中经记者 杨让晨 张家振 上海报道 随着上述新兴领域发展，物流地产、产业园区等成为了地产出海的核心赛道。 攀高全球价值链 莱坊相关数据显示，在2024年中国对外直接投资中，批发零售、租赁商务服务、制造、金融、采矿五大 领域合计占比83.8%。其中，制造业投资375.4亿美元，同比增长37.3%；信息传输、软件和信息技术服 务业投资同比大幅增长205.5%，达69.7亿美元；包括电力热力在内的绿色低碳领域投资增长23.4%。 按区域来看，"一带一路"与RCEP（《区域全面经济伙伴关系协定》）国家成核心阵地。其中，东南亚 地区凭借制造业转移需求成为核心板块，印度尼西亚、泰国并购活跃。2024年，东盟10国吸引中国非金 融类直接投资达343.6亿美元，创历史新高。 在欧洲，企业出海则以技术合作为导向，匈牙利连续3年成为中国在欧州的最大投资目的地；拉美地区 在矿产、新能源领域潜力凸显。在"一带一路"共建国方面，2025年前三季度，中国对共建国并购金额达 124亿美元，同比大幅增长84%，占中企海外并购总额的42%。 （近10年来，中国对世界直接投资量变化情况。受访者/图） 近年来，随着全球经济格局深刻调整，"出海"正 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 1 月 12 - 16 日）中证 REITs 全收益指数收于 1025.26 点，周度下跌 0.35%，开年第二周缩量回调；二级市场各资产类型除产业园区外小幅下跌，成交活跃度走弱；一级市场山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到二轮反馈 [1][12] 各目录内容总结 二级市场：各资产类型小幅下跌，成交活跃度走弱 - 市场整体：中证 REITs 全收益指数周度下跌 0.35%，日均成交量、成交额、换手率环比分别减少 25.10%、24.96%、0.15pct；78 只 REITs 总市值环比 - 0.39% [1][12] - 各板块表现：除产业园区涨 0.36%外，其余资产类型整体小幅下跌，跌幅 0.03% - 0.97%，能源设施跌幅最大为 - 0.97%，全市场 29 只个券收涨，49 只收跌 [2][18] - 各板块分析及建议：产业园区分派率约 4.57%，建议关注基本面稳定等园区 REITs；能源设施受 2025 年四季度经营数据影响下跌，中航京能光伏 REIT 值得关注；数据中心板块回调但未来需求好，可关注波动机会；消费基础设施板块抗跌，临近春节基本面或不错，可关注华安百联消费等；租赁住房板块涨跌互现，基本面优秀，优先关注分派率 3.1%以上产品 [2][3][4][5] 一级市场：山证晋中公投瑞阳供热 REIT 二轮反馈 - 二轮反馈问题：2026 年 1 月 15 日，上交所对山证晋中公投瑞阳供热 REIT 出具二轮反馈意见，关注热源单价、停暖率、运营管理费、管输费用等问题 [6][45] - 项目进度：截至 2026 年 1 月 16 日，已发行待上市 1 单，已反馈 11 单，已受理 4 单 [7][47]

北京商报讯（记者 卓洋）1月13日，北京商报记者获悉，"产业园区创新应用场景"清单在"2025第9届新 驱动力峰会"上正式发布。包括首钢园展示体验空间、中关村大兴国际氢能示范区、翠湖智慧农业创新 工场、中关村移动智能服务创新园（元中心）等一批创新应用场景入选。 在政策调控深化、技术革命加速、市场竞争升级的三重驱动下，产业园区和商办楼宇如何通过培育新质 生产力获得关键增量？中关村发展集团副总经理张国斌表示，一是强化智造筑基，筑牢转型升级新底 盘；二是激发创新动能，锻造协同转化强引擎；三是推进协同开放，构建共生共赢大格局。 新驱动力峰会由选址中国携手专业机构主办，作为园区和商办领域一年一度的行业盛会，至今已成功举 办九届。 中关村兴创高精尖产业空间供需服务联盟秘书长盖帅表示："产业园区是经济发展的主阵地、产业升级 的主战场、创新要素的集聚地。近年来，一批优秀园区锚定核心产业发展方向，聚力打造标杆营商环 境，引育壮大链主企业，构建完善产业生态，推动发展能级提升。" ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年1月5 - 9日中证REITs全收益指数周度上涨1.89%，已上市78只REITs总市值环比+2.23%，市场放量上涨。二级市场各类资产普涨，成交活跃度明显提升；一级市场深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT [1][12] - 不同板块表现分化，如新型设施、消费设施和产业园区板块涨幅靠前，租赁住房板块涨跌互现。