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住房市盈率(PER)
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30年才能回本,在东京圈买房不划算了?
36氪· 2025-06-13 21:31
东京圈住宅投资吸引力下降 - 东京圈新建住宅市盈率(PER)在2024年上升至28.93倍,刷新历史最高纪录,超过英伟达股票24.2倍的PER [3][4][5] - 住房PER连续五年同比上升,过去大多维持在20倍左右,2008年房地产"迷你泡沫"时期仅达22倍 [6] - 东京圈新房平均价格首次突破1亿日元(70平方米),同比上涨17.7%,涨幅远超租金3.2%的涨幅 [6] 住房PER与股票PER对比 - 东京圈住房PER(28.93倍)高于三菱地所(18.3倍)、三井不动产(16.6倍)等大型房地产股,与瑞可利控股(29.3倍)、卫材(28.0倍)相当 [4][5] - 白金高轮站新房PER达53.07倍,表面收益率仅1.88%,低于20年期日本国债收益率(约2.2%) [8][9] - 表参道(51.95倍)、麻布十番(44.05倍)等市中心热门地区PER显著高于东京圈平均水平 [8][9] 二手房市场动态 - 东京圈二手房(建成10年)PER达28.87倍,与新房(28.93倍)几乎持平,创历史新高 [9] - 麻布十番等地区二手房PER(53.25倍)超过新房(44.05倍),出现"倒挂现象" [10] - 新房供应少的地区(如涩谷、神谷町)二手房更受追捧,价格更高 [10] 房价上涨驱动因素 - 东京圈人口流入、海外投资者及国内富裕阶层投资资金推动住房需求 [8] - 新房价格涨幅(17.7%)远超租金涨幅(3.2%),显示非自住需求占比提升 [6][8] 住房PER的长期影响 - PER为40倍时,购房相当于预付未来40年租金,且需承担贷款利息、修缮及房屋老化成本 [10] - 专家认为住房PER调整不可避免,但租金难以上涨,未来可能通过新房价格下跌实现PER回落 [10]