Neuberger Berman was founded in 1939 to do one thing: deliver compelling investment results for our clients over the long term. This remains our singular purpose today, driven by a culture rooted in deep fundamental research, the pursuit of investment insight and continuous innovation on behalf of clients, and facilitated by the free exchange of ideas across the organization. From offices in 39 cities across 26 countries, Neuberger Berman manages a range of equity, fixed income, private equity and hedge fun ...

Neuberger Berman was founded in 1939 to do one thing: deliver compelling investment results for our clients over the long term. This remains our singular purpose today, driven by a culture rooted in deep fundamental research, the pursuit of investment insight and continuous innovation on behalf of clients, and facilitated by the free exchange of ideas across the organization. From offices in 39 cities across 26 countries, Neuberger Berman manages a range of equity, fixed income, private equity and hedge fun ...

核心观点 - 阿联酋阿布扎比第一银行与欧洲资产管理公司Amundi签署谅解备忘录 旨在提升其在海湾合作委员会地区的投资管理服务能力 [1] - 此次合作是Amundi在阿联酋的首个合作伙伴关系 旨在支持其在高潜力市场扩张的战略 [3] 合作内容与范围 - 合作将提供涵盖所有客户细分领域的广泛投资解决方案 包括私人银行、零售银行和机构投资者 [2] - 合作将结合双方优势 为海湾合作委员会资产管理领域的投资者提供金融解决方案 [1] - 合作范围涵盖多种投资形式和资产类别 [1] 战略意义与目标 - 对阿布扎比第一银行而言 此次合作旨在提升其投资能力 并为客户带来一流的资产管理解决方案 [2] - 合作旨在巩固阿布扎比第一银行作为阿联酋全球性银行的地位 并成为寻求国际专业知识和定制解决方案客户的首选合作伙伴 [3] - 合作旨在为阿联酋成为地区和全球金融中心的雄心提供支持 [3] - 对Amundi而言 此次合作符合其在具有高潜力的市场（如中东）扩大影响力的战略 [3] 相关动态 - Amundi近期与英国数字财富管理平台Moneybox合作 推出了三支面向养老金客户的投资基金 [4] - 该合作结合了Moneybox以客户为导向的产品设计和Amundi在多资产及交易所交易基金管理方面的经验 [4] - 上个月 Amundi收购了私募股权投资公司ICG 4.6%的股份 并建立了长期合作伙伴关系 以扩大财富客户对私募市场的投资渠道 [5]

基金分红公告 - 宣布普通股每股派发0.0312美元股息，支付日为2025年12月31日，记录日和除息日均为2025年12月15日 [1] - 根据水平分配政策，基金预计将在市场条件允许下，每月定期派发每股0.0312美元的股息 [2] - 股息构成可能包括净投资收益、已实现资本利得和资本返还，最终来源和税务特征将在2025年底后确定 [3] 基金管理公司概况 - 基金管理公司为Neuberger Berman，是一家成立于1939年的员工所有制、私营独立投资管理公司 [4] - 公司在26个国家拥有超过2900名员工，管理资产规模达5580亿美元，涵盖股票、固定收益、私募股权、房地产和对冲基金等资产类别 [4] - 公司的投资理念基于主动管理、基本面研究和积极参与的所有权，并多次被评选为资产管理行业最佳工作场所 [4]

