9月5日，深圳发布新一轮楼市调控政策，新政通过分区优化住房限购、放宽企业购房限制、统一信贷政 策等组合拳，在一定程度上激活了市场情绪。如今新政实施已满一周时间，从市场反馈与核心数据来 看，政策的短期刺激效应已初步显现。 市场仍以价换量 从最新房价数据来看，在连续下滑四个月后，深圳的房价降幅终于有所收窄。国家统计局数据显示，8 月份深圳新房价格指数环比下降0.4%，同比减少1.7%；二手房价格指数环比下降0.8%，同比减少 1.9%。有业内人士表示，无论是房地产经营主体，还是有购房需求的客户，还需要一定时间消化政策 带来的预期变化，因此新政对楼市整体的拉动效果，预计还需一段观察期才能逐步显现。 深圳市房地产中介协会指出，此次新政在"金九银十"开局之际出台，完美契合楼市交易节奏。从需求端 看，楼市与股市的稳定将对增加居民财产性收入产生显著效应，进一步夯实宏观经济基本面。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，市场已进入"金九"传统营销旺季，房企在核心城市有望加快 推盘节奏，尤其是新规项目入市将有效带动部分改善需求释放，市场活跃度或将迎来阶段性回升。二手 房市场短期挂牌量仍处高位，但核心城市在政策及"以价换量"带动 ...

公司治理与财务决策 - 公司第十届第四十五次董事会会议于2025年9月16日以通讯方式召开[1] - 会议审议关于按持股比例向参股公司重庆朗福置业有限公司提供不超过1411.2万元财务资助的议案[1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产开发与经营业收入占比66.35%[1] - 石黄隧道经营权收入占比18.14%[1] - 会展经营收入占比15.51%[1] 市场表现 - 公司当前收盘价为5.91元[1] - 截至发稿时公司市值为50亿元[1]

昔日"包租公"今朝"负资产"：多套房家庭如何应对楼市寒冬？ "我现在竟然成了'负资产'！"南京的文达姐在一次聚餐中，无奈地叹出了口，语气中满是难以置信。这话若是放在五六年前，谁也不会放在心上，那时她 名下三套房产，总价值轻松过千万，是多少人艳羡的"人生赢家"。然而，时过境迁，房价下跌三成，租金不抵月供，每个月退休金还得贴进去八千多。文 达姐咬咬牙："再这样下去，我只能卖掉市区那套老房子，不然真扛不住了！" 文达姐的困境并非孤例。据住建部统计，全国范围内拥有两套及以上房产的家庭比例高达43.7%。曾经被视为"有钱人"的标签，如今在房市下行的压力 下，这些"多房族"正面临比无房者更为棘手的难题。本文将深入探讨多套房家庭当前面临的三大"硬仗"，并提供切实可行的应对策略。 一、房产"金融化"的幻灭：卖不掉，租不出，资产变"鸡肋" 首先需要明确的是，我们并非恶意唱衰楼市。然而，摆在多套房家庭面前的第一个严峻挑战，便是房产的流动性大幅下降，曾经的"摇钱树"如今变成了难 以搬动的"包袱"。 对于仍有房贷的多套房家庭而言，日子更是雪上加霜。每月如期而至的房贷，如同"催命符"，让到手的工资瞬间蒸发大半，几乎无法留下足够的资金应 ...

8月份以来，北上深等一线城市楼市新政纷纷落地，在有条件放开限购的同时，还从取消限售、发放购 房补贴等多个角度出台优化调整措施。从市场反馈来看，各地新房市场近期出现温和回暖的态势。 而在上海，8月底出台楼市新政以来，不少优质房地产项目的来访量均有明显上升。其中一个楼盘在8月 30日开盘当天就卖出了100套房源，销售额突破4亿元。 市民 胡先生：之前我是非沪籍单身，得需要三年的社保才能购买，现在一年的社保就可以购买，对我 还是比较有吸引力的。 多地楼市新政落地 新房市场温和回暖 9月第一周，深圳发布了楼市新政，涉及优化分区住房限购政策、优化调整企事业单位购买商品住房政 策以及优化调整个人住房信贷政策等内容。在新政出台后的首个周末，记者在多个新房楼盘看到，各楼 盘的咨询、到访和成交量都有大幅度增长，有的楼盘周末两天到访超500批客户。深圳罗湖区这个新开 的楼盘，为了满足众多咨询需求，将营业结束时间由晚上7点延迟到了10点。 深圳市民 刘女士：现在不限购，所以说刚好这边也有个新楼盘，就过来看一下。像前几年的话不是要 满5年的社保才有资格买，现在都没有限制，放宽了会更有优势一些。 深圳某楼盘营销负责人 罗嘉良：我们预估 ...

