行业组织架构演变 - 房地产行业从增量时代转向存量时代 三级组织架构模式不再适配企业发展[1] - 行业头部企业包括万科 恒大 碧桂园 华润 中海 保利 融创等曾采用三级管理架构[1] - 行业趋势转向二级管控模式 即总部直接管理城市公司 缩短决策链条[1][16] 万科管理层重大调整 - 2025年1月27日进行最高领导层调整 郁亮被降级为副总裁 朱旭卸任董事会秘书等职务 祝九胜彻底淡出管理层[3] - 新任董事会主席辛杰来自深圳市地铁集团 新高管团队均具有深圳国资背景[4][5] - 2月5日宣布多位来自深圳国资系统的高管任命 涉及战略投资 财务 法务等核心部门[7] 组织架构全面重组 - 8月25日宣布40年来最大组织调整 撤销开发经营本部 总部设立13大职能中心[9] - 取消9大区域公司 改为16个由总部直接管控的城市公司[11] - 组织架构从三级管控回归二级模式 结束近20年的三级架构体系[11][12] 区域业务重组详情 - 16个新城市公司包括北京 山东 东北 津冀 上海 苏皖 苏南 浙江 深圳 莞珠 广佛 福建 西北 西南 华中 云桂[12] - 大部分区域总经理保留原万科人选 仅北京公司由深铁派系人员担任正副总经理[13] - 原九大区首中三人调往总部业务线 四人留任一线 一人降职 一人疑似离职[13] 经营业绩表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2%[19] - 上半年净亏损108.6亿元 归属于上市公司股东净利润亏损119.5亿元[19] - 北京区域营收83.63亿元 同比下降42.81% 占总收入10.72%[13] 深铁集团深度介入 - 深铁集团2024年因万科亏损影响录得334.6亿元亏损[18] - 2025年上半年深铁净利润-32.68亿元 对万科投资损失32.03亿元[18] - 深铁年内累计向万科提供8笔借款 总金额243.69亿元[18] 行业对比与历史定位 - 万科曾为行业标杆 首创职业经理人机制 首个上市房企 首个业委会成立者[15] - 2025年多家房企已完成二级管控调整 包括中交地产 中国金茂 招商蛇口[16] - 万科此轮调整较同行迟缓 因体量庞大调整难度较高[16]