业绩总结 - 截至2022年12月31日，W. P. Carey的房地产投资组合包括1,449个物业，392个租户，总建筑面积为1.76亿平方英尺[9] - 年度租金收入（ABR）为13.8亿美元，其中63%来自美国，34%来自欧洲，3%来自其他地区[9] - 98.8%的物业占用率，投资级租户占ABR的31.9%[9] - 合同同店租金增长率为3.4%[21] - 加权平均租赁期限（WALT）为10.8年[22] - 2022年，W. P. Carey的资产组合中，工业和仓储物业占比为51%[10] 财务状况 - 2022年12月31日，总股本为164.6亿美元，净债务为78.54亿美元，企业价值为243.14亿美元[29] - 2022年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，净债务与企业价值比率为32.3%[31] - 2022年12月31日，固定费用覆盖率为5.5倍，符合1.5倍的财务契约要求[36] - 2022年第四季度，流动性为22亿美元，其中包括5.3亿美元的前瞻性股本[30] - 当前年化股息为4.26美元，股息收益率为5.5%[37] 投资与收购 - 2022年，资本投资包括1000万美元的工业设施翻新，2500万美元的研发设施建造，以及2300万美元的工业扩建[27] - 2022年，收购活动包括1.22亿美元的零售物业（479,444平方英尺）和6300万美元的工业物业（678,507平方英尺）[26] - 2022年，企业成功发行770百万美元的股本，包括549百万美元的前瞻性股本[30] 信用评级与融资 - 企业的信用评级被穆迪和标准普尔分别升级至Baa1（稳定）和BBB+（稳定）[30] - 公司在2021年完成了3.5亿美元的绿色债券发行，并已全部分配[39] - 公司在其绿色融资框架中定义的合格绿色项目与绿色融资相匹配[39] 多样性与治理 - 公司在全球员工中，女性占比为46%，管理层女性占比为36%[39] - 公司在其董事会中，女性董事占比为36%[39] - 公司在2022年维持了ISS治理评级的最高质量评分“1”[39] - 公司在2022年被认定为彭博性别平等指数的组成部分，连续第三年获此荣誉[39] - 公司在2022年收集了190多名全球员工的多样性数据，其中36%为种族/民族多样性[39] 风险管理与可持续发展 - 通过融资和对冲策略，显著降低了货币风险，欧洲资产占ABR的34%[18] - 公司在其投资组合中，积极管理气候变化风险，并与GRESB和CDP等基准组织合作[39]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股为1.29美元，全年AFFO每股为5.29美元，房地产AFFO每股为5.20美元，同比增长6.3% [19] - 2022年全年投资总额为14亿美元，加权平均资本化率为6.3%，加权平均租期为20年 [8] - 2022年第四季度投资总额为1.59亿美元，加权平均资本化率为6.8% [9] - 2022年第四季度租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度非运营收入为600万美元，全年非运营收入为3000万美元 [23] - 2022年第四季度利息支出为6800万美元，全年利息支出为2.19亿美元，同比增长11% [28] - 2022年第四季度G&A支出为2300万美元，全年G&A支出为8900万美元 [30] - 2022年第四季度税收支出为1000万美元，预计2023年税收支出为4000万至4400万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度租赁活动包括9个续租或延期，租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度处置活动包括6处物业，总收益为6800万美元，全年处置收益为2.44亿美元 [25] - 2022年第四季度运营物业NOI为1700万美元，全年运营物业NOI预计为1亿美元 [26][27] - 2022年第四季度自存储物业NOI增长中高个位数，预计2023年自存储物业NOI增长中高个位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度美国10年期国债利率上升超过200个基点，资本化率滞后 [8] - 2022年第四季度资本化率为6.8%，主要反映仓库和工业投资 [9] - 2022年第四季度欧洲资本化率预计将赶上更高的利率 [10] - 2022年第四季度美国资本化率调整较快，欧洲资本化率预计将赶上 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司退出非交易型REIT业务，专注于净租赁REIT [6] - 公司预计2023年投资总额为17.5亿至22.5亿美元，预计2023年处置总额为3亿至4亿美元 [32] - 公司预计2023年AFFO每股为5.30至5.40美元，预计2023年房地产AFFO增长3% [32] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 其他重要信息 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AFFO指导的构成 - AFFO指导的主要驱动因素包括投资活动和嵌入的CPI增长，但利息支出是最大的逆风，预计2023年AFFO增长3% [39] 问题: 资本化率的变化 - 2022年第四季度资本化率为6.8%，美国零售资本化率较低，工业资本化率较高 [40] 问题: 管道中的资产类型 - 管道中的资产类型主要为工业资产，包括仓库、制造和研发，以及一些零售资产 [43] 问题: 租赁到期情况 - 2023年租赁到期率为3.9%，包括1%的万豪资产，实际租赁到期率为2.3% [45] 问题: 2023年同店增长预期 - 2023年同店增长预计为4%，主要受通胀推动 [46] 问题: 万豪资产的市场情况 - 万豪资产的市场情况良好，预计2023年晚些时候出售 [51] 问题: 交易市场情况 - 2023年交易市场情况良好，预计2023年交易量将高于2022年 [53] 问题: 2023年到期债务策略 - 2023年到期债务为4.3亿美元，公司有多种选择来应对 [55] 问题: 自存储物业的思考 - 自存储物业的思考没有变化，公司仍在评估所有选项 [56] 问题: Lineage的投资情况 - Lineage的投资价值为4亿美元，2023年预计不会收到股息 [60] 问题: 同店增长与AFFO的关系 - 同店增长与AFFO的关系预计为100个基点的拖累 [61] 问题: 运营物业NOI的构成 - 2023年运营物业NOI为1亿美元，包括万豪资产 [64] 问题: 租赁条款的变化 - 租赁条款的变化包括更高的资本化率、更长的租期和更高的固定增长率 [66] 问题: 观察名单的变化 - 观察名单的变化为2.5%的ABR，低于COVID高峰期的4% [67] 问题: 投资级与非投资级租户的定价差异 - 投资级与非投资级租户的定价差异较大，非投资级租户的资本化率较高 [69] 问题: 杠杆策略 - 杠杆策略保持不变，目标杠杆率为中高5倍 [71] 问题: 运营物业NOI的下降 - 运营物业NOI的下降主要是季节性因素 [75]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为177.75亿美元，较2021年12月31日的154.81亿美元增长14.82%[10] - 截至2022年9月30日，公司总负债为89.61亿美元，较2021年12月31日的78.97亿美元增长13.47%[10] - 截至2022年9月30日，公司总股东权益为88.14亿美元，较2021年12月31日的75.83亿美元增长16.23%[10] - 2022年第三季度，公司营收为3.84亿美元，较2021年同期的3.26亿美元增长17.62%[15] - 2022年前三季度，公司营收为10.76亿美元，较2021年同期的9.57亿美元增长12.47%[15] - 