项目定位与市场机遇 - 项目为北京朝青板块近十年来唯一新增住宅用地，契合区域改善型需求，承接置换客群 [1][3] - 区域内刚需及高端住宅楼龄普遍在15-20年左右，置换客群基数大 [3] - 项目开盘优惠后单价区间为9.6万—10.5万元/平方米，与周边高端二手房如星河湾朗园（均价9.3万元/平方米）等价格基本持平 [1][3] 产品设计与销售情况 - 项目规划133平方米至278平方米六种户型，得房率普遍高于90%，以172平方米户型为例可达93% [4] - 截至10月6日排卡人数已超400组，预计开盘前达500组，接近首批559套房源数量 [4] - 首次开盘楼栋定价较低旨在提升市场热度，后续楼栋价格预计将上调 [4] 项目配套与比较优势 - 项目园林融合宋代美学，形成立体景观体系，包括45米宽飞瀑、3000平方米镜湖等 [6] - 配置5700平方米会所，面积在北京住宅项目中属于前列，提供泳池、健身房等设施 [6] - 但户均会所面积约6.99平方米，低于同期璞樾项目（户均约11.32平方米） [6] 项目短板与潜在风险 - 南侧12—15号楼临近双向六车道主干道朝阳北路，受交通噪音影响显著 [8] - 项目东侧部分楼栋邻近高压线，距最近楼栋约50米 [8] - 项目所在平房板块发展较早，人流密集交通拥堵，城市界面较为凌乱 [8]