项目历史与市场表现 - 杨柳郡于2015年推出 定位为年轻人提供住房 长期占据艮北新城新房和二手房市场热度前列 成交量居板块第一且价格稳定 [1] - 2019年10月一区590套房源入市 其中493套为90㎡以下小户型 10416组家庭参与摇号 中签率低至5.66% 成为杭州第16个"万人摇"红盘 [3] - 2021年交付时正值楼市高峰 一区二手房成交单价普遍达4万元以上 最高超过4.5万元 40多㎡户型月租金超4000元 租赁市场呈现一房难求 [3] 当前价格变动情况 - 一区66.45㎡户型挂牌价217万元 折合单价低于3.3万元/㎡ 较新房时期3.5万元/㎡单价下跌近2000元 出现价格破发现象 [1][4] - 66㎡户型新房单价区间为3.4-3.8万元/㎡ 当前二手挂牌价多在3.5万元/㎡左右 普遍处于破发边缘 [4] - 今年66㎡户型成交单价区间为3.2-3.8万元/㎡ 全年成交仅十余套 为小区内最不受欢迎户型 [7] 产品分化与市场偏好 - 一区40多㎡不通燃气户型挂牌价约180万元 通燃气户型贵10万元 单价接近4万元/㎡ 价格相对坚挺 [7] - 二区最高成交单价仍超5万元/㎡ 较2021年高点跌幅不足20% 与一区价差接近2万元/㎡ [8] - 小区40-70㎡户型成交占比仅25% 显示购房者更注重居住属性 小户型因格局差和宜居性低而遇冷 [4][8]