2022年第三季度，公司净利润为1.04亿美元，较2021年同期的1.39亿美元下降24.96%[15] - 2022年前三季度，公司净利润为3.89亿美元，较2021年同期的3.11亿美元增长25.08%[15] - 2022年第三季度，公司基本每股收益为0.52美元，较2021年同期的0.75美元下降30.67%[15] - 2022年前三季度，公司基本每股收益为1.98美元，较2021年同期的1.72美元增长15.12%[15] - 2022年第三季度，公司摊薄每股收益为0.51美元，较2021年同期的0.74美元下降31.08%[15] - 截至2022年9月30日的三个月，公司净收入为104,268千美元，2021年同期为138,586千美元[18] - 截至2022年9月30日的九个月，公司净收入为388,979千美元，2021年同期为310,510千美元[18] - 截至2022年9月30日的三个月，公司综合收入为71,825千美元，2021年同期为131,300千美元[18] - 截至2022年9月30日的九个月，公司综合收入为312,049千美元，2021年同期为313,191千美元[18] - 2022年前九个月净收入为388,979千美元，2021年同期为310,510千美元[26] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为702,528千美元，2021年同期为625,396千美元[26] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1,019,425千美元，2021年同期为1,053,266千美元[26] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为364,057千美元，2021年同期为305,865千美元[26] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为374,163千美元，2021年同期为351,503千美元[26] - 2022年前九个月购买房地产支出1,013,950千美元，2021年同期为1,004,433千美元[26] - 2022年前九个月从无担保循环信贷安排获得的收益为1,460,226千美元，2021年同期为1,360,312千美元[26] - 2022年前九个月支付的股息为613,302千美元，2021年同期为567,240千美元[26] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为250,013千美元，2021年同期为181,922千美元[26] - 假设CPA:18合并于2021年1月1日完成，2022年前九个月预计总营收为11.87887亿美元，2021年同期为10.89031亿美元[63] 公司股权及股息相关情况 - 2022年7月1日至9月30日，公司向CPA:18 - Global股东发行13,786,302股股票，价值1,205,750千美元[21] - 2022年7月1日至9月30日，公司根据股权远期合约发行1,337,500股股票，价值97,455千美元[21] - 2022年7月1日至9月30日，公司宣布每股股息1.061美元，总计222,350千美元[21] - 2021年7月1日至9月30日，公司根据股权远期合约发行2,012,500股股票，价值147,693千美元[21] - 2021年7月1日至9月30日，公司宣布每股股息1.052美元，总计197,374千美元[21] - 截至2022年9月30日，公司普通股总数为208,032,718股，价值208千美元[21] - 2022年1月1日至9月30日，公司普通股数量从190,013,751股增加到208,032,718股[23] - 2022年5月ATM远期发行股份5538037股，平均发行价格84.81美元，发行所得469697千美元，截至9月30日，未结算股份为5538037股[200] - 2022年前三季度交付普通股1337500股，净收益97456千美元；2021年前三季度交付普通股6535709股，净收益457227千美元[202] - 2022年第三季度，公司董事会宣布每股1.061美元的季度股息，于10月14日支付给9月30日登记在册的股东；2022年前三季度，公司宣布每股总计3.177美元的股息[206][207] 公司合并相关情况 - 2022年8月1日完成CPA:18合并，总对价17.46058亿美元，包括发行普通股公允价值12.0575亿美元、现金对价4.23297亿美元等[28] - 为收购1.41099002亿股CPA:18 - Global普通股，公司支付约16亿美元合并对价，包括发行1378.6302万股普通股（公允价值12亿美元）、现金对价4.233亿美元等[50] - 2022年8月1日至9月30日，收购物业的租赁收入、经营性物业收入和净亏损分别为1650万美元、1540万美元和50万美元[51] - 收购的两个净租赁物业被分类为待售资产，收购时总公允价值为8500万美元，2022年8月出售其中一个，净收益4450万美元，确认出售损失20万美元[52] - 2022年前九个月，与CPA:18合并相关的成本总计1710万美元[53] - 合并总对价为17.46058亿美元，其中发行普通股公允价值12.0575亿美元，现金对价4.23297亿美元[56] - 合并产生商誉1.723亿美元，主要是支付的溢价[57] - 2022年第三季度，公司确认权益控制权变更收益约2250万美元，是先前持有的CPA:18 - Global普通股权益账面价值与公允价值的差额[60] - 2022年第三季度，因收购四项联合投资剩余权益，确认权益控制权变更收益约1140万美元[61] 公司房地产板块业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合有1428处物业，约1.75亿平方英尺，租给391个租户，加权平均租期10.9年，入住率98.9%[35] - 截至2022年9月30日，CESH拥有3处净租赁物业，约40万平方英尺，租给一个租户，入住率100%[36] - 2022年和2021年前三季度，公司房地产板块合同收入分别为910万美元和490万美元[46] - 截至2022年9月30日，土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值为1.1298801亿美元，2021年12月31日为1.0343714亿美元[77] - 2022年前九个月，美元兑欧元升值，汇率下降13.9%，导致土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值减少6.011亿美元[78] - 2022年前九个月，公司收购99处房地产，总资本化成本为10.22819亿美元，不包括CPA:18合并中收购的物业[82] - 2022年前九个月，公司资本化在建房地产总计1.273亿美元，未完成承诺总计约3820万美元[86] - 2022年前九个月，公司完成5个建设项目，总资本化成本为1.47305亿美元[87] - 2022年前九个月，公司出售14处物业，导致土地、建筑物及改良 - 净租赁及其他的账面价值减少7470万美元[90] - 2022年第三季度和前九个月，租赁终止收入及其他包括租赁终止收入420万美元、其他租赁相关和解总计380万美元和1000万美元等[91] - 2022年第三季度和前九个月，经营租赁收入分别为3.31902亿美元和9.53981亿美元，2021年同期分别为2.98616亿美元和8.72345亿美元[93] - 截至2022年9月30日，土地、建筑物及改良 - 经营物业的账面价值为1.062406亿美元，2021年12月31日为6692.3万美元[95] - 截至2022年9月30日，待售资产净值为3857.8万美元，2021年12月31日为826.9万美元[96] 