财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净亏损800万美元，摊薄后每股亏损0.30美元，总收入5.24亿美元；调整后净亏损700万美元，摊薄后每股亏损0.25美元，而2022年第一季度净收入为5600万美元，主要因房屋销售和再融资交易量下降导致收入大幅降低 [13] - 第一季度总国际收入减少1600万美元，降幅40%，主要因加拿大业务交易量降低；未结和已结订单分别下降37%和45% [5] - 第一季度代理业务收入较去年减少1.55亿美元，降幅38%；平均代理费率从18.1%降至17.4%，主要因地域组合变化 [5] - 第一季度运营活动使用现金5100万美元，而去年同期运营活动提供净现金3500万美元，主要因本季度净亏损 [25] - 第一季度总产权收入减少2.65亿美元，降幅37%，产权部门税前亏损约100万美元，而去年同期税前收入为8300万美元；调整后税前收入为400万美元，利润率1%，2022年为8100万美元，利润率11% [35] - 第一季度产权损失费用减少1200万美元，降幅40%，主要因产权收入降低；占总收入的比例为3.9%，去年为4%；预计2023年全年产权损失占产权收入的比例在4% - 4.2% [36] - 截至2023年3月31日，公司现金和投资比法定保费要求多约3.4亿美元，还有2亿美元的信贷额度；本季度末股东权益约13.5亿美元，每股账面价值约50美元 [37] - 合并员工成本占运营收入的比例从去年同期的24%增至33%，主要因2023年运营收入降低；其他运营费用占运营收入的比例为23%，与去年相当 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产解决方案部门第一季度税前收入从去年的700万美元降至140万美元，主要因交易量降低导致收入下降30%；第一季度税前利润率为2.2%，去年为7.6%；调整后税前利润率为11.5%，去年为14.8%；该部门本季度总运营费用下降26%，主要因与收入相关的成本和激励性薪酬降低 [14] - 直接产权业务中，国内商业收入减少2400万美元，降幅42%，主要因交易量和交易规模降低；第一季度每份文件的平均商业费用约为8300美元，去年同期为12700美元；国内住宅收入减少7000万美元，降幅32%，因购房和再融资交易大幅减少；但每份文件的住宅费用约为3400美元，较去年增长30%，因购房比例较高 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初利率大幅下降，导致未结订单增加，但2月订单量再次放缓，利率迅速回升，3月达到峰值，这些市场动态和季节性因素导致本季度已结订单量降至20多年来的最低水平 [9][31] - 进入第二季度，利率略有缓和但仍处于高位；1月已结订单下降50%，2月下降28%，3月下降40%；预计第二季度困难环境将有所改善，但挑战将持续到2023年下半年 [6][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期目标是打造能在所有房地产周期和经济条件下蓬勃发展的强大业务，将通过在有吸引力的市场扩大规模和提升运营能力来提高利润率、实现增长和增强韧性 [18] - 持续在技术方面进行大量投资，用于产权生产、流程自动化和集中化，以提高运营效率和能力；已在改善全渠道客户体验和推出代理技术平台方面取得显著进展，该平台显著增强了与代理商的连接便利性 [1] - 已将收购业务整合到生产和其他系统中，改善了客户体验和整体运营效率，2023年剩余时间将重点完成其余整合工作 [11] - 在直接业务中，继续评估增加规模和业务范围的机会，将谨慎决策资本部署；将商业业务定位为各业务线的增长重点，是整体战略的重要组成部分 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计第一季度是最具挑战性的时期，公司在2022年下半年和2023年第一季度采取了重大成本管理措施，同时避免采取威胁竞争地位和长期价值创造机会的行动，认为这是历史性的周期低谷，将继续投资员工，专注于长期改进计划，度过几个具有挑战性的季度 [4] - 对第二季度的改善持更温和的预期，但认为全年利润率将大幅提高；随着交易量的增加，公司有能力在不增加大量资源的情况下提高利润率，对年底的情况感到乐观，认为下一季度是过渡时期 [6][40][44] - 尽管当前市场困难，但公司在人才、技术、客户体验和财务模式四个关键方面取得了进展，各直接、代理和商业业务的市场份额逐年增加 [21] - 公司商业业务在某些细分领域表现良好，能源业务繁忙，但市场存在不确定性，尤其是地区银行的情况会影响商业市场；预计今年和明年约1.5万亿美元的到期贷款将为商业市场提供一定支持 [55][57] 其他重要信息 - 公司正在努力与银行建立合作关系，以从数十亿美元的托管资金中获取利息回报，这将改变当前业务量水平下的利润率 [53] - 公司在数据业务方面取得了增长，该业务在低业务量情况下相对稳定，有助于提高利润率 [68] - 公司进行了能源相关的收购，专注于工业、仓库和数据中心等领域，认为在这些领域有机会 [71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 在住宅和商业市场都面临挑战的背景下，公司业务能产生的利润率如何 - 公司认为未来6 - 8个季度利润率将达到高个位数到两位数；今年下半年利润率将显著改善；若下半年市场好转，今年利润率将略低于去年的8%；随着业务量增加，公司系统有产能，无需增加大量资源，利润率将提高 [27][40] 问题: 房地产解决方案部门的业务情况，多少业务依赖交易 - 该部门信贷业务表现较好，参与的评估项目也有一定优势；超过一半的业务依赖交易，还有一些业务对交易的依赖程度较低；部分业务有增长势头，相关产品能帮助贷款机构节省抵押贷款流程中的成本 [41][42] 问题: 其他订单的季节性和平均每份文件的费用情况 - 其他订单主要通过FMC反向操作，费用与购房和再融资交易相近；季节性不明显，更多取决于能否获得客户并完成交易；业务量受贷款机构情况影响较大 [60][61] 问题: 商业市场是否存在长期变化，公司商业人才是否专注于特定领域，投资是否合理 - 公司商业人才具有灵活性，业务布局具有地理多样性，并非集中于办公领域；公司在人员配置上考虑了疫情后的市场变化，认为在商业业务的低端市场和二级城市有发展机会，对投资情况感到满意 [63][64][65] 问题: 公司如何平衡费用管理和长期投资，能维持这种平衡多久 - 公司今年有1800 - 2000万美元的长期可自由支配投资；认为这些投资是为了追赶竞争对手；若商业市场变弱，公司有针对性的措施可采取；公司数据业务增长稳定，在市场低迷时也能提高利润率；预计全年多数情况下利润率将提高 [66][68][75] 问题: 商业业务的订单管道情况，4月的情况，以及费用和文件组合的预期 - 公司商业业务订单情况与市场总体情况一致，办公市场面临挑战，但不同市场情况不同；能源业务有很多交易，预计未来一年会有部分成交；零售业务表现不错，多户住宅业务虽有下滑但总体较强，工业业务较疫情期间有所回落但仍较强；预计第二季度末文件费用仍有压力 [87][88] 问题: 公司业务模式中控制成本的手段，随着收入回升是否需要增加额外费用，以及固定成本和可变成本的情况 - 公司成本中约20% - 30%为固定成本，40% - 50%为半可变成本，30% - 40%为真正的可变成本，管理可变成本是挑战；公司在管理资源时会谨慎行事，保护机构能力；过去在成本管理方面表现良好，随着业务量回升有提高利润率的空间 [82][83][84]

公司业务板块划分 - 公司业务分为产权保险及相关服务、房地产解决方案、公司及其他三个板块[4] - 公司目前业务分为三个报告板块：产权保险及相关服务、房地产解决方案、公司及其他[4] 公司收购情况 - 2022年公司收购FNC Title Services和BCHH两家公司，前者提供产权保险和结算服务，后者为投资者和贷款人提供产权和结算服务[23] - 2022年，公司收购FNC Title Services和BCHH，分别提供全国性的产权保险、结算服务和面向个人及机构投资者和贷款机构的产权及结算服务[23] 产权保险业务特点 - 产权保险业务收入与房地产市场活动水平和房地产销售价格密切相关，低利率时期贷款再融资交易也是重要收入来源，通常第一季度业务最不活跃，第二和第三季度最活跃[18] - 产权保险与其他类型保险有很大不同，一般针对过去事件造成的损失进行保险，一次性收取保费，业主保单在业主拥有房产期间持续提供保障[10] - 产权保险收入与服务的房地产市场活动水平和房地产销售价格密切相关，低利率时期贷款再融资交易也是收入的重要贡献因素[18] 产权保险损失情况 - 产权保险损失发生于产权缺陷在审查和结算过程中未被发现，原因包括伪造、虚假陈述等，多数保单索赔和赔付在保单签发后的前八年进行[11][12][13] - 保单损失发生在产权缺陷在审查和结算过程中未被发现的情况下，损失原因包括伪造、虚假陈述、未记录或未发现的留置权等[11][12] 产权保险损失准备金情况 - 公司产权保险损失准备金包括已知索赔和已发生但未报告索赔的估计金额，按行业惯例未折现，估计方法已沿用超30年，还会参考第三方精算师意见[14][16] - 公司对预计产权损失的负债包括已知索赔和已发生但未报告索赔的估计，损失准备金代表预计未来在保单损失和理赔成本上的总支付（扣除回收款）[14] - 估计未来产权损失支付很困难，保单损失准备金基于已报告索赔、历史损失支付经验以及当前法律和经济环境确定[15] 产权保险承销商评级 - 公司主要产权保险承销商Stewart Title Guaranty Company被Demotech Inc.评为“A Double Prime”，被Fitch Ratings Ltd.和A.M. Best评为“A-”[21] - 公司全资主要承保商Stewart Title Guaranty Company被Demotech Inc.评为“A Double Prime”，被Fitch Ratings Ltd.