报告行业投资评级 - 报告未明确给出一个统一的行业投资评级 而是对不同细分物业类型的收益率和情绪进行了详细列示 整体情绪以“稳定”和“阳性”为主 [3][6] 报告核心观点 - 英国商业地产市场预计在2026年表现更佳 所有物业的总回报预计从2025年的+7.1%上升至2026年的+8.4% [8][10] - 主权财富基金正加速回流英国商业地产市场 2025年投资额增至18.3亿英镑 同比增幅达161% 预计2026年这一趋势将因较低的油价而加速 [8][9] - 美国私募股权基金募资额创十年来新高 前十大基金募资额占比从2024年的35%升至2025年的46% 这为增加对英国商业地产的投资提供了显著的潜在资金 [8] - 在2025年至2029年期间 购物中心和零售仓库预计将成为表现最好的领域 年化总回报率预计分别为+8.7%和+8.3% [8][10] 细分物业收益率与市场情绪总结 零售物业 - **大街零售**：核心地段如邦德街收益率稳定在2.75% - 3.00% 情绪为“阳性” 牛津街收益率稳定在4.50% 情绪为“阳性” [3] - **主要城镇与区域城市零售**：主要城镇收益率从1月的6.75%微降至9月及之后的6.50% 情绪“稳定” 区域城市收益率从1月的7.25%微降至9月及之后的7.00% 情绪“稳定” [3] - **好二级零售**：收益率稳定在10.00% 情绪“稳定” [3] 购物中心 - **区域方案**：收益率从1月的7.50%微调至9月及之后的7.25% - 7.50% 情绪“阳性” [3] - **本地方案（成功）**：收益率从1月的10.00%+ 调整至12月及之后的9.50% - 10.00% 情绪“阳性” [3] - **社区计划**：收益率稳定在10.00%+ 情绪“阳性” [3] 外出零售与零售仓库 - **优质二级开放A1公园**：收益率稳定在5.25% - 5.50% 情绪“稳定” [3] - **笨重货物公园/优良二级大宗货物公园**：收益率从1月的6.75% - 7.00%微降至9月及之后的6.50% - 6.75% 情绪“稳定” [3] - **Solus Open A1/Solus庞大**：收益率稳定在6.00%+ 情绪“稳定” [3] 食品店 - **年度RPI增长**：收益率从1月的4.75% - 5.00%微降至9月及之后的4.75% 情绪“阳性” [3] - **公开市场审查**：收益率从1月的6.00%微降至9月及之后的5.75% 情绪“阳性” [3] - **折扣商**：收益率从1月的4.75%微降至9月及之后的4.50% 情绪“阳性” [3] 休闲物业 - **主要休闲公园**：收益率稳定在8.00% 情绪“稳定” [3] - **优质次级休闲公园**：收益率稳定在9.00% 情绪“稳定” [3] 办公室 - **城市中央（10年）**：情绪为“阳性” [6] - **西区核心与非核心地段**：情绪均为“阳性” [6] - **主要区域城市（10年及5年）**：情绪“稳定” [6] - **二级区域城市/东南城镇/东南商务园区**：情绪多为“稳定” 部分为“负面” [6] 仓库与工业 - **主要分销/仓储**：情绪“稳定” [6] - **二次分销**：情绪“稳定” [6] - **大伦敦/东南地区/英国其余地区现代资产/优质二手房产**：情绪均为“稳定” [6] 专业行业 - **汽车展厅**：情绪“稳定” [6] - **经济型与预算酒店**：情绪“稳定” [6] - **学生住宿（伦敦及主要区域）**：情绪“稳定” [6] - **医疗保健（非营利与特殊目的实体）**：情绪“稳定” [6] - **数据中心**：情绪“稳定” [6] - **生命科学**：情绪“稳定” [6] - **收入条带与地租**：情绪为“负面” [6] 宏观经济与债务市场指标 - **英格兰银行基准利率**：从2025年1月的4.75%下降至2025年11月、12月及2026年1月的4.00% [13] - **5年期SONIA掉期利率**：从2025年1月的4.30%下降至2025年11月及之后的3.62% [13] - **10年期国债到期收益率**：从2025年1月的4.87%微降至2025年11月及之后的4.49%左右 [13] - **10年期指数国债收益率**：从2025年1月的1.26%上升至2025年11月的1.56% 随后在12月微调至1.49% [13]