财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入第四季度为380万美元，即每股普通股0.05美元，较上一季度下降2880万美元，主要驱动因素是季度间CECL费用净变化1860万美元，以及利息收入下降860万美元 [8] - 可分配收益为1340万美元，即每股0.17美元，较上一季度的2330万美元和每股0.30美元有所下降 [8] - 股息覆盖率从1.25倍降至0.71倍，但前四个季度的累计可分配收益与股息的覆盖比率为1.17:1 [8] - 每股账面价值较上一季度下降0.17美元至14.31美元，原因是CECL准备金增加约每股0.11美元，以及普通股股息超过可分配收益约每股0.07美元 [9] - CECL准备金增加780万美元，即3.6%，至2.224亿美元，CECL准备金率相对于贷款承诺从395个基点提高到420个基点 [9] - 未偿还贷款承诺下的未动用承诺减少7220万美元，即17%，至3.539亿美元，占总贷款承诺的近6.7% [11] - 季度末流动性总计6.622亿美元，包括1325万美元现金、4.572亿美元CLO再投资现金，以及4380万美元有担保信贷协议下的未动用额度 [10] - 总债务与股权比率在季度末为2.95:1，与上一季度的2.97:1基本持平 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去一个季度，公司发起两笔贷款，总承诺金额为1.24亿美元，包括一个工业资产组合和一个酒店资产，混合贷款价值比（LTV）为59% [5] - 季度内收到2.28亿美元还款，其中50%为写字楼贷款还款，使季度末写字楼敞口降至27%，季度末后又有一笔4600万美元写字楼贷款还款，使写字楼敞口降至26%，过去五个季度写字楼敞口下降38% [5] - 非应计贷款从两笔1.904亿美元增加到六笔5.501亿美元，主要反映写字楼部门一些借款人面临的运营挑战以及公司为优化股东价值对某些贷款选择的资产管理策略 [13] - 加权平均风险权重季度间保持不变，为3.2，投资组合的评级分布基本未变 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 广泛的房地产信贷和股票市场继续面临逆风，受利率上升、可用流动性减少和估值持续压力的影响，过去一个季度，这些趋势因当前的地区银行业危机、对商业房地产的普遍担忧加剧以及写字楼物业市场面临的长期压力而加剧，所有房地产领域的交易活动持续放缓 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司承认市场趋势，相应地调整TRTX的定位，保持充足的流动性，对新投资保持选择性，并继续积极管理当前资产负债表 [4] - 公司强调低成本、非按市值计价、无追索权的定期融资，季度末74.1%的有担保融资是非按市值计价的，与上一季度基本持平，符合公司长期融资政策 [16] - 公司在本季度将一笔5亿美元有担保信贷安排的到期日延长至2024年5月，并正在完成另一笔2亿美元现有有担保信贷安排的三年期延期文件工作，还有三笔信贷安排将在今年下半年到期，公司打算根据现有合同选项进行延期 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为广泛的房地产信贷和股票市场继续面临逆风，交易活动持续放缓，但公司凭借TPG全球投资平台的广泛资源和在房地产债务和股权业务方面的深厚经验，拥有一系列资产管理工具，将努力实现股东价值最大化 [4][6] - 公司将继续保持充足的流动性，以应对日益动荡的市场环境，同时通过审慎平衡提升账面价值、股价和可分配收益，为股东创造价值 [7][9] 其他重要信息 - 上周，公司通过代替止赎的契约获得休斯顿市中心一座375440平方英尺、出租率73.5%的写字楼的所有权，该贷款未偿还本金余额为5500万美元，风险评级为5，对公司账面价值的无杠杆现金收益率为10%，公司正在利用TPG 200亿美元房地产平台及其投资组合公司的专业知识，为股东优化物业价值 [13] - 公司对两笔贷款采用成本回收会计，意味着每月收到的现金利息支付已并将继续用于减少贷款余额，而不是仅确认当期收入 [14] - 64%的非应计调整与费城一笔由出租率76%的写字楼担保的贷款有关，公司正在与借款人进行重组讨论，并寻求法律补救措施，该贷款融资是非按市值计价的，公司有权选择将融资转换为抵押贷款 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 非应计贷款数量是否已见顶，如何看待已确定需关注的贷款可能出现的额外非应计情况以及现有六笔非应计贷款的解决路径 - 过去两个季度，有4级贷款按面值偿还，4级贷款不一定会变成5级贷款，公司专注于实现股东价值最大化，尽管房地产市场存在压力，但对非应计贷款情况仍感到安心，季度间风险评级和CECL准备金相对不变，风险管理方法未变，约64%的非应计与费城一笔写字楼贷款有关，公司正在与借款人讨论潜在修改方案并积极交换提案，同时已开始执行补救措施并应用500万美元现金流减少该贷款的基础金额 [18][19][20] 问题2: 除第二季度与FL4相关的行动外，其他2亿美元额度再投资能带来多少净利息收入提升，对正在摊销的FL3有何看法，能否将其贷款并入FL5 - 对于FL5，公司有再投资现金可用，可将贷款从其他融资形式转移到CLO，再投资现金有相应计划，再投资的边际收益取决于资产贡献产生的利息收入以及避免此前为这些资产融资的利息成本；对于FL3，公司密切监控，该交易自2021年底再投资窗口关闭后一直在进行，虽然贷款提前还款率较低且资金成本较高，但这是2019年的交易，即使去杠杆化后资金成本也不算差 [21][22] 问题3: 4月将休斯顿写字楼从贷款转为房地产拥有（REO）时，其账面价值是多少，预计第二季度业绩是否会因该后续事件产生损失或冲销 - 公司将在第二季度末报告相关情况，目前尚未确定该物业作为REO的价值，REO的会计规则与贷款有所不同，后续将根据未偿还本金余额、冲销CECL准备金，并通过评估和市场比较等方式确定新价值作为持有价值 [25] 问题4: 能否评论第一季度酒店贷款的REO概况，与历史投资组合预期ROE相比如何，TPG在私募股权方面在酒店行业是否有特定专业知识和经验 - TPG在酒店领域的债务和股权方面都有丰富经验，该笔酒店贷款位于迈阿密，市场前景令人兴奋，交易需在较短时间内完成，公司凭借团队实力和资产负债表上的融资安排，能够为借款人提供有保障的资金；该资产的杠杆率方面，按现状计算的LTV约为58%，利率为SOFR加5.10%，预期ROE约为12%，在当前市场环境下，以该利率和LTV发起新贷款是有吸引力的资本配置 [29][30] 问题5: 鉴于过去18个月的应税收入，公司需要支付的最低股息分配是多少，是否有净运营亏损（NOL）可用于减少派息，考虑到当前股价，将资本回报在股息和回购之间重新分配或平衡是否合理 - 过去一年股息覆盖率为1.17倍，上一季度为1.25倍，季度间CECL和风险评级大致不变，近期可分配收益的波动主要是因为公司极度关注实现股东价值最大化；作为REIT，公司需分配不少于90%的应税收入，否则将面临消费税，去年有未分配的应税收入可结转到今年评估；公司有大约1.7亿美元的资本损失结转，已用于抵减房地产交易的资本利得，但根据税法不能用于抵减公司作为贷款人赚取的普通收入；公司将流动性置于首位，认为在资产负债表上保留边际资本以应对可能出现的需求至关重要 [33][34][36]

