财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入9740万美元，即每股0.91美元；FFO为9170万美元，即每股0.83美元，季度内包含来自坦帕处置的大额物业出售收益，该收益计入净收入但未计入FFO [20] - 已将2025年FFO展望中点提高0.04美元，至每股3.31 - 3.47美元，其中0.03美元归因于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，0.01美元来自运营 [9][22] - 自2019年以来，公司出售了超15亿美元的非核心建筑和土地，收购了18亿美元的通勤便利型物业，处置的名义退出资本化率比第一年收购资本化率高约50个基点，自疫情爆发以来，累计自由现金流超过健康股息支出超1.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 回收1.45亿美元处置收益，用于以1.38亿美元收购位于罗利充满活力的北山BBD的高级汽车配件塔，该建筑为通勤便利的AA级建筑 [4] 开发业务 - 位于亚特兰大巴克黑德BBD的2827桃树项目投入使用，公司在开发和拥有该物业的合资企业中持有50%的权益，该项目已出租94%，入住率88% [5] - 开发管道中签署了9.7万平方英尺的第一代租约，4.74亿美元的管道目前已出租63%，较上一季度提高5% [6] - 本季度交付了2.72亿美元的开发项目，包括达拉斯的23 Springs和坦帕的中城东区，这些项目按时按预算交付，预租率达58% [15] 租赁业务 - 租赁了70万平方英尺的第二代办公空间，包括超25万平方英尺的新租约和4.3万平方英尺的净扩张租约，净有效租金比此前5月平均水平高出超20% [6] - 4月租赁量加速，第二季度前四周新的第二代租赁量超20万平方英尺，其中包括与纳什维尔Symphony Place的新客户签订的14.5万平方英尺租约 [7] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 公司在罗利拥有近600万平方英尺的物业，本季度签署了31.6万平方英尺的第二代空间租赁协议 [16] - 自2011年以来，建筑管道首次为空，这有利于公司最近交付的Glenlake III开发项目和其他一流投资组合 [17] 坦帕市场 - 市中心子市场的空置率为9.8%，是美国主要中央商务区中最低的办公空置率 [17] - 本季度该地区迎来了Foot Locker从纽约的搬迁以及Fisher Investments和GEICO的重大租约签署，GEICO承诺在其新园区增加1000个工作岗位 [18] - 公司最近交付的14.3万平方英尺的中城东区混合用途合资开发项目已出租39%，迎来了首个客户入住 [18] 纳什维尔市场 - 在长期沟通的租户搬离几个月后，公司用14.5万平方英尺的新租户回填了Symphony Place Tower市中心超三分之二的空置空间 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售非BBD位置的旧的资本密集型物业，将资金轮换到人们希望居住、工作和娱乐的位置的高品质建筑，预计继续进行资产回收战略 [4][10] - 鉴于高建筑成本、高空置率和风险调整后的收益率要求，公司预计今年不会宣布任何新的开发项目，但正在与一些定制建造的潜在客户进行对话 [11] - 行业内许多办公业主面临近期再融资挑战或计划减少对办公的配置，公司预计这将提供机会将资本部署到更多社区适用的物业 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管对宏观经济前景的担忧加剧以及资本市场波动，但公司继续为有意义的长期增长做好准备，同时提高投资组合质量并实现强于原预期的财务业绩 [4] - 公司对Highwoods的未来持乐观态度，运营于阳光地带最强劲的BBD，通过与强大客户签订长期租约，在锁定未来有机增长驱动因素方面取得重大进展，拥有强大的资产负债表，有能力执行资产回收战略并推动长期增长率提高 [12] - 虽然经济不确定性是决策的逆风，但目前公司的租赁活动和管道几乎没有受到预期影响，租赁管道健康，对开发投资组合的进展感到满意，有信心通过优秀的团队、投资组合和定位继续推动有机增长 [19] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，发布和补充材料中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [2][3] - 