住房租赁条例与"房东税"解读 核心观点 - "房东税"并非新增税种 而是对现有租赁环节税收的统称 多地税务部门已辟谣未因条例出台调整税费政策 [1][2][5] - 《住房租赁条例》核心在于规范合同备案 通过多部门信息共享实现租购同权 而非增加税负 [1][7][9] - 当前租赁市场供给充足 房东转嫁税费难度大 实际税收负担经减免后处于较低水平 [11][12] 租赁环节税收构成 - 个人出租住房涉及7项税费 但实际执行中仅需缴纳个人所得税(10%) 房产税(4%) 营业税(3%) 且月租金≤10万元时免征增值税及附加税费 [5] - 地方政府普遍实施减免政策 如房产税/营业税减半 个税按0.5%核定征收 机构出租住房增值税率从5%降至1.5% [5][6] - 计税基数不含增值税 体现"能免则免 能减则减"原则 [5] 备案制度的意义 - 备案是享受子女教育/社会保障等租购同权权益的前提 2023年租房人口达2.6亿 2025年将突破3亿 [7][8] - 保护双方权益：租客获得租金/押金保障 房东可约束不文明行为 并优化居住证办理流程 [9] - 备案与税务系统无直接关联 主要服务于流动人口管理和公共服务供给 [9][11] 市场供需现状 - 2025年7月55城个人出租房源达61.8万套创三年新高 挂牌租金连续11个月环比下降至31.65元/㎡/月 [12] - 二手房转租赁+保租房入市加剧供给竞争 房东更倾向降租金而非转嫁税费 [12]

发票开具义务与消费者权益 - 商家在销售商品或提供服务时必须按规定如实开具发票 这是经营者的法定义务 [8][9] - 消费者在餐厅就餐时有权索要发票 商家以"发票开完"为由拒开属于违规行为 [1][3] - 加油站应当为消费者提供发票 即使加油后过了一段时间仍然可以补开发票 [5] 常见拒开发票场景 - 快递行业存在"寄快递很少开票"的现象 但实际上消费者有权要求开具发票 [8][9] - 个人出租房屋时虽然不具备公司资质 但仍需按规定为租客提供发票 [6] - 商家可能通过赠送饮料等方式诱导消费者放弃索要发票 [3] 法律依据与处罚措施 - 根据《发票管理办法》第18条 收款方必须向付款方开具发票 [8] - 应开未开发票的 税务机关可处以1万元以下罚款并没收违法所得 [8] - 对多次违反发票管理规定的单位或个人 税务机关可向社会公告 [8] 消费者维权途径 - 遇到拒开发票情况 消费者可拨打12366纳税服务热线举报 [9] - 税务机关将责令违规商家改正 并可能处以罚款 [8][9]

关于小额贷款业务 - 公司下属子公司昂立久鼎典当与联营企业昂立小贷签署5700万元债权转让协议，前期已支付4000万元，剩余1700万元未支付 [1] - 公司本期转回贷款减值损失3925万元，对归母净利润影响较大但未在临时公告中披露 [1] - 债权转让涉及2015年《合作协议》，因小贷公司无法直接向已涉诉的转贷客户放贷，故通过债权转让方式履行协议义务 [6] - 转让前兴浦公司4700万元贷款计提100%减值，陈*珍1000万元贷款计提50%减值；转让后对小贷公司剩余1700万元债权计提75%减值 [7][12] - 减值计提调整基于抵押物处置难度、法院终止执行程序及市场价格等因素，会计处理符合企业会计准则 [8][9][10] 主营业务情况 - 2024年公司实现营业收入3.25亿元，同比增长9.8%；归母净利润3048.14万元，扣非后归母净利润581.88万元 [20] - 保健品板块收入同比增长16.75%，毛利率增长26.80%，主要受益于电商大促和年底备货 [20] - 房地产板块收入1660.68万元，医养板块收入14761.69万元，其他业务收入340.83万元 [22] - 第四季度收入同比增长93.14%，主要因2023年同期冲回民非机构管理费收入，剔除该因素后实际增长7.49% [22] - 境外收入5946.87万元，毛利率显著高于境内业务，主要因境外销售高附加值原料产品 [20] 财务数据披露 - 小贷公司2024年末总资产5353万元，净资产2446万元，全年净亏损2314万元 [16] - 公司发放贷款和垫款期末余额425万元，其中对小贷公司债权1700万元（已计提减值1275万元） [17] - 保健品板块前五大客户包括ScientificLivingInc、合肥三只羊网络科技等，前五大供应商包括桐乡新和保健品、国网电力等 [23][24][26] - 房地产板块主要承租方为上海世涵酒店管理、上海洪馨酒店投资等，租金收入季度分布均衡 [27] - 医养板块主要采购药品药剂和医疗器械，前五大供应商为和记黄埔医药、九州通医药等 [28]