财务状况概述 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为53.83772亿美元和55.45138亿美元，总负债分别为40.74715亿美元和42.23142亿美元[10] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司持有的用于投资的贷款分别为49.16444亿美元和49.78674亿美元，贷款损失准备分别为2015.08万美元和1972.72万美元[10] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司未偿还贷款承诺的预期损失准备金分别为2090万美元和1730万美元[11] - 截至2023年3月31日，公司投资组合中应收高级贷款总额为49.16444亿美元，逾期90天及以上的贷款为4950.29万美元；截至2022年12月31日，总额为49.78674亿美元，逾期90天及以上的贷款为712.69万美元[97] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，投资贷款组合净额分别为4714936千美元和4781402千美元[84] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，未摊销贷款费用分别为780万美元和790万美元，未摊销折扣分别为1540万美元和1820万美元[85] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，投资贷款组合加权平均风险评级均为3.2[88][89] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，子公司总资产为30.99956亿美元，总负债为22.45243亿美元；截至2022年12月31日，总资产为32.67374亿美元，总负债为24.67254亿美元[112] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资组合融资未偿还本金余额分别为40.24192亿美元和41.79211亿美元[131] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别有9560万美元和1.451亿美元投资于原期限少于90天的货币市场基金[161] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司投资组合贷款的估计公允价值分别为49亿美元和49亿美元，加权平均总信贷利差分别为3.51%和3.44%，加权平均到期年限分别为2.7年和2.8年[163] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司无所得税资产，TRS运营活动产生的所得税负债均为10万美元；截至2023年3月31日，公司有1.743亿美元资本损失可结转至未来年份[171][172] 收入与利润情况 - 2023年第一季度和2022年同期，公司利息收入分别为9172.6万美元和6101.7万美元，净利息收入分别为2173.6万美元和3851.6万美元[12] - 2023年第一季度和2022年同期，公司净利润分别为737.5万美元和2378.1万美元，归属于普通股股东的净利润分别为382.3万美元和2043.6万美元[12] - 2023年第一季度和2022年同期，公司基本每股收益分别为0.05美元和0.26美元，摊薄每股收益分别为0.05美元和0.25美元[12] - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认了20万美元和10万美元的联邦、州和地方税费用，有效税率分别为1.2%和0.4%[170] - 2023年和2022年第一季度归属普通股股东的净利润分别为382.3万美元和2043.6万美元，基本每股收益分别为0.05美元和0.26美元，摊薄每股收益分别为0.05美元和0.25美元[187] - 2023年和2022年第一季度，公司普通股股息和未分配净利润中分别有40万美元和20万美元分配给未归属普通股[185] 现金流量情况 - 2023年第一季度和2022年同期，经营活动提供的净现金分别为2347.3万美元和3261.7万美元，投资活动提供（使用）的净现金分别为6159.6万美元和 - 20581.2万美元，融资活动（使用）提供的净现金分别为 - 17721.8万美元和26457.5万美元[14] 业务活动与投资 - 公司主要业务活动是直接发起和收购多元化的商业房地产相关信贷投资组合，主要包括美国一级和部分二级市场中由机构级物业担保的第一抵押贷款和第一抵押贷款的高级参与权益[16] - 公司过去曾投资于商业房地产债务证券，主要是投资级商业房地产抵押债务证券[16] - 2020年12月，公司以9920万美元成本收购拉斯维加斯大道两块共27英亩商业用地；2021 - 2022年出售相关地块并获利；截至2023年3月31日，公司无房地产持有（REO）[101][102] 税务相关 - 公司作为房地产投资信托基金运营，一般无需就其房地产投资信托应税收入缴纳美国联邦所得税，前提是每年将所有应税收入分配给股东并保持其资格[15] - 公司自2014年起符合REIT资格并选择按此纳税，若每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，通常无需缴纳美国联邦所得税[57] - 公司在特定情况下可能产生超额包含收入，该收入作为无关业务应税收入分配给应税REIT子公司[58] - 公司目前财务报表中现有资产和负债的账面价值与其各自税基之间无暂时性差异[59] - 公司间接持有TRS 100%的股权，TRS需就其应税收入缴纳美国联邦、州、地方和外国所得税；公司作为REIT，某些与TRS的非公平交易可能需缴纳100%的消费税[166] 财务报表编制 - 公司中期合并财务报表按美国公认会计原则编制，包含公司账户、合并可变利益实体及全资子公司，消除了所有公司间交易和余额[17] 贷款业务核算 - 贷款利息收入按利息法计算，根据合同条款调整预期或已实现的信用损失，某些费用按直线法计入利息收入[21] - 贷款逾期90天以上或出现到期违约等情况时，将被置于非应计状态；当借款人支付所有逾期本金和利息且剩余款项可合理收回时，可恢复应计状态[24] - 公司对投资持有的贷款采用当前预期信用损失模型核算信用损失准备，定期变动计入净收入[27] - 公司在评估贷款和估计信用损失时考虑借款人及赞助商的资本状况、专业知识等关键信用质量指标[28] - 公司按季度评估所有贷款的风险，并根据多种因素进行风险评级，分为1 - 5级，从最低风险到最高风险[30] - 公司通常在贷款发起或收购时将风险评级定为3级，2023年3月31日结束的三个月内简化了风险评级定义，对前期评级无影响[31] - 公司的CECL储备反映了影响商业房地产资产表现的当前和未来经济状况的估计，包括失业率、通胀率等[32] - 2023年3月31日，公司信用损失准备的关键输入受资本市场混乱、利率上升等因素影响[33] - 公司采用基于模型的方法和单独评估的方法来估计贷款组合中的信用损失[34] - 公司实施基于模型的方法来衡量与未单独评估的贷款相关的预期终身信贷损失准备金，考虑底层贷款现金流和历史市场贷款损失数据等[36] - 当公司认为贷款还款完全依赖底层抵押品运营或出售，且借款人财务困难或很可能止赎时，会单独评估信贷损失准备金[38] - 公司将预期信贷损失估计应用于无法按合同终止的未来资金承诺，并维持单独的准备金[42] 房地产持有与融资 - 公司通过止赎或代替止赎获得的房地产分类为房地产持有，按公允价值计量并进行减值分析[43][44] - 公司使用担保融资协议为贷款、参与权益和房地产持有融资，相关借款记录为单独负债[45] - 截至2023年3月31日，公司完成的所有银团贷款中，将100%的高级抵押贷款无追索权转让给第三方贷款人[46] 公允价值计量 - 公司遵循ASC 820 - 10进行金融工具的公允价值计量，使用三级公允价值层次结构[47] 