贝壳2026年中期业绩电话会议纪要关键要点 一、涉及的公司与行业 - **公司**：贝壳找房（BEKE）[1] - **行业**：房地产中介服务、家装、租赁[1][2] 二、核心观点与论据 1. 战略转型：从规模扩张转向人效驱动 - 2026年中期经调整净利润达48亿元，同比增长49%[2] - 经营性现金流由-31亿元转正至50亿元[2] - 增长引擎从增加门店和人员切换至提升人效，兑现幅度超出市场预期[3] - 活跃经纪人数同比下降7.5%，门店数量基本零增长[3] 2. 二手房业务效率显著提升 - 贝联店均单量同比增长约25%至26%[3] - 链家经纪人的人均单量同比增长50%[3] - 非链家业务二手房单量同比增长30%[3] - 覆盖城市市场网签单量仅增长10%，贝壳实现约20个百分点的超额增长[3] - 市占率因此提升，完全由单店效率驱动[3] 3. 毛利率与成本控制成效 - 2026年中期毛利率提升至26%，第二季度单季毛利率达28%，同比增加6.7个百分点[4] - 营业成本同比下降约18%[4] - 三项费用同比减少6亿元[4] - 存量业务固定成本从高点17亿元降至约11亿元[4] - AI技术提升人均工作效率，降本趋势中期内可持续[4] 4. 非房业务盈利改善 - **租赁业务**：贡献利润率从10%以下提升至15%[4] - 第二季度在管房源突破77万套，同比增长40%，全年预计达90万套左右[4] - **家装业务**：主动收缩规模，收入下降约30%，但贡献利润率创历史新高至39.6%[4] - 战略调整焦点从规模转向利润增长[4] 5. 收入下滑原因分析 - 整体收入同比下降12%，非竞争力减弱[5] - 原因一：主动收缩利润率较低的家装业务规模[5] - 原因二：租赁业务会计准则切换为净额法[5] - 原因三：存量房和新房成交单量两位数正增长且高于行业，但成交均价同比下滑约百分之十几[5] - 价格企稳后，收入和利润弹性将更显著[5] 6. 风险出清与减值影响 - 2026年中报计提超过4亿元减值，主要针对融创相关剩余2.8亿元应收账款[5] - 融创相关应收坏账已100%处理完毕，未来无此项扰动[5] - 剔除融创系减值影响，运营利润将多增23亿元，运营利润率从约10%提升至14%以上[5] - 第三季度业绩大概率优于第二季度[5] 7. 第三季度业绩预期 - 收入端：受会计口径调整和家装收缩影响，同比可能仍为个位数负增长或接近持平[6] - 利润端：non-GAAP利润率有望从二季度10%左右提升至10%以上[6] 8. 股东回报与估值 - 公司账面现金流充裕，上半年经营性现金流强劲[6] - 股票回购积极，下半年股东回报可能有持续动作，分红值得期待[6] - 当前股价约45元，自5月以来基本持平，未充分反映效率与利润提升成果[7] - 中期业绩证明盈利能力改善，构成“戴维斯双击”的业绩基础[7] - 核心一线城市房价进一步企稳后，业绩弹性将更显著[7] 三、其他重要但可能被忽略的内容 - 贝联店均单量增长25%-26%，链家人均单量增长50%，远超行业10%网签增速[2][3] - 二手房固定成本从17亿降至11亿且具持续性[2] - 家装业务贡献利润率39.6%为历史最高[2][4] - 融创相关坏账100%计提完毕，利好3Q业绩[2][5] - 预计3Q26 non-GAAP利润率将超10%[2][6]