公司投资业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别有16个和14个可变利益实体（VIE），其中分别合并11个和6个[42] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司未合并VIE的投资净账面价值分别为6.298亿美元和5.813亿美元[43] - 2022年前九个月，从管理项目和WLT获得的可用现金分配为874.6万美元，资产管理收入为808.4万美元，关联方报销成本为241.4万美元[67] - 与管理项目的资产管理费率方面，CPA:18 - Global为0.5% - 1.5%，CESH为1.0%[70] - 截至2022年6月30日，公司对CPA:18 - Global的信贷额度本金余额为1600万美元，7月已全额偿还[74] - 2022年和2021年前九个月，公司分别记录了670万美元的直接融资租赁净投资信用损失备抵释放[101] - 2022年和2021年第三季度，直接融资租赁收入分别为1300万美元和1560万美元；前九个月分别为4020万美元和4890万美元[101] - 2022年前九个月，公司因收购增加直接融资租赁和应收贷款账面价值1050万美元，因重分类减少3050万美元，因美元兑欧元升值减少5370万美元[102] - 2022年前九个月，公司签订了总投资为1979.5万美元的售后回租协议[103] - 公司在CPA:18合并中收购了一笔2800万美元的有担保应收贷款，年利率为10%，到期日为2024年7月[104] - 2022年9月，一笔3400万美元的有担保应收贷款被偿还，公司记录了1050万美元的信用损失备抵释放[105] - 2022年和2021年第三季度，应收贷款收益分别为760万美元和120万美元；前九个月分别为1660万美元和300万美元[106] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对Managed Programs的投资中，CPA:18 – Global持股比例分别为100.000%和5.578%，账面价值分别为0和60,836千美元；CESH持股比例均为2.430%，账面价值分别为2,334千美元和3,689千美元[118] - 2022年和2021年前九个月，公司从CPA:18 – Global投资获得的分红分别为160万美元和140万美元，从CPA:18 – Global运营合伙企业获得的分红分别为870万美元和490万美元[119] - 2022年和2021年前九个月，公司从CESH投资获得的分红分别为120万美元和130万美元[120] - 截至2021年12月31日，公司对Managed Programs权益法投资的未摊销基础差异总计为2330万美元，CPA:18合并完成后为0 [121] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的账面价值分别为295,331千美元和271,469千美元[124] - 2022年和2021年前九个月，公司从其他非合并房地产投资获得的分红分别为2420万美元和1410万美元，未摊销基础差异分别为1930万美元和790万美元[125] - 截至2022年9月30日，公司为拉斯维加斯零售综合体建设贷款提供资金1.689亿美元，其中2022年前九个月提供6520万美元，2022年和2021年前九个月该投资的权益收入分别为610万美元和160万美元[126] - 2021年前九个月，公司对Lineage Logistics股份投资确认非现金未实现收益7630万美元，2022年和2021年前九个月收到现金股息分别为430万美元和640万美元，截至2022年9月30日和2021年12月31日，该投资公允价值均为3.663亿美元[126][133] - 2022年前九个月，公司从GCIF股份投资获得清算分配总计170万美元，截至2022年9月30日和2021年12月31日，该投资公允价值分别为270万美元和430万美元[135] - 2022年1月，WLT赎回公司130万股优先股，总收益6500万美元，公司将该投资1870万美元未实现收益重分类至

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.36美元，同比增长9.7%，主要来自房地产板块的贡献 [19] - 公司预计2022年全年AFFO为每股5.25至5.31美元，其中房地产AFFO为每股5.16至5.22美元，同比增长5%至6% [34] - 公司第三季度投资总额为4.75亿美元，全年投资总额预计在15亿至20亿美元之间 [10][34] - 公司第三季度加权平均资本化率为6.3%，外部收购的资本化率为6.4%，较2021年同期扩大了50个基点 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度80%的收购集中在仓库和工业地产，主要在美国市场 [11] - 公司通过合并CPA:18获得了41个净租赁物业和67个运营物业，其中大部分为高质量的自助存储资产，预计2022年NOI（净运营收入）为7000万美元 [20] - 公司预计2023年第一季度同店租金增长将达到4%至4.5%，并将在2023年全年保持在4%左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国市场的投资活动较为活跃，主要由于工业售后回租交易的推动 [11] - 欧洲市场的资本化率调整较慢，尽管能源价格上涨，但公司欧洲资产表现良好，未出现违约或租金拖欠 [25][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并CPA:18增强了其净租赁资产组合，并预计从自助存储资产中获得额外增长 [9] - 公司计划通过出售部分自助存储资产或将其转换为净租赁资产来最大化价值 [10] - 公司将继续专注于仓库和工业地产的收购，并预计未来资本化率将进一步扩大 [16][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场条件有利于其发挥定价能力，预计未来资本化率将进一步扩大 [17] - 公司预计2023年同店租金增长将受益于通胀驱动的租金增长，即使通胀开始缓和，租金增长仍将保持较高水平 [22] - 公司认为其投资组合在经济周期中表现出稳定性，即使进入衰退期，其现金流仍将保持稳定 [18] 其他重要信息 - 公司通过外汇对冲策略有效缓解了美元走强的影响，第三季度实现外汇对冲收益870万美元 [28] - 公司预计2023年将有约4亿美元的抵押贷款到期，计划通过无担保借款进行再融资 [92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度AFFO预期下降的原因 - 第四季度AFFO预期下降主要由于利率上升对可变利率债务的影响，预计影响约0.02美元，以及外汇波动的影响约0.01美元 [39][40] 问题: 第四季度投资活动的预期 - 公司预计第四季度投资活动将取决于卖方的定价预期，目前有数亿美元的交易正在推进，但定价差距可能导致部分交易推迟至2023年 [43][45] 问题: 自助存储资产的未来计划 - 公司计划保留部分自助存储资产作为运营资产，同时考虑将其转换为净租赁资产或出售部分资产以优化价值 [51] 问题: 欧洲资产的表现 - 公司欧洲资产表现良好，未受到能源价格上涨的显著影响，主要由于租户多为必需行业，如食品零售和政府机构 [64][65] 问题: 资本化率的调整 - 公司预计资本化率将继续扩大，目标资本化率范围从5%-7%调整为6%-8%，并预计未来交易将在6.5%至7%之间 [84] 问题: 2023年坏账预期 - 公司预计2023年坏账不会显著增加，目前租金回收率接近100%，坏账对ABR的影响不到50个基点 [86]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为154.54亿美元，较2021年12月31日的154.81亿美元略有下降[13] - 截至2022年6月30日，公司总负债为78.13亿美元，较2021年12月31日的78.97亿美元有所减少[13] - 