现金与受限现金 - 公司需维持最低现金，3月31日和12月31日分别为2900万美元和2240万美元[68] - 3月31日和12月31日，受限现金分别为60万美元和30万美元，现金及现金等价物分别为1.615亿美元和2.541亿美元[69] 优先股相关 - 公司于2021年6月14日发行805万股C系列累积可赎回优先股，股息率6.25%，2026年6月14日起可赎回[75] - C系列优先股清算优先权为每股25美元，股息率为每年6.25%，即每股每年1.5624美元或每股每季度0.3906美元[189] - 2021年6月14日，公司出售805万股C系列优先股，净收益1.944亿美元，用于部分赎回B系列优先股[188] 贷款业务情况 - 截至3月31日，公司贷款应收利息及费用分别为2330万美元和2640万美元[78] - 一季度公司发放两笔抵押贷款，总承诺金额1.238亿美元，初始未偿还本金1.112亿美元，未使用承诺金额1260万美元[79] - 一季度公司收到三笔全额贷款还款1.444亿美元，六笔部分本金还款（含应计PIK利息和成本回收款）8350万美元，总还款2.278亿美元[79] - 3月31日和12月31日，贷款组合数量均为69笔和70笔，浮动利率贷款占比均为100%[80] - 3月31日和12月31日，总贷款承诺分别为52.94242亿美元和54.29146亿美元，未偿还本金余额分别为49.3965亿美元和50.04798亿美元[80] - 3月31日，公司贷款组合中28.4%（15亿美元）基于Term SOFR，71.6%（38亿美元）基于LIBOR[82] - 3月31日和12月31日，贷款加权平均信用利差分别为3.5%和3.4%，加权平均综合收益率分别为8.5%和8.1%[80] - 截至2023年3月31日，公司33.8%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，66.2%的贷款借款人可无罚金还款[83] - 2023年第一季度，新增贷款及收购109922千美元，额外注资51524千美元，扣除本金回收等后余额为4714936千美元[85] - 2023年第一季度，信用损失准备增加780万美元，至3月31日达2.224亿美元[93] - 2022年第一季度，信用损失准备从4620万美元增至5110万美元[94] - 截至2023年3月31日，4笔首抵押贷款单独评估，摊销成本2.433亿美元，信用损失准备6390万美元[95] - 截至2023年3月31日，6笔贷款（摊销成本5.501亿美元）处于非应计状态；2022年12月31日，2笔贷款（摊销成本1.904亿美元）处于非应计状态[96] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，无正常贷款（全额应计状态）的应计利息收入逾期90天以上[96] - 截至2023年3月31日，公司投资组合中应计实物支付（PIK）利息总额为120万美元，与一笔第一抵押贷款相关；2023年第一季度无新增应计PIK利息记录和递延[99] 子公司相关 - 2022年2月16日，子公司发行TRTX 2022 - FL5，公司产生650万美元递延融资成本；2023年第一季度使用再投资功能[104] - 2021年3月31日，子公司发行TRTX 2021 - FL4，公司产生830万美元递延融资成本；再投资期于2023年3月11日结束，公司预计5月中旬完成资产贡献；2023年第一季度使用再投资功能[105][106] - 截至2023年3月31日，TRTX 2019 - FL3、TRTX 2021 - FL4、TRTX 2022 - FL5的抵押品贷款投资未偿本金余额分别为4.84298亿美元、12.5亿美元、10.75亿美元，加权平均利差分别为3.29%、3.22%、3.43%[117] - 截至2023年3月31日，TRTX 2019 - FL3、TRTX 2021 - FL4、TRTX 2022 - FL5的融资提供未偿本金余额分别为2.93597亿美元、10.375亿美元、9.07031亿美元，加权平均利差分别为2.04%、1.60%、2.02%[117] - 截至2023年3月31日，FL3、FL4和FL5的抵押品贷款投资资产分别占公司投资组合中贷款未偿本金总额的9.8%、25.3%和21.8%[121] - 截至2022年12月31日，TRTX 2019 - FL3、TRTX 2021 - FL4、TRTX 2022 - FL5的抵押品贷款投资资产分别占公司投资组合贷款未偿还本金总额的14.1%、25.0%和21.5%[124][128] - 公司认定CRE CLO发行人是可变利益实体（VIE），公司为主要受益人，截至2023年3月31日和2022年12月31日对其进行合并报表[111] 利息费用 - 2023年第一季度公司确认利息费用3760万美元，包含120万美元递延融资成本摊销[122] - 2022年第一季度公司确认利息费用1430万美元，包含220万美元递延融资成本摊销[129] 融资协议 - 截至2023年3月31日，公司有六项用于为贷款投资活动融资的有担保信贷协议，资产抵押包括49笔抵押贷款或参与权益[134][141][142] - 截至2022年12月31日，公司有六项用于为贷款投资活动融资的有担保信贷协议，资产抵押包括45笔抵押贷款或参与权益[138][141][142] - 截至2023年3月31日，高盛

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入第四季度为3260万美元，摊薄后每股0.42美元，净利息收入季度环比增加470万美元，增长16% [10] - 可分配收益为2330万美元，每股0.30美元，季度环比增长53% [10] - 本季度股息覆盖率为1.25倍，全年为1.17倍 [11] - 每股账面价值季度环比增加0.20美元，达到每股14.48美元 [11] - CECL储备金减少约1100万美元，季度末储备率为395个基点，上一季度为390个基点 [11] - 总债务与股权比率从上个季度末的3.13:1降至3.97:1 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年新发放或收购17亿美元新贷款，约80%为多户住宅、工业或自助存储领域 [5] - 2022年投资中65%以非按市值计价的方式融资 [5] - 过去一年多户住宅和工业领域敞口战略增加62%，办公领域敞口减少超32% [5] - 2022年贷款本金还款总额为15亿美元，办公贷款还款占44% [5] - 第四季度收到全额还款2.944亿美元，全年全额还款近13亿美元，其中38%为办公贷款，部分还款2.095亿美元，其中1.767亿美元与办公贷款相关 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场持续调整，一方面金融条件收紧、流动性降低和不同物业类型及市场的风险偏好差异给价值带来压力，另一方面强劲的劳动力市场和有韧性的经济支持长期房地产基本面估值的积极前景 [4] - 贷款市场存在错位，某些行业和地区的价值面临压力，特别是办公物业 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年上半年开始为金融条件收紧做准备，增强流动性并提高新投资的选择性，本季度继续谨慎投资，同时积极管理现有投资组合的风险 [4] - 继续与借款人合作，通过修改、延期或止赎等方式，以最有效的方式实现股东价值最大化 [6] - 2023年投资计划保持机会主义，投资规模将与贷款还款相匹配 [16] - 专注于低成本、非按市值计价、无追索权的定期融资，年末73.5%的有担保融资为非按市值计价 [16] - 