机构持股变动 - Avantax Advisory Services Inc 在第二季度增持高盛集团股份8.5%，增持后持有25,459股，价值约18,019,000美元 [1] - 多家对冲基金在第二季度增持高盛集团股份，包括Winthrop Advisory Group LLC增持3.4%、Avion Wealth增持31.1%、KPP Advisory Services LLC增持2.1%、Dumont & Blake Investment Advisors LLC增持0.7%、Mechanics Financial Corp增持5.8% [2] - 对冲基金及其他机构投资者合计持有高盛集团71.21%的股份 [2] 分析师评级与目标价 - 多家研究机构在近期更新了对高盛集团的评级和目标价，其中Daiwa Capital Markets将目标价从756.00美元上调至810.00美元，评级为“中性”；Citigroup将目标价从700.00美元上调至765.00美元，评级为“中性”；Keefe, Bruyette & Woods将目标价从850.00上调至870.00美元，评级为“与大市同步”；Deutsche Bank将目标价从725.00美元上调至790.00美元，评级为“持有” [3] - 综合21位分析师评级，高盛集团目前获得4个“买入”评级、16个“持有”评级和1个“卖出”评级，共识评级为“持有”，平均目标价为786.00美元 [3] 公司股票表现与估值 - 高盛集团股票周一开盘价为790.56美元，52周价格区间为439.38美元至841.28美元 [4] - 公司市值为2,371.1亿美元，市盈率为16.06，市盈增长比率为1.43，贝塔系数为1.41 [4] - 公司流动比率为1.11，速动比率为0.67，债务权益比为2.23 [4] - 股票50日移动平均线为785.07美元，200日移动平均线为711.73美元 [4] 公司近期财务业绩 - 高盛集团在10月14日公布的季度财报显示，每股收益为12.25美元，超出市场普遍预期的10.27美元1.98美元 [5] - 季度营收为151.8亿美元，超出分析师预期的136.8亿美元，同比增长19.5% [5] - 公司净利润率为13.18%，股本回报率为14.79% [5] - 分析师预计公司当前财年每股收益为47.12美元 [5] 股息信息 - 公司宣布季度股息为每股4.00美元，将于12月30日派发，年度化股息为16.00美元，股息收益率为2.0% [6] - 除息日为12月2日，派息率为32.50% [6] 内部人交易 - 首席运营官John E. Waldron于8月28日以平均每股750.51美元的价格出售9,000股公司股票，总价值约6,754,590美元，其持股减少7.81% [8] - 交易完成后，该内部人仍持有106,268股，价值约79,755,196.68美元 [8] - 内部人合计持有公司0.55%的股份 [8] 公司业务概览 - 高盛集团是一家全球性金融机构，为全球企业、金融机构、政府及个人提供广泛的金融服务 [9] - 公司运营分为三大板块：全球银行与市场、资产与财富管理、平台解决方案 [9] - 全球银行与市场板块提供包括并购、资产剥离、重组等财务顾问服务，以及关系型贷款、收购融资、有抵押贷款和证券再出售协议下的融资等服务 [9]

作者背景与投资方法 - 作者为电气工程与经济学专业本科生，目标是从事投资管理、股票研究或投资银行业 [1] - 投资研究不局限于特定行业，以行业不可知论的方式评估机会 [1] - 投资知识主要通过阅读投资哲学书籍和与大学同学讨论获得 [1] - 具备股票研究报告工作经验，并对投资组合优化等量化策略感兴趣 [1] - 投资期限为1至5年的中短期，专注于在市场发现公司公允价值前进行投资 [1] 分析师披露 - 分析师在所提及公司中未持有任何股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 未来72小时内无计划发起任何此类头寸 [2] - 文章表达分析师个人观点，且除Seeking Alpha外未获得其他补偿 [2] - 与所提及股票公司无业务关系 [2] 平台披露 - 过往表现不保证未来结果，文章未就投资是否适合特定投资者给出推荐或建议 [3] - 所表达观点可能不反映Seeking Alpha整体意见 [3] - Seeking Alpha不是持牌证券交易商、经纪商、美国投资顾问或投资银行 [3] - 分析师为第三方作者，包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP每股亏损为0.15美元 相比去年同期的0.56美元亏损有所收窄 [12] - 第三季度调整后EBITDA为1.25亿美元 几乎是去年同期6600万美元的两倍 [12] - 今年迄今调整后EBITDA增长6%至3.71亿美元 [12] - 第三季度基础EBITDA稳定在1.01亿美元 过去12个月基础EBITDA为4.25亿美元 [12] - 投资管理费在第三季度增长8% 今年迄今增长23% [12] - 来自非合并投资的收入增加5500万美元 [12] - 公司拥有2.55亿美元无限制现金 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产管理规模在第三季度增长至310亿美元 同比增长11% [5] - 收费资本增长至97亿美元 同比增长10% 过去四年年均增长约20% [5] - 第三季度部署或承诺约9亿美元资本 今年迄今总资本部署达35亿美元 [6] - 信贷业务方面 第三季度新增6亿美元租赁住房建设贷款 今年迄今总发放额达26亿美元 [6] - 自2023年7月以来 信贷团队新增贷款发放额超过60亿美元 并成功实现超过20亿美元的贷款还款 [6] - 英国单户租赁平台在第三季度新增6200万美元投资 总投资组合达1300套房屋 [7] - 该平台自去年第四季度启动以来 已承诺资本约5.85亿美元 相对于13亿美元的初始收购目标 [7] - 第三季度的资产出售和资本重组活动为公司产生约2亿美元现金 