财务数据和关键指标变化 - 2019年完成约45亿美元的国际和国内收购，其中国内投资约27亿美元，国际收购约18亿美元 [8] - 2018年12月31日企业价值约100亿美元，如今约190亿美元，增长90% [8] - 2018年底股权市值约60亿美元，如今近120亿美元 [9] - 2019年第四季度摊薄后每股正常化FFO为0.35美元，全年为1.30美元 [21] - 2019年总股东回报率为38.5%，SNL REIT指数为21.5%，更广泛REIT指数为26% [9] - 预计2020年完成约30亿美元的物业收购，目前已完成20亿美元，另有30亿美元正在积极推进 [18] - 预计2020年G&A将正常化至总调整后收入的9% - 9.5% [24] - 预计调整后投资组合去杠杆至约5.5倍债务与EBITDA比率后，年化每股FFO运行率在1.65 - 1.68美元之间，较2019年实际每股FFO增长超25% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店报告中新增13处物业（11处普通急性护理和2处IRF），减去3处（2处急性护理和1处LTAC），EBITDARM基本持平 [19] - Steward运营和财务状况持续改善，12月成功出售其在亚利桑那州的健康选择管理式医疗计划 [20] - Prime Healthcare表现出色，22家医院的EBITDARM覆盖率保持强劲，近一半医院覆盖率超4倍，在Healthgrades 2020报告中获超300项认可，目前集中度为6.9% [20] - Prospect表现符合承保预期，目前集中度为9.5% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国的投资集中度为67%，国际为33%，预计投资组合总体约70%在美国，30%在国际 [15][16] - 2020年积极推进的30亿美元项目中，约50%为国际项目（西欧和南美），50%在美国，均为普通急性护理医院 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续进行国际扩张，扩大国际办公空间和人员规模，2019年扩大卢森堡业务，计划2020年第二季度在悉尼开设澳大利亚办事处 [14][15] - 预计为满足美国行为医院的巨大需求提供融资 [17] - 认为国际市场有大量机会，包括欧洲、澳大利亚以及中美洲和南美洲，但整体投资组合比例变化不大，仍倾向于国际占30% - 35% [30] - 随着市场份额增长和资本成本降低，交易管道不断扩大，有机会与更高质量的运营商合作，尤其是非营利组织 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为2019年是创纪录的一年，2020年将继续实现每股增长、多元化和财务业绩提升 [21] - 预计医疗保健相关立法（透明度和医疗补助财政问责制监管）不会对投资组合产生负面影响 [19] - 目前澳大利亚野火未影响公司设施，将持续关注情况 [21] 其他重要信息 - 1月以约19.5亿美元收购英国30家BMI急性护理设施，Circle Health承担运营，并承诺进行数百万英镑的投资 [10] - 12月完成7亿美元交易，扩大与LifePoint Health和Apollo Global Management的合作，增加10家急性护理医院，总投资达12亿美元 [11][12] - 12月进行约1.3亿美元股权投资，获得西班牙两家合资企业45%的股份，合资企业拥有两家马德里急性护理医院的房地产 [12] - 收购葡萄牙新建的37床医院，为进入葡萄牙医疗市场提供机会 [13] - 与NeuroPsychiatric Hospitals合作的92床独立行为医院建设于2019年第四季度开始，预计2020年第三季度开业 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新Circle Health交易的覆盖率及是否有进一步扩大合作的计划 - 这些设施的覆盖率约为2倍，两个开发项目预计今年5月完成，短期内Circle Health专注自身发展，暂无扩大合作计划 [28] 问题2: 英国脱欧对公司的影响 - 目前未看到任何影响，曾担心的医生流失或招聘困难问题未在公司设施或合作运营商中出现 [29] 问题3: 增加卢森堡人员并提拔Luke Savage是否意味着海外机会增加，以及投资组合中美和国际分布的变化 - 国际市场机会众多，不仅在欧洲，还包括澳大利亚、中美洲和南美洲；整体投资组合比例变化不大，仍倾向国际占30% - 35% [30] 问题4: 开发精神病医院的机会 - 美国对精神病医院需求大，但大型运营商少，预计不会成为投资组合的主要部分，但希望能有所增长 [31] 问题5: 本季度直线租金大幅上涨，正常运行率应如何看待 - FFO调整中的数据可能反映了未来季度的预期情况 [32] 问题6: 葡萄牙和西班牙投资与今年收购的关系，以及两国医疗模式的吸引力 - 在葡萄牙与多家运营商建立了长期关系，该国公私医疗互补模式有吸引力；在西班牙，该国重视医疗，公私医疗系统都很活跃，公司与最大的私立医院运营商合作，有望在两国实现增长 [35][38] 问题7: 第四季度新泽西医院销售的定价和买家情况 - 这些设施并非主动出售，因有买家提供高价而出售，总收益包含在FFO调整的2050万美元中，实际收益更多，设施运营商正在退出业务 [40][41] 问题8: 今年是否会有更大规模的物业或合资企业出售，与当前医院资产定价的关系 - 预计不会有大规模物业出售，如有也是机会性的；合资企业虽有吸引力，但耗时且进展缓慢，目前不是公司积极追求的方向 [43] 问题9: AFFO调整中0.02美元的直线租金注销和其他税后净收益的相关内容 - 主要是直线租金注销，具体构成需后续跟进提供 [46] 问题10: 卢森堡和澳大利亚办事处的规模、招聘人员技能以及Luke Savage的背景 - Luke Savage有医疗行业和公共会计背景，在公司工作12年，负责国际物业，5年前开设卢森堡办事处；卢森堡目前人员数量合适，新增人员可能从伯明翰转移，同时招聘基层人员；澳大利亚办事处由一位有18年商业地产经验的人开设，最终规模可能为4 - 5人，均从事收购相关工作 [47][48][50] 问题11: LifePoint 10家医院交易中选择出售回租医院的依据，以及未来与LifePoint/Apollo合作的可能性 - 公司与Apollo合作分析了整个投资组合，选择了符合自身需求的医院；与Apollo和LifePoint管理团队有长期合作关系，希望继续开展业务 [53][54] 问题12: 公司有吸引力的资本成本和业绩记录是否使交易管道增加，能否与更高质量的运营商合作并提供更好的交易条款 - 公司对现有运营商满意，随着市场份额增长和资本成本降低，交易管道不断扩大，有机会与更高质量的运营商合作，尤其是非营利组织 [56][57] 问题13: 董事会如何评估提高股息的时机，是否预计在接近预测FFO指导范围时每年多次提高股息 - 董事会在物业和交易完成后设定股息，即将召开的董事会会议将根据情况做出决策，公司重视提高股息 [59] 问题14: Centene在Circle的持股情况及其对英国投资组合的兴趣 - Centene在Circle拥有被动少数股权，因其认为Circle在英国市场有扩张机会，且反垄断问题较少，投资为被动投资 [61][62] 问题15: 是否预计Centene会有更多行动，公司是否有机会与其他管理式医疗企业合作 - 公司有机会与Centene共同成长，Centene有意在欧洲扩张；除Centene外，其他管理式医疗公司也提供了合作机会 [63][64] 问题16: 30亿美元项目管道的情况，包括国内与国际分布、处于积极谈判或合同阶段的比例 - 30亿美元项目中，10亿美元进展较快；国际和国内各占50%，国际项目分布在西欧和南美，均为普通急性护理医院 [65] 问题17: 如果10亿美元项目在近期完成，预计何时产生影响 - 项目完成时间难以预测，过去经验表明实际情况与预期差异较大 [66] 问题18: 公司是否永久放弃日历年度指导 - 自去年此时起，公司未提供日历年度指导，因业务增长快、项目周期长，难以预测 [72] 问题19: Prime资产租赁到期时间及租金上调机会 - 首批Prime医院租赁于2022年到期，采用主租赁形式；若续租，租金将按现有租赁协议增长，理论上接近市场租金 [73][74] 问题20: 新医院交易的覆盖率情况 - 购买现有医院的初始覆盖率预计在2% - 2.5%之间，Prime等医院因在投资组合中时间长、表现好，覆盖率超3倍 [75] 问题21: 本季度处置的是否为Median资产 - 不是，是新泽西的两家普通急性护理医院 [77] 问题22: Median不再是顶级租户的原因 - 一是去年的合资企业出售了一半Median资产，二是去年有超60亿美元非Median资产的收购 [78] 问题23: 其他收购项目的租金覆盖率 - 所有新收购项目的租金覆盖率在1.75 - 2.5倍之间 [80] 问题24: 资产负债表上股权投资增加的情况，第四季度和第一季度是否与运营商进行了股权投资 - 马德里的两家医院因采用合资企业结构而计入股权投资，并非投资运营商股权；公司上一次对医院运营商的投资是瑞士交易，购买了运营商5%的股权 [81][83][84]