与TPG的资本市场部门合作，挖掘现有和新的资本关系，形成定期非按市值计价的增值融资 [17] - 公司在同行中办公领域敞口的同比降幅最大 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场面临诸多挑战和机遇，公司已提前准备并积极应对，对公司前景感到兴奋，积极的策略将在当前周期演变中为股东带来良好回报 [4][8] - 更高的利率和具有挑战性的房地产基本面可能会减缓2023年的还款速度 [16] - 信贷表现将是未来季度可分配收益的关键决定因素 [10] 其他重要信息 - 年末流动性超过5.9亿美元，新投资有四个主要资金来源，包括A票据市场、现有CRE CLO和再投资能力、潜在的新公共和私人CRE CLO交易以及现有有担保信贷安排 [7] - 年末CLO再投资现金中有6740万美元已用于七项不同投资 [12] - 现有贷款的未偿承诺为4.261亿美元，仅占总贷款承诺的7.8% [12] - 季度末约90%的贷款（按贷款承诺金额计算）借款人拥有利率上限，加权平均执行利率为2.71%，当前SOFR为4.56% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 有特定准备金的四笔贷款的解决思路、时间线及其中一笔从一般准备金转至特定准备金的办公贷款的情况 - 公司正在仔细评估最有效的解决途径，可能包括贷款出售或止赎并持有资产，目标是在尽快解决的同时实现股东价值最大化 [19] 问题2: 在无冲销或已实现损失的情况下，运行率每股收益的其他考虑因素 - 管理费用较为稳定，更高的利率有助于净利息收益率，预计会有一定扩张，关键问题在于信贷情况 [21] 问题3: 一般CECL准备金的机制、输入因素及全年的演变情况 - CECL旨在让公司记录反映每笔贷款预期寿命内预期损失的准备金，是前瞻性的，重要输入因素包括贷款价值比、偿债覆盖率、借款人的股权以及宏观因素如短期和长期利率、GDP增长、失业率等，公司更关注未来预期以确定准备金 [24][25] 问题4: 对于采用CECL准备金的公司，应关注哪些更新信息 - 对于商业房地产贷款机构，更应关注GDP增长和利率等因素 [27] 问题5: 第四季度贷款组合收缩是否与一笔转为REO并出售的办公贷款有关，是否是为风险管理和建立流动性而进行的管理性缩减 - 该笔办公贷款从数值上看有一定影响，但不是全部原因，还有其他重要还款，公司采取的是稳定策略，旨在平衡贷款发放和还款，利用充足的流动性和有吸引力的贷款市场 [29][31] 问题6: 当前利率水平重置后，A票据的绝对回报是否更具吸引力 - 从借款角度看，A票据市场目前对公司最具吸引力，主要原因是直接贷款市场放缓以及银行面临资本压力，将A票据融资视为一种在有吸引力的条件下部署资本的方式 [34] 问题7: 对风险评级为四的贷款持有的一般准备金金额，部分较大风险四贷款的债务覆盖率、列入观察名单的原因以及迁移至风险五的条件 - 公司不向同行披露每笔贷款的一般准备金和个别准备金金额，按指导原则对贷款进行分组并相应建立准备金，可查看四笔特定识别贷款的总体准备金情况 [39] 问题8: 当前环境如何使公司能够协商更好的贷款条款 - 贷款利差普遍变宽，多户住宅和工业领域约宽75 - 100个基点，酒店领域超100 - 150个基点；结构方面，竞争的贷款人减少，公司在现金流触发、债务收益率触发和其他契约方面有更多杠杆来保护资产负债表，贷款收益下降5% - 15% [40][41][42] 问题9: 1月和2月到期的四、五级贷款的处理情况 - 有一笔四级办公贷款已还款，有一到两笔贷款进行了延期，借款人满足延期条件，还有一到两笔短期延期贷款，公司与借款人合作以合理方式处理 [43][44] 问题10: 贷款延期时，赞助商是否投入现金以及如何实现修改 - 公司与借款人合作，修改和延期通常需要借款人投入一定的本金偿还和/或增加经济条款，以降低公司的基础并显示其对资产的承诺，投入形式多样，部分贷款借款人符合延期条件可直接延期 [47] 问题11: 若办公市场软着陆，何时能了解办公投资组合的风险情况 - 公司专注于实现股东价值最大化，会采取多种途径，鉴于办公市场近期不太可能改善，会尽量快速解决问题，但部分资产可能需要更长时间 [51][52] 问题12: 购买办公物业的买家的业务计划以及其看到而前借款人未能执行的方面 - 买家经验丰富且熟悉当地市场，主要策略是专注于出租剩余空间，前业主在这方面失去了一些动力，买家投入约3000万美元现金股权 [53]

公司概况 - 公司是商业房地产金融公司，由TPG关联公司管理，截至2022年9月30日，TPG房地产管理超198亿美元房地产及相关资产[12][15][16] - 公司无员工，由外部管理，成功依赖于TPG的高管和关键人员的努力和专业知识[51][52] 投资目标与策略 - 投资目标是获取美国商业地产相关资产，包括首笔抵押贷款和高级参与权益等[14][19] - 目标商业抵押贷款特征包括未偿还本金超5000万美元、LTV低于80%等[23] - 公司可能修改投资策略，以利用不同经济周期的机会[24] - 公司董事会批准的投资准则包括维持REIT资格、避免注册为投资公司、投资目标资产等，且准则可由董事会修订、补充或放弃[47][48] 贷款组合情况 - 截至2022年12月31日，资产负债表贷款组合有70笔贷款，承诺总额54亿美元，未偿还本金50亿美元，加权平均信用利差3.4%[26] - 截至2022年12月31日，贷款组合加权平均全收益8.1%，加权平均期限2.8年，100%为浮动利率[27] - 截至2022年12月31日，贷款组合加权平均LTV为67.2%，未动用贷款承诺4.261亿美元[27] - 截至2022年12月31日，20.7%（11亿美元）贷款以Term SOFR为基准利率，79.3%（43亿美元）以LIBOR为基准利率[30] - 截至2022年12月31日，37.8%贷款受收益率维持或其他提前还款限制，62.2%可无罚金提前还款[31] - 持有投资贷款包括过渡性和建设浮动利率贷款，按延期资金百分比分类[33] - 截至2022年12月31日，投资贷款组合中两笔贷款处于非应计状态，贷款投资摊余成本为1.904亿美元，贷款投资的信用损失准备为2.146亿美元，占总贷款承诺的395个基点，较上一年增加1.684亿美元[34] - 截至2022年12月31日，公司前25个大都市统计区的总贷款承诺为54.29146亿美元，未偿还本金余额为50.04798亿美元[35] - 截至2022年12月31日，公司贷款投资按未偿还本金余额计算100.0%为浮动利率，净浮动利率敞口约为8亿美元[44] - 截至2022年12月31日，公司贷款组合中有43亿美元浮动利率贷款承诺和14亿美元浮动利率负债与LIBOR挂钩，另有11亿美元浮动利率贷款承诺和28亿美元浮动利率负债与SOFR挂钩[91] - 截至2022年12月31日，按总贷款承诺和未偿还本金余额计算，公司贷款投资组合中办公楼贷款分别占28.5%和28.0%，多户住宅物业贷款分别占46.0%和47.5%[117] 房地产销售情况 - 2022年4月4日，公司出售拉斯维加斯10英亩土地，净现金收益为7390万美元，实现房地产销售净收益1330万美元；11月21日，出售一处办公物业，总收益为7860万美元；截至2022年12月31日，公司不再拥有任何房地产[36] 融资安排情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合融资安排的未偿还本金余额为4.179211亿美元，其中73.5%的安排无按市值计价条款[40][41] - 公司预计杠杆率（总债务与股权之比）通常低于3.75:1，并保留调整该范围的权利[43] - 截至2022年12月31日，公司有42亿美元债务未偿还[185] - 