1.3亿美元额外收费资本以及3000万美元已实现收益 [8] - 今年迄今 资产销售为公司产生4.7亿美元现金 超过全年4亿美元的目标 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国同店NOI增长2.4% 收入增长1.3% 支出因某些市场的有利财产税和保险成本降低而下降 [15] - 太平洋西北地区投资组合的NOI增长3% 受益于返岗指令和新供应有限 [15] - 山区各州NOI增长2.6% 爱达荷州的资产因入住率提高 坏账减少和房地产税降低 NOI增长6.8% [15] - 南加州低密度郊区投资组合收入及NOI增长2% 同店入住率为96% [15] - 北加州NOI下降1.5% [15] - 爱尔兰同物业入住率增长1.7% 收入及NOI增长6% [16] - 欧洲稳定办公物业组合NOI下降6% 受入住率下降5%影响 但季末入住率为91% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点为扩大投资管理平台并执行非核心资产出售计划 [5] - 第三季度资本部署主要集中于租赁住房相关的信贷和股权投资 [6] - 9月宣布收购Toll Brothers Apartment Living平台 将立即为投资管理平台增加50亿美元资产管理规模 [9] - 收购完成后 公司总资产管理规模预计增至360亿美元 其中超过70%将归属于租赁住房 [10] - 全国租赁住房平台将增长至超过9万套单元 [10] - 2023年通过增加信贷团队 将该平台资产管理规模从40亿美元增长至100亿美元 [9] - 2024年启动英国单户租赁平台 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本成本和资本可用性持续改善 借贷成本和利差降低支持更高的交易水平 [10] - 租赁基本面保持强劲 所有市场住房的结构性供应不足仍是长期顺风因素 租赁仍比购买显著更实惠 [10] - 租赁住房领域存在长期供应不足 且住房所有权仍然难以负担 [15] - 去年创纪录供应后 未来新供应正在减少 整个投资组合需求保持强劲 季度末入住率超过94% [15] - 英国单户租赁平台存在显著的住房供需失衡 由人口增长以及购买新房的成本驱动 [7] 其他重要信息 - 公司董事会已收到由董事长兼首席执行官Bill McMorrow和Fairfax Financial Holdings Limited组成的财团关于潜在私有化交易的建议函 [3] - 董事会已成立特别委员会评估该提议及其选项 本次电话会议不会回答与此潜在交易相关的任何问题 [3] - 10月份偿还了最后一笔3.52亿美元的KWE无担保债券 大大简化了未来的债务资本结构 [13] - 总债务的96%为固定利率或已对冲 加权平均期限为4.5年 加权平均有效利率为4.7% [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于多户住宅在不同市场的资本化率以及Toll Brothers开发平台的开发地点和利差 [19] - 观察到的资本化率范围很广 取决于资产年龄 子市场及周边供应情况 从高4%到高5% 过去几个季度相对稳定 [19] - 继续看好Toll Brothers历史建设的市场 包括公司目前拥有和运营的西海岸市场以及历史上仅作为贷款人的东海岸市场 [19] - 新开发项目相对于市场资本化率的目标利差通常在125至175个基点之间 [20] 问题: 关于私有化提案中特别委员会的组成 [21] - 无法谈论与几天前提出的要约相关的任何事宜 要约中未概述特别委员会可能由谁组成 [21] 问题: 政府停摆对经济适用多户住宅投资组合的影响 [25] - 尚未看到任何影响 之前指出的NOI疲软更多是支出驱动 与政府停摆或传递给租户的任何补贴无关 [26] 问题: 关于全球募资环境以及公司如何获取市场份额 [27] - 私募股权公司的募资面临挑战 discretionary funds变得不那么普遍 除非是大型募资者 人们更倾向于通过独立账户进行资本部署 [28] - 公司在多个地区 特别是在亚洲 美国 加拿大和欧洲部分区域取得成功 有能力筹集资本支持所有部署活动 [28] 问题: 关于私有化要约的理由 [31] - 无法对超出电话会议早期所述的要约内容发表任何评论 [32] 问题: 第三季度贷款发放量放缓的原因 [33] - 历史上第三季度发放量往往较低 夏季过后会放缓 竞争加剧 利差在过去一年有所收窄 但业务仍非常活跃 拥有强大的渠道 预计将继续发放贷款 [35] 问题: 英国单户租赁平台的进展和最终经济效益 [36] - 平台启动一年 增长良好 已承诺收购约1300套房屋 近200套已实际建成并出租 拥有强大的渠道 预计第四季度将有更多收购 加拿大养老金计划投资委员会支持平台增长 预计将持续增长至2026年 [37] 问题: 英国办公楼入住率下降的原因以及Cooper's Cross的租赁情况 [39] - 有几份租约到期 正在重新招租 但已签署租赁协议尚未生效 预计未来几个季度入住率将回升 正在以更高的租金重新出租 需求实际上向好 [40] - Cooper's Cross有一个良好的潜在租户管道 正在与一个有意向的租户洽谈 市场正在复苏 看到的潜在客户比一段时间以来都要好 [41]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股收益为2.45美元，同比增长近30% [4][11] - 第三季度产生超过2亿美元的超额资本，年初至今资本产生约6亿美元，预计将超过全年7亿美元的目标 [4][11][16][17] - 自由现金流强劲，股本回报率提升至18% [4][16] - 第三季度通过股票回购和股息向股东返还约1.5亿美元资本，其中包括1亿美元的股票回购，并预计第四季度再回购1亿美元 [17] - 第四季度每股股息将增长超过4% [17] - 第三季度末拥有约3.5亿美元超额资本 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 退休业务 - 第三季度调整后运营收益为2.61亿美元，同比增长24%，过去12个月增长20% [11] - 年初至今有机确定缴费净流入约300亿美元，预计将实现自2020年以来最强的DC净流入年 [5][11] - 利润率仍高于35%-39%的长期目标区间中点，预计2026年将回归至该区间中点 [11][12] - OneAmerica的整合进展顺利，其收入和收益贡献超出预期 [11] 投资管理业务 - 第三季度调整后运营收益为6200万美元，同比增长13%，过去12个月增长15% [13] - 第三季度净流入近40亿美元，年初至今净流入超过130亿美元，代表有机增长率超过4%，远高于2%的长期目标 [6][13] - 74%的公共资产在五年期内表现优于同行和基准，84%在十年期内表现优异 [6] - 目前为超过80家保险客户服务，管理保险渠道资产约1000亿美元 [13] - 零售业务产生3亿美元正流入，年初至今净流入超过30亿美元 [13] 员工福利业务 - 第三季度调整后运营收益为4700万美元，主要受团体寿险理赔有利和审慎费用管理驱动 [14] - 止损业务因再保险可收回款驱动了有利结果，所有队列的准备金水平保持稳定 [14][15] - 预计第四季度2025年1月队列的经验可信度将从约三分之一完成翻倍至三分之二完成，这将为最终损失率提供更好信息 [15] - 对于2026年1月业务，策略保持不变，优先考虑利润率改善而非强制保费增长 [15][16] 财富管理业务 - 2025年销售额同比增长20%，截至第三季度总客户资产达到约350亿美元 [9][12] - 现场和电话顾问网络包括近500名顾问，预计年底前在波士顿新财富管理中心增加超过100名 [9] - 推出了集成技术平台WealthPath，并投资于增强的数字自助服务能力 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资管理业务在美国和国际上均实现正零售和机构资金流 [13] - 机构资金流中，几个大型保险授权推动了季度的正流入 [13] - 核心固定收益、多部门和投资级信贷能力需求旺盛 [13] - 员工福利业务中，超过50%的2023年RFP要求捆绑离职管理解决方案 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略侧重于增长核心市场、扩展到财富管理等邻近领域，并加强业务间的联系 [5] - 财富管理被视为一个关键的战略增长领域，计划在2026年投入高达7500万美元的超额资本进行投资，其中约三分之二从GAAP角度计入 [24] - 财富管理策略是有机的，不寻求进行无机并购 [26] - 在并购方面，主要目标是与OneAmerica交易类似的退休业务整合机会 [38] - 计划在2026年每个季度通过股息和股票回购返还1亿至1.5亿美元资本，但这特定于2026年，并非长期运行率 [47][48] - 与Blue Owl建立合作伙伴关系，专注于为退休计划提供私人投资和创新解决方案，目标是在2026年第二季度推出目标日期产品 [84][85][86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对实现全年目标和推进长期战略充满信心 [10] - 在止损业务中，医疗成本继续快速变化，行业背景充满挑战，但公司已采取定价、风险选择和准备金方面的行动 [28][29] - 投资管理业务预计第四季度资金流将比强劲的第三季度更为温和，但长期对超过2%的有机增长目标保持信心 [66][67] - 信贷市场表现相当好，私人信贷组合质量高，重点放在投资级贷款领域 [77][78] 其他重要信息 - 公司将于今年晚些时候推出首批主动管理型ETF，进一步扩大产品线 [6] - 集成索赔系统已于10月启动以支持离职管理，为2026年1月1日端到端解决方案的全面推出做准备 [6][7] - 公司拥有健康的资产负债表，为2026年的资本部署做好了准备 [18] - 一般账户投资组合中，私人信贷配置占23%，其中94%为投资级 [77] - 公司拥有不到15亿美元的浮动利率敞口，对收益率曲线短端下降的净影响较小 [71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2026年财富管理投资的规模 - 2026年计划在财富管理上投入高达7500万美元的超额资本，其中约三分之二从GAAP角度计入，投资预计更多集中在下半年，因为大部分投资用于增加顾问 [24] - 财富管理策略是有机的，不寻求进行无机并购 [26] 问题: 2026年止损业务能否回到目标利润率 - 