行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [9] 核心观点 - 2025年11月房地产行业基本面延续弱势表现，在高基数和景气度下行的背景下，预计12月同比数据仍将明显承压 [2][12] - 中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”，伴随政策阈值逐渐临近，政策窗口也将相应打开，当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性 [2][12] - 投资标的层面，应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管龙头 [2][12] 销售数据总结 - **累计销量**：2025年1-11月，全国商品房销售额为7.513万亿元，同比下降11.1%；销售面积为7.8702亿平方米，同比下降7.8%，累计同比降幅继续扩大 [12] - **单月销量**：2025年11月，全国商品房销售额为6113亿元，同比下降25.1%；销售面积为6720万平方米，同比下降17.3%，高基数下同比维持双位数降幅 [12] - **销售价格**：2025年11月，全国商品房销售均价为9097元/平方米，同比下降9.5%，环比下降6.4% [13] - **价格指数**：2025年11月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，跌幅较上月收窄；二手住宅价格指数环比下跌0.7%，跌幅与上月持平 [12] - **城市分化**：一线城市二手房价格指数环比跌幅扩大至1.1%，自2025年7月以来呈补跌态势 [12] - **历史对比**：70城新房价格指数已跌回至2018年12月的水平 [16] 开发与投资数据总结 - **新开工**：2025年1-11月，全国房屋新开工面积为5.3457亿平方米，同比下降20.5%；11月单月新开工面积为4396万平方米，同比下降27.6% [12][13] - **竣工**：2025年1-11月，全国房屋竣工面积为3.9454亿平方米，同比下降18.0%；11月单月竣工面积为4593万平方米，同比下降25.5% [12][13] - **开发投资**：2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额为7.8591万亿元，同比下降15.9%；11月单月投资额为5028亿元，同比下降30.3%，自7月以来加速下降 [12][13] - **到位资金**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金为8.5145万亿元，同比下降11.9%；11月单月到位资金为6292亿元，同比下降32.5% [12][13] - **资金结构**：11月单月，国内贷款同比下降10.4%，自筹资金同比下降30.7%，定金及预收款同比下降41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7% [12] 年度展望 - 预计2025年全年，房地产行业销量同比将下降10%左右，较2024年全年降幅有所收窄 [12] - 预计2025年全年，新开工和竣工面积同比仍将面临20%左右的下降 [12] - 预计2025年全年，房地产开发投资同比降幅将有所扩大 [12]

资料图。 高管减持与大额回购，贝壳站到新路口 王琳 就在万科宣布全部出售贝壳股票之后不久 ，贝壳 管理层的股份变动也引发市场关注 。 12 月 9 日，贝壳美股发布公告显示 ，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东 拟出售 140万股ADS（折合420万股A类普通股）， 对应市值 2405 . 2 万美元 （ 近 1 . 7 亿元人民币 ）。 根据公告，套现资金将用于兑现今年 4 月其 承诺的900万股A类普通股捐赠计划， 这也是 2020年贝壳美股上市以来彭永东首次减持。 当 日，贝壳 港股与美股 早盘股价 均 跳水，截至 当日 收盘， 港股 跌4.78%报42.6港元/股， 美 股跌 3 . 86% 报 16 . 42 美元 /股。 与此同时，贝壳也在加速回购股份稳定资本市场信心 。 根据 12 月 15 日发布的最新公告 ，12 月 12 日，贝壳再斥资 300 万美元回购 51 . 95 万股股份，每股回购价格为 5 . 74-5 . 82 美元 。 据YOUNG财经统计 ，12 月以来，贝壳每个工作日均开展回购操作，累计回购金额已近 3000 万美元 。 根据贝壳日前发布的第 三季度 财报，今年第 ...

