澳门住宅楼价指数季度与年度表现 - 2025年第四季度澳门整体住宅楼价指数为191.8，较第三季度微升0.1% [1] - 2025年全年整体住宅楼价平均指数为195.5，较2024年下跌9.4% [1] 按物业类型划分的季度价格变动 - 现货住宅指数在2025年第四季度为204.6，较上一期（9月至11月）上升0.2%，但较第三季度微跌0.1% [1] - 楼花指数在2025年第四季度为238.8，较上一期（9月至11月）上升0.7%，较第三季度上升1.5% [1] 按区域划分的价格变动 - 路凼区楼价指数在2025年10月至12月为200.1，较上一期（9月至11月）上升1.0% [1] - 澳门半岛楼价指数在同期为189.7，较上一期下跌0.3% [1] 按楼龄划分的价格变动 - 楼龄6至10年的住宅楼价指数较上一期（9月至11月）上升3.6% [1] - 楼龄20年以上的住宅楼价指数较上一期下跌1.9% [1] 按单位面积划分的价格变动 - 实用面积100平方米及以上的楼价指数较上一期（9月至11月）上升1.6% [1] - 实用面积75至99.9平方米的楼价指数较上一期下跌2.0% [1] 按楼层划分的价格变动 - 七层以上的楼宇楼价指数较上一期（9月至11月）上升0.4% [1] - 七层或以下的楼宇楼价指数较上一期下跌0.2% [1]

市场整体表现 - 上周昆明主城商品住宅成交面积5.38万平方米，环比上涨2% [1] - 住宅成交均价为13505元/平方米，环比上涨1% [1] - 近期昆明主城住宅市场成交量持续小幅上涨 [1] 项目成交情况 - 主力成交项目为邦泰观云，成交34套，面积0.51万平方米 [1] - 龙湖天境成交19套，面积0.24万平方米 [1] - 邦泰悦九章成交10套，面积0.16万平方米 [1] - 保利天珺二期成交11套，面积0.15万平方米 [1] - 邦泰观云等城市核心区主力成交项目带动市场成交均价持续小幅回升 [1] 产品结构分析 - 高层住宅呈现量价齐升态势 [1] - 洋房产品成交量稳定但价格下跌 [1] - 别墅产品成交量下跌但价格上升 [1]

美股三大指数表现 - 道琼斯工业平均指数上涨0.53% [1] - 纳斯达克综合指数下跌1.51% [1] - 标普500指数下跌0.51% [1] 科技股表现 - 热门科技股普遍下跌 [1] - AMD股价下跌超过17%，创2017年以来最差单日表现 [1] - 英伟达、特斯拉、博通、Meta股价下跌超过3% [1] - 谷歌、亚马逊股价下跌超过2% [1] - 苹果股价上涨超过2% [1] 半导体与相关板块表现 - 半导体设备与材料、存储概念股跌幅居前 [1] - 闪迪股价下跌近16% [1] - 美光科技股价下跌超过9% [1] - 西部数据股价下跌超过7% [1] - 应用材料股价下跌超过6% [1] - 阿斯麦股价下跌超过3% [1] - 加密矿企跌幅居前，Coinbase股价下跌超过6% [1] 医药与地产板块表现 - 减肥药概念股、住宅地产涨幅居前 [1] - 礼来股价上涨超过10% [1] - 安进股价上涨超过8% [1] - 辉瑞股价上涨近4% [1]

未来3至4年一手住宅潜在供应量 - 截至2025年12月底，未来3至4年香港一手私人住宅潜在供应量约为10.4万个单位，较去年第三季的约10.2万伙环比增加约2000伙，连续两个季度录得上升 [1] 供应结构变化 - 已落成一手货尾单位约为2.3万伙，环比减少约3000个单位 [1] - 兴建中但未售出的楼花单位环比减少1000伙至约6.1万伙 [1] - 已批出土地(熟地)可随时动工兴建的单位环比大增约6000伙，最新录约2万伙 [1] 施工与落成量 - 2025年第四季度私宅施工量录得约1900伙，较第三季度的约800伙大增约1.4倍 [1] - 2025年全年施工量仅录约8800伙，较2024年的约19900伙大跌1.11万伙或56% [1] - 2025年第四季度私楼落成量有约5100伙，环比大增1800伙或55% [1] - 2025年全年落成量约1.84万伙，较2024年的约2.43万伙少5900伙或24% [1]