2020年5月28日，公司发行2.25亿美元11%的B系列累积可赎回优先股；2021年6月14日，发行2.013亿美元6.25%的C系列累积可赎回优先股并赎回所有B系列优先股[185] - 截至2022年12月31日，公司与多家银行有担保信贷协议，总额约28亿美元用于为贷款投资融资[185] - 公司预计未来整体杠杆（债务与股权比率，不包括合并资产负债表上的现金）通常低于3.75:1[186] 监管与合规 - 公司运营受美国和其他政府当局监管，现有法规未对业务产生重大不利影响，但未来法规变化的影响无法预测[53][54] - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，需每年至少分配90%净应税收入以维持资格，否则将面临联邦所得税和4%消费税[55] - 公司运营旨在避免按《投资公司法》注册为投资公司，非合并基础上，其总资产（不含美国政府证券和现金项目）价值的不到40%由“投资证券”构成[57] - 为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的排除规定，子公司需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[59] 竞争情况 - 公司在有吸引力的投资机会的发起和收购市场面临竞争，竞争对手包括其他REITs、债务基金等，竞争可能导致投资减少、价格上升等问题[49] - 公司在投资机会的发起和收购市场竞争激烈，竞争对手资源丰富，可能限制公司获取有吸引力的投资[98] - 竞争可能导致投资减少、价格上升、风险增加等，还可能延迟公司资金投资[99] 风险因素 - 公司成功取决于有吸引力的投资机会及经理识别、构建、完成、利用、管理和实现投资回报的能力[66][77] - 公司商业抵押贷款和其他商业房地产相关债务工具面临房地产投资的一般风险，房地产基本面恶化会对业绩产生负面影响[79][80] - 公司有大量债务，融资安排可能要求提供额外抵押品或偿还债务，未来能否获得或利用融资不确定[67] - 公司依赖经理及其TPG人员，经理按宽泛投资准则管理投资组合，决策无需董事会批准，可能导致风险更高的投资[68][69] - 公司投资、资产配置和融资策略可不经股东同意变更，可能影响业务运营和策略实施[70] - 未能符合REIT要求会使公司面临更高税收和流动性问题，减少可分配给股东的现金[74] - 公司未设定最低分配支付水平，无法保证未来支付股息的能力[75] - 商业房地产债务工具面临拖欠、止赎和损失风险，其净营业收入受租户、管理、经济等多因素影响[83] - 公司直接持有的抵押贷款违约或借款人破产时，公司面临损失风险，止赎过程昂贵且漫长[84] - 公司发放和收购过渡性贷款，若市场未按预期恢复或借款人未改善资产状况，公司可能无法收回投资[85] - LIBOR计划停用，可能导致利率波动、投资回报差异、投资价值降低等，公司难以估计过渡影响[92] - 公司现有贷款和投资还款后，若无法重新部署资金，可能影响业绩和投资组合构成[94] - 公司过去和未来可能大幅增加资产规模或改变资产组合，若无法有效整合和管理，可能影响经营和财务状况[96] - 公司经理对投资机会的尽职调查可能无法揭示所有相关事实，公司可能因此遭受损失[101] - 2022年美联储7次上调基准利率，累计上调425个基点，2023年可能继续上调[107] - 利率波动会影响公司投资收益、净利息收入、借款人违约率和商业房地产价值，利率上升可能导致公司运营亏损[105][106][107] - 提前还款率会影响公司财务表现、现金流和部分投资价值，且无法准确预测[109][111][113] - 公司投资可能集中在特定物业类型或地理位置，增加违约风险[116][117] - 部分贷款和投资缺乏流动性，可能导致公司难以在有利时机出售资产[119][121] - 多数商业抵押贷款为无追索权贷款，借款人违约时公司可能面临损失[122][123] - 公司对部分投资可能缺乏控制权，受高级或初级债权人、服务商等影响[124][125] - 未来合资企业投资可能面临缺乏独家控制权、合作伙伴财务困难等风险[128][129] - 贷款参与权益投资会使公司面临额外风险[130] - 贷款参与权益投资面临更大风险，可能无法控制贷款权利和补救措施，还可能被重新定性为无担保贷款[131] - 夹层贷款、B类票据和其他次级投资会使公司面临更大损失风险，其条款和风险差异大[132][133][134] - 发放或收购建设贷款会增加损失风险，包括项目未完成、成本超支等问题[136][137][138] - 商业房地产债务证券投资面临额外风险，次级权益对经济衰退和借款人不利发展更敏感[140] - 非投资级投资违约和损失风险增加，公司投资指南未限制非投资级资产比例[143][144] - 投资信用评级可能被下调，会导致投资价值和流动性下降[145][146] - 贷款止赎过程漫长且昂贵，可能导致损失并影响公司[147][148][149] - 商业房地产估值主观且不确定，尤其在市场波动等时期[150] - 贷款损失准备金可能不足，会对公司产生重大不利影响[150][152] - 2020年1月1日起采用CECL模型，贷款损失准备金可能更不稳定，应用受审查[153][154][155] - 投资公允价值下降可能对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响[157] - 公司经理使用的财务模型准确性和有效性无法保证，实际结果可能与预测有显著差异[161][162] - 保险赔偿可能不足以弥补财产损失，导致投资出现问题[164][165] - 恐怖袭击等事件可能影响公司投资的信用质量和房地产价值，且损失可能无法完全投保[167][168] - 公司面临环境责任风险，可能影响房产价值和销售，还可能产生大量修复成本[170][171] - 气候变化可能对公司投资的房产产生物理影响，增加修复、保险成本，影响借款人还款能力[177][178] - 公司未来能否获得或利用更有利的融资安排无法保证[188,193] - 公司获取额外融资的能力受多种因素影响，包括经济市场条件、投资质量、增长潜力等[189,191] - 不利的经济或资本市场条件可能增加公司融资成本、限制融资渠道并影响业务增长和盈利[192] - 公司部分融资安排包含财务和运营契约，过去曾因疫情未遵守，虽已解决但未来违约将产生重大不利影响[194,196,197,198] - 融资安排可能要求公司提供额外抵押品或偿还债务，资产市值下降可能导致追加抵押或追加保证金通知[200] - 利率波动会影响公司净利息收入，利率上升或下降都可能导致运营亏损并影响业务[201,202] - 公司可能进行套期保值交易，这可能导致未来或有负债并对财务状况产生不利影响[203,204] - 部分套期保值工具存在风险，可能没有活跃的二级市场，导致重大损失[205] - 公司套期保值策略可能无法有效降低利率风险，套期工具与被对冲项目的相关性可能不理想[206,207] - 公司可能不采用或不符合套期会计处理，导致经营业绩受损[208]