股价表现 - 9月10日股价上涨6.69%至5.90元/股 成交额2.88亿元 换手率5.94% 总市值50.35亿元 [1] - 连续4个交易日上涨 区间累计涨幅达6.14% [1] 公司业务构成 - 主营业务为房地产开发与经营 成立日期1992年12月23日 上市日期1993年10月28日 [1] - 收入构成：物业服务72.40% 文体运营26.82% 物业出租0.77% 其他业务占比0.00% [1] 机构持仓变动 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)二季度增持11.78万股 当前持股763.16万股 占流通股比例0.89% [2] - 该基金当日浮盈282.37万元 4日累计浮盈244.21万元 [2] 基金产品表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A规模1.73亿元 今年以来收益4.16% 近一年收益31.19% 成立以来亏损41.95% [2] - 基金经理罗文杰任职12年145天 管理规模1389.99亿元 任职最佳回报145.85% 最差回报-47.6% [3]

9月5日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政 策措施的通知》，这是继北京和上海之后，深圳进一步放宽限购，松绑企业购房，优化信贷，同时公积金拟 新增购房首付款等六类提取情形。 9月6日是深圳楼市新政实施首日，记者在走访和咨询过程中发现：有二手房业主表示周末预约看房的人变 多；有房产中介表示部分卖房者与买房者加快了签约速度；有房企则连夜更新宣传信息，主打"不限购"。 截至9月6日下午，多位受访项目都表示来访量较往常增加了10%以上，感受到客户信心的明显提升；更有受 益于新政获得购房资格的客户直接下单签约。 业内认为，此次深圳的政策调控更加"精细化、市场化"，在历经了过去约一年的修复调整后，现阶段市场基 本面及预期相较去年要好，此次政策的及时落地，有效提振了市场信心，随着政策显效以及企业推盘积极性 提升等，有望推动市场持续修复，驱动成交量稳中有涨。 01 "当晚就有客户来电咨询" 有深圳当地中介人士透露，有客户在9月5日晚上前来咨询，属意罗湖区，原本没有购房名额，但新政之后直 接"天降名额"，9月6日上午就直接来签约了。另据某大型连锁中介机构内部人士称，罗湖区有多 ...

政策内容与目标 - 北京住建委和公积金管理中心发布通知 优化调整房地产政策 包括放松五环外住房限购和加大住房公积金贷款支持力度 [1] - 政策旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 [4] - 上海和深圳也相继调整住房限购政策和住房公积金政策 北京上海放宽购房所需社保或个税年限要求 广州全面取消限购 深圳放开非核心区购房限制 [6][7] 市场活跃度变化 - 北京新房网签量达3032套 环比增长16.2% 二手房网签量12780套 环比增长4.4% [2] - 北京昌平区五环外中介门店带看量翻倍 从周末五组增至十组以上 朝阳区东五环外新盘周均成交量达数十套 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 新房找房热度指数60.3 二手房70.5 [2] - 上海新政后首周新建商品住宅日均成交3.1万平方米 较7月日均增长25% 二手商品房日均成交603套 较7月日均增长1% [7] 需求结构变化 - 政策对改善性需求释放促进作用明显 五环外改善型新盘表现优于刚需盘及二手房 [1][4] - 北京昌平区未来科学城附近新盘主打洋房产品 新政后网签近60套 成为8月区域销冠 [4] - 8月北京新房在线价格环比上涨2.55% 新房找房热度环比上涨2.6% [4] - 一线城市通过外围限购优化和公积金政策优化 显著拉动改善性需求 [7] 价格与供应压力 - 二手房市场仍为买方市场 价格承压 大量房源供购房者选择 卖方面临降价压力 [5] - 市场对未来房价存在下跌预期 导致推迟购买和加速挂牌 甚至出现降价挂牌出售态势 [5] - 二手房挂牌量和交易量均大于新房 需遏制"价格踩踏"现象 [5] 政策效果评估 - 新政对市场活跃度有提振作用但非爆发式增长 市场整体表现相对平稳 [2] - 政策力度弱于上一轮放松周期 市场对政策敏感度下降 持续效力有待观察 [3] - 因2024年多轮政策优化后需求已集中释放 本次新政边际效果或较为有限 需求将逐步释放 [5] 政策建议与长效机制 - 未来政策应延续因城施策主基调 通过购房补贴等措施激活需求 [7] - 需稳定推进城市更新 带动城中村改造 通过空间重构、产业升级和社会治理创新推动城市高质量发展 [7] - 在库存压力较大区域暂缓供地和开工 新增供应应差异化避免同质化 加大存量商品房收储作为保障性住房 [8]

