东京圈住宅投资吸引力下降 - 东京圈新建住宅市盈率（PER）在2024年上升至28.93倍，刷新历史最高纪录，超过英伟达股票24.2倍的PER [3][4][5] - 住房PER连续五年同比上升，过去大多维持在20倍左右，2008年房地产"迷你泡沫"时期仅达22倍 [6] - 东京圈新房平均价格首次突破1亿日元（70平方米），同比上涨17.7%，涨幅远超租金3.2%的涨幅 [6] 住房PER与股票PER对比 - 东京圈住房PER（28.93倍）高于三菱地所（18.3倍）、三井不动产（16.6倍）等大型房地产股，与瑞可利控股（29.3倍）、卫材（28.0倍）相当 [4][5] - 白金高轮站新房PER达53.07倍，表面收益率仅1.88%，低于20年期日本国债收益率（约2.2%） [8][9] - 表参道（51.95倍）、麻布十番（44.05倍）等市中心热门地区PER显著高于东京圈平均水平 [8][9] 二手房市场动态 - 东京圈二手房（建成10年）PER达28.87倍，与新房（28.93倍）几乎持平，创历史新高 [9] - 麻布十番等地区二手房PER（53.25倍）超过新房（44.05倍），出现"倒挂现象" [10] - 新房供应少的地区（如涩谷、神谷町）二手房更受追捧，价格更高 [10] 房价上涨驱动因素 - 东京圈人口流入、海外投资者及国内富裕阶层投资资金推动住房需求 [8] - 新房价格涨幅（17.7%）远超租金涨幅（3.2%），显示非自住需求占比提升 [6][8] 住房PER的长期影响 - PER为40倍时，购房相当于预付未来40年租金，且需承担贷款利息、修缮及房屋老化成本 [10] - 专家认为住房PER调整不可避免，但租金难以上涨，未来可能通过新房价格下跌实现PER回落 [10]