租赁市场现状 - 全国50个城市住宅平均租金为35元/平方米/月，环比下跌0.34%，47个重点城市租金下跌[13] - 一线城市租金坪效显著下滑，上海集中式公寓租金较2021年累计下跌19%[15] - 部分城市租金跌至历史低位：北京、上海、深圳跌回2015-2017年水平，成都跌至2018年，天津跌至2010年水平[16] - 全国40城租赁房源挂牌周期上升至51.9天，空置压力加大[17] 二房东行业危机 - 全国长租公寓纠纷案件同比激增240%，涉案金额超20亿元[10] - 重点城市二房东跑路事件激增：广州178%、杭州192%、成都205%[10][11] - 典型案例：广州黄埔至泰广场拖欠500万租金、白云棠景街卷款200万、杭州栖湖公寓拖欠房租[7][8][9] - 运营模式崩溃：广州黄埔租金从53.34元/㎡/月降至41元/㎡/月（跌幅23%），二房东收房成本与租金严重倒挂[23] 区域租金变动案例 - 郑州6大片区租金普降：奥兰花园一室降27%、正商东方港湾两室降29%、中享花园两室降50%[20] - 杭州丽晶国际租金从3000-4500元/月降至2000元出头，租客数量从2万降至8000人[17][18] - 三亚租金跌幅最大达1.04%，温州、海口、宁波紧随其后[15] 市场供需变化 - 广州2024年10月-2025年2月新增出租房源16116套，全国55城租赁房源库存同比增45%[25] - 一线城市新增租客数量同比下降21%，3500元/月以下低价房源成交占比达79%[26] - 保障房冲击：深圳南山区房源为市场价6折、泉州两居室为同地段7折、保定西湖新城租金下调12%[27][28][30] 行业结构性变化 - 十四五期间计划筹建870万套保障房，2025年新增100.6万套[31] - 监管趋严：多地要求转租10套以上需市场主体登记、设立监管账户[34] - 行业转型：粗放增长时代结束，二房东需转向精细化运营[35][37] 租客行为建议 - 避免签订长期租约，优先选择短租协议[38] - 警惕低价陷阱，避免与无资质二房东交易[38][39] - 利用市场红利期获取高性价比房源[36]

股东大会安排 - 2024年年度股东大会将于2025年6月30日召开，采用现场会议与网络投票相结合的方式，网络投票通过上海证券交易所系统进行[2] - 现场会议地点设在浙江省诸暨市西施大街59号公司会议室，由公司董事长主持[2] - 会议议程包括审议议案、股东发言提问、投票表决等环节，其中将听取独立董事2024年度述职报告[2][3] 董事会工作情况 - 2024年度共召开6次董事会会议，审议通过《2023年度董事会工作报告》《2023年度利润分配方案》等多项议案[4][5] - 董事会围绕公司年度生产经营计划和发展战略开展工作，认真履行《公司章程》赋予的各项职责[3] - 报告期内召开2次股东大会，审议通过2023年度报告、利润分配方案等议案[6][7] 2024年经营情况 - 全年实现营业总收入14.83亿元，同比下降30.32%，归属于母公司净利润-3.00亿元[7][22] - 传统能源业务受新能源替代影响，碳酸锂行业呈现供需双增但价格下行态势[7] - 诸暨地区油气业务通过优化供应链实现利润率提升，北方石油仓储贸易业务营业收入4.49亿元[8] - 铜川海越碳酸锂业务收入932.66万元，正进行产线升级和冰晶石深加工业务拓展[8] - 创投板块管理规模超5亿元，2024年完成1个项目上市，获得多项行业奖项[9] - 物业租赁业务平均出租率超90%，EBITDA达1947.33万元[9] 财务数据 - 总资产37.23亿元，同比下降15.22%，资产负债率25.42%[22][31] - 经营活动现金流量净额5249.99万元，同比扭亏为盈，主要因电解质采购减少[29][30] - 信用减值损失2.32亿元，主要因应收账款计提和美国冻结资金减值[30] - 分产品看，大宗贸易收入下降30.91%，成品油零售收入下降15.33%，房屋租赁收入增长1.91%[26] 2025年经营计划 - 安全方面将细化安全生产责任，建立量化考核制度，全年计划开展各类安全培训[10] - 传统能源业务将深化与地炼厂合作，开拓上游供应渠道，优化加油站零售业务[11][12] - 碳酸锂业务将实施精细化管理，加大研发投入，延伸副产品加工产业链[13][14] - 创投业务将聚焦人工智能、机器人等创新技术领域，物业租赁瞄准高成长性企业[14] - 计划通过资源整合构建石化能源全产业链，打造北方地区燃料油集散地[12] 其他议案 - 2024年度不进行利润分配，因合并报表净利润为负[36][37] - 拟与子公司互保总额不超过55亿元，其中为北方石油系提供不超过10亿元担保[41][42] - 授权管理层2025年向金融机构申请不超过25亿元综合授信额度[53] - 追认宁夏恺力信、铜川安泰容为关联方，确认相关交易[54][55]

