公司贷款组合利率情况 - 截至2022年9月30日，公司贷款组合加权平均利率下限为0.85%[417] - 截至2022年9月30日，公司按未偿还本金余额计算的所有贷款均获得浮动利率利息，且不到3.3%的负债不包含大于零的利率下限[417] 基准利率变动对净利息收入的影响 - 2022年9月30日后十二个月内，基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，对公司现有浮动利率贷款投资组合及相关负债的净利息收入影响分别为±2530千美元、±5061千美元和±7591千美元[418] 公司资产与负债的基准利率情况 - 截至2022年9月30日，公司53亿美元浮动利率抵押贷款资产中的11亿美元和43亿美元浮动利率抵押贷款负债中的29亿美元，以复利SOFR或定期SOFR作为基准利率[418] 公司业务模式的利率风险应对 - 公司业务模式通过匹配资产和负债期限及使用相同或相似基准指数来降低利率风险，2021年12月31日前使用LIBOR，之后使用SOFR[417] 公司贷款面临的信用风险 - 公司贷款面临信用风险，需依赖借款人运营抵押物产生现金流来支付本息[420] 提前还款风险对公司的影响 - 提前还款风险会影响公司资产利息收入，提前还款率增加会加速购买溢价摊销或购买折扣增值[422] 利率上升对公司的影响 - 利率上升可能导致提前还款速度下降和借款人行使展期期权，使贷款投资期限延长，对公司经营业绩产生负面影响[423] 利率大幅上升的违约风险及应对 - 利率大幅上升可能导致浮动利率资产出现违约风险，公司通过承销和贷款结构设计过程中的多种因素部分缓解该风险[425] 公司面临的流动性风险 - 公司流动性风险主要与以短期借款为长期投资融资有关，面临保证金追加风险和融资展期或替换不确定性[428]

财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值从16.41美元降至16.03美元，季度环比下降0.38美元，主要因CECL准备金增加超过运营收益和土地出售收益之和 [27] - 摊薄后可分配每股收益与每股股息的覆盖比率为1.1:1，年初至今派息率为80% [28] - 当前普通股每股季度股息为0.24美元，按账面价值计算年化收益率为6%，按昨日收盘价计算为9.2% [28] - 报告期内，GAAP归属于普通股股东的净亏损为880万美元，可分配收益为2150万美元 [29] - 净利息收入几乎不变，仅下降150万美元或1% [30] - CECL准备金净增加4230万美元，达到9340万美元，较上一季度的91个基点增至180个基点 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度收到贷款还款7.57亿美元，主要包括35%的写字楼、23%的多户住宅、22%的酒店，其余为生活方式和混合用途 [16] - 自季度末以来，收到2.26亿美元全额贷款还款，均为写字楼贷款 [19] - 本季度承诺发放3.8亿美元新贷款，平均贷款价值比为65%，加权平均利差为Term SOFR加4.21%，其中87%为多户住宅贷款 [19] - 7月新增贷款发放速度显著提高，完成3.86亿美元贷款发放，另有1.71亿美元贷款处于执行条款阶段，其中88%为多户住宅贷款 [20] - 截至目前，多户住宅是公司最大的物业类型敞口，占贷款承诺的41% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产贷款市场杠杆率降低，信贷利差扩大，商业计划调整，投资环境更有利于贷款人 [10] - 截至7月31日，2022年CRE CLO新发行规模为250亿美元，略高于2021年同期的245亿美元 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于多户住宅和工业信贷，在特定市场与机构借款人合作，认为这些领域能为股东带来最具吸引力的风险调整后回报 [21] - 公司致力于优化资本战略，降低债务资本成本，延长到期期限，减少按市值计价风险，支持新贷款投资活动和现有贷款 [39] - 公司将继续多元化非按市值计价的定期融资来源，减少对CRE CLO市场的依赖 [16][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 央行政策为抑制通胀放缓经济增长，经济前景不确定性加剧，流动性收紧影响几乎所有资产类别，房地产也不例外 [9] - 公司认为当前处于更有利于贷款人的投资环境，已开始利用这一周期，在下半年以更有利的条款和结构部署资本 [10][11] - 公司预计2022年剩余时间对于经验丰富的债务投资者来说是一个充满机会的市场，贷款提前还款率下降，信贷利差每周都在扩大 [43] 其他重要信息 - 公司出售拉斯维加斯大道上的10英亩土地，获得1330万美元收益，使用资本损失结转来避税，该收益不计入可分配收益 [32] - 本季度向经理支付520万美元激励费用，因过去12个月核心收益超过7%的资产回报率门槛，REO销售产生的2910万美元收益是主要贡献因素 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何判断Sun Belt多户住宅市场是否过于拥挤 - 公司近期发放的贷款并非过度集中在Sun Belt地区，且随着固定利率成本上升，导管市场和SASB市场放缓，公司在全国范围内看到更多多户住宅贷款机会 [48] 问题2: 是否有因多户住宅市场通胀而特别关注或避免的市场 - 公司不会仅因市场通胀而避免某个市场，在评估多户住宅交易时，会仔细考虑住房可负担性、租户支出占比、家庭形成和就业增长等因素 [49][50] 问题3: 第三季度的两笔信贷解决方案是否会在本季度完成 - 