫苗，自有社区居民新冠病例为零，员工接种率不断提高，员工病例也接近零 [22] - 公司继续将18处表现不佳的房产所有权转让给房利美，第一季度成功转让三处社区所有权，确认4700万美元债务和相关负债消除收益，预计全年转让剩余房产时将确认更多收益 [54] - 公司正在与两家贷款机构积极讨论7250万美元过桥贷款的延期或再融资，贷款目前定于2021年12月到期 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: NOI是否会在金额和利润率上都逐季改善 - 公司认为入住率增长将为业务提供额外运营杠杆，每100个基点的入住率增长预计将带来约270万美元的增量收入和约160万美元的增量NOI美元 [62][63] 问题: 2021年剩余时间租金或RevPOR是否会同比增长 - 租金增长将因市场而异，但由于全年有2%的现有租金涨幅，且租金优惠开始减少，预计与2020年相比能够恢复租金水平 [65] 问题: 未来季度G&A费用的运行率如何 - 公司预计G&A费用运行率全年将继续改善，第一季度有与社区过渡相关的特殊费用，预计全年将逐渐下降至之前在第四季度报告中设定的运行率 [67]

战略行动 - 自2019年起采取转型战略行动，退出所有三重净租赁，节省约4680万美元年度现金流；转让18个高杠杆社区，节省约1130万美元年度现金流；出售非核心资产；预计20 - 21年一般及行政费用节省约19%[6] 财务指标 - 2020财年60个自有社区入住率80.5%，收入为2019年的96%，每间可出租客房收入同比增长1.1%，净营业收入利润率28%（2019年为31%）[22][23] - 2020年第四季度总费用较2019年第四季度降低3.2%，较2020年第三季度高0.3%；代理人员配置费用同比减少90万美元（28%）；2020财年与新冠相关的非经常性额外劳动力成本为220万美元；非劳动力运营费用同比减少60万美元[23] 市场定位 - 97%的社区位于预计5年75岁以上人口增长10%或以上的市场；99%的社区所在市场75岁以上家庭平均收入可轻松负担约3600美元的月租金[25] - 85%的社区周边5英里半径内无在建竞争项目，市场建设量为当前供应量的3.8%，低于行业平均的5.3%[28] 疫情影响与应对 - 新冠疫情对行业运营产生重大影响，公司表现优于同行，入住率下降趋势放缓且近期呈改善趋势[30] - 100%的社区接受新居民，通过安全协议使活跃病例保持在低水平，所有社区遵循新冠预防措施和疾控中心指南[35] 疫苗接种 - 截至3月29日，87%的居民和41%的员工已完全接种疫苗，90%的居民已接种一剂，45%的员工已接种一剂，预计4月30日前完成疫苗接种诊所工作[38][39] 复苏与增长 - 领先指标支持2021年复苏，疫情后有强劲增长动力，包括疫苗分发、积压需求、运营拓展机会、劳动力通胀缓解和新供应减少等[40][48][49][50]