公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有1760万平方英尺办公物业组合、4576套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金另有40万平方英尺办公空间[18] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有四个合并合资企业权益，拥有16处办公物业（共420万平方英尺）和2处住宅物业（共470套公寓），按面积加权平均持股46%[24] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有一个非合并基金权益，拥有2处办公物业（共40万平方英尺），持股53.8%[24] - 公司办公物业组合总可出租面积为17980663平方英尺，市场份额为37.4%，其中洛杉矶西区、山谷和檀香山的市场份额分别为34.4%、44.4%和22.6%[163][164] - 截至2023年12月31日，办公物业组合的加权平均出租率为83.3%，年化租金为6.83351964亿美元，每平方英尺年化租金为47.52美元，每月每平方英尺租金为3.96美元[166] - 截至2023年12月31日，法律、金融服务等行业的租赁数量分别为576、364等，年化租金占比分别为18.2%、15.5%等[172] - 截至2023年12月31日，洛杉矶圣莫尼卡、西洛杉矶和檀香山的多户住宅单元数量分别为940、1,151、2,485个，占比分别为21%、25%、54%[180] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括70处A级办公物业（可出租面积1798.1万平方英尺，出租率83.3%，入住率81.0%）和14处多户住宅物业（4576个单元，出租率98.5%，入住率96.7%）[199] - 2023年末写字楼组合入住率为81.0%，2022年为83.7% [213] - 2023年末多户住宅组合入住率为96.7%，2022年为98.1% [213] - 2023年写字楼组合平均入住率为82.6%，2022年为84.2% [213] - 2023年多户住宅组合平均入住率为96.9%，2022年为97.9% [213] - 截至2023年12月31日，假设不行使续租选择权和提前终止权，预计写字楼组合有一定面积租约到期 [214] 物业租户情况 - 截至2023年12月31日，公司办公物业组合租户的中位规模约为2500平方英尺，2021 - 2023年无租户占总收入超10%[19] - 按稳定投资组合的年化基本租金收入百分比计算，18.2%的租户从事法律行业，15.5%从事金融服务行业，14.1%从事娱乐行业，12.7%从事房地产行业[78] - 办公物业租户的中位数面积为2500平方英尺，平均面积为5300平方英尺[167] - 面积在2500平方英尺及以下的租约数量占比50.3%，可出租面积占比13.6%，年化租金占比12.6%[168] - 最大的五个办公租户的总租赁面积占比7.1%，年化租金占比11.4%[170] - 2024 - 2038年各年份到期的办公租赁面积分别为456,000、37,000、89,000等平方英尺[171] - 2024 - 2033年及以后各年份到期的办公租赁年化租金分别为137,113,780、116,721,428等美元，占比分别为20.1%、17.1%等[173] - 2023 - 2021年办公续约租赁数量分别为576、571、557个，新租赁数量分别为289、343、351个[176] 公司REIT资格及税务情况 - 若符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司通常无需就当前分配给股东的净收入部分缴纳联邦企业所得税，但特定情况下需缴纳[25] - 公司需满足两项总收入要求，即每个纳税年度至少75%和95%的总收入（排除特定收入）需符合相应条件[27] - 公司需在每个纳税季度末满足五项资产测试[27] - 公司需向股东分配股息，至少为“REIT应税收入”等的90%，否则可能需按常规企业税率纳税或缴纳4%消费税[27] - 若未能符合房地产投资信托（REIT）资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税，可能需支付至少5万美元的罚款，还会影响融资和业务扩张等[131][132][133] - 