关于非应计贷款，借款人已出售位于南加州的零售物业，公司接受净收益全额偿还贷款，金额约为1860万美元，该贷款此前已计提准备金，最终解决方案与准备金的差额将在第三季度体现 [56][57] - 关于新的五级评级休斯顿写字楼贷款，该贷款正在执行中，借款人正在出售该物业，预计在年底前或第三季度末解决并偿还，已单独计提约1100万美元的CECL准备金 [62] 问题4: 资产负债表上是否有最低流动性要求 - 公司有一个模型来管理流动性和最低流动性金额，该金额会根据多项因素而变化，包括融资协议的财务契约要求、未来运营费用、股息、预期投资活动等，平均范围在1.25亿美元至1.6亿美元之间 [67][68] 问题5: CRE CLO市场是否会在短期内企稳 - CRE CLO市场仍然开放，但预付款略低，利差扩大，目前CRE CLO预付款约为70%多，资金总成本约为300个基点，且每天都在变化 [69] - 公司密切关注CRE CLO利差与投资级市场和更广泛的CMBS市场的关系，开始看到CRE CLO利差相对于其他市场显得便宜 [69] - 随着IG指数在过去两到三周内显著收窄，预计将逐渐降低CRE CLO市场的负债成本，但公司也有其他融资渠道 [70][71] 问题6: 不同物业部门的商业房地产估值情况以及过渡性借款人的想法 - 在多户住宅领域，私人市场估值下降，资产收购价格降低，债务方的债务收益率提高约100个基点，退出资本化率普遍比第一季度高50至100个基点 [75][76] 问题7: 近期是否会继续增加准备金 - 根据CECL准则，每个季度末的准备金应反映管理层对整个贷款组合在其生命周期内损失的合理估计，准备金金额会根据宏观经济环境、贷款抵押品表现和贷款组合构成等因素而变化，目前行业倾向于提高准备金水平，但本季度末的准备金水平仅基于当前的前瞻性展望 [77]

业绩总结 - 2022年第二季度GAAP净收入（损失）为-880万美元，每股普通股-0.11美元[17] - 2022年第二季度的可分配收益为2150万美元，每股可分配收益为0.27美元[45] - 2022年第二季度的净亏损为540万美元，归属于普通股东的净亏损为880万美元[45] - 2022年第二季度的现金股息为1870万美元，每股股息为0.24美元[45] - 2022年第二季度的年化股息收益率为10.7%[42] 用户数据 - 截至2022年6月30日，公司的贷款组合加权平均风险评级为3.2，信用损失准备金为9340万美元，占总贷款承诺的180个基点[21] - 2022年第二季度的贷款发放总额为3.803亿美元[42] - 总贷款承诺为51.865亿美元，较上一季度下降7.3%[72] - 未偿还本金余额为47.102亿美元，较上一季度下降8.1%[72] - 前25个市场占总贷款承诺的76.5%[78] 未来展望 - 预计在2022年9月30日结束的三个月内，将实现440万美元的损失，因出售非表现零售贷款的物业[28] - 2022年6月30日的债务与股本比率为1.5，显示出公司在融资方面的杠杆水平[142] - 2022年6月30日的总杠杆比率为1.7，表明公司在资本结构中的借款占比[142] 新产品和新技术研发 - 资产特定融资安排与Axos Bank达成，提供8980万美元的非市值融资[112] - 与BMO Harris Bank达成2亿美元的贷款融资协议，提供资产特定融资[112] 市场扩张和并购 - 2022年第二季度的融资能力为62亿美元，总杠杆比率为2.6倍[42] - 2022年6月30日的担保信贷协议总承诺为28.495亿美元，已使用金额为10.896亿美元[119] 负面信息 - 2022年第二季度净收入（损失）为-5434万美元，较2021年同期的净收入为3239万美元下降[129] - 2022年6月30日止六个月的净现金流量为18,347万美元，较2021年的64,347万美元下降了71.5%[137] - 2022年6月30日的信用损失准备金为105,580万美元，较2021年的363,587万美元下降了71.0%[137] 其他新策略和有价值的信息 - 公司通过共同发起或无追索权的方式创建结构性杠杆，非合并的高级贷款利息不计入资产负债表[148] - 贷款风险评级采用5分制，评级从1（表现优异）到5（违约/损失可能性）[148] - 混合用途贷款的定义为：不单一用途占总价值的60%以上的物业[148]

利率相关数据 - 截至2022年6月30日，公司贷款组合的加权平均利率下限为0.90%[424] - 截至2022年6月30日，公司不到3.8%的负债不包含大于零的利率下限[424] - 2022年6月30日后十二个月内，基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，对公司浮动利率贷款和相关负债的利息收入和利息支出有不同影响，如25个基点增加时净利息收入增加407000美元[425] - 截至2022年6月30日，公司47亿美元浮动利率抵押贷款资产中的6亿美元，39亿美元浮动利率抵押贷款负债中的25亿美元，以复利SOFR或定期SOFR作为基准利率[425] - 公司业务模式通过匹配资产和负债期限、使用相同或相似基准指数来降低利率风险，2021年12月31日前使用LIBOR，之后使用SOFR[424] 信用风险 - 公司贷款面临信用风险，其表现和价值取决于借款人运营抵押物业产生足够现金流的能力[427] 提前还款风险 - 提前还款风险会使某些投资回报低于预期，提前还款率增加会加速购买溢价摊销或购买折扣增值，影响利息收入[429] - 利率上升可能导致提前还款速度下降和借款人行使展期期权增加，尤其涉及办公、酒店和零售物业的贷款，可能对公司经营结果产生负面影响[430] 流动性风险 - 公司流动性风险主要与以短期借款为长期投资融资有关，面临“追加保证金”风险，市场中断可能影响资产出售和融资安排[435] 宏观经济对投资活动的影响 - 