各板块有不同的关注要点和潜在机会，也存在部分项目面临的经营风险 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升 - 中证REITs全收益指数收于1028.93点，周度上涨1.89%，日均成交量、成交额分别环比增长75.45%、69.73%，78只REITs总市值收于2233亿元，环比+2.23% [1][12] - 除租赁住房外，其余板块涨幅达1.4 - 4.4%，涨幅靠前的是新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%） [2][20] - IDC板块润泽科技、万国数据中心分别收涨5.29%、2.80%，润泽科技日均换手率提升0.38pct至1%，2只IDC REITs动态分派率分别下降至3.63%、3.32% [2][23] - 消费基础设施板块全部个券上涨，临近春节预计基本面仍有不错表现，易方达华威市场2026年1月24日将解禁41.32%的份额 [25] - 产业园区板块所有个券均收涨，平均分派率为4.60%，高于其他租赁型REITs及参考值，可关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs [27][29] - 租赁住房板块涨跌互现，华润有巢扩募份额即将上市，个券分派率3.35%在板块内靠前 [4][34] - 仓储物流板块上涨2.23%，可挖掘子市场表现优异的项目，部分项目面临供给冲击 [37] - 本周REITs成交活跃度显著提升，日均成交额7.01亿元、日均成交量1.65亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升69.73%、75.45%、0.26pct [43] 一级市场：深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT - 2026年1月9日，深交所正式受理中航北京昌保租赁住房REIT，拟持有的资产位于北京市昌平区未来科学城，截至2025年9月30日，项目出租率分别为96.24%、96.20%和58.86%，评估价值合计8.47亿元 [6][49][51] - 截至2026年1月9日，已发行待上市1单，已反馈11单，已受理4单 [7]

公司股价表现 - 截至发稿，公司股价上涨5.48%，报0.231港元 [1] 行业荣誉与品牌认可 - 公司在“2025产业园区创新发展大会”上发布的《2025产业园区优秀案例研究成果》中，荣获“2025全国产业园区轻资产服务商品牌影响力TOP30”第一名 [1] 商业模式与运营能力 - 公司采用“P+EPC+O”全过程一体化综合运营模式，以破解行业痛点 [1] - 公司凭借扎实的综合运营能力和全国性规模布局，沉淀出广泛认可的品牌口碑 [1] 业务规模与客户基础 - 公司已服务企业及各类技术创新机构超过10000家 [1] - 所服务企业覆盖先进制造、电子信息、生物医药、数字经济等多个战略性新兴产业领域，形成了庞大的产业资源池 [1] 核心价值与生态效应 - 公司通过搭建跨区域、跨产业的资源对接平台，促进企业间的协同合作、技术交流与产业链配套 [1] - 公司实现了“园区内企业共生、园区间产业互补”的生态效应，这构成了其轻资产服务的核心价值之一 [1]

文章核心观点 - 在数字经济重塑全球竞争格局的背景下，产业园区的数字化转型是提升核心竞争力的必然选择 [1][12] - 报告系统梳理了园区数字化转型的现状、路径与实践，旨在为高标准数字园区建设提供全面指引 [1] - 报告明确了高标准数字园区与传统数字园区的本质区别，其核心在于产业规模化转型、精准化服务和精细化治理，目标是构建基础设施完善、产业转型深化、专业服务优质、运营管理高效且具备持续演进能力的数字经济高地 [1][20][21] 研究背景及高标准数字园区内涵 - 园区发展步入创新发展驱动阶段，数字化成为推进新型工业化的关键驱动力 [16] - 国家高度重视数字园区建设，政策体系逐步完善，《制造业数字化转型行动方案》明确提出到2027年建成200家左右高标准数字园区的目标 [17] - 当前数字园区建设实践效果参差不齐，面临数字化建设与产业高质量发展需求不匹配、缺乏深度产业链协同与数据流通等挑战 [18] - 高标准数字园区与传统数字园区存在显著差异：传统模式聚焦单点企业局部优化和通用服务，而高标准模式旨在通过跨企业协同、定制化服务和智能管控，实现产业链整体升级与精准治理 [1][19][20] 园区产业规模化转型 - 园区内企业数字化转型呈现差异化，规上企业覆盖率较高，但中小企业转型滞后，全国中小微企业上云率仅约为30% [23] - 推动产业规模化转型需通过链主企业带动、园区提供公共服务、引入产业互联网平台、依托创新实验室四大典型模式实现协同 [1][24] - 链主企业带动模式已成为普遍遵循的模式，当前园区通过链式转型产业链条数在两条以上的占比80%以上 [25] - 案例：杭州经济技术开发区吉利汽车通过供应链一体化信息平台，带动超过2000家中小供应商改造，链条整体生产效率提升22% [25] - 案例：仲恺高新区TCL通过开放内部资源与建立协同平台，使超过800家中小供应商接入平台，订单处理效率提升超过50% [26] - 园区提供普惠式公共服务模式，通过构建高效公共服务体系助力企业转型，例如杭州（滨江）高新区推广“小快轻准”解决方案，厦门火炬高新区引入365家服务商，推动超过900家企业转型 [27] - 引入产业互联网平台模式，通过平台实现供需高效匹配，例如希音构建数字化供应链系统，将至少6000家中小型工厂纳入体系，多数工厂年订单金额超300万元人民币，番禺加工厂响应时间要求仅为7天 [29] - 依托国家实验室与创新实验室模式，促进前沿技术孵化与转化，例如苏州高新区联合国家第三代半导体技术创新中心促成数十项成果产业化，上海张江科学城加速生物医药技术产业化 [30] - 关键实施要素包括链主企业驱动、平台牵引以及“通用+定制”双轨改造模式，以实现上下游协同与智能赋能 [31] 园区数字化服务升级 - 服务升级聚焦“六链协同”，即以数据链为核心，贯通创新链、产业链、金融链、人才链、服务链、价值链，实现资源最优配置 [2] - 