2022年第二季度，公司净收入为1.28亿美元，较2021年同期的1.20亿美元增长6.18%[16] - 2022年上半年，公司净收入为2.85亿美元，较2021年同期的1.72亿美元增长65.38%[16] - 2022年第二季度，公司综合收入为1.04亿美元，较2021年同期的1.24亿美元有所下降[19] - 2022年上半年，公司综合收入为2.40亿美元，较2021年同期的1.82亿美元有所增长[19] - 2022年上半年净收入为284,711美元，2021年同期为171,924美元[27] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为446,883美元，2021年同期为398,747美元[27] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为560,525美元，2021年同期为885,881美元[27] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为106,531美元，2021年同期为398,948美元[27] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，当期所得税费用分别为660万美元和910万美元；六个月分别为1490万美元和1750万美元[183] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，递延所得税收益（费用）分别为40万美元和 - 20万美元；六个月分别为160万美元和240万美元[183] 公司股份及权益相关数据变化 - 2022年1月1日，公司普通股股份数为190,013,751股，总权益为7,583,451千美元[24] - 2022年1 - 6月，通过ATM计划净发行股份2,740,295股，增加额外实收资本218,098千美元[24] - 2022年6月30日，公司普通股股份数为192,891,792股，总权益为7,641,462千美元[22][24] - 2021年1月1日，公司普通股股份数为175,401,757股，总权益为6,878,369千美元[24] - 2021年，通过股权远期净发行股份4,523,209股，增加额外实收资本309,502千美元[22][24] - 2021年，通过ATM计划净发行股份4,225,624股，增加额外实收资本302,619千美元[24] - 2021年6月30日，公司普通股股份数为184,253,151股，总权益为7,300,767千美元[22][24] - 2020年6月、2021年6月和2021年8月股权远期合约分别发行546.25万股、603.75万股和517.5万股，平均发行价分别为70美元、75.3美元和78美元，平均发行所得分别为3.82375亿美元、4.54624亿美元和4.0365亿美元[175] - 截至2022年6月30日，2020年6月和2021年6月股权远期合约无流通股，2021年8月股权远期合约有392.5万股流通股[175] - 2022年第二季度通过自动提款机远期合约出售367.4187万股，平均发行价83.98美元，平均发行所得3.08553亿美元，截至6月30日有367.4187万股流通股[175] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，普通股交付数量均为452.3209万股，2021年净收益为3.09864亿美元，2022年为0 [176] 公司股息相关数据 - 2022年1 - 6月，宣布每股股息2.116美元，股息总额达411,395千美元[24] - 2021年，宣布每股股息2.098美元，股息总额达382,395千美元[24] - 2022年第二季度董事会宣布每股季度股息为1.059美元，于7月15日支付给6月30日登记在册的股东[179] - 2022年截至6月30日的六个月，宣布每股股息总计2.116美元[180] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租赁收入为3.14亿美元，较2021年同期的2.89亿美元增长8.75%[16] - 2022年上半年，公司租赁收入为6.22亿美元，较2021年同期的5.74亿美元增长8.36%[16] - 2022年二季度和上半年经营租赁收入分别为3.14354亿美元和6.22079亿美元，2021年分别为2.89064亿美元和5.73729亿美元[76] - 2022年第二季度房地产租赁收入3.14354亿美元，2021年同期为2.89064亿美元；上半年租赁收入6.22079亿美元，2021年同期为5.73729亿美元[188] 公司房地产板块业务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司拥有1,357处物业，总面积约1.61亿平方英尺，租给356个租户，加权平均租赁期限为11.0年，入住率为99.1%[35] - 截至2022年6月30日，管理项目拥有46处净租赁物业，总面积约970万平方英尺，租给47个租户，入住率约为99.3%[37] - 2022年和2021年6月30日止六个月，房地产板块合同收入分别为540万美元和250万美元[45] - 2022年上半年，公司进行房地产收购，共61处物业，总资本化成本624,242千美元[66] - 2022年上半年，在建房地产资本化金额为4640万美元，截至2022年6月30日和2021年12月31日，未出资承诺分别约为3400万美元和5530万美元[68] - 2022年上半年完成3个建设项目，总资本化成本9820.9万美元[70] - 2022年承诺为新泽西州的户外广告结构项目提供210万美元资金，预计三季度完成[71] - 2022年上半年出售12处物业，经营租赁下的土地、建筑物及改良的账面价值减少5880万美元[73] - 2022年上半年，房地产板块的商誉因外币折算调整减少1010万美元，投资管理板块的商誉为2930万美元保持不变[94] - 2022年6月30日和2021年12月31日，经营物业的土地、建筑物及改良账面价值分别为6565万美元和6692.3万美元[78] - 2022年6月30日房地产资产为153.14097亿美元，2021年12月31日为153.44703亿美元；投资管理资产为1401.32万美元，2021年12月31日为1359.27万美元[189] - 2022年7月公司完成两笔收购，分别为2.62亿美元收购美国20个工业设施组合和1990万美元收购西班牙5个零售设施组合，还完成一个2570万美元的定制项目[191][193] 公司可变利益实体（VIE）相关数据 - 2022年和2021年12月31日，公司均认为14个实体为可变利益实体（VIE），其中6个进行了合并[43] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司对未合并VIE的投资净账面价值分别为6.129亿美元和5.813亿美元[43] 公司资产管理业务数据关键指标变化 - 2022年和2021年第二季度，资产管理收入分别为3,467千美元和3,966千美元，上半年分别为6,887千美元和7,920千美元[52] - 2022年第二季度投资管理资产及其他收入346.7万美元，2021年同期为396.6万美元；上半年为688.7万美元，2021年同期为792万美元[189] 公司与CPA:18 - Global相关业务数据 - 公司预计2022年8月1日完成与CPA:18 - Global的合并交易[31] - CPA:18 - Global资产管理费率为0.5% - 1.5%，CESH为1.0%[55] - 截至2022年6月30日，对CPA:18 - Global的信贷额度本金余额为1600万美元，2021年12月31日无余额，2022年7月已全额偿还[61] - 2022年和2021年上半年，公司从CPA:18 – Global投资获得的分红分别为110万美元和90万美元[101] 