全球宏观经济条件导致公共债务和股票市场波动增加、资金成本上升和有效债务资本可用性降低，使公司在2022年上半年减少投资活动[438]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为2380万美元，上一季度为4490万美元；归属于普通股股东的净收入为2040万美元，摊薄后每股0.25美元，较上一季度下降51% [29] - 可分配收益为2660万美元，摊薄后每股0.33美元，上一季度为1850万美元，摊薄后每股0.23美元 [30] - 基本过渡性贷款业务的可分配收益与上一季度基本持平，本季度为2660万美元，上一季度为2670万美元 [31] - 净利息收益率略有上升，加权平均贷款利率从4.49%升至4.59%，加权平均利率下限从110个基点降至105个基点 [33] - 每股账面价值较上一季度增加0.04美元，从16.37美元增至16.41美元 [34] - CECL准备金增加490万美元，CECL准备金率从上个季度的85个基点升至91个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度新增贷款承诺总额为2.33亿美元，其中多户住宅占比略超一半，工业占比48.5% [18] - 多户住宅业务在投资组合中的占比同比增长79.5%，达到30.7%；生命科学业务占比增长超200%，达到8.8%；办公业务占比下降24.3%，降至39.6% [41] - 贷款组合加权平均贷款与价值比率（LTV）为67.2%，与上一季度的67.1%基本持平 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公共股票市场方面，纳斯达克指数年初至今下跌约20%，标准普尔500指数也出现两位数下跌 [14] - 房地产市场中，多户住宅是有效的通胀对冲工具，租金和工业需求持续增长，实验室空间需求强劲，但写字楼市场复苏不均衡 [15] - 根据NAREIT数据，写字楼的四季度净营业收入（NOI）增长是所有商业地产类型中唯一为负的 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资时会谨慎选择地理区域、资产类别和赞助商，以适应地缘政治和市场的不确定性 [17] - 公司将继续专注于可负担多户住宅、生命科学和工业等主要投资主题 [41] - 公司会积极管理资产，对表现不佳的资产采取措施以保护价值，如出售拉斯维加斯的土地地块 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局复杂，受到俄乌冲突、通胀、利率上升和全球疫情等因素影响，但房地产市场部分资产类别表现强劲 [14][15] - 随着金融市场从量化宽松转向量化紧缩，房地产信贷市场的投资机会将很有吸引力，公司有能力利用这一投资环境 [13] - 尽管面临不确定性，但公司凭借充足的流动性和专业的管理团队，有望继续实现盈利增长并为股东带来回报 [26] 其他重要信息 - 公司于2022年2月将部分有担保信贷安排下的贷款贡献至TRTX 2022 FL5（最新的商业房地产抵押债务凭证），产生了约110万美元的递延融资成本 [32] - 公司完成了11亿美元的管理型商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO）FL5的发行，赎回了FL2，并关闭了一项2.5亿美元的有追索权循环有担保信贷安排 [38] - 公司于4月4日出售了拉斯维加斯大道的第二块土地，实现了1330万美元的收益，并利用资本损失结转保留了全部收益，使每股账面价值增加约0.17美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在贷款中针对高利率和执行风险（如供应链延迟、长期建设和材料通胀）构建了哪些结构保护措施？ - 公司的多户住宅和劳动力住房贷款在交付电器等方面有一定放缓，但租金收益未受太大影响，且借款人能够灵活应对，如重新调配资源 [54][55][57] - 公司要求借款人购买利率上限，执行价格在2.5% - 3%之间，期限为三年，部分借款人选择较低的利率上限并从中获利 [58] 问题2: 利率上限是针对原始期限还是完全展期后的期限？ - 一般是两者的结合，大部分是购买两年的利率上限，贷款平均期限约为27个月 [59] 问题3: 多户住宅投资组合中，赞助商预计向租户提高的租金涨幅是多少，随着美联储加息，资本化率将如何演变？在写字楼投资组合中，业务计划的变化将如何影响资金承诺的节奏？ - 多户住宅市场租金涨幅强劲且广泛，不同市场差异较大，如佛罗里达州部分市场租金在12个月内上涨了40%，公司评估业务计划时会综合考虑多种因素 [63][65][64] - 未动用的资金承诺中，生命科学领域的占比增加，写字楼投资组合的未动用资金通常在签署符合条件的租约时才会投入，目前投入节奏较慢，未来可能会有所增加 [66][68] 问题4: 多户住宅投资组合中的大多数贷款是否可以通过机构贷款获得永久融资，如何符合条件？ - 公司在每笔交易中都会进行再融资分析，考虑不同的市场条件和机构要求，大部分贷款可以，但并非全部，具体取决于债务偿付覆盖率（DSCR）和预计利率 [70][71]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为55.15056亿美元和52.1802亿美元[15] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为40.47148亿美元和37.53314亿美元[15] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司股东权益分别为14.67908亿美元和14.64706亿美元[15] - 2022年3月31日和2021年3月31日止三个月，公司利息收入分别为6.1017亿美元和5.8148亿美元[18] - 2022年3月31日和2021年3月31日止三个月，公司利息支出分别为2.2501亿美元和2.029亿美元[18] - 2022年3月31日和2021年3月31日止三个月，公司净利息收入分别为3.8516亿美元和3.7858亿美元[18] - 2022年3月31日和2021年3月31日止三个月，公司净收入分别为2.3781亿美元和3.1955亿美元[18] - 2022年3月31日和2021年3月31日止三个月，归属于普通股股东的净收入分别为2.0436亿美元和2.4233亿美元[18] - 2022年和2021年基本每股收益分别为0.26美元和0.32美元[18] - 2022年和2021年摊薄每股收益分别为0.25美元和0.30美元[18] - 2022年1月1日至3月31日，普通股数量从77,183,892股增至77,185,845股，股东权益从1,464,706美元增至1,467,908美元[20] - 2022年第一季度净收入为23,781,000美元，2021年同期为31,955,000美元[24] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为32,617,000美元，2021年同期为26,340,000美元[24] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为205,812,000美元，2021年同期为62,343,000美元[24] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为264,575,000美元，2021年同期为18,754,000美元[24] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加91,380,000美元，2021年同期净减少17,249,000美元[24] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为352,419,000美元，2021年同期为302,420,000美元[24] - 2022年第一季度利息支付为17,490,000美元，2021年同期为16,723,000美元[24] - 2022年第一季度税款支付为20,000美元，2021年同期为852,000美元[24] 公司业务运营及政策相关 - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业房地产相关信贷投资组合，过去曾投资商业房地产债务证券[27] - 公司认为当债务人未能支付约90%的预定合同款项时，账户即逾期[38] - 公司贷款按5点风险等级从1到5评级，1为表现超预期，5为违约或有损失可能[45] - 公司通常在贷款发起时将所有贷款投资风险评级设为3[46] - 公司采用当前预期信用损失模型核算投资性贷款的信用损失准备金[42] - 公司估计信用损失的关键输入因素受全球经济混乱、利率变化和地缘政治冲突影响[48] - 公司采用违约损失模型法和个别评估法估计贷款组合的信用损失[49] - 公司从Trepp, LLC获取超12万笔可追溯至1998年的商业房地产贷款的历史损失信息用于计算统计信用损失因素[51] - 贷款利息收入按合同条款权责发生制计算，调整预期或已实现信用损失[34] - 非应计贷款的应计未收利息在贷款转为非应计状态时从利息收入中扣除[35] - 公司可根据房地产市场、资本市场变化或贷款组合结构调整，将投资性贷款转为待售贷款[41] - 公司对无法按合同终止的未来资金承诺应用预期信用损失估计，并为未偿还贷款承诺的预期信用损失单独设置备抵金[54] - 公司通过止赎或代替止赎的契约获得的房地产被分类为房地产持有（REO），按收购日抵押品的估计公允价值减去估计销售成本入账[55] - 公司遵循ASC 820 - 10进行金融工具的公允价值计量，采用三级公允价值层次确定金融资产和负债的估计公允价值[60] - 公司自2014年12月31日起符合REIT资格并选择按此纳税，若每年向股东分配至少90%的REIT应税收入并遵守其他要求，通常无需对分配的应税收入缴纳美国联邦所得税[66] - 2017年IRS允许“公开发行”的REIT进行选择性股票股息分配，至少20%以现金支付；2021年11月30日，IRS临时将现金分配最低比例降至10%（至2022年6月30日）[66] - 公司在Sub - REIT结构中可能产生超额包含收入（EII），EII被视为无关业务应税收入（UBTI），由应税REIT子公司承担[67] - 公司使用两分类法计算基本每股收益，根据股息宣告和未分配收益参与权分配收益[70] - 摊薄每股收益按库存股法或两分类法中更具摊薄性的方法计算[71] - 公司向经理关联方员工和董事会成员授予基于股票的薪酬，费用在适用奖励的归属期内直线法确认[73] - 公司需维持最低现金，金额为1500万美元或公司有追索权债务总额的5%中的较大值，截至2022年3月31日和2021年12月31日，分别持有1620万美元和1500万美元以遵守该契约[76] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物3.516亿美元与受限现金80万美元在合并现金流量表中合并；截至2021年12月31日，现金及现金等价物2.606亿美元与受限现金40万美元合并[77] 公司优先股相关情况 - 2021年6月16日，公司赎回900万股B系列优先股，截至2022年3月31日和2021年12月31日，无B系列优先股流通在外[82] - 2021年6月14日，公司发行805万股C系列累积可赎回优先股，股息率6.25%，可在2026年6月14日及之后赎回[83] - 2021年6月16日，公司赎回900万股B系列优先股，在此之前经理将B系列优先股净收益对应的基础管理费降低50%，费率从1.5%降至0.75%[189] - 2021年第一季度，B系列优先股折价调整总计150万美元[197] - 2021年6月14日，公司出售805万股C系列优先股，扣除承销折扣和发行成本后净收益1.944亿美元，用于部分赎回B系列优先股[202] - C系列优先股清算优先权为每股25美元，股息按年率6.25%计算，季度支付，2021年9月30日首次支付股息为每股0.4601美元[203] - 2020年5月28日公司与PE Holder L.L.C.