财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值较上一季度下降1.75美元，从16.03美元降至14.28美元，原因是CECL准备金增加了1.323亿美元 [20] - 过去三个季度摊薄后可分配每股收益为0.19美元，以1.1倍的比例覆盖了每股0.24美元的季度股息，当前季度股息产生的年化收益率相对于账面价值为6.7%，相对于昨日收盘价8.44美元为11.4% [20] - CECL准备金净增加1.323亿美元，达到2.256亿美元，相当于390个基点，上一季度为180个基点，其中7110万美元与一般CECL准备金有关，6120万美元与四笔单独评估的办公贷款有关 [22] - 季度环比净利息收入下降760万美元，原因是季度初的贷款还款、季度末的新贷款投资以及一些高利率下限直到8月重置日才失效，导致利息收入增长滞后于利息支出增长 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资9.84亿美元，涉及10笔贷款，加权平均信用利差为3.52%，综合贷款价值比（LTV）为65%，其中超过70%为多户住宅贷款，80%为收购融资 [13] - 过去一个季度收到还款总计3.71亿美元，其中82%为办公贷款，过去12个月多户住宅贷款敞口几乎翻了一番，占投资组合的约44%，办公贷款敞口减少了三分之一，降至总投资组合的28% [15] - 有两笔贷款处于非应计状态 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一个季度市场延续了金融条件收紧、资本市场活动放缓、可用流动性减少、贷款利差扩大和房地产价值下降的趋势，预计年底这些趋势将加速，交易活动因买卖双方交易差距扩大而保持低迷 [8] - 第三季度LIBOR从1.79%飙升至3.14%，季度末加权平均利率下限为0.85%，最高利率下限为2.3% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前是作为贷款人的有利时机，凭借流动性状况和TPG房地产投资平台的实时信息，有能力利用当前宏观经济和房地产投资环境 [7] - 继续专注于向具有长期吸引力基本面的行业（如多户住宅和工业）提供贷款，随着房地产价值下降和债务市场流动性收缩，公司可以在较低债务基础上获得更高利差 [16] - 低成本、非按市值计价的多元化融资仍是公司融资战略的基础，第三季度100%的投资活动采用非按市值计价的融资方式，继续分散债务资金来源，只有25%的有息负债具有按市值计价的特征 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计随着风险偏好持续减弱，年底前市场趋势将加速，交易活动将因买卖双方差距扩大而保持低迷 [8] - 尽管当前房地产市场面临压力，但公司房地产平台拥有跨多个经济周期的投资和资产管理经验，有能力推动解决方案，最大化股东价值并重新配置资本 [11] - 公司认为目前的CECL准备金准确反映了基于当前经济、资本市场和贷款表现所面临的风险 [26] 其他重要信息 - 公司通过协商以替代契约的方式获得了位于北达拉斯附近的一处办公物业的所有权，目前正在与买家进行深入谈判，预计年底前完成交易 [37][39] - 公司有三个未到期的CLO系列，FL4和FL5有再投资能力，FL4的能力持续到第一季度末，FL5持续到2024年初，这些CLO是有价值的流动性工具 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 达拉斯贷款的具体准备金情况以及该物业或借款人状况的变化 - 公司通过协商以替代契约的方式获得了该办公物业的所有权，原因是借款人作为大型机构赞助商，在出售物业时未能与买家达成协议，且不愿注入更多资金，但该物业运营状况良好，目前正在与买家进行深入谈判，预计年底前完成交易 [37][38][39] 问题2: 公司5.7亿美元流动性中超过一半绑定在CLOs里，现金2.3亿美元是否会增加 - CLOs中的资金可用于再投资新贷款，公司对将新贷款放入CLOs的资格标准有清晰了解，且历史上季度末的现金和CLOs资金通常会迅速投入使用 [45][47] 问题3: 新增两笔不良贷款的融资情况以及下季度不良贷款的预期 - 约82%的风险贷款采用非按市值计价的融资方式，可能在CLOs中，更可能是在单资产或小池非对赌融资中，与单一交易对手无追索权，其中一笔目前无杠杆持有；CECL准备金反映了公司对贷款潜在损失的看法，部分办公贷款在未来一年有近期展期或潜在最终到期情况，借款人可能会注入更多资金或放弃资产 [51][54] 问题4: 办公投资组合的平均剩余租赁期限、风险缓解措施以及与CECL准备金的关系 - 目前无法提供整个投资组合的准确平均剩余租赁期限，但CBD通常为五到七年，郊区通常为三到五年，公司未看到近期明显的租赁缺口，更关注空间需求和实际租赁吸收的总体趋势；市场环境变化导致对物业净现金流应用的估值倍数改变，这是公司增加CECL准备金的重要因素 [58][59] 问题5: 除贷款拖欠外，是否有其他因素会促使公司买断CLOs中的贷款 - 通常情况下，契约规定需要有与信用相关的触发事件或预期即将发生的信用事件，抵押管理人（即公司）才能移除贷款 [64] 问题6: 第三季度三笔指定为过桥贷款的业务计划以及在当前市场环境下的考虑 - 过去一个季度直接发起和二次贷款购买大致各占50%，购买的贷款均为100%履约贷款，贷款价值比约为61%，公司以折扣价购买，这些贷款在业务计划中相对更成熟，更接近潜在的再融资或资本市场退出，公司认为这是购买低杠杆履约贷款组合的机会，并以定期无追索权非按市值计价的融资方式进行融资 [70][71][72] 问题7: 旧金山和圣何塞多户住宅贷款在具有挑战性的市场中的执行情况 - 圣何塞的贷款涉及Oaktree和MG Properties新收购的资产，该资产处于业务计划后期，主要是出租和消除优惠，公司认为这是接触新建多户住宅的机会；随着流动性状况变化，一些接近稳定点的贷款原本会进入SASB或管道交易，现在转向像TRTX这样的传统贷款人进行过桥融资，直到资本市场稳定 [75][77][80] 问题8: 行业向多户住宅转移的风险以及租金通胀逆转的影响 - 公司继续看好多户住宅领域，主要是因为其长期基本面积极，且投资组合仍在实现租金增长，预计随着住宅贷款利率接近7%，租赁需求将增加；公司作为债权人，贷款价值比约为65%，对多户住宅领域仍有信心，但在考虑退出资本化率和估值时，会考虑到基准利率上升导致资本化率扩大的因素 [82][83][84] 问题9: 办公物业资本化率上升的原因以及是否会收紧或成为新的常态 - 资本化率上升是融资缺乏和办公空间需求下降共同作用的结果，借款人会考虑每个特定资产的长期需求情况，办公领域的资本市场活动可能会在较长时间内面临压力，而多户住宅、工业、生命科学等行业可能会更快反弹 [90][91][92] 问题10: 即将到期的三笔办公贷款（纽约两笔、休斯顿一笔）的风险和可能的结果 - 纽约1月份到期的一笔五级评级贷款，借款人正在努力出售物业，可能会通过物业出售解决贷款问题；纽约第一季度后期到期的一笔贷款，借款人有强大的机构背景，有很大可能满足展期要求，该物业有优质租户；休斯顿的一笔贷款，借款人已对物业进行出售营销，根据市场情报，该贷款很可能会进行修改和展期 [94][95][96]

公司贷款组合利率情况 - 截至2022年9月30日，公司贷款组合加权平均利率下限为0.85%[417] - 截至2022年9月30日，公司按未偿还本金余额计算的所有贷款均获得浮动利率利息，且不到3.3%的负债不包含大于零的利率下限[417] 基准利率变动对净利息收入的影响 - 2022年9月30日后十二个月内，基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，对公司现有浮动利率贷款投资组合及相关负债的净利息收入影响分别为±2530千美元、±5061千美元和±7591千美元[418] 公司资产与负债的基准利率情况 - 截至2022年9月30日，公司53亿美元浮动利率抵押贷款资产中的11亿美元和43亿美元浮动利率抵押贷款负债中的29亿美元，以复利SOFR或定期SOFR作为基准利率[418] 公司业务模式的利率风险应对 - 公司业务模式通过匹配资产和负债期限及使用相同或相似基准指数来降低利率风险，2021年12月31日前使用LIBOR，之后使用SOFR[417] 公司贷款面临的信用风险 - 公司贷款面临信用风险，需依赖借款人运营抵押物产生现金流来支付本息[420] 提前还款风险对公司的影响 - 提前还款风险会影响公司资产利息收入，提前还款率增加会加速购买溢价摊销或购买折扣增值[422] 利率上升对公司的影响 - 利率上升可能导致提前还款速度下降和借款人行使展期期权，使贷款投资期限延长，对公司经营业绩产生负面影响[423] 利率大幅上升的违约风险及应对 - 利率大幅上升可能导致浮动利率资产出现违约风险，公司通过承销和贷款结构设计过程中的多种因素部分缓解该风险[425] 公司面临的流动性风险 - 公司流动性风险主要与以短期借款为长期投资融资有关，面临保证金追加风险和融资展期或替换不确定性[428]

