2026-27财年香港土地供应计划 - 香港政府公布2026-27财政年度卖地计划，将推出9幅住宅地皮，连同“一铁一局”等其他供应来源，合共可提供22,580个住宅单位，供应量同比增加6成，创近8年新高 [1] - 9幅住宅地皮中，3幅来自洪水桥片区，共提供3,120个单位；3幅为滚存用地（赤柱、东涌及西贡）；3幅为新纳入卖地表的用地（何文田佛光街、沙田石门大涌桥路与安心街交界、石门安心街与安平街交界），9幅地合共提供6,650个单位 [1] - 下年度首季将率先推出东涌第106A区的海滨用地，可提供约990个单位，毗邻已有另一幅用地于2025年售出，预计2029年落成的东涌东站将作为配套 [1] 土地供应来源与结构 - 下年度22,580个单位的潜在土地供应中，约七成（约15,806个单位）来自政府主导及协调的供应，包括“一铁一局” [2] - 未来5年已准备好的私人房屋土地供应可承载9.8万个单位，其中超过一半（超过4.9万个单位）来自北部都会区，约两成（约1.96万个单位）来自大屿山东涌及小蚝湾，其余为市区用地 [2] - 新纳入卖地表的3幅住宅用地（何文田、沙田石门）原规划为政府机构、社区或商业用途，正通过城规程序改划为住宅用途，属于中小型和成熟社区用地 [1] 市场环境与政府策略 - 发展局局长指出楼市明显回暖，近期交投持续向稳甚至上升，近几个月推出的住宅用地均以相当合理的价钱售出，反映楼市正稳步发展 [2] - 下一个财政年度将不会推售一般商业用地，政府将持续检视将商业地改作住宅或其他更灵活用途的可能性 [2] - 政府已邀请市场就3幅用地发展为专上教育学生宿舍提交意向书，并计划视乎市场反应，在未来推出至少1幅作为宿舍用途 [2] 市建局“招标妥”服务升级 - 市建局将推出加强版“招标妥”服务，主要措施包括：制定更严谨的顾问和承建商预审名单；由市建局进行招标和评标以协助业主选择；要求申领政府维修资助的楼宇在工程有重大改动或费用大幅上升时向市建局报告 [2] - 政府将向市建局拨款合共3亿港元，其中1亿港元作为起动资金，用于成立专队（或子公司）专责提供加强版服务；另外2亿港元用于为使用“招标妥”的业主继续提供费用宽减资助 [3] - 政府目标是在2024年5月向立法会发展事务委员会汇报具体措施和执行细节，谘询持份者意见，并于2024年下半年正式推出加强版“招标妥”服务 [3]

香港私人住宅市场表现 - 2025年1月香港私人住宅售价指数升至301.4，创下19个月新高 [1] - 售价指数月环比上升0.5%，连续8个月录得上升 [1] - 售价指数同比上升4.9% [1] 不同面积单位价格走势 - 中小型单位（1076平方呎以下）售价月环比上升0.5%，同比上升5% [1] - 大型单位（1076平方呎或以上）售价月环比上升0.7%，同比上升近3.7% [1] 私人住宅租赁市场表现 - 2025年1月租金指数报201.1，再创新高 [1] - 租金指数月环比上升近0.3%，同比上升4.3% [1] 不同面积单位租金走势 - 中小型单位租金月环比上升0.2%，同比上升约4.3% [1] - 大型单位租金月环比上升约0.4%，同比上升4.6% [1]