签订投资协议，拟向其发行最多1300万股11.0%的B系列优先股及最多1500万份普通股认股权证，总价最高3.25亿美元[207] - 购买可在2020年12月31日前分最多三批进行[207] - 交易完成时，购买方收购首批900万股B系列优先股及最多1200万份普通股认股权证，总价2.25亿美元[207] - 公司选择让发行额外B系列优先股的选择权过期未使用[207] - B系列优先股每股清算优先权为25美元，A系列优先股清算优先权高于B系列[208] - B系列优先股股息为每年11%，每日累计、半年复利，按季度现金支付[209] - 公司可选择以额外B系列优先股形式支付最多每年2.0%的清算优先权[209] 公司投资贷款业务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，与投资贷款相关的应计利息和费用应收款分别为1560万美元和1430万美元[91] - 2022年第一季度，公司发起五笔抵押贷款，总承诺金额2.33亿美元，初始未偿还本金余额2.246亿美元，收盘时未偿还承诺金额840万美元；2021年同期发起一笔，总承诺金额4540万美元，初始未偿还本金余额3750万美元，收盘时未偿还承诺金额790万美元[92] - 2022年第一季度，公司收到一笔4030万美元全额贷款还款和八笔含应计PIK利息的部分本金还款770万美元，总计4800万美元；2021年同期收到四笔部分贷款还款530万美元，无全额还款[93] - 截至2022年3月31日，投资贷款组合中贷款数量为73笔（资产负债表组合）和74笔（总贷款组合）；截至2021年12月31日分别为69笔和70笔[94] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，浮动利率贷款占比均为100%[94] - 截至2022年3月31日，总贷款承诺为5.59335亿美元（资产负债表组合）和5.72535亿美元（总贷款组合）；截至2021年12月31日分别为5.411944亿美元和5.543944亿美元[94] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司有一笔未合并的高级贷款权益，金额为1.32亿美元[95] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，未偿本金余额中分别包含0.27亿美元和0.3亿美元的实物支付利息（PIK）[95] - 截至2022年3月31日，公司贷款总额承诺中，4.2%（即20亿美元）的贷款以Term SOFR为基准利率，95.8%（即54亿美元）以LIBOR为基准利率[95] - 截至2022年3月31日，基于公司总贷款敞口的未偿本金余额，42.0%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，58.0%的贷款借款人可无惩罚提前还款[95] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司投资性贷款组合净额分别为5.069481亿美元和4.867203亿美元[96] - 2022年第一季度，公司新增贷款2.23871亿美元，额外注资0.29235亿美元，摊销发起费用0.01491亿美元，收回本金0.47698亿美元，收回应计PIK利息0.00313亿美元，信用损失准备增加0.004308亿美元[96] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，合并资产负债表中投资性贷款净额分别包含0.94亿美元和1.01亿美元的未摊销贷款费用[96] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司投资性贷款组合的加权平均风险评级分别为3.1和3.0[100][101] - 2022年第一季度，公司在季度贷款风险评级过程中，下调了9笔贷款评级，上调了1笔贷款评级[102] - 2022年第一季度，公司收到一笔办公贷款的全额还款，未偿本金余额为0.403亿美元，2021年12月31日风险评级为3.0[103] - 截至2022年3月31日，公司信贷损失拨备增至5110万美元，较2021年12月31日的4620万美元增加490万美元[107] - 截至2021年3月31日，公司信贷损失拨备减少400万美元，降至5880万美元[108] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，一笔以零售物业为抵押的贷款因违约处于非应计状态，摊余成本为2300万美元[109] - 截至2022年3月31日，投资组合中应计实物支付利息为270万美元[112] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司无应计利息收入逾期90天以上的贷款，逾期贷款金额均为2300万美元[113] 公司房地产持有（REO）业务相关 - 2020年12月，公司以9920万美元成本收购27英亩REO物业，2021年11月偿还5000万美元抵押贷款[114] - 