财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值从16.41美元降至16.03美元，季度环比下降0.38美元，主要因CECL准备金增加超过运营收益和土地出售收益之和 [27] - 摊薄后可分配每股收益与每股股息的覆盖比率为1.1:1，年初至今派息率为80% [28] - 当前普通股每股季度股息为0.24美元，按账面价值计算年化收益率为6%，按昨日收盘价计算为9.2% [28] - 报告期内，GAAP归属于普通股股东的净亏损为880万美元，可分配收益为2150万美元 [29] - 净利息收入几乎不变，仅下降150万美元或1% [30] - CECL准备金净增加4230万美元，达到9340万美元，较上一季度的91个基点增至180个基点 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度收到贷款还款7.57亿美元，主要包括35%的写字楼、23%的多户住宅、22%的酒店，其余为生活方式和混合用途 [16] - 自季度末以来，收到2.26亿美元全额贷款还款，均为写字楼贷款 [19] - 本季度承诺发放3.8亿美元新贷款，平均贷款价值比为65%，加权平均利差为Term SOFR加4.21%，其中87%为多户住宅贷款 [19] - 7月新增贷款发放速度显著提高，完成3.86亿美元贷款发放，另有1.71亿美元贷款处于执行条款阶段，其中88%为多户住宅贷款 [20] - 截至目前，多户住宅是公司最大的物业类型敞口，占贷款承诺的41% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产贷款市场杠杆率降低，信贷利差扩大，商业计划调整，投资环境更有利于贷款人 [10] - 截至7月31日，2022年CRE CLO新发行规模为250亿美元，略高于2021年同期的245亿美元 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于多户住宅和工业信贷，在特定市场与机构借款人合作，认为这些领域能为股东带来最具吸引力的风险调整后回报 [21] - 公司致力于优化资本战略，降低债务资本成本，延长到期期限，减少按市值计价风险，支持新贷款投资活动和现有贷款 [39] - 公司将继续多元化非按市值计价的定期融资来源，减少对CRE CLO市场的依赖 [16][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 央行政策为抑制通胀放缓经济增长，经济前景不确定性加剧，流动性收紧影响几乎所有资产类别，房地产也不例外 [9] - 公司认为当前处于更有利于贷款人的投资环境，已开始利用这一周期，在下半年以更有利的条款和结构部署资本 [10][11] - 公司预计2022年剩余时间对于经验丰富的债务投资者来说是一个充满机会的市场，贷款提前还款率下降，信贷利差每周都在扩大 [43] 其他重要信息 - 公司出售拉斯维加斯大道上的10英亩土地，获得1330万美元收益，使用资本损失结转来避税，该收益不计入可分配收益 [32] - 本季度向经理支付520万美元激励费用，因过去12个月核心收益超过7%的资产回报率门槛，REO销售产生的2910万美元收益是主要贡献因素 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何判断Sun Belt多户住宅市场是否过于拥挤 - 公司近期发放的贷款并非过度集中在Sun Belt地区，且随着固定利率成本上升，导管市场和SASB市场放缓，公司在全国范围内看到更多多户住宅贷款机会 [48] 问题2: 是否有因多户住宅市场通胀而特别关注或避免的市场 - 公司不会仅因市场通胀而避免某个市场，在评估多户住宅交易时，会仔细考虑住房可负担性、租户支出占比、家庭形成和就业增长等因素 [49][50] 问题3: 第三季度的两笔信贷解决方案是否会在本季度完成 - 关于非应计贷款，借款人已出售位于南加州的零售物业，公司接受净收益全额偿还贷款，金额约为1860万美元，该贷款此前已计提准备金，最终解决方案与准备金的差额将在第三季度体现 [56][57] - 关于新的五级评级休斯顿写字楼贷款，该贷款正在执行中，借款人正在出售该物业，预计在年底前或第三季度末解决并偿还，已单独计提约1100万美元的CECL准备金 [62] 问题4: 资产负债表上是否有最低流动性要求 - 公司有一个模型来管理流动性和最低流动性金额，该金额会根据多项因素而变化，包括融资协议的财务契约要求、未来运营费用、股息、预期投资活动等，平均范围在1.25亿美元至1.6亿美元之间 [67][68] 问题5: CRE CLO市场是否会在短期内企稳 - CRE CLO市场仍然开放，但预付款略低，利差扩大，目前CRE CLO预付款约为70%多，资金总成本约为300个基点，且每天都在变化 [69] - 公司密切关注CRE CLO利差与投资级市场和更广泛的CMBS市场的关系，开始看到CRE CLO利差相对于其他市场显得便宜 [69] - 随着IG指数在过去两到三周内显著收窄，预计将逐渐降低CRE CLO市场的负债成本，但公司也有其他融资渠道 [70][71] 问题6: 不同物业部门的商业房地产估值情况以及过渡性借款人的想法 - 在多户住宅领域，私人市场估值下降，资产收购价格降低，债务方的债务收益率提高约100个基点，退出资本化率普遍比第一季度高50至100个基点 [75][76] 问题7: 近期是否会继续增加准备金 - 根据CECL准则，每个季度末的准备金应反映管理层对整个贷款组合在其生命周期内损失的合理估计，准备金金额会根据宏观经济环境、贷款抵押品表现和贷款组合构成等因素而变化，目前行业倾向于提高准备金水平，但本季度末的准备金水平仅基于当前的前瞻性展望 [77]

业绩总结 - 2022年第二季度GAAP净收入（损失）为-880万美元，每股普通股-0.11美元[17] - 2022年第二季度的可分配收益为2150万美元，每股可分配收益为0.27美元[45] - 2022年第二季度的净亏损为540万美元，归属于普通股东的净亏损为880万美元[45] - 2022年第二季度的现金股息为1870万美元，每股股息为0.24美元[45] - 2022年第二季度的年化股息收益率为10.7%[42] 用户数据 - 截至2022年6月30日，公司的贷款组合加权平均风险评级为3.2，信用损失准备金为9340万美元，占总贷款承诺的180个基点[21] - 2022年第二季度的贷款发放总额为3.803亿美元[42] - 总贷款承诺为51.865亿美元，较上一季度下降7.3%[72] - 未偿还本金余额为47.102亿美元，较上一季度下降8.1%[72] - 前25个市场占总贷款承诺的76.5%[78] 未来展望 - 预计在2022年9月30日结束的三个月内，将实现440万美元的损失，因出售非表现零售贷款的物业[28] - 2022年6月30日的债务与股本比率为1.5，显示出公司在融资方面的杠杆水平[142] - 2022年6月30日的总杠杆比率为1.7，表明公司在资本结构中的借款占比[142] 新产品和新技术研发 - 资产特定融资安排与Axos Bank达成，提供8980万美元的非市值融资[112] - 与BMO Harris Bank达成2亿美元的贷款融资协议，提供资产特定融资[112] 市场扩张和并购 - 2022年第二季度的融资能力为62亿美元，总杠杆比率为2.6倍[42] - 2022年6月30日的担保信贷协议总承诺为28.495亿美元，已使用金额为10.896亿美元[119] 负面信息 - 2022年第二季度净收入（损失）为-5434万美元，较2021年同期的净收入为3239万美元下降[129] - 2022年6月30日止六个月的净现金流量为18,347万美元，较2021年的64,347万美元下降了71.5%[137] - 2022年6月30日的信用损失准备金为105,580万美元，较2021年的363,587万美元下降了71.0%[137] 其他新策略和有价值的信息 - 公司通过共同发起或无追索权的方式创建结构性杠杆，非合并的高级贷款利息不计入资产负债表[148] - 贷款风险评级采用5分制，评级从1（表现优异）到5（违约/损失可能性）[148] - 混合用途贷款的定义为：不单一用途占总价值的60%以上的物业[148]