公司资产账面价值相关数据变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，现金及现金等价物分别为103,590千美元和165,427千美元，受限现金分别为96,903千美元和52,523千美元[48] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，应收关联方款项分别为18,937千美元和1,826千美元[54] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，土地、建筑物及改良物账面价值分别为10,412,964千美元和10,343,714千美元[63] - 2022年上半年，美元兑欧元汇率下降8.3%，导致经营性租赁相关资产账面价值减少3.288亿美元[63] - 2022年和2021年第二季度，建筑物及改良物折旧费用分别为7300万美元和6940万美元，上半年分别为1.45亿美元和1.364亿美元[65] - 2022年6月30日和2021年12月31日，直接融资租赁和应收贷款的净投资分别为7.86462亿美元和8.13577亿美元[81] - 2022年和2021年上半年，直接融资租赁净投资的信贷损失拨备净额分别为100万美元和620万美元[83] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司无形资产总值分别为40.12116亿美元和40.48372亿美元，净值分别为24.94129亿美元和26.01585亿美元[95] - 2022年上半年，美元兑欧元走强，导致公司净无形资产账面价值从2021年12月31日至2022年6月30日减少5340万美元[95] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，无形资产净摊销分别为5080万美元和5760万美元；六个月分别为1.035亿美元和1.116亿美元[95] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司在管理项目投资的账面价值分别为6368.6万美元和6473.4万美元[100] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对管理项目权益法投资的未摊销基础差异分别为2200万美元和2330万美元[103] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的账面价值分别为2.80674亿美元和2.91903亿美元[106] - 2022年和2021年上半年，公司从其他非合并房地产投资获得的总分红分别为1840万美元和1110万美元[108] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司对其他非合并房地产投资的未摊销基础差异分别为760万美元和790万美元[108] - 2021年上半年公司对Lineage Logistics股票投资确认非现金未实现收益2340万美元，2022年和2021年上半年分别收到现金股息430万美元和640万美元，该投资在2022年6月30日和2021年12月31日的公允价值均为3.663亿美元[116] - 2022年上半年公司从GCIF股票投资中获得清算分配总计110万美元，该投资在2022年6月30日和2021年12月31日的公允价值分别为330万美元和430万美元[117] - 2022年1月WLT赎回公司130万股优先股，总收益6500万美元，公司重新分类该投资的未实现收益1870万美元，2022年上半年收到现金股息90万美元，该投资在2021年12月31日的公允价值为6500万美元[118] - 2022年1月公司将1220.8243万股WLT普通股投资从权益法投资重新分类为权益证券，2022年上半年确认非现金未实现收益4340万美元，该投资在2022年6月30日的公允价值为7680万美元[119] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，高级无担保票据的账面价值分别为54.71066亿美元和57.01913亿美元，公允价值分别为49.83231亿美元和59.84228亿美元；无追索权抵押贷款的账面价值分别为3288.2万美元和3685.24万美元，公允价值分别为3243.26万美元和3698.41万美元[121] 公司资产减值相关数据 - 2022年第二季度和上半年，土地、建筑物及改良和无形资产的减值费用分别为620.6万美元和2638.5万美元；2021年上半年，权益法投资的减值费用为683万美元[125] - 2022年上半年，公司对一处房产确认减值费用1090万美元，使用的现金流折现率为14.0%，终端资本化率为11.0%；对六处房产确认减值

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总AFFO为每股1.31美元，房地产AFFO为每股1.27美元，主要得益于同店租金增长和投资活动的持续进行 [26] - 公司上调了全年AFFO预期，预计全年总AFFO在5.22至5.30美元之间，房地产AFFO在5.13至5.21美元之间，同比增长约5.7% [27] - 公司预计CPA:18合并将带来约7500万美元的年化基础租金，并预计2022年贡献约2600万美元的NOI [28] - 第二季度处置了8处物业，总收益为9300万美元，上半年总处置收益为1.19亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司约60%的租金来自与通胀挂钩的租约，第二季度约15%的通胀挂钩ABR经历了租金上涨，平均涨幅为5.6% [10][11] - 第二季度同店租金增长达到3%，预计下半年将增至3.5%，2023年初可能接近4% [12] - 第二季度投资额为4.78亿美元，7月投资额超过3亿美元，全年投资额预计接近15亿美元 [13][15] - 仓库和工业物业占第二季度交易量的80%以上，投资区域分布为美国占三分之二，欧洲占三分之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率自年初以来上升了50至100个基点，第二季度加权平均资本化率为6.1% [17] - 欧洲工业资产的资本化率上升幅度较大，主要因为此前压缩幅度较大 [80] - 欧洲能源成本上升，虽然对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资机会 [82][83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过CPA:18合并增加了约20亿美元的高质量房地产资产，资本化率在6%左右 [8] - 公司专注于仓库和工业物业，并通过现有租户和赞助商关系获得大量交易 [14] - 公司通过ATM计划在第二季度发行了3.7百万股股票，筹集了超过3亿美元，目前有近6亿美元的未动用股权 [40] - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为在当前通胀和利率上升的环境下，其净租赁业务具有独特的增长优势 [5] - 公司预计下半年资本化率将进一步上升，并看好未来的投资机会 [6][24] - 公司认为其投资组合在通胀环境下具有较好的保护作用，现金流稳定 [24] 其他重要信息 - 公司预计CPA:18合并将简化业务结构，提升现金流质量 [9] - 公司预计2022年G&A费用在8800万至9100万美元之间，利息费用将因CPA:18的7.8亿美元抵押贷款而增加 [33] - 公司预计2022年终止租赁和其他收入在2500万至3000万美元之间 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 交易流增加的原因 - 交易流增加是环境变化和公司资本成本相对稳定的结果，公司专注于销售回租交易，并看到企业对此类交易的需求增加 [48][49][50] 问题: CPA:18合并后的资产销售计划 - 公司已完成约75%的资产销售计划，预计剩余资产销售将在8月和9月完成 [52][53] 问题: 新交易中的租金增长机制 - 公司仍专注于CPI挂钩的租金增长机制，尽管谈判难度有所增加，但约50%的交易仍包含CPI挂钩的租金增长 [62][63] 问题: 租户信用风险 - 公司租户信用质量良好，投资级租户占比超过30%，租金收取率接近100% [69][70] 问题: 资本化率上升的影响 - 公司认为资本化率上升是市场调整的结果，预计下半年资本化率可能进一步上升 [79][80] 问题: 欧洲能源成本上升对租户的影响 - 欧洲能源成本上升对租户造成一定压力，但也为公司提供了投资和租赁扩展的机会 [82][83] 问题: 外汇风险对业绩的影响 - 公司通过自然对冲和衍生品合约有效管理外汇风险，预计2022年欧元疲软对业绩影响有限 [88] 问题: 公司是否考虑暂停投资活动 - 公司认为在当前资本化率上升的环境下，仍能获得足够的投资回报，因此不会暂停投资活动 [93][94] 问题: 公司债务到期情况 - 公司下一笔大额债务到期在2024年，目前有足够的流动性支持投资活动 [95][96] 问题: 公司对投资级和非投资级租户的偏好 - 公司仍主要关注略低于投资级的租户，认为其投资组合在经济下行时表现良好 [112] 问题: 公司对办公室资产的处理 - 公司将继续评估办公室资产的处理，但目前主要专注于增加工业和零售资产 [131][132]

业绩总结 - W. P. Carey的净租赁资产组合包括1,357个物业，161个租户，合计面积为1.27亿平方英尺[18] - 物业的平均租约剩余期限（WALT）为11.0年，整体入住率为99.1%[18] - 合同同店年租金增长率为3.0%[54] - 截至2022年6月30日，公司的历史占用率保持在98.5%[62] - 公司的总股本为159.83亿美元，占资本结构的70%[74] - 公司的总净债务为68.86亿美元，企业价值为228.69亿美元[74] - 公司的流动性为21亿美元[76] - 公司的加权平均利率为2.6%[74] - 截至2022年6月30日，总资本化为229.73亿美元[74] 用户数据 - 投资级租户占总可收租金（ABR）的31.2%[18] - 前十大租户占总可收租金的18.4%[38] - 合同租金中，58%为固定租金，37%为与CPI挂钩的租金，5%为其他类型[18] - 合同租金增长中，57%为与消费者物价指数（CPI）挂钩的租金[46] 市场扩张与并购 - 最近的收购包括价值4300万美元的零售物业和价值9700万美元的仓储物业[67] - 2021年，公司以1.95亿美元收购了一处“BREEAM®非常好”认证的物流设施[99] - 2021年10月完成了3.5亿美元的绿色债券发行[96] 负面信息 - 截至2022年6月30日，总负债与总资产比率为38.2%，低于60%的契约要求[87] - 截至2022年6月30日，担保债务与总资产比率为1.8%，低于40%的契约要求[87] - 截至2022年6月30日，固定费用覆盖率为6.8倍，高于1.5倍的契约要求[87] - 截至2022年6月30日，无担保资产与总无担保债务的比率为246.0%，高于150%的契约要求[87] 未来展望 - 预计债务占总资产的比例将低于40%[77] - 截至2022年6月30日，公司的投资级资产负债表获得穆迪的Baa2（积极展望）和标普的BBB（积极展望）评级[87] 股息信息 - 当前年化股息为4.24美元，股息收益率为5.1%[90] - 2022年第二季度每股现金股息为1.059美元，基于2022年6月30日的股价82.86美元计算[92] - 公司自1998年上市以来每年均增加股息[90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为155.69532亿美元，较2021年12月31日的154.8063亿美元增长0.57%[10] - 截至2022年3月31日，公司总负债为78.74871亿美元，较2021年12月31日的78.97179亿美元下降0.28%[10] - 2022年第一季度，公司实现营收3.48438亿美元，较2021年同期的3.11166亿美元增长11.98%[15] - 2022年第一季度，公司运营费用为1.9862亿美元，较2021年同期的1.66903亿美元增长18.99%[15] - 2022年第一季度，公司净收入为1.56993亿美元，较2021年同期的5164.1万美元增长203.99%[15] - 2022年第一季度，公司基本每股收益为0.82美元，较2021年同期的0.29美元增长182.76%[15] - 2022年第一季度，公司综合收入为1.36523亿美元，较2021年同期的5765.8万美元增长136.78%[18] - 截至2022年3月31日，公司普通股发行和流通股数为1.9239496亿股，较2021年12月31日的1.90013751亿股增长1.25%[10] - 2022年第一季度，公司加权平均流通股数（基本）为1.91911414亿股，较2021年同期的1.76640861亿股增长8.64%[15] - 2022年第一季度，公司加权平均流通股数（摊薄）为1.92416642亿股，较2021年同期的1.7696551亿股增长8.73%[15] - 2022年1月1日至3月31日，普通股数量从190,013,751股增加到192,394,960股[21] - 2022年第一季度净收入为156,993千美元，2021年同期为51,641千美元[24] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为235,882千美元，2021年同期为188,444千美元[24] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为229,054千美元，2021年同期为76,466千美元[24] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为35,697千美元，2021年同期使用132,780千美元[24] - 2022年第一季度现金及现金等价物和受限现金净增加40,681千美元，2021年同期减少27,281千美元[24] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为119,136千美元，2021年同期为114,021千美元[24] - 2022年第一季度购买房地产支出265,426千美元，2021年同期为150,922千美元[24] - 2022年3月31日和2021年12月31日，现金及现金等价物分别为2.05403亿美元和1.65427亿美元，受限现金分别为532.28万美元和525.23万美元[46] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，应收关联方款项分别为1359.4万美元和182.6万美元[51] - 2022年第一季度，公司进行了多笔房地产收购，共37处房产，总资本化成本为2.65021亿美元[64] - 2022年第一季度，公司完成了两个建设项目，总资本化成本为2523.8万美元[68] - 2022年第一季度，公司出售了四处房产，使经营性租赁的土地、建筑物及改良资产账面价值减少700万美元[71] - 2022年第一季度，公司的租赁终止收入及其他收入包括租户的820万美元租赁终止收入、470万美元其他租赁相关和解款项和60万美元停车场收入[72] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营性租赁收入分别为3.07725亿美元和2.84665亿美元[74] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司经营性物业的土地、建筑物及改良资产账面价值分别为6630万美元和6692.3万美元[75] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司金融应收款组合分别为7.87674亿美元和8.13577亿美元[79] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司直接融资租赁收入分别为1390万美元和1710万美元[82] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司贷款应收款收益分别为450万美元和60万美元[84] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，金融应收款账面价值分别为8.13642亿美元和8.4351亿美元[88] - 