行业投资评级 - 报告对房地产行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 深圳放松限购政策 住建部强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展 各地继续发布新政支持楼市[8] - 周度一手房销售规模同比下降但环比上升 二手房同比上升但环比下降 三四线城市二手房成交量增速加快[8] - 稳健的房企仍然是投资重点 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企[8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌1.48% 沪深300指数下跌0.81% 相对收益为-0.67% 板块表现弱于大盘[5][13] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的分别为首开股份、宁波富达、爱旭股份、山子高科、上实发展[13] - 涨跌幅排名后5位的分别为*ST南置、*ST亚太、张江高科、万泽股份、天保基建[13] 行业新闻追踪 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议 强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展[15][17] - 南昌市住房公积金政策调整：单缴存职工贷款最高额度从80万元提高至100万元 双缴存职工从90万元提高至120万元 三孩家庭最高可至156万元[15][17] - 首套及二套住房公积金贷款最低首付款比例由30%统一调整为20%[15][17] - 岳阳市推出"金九银十"惠民置业活动 提供总价2%的购房补贴（单套上限2万元） 三孩家庭额外奖励10-20万元[15][17] - 深圳市优化调整房地产政策：南山区、福田区、新安街道依然限购 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明不限购[16][18] - 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）取消限购 购买套数不受限制[16][18] - 非深户家庭（社保不足1年）限购2套 盐田、大鹏新区放开限购[16][18] - 信贷政策不再区分首套与二套[16][18] 个股公告及新闻 - 陆家嘴10亿元中期票据将于2025年9月19日兑付 本息金额10.277亿元 利率2.77%[19][20] - 佳兆业集团多项重组生效条件已达成 预计2025年9月底前完成重组[19][20] - 保利发展聚焦一线城市城市更新项目 近期在上海竞得两幅地块总地价66.4亿元[19][20] - 绿城管理控股获准购回不超过2.01亿股股份（占已发行股份总数10%）[19][20] 行业基本面 一手房成交分析 - 38个重点城市一手房合计成交25,688套 同比-10.4% 环比+5.3%[6][21] - 成交面积242.5万平方米 同比-17.7% 环比+5.3%[6][21] - 一线城市成交套数同比+5.5% 环比+33.7%[21] - 二线城市成交套数同比-1.6% 环比-4.1%[21] - 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比-9.1%[21] - 本月至今（9.1-9.4）一手房合计成交13,278套 同比+24.2% 环比+40.1%[26] 二手房成交分析 - 16个重点城市二手房合计成交15,607套 同比+5% 环比-13.3%[6][38] - 成交面积150.9万平方米 同比+7.3% 环比-14%[6][38] - 一线城市成交套数同比-7.7% 环比-7.5%[38] - 二线城市成交套数同比+0.1% 环比-18.4%[38] - 三四线城市成交套数同比+60.3% 环比-6.5%[38] - 本月至今（9.1-9.4）二手房合计成交11,039套 同比+32.9% 环比+57.6%[41] 库存情况分析 - 17个重点城市商品房库存面积18,885.9万平方米 环比+0.1%[6][51] - 去化周期159.1周[6][51] - 一线城市去化周期125.9周 二线城市208.8周 三四线城市181周[51] 土地市场分析 - 本周供应土地3,610.1万平方米 同比+29.3%[7][61] - 供应均价1,808元/平方米 同比+29%[7][61] - 成交土地2,390.2万平方米 同比+43%[7][61] - 土地成交金额307.8亿元 同比+61.7%[7][61] - 土地成交楼面价1,288元/平方米 溢价率1.8%[7][61] - 一线城市溢价率0% 二线城市3% 三四线城市0.7%[61] 行业融资分析 - 本周房地产企业发行信用债66亿元 同比-35.29% 环比-37.72%[7][76] - 本月至今发行信用债56亿元 同比-31.71% 环比+14.52%[76] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE 16.8倍 2026年15.2倍[1][4] - 招商蛇口2025年预测PE 18.9倍 2026年17.2倍[1][4] - 华润万象生活2025年预测PE 19.5倍 2026年16.9倍[1][4] - 保利物业2025年预测PE 11.1倍 2026年10.3倍[1][4]

政策调整内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [1][6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购范围 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 [3][6] - 其他六区对深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套与二套 二套利率显著降低 [8] 市场即时反应 - 新政发布后首日 多个新房项目客户来访量较前几周增长10%-20% [1][2][3] - 部分项目出现单日多个成交案例 有项目单日上午即达成三单签约 [2] - 二手房客户咨询量逐步上升 业主咨询量增长更为明显 整体新房二手房来访量达过往两倍 [2] - 非限购区域如罗湖区出现即时签约案例 有客户因新政获得购房资格后直接下单 [3] 区域分化表现 - 核心限购区域（福田/南山）市场反应相对冷静 以学位需求及置换型刚需客户为主 投资客较少 [4] - 非限购区域（光明/龙华/罗湖）热度显著提升 有项目出现客户满员状态 [2][3] - 外围区域（盐田/大鹏）限购全面放开 预计将吸引珠三角及外地购房群体 [6][7] 行业预期与研判 - 业内预计政策显效需1-2周时间 9月成交量有望实现超过50%的增长 [4][8] - 分区调控策略旨在稳定核心区房价的同时加速外围区域去库存 [7] - 改善型需求成为市场关键力量 政策支持力度加大有望进一步释放该类需求 [8] - 政策叠加"金九银十"传统销售旺季 市场活跃度预计持续提升 [5][7][8]

楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 非户籍家庭限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年期计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [6] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反映周末预约看房人数增加 有房产中介表示买卖双方加快签约速度 [1] - 罗湖区中介凌晨仍接获客户咨询 当日有5位客户询问房源 其中1位因新政获得资格立即签约 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 非核心区域交易量环比增幅或超40% [6] - 30%需求预计源于新增购房套数客户 放宽深户限购套数政策对市场影响显著 [6] - 罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度将提升 [3] 政策背景与趋势 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [5] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [5] - 专家认为限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [5]