利率相关数据 - 截至2022年6月30日，公司贷款组合的加权平均利率下限为0.90%[424] - 截至2022年6月30日，公司不到3.8%的负债不包含大于零的利率下限[424] - 2022年6月30日后十二个月内，基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，对公司浮动利率贷款和相关负债的利息收入和利息支出有不同影响，如25个基点增加时净利息收入增加407000美元[425] - 截至2022年6月30日，公司47亿美元浮动利率抵押贷款资产中的6亿美元，39亿美元浮动利率抵押贷款负债中的25亿美元，以复利SOFR或定期SOFR作为基准利率[425] - 公司业务模式通过匹配资产和负债期限、使用相同或相似基准指数来降低利率风险，2021年12月31日前使用LIBOR，之后使用SOFR[424] 信用风险 - 公司贷款面临信用风险，其表现和价值取决于借款人运营抵押物业产生足够现金流的能力[427] 提前还款风险 - 提前还款风险会使某些投资回报低于预期，提前还款率增加会加速购买溢价摊销或购买折扣增值，影响利息收入[429] - 利率上升可能导致提前还款速度下降和借款人行使展期期权增加，尤其涉及办公、酒店和零售物业的贷款，可能对公司经营结果产生负面影响[430] 流动性风险 - 公司流动性风险主要与以短期借款为长期投资融资有关，面临“追加保证金”风险，市场中断可能影响资产出售和融资安排[435] 宏观经济对投资活动的影响 - 全球宏观经济条件导致公共债务和股票市场波动增加、资金成本上升和有效债务资本可用性降低，使公司在2022年上半年减少投资活动[438]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为2380万美元，上一季度为4490万美元；归属于普通股股东的净收入为2040万美元，摊薄后每股0.25美元，较上一季度下降51% [29] - 可分配收益为2660万美元，摊薄后每股0.33美元，上一季度为1850万美元，摊薄后每股0.23美元 [30] - 基本过渡性贷款业务的可分配收益与上一季度基本持平，本季度为2660万美元，上一季度为2670万美元 [31] - 净利息收益率略有上升，加权平均贷款利率从4.49%升至4.59%，加权平均利率下限从110个基点降至105个基点 [33] - 每股账面价值较上一季度增加0.04美元，从16.37美元增至16.41美元 [34] - CECL准备金增加490万美元，CECL准备金率从上个季度的85个基点升至91个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度新增贷款承诺总额为2.33亿美元，其中多户住宅占比略超一半，工业占比48.5% [18] - 多户住宅业务在投资组合中的占比同比增长79.5%，达到30.7%；生命科学业务占比增长超200%，达到8.8%；办公业务占比下降24.3%，降至39.6% [41] - 贷款组合加权平均贷款与价值比率（LTV）为67.2%，与上一季度的67.1%基本持平 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公共股票市场方面，纳斯达克指数年初至今下跌约20%，标准普尔500指数也出现两位数下跌 [14] - 房地产市场中，多户住宅是有效的通胀对冲工具，租金和工业需求持续增长，实验室空间需求强劲，但写字楼市场复苏不均衡 [15] - 根据NAREIT数据，写字楼的四季度净营业收入（NOI）增长是所有商业地产类型中唯一为负的 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资时会谨慎选择地理区域、资产类别和赞助商，以适应地缘政治和市场的不确定性 [17] - 公司将继续专注于可负担多户住宅、生命科学和工业等主要投资主题 [41] - 公司会积极管理资产，对表现不佳的资产采取措施以保护价值，如出售拉斯维加斯的土地地块 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局复杂，受到俄乌冲突、通胀、利率上升和全球疫情等因素影响，但房地产市场部分资产类别表现强劲 [14][15] - 随着金融市场从量化宽松转向量化紧缩，房地产信贷市场的投资机会将很有吸引力，公司有能力利用这一投资环境 [13] - 尽管面临不确定性，但公司凭借充足的流动性和专业的管理团队，有望继续实现盈利增长并为股东带来回报 [26] 其他重要信息 - 公司于2022年2月将部分有担保信贷安排下的贷款贡献至TRTX 2022 FL5（最新的商业房地产抵押债务凭证），产生了约110万美元的递延融资成本 [32] - 公司完成了11亿美元的管理型商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO）FL5的发行，赎回了FL2，并关闭了一项2.5亿美元的有追索权循环有担保信贷安排 [38] - 公司于4月4日出售了拉斯维加斯大道的第二块土地，实现了1330万美元的收益，并利用资本损失结转保留了全部收益，使每股账面价值增加约0.17美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在贷款中针对高利率和执行风险（如供应链延迟、长期建设和材料通胀）构建了哪些结构保护措施？ - 公司的多户住宅和劳动力住房贷款在交付电器等方面有一定放缓，但租金收益未受太大影响，且借款人能够灵活应对，如重新调配资源 [54][55][57] - 公司要求借款人购买利率上限，执行价格在2.5% - 3%之间，期限为三年，部分借款人选择较低的利率上限并从中获利 [58] 问题2: 利率上限是针对原始期限还是完全展期后的期限？ - 一般是两者的结合，大部分是购买两年的利率上限，贷款平均期限约为27个月 [59] 问题3: 多户住宅投资组合中，赞助商预计向租户提高的租金涨幅是多少，随着美联储加息，资本化率将如何演变？在写字楼投资组合中，业务计划的变化将如何影响资金承诺的节奏？ - 多户住宅市场租金涨幅强劲且广泛，不同市场差异较大，如佛罗里达州部分市场租金在12个月内上涨了40%，公司评估业务计划时会综合考虑多种因素 [63][65][64] - 未动用的资金承诺中，生命科学领域的占比增加，写字楼投资组合的未动用资金通常在签署符合条件的租约时才会投入，目前投入节奏较慢，未来可能会有所增加 [66][68] 问题4: 多户住宅投资组合中的大多数贷款是否可以通过机构贷款获得永久融资，如何符合条件？ - 公司在每笔交易中都会进行再融资分析，考虑不同的市场条件和机构要求，大部分贷款可以，但并非全部，具体取决于债务偿付覆盖率（DSCR）和预计利率 [70][71]