公司总资产情况 - 2019年12月31日，公司总资产为144.67331亿美元，其中房地产占比69.1%，抵押贷款占比8.8%，其他贷款占比3.8%，在建工程占比1.2%，其他占比17.1%；2018年总资产为88.43643亿美元，房地产占比66.3%，抵押贷款占比13.7%，其他贷款占比4.2%，在建工程占比1.0%，其他占比14.8%[21] - 2019年12月31日，公司总预估总资产为165亿美元[21] - 2019年12月31日公司总资产约145亿美元，包含359处医疗保健物业，分布于美国34个州及多个国家，租给或抵押给42家不同医院运营公司[45] - 2019年12月31日，单一房产占公司总资产不超过2.6%（或总预估总资产的2.3%），低于2018年12月31日的约4%[28] 公司收入情况 - 2019年全年，公司总收入为8.54197亿美元，其中综合急性护理医院收入占比86.8%， inpatient康复医院收入占比9.8%，长期急性护理医院收入占比3.4%；2018年总收入为7.84522亿美元，综合急性护理医院收入占比76.0%， inpatient康复医院收入占比20.2%，长期急性护理医院收入占比3.8%；2017年总收入为7.04745亿美元，综合急性护理医院收入占比69.4%， inpatient康复医院收入占比24.6%，长期急性护理医院收入占比6.0%[22] - 2019年和2018年，公司调整后收入分别为9.382亿美元和8.169亿美元[22] 公司投资组合情况 - 截至2020年2月21日，公司投资组合包括388处房产，其中366处设施租给41个租户，3处正在开发，11处为向5个运营商提供的抵押贷款，8处未出租[24] - 公司投资组合中97处设施通过合资安排持有，公司所有权权益为50%或以下[24] - 公司设施包括259家综合急性护理医院、106家 inpatient康复医院和23家长期急性护理医院[24] 公司业务模式与战略 - 公司业务模式包括收购和开发医疗设施并长期净租赁给医疗运营公司、向医疗运营商提供抵押贷款、通过应税REIT子公司提供其他贷款以及获取租户的利润或股权权益[19] - 公司战略是将收购或开发的设施长期净租赁给经验丰富的医疗运营商，也会进行抵押贷款投资并获取租户运营的利润或其他权益[25] 公司RIDEA投资情况 - 2019年12月31日公司RIDEA投资总计约830万美元[43] 公司租赁和贷款情况 - 2019年12月31日公司当前租赁和贷款的加权平均剩余初始租赁或贷款期限为14.6年，约97%的租赁和贷款有基于CPI和/或固定最低年租金或利息的通胀保护年度租金或利息递增[42] 公司对主要租户投资情况 - 2019年12月31日公司对Steward有9.9%的股权投资，价值1.5亿美元，Steward租赁41处设施，平均剩余初始租赁期限为11.8年[47] - 截至2019年12月31日，按总预估总资产计算，Steward占比24.5%（40.52162亿美元），Circle占比13.0%（21.52951亿美元），Prospect占比9.5%（15.63642亿美元），LifePoint占比7.3%（12.02319亿美元），Prime占比6.9%（11.44705亿美元）[46] - 2020年1月8日公司收购30处物业后，Circle租赁31处设施，30份交叉违约租约初始固定期限至2050年，1份租约15年至2029年[48] - Prospect租赁13处设施，两份主租赁协议初始固定期限15年至2034年，公司还持有相关抵押贷款和定期贷款[49] - LifePoint租赁17处设施，两份主租赁协议分别有不同期限和续约选项，两份独立租约加权平均剩余固定期限9.1年[50] - Prime租赁22处设施，五份主租赁协议有不同初始期限和续约选项，2019年12月31日平均剩余初始固定期限5.0年，公司还持有三处设施的抵押贷款，平均剩余初始固定期限2.3年[51] - 2019年12月31日，无其他租户占公司总预估总资产比例超过6.3%[52] 公司加州医院情况 - 截至2019年12月31日，公司在加州有21家持牌医院，总投资约13亿美元，不包括1580万美元不受OSHPD标准约束的医疗办公楼投资[57] - 除3家获OSHPD延期至2022年的医院（占总资产不到2.3%）外，公司加州医院到2030年符合地震安全标准，预计其余3家2022年完全合规[58] 公司面临的法律风险 - 违反联邦反回扣法，每次违规最高罚款10万美元，监禁10年，还可能面临最高5万美元的民事罚款、被排除在联邦医疗计划之外及三倍报酬的额外罚款[67] - 违反医师自我转诊法（斯塔克法），每项禁止服务最高罚款1.5万美元，规避计划最高罚款10万美元，还可能被拒绝付款、退还已收费用及被排除在联邦医疗计划之外[69] - 联邦虚假索赔法成功案例可能导致三倍实际损失的罚款、额外民事罚款及支付举报人律师费[72] - 违反民事货币处罚法，每次违规罚款2万至超10万美元（定期调整），还可能被处以三倍非法索赔金额的罚款及被排除在联邦医疗计划之外[73] 公司面临的法规要求 - 根据阿尔奎斯特法案，加州所有综合急性护理医院建筑被分配结构性能类别（SPC），评级从1到5，SPC - 1建筑需在2020年、SPC - 2建筑需在2030年停止提供综合急性护理服务，除非进行抗震改造[55] - 2017年OSHPD采用新性能类别SPC - 4D，改造到该级别的建筑可在2030年后无限期运营，2019年1月1日生效的加州AB 2190法案允许符合条件的业主延期，基于更换或改造的合规计划可延至2022年7月1日，重建的合规计划可延至5年[56] 公司环境与保险措施 - 公司在收购或完成抵押贷款前会进行第一阶段环境评估，交易文件要求租户修复和整治环境问题并遵守所有环境法律法规[53] - 公司租赁和抵押贷款要求租户购买财产、收入损失、一般责任、专业责任等保险，公司也为第三方人身伤害和财产损失及业务中断购买单独保险[62] 公司员工情况 - 截至2020年2月21日公司有86名员工，预计员工数量会随公司发展而增加，但认为员工数量调整对运营和管理费用占收入的百分比无重大影响[79] 公司债务情况 - 2019年12月31日公司未偿还债务总计70亿美元，其中固定利率债务68亿美元，可变利率债务2亿美元[304] - 若市场利率上升1%，2019年12月31日公司债务的公允价值将减少约1060万美元[304] - 若可变利率债务的市场利率上升1%，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少10万美元；若下降1%，利息费用减少将使未来收益和现金流增加10万美元[305] 汇率变动对公司影响 - 基于2019年运营结果，欧元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动11.5万美元，使FFO变动140万美元[306] - 基于2019年运营结果，英镑兑美元汇率变动5%，将使净收入变动4.3万美元，使FFO变动49.6万美元[306] - 基于2019年运营结果，瑞士法郎兑美元汇率变动5%，将使净收入变动28.6万美元，使FFO变动85.5万美元[306] - 基于2019年运营结果，澳元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动54.3万美元，使FFO变动151.7万美元[306] 公司面临的行业压力与政策影响 - 医疗保健设施运营利润率因定价灵活性和付款人组合恶化、向替代支付模式转变等面临重大压力[76] - 《改革法案》导致医疗保健系统发生重大变化，预计未来几年将继续影响医疗保健服务和报销[78]