2024年队列的准备金水平正在巩固，2025年1月队列正开始利用理赔经验来帮助确定准备金水平 [27] - 目前看到的理赔经验与准备金水平一致，但第四季度至关重要，因为可信度将翻倍 [27][28] - 医疗成本继续快速变化，公司已采取定价、风险选择和准备金方面的行动，预计在可预见的未来也会如此 [28][29] 问题: 2024年和2025年止损业务块准备金和理赔经验的量化比较 - 2024年1月队列已接近完成，2025年1月队列截至10月的理赔经验比2024年同期略好，但仅积累了约三分之一的经验，需要看到第四季度和明年第一季度的经验才能最终确定 [31] 问题: 财富管理业务预期收入贡献和时间线 - 2026年更多是建设年，因为正在招聘顾问和投资技术，收入预计在2027年及以后增长 [32] - 财富管理业务目前专注于职场，服务于近2000万客户，计划通过招聘现场和电话顾问、增强技术能力、与投资管理业务合作来扩大规模 [33][34] 问题: 公司费用增加和超出预期的公司损失运行率 - 公司费用增加主要由于业绩强劲导致激励薪酬应计项目增加，以及下半年与PCAPs相关的利息支出略有增加，明年将重置目标并恢复正常运行率 [37] 问题: 对无机并购的兴趣范围 - 无机并购主要目标是与OneAmerica类似的退休业务整合机会，这也能很好地与财富管理机会联系起来 [38] 问题: 财富管理招聘的顾问是用于客户服务还是捕获滚存 - 招聘的顾问既包括为职场提供金融建议的现场顾问，也包括支持来电的持牌团队顾问，同时正在构建数字自助服务引擎，滚存改进是一个关键指标 [41][42][44] 问题: OneAmerica的保单解约趋势进入2026年 - OneAmerica的流反映了预期的保单解约以及股市强劲导致账户价值增加进而解约升高，但整体DC账簿的全服务和总保留率保持在90%以上，整合预计在2026年上半年完成 [45] 问题: 2026年资本回报指引是独立于2026年还是未来运行率 - 1亿至1.5亿美元的季度资本回报指引是针对2026年的，并非试图暗示这是2026年之后的运行率 [47][48] 问题: 财富管理策略的指标和进展跟踪 - 公司打算提供清晰的进展衡量标准，并指出目前350亿美元的资产管理规模贡献了退休业务约10%的收入且正在增长 [51] 问题: 财富管理投资对退休业务运营利润率的影响 - 预计对明年利润率的影响约为200个基点，但预算季节正在进行中，明年将更精确 [56] 问题: 离职管理推出和Benefitfocus对员工福利业务顶线的影响 - 离职管理技术计划于2026年1月推出，已带来2026年的销售，Benefitfocus在ICRA和财富管理方面有增长机会 [61][62][63] 问题: 投资管理业务机构资金流和展望 - 第三季度机构资金流36亿美元，主要由几笔大型保险业务推动，但也存在一些流出，第四季度资金流预计更为温和，但长期对2%以上的有机增长保持信心 [65][66][67] 问题: 公司的浮动利率敞口和对收益的影响 - 公司拥有不到15亿美元的浮动利率敞口，对收益率曲线短端下降的净影响较小，因为投资管理业务中的固定收益资产水平存在抵消 [71] 问题: 未来几个季度止损业务是否会有额外的再保险可收回款 - 第三季度的再保险可收回款是特殊性的，不应将其视为止损业务前景中可持续的部分 [74] 问题: 一般账户投资组合中的私人信贷配置 - 私人信贷配置占一般账户的23%，其中94%为投资级，重点放在投资级贷款领域，与银行借贷、银团贷款或中间市场借贷不同 [77][78] 问题: 与Edward Jones合作伙伴关系的进展 - 与Edward Jones的合作按计划进行，正在迁移OneAmerica业务簿，技术连接正在最终确定，Edward Jones的顾问将从2026财年初开始提供全套退休计划工具和服务 [81][82] 问题: 与Blue Owl合作伙伴关系的产品推出计划和其他潜在合作伙伴 - 与Blue Owl的合作计划在年底前推出私人信贷、替代信贷和非交易型REIT CITs，目标日期产品目标在2026年第二季度推出，也可能与其他提供商合作 [84][85][86]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [6] - 调整后EBITDA为1.91亿美元，同比增长24% [6] - 整体内生增长率为13% [6] - 资产管理规模（AUM）在季度末达到1083亿美元，较去年同期增长10%，较上季度（6月30日）增长5% [5][8] - 杠杆比率为2.3倍，预计到年底将降至略低于2倍 [9] - 第三季度筹集了10亿美元的新资本承诺，本季度至今又筹集了12亿美元，使年初至今的融资总额达到44亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房地产服务**：收入整体增长13% [6] - 资本市场收入增长21%，在所有地域和资产类别均实现销售增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [6] - 租赁收入增长14%，由美国市场引领，工业和办公楼以及数据中心是主要驱动力 [6] - 外包收入增长8%，估值和咨询业务引领增长 [6] - 部门净利率为11.3%，同比上升180个基点，主要得益于较高的交易收入带来的运营杠杆，部分被持续的投资所抵消 [6] - **工程业务**：净收入增长36%，由收购和6%的内生增长推动 [7] - 基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [7] - 净利率为15.2%，略低于去年同期，主要原因是服务组合变化 [7] - 该业务年化收入超过17亿美元，雇佣超过10,000名专业人员 [3] - **投资管理**：净收入增长5%，得益于Roundshield收购的有利影响和更高的收费资产管理规模 [7] - 净利率略微下降至42.3%，主要原因是整合运营产生的额外成本 [7] - 预计这些成本影响将持续两到三个季度 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场复苏是广泛的，但尚未完全恢复 [45][46] - 美国在租赁和资本市场方面表现领先 [6][34] - 欧洲业务定位良好，准备捕捉活动反弹，2023年之后出现显著改善 [45] - 加拿大和日本在资本市场交易中也显示出实力 [6] - 澳大利亚通过小型补强收购在工程领域进行扩张 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过独特的合伙哲学和分散运营模式进行有机增长和收购 [3][4] - 正将投资管理业务统一在Harrison Street资产管理品牌下，以创造协同效应和长期价值 [4][18] - 工程部门被视为一个巨大的增长引擎，行业高度分散，存在大量空白空间 [23][25] - 公司在数据中心领域拥有全周期能力，包括设计、授权、项目管理和投资，而不仅仅是传统的房地产服务，这使其与同行区分开来 [56][57] - 拥有90亿美元的可支配资金（dry powder）可用于为投资者部署资本 [5][86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进的，但随着利率稳定和投资者信心建立，预计业务活动将增加 [4] - 工程部门的积压订单稳固，为2026年提供了可见性和信心 [7] - 预计2025年全年融资额将接近50亿至80亿美元目标区间的中点 [8] - 对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程部门可能超过之前的指引，而投资管理部门因融资时间和整合成本可能略低于预期 [9] - 在运营杠杆方面，增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计随着收入增长，这一趋势将在2026年持续 [65] 其他重要信息 - 公司拥有4,500名高产能的经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高生产力 [66] - 持续在空白领域招聘顶尖人才，这对利润率构成压力，但被视为必要的投资 [51][52] - 新建筑活动目前处于暂停状态，这给专注于此类建筑的公司带来压力 [61] - 最近收购的Triovest和Asterisk整合进展顺利，后者表现超出预期 [96][97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 [14] - 回答：利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地理市场的服务组合变化，且工程业务中存在大量低利润的转嫁成本 [15] 问题: 投资管理业务2026年利润率展望及整合成本影响 [16] - 回答：整合成本将对利润率产生适度影响，预计持续两到三个季度 [17] 公司优先考虑通过投资建立长期价值，而非短期利润率 [18][19] 问题: 工程业务的内生增长和收购策略 [22] - 回答：年初至今工程内生增长约为8%，预计全年为中高个位数增长 [23] 收购目标定位于具有长期顺风的碎片化市场中的企业 [23][24] 问题: 投资管理业务融资组合（开放式基金与封闭式基金）及其对利润率的影响 [29] - 回答：封闭式基金融资能立即产生费用且费率通常更高，而开放式基金和信贷资本需在部署（通常3-6个月）后才开始产生费用 [29][30] 目前90亿美元可支配资金的部署将推动未来费用收入 [31] 问题: 整合投资管理业务后的客户反馈 [32] - 回答：客户反馈非常好，整合带来了更强大的融资能力和利用债务能力的机遇 [33] 问题: 租赁业务表现，特别是工业租赁和关税影响 [34] - 回答：第三季度租赁由美国引领，工业和办公楼表现强劲；第二季度曾受关税影响导致客户暂停，但目前趋势向好 [34] 问题: 投资管理业务整合后能否达到45%-50%的利润率目标，以及战略选项 [37] - 回答：公司优先考虑业务增长和实力建设，愿意为长期价值牺牲几个点的利润率，并对收购机会持开放态度 [38][39][40] 问题: 第四季度资本市场活动前景及与去年同期的比较 [41] - 回答：第四季度渠道稳固，有信心超过去年同期的强劲表现，实现同比增长 [41][42] 问题: 资本市场复苏的步伐和广度 [45] - 回答：复苏是广泛的、全球性的，是一个多年的过程，欧洲业务反弹明显 [45] 但资本市场尚未完全恢复，利率稳定和投资者信心不足仍是挑战，这也意味着未来存在顺风 [46][47] 问题: 投资管理业务中处于处置阶段的基金比例和资产回收 [48] - 