各地园区通过搭建数字化平台，在政务办理、创新支持、共享制造、金融服务等方面实现全流程数字化，大幅提升服务效率与精准度 [2] 园区数字化运营管理 - 运营管理实现从通用管理到深度治理的跨越 [2] - 具体通过智慧资产管理、实时经济运行监测、数字化精准招商、能碳管理和智能安全保障五大模式，依托实时数据支撑实现精准决策 [2] 高标准数字园区建设架构 - 整体采用“基础设施层-园区平台层-应用层”三层体系 [2] - 基础设施层以万兆网络、智能终端、新型设施和算力资源为核心 [2] - 平台层整合PaaS技术与核心服务，构建数据与智能中枢 [2] - 应用层覆盖产业数字化、服务数字化、管理数字化三大场景 [2] 总结与建议 - 高标准数字园区建设需突破技术、管理与资源整合难点 [2] - 建议构建新一代基础设施体系，统筹政策资源，健全标准体系，强化数据治理，推动园区从数字化向高质量发展转型 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月1日至5日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模19.6亿元 主力净流入2205万元 交投热情增加 大宗交易总额21455万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 1只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -0.98%和 -0.85% 加权REITs指数回报率为 -0.86% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为美股>A 股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 产权类REITs加权指数回报率为 -0.61% 特许经营权类REITs加权指数回报率为 -1.41% 本周水利设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 2只持平 58只下跌 涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT 跌幅前三为浙商沪杭甬REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT 年化波动率前三为中金重庆两江REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华安外高桥REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为19.6亿元 生态环保类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三的是生态环保类、保障性租赁住房类和水利设施类 [24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT和华夏中国交建REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT和华夏中国交建REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、中金重庆两江REIT和华泰南京建邺REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为2205万元 市场交投热情增加 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和新型基础设施类 单只REIT中 主力净流入额前三为华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达21455万元 较上周下降 4个交易日有大宗交易成交 12月2日成交额最高 单只REIT中 大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT和工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月5日 我国公募REITs产品数量达77只 合计发行规模达1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [38] 待上市项目 - 共有20只REITs处于待上市状态 13只为首发REITs 7只为待扩募REITs [41] - 本周平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（首发）项目状态更新至“已受理” [42]