2022年第一季度，房地产板块商誉因外汇换算调整减少190万美元，从2021年12月31日的8.722亿美元降至2022年3月31日的8.703亿美元；投资管理板块商誉为2930万美元，与2021年12月31日持平[90] - 2022年第一季度，无形资产净值因美元兑欧元升值减少1300万美元；2022年和2021年第一季度无形资产净摊销分别为5270万美元和5400万美元[91] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，对管理项目投资账面价值分别为6763.6万美元和6473.4万美元[96] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，对管理项目权益法投资的未摊销基础差异分别为2200万美元和2330万美元[99] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，对其他非合并房地产投资账面价值分别为2.71736亿美元和2.91903亿美元[102] - 2022年第一季度，拉斯维加斯零售综合体建设贷款投资利息收入为160万美元[103] - 2022年和2021年第一季度，从其他非合并房地产投资获得的分红分别为430万美元和270万美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，未摊销基础差异分别为780万美元和790万美元[105] - 2021年第一季度至3月31日，公司对Lineage Logistics股票投资确认非现金未实现收益2340万美元，2022年和2021年第一季度分别收到现金股息430万美元和640万美元，该投资在2022年3月31日和2021年12月31日的公允价值均为3.663亿美元[113] - 2022年第一季度，公司从GCIF股票投资中获得清算分配总计60万美元，该投资在2022年3月31日和2021年12月31日的公允价值分别为380万美元和430万美元[114] - 2022年1月，WLT赎回公司130万股优先股，总收益6500万美元，公司将该投资1870万美元的未实现收益重新分类，2022年第一季度收到现金股息90万美元，该投资在2021年12月31日的公允价值为6500万美元[115] - 2022年1月，公司将持有的1220.8243万股WLT普通股投资重新分类，2022年第一季度确认非现金未实现收益2800万美元，该投资在2022年3月31日的公允价值为6140万美元[116] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，高级无担保票据的账面价值分别为56.47833亿美元和57.01913亿美元，公允价值分别为55.25878亿美元和59.84228亿美元；无追索权抵押贷款的账面价值分别为3511.75万美元和3685.24万美元，公允价值分别为3479.39万美元和3698.41万美元[118] - 2022年第一季度，公司对土地、建筑物及改良和无形资产确认减值损失2017.9万美元，2021年第一季度对权益法投资确认减值损失683万美元[122] - 2022年第一季度，公司对一处物业确认减值损失1090万美元，使用的现金流折现率为14.0%，终端资本化率为11.0%；对六处物业确认减值损失总计930万美元，资本化率范围为4.75% - 10.00%[124] - 2021年第一季度，公司对一项共同拥有的房地产投资确认非暂时性减值损失680万美元，使用的现金流折现率为5.75%，剩余折现率为7.50%，剩余资本化率为6.75%[126] - 2022年和2021年第一季度，现金流套期关系中衍生品在其他综合收益（损失）的收益（损失）分别为598.2万美元和1958.2万美元[128] - 2022年和2021年第一季度，现金流套期关系中衍生品重新分类至收益的收益（损失）分别为194万美元和-150.7万美元[129] - 截至2022年3月31日，预计未来12个月将有20万美元和1110万美元分别重新分类为利息费用和非经营收入[130] - 2022年和2021年第一季度，衍生品在收益中确认的收益（损失）分别为167.9万美元和190.6万美元[131] - 截至2022年3月31日，公司总信用风险敞口和单一交易对手最大风险敞口分别为2380万美元和560万美元[136] - 2022年和2021年第一季度，非衍生净投资套期的收益（损失）分别为7690万美元和1.425亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司高级无担保信贷安排的总本金余额为7.80048亿美元，高级无担保票据的未偿本金余额为57亿美元[143][145] - 2022年3月31日公司高级无担保票据本金余额为57.03亿美元，较2021年12月31日的57.6亿美元有所减少[148] - 2022年3月31日公司非追索权抵押贷款加权平均利率为3.8%，固定利率和浮动利率分别为4.8%和1.9%，到期日从2022年6月至2031年9月[150] - 2022年第一季度公司提前偿还810万美元非追索权抵押贷款，确认债务清偿净损失90万美元[151] - 2021年第一季度公司提前偿还4.252亿美元非追索权抵押贷款，到期偿还300万美元非追索权抵押贷款，确认债务清偿净损失3170万美元[152] - 2022年第一季度美元兑欧元升值，导致公司非追索权抵押贷款、高级无担保信贷安排和高级无担保票据账面价值合计减少8090万美元[155] - 截至2022年3月31日，公司预计的债务本金还款总额为6.834847亿美元，扣除未摊销折价和递延融资成本后为6.778231亿美元[157] - 2022年和2021年第一季度公司分别记录了780万美元和540万美元的股份支付费用[159] - 2022年和2021年第一季度公司通过ATM计划分别发行224.9227万股和202.0115万股普通股，净收益分别为1.78994亿美元和1.4022亿美元[163] - 截至2022年3月31日，公司三份远期股权发行协议中，仅2021年8月协议有392.5万股未结算[165] - 特定承销商分别于2020年6月、2021年6月和2021年8月行使30天购买额外股份的期权，购买普通股712,500股、787,500股和675,000股[166] - 2022年第一季度，董事会宣布每股季度股息为1.057美元，于4月14日支付给3月31日登记在册的股东[170] - 2022年和2021年第一季度，当期所得税费用分别为830万美元和840万美元，递延所得税收益分别为120万美元和260万美元[174] - 2022年第一季度，公司出售6处房产，净收益2670万美元，净收益1120万美元；2021年第一季度，出售2处房产，净收益1340万美元，净收益940万美元[176][177] - 2022年第一季度，房地产板块收入3.44091亿美元，2021年为3.06171亿美元；投资管理板块收入434.7万美元，2021年为499.5万美元[179][180] - 2022年第一季度，公司净收入为1.56995亿美元，2021年为5163.4万美元；截至2022年3月31日，总资产为155.69532亿美元，2021年12月31日为154.8063亿美元[180] - 2022年4月，公司完成两项工业地产收购，花费3820万美元；完成一项现有物业改造建设项目，花费6950万美元[182][183] - 2022年4月，公司出售6处房产，总收益约4410万美元[184] - 2022年4月，公司通过ATM计划发行491,068股普通股，加权平均价格为每股81.70美元，净收益约3900万美元[185] - 2022年4月，公司将定期贷款增加至2.7亿英镑，延迟提取定期贷款增加至2.15亿欧元，高级无担保信贷额度增至约24亿美元[186] - 2022年第一季度金额主要包括360万美元德国房地产转让税估计负债转回和90万美元拟议合并相关成本[278] - 2022年3月31日，约87.7%的长期债务按固定利率计息或通过互换、上限协议转为固定利率[281] - 2022年3月31日未偿还债务义务按预计到期日

