产业园区分类与评估体系构建背景 - 产业园区分为生产制造类和科创类两大类 生产制造类园区核心在于政策优势向品牌力和运营管理传导 具备强异地复制性 [1][2] - 科创类园区核心价值在于创新竞争力形成 需要有形和无形要素综合投入 具备强独特性 中长期更看好其价值增长空间 [1][2] - 园区REITs是公募REITs市场重要组成部分 自2021年首只上市至今已累积上市19只 总市值达374亿元 涉及底层资产36处 均位于核心一二线城市 [1] - 由于传统通用指标的估值体系存在价值刻画困难和研究盲区 报告旨在打造一个偏定性 有园区自身特点且以评分作为主要模式的全新评估体系 [1] 全新产业园区评估体系框架 - 评估体系构建基于园区分类 并综合市场通用评估视角 旨在回答"什么是好的产业园"以及"什么是现在可以买的产业园" [2] - 体系包含7大类基础指标：区位 租户 大股东 结构性供需 市场定位 地方政策和股息率 核心关注园区客观条件和运营表现 [2] - 体系包含2大类附加指标：科技创新与成效贡献 核心关注园区科创属性与价值外溢 [2] - 园区评估结果每半年度更新一次 2025H1评估中科创属性突出的园区整体表现更优 [3] 2025年上半年评估结果 - 2025H1综合评分TOP3的园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT 广发成都高投产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT [3]