公司在2025年第一季度收到180万美元的净定期费用，作为提前返还的一部分，该费用已计入原始FFO展望，将在2025年租金开始前的停机时间部分抵消 [20] - 公司资产负债表状况良好，本季度未在ATM发行任何股票，季度末有7.1亿美元的可用流动性，开发管道仅需约1.25亿美元资金，直到2026年5月没有债务到期 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会在没有相应收购安排的情况下进行大量增量处置？ - 公司会继续回收非核心资产，无论是否找到合适的收购项目，预计2025年下半年完成一些处置，目的是创造一些资金储备 [28][29] 问题2: 鉴于宏观不确定性，租户是否会对2026年到期租约的提前续约持谨慎态度？ - 公司内部询问了租赁代理，未发现租户有此类情况，租赁业务未受影响，交易流量和参观活动未放缓 [30][31] 问题3: 2026年第二季度Alliance Center和Symphony Place的入住是因为现有租约到期还是需要更多时间进行改进？ - 公司正在进行改进工作，Alliance Center的前租户于去年秋天搬离，新的大客户（一家大型律师事务所）将于明年第二季度入住，目前已开始装修 [32] 问题4: 4月租赁的资本支出和租户改进费用是否有意义？ - 鉴于长期租约，这些费用与市场预期相符，但预计未来几个季度租赁资本支出会增加，因为预计入住率会提高且租赁业务增多 [34] 问题5: 能否说明FFO增长的节奏以及达到入住率指引所需的新租赁水平？ - 预计上半年入住率和FFO较低，年底会增长，2025年达到年底入住率指引所需的新租赁有限，平均每季度约30万平方英尺的新租赁有助于推动入住率提高 [38][40] 问题6: 与当地经济委员会的沟通有何更新？ - 情况非常积极，过去几年主要是制造业和工业相关的州外迁入咨询，现在开始看到更多办公咨询，有一些大型多市场搜索项目进展较慢，但也有很多小规模项目 [42][43] 问题7: 租户是否会因市场不确定性而改变搬迁或扩张计划，更倾向于签订短期续约？ - 总体而言没有这种情况，虽然有一些公司可能出于自身整合原因签订短期三年租约，但并非针对经济情况，本季度扩张租户数量是收缩租户数量的四倍，且新建筑交付管道基本停止，客户意识到优质通勤便利空间的选择将减少，更愿意提前锁定租约 [45][48] 问题8: 租赁资本支出增加如何影响AFFO或现金流，对股息水平是否有信心？ - 公司专注于推动风险调整后的自由现金流增长，认识到业务具有周期性和资本支出密集性，资本支出会导致现金流波动，预计未来几年现金流会低于过去几年，但这是业务正常情况，自疫情爆发以来，公司已产生超1.5亿美元的自由现金流超过股息，对当前状况感到满意 [49][52] 问题9: Symphony Place新租约的租金与Bassbury的租金相比如何？ - 基本持平 [57] 问题10: Core4其他资产的租户需求和租赁覆盖情况如何？ - Westwood South有大量潜在租户，包括一个整栋用户和一个愿意租赁70% - 80%建筑的用户；Cold Springs 5已租赁40%，且有更多潜在需求，公司对Core4的租赁活动感到兴奋和乐观 [59][61] 问题11: 宏观不确定性对资本市场和交易市场有何影响？ - 办公资本市场开始开放，债务资本市场有所改善，CMBS对办公开放，一些寿险公司和银行开始关注办公贷款，股权资本方面也有大量资金寻求投资办公，预计今年交易 volume会高于过去几年 [64][66] 问题12: 公司吸引大型律师事务所的原因是什么，2026年续约活动和投机租赁情况如何？ - 新租户表示虽然租赁面积减少，但公司发展良好，因为该位置更高效，且公司在投资组合中看到了广泛的增长活动；2025年情况与年初预期相符，甚至略好，2026年续约活动积极，预计保留率将恢复到更正常水平，有利于入住率增长 [70][74] 问题13: 自4月2日以来，小型资产的定价预期和买家兴趣是否有变化？ - 目前没有明显变化，公司有几栋小建筑在市场上，有很多投资者感兴趣，即使一些未上市的资产也有用户和潜在买家咨询，市场上有很多资金寻求投资办公建筑 [77][79] 问题14: 最近几周租赁经济是否有变化，如免租期延长、租户改进套餐增加？ - 没有明显变化，许多子市场的租赁优惠开始趋于平稳，预计未来几年市场将收紧，空置率和租赁优惠可能已达到峰值 [80][81] 问题15: 如何理解FFO展望提高0.04美元？ - 0.03美元是由于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，2月展望时未完成该收购；0.01美元来自运营，虽然指导假设没有大的变化，但一些指标的调整导致了这一增长 [86][88] 问题16: 匹兹堡资产和收购方面有何更新想法？ - 匹兹堡资产暂无更新，公司将继续监测情况，待资本市场对大型资产更开放时寻找合适时机出售；收购方面，公司正在评估各种机会，但目前没有具体可谈的内容 [93][94] 问题17: 同店业绩的节奏如何？ - 预计第二季度和第三季度较弱，因为与去年同期相比基数较高，第四季度相对较好，因为去年第四季度入住率较低 [96][97] 问题18: 不确定性是否改变了公司收购的收益率或内部收益率，是否有希望拓展的市场？ - 不确定性对公司影响不大，公司在评估交易时关注基本面，包括子市场租金增长和空置空间租赁情况；公司对目前所在市场感到满意，虽然会关注其他市场，但暂无拓展计划 [101][103]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收同比增长4%，调整后EBITDA同比增长5% [38] - 第一季度摊薄后调整后FFO每股为2.3美元 [39] - 第一季度调整后EBITDA利润率为71%，为2019年以来第三高季度利润率 [40] - 第一季度末入住率为91.7%，较上一季度下降2.9% [41] - 第一季度同店净营业收入现金基础上增长5.1%，但整体下降3.1% [42] - 第一季度G&A成本平均约为3200万美元/季度，较前三个季度节省30% [45] - 第一季度资本化利息占总利息成本的比例降至69%或61%，较2023 - 2024年两年平均的74%显著下降 [46] - 2025年FFO每股摊薄调整后指引中点下调0.07美元至9.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积达103.0553万平方英尺，连续五个季度超过100万平方英尺 [31] - 第一季度续租和重新出租空间的租金现金基础上增长18.5 - 7.5% [31] - 第一季度平均租约期限为10.1年 [31] 开发业务 - 第一季度交付约30.95万平方英尺100%预租的A+级实验室空间，预计带来约3700万美元的年度净营业收入增量 [29] - 另有160万平方英尺目前75%已出租或有签署意向书，预计到2026年底增加1.71亿美元的年度净营业收入 [29] 资产处置业务 - 截至第一季度末，已完成1.76亿美元的资产处置，另有4.34亿美元已收取不可退还定金或签署意向书，总计约6.1亿美元，约占全年处置指引的31% [36] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 预计2025年交付90万平方英尺，目前0%预租；2026年交付240万平方英尺，目前46%预租 [33] 旧金山地区 - 2025年计划交付110万平方英尺，目前21%预租；2026年无计划交付 [33] 圣地亚哥地区 - 预计2025年交付70万平方英尺，目前80%预租；2026年交付40万平方英尺，100%预租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资产基础转变为以大型园区为主，以长期捕捉生命科学行业不断增长的需求 [35] - 继续执行价值收获资产回收计划，出售非核心资产以自筹高质量开发和再开发项目的资金 [35] - 专注于吸引和留住强大的租户，深化与现有租户的关系，为未来增长定位投资组合 [27] - 公司是生命科学房地产领域的先驱，拥有独特的集群模式，品牌在生命科学领域具有较高忠诚度 [6] - 公司规模大、资金获取渠道多、杠杆率低、信用评级高，在行业中具有竞争优势 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业基础是巨大的未满足医疗需求，创新动力足，生物技术对国家安全至关重要，行业前景乐观 [19] - 尽管宏观经济环境不稳定，但公司租户基础多元化且有弹性，需求依然强劲 [22] - 公司发展管道项目持续推进，关税预计不会对项目收益产生重大影响，租赁业务表现良好，竞争供应交付减少，资产处置计划进展顺利 [37] - 