回答：资产处置是机会驱动的，较老的封闭式基金处置更快，关键在于资产管理人选择最佳时机出售资产以实现回报最大化 [48] 问题: 服务平台的并购与招聘策略对比及对利润率的影响 [51] - 回答：公司积极招聘顶尖人才以填补空白领域，这对利润率构成压力，但这是为增长进行的必要投资 [51][52][53] 问题: 公司如何定位以从数据中心增长中受益 [55] - 回答：公司提供数据中心全周期服务（设计、授权、项目管理、投资），而不仅仅是交易服务，这是一个战略重点且增长迅速，但目前收入占比尚不重大 [56][57] 问题: 商业房地产服务中的建筑活动前景 [60] - 回答：新建筑活动目前处于暂停状态，但数据中心相关基础设施活动活跃，住宅和多功能建筑领域疲软 [61] 问题: 房地产服务的运营杠杆和人员产能 [64] - 回答：增量收入运营杠杆约为22%，预计随着收入增长将持续 [65] 公司拥有大量高产能经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高贡献度 [66] 当前经纪人数量比资本市场高峰期多约15%，为未来增长预留了产能 [67] 问题: 美国市场布局与复苏地域的关系 [68] - 回答：公司在几乎所有美国市场都是顶级参与者，业务均衡，主要市场的租赁费率更高，但公司业务具有韧性，能随市场走强而表现更好 [69][70] 问题: 维持房地产服务收入指引的考量因素 [73] - 回答：第三季度没有异常的大额交易，对第四季度资本市场增长、租赁积极趋势以及外包业务的强劲势头充满信心 [74] 问题: 服务侧数据中心技术能力的并购兴趣和估值 [75] - 回答：工程部门已提供大量技术服务，但目前数据中心相关公司估值过高，公司更倾向于通过现有部门服务该领域并进行投资 [76] 问题: 第四季度工程业务内生增长可能放缓的澄清 [77] - 回答：第四季度内生增长可能小幅放缓，但全年仍将稳固处于中高个位数增长区间 [78] 问题: 90亿美元可支配资金的构成细节 [83] - 回答：该数字是各基金（包括另类投资和信贷）可用资本的总和，分解意义不大，关键取决于资本部署的领域和时机 [86] 问题: 进入澳大利亚工程市场的原因和时机 [87] - 回答：收购是基于地域扩张战略，目标是一家成熟的公司，可以整合到现有平台中，属于估值有吸引力的补强收购 [88][89] 问题: 工程业务在美国、澳大利亚和欧洲的增长潜力 [92] - 回答：美国、澳大利亚（通过小型收购）和欧洲（存在重大机会）都有巨大增长潜力，公司采取差异化策略，不追求最大但追求最好 [93][94] 问题: 近期房地产服务收购（Asterisk, Triovest）的整合进展 [95] - 回答：Triovest整合进展顺利，已带来新业务机会；Asterisk表现超出预期，显示出在基础设施融资方面的潜力 [96][97][98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [7] - 调整后税息折旧及摊销前利润为1.91亿美元，同比增长24% [7] - 整体内生增长率为13% [7] - 资产管理规模为1083亿美元，较6月30日增长5%，较去年同期增长10% [6][10] - 杠杆比率为2.3倍，预计年底将降至略低于2倍 [11] - 本季度筹集了10亿美元的新资本承诺，季度至今又筹集了12亿美元，年初至今总筹资额达44亿美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工程业务净收入增长36%，其中内生增长为6%，净利率为15.2%，略低于去年同期 [9] - 房地产服务业务收入整体增长13%，其中资本市场增长21%，租赁增长14%，外包服务增长8% [7][8][9] - 房地产服务业务净利率为11.3%，同比提升180个基点 [9] - 投资管理业务净收入增长5%，净利率下降至42.3% [9] - 工程业务年度化收入超过17亿美元，拥有超过10,000名专业人员 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场销售在所有地区和资产类别均实现增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [8] - 美国多户住宅债务融资活动强劲 [8] - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业以及数据中心表现突出 [8][37] - 欧洲业务已做好捕捉活动反弹的准备 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将投资管理业务统一在Harrison Street品牌下，预计整合成本将在未来两到三个季度对利润率产生适度影响 [10][19] - 工程业务通过战略收购和强劲的内生表现实现增长，今年已完成七项收购 [4][9] - 公司在高度分散的工程行业采取合作伙伴哲学和分散运营模式，以抓住增长机会 [4][5][27] - 公司拥有90亿美元的可支配资金，准备为投资者部署大量资本 [6][33] - 在数据中心领域，公司提供从设计、土地授权、项目管理到投资的全周期能力，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进式的，随着利率稳定和投资者信心建立，商业活动预计将增加 [5][49] - 