行业范围重大突破 - 基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围[1] - 资产图谱正系统性地丰富完善，标志着中国REITs对消费基础设施的理解已从单纯的商品购买场所升级至提供高品质生活与服务体验的空间[2] - 此次扩围体现了经济转型升级的内在需求，随着资产类型多元化、市场机制成熟化，公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破[1] 市场持续扩围扩容历程 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 工作初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域[2] 消费基础设施内涵拓展 - 《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，旨在从供给侧深度激发消费潜力[2] - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身国家战略，拓展体育消费新空间[3] - 商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将多要素深度融合打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效[3] 商业办公设施与国际接轨 - 首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 此举是对国际REITs市场发展规律的尊重，办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别[4] - 有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与，标志着中国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨[4] - 支持超大特大城市通过公募REITs盘活商务楼宇资产，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，服务国家城市群发展战略[4] 城市更新设施金融创新 - 城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产是一大创举，涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施[5] - 为城市更新国家战略行动提供强有力的金融支持，破解其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[5] - 引入“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，增强社会资本参与意愿，推动项目从“重开发”转向“重运营”[5] - 通过市场化估值机制充分发现并兑现融合资产的整体价值，提升运营可持续性[5]

开发区揭牌与政策定位 - 贵州云岩经济开发区与贵州南明经济开发区相继揭牌，旨在推动产业集聚、提升经济总量并增强区域竞争力，为发展打开新空间 [2] - 两个开发区均实行省级经济技术开发区政策，“省级”定位被视为含金量十足的招商名片，意味着将获得实打实的政策红利和资源支持 [2] - 依托专属政策优势，开发区有望打造更具吸引力的“政策洼地”，加速产业链上下游企业集聚，形成规模效应与集群优势 [2] 产业发展与区域协同战略 - 开发区可借助政策优势，精准布局战略性新兴产业，抢占未来竞争制高点 [2] - 政策将推动传统产业向高端化、智能化、绿色化方向转型，实现新旧动能的有序衔接 [2] - 通过产业辐射、设施联通和资源共享，开发区将带动周边区域形成“核心引领、多点联动”的发展格局，促进功能互补与产业协作 [2] 发展挑战与未来方向 - 当前各地开发区竞争激烈，若缺乏特色产业支撑、创新要素集聚或营商环境优势，容易陷入“开”而不“发”的困境 [3] - 面对新一轮科技革命和产业变革，开发区既迎来新赛道布局的机遇，也面临转型压力的挑战 [3] - 在推进新型工业化的关键阶段，开发区应立足定位大抓产业、紧扣规划大抓项目、聚焦链条大抓招商，以自身高质量发展助推新型工业化走深走实 [3] - 开发区是产业最集中、经济最活跃的重要平台，展望“十五五”，需在体制机制、产业布局、科技支撑等方面深化改革创新，推动要素更好发挥功效 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月24日至28日各REITs基金的表现，如红土创新昆田海BEU上市首日回报2.91%，本周回报0.74%，本周成交量0.09亿份等[9] - 不同行业的REITs基金表现有差异，仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业的REITs基金在上市首日回报、本周回报、成交量、换手率等方面各有不同[9][10] 二级市场估值情况 - 统计了各REITs基金的P/FFO、P/NAV、当前分位数、IRR、PV乘数、2025预期现金分派率等指标，如红土创新盐田港REIT的P/FFO为19.15，P/NAV为1.06等[20] - 不同行业和项目性质的REITs基金在估值指标上存在差异[20] 市场相关性统计 - 展示了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性，如REITs与上证指数的相关性为0.20，与沪深300的相关性为0.18等[27] - 不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产的相关性也有所不同[27] 一级市场跟踪 - 介绍了多个REITs项目的情况，包括华夏安博仓储物流REIT已通过，项目估值22.49亿元；建信金风新能源REIT已反馈，项目估值8.81亿元等[29] - 涉及仓储物流、风电、保租房等多种项目类型，各项目的原始权益人、底层项目和项目估值不同[29]