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澳门住宅楼价指数季度与年度表现 - 2025年第四季度澳门整体住宅楼价指数为191.8，较第三季度微升0.1% [1] - 2025年全年整体住宅楼价平均指数为195.5，较2024年下跌9.4% [1] 按物业类型划分的季度价格变动 - 现货住宅指数在2025年第四季度为204.6，较上一期（9月至11月）上升0.2%，但较第三季度微跌0.1% [1] - 楼花指数在2025年第四季度为238.8，较上一期（9月至11月）上升0.7%，较第三季度上升1.5% [1] 按区域划分的价格变动 - 路凼区楼价指数在2025年10月至12月为200.1，较上一期（9月至11月）上升1.0% [1] - 澳门半岛楼价指数在同期为189.7，较上一期下跌0.3% [1] 按楼龄划分的价格变动 - 楼龄6至10年的住宅楼价指数较上一期（9月至11月）上升3.6% [1] - 楼龄20年以上的住宅楼价指数较上一期下跌1.9% [1] 按单位面积划分的价格变动 - 实用面积100平方米及以上的楼价指数较上一期（9月至11月）上升1.6% [1] - 实用面积75至99.9平方米的楼价指数较上一期下跌2.0% [1] 按楼层划分的价格变动 - 七层以上的楼宇楼价指数较上一期（9月至11月）上升0.4% [1] - 七层或以下的楼宇楼价指数较上一期下跌0.2% [1]

市场整体表现 - 上周昆明主城商品住宅成交面积5.38万平方米，环比上涨2% [1] - 住宅成交均价为13505元/平方米，环比上涨1% [1] - 近期昆明主城住宅市场成交量持续小幅上涨 [1] 项目成交情况 - 主力成交项目为邦泰观云，成交34套，面积0.51万平方米 [1] - 龙湖天境成交19套，面积0.24万平方米 [1] - 邦泰悦九章成交10套，面积0.16万平方米 [1] - 保利天珺二期成交11套，面积0.15万平方米 [1] - 邦泰观云等城市核心区主力成交项目带动市场成交均价持续小幅回升 [1] 产品结构分析 - 高层住宅呈现量价齐升态势 [1] - 洋房产品成交量稳定但价格下跌 [1] - 别墅产品成交量下跌但价格上升 [1]

美股三大指数表现 - 道琼斯工业平均指数上涨0.53% [1] - 纳斯达克综合指数下跌1.51% [1] - 标普500指数下跌0.51% [1] 科技股表现 - 热门科技股普遍下跌 [1] - AMD股价下跌超过17%，创2017年以来最差单日表现 [1] - 英伟达、特斯拉、博通、Meta股价下跌超过3% [1] - 谷歌、亚马逊股价下跌超过2% [1] - 苹果股价上涨超过2% [1] 半导体与相关板块表现 - 半导体设备与材料、存储概念股跌幅居前 [1] - 闪迪股价下跌近16% [1] - 美光科技股价下跌超过9% [1] - 西部数据股价下跌超过7% [1] - 应用材料股价下跌超过6% [1] - 阿斯麦股价下跌超过3% [1] - 加密矿企跌幅居前，Coinbase股价下跌超过6% [1] 医药与地产板块表现 - 减肥药概念股、住宅地产涨幅居前 [1] - 礼来股价上涨超过10% [1] - 安进股价上涨超过8% [1] - 辉瑞股价上涨近4% [1]

未来3至4年一手住宅潜在供应量 - 截至2025年12月底，未来3至4年香港一手私人住宅潜在供应量约为10.4万个单位，较去年第三季的约10.2万伙环比增加约2000伙，连续两个季度录得上升 [1] 供应结构变化 - 已落成一手货尾单位约为2.3万伙，环比减少约3000个单位 [1] - 兴建中但未售出的楼花单位环比减少1000伙至约6.1万伙 [1] - 已批出土地(熟地)可随时动工兴建的单位环比大增约6000伙，最新录约2万伙 [1] 施工与落成量 - 2025年第四季度私宅施工量录得约1900伙，较第三季度的约800伙大增约1.4倍 [1] - 2025年全年施工量仅录约8800伙，较2024年的约19900伙大跌1.11万伙或56% [1] - 2025年第四季度私楼落成量有约5100伙，环比大增1800伙或55% [1] - 2025年全年落成量约1.84万伙，较2024年的约2.43万伙少5900伙或24% [1]