工程业务的基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [9] - 租赁业务在第三季度表现强劲，预计第四季度将继续同比增长 [37][80] - 公司对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程业务可能超过之前的全年指引，而投资管理业务可能略低于预期 [11] 其他重要信息 - 工程业务的积压订单在各地区市场保持稳固，为2026年提供了可见性和信心 [9] - 公司积极招聘顶尖人才，以填补不同地理区域的空白，这对利润率产生了持续影响 [55][57] - 大多数基金（超过85%）为长期或永久性投资工具，为股东产生长期可预测的收益 [5] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 - 工程业务利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地区市场的服务组合差异 [16][17] 问题: 关于投资管理业务2026年利润率展望 - 公司将在年底提供2026年全面展望，但投资管理业务在未来两到三个季度将因整合成本面临利润率压力 [19] - 统一业务是为了长期创造股东价值，短期利润率影响是公司为长期增长进行的投资 [20][21] 问题: 关于工程业务有机增长和收购策略 - 工程业务年初至今有机增长约为8%，预计全年将处于中高个位数范围 [24] - 收购目标专注于具有长期增长顺风的行业，如基础设施、交通、能源等 [25] - 收购管道仍然活跃，工程业务在交易数量上领先，公司未来几年有望将该业务规模翻倍 [26][28][29] 问题: 关于投资管理业务筹资组合和利润率影响 - 筹资组合包括封闭式基金、开放式基金和信贷工具，封闭式基金筹资对收入有更直接的影响 [32] - 90亿美元的可支配资金在部署后才会开始产生费用 [33] 问题: 关于投资管理业务整合的客户反馈 - 客户反馈积极，整合有助于更高效地利用债务能力和简化筹资能力 [35][36] 问题: 关于租赁业务表现和关税影响 - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业表现强劲，第二季度的关税影响导致客户暂停，但第三季度情况好转 [37] 问题: 关于投资管理业务长期利润率目标和战略选项 - 公司更注重平台增长和长期建设，愿意为20%以上的内生增长牺牲部分利润率 [41][42] - 对战略选项保持开放，但目前重点是业务建设 [41] 问题: 关于资本市场第四季度展望 - 第四季度资本市场管道稳固，预计将超过去年同期的强劲表现 [43][45] - 资本市场复苏是全球性的，是一个多年的复苏过程 [48] 问题: 关于投资管理业务资产处置 - 资产处置是基金管理的艺术，通常老旧的封闭式基金会更快地出售资产，但时机取决于回报最大化 [51][52] 问题: 关于公司招聘策略和利润率影响 - 公司持续招聘顶尖人才以填补地域和资产类别的空白，这对利润率产生压力，但公司愿意承担此成本以促进增长 [55][57] 问题: 关于公司在数据中心领域的定位 - 公司提供数据中心全周期服务，包括设计、项目管理、投资等，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] - 数据中心相关资产估值较高，公司目前更倾向于通过工程板块服务和投资来参与该领域 [82][83] 问题: 关于商业地产服务建设活动 - 除数据中心和相关基础设施外，新的建设活动目前处于暂停状态，尤其是共管公寓和多户住宅 [67] 问题: 关于房地产服务业务运营杠杆和人员配置 - 第三季度增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计2026年将保持20%以上的运营杠杆 [71] - 公司拥有4500名高效经纪人，人员配置比资本市场高峰期多15%，为市场复苏做好准备 [72][73] 问题: 关于美国市场覆盖和复苏潜力 - 公司在美国几乎所有市场都位列前三，业务均衡，主要市场通常产生更高收入 [75][76] 问题: 关于房地产服务业务全年指引和第四季度动态 - 第三季度没有重大一次性交易，预计第四季度资本市场和租赁将继续增长，外包业务势头强劲 [80] 问题: 关于工程业务第四季度有机增长 - 第四季度工程业务有机增长可能小幅放缓，但全年将稳固处于中高个位数范围内 [84] 问题: 关于90亿美元可支配资金的构成 - 90亿美元是可支配资金的总和，包括各基金和信贷工具的可用资本，其部署后的收益取决于投资领域和费用结构 [92][93] 问题: 关于澳大利亚工程业务收购策略 - 在澳大利亚的收购是填补空白的小型交易，能以有吸引力的估值进行，并融入现有平台 [95] 问题: 关于工程业务在全球的增长潜力 - 美国、加拿大、澳大利亚和欧洲均有巨大增长机会，公司采取合作伙伴模式吸引大型合作伙伴 [100][101] - 工程行业规模巨大，分散度高，是公司未来多年的重要增长引擎 [101][102] 问题: 关于近期房地产服务业务收购的整合情况 - Triovest整合进展顺利，其业务主要为经常性收入，正在融入加拿大物业管理业务 [104] - Asterisk收购后表现超出预期，与投资管理平台已有合作关系，带来基础设施融资机会 [105]