文章核心观点 - 我爱我家集团荣获“2025年上市公司最佳董事会奖”，其公司治理、战略决策及长期价值创造获得资本市场高度认可 [1] 评选背景与权威性 - 评选由《每日经济新闻》主办，历经公众提名、舆情筛选、大数据模型筛选、公众投票与专家评审等多个环节 [1] - “最佳董事会奖”由二十余家知名券商研究所及十家顶级私募机构组成的评审团，围绕治理结构与独立性、战略引领与决策质量、责任与透明度三大维度严苛遴选 [1] 公司治理与制度建设 - 公司严格遵循法律法规，建立了权责清晰、有效制衡的组织架构与内控体系 [1] - 2025年以来，董事会主导修订并发布了《公司章程》《股东会议事规则》等十余项制度，优化了决策程序与监督机制 [2] - 公司通过开展多种形式的专题培训，持续提升董事、监事及高级管理人员的履职能力与专业水平 [2] 战略转型与经营业绩 - 董事会坚定推动公司从传统房产经纪向“居住服务运营商”深度转型 [3] - 战略举措包括巩固核心一、二线城市市场地位，以及积极引领数字化、平台化战略落地，与京东物流、业之峰等头部企业合作 [3] - 2025年前三季度扣非归母净利润同比增长173.96% [3] - 2025年前三季度经纪业务二手房成交量同比增长5.6%，新房业务成交量同比增长0.4% [3] - 资产管理业务在管房源规模达到33万套，相较年初增长8.9% [3] ESG实践与社会责任 - 公司将ESG理念深度融入制度建设与经营实践 [4] - 在环境（E）领域，通过数字化升级践行低碳发展，例如优化VR看房、“双人通勤租房”功能，普及电子合同，在全国门店推广节能设备 [4] - 在社会（S）责任方面，针对返工人员、高校毕业生推出租房优惠，依托全国数千家门店网络提供便民服务，建设数百家“暖心驿站” [4] - 公司搭建乡村振兴与社区友好交互平台，将湖北红安、麻城、福建连城等革命老区农副产品送给社区居民 [4] 未来展望 - 公司董事会将以此次获奖为契机，持续完善治理结构、提升决策的科学性与前瞻性，恪守对股东的诚信责任 [5] - 公司将继续坚持以投资者为本，加强透明沟通，积极回报投资者信任，努力实现企业价值、客户价值与社会价值的共同提升 [5]

齐鲁晚报.齐鲁壹点记者王皇 12月9日，由山东省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅、省自然资源厅等10部门联合印发的《关于住房"以旧换新"的指导意见》在山东省住房和城 乡建设厅举行的新闻发布会上进行了发布。《指导意见》推出了6大方面15条措施，鼓励"卖旧换新"、引导"收旧换新"、探索"拆旧换新"3种"换新"模式， 进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力。 丰富3种"换新"模式 鼓励"卖旧换新"。支持房地产经纪机构开展住房"卖旧换新"业务，推广"帮卖"模式，由房地产经纪机构、房企与购房群众签订三方协议，对旧房在约定时 间内售出的，按约定流程办理新建商品房购买手续；对旧房未在约定时间内售出的，由房地产经纪机构联动房企对旧房开展"兜底收购"或退还新房意向 金，意向客户无需承担违约责任。 政府企业合力降低换新成本 加大换新购房补贴发放力度。鼓励各市根据本地实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放"以旧换新"补贴，激活群众多样化改善性住房需求。 鼓励企业加大换新支持力度。鼓励房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。 完善金融服务 推出金融支持产品。引导和鼓励银行等金融机构 ...

公司社区公益战略与行动 - 公司坚持做向上向善的“社区好邻居”，致力于成为社区居民的好邻居，让社区生活更美好 [5][9] - 公司通过链家、德佑、21世纪等新经纪合作品牌长期扎根社区，持续推进公益课堂、助老服务、社区清洁、节日关怀等一系列社区公益行动 [5] - 公司公益并非一次性活动，而是“长期主义”的坚持，以持续、细致的方式参与社区日常，为城市生活注入温度 [9] 社区助老服务项目 - 公司推出“我来教您用手机”公益课堂，将门店变成“数字学习点”，帮助长者跨越数字鸿沟，学习视频通话、线上挂号、扫码乘车等生活应用 [3][6] - 公司推出“我来教您防跌倒”项目，志愿者将课程带入社区，通过讲解与示范，为长者提供实用的居家安全指导，提醒注意地滑、台阶落差等风险 [2][6][7] - 截至2025年10月，两项公益课堂已进入惠州超过200个社区，累计服务超过2万名长者，并吸引300多名经纪人加入志愿队伍 [7] 门店便民与社区支持服务 - 公司门店日常提供打印复印、应急充电、雨具借用、免费饮水、临时休息等便民服务，使门店成为“社区公共客厅” [5][9] - 每年高考期间，公司在考点周边门店设立“高考服务站”，为考生与家长提供饮水、文具、风扇、雨具、充电、应急打印、小药箱等服务 [7] - 经纪人志愿者在社区提供多种便民服务，如清理落叶、提供帮助等，将善意与服务延伸到社区的“最后一米” [5][8] 公益行动的社会影响与理念 - 公司通过专业之外的温度为社区创造“增量价值”，让善意、服务与陪伴在家门口触手可及 [5] - 公司城市总经理表示，以企业力量反哺社会，回报社区群众，做力所能及的好事、实事，扎根社区、服务社区 [9] - 这些温暖的举动在社区延续，形成了城市中默默流动的善意力量，成为社区生活中最踏实、最可感的温暖底色 [9]