即使符合REIT资格，公司也需缴纳部分联邦、州和地方税，如分配低于100%的REIT应税收入需缴纳所得税，TRS净应税收入需缴纳企业所得税等[136] - 为符合REIT资格，公司通常需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），这可能影响流动性并使公司错过有吸引力的机会[137] - 若1031交换交易被判定应纳税或无法完成，公司可能面临不利后果，如增加应税收入、需额外分红或缴税等[140] - 立法或其他影响REIT的行动可能对公司及其投资者产生负面影响，包括影响公司维持REIT资格的能力[141] - 若公司不能被认定为“国内控制”的REIT或股票未被视为在既定证券市场定期交易，非美国投资者出售普通股或获得特定分配可能需缴纳FIRPTA税[142] 公司可持续发展情况 - 截至2022年12月31日，公司92%的稳定合格办公空间获得美国环保署“能源之星认证”[39] - 2021年公司公用事业供应商提供的可再生能源比例约为三分之一[40] - 公司在物业安装近400个电动汽车充电站并计划增加[45] 公司人员情况 - 截至2023年12月31日，公司约有750名员工[49] - 2023年公司为超四分之一（约750名）员工提供股权补偿[53] - 2023年12月31日，公司高管持有4%的流通普通股，若所有LTIPs和OP单位转换为普通股，持股比例将达17%[114] - 公司CEO和COO在无理由终止或因正当理由辞职时可获得相当于过去三年平均年薪三倍的遣散费[115] 公司面临的风险 - 持续或进一步的通货膨胀可能对公司经营成果、现金流、财务状况等产生不利影响[59] - 公司所有物业位于加州洛杉矶县和夏威夷檀香山，面临更大风险[59] - 公司有大量债务，面临利率波动和无法再融资的风险[59] - 公司办公物业组合策略侧重于租赁给小型租户，可能存在更大信用风险[59] - 公司可能无法完成收购业务或成功整合和运营收购的物业[59] - 截至2023年12月31日，公司有大约56亿美元债务未偿还，其中17亿美元为浮动利率债务，面临利率波动风险[73] - 通货膨胀持续或进一步上升会对公司经营业绩、现金流、财务状况、支付股息和分配的能力以及普通股市场价格产生不利影响[64] - 利率上升时期，房地产估值通常会因资本化率上升而下降，可能对公司房地产投资组合估值产生负面影响[65] - 公司所有房产位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，面临更大风险，易受当地经济、监管和自然灾害影响[69] - 公司大量债务使其面临利率波动和无法再融资的风险，可能导致债务违约[73] - 新租约租金可能低于要价，公司可能不时出现租金下降情况，影响经营业绩、现金流和财务状况[77] - 公司租户集中在部分行业，这些行业的经济低迷可能对公司财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响[78] - 为保持竞争力，公司需维护、维修和翻新房产，这会减少现金流，且支出不一定能提高入住率或租金[79] - 公司面临激烈竞争，可能导致房产入住率和租金下降[80] - 疫情及相关防控措施可能对公司业务、财务状况、运营结果、现金流等产生不利影响，如影响租金收取、租户需求等[81][82][83][90] - 公司业务运营易受恶劣天气、自然灾害和气候变化影响，保险可能无法覆盖相关损失，且可能需承担高额成本[84][85][86] - 公司可能无法续租或出租空置空间，可能需接受低于现有租金的价格或提供租金减免等优惠[91] - 公司办公物业组合的业务策略侧重于租赁给小型租户，可能面临更大的信用风险[92] - 房地产投资通常缺乏流动性，公司可能无法在特定时间内以理想价格出售或再融资[93] - 公司需遵守众多法律法规和契约，可能产生重大成本，且可能面临调查、补救成本、罚款和损害赔偿[94] - 公司受广泛的环境法规约束，可能面临未来环境支出和责任的不确定性，且可能无法识别所有潜在环境负债[96][97] - 租金控制或租金稳定立法及其他监管限制可能限制公司提高租金和将运营成本转嫁给租户的能力[100][101][102][103] - 公司的增长战略包括收购物业，但可能无法完成收购或成功整合和运营所收购的物业，进入新市场也可能面临困难[104] - 公司面临房地产开发风险，如无法获取理想物业、成本超预算等[105] - 开发或再开发项目可能无法按时或按预算完成，租赁情况可能不达预期[106] - 