香港住宅市场表现 - 香港私人住宅售价指数在去年12月录得298.6点，连续七个月上升，创一年半以来新高 [1] - 2025年全年楼价累计回升3.3%，结束了过去三年的同比跌势 [1] 市场驱动因素 - 楼价回稳主要受惠于市场交投活跃，以及利率环境趋向缓和 [1] - 住宅成交量已连续十个月维持在每月5,000宗以上 [1] - 银行按揭利率下调进一步降低了置业成本，市场气氛已明显改善 [1] 市场前景展望 - 住宅市场已走出调整阶段并触底回升 [1] - 预计2026年楼价可以续见5%左右的增长 [1]

核心观点 - 部分一线城市CPI由负转正叠加无风险收益率持续下行 使得基于“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”框架的评估发生变化 重点城市部分资产价格预期从“负面展望”步入“中性” [1][3] - 二线城市“租金回报率+CPI”指标企稳回升 显示其房价具备筑底潜力 [1][4] 租金回报率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”计算的租金收益率存在口径问题 无法进行有效的国际或跨资产比较 [2] - 更合理的可比指标是“名义租金收益率 = 实际租金收益率 + 潜在通胀” 经此调整后 过往高通胀下中国一线城市1.5%的租金回报率实际等同于国际名义3.5%的水平 [2] - 使用“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式 对同一货币环境下的跨资产比较更为有效 [3] 一线城市市场动态 - 一线城市住宅租金收益率从2020年的1.6%提升至2025年的1.9% [3] - 但由于处于通缩期 2025年一线城市“租金回报率+CPI”从2019年高位的4.5%回落至2.0% 该水平低于按揭贷款利率 略高于无风险收益率 [3] - 2025年第四季度 北京、上海等部分一线城市CPI由负转正 展望2026年 从租金回报率要求角度考虑 部分资产价格预期有望从“负面展望”步入“中性” [3] 二线城市市场动态 - 二线城市“租金回报率+CPI”指标从2019年高位的5.1%回落至2023年的2.3% 但2024年开始回升至2.6% 2025年维持在2.6% 呈现企稳向上态势 [4] - 相对于目前1.8%的十年期国债收益率 二线城市租金回报率达标度持续改善 [4] - 具体城市表现：合肥和西安2025年“租金回报率+CPI”分别提升0.5个百分点、0.4个百分点至2.6%、3.0% 两城市2025年CPI均提升0.2个百分点 [4] - 2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在5%~7%水平 目前国内长沙和重庆的指标最靠近该国际住宅收益率水平 [4] 市场情绪与价格信号 - 2025年12月底 居民购房意愿强于上月的占比约为16% 环比上升1.2个百分点 购房信心延续改善趋势 [5] - 政策层面 取消征收2年以上住房增值税及北京进一步放松限购 带动政策放松预期增加 市场信心出现一定改善 [5] - 但二手房挂牌价下降比例快速提升 12月挂牌价下降占比约为19% 环比增加5.4个百分点 显示价格预期仍面临压力 [5]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大 [1][8] 新建商品住宅销售价格环比变动 - **一线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [4][11] - 上海环比上涨0.2% [1][4][8][11] - 北京环比下降0.4% [1][4][8][11] - 广州环比下降0.6% [1][4][8][11] - 深圳环比下降0.5% [1][4][8][11] - **二线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [4][11] - **三线城市**：新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [4][11] 二手住宅销售价格环比变动 - **一线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [5][12] - 北京环比下降1.3% [5][12] - 上海环比下降0.6% [5][12] - 广州环比下降1.0% [5][12] - 深圳环比下降0.6% [5][12] - **二线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [5][12] - **三线城市**：二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [5][12] 新建商品住宅销售价格同比变动 - **一线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点 [6][13] - 上海同比上涨4.8% [6][13] - 北京同比下降2.4% [6][13] - 广州同比下降4.8% [6][13] - 深圳同比下降4.4% [6][13] - **二线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点 [6][13] - **三线城市**：新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [6][13] 二手住宅销售价格同比变动 - **一线城市**：二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点 [7][14] - 北京同比下降8.5% [7][14] - 上海同比下降6.1% [7][14] - 广州同比下降7.8% [7][14] - 深圳同比下降5.4% [7][14] - **二线城市**：二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [7][14] - **三线城市**：二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [7][14]