2021年第四季度，公司出售17英亩REO物业，净现金收入5440万美元，确认净收益1580万美元；2022年4月4日，出售剩余10英亩，总收益7500万美元[115] 公司贷款抵押债券及票据业务相关 - 截至2022年3月31日，公司通过三笔贷款抵押债券为约34亿美元（占投资组合未偿本金余额66.3%）的贷款提供融资[117] - 2022年2月16日，子公司发行10.75亿美元票据和9.07亿美元投资级评级票据，相关收益用于购买贷款、部分再融资和向公司分配1.101亿美元现金[118][119] - 与TRTX 2022 - FL5相关，公司产生650万美元递延融资成本，截至2022年3月31日，未摊销金额为620万美元[121] - 2022年第一季度，未偿还FL5票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）为230万美元[122] - 2021年3月31日，公司子公司发行12.5亿美元本金的FL4票据和10.4亿美元本金的投资级评级票据[123] - 截至2022年3月31日，FL4抵押贷款资产占公司投资组合贷款未偿本金总额的24.4%，本金余额为13亿美元[123] - 发行FL4证券所得款项用于购买贷款、设立3.089亿美元的账户及向公司分配1.048亿美元现金[124] - 2022年第一季度，未偿还FL4票据利息

业绩总结 - 公司在2021年第四季度实现归属于普通股东的GAAP净收入为4140万美元，每股摊薄收益为0.51美元[13] - 2021年全年公司实现归属于普通股东的GAAP净收入为7070万美元，每股摊薄收益为0.87美元[21] - 2021年第四季度可分配收益为8900万美元，全年可分配收益为8900万美元[46] - 2021年现金股息总额为7380万美元，其中包括550万美元的特别股息[46] - 2021年净利为138,550千美元，相较于2020年的净亏损136,826千美元实现扭亏为盈[160] - 2021年每股基本收益为0.92美元，2020年为每股亏损2.03美元[160] - 2021年总资产为5,218,020千美元，较2020年同期的4,908,743千美元增长了6.3%[159] 用户数据 - 截至2021年12月31日，公司贷款组合的加权平均利率底线降至1.10%，较2021年9月30日的1.33%有所下降[19] - 2021年贷款发放总额为19亿美元[43] - 2021年未偿还本金余额为49.19亿美元，同比增长8.7%[69] - 截至2021年12月31日，公司的贷款组合中，41.9%为办公类贷款，29.5%为多户住宅贷款[84] - 截至2021年12月31日，公司的贷款组合中，93.1%位于美国前25个大都市区[84] 未来展望 - 2021年贷款组合承诺中，36%是在该财年内发起的[88] - 公司的担保信贷协议总额为30.73亿美元，其中担保贷款义务占比为80.9%[133][134] - 公司的贷款组合中，67.1%的贷款风险评级为3，表明中等风险[153] 新产品和新技术研发 - 公司通过共同发起或无追索权的方式创建结构性杠杆，保留在资产负债表上的夹层贷款[175] 负面信息 - 2021年总利息收入为240,161千美元，较2020年的283,672千美元下降约15.3%[160] - 2021年净利息收入为155,071千美元，较2020年的176,435千美元下降约12.1%[160] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的加权平均贷款价值比（LTV）为70.3%[88] - 公司的贷款组合中，固定利率贷款占比为99.3%[81] - 公司的担保信贷协议的加权平均成本为1.77%[133]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度GAAP净收入为4490万美元，较同年第三季度增加1560万美元，增幅53% [15] - 归属于普通股股东的净收入为4110万美元，摊薄后每股0.51美元，较上一季度增长58% [15] - 可分配收益为1850万美元，摊薄后每股0.23美元，全年可分配收益与普通股股息宣告比例为1.2%:1% [15] - 净利息利润率下降1.8%，加权平均贷款息票从4.62%降至4.49%，贷款组合加权平均下限从1.33%降至1.1% [18] - 普通股每股账面价值较上一季度增加0.22美元，达到每股16.37美元 [19] - 信用损失收益仅略微增加60万美元，准备金率为85个基点，上一季度为103个基点 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年贷款组合增长近9%，利息回收率超过99%，加权平均贷款价值比（LTV）为67% [7] - 2021年第四季度完成10笔新的第一抵押贷款，总承诺约6.5亿美元，投资活动集中在多户住宅和生命科学领域 [9] - 2022年以来已完成3笔贷款，另有6笔执行条款书，已完成和正在进行的业务涉及9笔交易，金额超过5.43亿美元 [11] - 第四季度利息回收率为99.3%，洛杉矶零售贷款仍为早期未付款项 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第一季度完成13亿美元的商业房地产贷款抵押债券（CRE CLO），随后发行近2亿美元的6.25% C系列优先股 [8] - 2022年初延长现有信贷安排，上周完成11亿美元的CRE CLO，昨日完成2.5亿美元的新循环信贷安排 [22][23] - 2021年11月，公司以5500万美元出售拉斯维加斯土地的南部地块，每英亩315万美元，实现1580万美元的销售收益 