行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 但指出2025年房企报表加速出清 将为2026年及后续触底提供基础[1] 核心观点 - 房企缩表降速 包袱继续出清 低毛利项目结算逐渐进入尾声[1] - 2025年前三季度36家重点房企毛利率相较2024年提升0.2个百分点至13.9% 出现企稳迹象[4] - 重点房企资产扩张持续净减少5574亿元 相较2024年同期仅持续下滑2% 负债扩张净减少降幅开始收窄[4] - 净利润继2024年首次出现亏损1056亿元后 2025年前三季度继续亏损314亿元 历史包袱加速出清[4] - 销售回款承压 但房企通过加快竣工结算和控制拿地规模 成功提升存货周转率 进入库存加速盘活阶段[4] 缩表降速 业绩继续出清 资产负债与权益变化 - 2025年前三季度重点房企资产扩张净减少5574亿元 同比下滑2%[6] - 负债扩张净减少4656亿元 2024年同期为净减少4884亿元 降幅开始收窄[6] - 权益扩张继续净减少604亿元 同比下滑17%[6] - 净利润继续亏损314亿元 2024年同期亏损1056亿元[6] 毛利率企稳 - 重点房企毛利率从2019年开始下滑 2025年前三季度出现企稳[29] - 36家重点房企中有16家毛利率较2024年提升 提升最显著的是大悦城、上海临港、金融街 分别同比提升13.8、10.9、10.1个百分点[30] - 低毛利项目结算进入尾声 前三季度毛利率平均提升0.2个百分点至13.9%[4] 费用与减值 - 三费率同比上升0.4个百分点至9.6% 主要因开发结算收入下降[14] - 财务费用率上升最快 同比提升0.6个百分点至4.3%[14] - 36家重点房企大幅计提资产减值损失270亿元 其中万科计提143亿元[16] 投资收益与股东权益 - 对联营企业和合营企业投资收益同比继续下降96%[25] - 少数股东权益占比维持在43%的历史高位[27] - 归母净利润率同比下滑2.8个百分点至-4.1%[37] 销售回款承压 投资策略趋于审慎 销售与回款表现 - 2025年房地产行业销售继续下行 表内回款同比减少17% 表外回款同比减少19% 但降幅相较2024年同期收窄[40] - 重点房企回款率提升9个百分点至60%[45] 杠杆与负债 - 资产负债率扣除预收账款和合同负债后下降0.3个百分点至69.2%[48] - 净负债率相较2024年上升5.4个百分点 主要因销售回款和所有者权益下滑[48] - 有息负债变化很小 但在手现金下滑7.5% 所有者权益下滑9.7%[48] 土地储备与周转 - 表内土储继续下滑17% 表外土储在2024年上升后又掉头缩减13%[54] - 存货周转率创新高 源自竣工结算的加速和去库存[60] - 房企拿地决策更为谨慎 积极探索产业勾地、城市更新旧改和收并购等多元化拿地方式[54]