和A.M. Best评为“A-”[21] 产权保险行业地位及竞争 - 基于2022年前三季度法定保费收入，Stewart Title Guaranty Company是美国领先的产权保险公司之一，主要竞争对手有Fidelity National Financial、First American Financial Corporation等[22] 房地产解决方案板块业务 - 房地产解决方案板块主要提供评估管理、在线公证和结算、信用和房地产信息、搜索和估值等服务，收入与房地产市场活动水平相关[26][27] - 房地产解决方案业务收入与房地产市场活动水平密切相关，包括利率、新贷款或再融资发起活动以及房屋销售数量[27] 公司投资组合情况 - 公司投资组合主要位于Guaranty、STIC和另外两家国际受监管保险承销商，投资活动由投资委员会监督，政策旨在平衡盈利性、流动性和风险[31][32] - 公司投资组合主要位于Guaranty、STIC和另外两家国际受监管保险承保商，投资活动由投资委员会监督[31] - 截至2022年12月31日，公司债务和股权证券投资组合约86%为固定收益证券，约95%的固定收益投资为A级或更高级别证券，且基本所有固定收益投资组合均为投资级[33] - 截至2022年12月31日，公司约86%的债务和股权证券投资组合为固定收益证券，约95%的固定收益投资为A级或更高级别证券，且基本所有固定收益投资组合为投资级[33] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司约有7100名员工，其中约6100名位于美国，约1000名位于国际[35] - 截至2022年12月31日，公司约有7100名员工，其中约6100名位于美国，约1000名位于国际[35] - 2022年初公司与外部公司合作对美国员工进行了敬业度调查，基于调查反馈，公司在2023年获得美国最佳工作场所、员工认可、员工福祉等多个奖项[42] - 2022年初公司与外部公司合作进行美国员工敬业度调查，基于调查反馈公司在2023年获得多个工作场所相关奖项[42] 公司网络安全情况 - 截至2022年12月31日的三年期间，公司未发生重大网络安全漏洞事件，若未来发生，公司有事件响应团队采取行动并按流程披露[43] - 截至2022年12月31日的三年期间，公司未发生已知重大网络安全漏洞，有事件响应团队应对未来可能的重大漏洞或IT中断[43] 公司商标情况 - 公司拥有众多自动化产品和流程的商标，这些商标每十年可续期，对业务很重要[34] 公司法规认证文件提交情况 - 公司将《萨班斯 - 奥克斯利法案》第302条要求的CEO和CFO认证文件作为2022年10 - K表格的附件提交[48] - 公司于2022年提交了《纽约证券交易所（NYSE）上市公司手册》第303A.12(a)条要求的年度CEO认证文件[48] 产权保险行业监管情况 - 产权保险公司受州法规全面监管，涵盖保费费率、代理许可、保单形式等方面[25] 产权保险及相关服务内容 - 产权保险及相关服务包括对不动产产权进行搜索、审查、结算和保险等功能，还包括家庭和个人保险服务、1031节税收递延交换和数字客户参与平台服务[5]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净收入3000万美元，摊薄后每股收益0.49美元，总营收6.56亿美元；调整后净收入6000万美元，摊薄后每股收益0.60美元，而2021年第四季度分别为8400万美元和3.05美元 [28] - 第四季度税前利润率为0.7%，2021年第四季度为6.1%；调整后税前利润率为5.9%，去年同期为14.4% [29] - 2022年全年产权损失占总收入的3.8%，2021年为4.2%，预计2023年产权损失至少达到2021年水平 [32] - 第四季度员工成本占运营收入的30%，2021年为23%；其他运营费用占比分别为23%和22%，排除部分费用后，2022年第四季度为21%，2021年为23% [34] - 第四季度运营活动提供的净现金降至2500万美元，去年同期为1.33亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 国内住宅业务 - 收入减少9400万美元，降幅32%，原因是购房和再融资交易减少；每份文件住宅费用从去年的2400美元增至约3500美元，涨幅45%，因购房比例提高 [30] 代理业务 - 收入减少1.33亿美元，降幅30%；平均代理汇款率略降至17.6%，去年同期为18%，主要因地域组合变化 [31] 直接产权业务 - 国内商业收入减少2600万美元，降幅28%，因交易数量和规模下降；每份商业文件平均费用为15100美元，去年同期为19700美元 [55] 国际业务 - 总收入为1600万美元，下降34%，主要因加拿大业务交易数量减少；第四季度未结和已结订单分别下降48%和51% [56] 房地产解决方案业务 - 第四季度税前收入从去年的500万美元降至40万美元，主要因经济环境导致交易数量减少 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度购房市场进一步大幅下滑，12月已结订单同比下降46%，未结订单同比下降44%，为全年最低点 [13] - 2023年1月订单量有所改善，订单和商业订单均增长28%和20% [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期目标是在周期内实现高个位数至低两位数的利润率，当前市场下将继续机会性投资，同时保持强大财务状况 [14] - 聚焦提升直接业务规模、改善收购组合和房地产服务、强化运营模式，以应对利润率压力 [15] - 认为当前市场为提升特定有吸引力的直接市场规模提供机会，将增加补充现有贷款服务的额外服务 [16] - 重点推动商业业务各产品线增长，2022年在人才方面进行了大量投资 [17] - 战略计划是通过提高效率和建立纪律性运营模式来提升竞争地位，强调在各业务线有吸引力的市场扩大规模 [22] - 持续投资改善技术、生产流程自动化和集中化，以提高运营效率和能力 [49] - 增加直接目标大都市统计区市场份额是关键战略目标，第四季度收购FNC Title Services和BCHH，以增加服务种类和规模 [50] - 2022年代理业务在关键领域取得进展，将在增长市场扩大规模，提高与优质独立代理商的份额，2023年代理商服务平台更强大 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年初利率下降100个基点，1月有改善趋势，但利率、房屋库存和住房可负担性等因素难以迅速扭转市场 [12] - 第四季度高利率环境挑战加剧，预计困难市场将持续到2023年，公司将平衡成本控制和技能与能力投资 [20] - 对商业市场长期乐观，但短期内可能面临金融市场变化带来的逆风 [26] - 认为当前市场虽有挑战，但公司已取得显著进展，有能力应对并在市场复苏时抓住机会 [45] - 第一季度是最具挑战性的季度，但订单量已有所回升，预计全年市场将改善 [93][96] 其他重要信息 - 公司无托管存款，20亿美元托管资金未带来收益，但当前短期资金情况良好 [4] - 公司比其他竞争对手更具季节性，在加州和佛罗里达州业务较少 [5] - 行业内关于反挖角问题，源于公司与富达的交易及相关服务 [6] - 截至2022年12月31日，公司现金和投资约4.3亿美元，有2亿美元可用信贷额度，股东权益为13.6亿美元，每股账面价值约50美元，较2021年12月31日高5% [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度收入和费用按项目的变动是否是未来趋势的预览，是否会更快削减其他运营费用而非薪资？ - 公司在过去三个季度已采取大量行动，第四季度有针对性地削减约2500万美元费用；其他运营费用中，房地产服务的第三方数据等成本与收入关联更紧密 [64][66] 问题2: 直接产权业务每份文件费用同比增长40%，环比增长10%，是否是近期收购导致的偏差？ - 主要是地理区域组合变化导致，收购的反向业务每份文件费用没那么高，另一家收购公司年底才完成，未产生影响 [86] 问题3: FNC和BCHH对订单的影响，是计入购买订单还是其他订单？ - FNC是一方面，对于BCHH需要进一步研究，可能会有一定比例的划分 [90] 问题4: 非控股权益项目下降幅度不大的原因是什么？ - 非控股权益是因为公司部分业务非100%控股，会随时间波动；过去有多数股权收购，近期收购为战略原因保留部分所有权以协调激励机制 [98][99] 问题5: 法律和监管和解是否为一次性事件？ - 这是一次性事件，公司希望解决该问题 [100] 问题6: 考虑到本季度削减成本的好处，假设市场与共识预期大致一致，2023年利润率范围如何？ - 第一季度受第四季度订单量不佳影响，之后利润率将显著改善；人员调整使公司有过剩产能，随着市场好转，利润率将随业务量增加而提高 [93] 问题7: 商业市场除了正常化，热点和受经济影响的领域有哪些，与正常水平相比的利弊如何？ - 总体认为商业市场今年表现良好，但第一季度与去年同期相比可能有差距；写字楼等行业可能面临更多困难 [84] 问题8: 投资收入本季度大幅增长，是重新配置投资组合还是货币收益率上升的滞后影响？ - 主要是货币市场收益率上升带来的超额现金收益，公司保持投资组合期限较短，并注重业务增长 [83]

☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or For the transition period from to Commission file number 001-02658 STEWART INFORMATION SERVICES CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) | Delaware | | 74-1677 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入2900万美元，摊薄后每股收益1.08美元，总营收7.16亿美元；调整后净收入3700万美元，摊薄后每股收益1.37美元，去年同期为8600万美元或每股3.17美元 [23] - 第三季度总产权收入降至1.2亿美元，同比下降16%；产权部门税前收入为5200万美元，去年同期为1.19亿美元；调整后税前利润率为9.6%，去年为15.4% [24] - 第三季度产权损失费用减少500万美元，降幅16%，占产权收入的3.9%，去年为4%；预计2022年全年产权损失约占产权收入的4% [27] - 房地产解决方案部门税前收入同比增长21%，第三季度税前利润率为4.8%，含无形资产摊销为13.1%，去年同期分别为4.3%和10.8% [28] - 第三季度总运营费用下降，员工成本和其他运营费用占运营收入的比例分别为27%和21%，去年同期为24%和18% [29][30] - 截至9月30日，总现金和投资约4.57亿美元，还有2亿美元的信贷额度；第三季度末，股东权益约13.4亿美元，每股账面价值约50美元，较年末增长4% [31][32] - 