核心观点 - 2025年11月上海二手房市场成交量显著回暖，创下自5月以来新高，市场呈现“小翘尾”行情，主要由“沪六条”等政策红利及刚性需求释放驱动 [3][5] - 市场呈现“以价换量”的主流逻辑，整体价格承压，但区域与房源结构分化显著：核心区价格坚挺、房源惜售撤牌，而外环及远郊区域价格压力大，刚需小户型为成交主力 [6][7][8] - 房东撤牌现象客观存在但数据存疑，撤牌房源多集中于核心区优质及改善型房源，部分房东因价格预期不符选择“售转租”，导致租赁市场供应增加 [3][7][8] - 行业对12月市场预期乐观，预计成交量将维持高位并可能创年度峰值，但价格分化与“以价换量”趋势将持续，长期市场有望从“以价换量”走向“量价趋稳” [9][10] 市场成交量与行情 - 2025年11月上海二手房成交量达22943套，环比10月的18493套上涨约24%，创下自今年5月以来最高纪录，在近一年成交量中排名第三 [3][5] - 市场呈现明显的“小翘尾”行情，主要推动力为8月25日落地的“沪六条”新政满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等政策效果持续释放 [5] - 11月市场成交刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品 [5][6] 市场价格与区域分化 - 11月上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平米；另一平台数据显示成交均价为45392元/平米，同比减少7708元/平米，环比减少223元/平米 [6] - 市场格局呈现“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”，核心城区如黄浦找房热度达69.6为全市最高，而远郊区域如宝山南大板块成交均价降至3.8万元/平米 [6] - “以价换量”是当前市场主流逻辑，特别是在外环外区域及与新房直接竞争的板块 [6] 房源挂牌与撤牌现象 - 网传11月上海房东撤牌率飙升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套，但行业机构认为该数据“存疑且十分不合理” [3][7] - 客观情况是11月全市二手房挂牌量环比下降2.6%，房源去化速度大于新增挂牌速度导致挂牌量小幅下降，撤牌房源多集中在核心区优质房源及中高端改善型房源 [3][8] - 区域撤牌差异显著，例如虹口区挂牌量环比减少6.7%、静安区环比减少4.9%，而外环外“老破小”撤牌率不到10% [7][8] - 撤牌主要原因包括：房东实现去化、对后市价格预期较高不愿低价抛售、总价不符合心理预期等，卖方心态出现分化 [7][8] “售转租”现象与租赁市场 - 撤牌后“售转租”现象明显增多，上海11月租赁新增挂牌供应量环比上涨6.4%，其中售转租房源贡献了约20%以上的新增供应，在静安、徐汇等区表现尤其明显 [8] - 不少房东认为当前售价已低于心理预期，售转租可避免低价抛售带来的损失，预计春节前售转租房源在租赁新增供应中占比或升至30%以上 [8][10] 市场未来展望 - 行业预判12月市场将延续11月态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区高性价比房源成交节奏有望加快，叠加政策长尾效应及年底传统旺季，12月成交量大概率创下2025年年度峰值 [9] - 短期市场价格分化将加剧，“以价换量”趋势将继续延续，春节前二手房成交量可能减少，房价上涨动力偏弱 [10] - 长期来看，一线城市优质资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使二手房市场向好发展具备韧性，市场有望从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [10]

每经AI快讯，12月9日，纳斯达克中国金龙指数跌幅扩大，现跌2.0%。百度跌3.5%，贝壳跌4.7%，小鹏 汽车跌3.7%，理想汽车跌4.1%。 ...