企业价值与资产组合 - W. P. Carey的企业价值约为220亿美元[8] - 资产组合包括1,336个净租赁物业，面积达1.57亿平方英尺，平均租赁期限为10.8年，年化基本租金（ABR）为13亿美元[18][21] - 98.5%的物业出租率，31.4%的年化基本租金来自投资级租户[25][26] - 资产组合中63%位于美国，35%位于欧洲，2%位于其他地区[22][42] - 资产组合中，工业和仓储物业占比为26%和24%[30] 租赁与财务数据 - 99%的租赁合同包含租金增长条款，其中58%与消费者物价指数（CPI）挂钩[45] - 合同同店年化基本租金增长率为2.7%[47] - 主要租户集中度为20.2%，前十大租户占年化基本租金的比例为20.2%[27][39] - 截至2022年3月31日，公司的总资本化为225.73亿美元，净债务为68.15亿美元，企业价值为223.68亿美元[65] - 2022年第一季度的年化调整后EBITDA为12.73亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.5倍[65] 股息与杠杆 - 公司的当前年化股息为4.23美元，股息收益率为5.2%[76] - 2022年3月31日，公司的总杠杆率为38.3%，低于60%的契约限制[73] - 2022年，公司的固定费用覆盖比率为6.6倍，远高于1.5倍的契约要求[73] - 2022年，公司的无担保债务杠杆率为2.0%，低于40%的契约限制[73] - 2022年，公司的加权平均利率为2.5%[65] 收购与合并 - 预计与CPA®:18的合并交易价值约为27亿美元，预计在第三季度完成[8] - 最近的收购包括：True Value（4400万美元）、Coop（3400万美元）和Metra Aluminum（2100万美元）[59] 可持续发展与社会责任 - 公司在可持续投资方面的近期投资包括：2000万美元用于BREEAM“优秀”认证的配送中心的扩建和太阳能屋顶安装[81] - 公司在其投资组合中积极管理气候变化风险，收集租户数据并与GRESB和CDP等基准组织整合[81] - 公司在其社会责任方面，签署了CEO行动承诺，推动多样性和包容性[81] - 公司在员工多样性方面，女性在董事提名中占比为30%[81] - 公司在其投资组合中，39%的员工来自不同的种族和民族背景[81] 治理结构 - 公司在治理方面，独立董事占比为91%，并且每年审查董事的独立性[81] - 公司在其治理结构中，限制了董事的过度担任，并实施了“3/3/20/20”的代理访问标准[81]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.35美元，同比增长0.13美元或11%，其中房地产AFFO为每股1.31美元，同比增长0.12美元或10% [36] - 房地产收入同比增长12%，主要得益于过去12个月的投资活动、租金增长以及投资组合的强劲表现 [36] - 租赁终止和其他收入为1410万美元，其中包括一笔800万美元的终止付款，预计全年终止和其他收入约为2000万美元 [37] - 第一季度G&A（一般及行政费用）为2310万美元，略高于去年同期的2210万美元，主要由于工资税的时间安排 [38] - 物业费用（不包括可报销的租户成本）同比增长290万美元至1380万美元，主要由于持有成本和资产重新定位的成本增加 [39] - 利息支出同比下降560万美元，主要得益于2021年初完成的债务再融资 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度完成了4.15亿美元的投资，加权平均资本化率为6%，加权平均租期为21年，投资主要集中在售后回租交易 [17] - 公司继续采取多元化投资策略，重点关注仓库和工业资产，占投资组合的约50%，同时也在欧洲探索必需零售资产和美国零售资产 [18] - 办公室资产的占比继续下降，预计这一趋势将持续 [18] - 公司目前有超过4亿美元的交易处于高级阶段，预计2022年将完成约1.75亿美元的资本项目或其他承诺 [19] - 公司预计全年投资额将在15亿至20亿美元之间，不包括拟议的27亿美元CPA-18收购 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司欧洲投资组合表现强劲，尤其是在波兰的资产表现良好，未受到乌克兰冲突的显著影响 [27] - 第一季度欧洲租金收取率为99.9%，整体投资组合租金收取率为99.7% [29] - 公司在美国和欧洲的租金增长与CPI挂钩，第一季度40%的CPI挂钩资产租金平均增长4.5% [24] - 公司预计2022年和2023年租金增长将显著提高，尤其是在美国和欧洲通胀率高达8%的情况下 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过2021年资本市场活动筹集了近15亿美元债务资本，锁定了较低的债务成本，使其在当前市场利率上升的环境中仍能保持竞争力 [10] - 公司预计CPA-18收购将立即增加房地产AFFO约2%，并通过其自助存储组合提供额外的上行潜力 [22] - 公司计划通过出售约7亿美元的学生住房和办公室资产来简化业务，并退出投资管理业务 [23] - 公司认为其在通胀环境中的租金增长能力优于其他净租赁REIT，58%的ABR（年基础租金）与CPI挂钩 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前环境对其有利，拥有20亿美元的总流动性和投资级资产负债表，能够在资本成本上升的情况下继续投资 [31] - 公司预计2022年合同同店增长将保持在3%以上，2023年可能接近4% [42] - 公司对CPA-18收购充满信心，预计将在8月初完成交易 [23] - 公司认为其在通胀环境中的租金增长能力被市场低估，预计这将为收益提供长期推动力 [25] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划发行了270万股股票，筹集了约2.2亿美元，加权平均价格为每股80.79美元 [47] - 公司通过行使信贷工具的增额功能增加了约3亿美元的流动性，总流动性超过20亿美元 [48] - 公司维持AFFO指导范围为每股5.18至5.30美元，房地产AFFO指导范围为每股5.03至5.15美元 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店租金增长预期 - 公司预计2022年同店租金增长将保持在3%以上，2023年可能接近4% [52][54] 问题: 资本化率上升的压力 - 公司观察到资本化率有上升的压力，但目前仍处于早期阶段，预计年底前会有更明显的上升 [56] 问题: CPA-18收购的进展 - CPA-18收购预计将在8月初完成，预计将增加约20亿美元的资产 [23] 问题: 欧洲市场的资本分配 - 公司将继续在欧洲市场寻找投资机会，尤其是在物流和必需零售领域 [109] 问题: 自助存储资产的处理 - 公司对CPA-18中的自助存储资产持开放态度，可能继续持有、转换为净租赁或出售 [95] 问题: 同店租金增长的驱动因素 - 同店租金增长主要受CPI挂钩租金的推动，预计2022年下半年和2023年将有显著增长 [108] 问题: 资本市场的融资策略 - 公司目前没有计划在资本市场进行大规模融资，主要依赖现有的流动性和信贷工具 [117]