第三季度运营活动提供的净现金为4900万美元，去年同期为1.07亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 直接产权业务 - 国内商业收入下降400万美元，降幅5%，平均每份文件费用为13700美元，去年为15400美元 [25] - 国内住宅收入下降4500万美元，降幅18%，但每份文件费用增长12%至约3300美元，去年为2900美元 [25] - 国际总收入下降1100万美元，降幅20%，主要因加拿大业务交易量下降和外币兑美元汇率走弱 [25] 代理业务 - 第三季度代理业务收入下降6100万美元，降幅15%；平均代理汇款率略降至17.6%，去年为17.9% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场已过渡到高利率环境，目前利率超7%，年初为3% - 4%，对住房可负担性造成压力，购房订单显著减少 [10] - 总未结和已结订单分别下降40%和39%，主要因利率上升 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去2.5年致力于重组公司运营方式，目标是成为一流的产权服务公司，打造更强大、更具韧性的业务 [6] - 专注于提高利润率、增长和韧性，通过扩大规模、提升运营能力和加强财务纪律来实现 [7] - 继续评估提升规模的机会，目标是直接市场，并在现有贷款服务中增加额外服务；近期收购FNC Title Services，体现对长期增长的承诺 [15] - 直接业务方面，在目标大都市统计区（MSA）市场的份额增长是关键战略目标，过去两年收购超20家地区产权公司，并持续评估资本部署机会 [16] - 代理业务方面，认为在增长市场提升规模和与优质独立代理商合作的机会很大，在技术和服务部署上取得进展，以支持代理商向线上和无纸化交易过渡 [17] - 投资商业运营以促进增长，对商业市场整体持乐观态度，但认识到短期内可能面临金融市场变化带来的挑战 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年下半年至2023年上半年行业经营环境困难，市场已过渡到高利率环境，对住房可负担性和购房订单产生重大影响 [7][10] - 尽管市场变化，但公司将继续推进战略，平衡财务纪律和客户服务，有信心成为一流的产权服务公司 [13][20] - 对商业市场长期乐观，虽短期内金融市场变化可能导致部分项目暂停或重新定价，但订单依然强劲，不同资产类别仍有良好活动 [59][60][62] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，详情参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件 [3] - 会议讨论了一些非公认会计原则（non - GAAP）指标，相关调整请参考公司网站上今日收益报告的附录 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: FNC Title收购中，反向抵押贷款订单是归类为其他还是再融资？ - 该收购于10月1日完成，未反映在当前数据中，反向抵押贷款订单更类似购买，后续会研究其呈现方式 [37] 问题2: 能否评估FNC Title收购的预期收益贡献和增值潜力？ - 此次收购营收约4000万美元，税前贡献可能超1000万美元，与其他产权收购类似 [38] 问题3: 本季度的购买摊销情况如何，FNC收购后下季度预计会增加多少？ - 目前购买摊销约3000多万美元，正在进行FNC的购买会计处理，会认真考虑如何披露该指标；在房地产服务业务中，购买摊销是重要部分，相关业务的利润率在摊销后显著高于10% [40][42] 问题4: 办公室关闭和遣散费用420万美元，预计每年节省的费用是多少，是否还有进一步行动？ - 节省费用情况类似，公司会持续评估市场服务所需资源；过去几年致力于扩大公司规模，目前已完成大部分办公室调整工作，除非有交易导致冗余，否则未来办公室关闭情况不多 [44][46] 问题5: 产权费用方面，人员成本下降但滞后于收入下降，运营费用即使剔除费用后似乎也持平，原因是什么？ - 人员方面，公司在平衡服务能力和快速变化的市场，存在一定滞后；运营费用大部分是第三方成本，用于房地产服务业务的数据采购等，由于收购和部分收入同比增加，费用未大幅下降，公司会全面审视这些费用 [51][52] - 公司在贷款人业务和办公室运营方面有意滞后行动，以维护服务指标和客户关系；今年还在数据管理、整合和集中化等方面投入约2000万美元，这些投资将长期受益，但可能导致费用高于正常水平 [53][55] 问题6: 商业市场目前情况如何，对第四季度和2023年的管道业务有何影响？ - 公司对商业市场总体乐观，金融市场变化导致部分项目暂停、重新定价或延迟，但订单依然强劲，未来几年商业板块总体将保持强劲，只是过程可能会有波动 [59][60] - 目前能源、工业和公寓领域活动较多，办公室和零售领域相对较少；由于资本市场波动，业务开展会更不稳定 [62] - 短期内市场有一定疲软，但无明显衰退迹象，商业市场仍是公司增长的重点领域，公司会在此投资提升能力 [63]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-02658 STEWART INFORMATION SERVICES CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) | Delaware | | 74-1677330 | ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入6200万美元，摊薄后每股收益2.26美元，营收8.44亿美元；调整后净收入7000万美元，摊薄后每股收益2.58美元，去年同期分别为8600万美元和3.17美元 [18][19] - 第二季度总产权收入较去年同期增加1700万美元，增长2%；产权部门税前收入为9400万美元，去年同期为1.26亿美元；税前利润率为12.3%，去年同期为16.7% [20][21] - 第二季度产权损失费用较去年同期减少700万美元，降幅21%，占产权收入的比例为3.5%，去年为4.5%；预计2022年全年产权损失约占产权收入的4% [25] - 第二季度房地产解决方案部门税前收入较去年增加400万美元，税前利润率为7.4%，扣除收购摊销前为14.7%，去年同期分别为3.8%和6.6% [25][26] - 第二季度总运营费用增加，员工成本占运营收入的比例为25%，去年为24%；其他运营费用占比为19%，去年为17% [27] - 截至6月30日，股东权益约为13.5亿美元，每股账面价值约为50美元，较去年12月31日增长5% [28] - 第二季度运营活动提供的净现金为8300万美元，去年同期为1.03亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 直接产权业务 - 国内商业收入增加1300万美元，增长25%，平均每份文件费用为13100美元，较去年高出17% [22] - 国内住宅收入增加1100万美元，增长5%，本季度住宅每份文件费用约为2900美元，去年为2200美元 [22][23] - 国际收入为400万美元，较去年下降8%，主要因加拿大业务交易量下降 [23] 代理业务 - 第二季度收入为4.1亿美元，较去年增长5%，平均代理汇款率从17.5%略降至17.1% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 住宅市场受30年期抵押贷款利率持续高于5%影响，消费者结算情况因通胀、 affordability和衰退担忧而恶化，但就业率保持稳定 [17] - 商业房地产本季度活动良好，但利率上升和波动的资本市场开始影响交易 [18] - 第二季度已开放和已完成订单均下降28% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去两年专注于重组、重新聚焦和重建运营，目标是成为一流的产权服务公司，创造能在各种房地产周期和经济条件下表现良好的可持续业务 [6][7] - 持续进行技术投资，提升客户体验，扩大产品供应，在代理、贷款人和直接业务中取得进展 [7] - 关注在目标市场获得关键规模，通过领先技术支持和创新推动为客户提供卓越和一致的服务 [9] - 继续进行有针对性的投资，在直接业务中，在目标MSA市场实现份额增长是重要目标 [10] - 已收购20多家地区产权公司，并努力将其整合到生产和其他系统中，以提高客户体验和运营效率 [11] - 在代理业务中，推进技术和服务部署，支持代理商向在线和无纸化交易过渡，认为在增长市场扩大规模和提高与独立代理商合作份额的机会很大 [12] - 商业业务收入增长，对商业市场整体持乐观态度，虽面临一些资本市场带来的短期挑战，但仍会对其进行投资 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已过渡到高利率环境，预计2022年下半年这种环境将持续，但公司因前期的显著改善，有能力应对市场变化 [8][9] - 尽管市场变化，但公司将继续专注于结构改进，在目标市场实现增长和提高竞争力 [9] - 管理层对房地产市场的长期前景持积极态度，相信公司有能力继续发展并成为一流的产权服务公司 [15] 其他重要信息 - 公司财务状况良好，资产负债表上的现金和投资比监管要求多出约5.57亿美元，还有2亿美元的信贷额度 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资收入的合理运行率是多少，本季度的增长是否仅反映市场利率的上升？ - 投资收入增长是利率上升和收到不同产权计划股息等因素的综合结果，合理运行率可能在500 - 600万美元，具体取决于未来利率情况 [33] 问题2: 7月购买和商业市场的趋势如何？ - 商业市场正在过渡，虽仍有很多活动，但交易执行时间变长，开始受到资本市场和利率环境的影响 [34] 问题3: 公司能否在今年和明年实现10%的总公司税前利润率目标？ - 公司认为有能力实现，过去利润率呈上升趋势，目前公司结构有所改善，有望保持低两位数或高个位数的利润率 [38][39][41] 问题4: 本季度准备金率为3.5%，全年预计为4%，是否出于保守考虑或在旧业务中看到了某些因素导致上调？ - 并非看到索赔率上升，而是精算工作显示目前处于较高范围，4%更能反映产权损失的运行率 [42] 问题5: 房地产解决方案部门剩余业务情况如何，该部门经常性收入和交易性收入的构成比例是怎样的？ - 该部门业务包括估值业务、信息研究、PropStream订阅服务以及移动和数字公证工具等，整体对市场交易量较为敏感，但各业务质量高，有优秀管理团队，在当前市场中表现良好 [44][45] 问题6: 商业业务在费用结构和交易规模方面是否会有进一步变化，若交易量下降，每份文件费用能否起到抵消作用？ - 目前各房地产资产类别表现良好，大型交易对每份文件费用影响更大，未来大型交易可能面临压力，市场波动和高利率已影响人们的交易决策 [53][54][55] 问题7: 第二季度是否通常是获得产权计划股息的时间，每年第二季度的净投资收入是否约为100 - 150万美元？ - 通常第二季度会有相关活动，该数字大致符合情况 [56] 问题8: 公司人员配置趋势如何，下半年如何调整？ - 服务业务和部分产权地区人员有所增加，公司会在各业务中采取针对性行动平衡人员配置，对人才状况满意，但会谨慎进行增量和有针对性的投资 [58][59] 问题9: 6月住宅购买订单同比下降11% - 12%，7月同比降幅是否更大，当前环境在下半年是否会持续？ - 7月环比有所下降，但未达到两位数降幅，下半年情况不确定，公司按可能更差的情况管理业务 [66][67] 问题10: 本季度每份文件费用的趋势如何？ - 住宅每份文件费用约为2900美元，已开始放缓，因目前主要是购买业务，且房价上涨趋势开始稳定 [69] 问题11: 代理业务收入占运营收入的比例是否会在全年继续增加？ - 代理业务有两个重要举措并取得了进展，短期内可能会向代理业务倾斜，但公司也注重直接业务增长，预计多个季度内两者比例不会有重大变化 [71][72]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-02658 STEWART INFORMATION SERVICES CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) | Delaware | | 74-1677330 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为5800万美元，摊薄后每股收益为2.11美元，总收入为8.53亿美元 [21] - 第一季度调整后净收入为5600万美元，较去年同期增长8%，调整主要与股权证券投资的未实现净收益有关 [21] - 截至季度末，股东权益约为13.12亿美元，每股账面价值约为49美元，较2021年12月31日增长2% [31] - 本季度经营活动提供的净现金为3500万美元，去年同期为4700万美元，主要因12月底未偿还经营负债的支付增加，部分被本季度较高的净收入抵消 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 产权业务 - 本季度产权业务总收入增长9700万美元，增幅15%，主要得益于代理和商业业务的改善 [23] - 该业务税前收入增至8300万美元，较去年同期增加600万美元，增幅7%；本季度产权业务税前利润率为11.4%，去年为12.2%，主要因再融资业务量显著下降以及为改善产权业务生产和数据所做的投资 [24] 直接业务 - 国内商业收入增长2700万美元，得益于多数资产类别交易量增加，2022年第一季度每份文件平均费用为1.27万美元，较去年同期增长47% [25] - 国内住宅收入增长400万美元，增幅2%，因购房交易增加和规模改善抵消了再融资业务量的下降；2022年第一季度住宅每份文件费用为2600美元，较去年平均费用增长37%，主要因购房业务占比提高 [25][26] - 国际业务总收入增长700万美元，增幅20%，主要因加拿大业务交易量增加 [26] 代理业务 - 代理业务本季度收入为4.04亿美元，较去年增长17%；平均代理汇款率略升至18.1%，去年同期为17.1% [28] 产权损失 - 第一季度产权损失费用与去年同期相当，因产权收入增加的影响被整体良好的理赔经验抵消；产权损失费用占产权收入的比例从去年第一季度的4.6%降至本季度的4% [29] 运营费用 - 总运营费用增加，主要因与收入相关的可变成本增加和员工数量增多；员工成本占运营收入的比例从去年的25%降至24%，其他运营费用占比从去年的18%升至22%，主要因房地产解决方案业务规模扩大，该业务通常其他运营费用较高 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度未结和已结订单分别下降26%和24%，主要因再融资交易减少，与市场趋势一致，但部分被本季度商业和购房已结交易分别增长31%和4%所抵消 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去两年致力于对运营进行结构性调整，目标是成为一流的产权服务公司，打造能在各种房地产周期和经济条件下取得成功的可持续业务，重点关注提高利润率、实现增长和增强韧性，通过扩大规模、提升运营能力和加强财务纪律来实现 [6] - 直接业务方面，执行了20多笔地区产权交易，增加了重要的人才储备，改变了在亚利桑那州、伊利诺伊州、密歇根州、得克萨斯州、加利福尼亚州、科罗拉多州和华盛顿州等市场的地位；在无法通过过度投资实现足够规模的市场，关闭或出售业务，通常出售给代理合作伙伴 [10] - 代理业务方面，投资技术和服务，为代理合作伙伴提供更强的连接性、易用性和风险降低能力，支持代理向在线和无纸化交易过渡，认为在增长市场扩大规模和与独立代理合作增加市场份额的机会才刚刚开始 [11] - 公司将继续寻找符合自身定位的核心产权收购机会，同时努力增加技术和服务，深化与代理的合作关系，提高在目标市场与优秀代理的市场份额 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着30年期抵押贷款利率升至5%左右，住宅和商业房地产市场正受到更传统的季节性和经济因素影响；住宅房地产市场需求受有利的人口结构和住房重要性驱动，商业房地产在多数资产类别都有活动，能源行业有望从供应需求和环境关注中受益 [17][18] - 有几个因素可能影响未来业务表现，包括美联储和政府政策行动，特别是在缓解通胀方面，不确定的消费者和就业环境，以及全球冲突对供应链（特别是食品和能源）的影响 [19] - 管理层对在传统时期管理业务的能力充满信心，对所运营市场的长期前景持乐观态度，认为尽管市场发生变化，但公司成为一流产权服务公司的征程仍在继续，将继续专注于加强结构改善的基础原则，在优先市场借助领先技术支持和创新实现适度规模，为客户提供卓越和一致的服务 [9] 其他重要信息 - 自第一季度起，公司修订了运营部门的列报方式，将房地产解决方案业务单独列为一个部门披露，因其规模增大，此前该业务与公司业务合并列报；公司及其他部门主要包括公司运营，产权业务基本保持不变 [22] - 公司财务状况为支持客户、员工和房地产市场提供了坚实基础，资产负债表上的现金和投资约为5.6亿美元，有2亿美元的信贷额度可供使用 [31] 问答环节所有提问和回答 问题: 近期完成的收购对本季度数据的影响及后续情况 - 公司在第四季度完成了大量收购，目前仍在看到这些收购的全部影响逐步显现，收购会计处理和整合工作仍在进行中，今年仍会有一些变化 [35] 问题: 此前提到的房地产经纪收购后又出售一事是否曾提及 - 公司此前未提及此事，这只是为一家产权代理机构的所有者促成交易的机会 [41] 问题: 第二季度商业和购房业务趋势 - 随着经济在过去一年开放，商业业务各资产类别都有改善，行业报告显示第一季度销售活动在各资产类别都很高，公司在全国各资产类别都有类似情况，对商业业务前景乐观 [42][43][44] 问题: 举例说明在大都市统计区（MSA）提高规模对盈利能力的影响 - 以科罗拉多州斯普林斯为例，公司此前业务规模小，边际贡献率在5% - 6%，受季节性影响大，人才易流失；现在成为购房市场的领导者，人员留存率提高，利润率因能更好地管理业务周期而上升，还能进行集中化和运营改进，业务从表现不佳转变为表现卓越且季度间更稳定；达到一定规模后，还可进行微地理区域的补充收购，数据获取也更具成本效益 [47][48][49] 问题: 当前并购市场卖家情况和估值是否更合理 - 市场情况较为复杂，总体上人们已认识到市场变化并进行了调整；此前一些新进入者和金融买家的行为影响了估值，现在这些因素已消除，市场对话更理性，但仍有部分运营良好的公司存在估值过高情况，交易可能无法达成；公司的并购注重建立关系、寻找合适匹配和合适的人，很多交易是两年前就开始洽谈的 [53][54][55] 问题: 如何平衡并购和回购公司股票 - 公司认为目前资本的最佳用途是继续发展业务，专注于在产权领域的并购，此前的交易基本都具有增值作用；公司也会考虑股东利益，进行了股息增加，但短期内仍将继续专注于业务建设 [61] 问题: 公司成本结构（固定成本与可变成本）及如何保护利润率免受业务量下降影响 - 公司各业务根据自身情况运营，固定成本与可变成本的比例因业务而异；房地产服务业务可变成本高，员工基数小，直接产权业务因设施和地理覆盖范围等因素固定成本稍高；总体而言，公司约30%以上为固定成本，50% - 60%为可变成本，因很多费用与交易相关；过去2.5年公司采取了很多措施管理资源和业务，有信心维持改善后的利润率，会继续在业务周期中审慎管理，同时不会停止对业务的投资，如产品改进、整合和数据管理等方面的投资将提升业务效率和未来成本状况 [63][64][66] 问题: 4月住宅市场购房和再融资业务量趋势及高房贷利率对购房需求的影响 - 近期30年期房贷利率升至5%以上，对购房市场有一定影响，但市场仍处于过渡阶段；目前可调利率抵押贷款（ARM）申请占比不到10%，7或10年期ARM与固定利率贷款有100个基点左右的利差，是不错的购房产品；公司更关注产权保费而非业务量，尽管业务量下降，但因房价上涨，交易名义价值上升，产权保费环境良好 [72][73] 问题: 如何看待收入每单增长情况 - 第一季度业务结构显著向购房业务转变，每单费用仍有一定上升空间，但不会像去年那么大 [76] 问题: 第二季度税前利润率是否会从第一季度改善，以及对2022年实现两位数税前利润率目标的看法 - 公司目标是全年实现两位数税前利润率，目前季度刚开始，具体情况尚不确定，但会努力管理业务以实现该目标 [77] 问题: 公司代理佣金比率与同行相比突出，是否会影响提高代理业务整体盈利能力，是否有并购机会降低该比率 - 公司对代理业务的净利润率很满意，公司的地理布局独特，主要竞争对手在佛罗里达州等州有很大份额，而公司在这些地区份额小，导致佣金比率数字不同；从净利润角度看，公司代理业务运营良好，但会努力改善州内市场份额，认为在加利福尼亚州和佛罗里达州等地区有增长机会 [82][83]

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