香港住宅市场表现 - 香港私人住宅售价指数在去年12月录得298.6点，连续七个月上升，创一年半以来新高 [1] - 2025年全年楼价累计回升3.3%，结束了过去三年的同比跌势 [1] 市场驱动因素 - 楼价回稳主要受惠于市场交投活跃，以及利率环境趋向缓和 [1] - 住宅成交量已连续十个月维持在每月5,000宗以上 [1] - 银行按揭利率下调进一步降低了置业成本，市场气氛已明显改善 [1] 市场前景展望 - 住宅市场已走出调整阶段并触底回升 [1] - 预计2026年楼价可以续见5%左右的增长 [1]

核心观点 - 部分一线城市CPI由负转正叠加无风险收益率持续下行 使得基于“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”框架的评估发生变化 重点城市部分资产价格预期从“负面展望”步入“中性” [1][3] - 二线城市“租金回报率+CPI”指标企稳回升 显示其房价具备筑底潜力 [1][4] 租金回报率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”计算的租金收益率存在口径问题 无法进行有效的国际或跨资产比较 [2] - 更合理的可比指标是“名义租金收益率 = 实际租金收益率 + 潜在通胀” 经此调整后 过往高通胀下中国一线城市1.5%的租金回报率实际等同于国际名义3.5%的水平 [2] - 使用“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式 对同一货币环境下的跨资产比较更为有效 [3] 一线城市市场动态 - 一线城市住宅租金收益率从2020年的1.6%提升至2025年的1.9% [3] - 但由于处于通缩期 2025年一线城市“租金回报率+CPI”从2019年高位的4.5%回落至2.0% 该水平低于按揭贷款利率 略高于无风险收益率 [3] - 2025年第四季度 北京、上海等部分一线城市CPI由负转正 展望2026年 从租金回报率要求角度考虑 部分资产价格预期有望从“负面展望”步入“中性” [3] 二线城市市场动态 - 二线城市“租金回报率+CPI”指标从2019年高位的5.1%回落至2023年的2.3% 但2024年开始回升至2.6% 2025年维持在2.6% 呈现企稳向上态势 [4] - 相对于目前1.8%的十年期国债收益率 二线城市租金回报率达标度持续改善 [4] - 具体城市表现：合肥和西安2025年“租金回报率+CPI”分别提升0.5个百分点、0.4个百分点至2.6%、3.0% 两城市2025年CPI均提升0.2个百分点 [4] - 2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在5%~7%水平 目前国内长沙和重庆的指标最靠近该国际住宅收益率水平 [4] 市场情绪与价格信号 - 2025年12月底 居民购房意愿强于上月的占比约为16% 环比上升1.2个百分点 购房信心延续改善趋势 [5] - 政策层面 取消征收2年以上住房增值税及北京进一步放松限购 带动政策放松预期增加 市场信心出现一定改善 [5] - 但二手房挂牌价下降比例快速提升 12月挂牌价下降占比约为19% 环比增加5.4个百分点 显示价格预期仍面临压力 [5]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大 [1][8] 新建商品住宅销售价格环比变动 - **一线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [4][11] - 上海环比上涨0.2% [1][4][8][11] - 北京环比下降0.4% [1][4][8][11] - 广州环比下降0.6% [1][4][8][11] - 深圳环比下降0.5% [1][4][8][11] - **二线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [4][11] - **三线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [4][11] 二手住宅销售价格环比变动 - **一线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [5][12] - 北京环比下降1.3% [5][12] - 上海环比下降0.6% [5][12] - 广州环比下降1.0% [5][12] - 深圳环比下降0.6% [5][12] - **二线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [5][12] - **三线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [5][12] 新建商品住宅销售价格同比变动 - **一线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点 [6][13] - 上海同比上涨4.8% [6][13] - 北京同比下降2.4% [6][13] - 广州同比下降4.8% [6][13] - 深圳同比下降4.4% [6][13] - **二线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点 [6][13] - **三线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [6][13] 二手住宅销售价格同比变动 - **一线城市**：二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点 [7][14] - 北京同比下降8.5% [7][14] - 上海同比下降6.1% [7][14] - 广州同比下降7.8% [7][14] - 深圳同比下降5.4% [7][14] - **二线城市**：二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [7][14] - **三线城市**：二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [7][14]