行业目前处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入 [63] 其他重要信息 - 公司对受2025年1月洛杉矶野火影响的团队成员表示持续关注和支持 [5] - 公司租户中51%为投资级或大盘股，前20大租户中87%为投资级或大盘股 [23] - 公司与多家大型制药和科技公司建立了合作关系 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新指引是否包含最坏情况，特别是生物技术市场融资方面 - 公司给出的估计是基于目前已知事实的最佳估计，并非最坏或最好情况 [54][55] 问题2: 私人生物技术租赁的节奏在2025年是否可持续 - 风险投资部署与2023 - 2024年相似，风险投资基金仍有大量资金可部署，且公司认为资金会流向有价值的公司，租赁节奏有望持续 [56][58] 问题3: 对Alexandria而言，当前“在最坏的时候做正确的事”意味着什么，何时能看到回报 - 行业处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入，同时将资产转变为大型园区模式，预计未来会有回报 [63][64] 问题4: 2025年资本化利息是否还有调整空间 - 目前的调整是基于当前的最佳估计，至少在今年内公司有较好的可见性 [66] 问题5: 第一季度是否出现需求的积极变化 - 情况未变，未来几周或一两个月有望出现积极进展 [68] 问题6: 如何确保资产处置项目顺利完成，买家情况如何 - 公司出售的土地在优质位置有较高需求，买家包括住宅开发商、私人股权公司、主权投资者和工业用户等，买家群体在扩大 [70][73][75] 问题7: 公司未来发展业务的长期规划 - 公司会保留位于或毗邻大型园区的资产，其他位置的资产会根据市场情况进行处置，未来会继续关注有潜力的开发机会 [84][86] 问题8: 资产处置中卖方融资的比例情况 - 目前非土地或用户的投资者销售项目中没有卖方融资情况，但未来可能会根据条款考虑 [90] 问题9: 农业科技业务情况及研究三角区的独特之处 - 农业科技领域私人资本投入在新冠疫情后大幅下降，目前面临缺乏退出渠道和少数巨头垄断的问题，但研究三角区仍有活跃的租户和可用的风险投资，且该地区在生物制造方面有优势 [93][94][98] 问题10: 关于资本化利息下降中特定项目不再符合条件的说明 - 有一两个在建项目接近完工，除了为租户装修空间外没有太多工作，预计资本化利息会暂停，直到恢复施工 [99][100] 问题11: 是否考虑出售50亿美元资产进行大规模回购 - 公司会以更谨慎的方式进行资产处置，目前主要关注土地和非核心资产的出售，是否进一步出售资产用于回购将根据季度情况决定 [108][109] 问题12: 目前对私营和公共预收入租户的信用观察情况 - 公司会密切监控租户财务状况，通常会获取私营公司的季度财务报表，公共公司信息更易获取，公司会提前应对潜在问题 [111][112] 问题13: 关于资本化利息中土地项目暂停资本化的原因 - 部分土地项目已完成前期工作，目前处于暂停状态，未来是否继续将根据需求情况决定 [116][117] 问题14: 租户决策缓慢的原因及是否有取消扩张计划的情况 - 目前大多数交易复杂，受第三方和董事会监督，决策谨慎，但生命科学研发对空间有需求，最终会有好的结果，不同公司决策情况不同，不能一概而论 [119][120][123] 问题15: 行业保守主义的原因是特定行业因素还是宏观因素 - 行业保守主义受宏观因素和行业特定因素共同影响，如宏观经济担忧、NIH资金削减和FDA不确定性等，但各机构负责人能力较强，情况会逐渐改善 [129][130] 问题16: 公司投资组合入住率的底部及何时出现拐点，需要看到什么条件 - 第一季度入住率下降主要是由于大量租约到期，部分空间预计2026年才能重新出租，但一些非实验室用途的用户对公司空间感兴趣，可能会加快部分空间的入住 [140][141][143] 问题17: 关于利息费用修订的解读及是否意味着年化费用增加 - 2000万美元的调整是基于约14亿美元四个月的计算，如果一年内不恢复资本化，年化费用约为5600 - 6000万美元，但未来情况难以预测 [148] 问题18: 制药制造业回流是否会刺激研发空间需求 - 这取决于制造业类型，化学原料药制造通常不在公司园区附近，但细胞治疗和基因治疗等先进制造与研发人才重叠，可能会刺激研发空间需求 [150][151]