进入合资企业或发行子公司证券时，公司面临特定风险[107] - 若物业地面租赁违约，公司经营、现金流和财务状况将受重大不利影响[108] - 未来公司可能无足够现金按预期水平向股东分配[109] - 公司成长依赖外部资本，获取融资可能面临困难且会增加杠杆或稀释普通股[119] - 公司短期现金投资于货币市场基金，存在本金损失和无法按面值赎回风险[120] - 公司章程、合伙协议和马里兰州法律中的某些条款可能延迟或阻止控制权变更交易[121] - 公司作为运营合伙企业普通合伙人的唯一股东，对有限合伙人的信托义务可能与股东利益冲突[128] - 加州现行法律下房产年度重新评估价值增幅一般限制在2%以内，若取消该限制，公司加州房产评估值和财产税可能大幅增加[129][130] - 公司面临网络安全风险，包括网络攻击、入侵等，虽目前未发生重大事件，但不能保证未来不会发生[144][145] - 新的会计准则可能对公司经营成果或租户的财务业绩产生不利影响[150] 公司网络安全管理 - 公司正在开发网络安全风险管理计划，以保护关键系统和信息的机密性、完整性和可用性[152] - 网络安全风险管理计划基于互联网安全控制中心提供的框架，集成到企业整体风险管理计划中[153][154] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，审计委员会负责监督网络安全和其他信息技术风险[157] - 公司管理团队负责评估和管理网络安全威胁带来的重大风险，团队成员拥有56年相关经验[159] 公司财务数据 - 2023 - 2021年办公租赁总每平方英尺成本分别为20.14、23.66、21.35美元[176] - 2023 - 2021年办公经常性资本支出分别为3,279,814、4,224,496、3,838,453美元[178] - 2023 - 2021年多户住宅经常性资本支出分别为2,978,083、3,092,613、2,821,969美元[182] - 2023年公司普通股每股季度股息均为0.19美元，2022年分别为0.28、0.28、0.28、0.19美元[188] - 2024年2月9日公司普通股有7名登记持有人[189] - 2018 - 2023年公司普通股累计总回报与S&P 500、NAREIT Equity和同行指数对比，2023年末公司普通股累计回报为52.22，S&P 500为207.21，NAREIT Equity为142.83，同行指数为69.54[194][195] - 2024年1月，公司回购1.4百万股普通股，花费1650万美元，平均每股11.50美元；回购7.6百万股普通股，花费9260万美元，平均每股12.13美元[203] - 2024年1月，公司关闭一笔3.5亿美元有担保、无追索权的仅付息定期贷款，2033年8月到期，利率为SOFR加1.37%，上限7.84%至2026年8月[203] - 2023年，公司总办公物业平均直线租赁费率为每平方英尺42.97美元，年化租赁交易成本为每平方英尺5.53美元[207] - 2023年，公司总办公物业新签和续签租约现金租金每平方英尺41.80美元，较到期租约下降7.6%；直线租金每平方英尺42.97美元，较到期租约增长4.4%[209] - 2023年，公司多户住宅新租户平均年租金为36070美元[209] - 2023年，公司多户住宅租金有变化的租约（新租户和年度租金审查的现有租户）平均比上一年租金高2.1%[210] 公司项目进展 - 公司正在将夏威夷檀香山的1132 Bishop Street办公塔楼改造成493套出租公寓，截至2023年12月31日，已交付90%的计划单元，且已出租97%已交付单元[204] - 2023年第二季度，公司将洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业从租赁市场移除，预计重建需数年，成本数亿美元，2023年为此加速计提折旧费用8210万美元[206] 公司经营业绩影响因素 - 2023年公司经营业绩受通货膨胀和高利率影响，2022年受新冠疫情影响 [216] - 2020 - 2022年写字楼入住率受新冠疫情不利影响 [215] - 2020年多户住宅入住率受新冠疫情不利影响，2021 - 2022年恢复 [215] - 入住率可能因收购、处置、开发和再开发项目而不可直接逐年比较 [215] - 平均入住率通过对各季度末及期初前一季度末的入住率求平均计算得出 [215]