深圳楼市整体成交与市场结构 - 2025年深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9% [2] - 一手住宅全年网签37879套，同比下滑22% [2] - 二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量 [2] - 二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放 [2] 市场价格走势与分化特征 - 2025年深圳二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回落至2018年前后，“以价换量”特征明显 [4] - 二手房整体议价率从2025年初的8.2%上升至年底的11.2% [4] - 价格下行并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源走势开始出现分化 [4] - 部分高总价二手住宅的成交价格已率先企稳，甚至出现小幅回升 [5] - 价格率先企稳的楼盘多集中在福田、南山、宝中等核心区域，这些板块配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源 [6] - 以南山知名学区房漾日湾畔为例，2025年四季度成交均价约11.00万元/平方米，较一季度的10.79万元/平方米上涨约1.9% [6] 购房需求结构性变化 - 2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面积持续扩大，由89平方米提升至约100平方米 [4] - 同期，套均总价由673万元下降至588万元，成交均价从8.0万元/平方米回落至5.9万元/平方米 [4] - 面积扩张与价格回调并行，反映出购房者在价格下行周期中，借助调整窗口主动完成居住升级，“以价换大”特征显著 [4] - 中高总价段需求保持活跃，此前居住在500万-1000万元区间的购房者，换房时普遍选择向更高总价、更大面积产品升级 [5] - 2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31% [7] - 这一高收入群体主要集中在科技创新领域，包括科研、互联网、智能制造、新能源汽车及半导体等行业 [7] - 资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现，对部分购房需求形成了现实支撑 [7] 机构对市场未来走势的判断 - 从趋势判断看，成交量基本完成筑底，进一步下行空间有限 [8] - 价格调整尚未完全结束，仍将处于小幅回落通道 [8] - 预计2026年房价仍有微调压力，但相较2025年约6%的降幅，市场运行将更加平稳 [8] - 一线城市的市场修复确定性相对更高 [8] - 过去四年的快速下行，已在较大程度上消化了历史积累的结构性矛盾 [9] - 大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是对高品质住宅的需求依然稳固 [10] 近期政策影响与市场反馈 - 2026年1月15日，中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存 [10] - 政策发布后，市场已出现初步反馈，部分公寓项目率先实现成交 [10] - 公寓市场短期内难以出现全面升温，受产品属性限制，公寓投资逻辑仍高度依赖租售比水平 [10] - 只有当租金回报率稳定提升至约3%及以上，其投资吸引力才有望实质性增强 [10]

核心观点 - 12月份中国各线城市商品住宅销售价格总体呈现下降态势 [1] 价格变动情况 - 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点 [1] - 12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 12月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] - 12月份，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 12月份，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅与上月相同 [1]

文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现结构优化与稳步复苏 住宅市场逐步筑底 商业地产进入价值重塑期 市场迈向注重长期价值的新阶段[1] - 前海已实现从“规划蓝图”到“系统集成”的跨越 成为深港融合与产业升级的关键平台 并正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段[1][3] 甲级写字楼市场 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应大幅增加 全年21个新项目入市 带来118.2万平方米新增供应 年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米[1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目 银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业租赁活动亦积极 推动2025年全市年度净吸纳量达66.4万平方米 为2021年后新高 较近五年均值高16.9%[2] - 截至2025年底 深圳甲级写字楼平均空置率为31.4% 环比微降0.2个百分点 但同比仍微升0.8个百分点[2] - 2025年前海甲级写字楼新增需求中 金融科技及跨境服务类企业占比已超六成[3] 零售物业市场 - 2025年深圳零售物业市场共六个新项目入市 供应面积合计82.5万平方米 系2018年来新高 年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米[2] - 品牌开店整体保持谨慎 新品牌与新店高度集中于标杆及优质项目 次核心商圈部分项目招商承压 片区净吸纳量录负值[2] - 在高供应规模及新项目整体较高预招商率推动下 市场年度净吸纳量录近四年新高 全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点至6.6%[2] 住宅市场 - 2025年深圳住宅市场录得数个高端项目入市且去化表现优异 豪宅购买需求逆势增长 但整体购房情绪仍趋理性[3] - 截至2025年末 深圳全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%至378.5万平方米[3] 前海区域发展与展望 - 前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越 呈现出制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑的特征[3] - 随着深港规则衔接深化、国际人才街区成熟运营及前海国际金融城等重点载体陆续启用 前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新突破 巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位[3]