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于多户住宅和生命科学等主题投资，同时寻找其他行业的特殊交易机会 [10] - 重复借款人和TPG平台的优势是公司2021年的独特竞争优势，新贷款中超过7.85亿美元（超过40%）来自重复借款人 [10] - 公司计划在2022年进一步多元化资本来源，增加灵活性，减少对担保融资的依赖，并延长负债期限 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年公司在业务拓展、资本市场和投资组合表现方面的进展感到满意，对2022年业务的实力、充足的流动性和新CEO的加入感到兴奋 [14] - 贷款环境竞争激烈，但交易量大，公司凭借独特的竞争优势有能力继续扩大投资组合和增加收益 [14] - 历史上，短期利率上升有利于公司的净利息利润率，随着新贷款的发放和现有高利率下限贷款的偿还，公司有望在2022年年中实现对利率的正向杠杆 [29][30] 其他重要信息 - 公司已聘请Doug Bouquard为首席执行官，他将于4月底正式加入公司 [5] - 公司继续关注投资组合中的几笔贷款，包括唯一的零售贷款抵押物的出售进程，以及两笔办公室贷款的业务计划进展 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 拉斯维加斯土地出售的收益和时间安排 - 公司认为北部地块的每英亩价值可观，但难以确定出售时间，希望在未来几个季度提供更明确的更新 [36][37] 问题2: 生命科学业务的增长前景 - 生命科学业务有增长潜力，但公司会保持投资组合平衡，不会为了增长而降低标准，预计不会大幅增加该领域的投资规模 [38][40] 问题3: 公司2022年的目标和战略举措，以及新CEO的影响 - 新CEO认同公司现有战略，公司将继续执行现有策略，扩大投资组合，推动收益和股息增长 [44][46] 问题4: 如何看待股息增长和短期潜在风险 - 公司对继续扩大投资组合和推动收益增长持乐观态度，但股息决策最终由董事会决定，公司会综合考虑各种因素并密切监测 [49][50] 问题5: 新CLO（FL5）的回报率和目标，以及预付款率和抵押物组合 - FL5的净回报率超过11%，预付款率为84.4%，其中包含大量多户住宅贷款，多户住宅贷款的低损失率和违约率有助于提高预付款率 [55][59] 问题6: 如何利用剩余的资本损失结转 - 公司将在出售拉斯维加斯北部地块时考虑使用部分资本损失结转，同时也在探索其他应用策略，但需符合基本投资原则 [61][62] 问题7: 两笔办公室贷款评级下降的情况和公司的信心 - 两笔办公室贷款业务计划落后，公司因此下调评级，但认为CECL准备金能为投资组合提供足够缓冲，会密切关注这两笔贷款 [67][70] 问题8: 两笔办公室贷款的位置和业务计划恶化的时间 - 一笔位于纽约，另一笔位于费城，一笔贷款借款人正在努力再融资，另一笔因租赁市场缓慢导致业务计划进展缓慢 [72] 问题9: CLO市场执行情况和公司的资本策略 - 公司不会为了CLO市场而进行业务，CLO市场利差扩大在预期内，不会对投资策略产生重大影响 [78][81] 问题10: 市场上是否有更好的定价纪律 - 随着资本成本变化，市场会进行调整，公司看到了一些调整迹象，CLO市场不是唯一的融资渠道，公司还有其他融资方式 [82][84]

贷款组合利率情况 - 截至2021年12月31日，公司贷款组合的加权平均利率下限为1.10%，不到2.0%的负债没有大于零的利率下限[524] 基准利率变动对净利息收入的影响 - 2021年12月31日后的十二个月内，若基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，浮动利率抵押贷款资产和负债的净利息收入会相应变化，如25个基点增加时净利息收入减少6228000美元，减少时增加3616000美元[525] 2020年公司去杠杆化及保证金相关操作 - 2020年第二季度自愿去杠杆化付款前，公司通过质押一笔未抵押的贷款投资满足了一笔总计2000万美元的保证金追加要求[536] - 2020年5月28日，公司向七家有担保信贷安排的贷款方进行了总计1.577亿美元的自愿去杠杆化付款，以换取暂停追加保证金[536] 公司业务模式与利率风险 - 公司业务模式通过匹配资产和负债期限及使用相同或类似基准指数来降低利率风险，利率上升通常增加净利息收入，下降则减少[524] 公司贷款信用风险 - 公司贷款面临信用风险，其表现和价值取决于借款人运营抵押品产生足够现金流的能力[527] 提前还款风险 - 提前还款风险指本金偿还速度与预期不同，可能导致投资回报低于预期，提前还款率上升会加速溢价摊销或折价增值[529] 延期风险 - 延期风险指在利率上升环境下提前还款率下降或借款人行使延期选择权，可能使贷款投资期限延长，影响公司运营结果[530] 公司流动性风险 - 公司面临流动性风险，主要与用短期借款为长期投资融资有关，资产价值下降可能导致保证金追加要求增加[535] 疫情对公司投资活动的影响 - 2020年新冠疫情导致美国和全球经济中断，房地产证券市场波动、信用利差扩大、流动性下降，公司投资活动减少，2021年第一季度恢复[539]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为2930万美元，归属于普通股股东的净收入为2600万美元，摊薄后每股收益为0.32美元，可分配收益为2700万美元，摊薄后每股收益为0.33美元，对当前普通股股息的覆盖率为1.45倍，对当前普通股股息和C系列优先股股息之和的覆盖率为1.2倍 [18] - 净利息利润率下降2.2%，加权平均贷款息票从4.67%降至4.62%，贷款账簿的加权平均下限从1.44%降至1.33%，主要由于4.604亿美元的贷款还款、4.336亿美元的低息票新贷款发放以及约3700万美元的递延资金 [19] - 普通股每股账面价值从16.03美元增至16.15美元，原因是收益超过了普通股和优先股的股息支付 [19] - CECL准备金适度下降30万美元，储备率（不包括1笔特别准备金贷款）为84个基点，上一季度为85个基点 [20][22] - 贷款组合加权平均按现状计算的贷款价值比（LTV）为66.4%，与上一季度的66.7%基本持平，风险评级保持在3.1不变 [27] - 已收取99.4%的预定利息，预计唯一的非应计贷款将很快偿还，季度末PIK余额仅为350万美元，较上一季度减少70万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款发放业务 - 第三季度关闭7笔贷款，总承诺金额为4.829亿美元，其中2笔在坦帕，1笔生命科学贷款在圣地亚哥 [6][8] - 季度结束后有4笔额外贷款关闭，还有4笔贷款正在关闭过程中，年初至今已关闭和正在关闭的贷款发放额超过18亿美元 [9] - 贷款发放集中在多户住宅和生命科学领域，占比分别为53%和44%，贷款发放的资金承诺与总承诺之比为90%，与之前季度一致 [24][26] 贷款组合业务 - 利息收款超过99%，唯一未按时还款的是南加州的违约零售贷款 [12] - 季度内收到2笔多户住宅贷款和1笔办公室贷款的全额还款，共计4.18亿美元，季度结束后收到休斯顿一笔1.6亿美元混合用途资产担保贷款的全额还款 [12] - 10月4日以面值减去交易成本出售1笔酒店贷款，以重新配置资本 [14] 土地业务 - 已与内华达州克拉克县签订合同，以5500万美元出售拉斯维加斯17英亩的南部地块，预计在感恩节之前完成交易，同时已启动出售10英亩北部地块的程序 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产交易比2019年水平增长20%，公司看到交易数量增加，还款恢复到更正常的水平，管道和可评估融资的交易也很强劲 [46][47][48] - 纽约市办公室市场，公司看到很多交易，但尚未积极参与，不过公司对其投资组合中的一些建筑的租赁情况感到惊讶，目前有很多租约正在签订 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续执行以多户住宅为重点的投资策略，目标是就业、收入和教育特征良好的市场，同时关注生命科学领域 [6][7] - 利用TPG的关系、连通性和智力资本，在贷款发放、市场选择和资产特定洞察方面获得竞争优势 [11] - 优化资本结构，通过再投资和资本回收努力提高ROE并降低融资风险 [24][25] 行业竞争 - 贷款发放市场竞争激烈，但公司仍能找到有吸引力的风险/回报机会，实现与疫情前相当的ROE [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的业绩感到满意，各业务板块表现强劲，贷款组合运营表现良好，资产和REO解决方案释放了股权，为未来盈利创造了机会 [6][16] - 公司拥有大量可用流动性和较低的杠杆率，可用于推动未来的贷款发放和投资组合增长 [16] - 展望2022年，尽管利率可能上升，但房地产和房地产资本市场前景仍然乐观，房地产在很多情况下可以作为有效的通胀对冲工具 [49][50] 其他重要信息 - 9月将普通股季度股息提高20%，从每股0.20美元增至0.24美元，当前账面价值收益率为5.9%，当前股价收益率约为7.3% [19] - 季度末稳定债务资本基础中，78%为非按市值计价，75%通过CRE CLO进行定期融资，加权平均贷款组合借款利差为1.61% [23] - 公司有大量投资能力和防御性资本，包括2.543亿美元的可用现金、4740万美元的未提取借款额度、1.542亿美元符合现有融资安排质押条件的无抵押贷款投资，以及目前为2.4:1的债务与股权比率，目标超过3.5:1 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 股息未来的走势如何，第四季度或明年年初是否会增加？ - 公司不提供股息指引，但会定期与董事会审查股息，本季度股息覆盖率健康令人满意 [30][31] 问题2: 本季度贷款发放高度集中在多户住宅和生命科学领域，是否有目标分配比例，以及这种资产集中对投资组合收益率有何影响？ - 公司没有目标分配比例，多户住宅贷款偿还比例也较高，与一年前相比，投资组合中多户住宅的比例变化不大，整体投资组合收益率与疫情前相当，这得益于良好的融资安排 [32][33][34] 问题3: 公司在西部增加了投资，哪些市场最具吸引力，能否在这些地区获得更高的利差？ - 圣地亚哥是很好的生命科学市场，山区西部和亚利桑那州的人口迁移趋势良好，西海岸的一些市场如旧金山和圣地亚哥也有良好的生命科学活动 [37] 问题4: 季度后出售的酒店贷款是否收回了交易成本，是否有小额损失？ - 贷款按面值出售，产生了略低于50万美元的法律和经纪费用 [41] 问题5: 2022年行业处于过渡年，利率下限取消会对ROA产生压力，公司如何看待，以及较低的杠杆率是否有机会通过增加财务杠杆来抵消ROA压缩对ROE的影响？ - 公司目前杠杆率为2.4:1，目标是3.5:1左右，预计2022年将增加杠杆以发放更多贷款；公司意识到利率上升可能对遗留贷款产生影响，但还款速度和对冲工具可以部分缓解这种影响 [42][43][44] 问题6: 鉴于利率环境可能变化，2022年商业房地产交易是否会保持活跃，以及对纽约市办公室市场的看法如何？ - 公司看到交易数量增加，这得益于资本可用性、低利率和政府刺激措施，展望2022年，尽管利率可能上升，但房地产市场前景仍然乐观；对于纽约市办公室市场，公司看到很多交易，但尚未积极参与，不过对其投资组合中的一些建筑的租赁情况感到惊讶，目前有很多租约正在签订 [46][47][53]