行业现状与问题 - 住房租赁市场在盘活存量房源和推进新型城镇化方面具有重要作用，但中介机构主导的市场存在波动性和交易稳定性问题[1] - 涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件数量增长明显，北京朝阳法院2023-2024年累计审结705件，2024年比2023年增加171件[1] - 案件标的额普遍较小，10,000元以下的案件共计419件，占全部案件近60%，具有“小案大民生”特点[1] 案件处理与司法实践 - 案件处理以调解和撤诉为主，调解结案占比32.5%，撤诉结案占比46.1%，判决结案占比21.3%，反映出当事人争议相对较小且调解成功率较高[1] - 在150件判决结案案件中，有65件为缺席审理，且缺席方均为中介机构，表明中介机构存在消极应诉甚至倒闭失联的情况[2] - 87%的纠纷发生在中介机构与承租人之间[2] 中介机构失联与责任 - 当中介机构恶意违约“跑路”或倒闭失联时，房屋所有权人要求实际承租人腾退房屋的诉讼请求均获得法院支持[3] - 在此情况下，实际承租人向中介机构追讨押金和多付租金的维权难度较大[3] - 法院建议出租人不应采取换锁、断水断电等强制手段，而应优先与实际承租人协商损失分担或另行签约，再通过法律途径向中介机构追责[3] 房源质量问题与合同解除 - 中介机构为获利出租不符合消防标准的隔断房，承租人可以租赁物危及安全健康为由随时解除合同，并获法院支持退还押金及未使用期间的租金[4] - 对于出租空气污染物超标的“甲醛房”、“串串房”等劣质房源，承租人只要能证明甲醛超标，即可主张解除合同并要求中介机构承担违约责任[5][6] - 部分承租人关于合同欺诈的主张因构成要件严苛而未获支持[6] 承租人义务与不当行为 - 承租人未按约定或租赁物性质使用房屋致使受损，出租人有权解除合同并索赔，例如在房屋内为电瓶充电构成违约且存在安全隐患，相关诉讼请求被法院驳回[7] - 承租人擅自改变房屋用途、破坏房屋结构、未经同意转租或私养宠物、退租时未履行清洁义务等行为，违反合同并可能影响建筑与邻里安全[8] 押金退还纠纷处理 - 法院处理押金纠纷时，会综合考虑装修、家具、家电的自然折损和消耗，中介机构要求退租时房屋状态与出租时完全一致不符合常理[9] - 若承租人使用不当造成损失，法院将在押金中抵扣合理损失[9] 对中介机构的经营建议 - 部分中介机构通过线上经营、注册地与营业地分离、收款账户混乱等方式规避监管，并存在合同条款严苛、缺乏诚信、出租劣质房源等问题[10] - 中介机构应转变经营理念，摒弃“高收低租”、“长收短付”的高风险模式，使用备案合同范本，杜绝利用格式条款不当免责或加重对方责任[10] - 建议中介机构畅通信息反馈渠道，高效处理报修与投诉，积极配合司法程序并履行生效裁判，以树立守法重信的企业形象[10]