香港楼市整体展望与核心观点 - 2025年为香港楼市转折之年，市场信心明显恢复，楼价止跌回升，自住、收租、投资三大置业需求支持市场动力全面回归 [1] - 预计2026年三大需求将持续入市，推动楼价在乐观情况下更可望升约10% [1] - 2025年香港楼市已走出调整期，买家信心恢复，积极入市，投资者因租金回报改善而入市，市场流动性增强吸引短线资金，三大置业需求成为复苏新格局 [1] - 预期2025年全年楼价有望录得约5%的增长，扭转过去三年持续下跌的趋势 [1] 一手住宅市场表现 - 一手住宅市场是2025年推动楼市的强力引擎 [1] - 截至2025年11月，一手成交量已连续10个月稳站千宗以上 [1] - 2025年首11个月一手成交金额接近1900亿港元，超越2024年全年总和，创下4年新高 [1] - 2025年首11个月一手成交量已创下2013年实施一手住宅销售条例以来的新高，全年有望挑战2万宗大关 [1] 二手住宅市场表现 - 预计2025年全年二手成交量将超过4.5万宗，将创下4年新高 [2] - 反映市场价格的楼价指数2025年内累升超过4.2%，预计全年升幅约5%，成功扭转过去3年的跌势，呈现价量齐升格局 [2] - 在减息预期与租金上扬的带动下，"租转买"需求与长线投资者纷纷入市，楼市进入良性循环 [2]

担保额度授权与使用情况 - 公司于2025年度获股东大会授权为子公司债务融资提供总额不超过40亿元的担保额度 其中为资产负债率低于70%的子公司提供担保额度不超过30.80亿元 为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度不超过9.20亿元 [2] - 在上述总额度内 公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司提供的专项担保额度为224,000万元 [2] - 公司近期根据授权为北京我爱我家提供了实际担保 担保对应主债权为北京我爱我家与杭州银行北京分行签订的8,000万元借款合同 担保方式为不可撤销的连带责任保证 [3] 被担保子公司财务状况 - 北京我爱我家为公司全资子公司 截至2024年12月31日 其总资产为545,814.38万元 总负债为245,524.04万元 净资产为300,290.34万元 2024年度实现营业收入280,753.68万元 净利润7,057.92万元 [5] - 截至2025年9月30日 北京我爱我家总资产增长至714,181.00万元 总负债增至419,636.71万元 净资产为294,544.29万元 2025年1-9月实现营业收入223,111.61万元 净利润4,526.58万元 [5] - 北京我爱我家信用状况良好 无重大对外担保诉讼或仲裁事项 非失信被执行人 [5] 具体担保合同条款 - 担保合同保证的主债权最高融资余额为人民币8,000万元 债权确定期间为2025年12月8日至2026年12月7日 [6] - 保证方式为连带责任保证 保证范围涵盖主债权本金 利息 罚息 违约金 赔偿金及实现债权的费用等 [7] - 保证担保期限为具体融资业务履行期限届满之日起三年 合同效力独立于主借款合同 [7][8] 公司整体担保状况 - 本次担保发生后 公司及子公司对外担保总余额为221,512.75万元 占公司最近一期经审计净资产的23.60% [11] - 公司对子公司提供的担保余额为211,510.53万元 占最近一期经审计净资产的22.53% [11] - 公司及控股子公司不存在对合并报表外单位 控股股东或实际控制人提供的担保 也无逾期担保及涉及诉讼的担保 [11]

香港工商铺物业11月市场表现 - 过去3个月香港工商铺买卖持续靠稳微升 在整体经济及零售好转背景下 未来可持续看好 [1] - 11月香港共录得367宗工商铺物业买卖登记 月环比增加18宗或5.16% 创4个月新高 [1] - 11月登记总值录得45.41亿港元 月环比微跌1.4% 主因前月有较多逾亿港元登记抽高基数 [1] 各物业类别登记量分析 - 11月三大范畴物业登记量录得两升一跌 [1] - 商厦登记量升幅最大 月环比增加44.58% 录120宗 为年内第3次突破百宗 [2] - 店铺登记量月环比升9.2% 录83宗 但仍较首11个月月平均89宗少6.7% [2] - 工厦登记量逆市下跌 月环比回落13.68% 录164宗 守在近4个月次高水平 [1] 各物业类别登记价值分析 - 商厦买卖登记总值月环比大升27.4% 录得20.2亿港元 连升2个月兼创近3个月最多 [2] - 工厦登记总值月环比增8.5% 录得14.65亿港元 创近7个月最多 月内平均每宗均价约893.3万港元 [1] - 店铺登记总值月环比急跌36.8% 录得10.56亿港元 主因月内以细价店铺登记占比较多 [2] 各物业类别市场占比与驱动因素 - 11月工厦登记占比仅录44.7% 月环比下跌9.7个百分点 [1] - 商厦登记占比增至32.7% [2] - 商厦买卖受惠于数个商厦项目录得不少一手买卖登记 如国际企业中心、德华中心及永康街83号等 [2] - 店铺买卖已一连5个月表现反覆 11月表现仍较全年按月平均略少 [2] - 工厦买卖登记连升两个月后稍作回气 [1]