公司经营业绩 - 2024年实现营业收入37,454.10万元，同比增长434.28%，主要来自建筑工程业务收入增长502.93%至36,011.56万元[23][24] - 归属于母公司净利润3,997.70万元，相比2023年亏损17,064.90万元实现扭亏为盈[23] - 扣非净利润810.13万元，较2023年亏损15,712.06万元大幅改善[8] - 资产总额87,092.06万元，同比增长30.69%，负债总额38,279.24万元，资产负债率43.95%[8][23] 业务发展 - 建筑工程业务成为主要收入来源，占比96.15%，毛利率12.56%[24] - 租赁业务收入1,242.21万元，毛利率93.23%[24] - 互联网广告营销业务收入200.33万元，尚处于初创阶段[24] - 在手订单充足，计划通过"深耕深圳，加速拓展全国"策略扩大业务规模[13][14] 公司治理 - 拟取消监事会，相关职能由董事会审计委员会行使[42] - 修订多项制度包括《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》等[43][44][45] - 制定《董事离职管理制度》规范董事离职程序[46][47] - 董事长年度薪酬标准为96万元/年（税前）[39] 财务事项 - 未弥补亏损达实收股本总额三分之一，金额5.5亿元[21][35] - 拟不进行2024年度利润分配[21] - 申请不超过3亿元银行综合授信额度[40][41] - 经营活动现金流净额-1,235.40万元，同比改善2,686.25万元[8] 子公司情况 - 主要子公司包括深圳提达装饰、前海山水天鹄、灏远景科技等[33] - 灏远景科技开展互联网广告业务，2024年净利润152.66万元[33] - 天龙恒顺贸易从事房屋租赁，2024年亏损201.95万元[33] - 山西金正光学主营光学材料生产销售，2024年亏损14.76万元[33]

租赁合同变更 - 东方电子与贝壳找房终止原房屋租赁合同，原合同将于2025年6月30日终止，并签署新合同，继续租赁东方电子科技大厦地下-1F至-2F、地上1F至10F，新合同总金额2.66亿元，租赁期限自2025年7月1日至2030年6月30日 [1] - 新合同租赁面积与之前保持一致，但合同总金额较之前3.77亿元下降至2.66亿元，按五年租赁期计算，平均每年租金为5329万元，较往年有一定幅度下降 [2] - 公司表示，按原租赁合同区间测算，受影响的合同区间公司本房产租赁收入减少5793万元，占公司最近一期经审计营业收入的0.77%，对公司当期业绩不构成重大影响 [2] 历史租赁情况 - 2019年5月，东方电子首次将东方电子科技大厦地上1F至10F出租给贝壳找房，建筑面积2.72万平方米，租赁期限三年，三年租金分别为5266.65万元、5465.39万元、5664.13万元 [1] - 2022年租赁到期后续签，租赁范围扩大至包括地下-1F和-2F共3100平方米，总建筑面积达3.03万平方米，合同金额3.77亿元，租赁期限五年 [1] - 2022年续签合同中，租金采取逐年上调方式支付，第一年物业费1195.41万元，租金5231.33万元；第五年物业费增至1627.08万元，租金增至7105.51万元 [1] 合同变更原因 - 合同变更主要受周边房产租赁市场价格变化影响 [2] - 虽然原合同尚未到期，但双方协商后决定终止原合同并重新签订新合同 [2] - 新合同在租赁房屋及面积保持不变的情况下，调整了合同总金额 [2]

关联交易概述 - 公司拟与津药太平医药有限公司签署《房屋租赁合同》，出租位于天津市北辰区腾达道5号的房屋，使用面积为24,112.59平方米，合同期限为三年，合同金额合计1,478.58万元人民币，占公司最近一期经审计归母净资产的0.19% [1][2] - 太平公司为公司控股股东天津市医药集团有限公司的控股子公司，本次交易构成关联交易，关联董事郭珉、王磊、幸建华、毛蔚雯回避表决 [1][2] - 本次交易未构成重大资产重组，无需提交股东大会审议 [2] 关联方基本情况 - 太平公司成立于1994年9月29日，注册资本10亿元人民币，经营范围涵盖药品批发、医疗器械经营、仓储服务等多项业务 [2][4] - 太平公司由医药集团持股56.65%，公司持股43.35% [4] - 截至2025年3月，太平公司总资产679,502.89万元，总负债581,607.38万元，资产净额97,895.51万元，2025年1-3月营业收入190,791.42万元，净利润亏损860.14万元 [5] 交易标的情况 - 交易标的为公司位于天津市北辰区腾达道5号的房屋，用途为仓储，产权清晰无限制 [5] - 租赁价格参照房屋所在地及周边地区仓库租赁定价标准协商确定，定价公允 [6] 合同主要条款 - 租金按年支付，每期含税金额492.86万元，不含税金额452.17万元，乙方需在合同生效后10日内支付全年租金 [7] - 乙方不得转租或转借房屋，否则甲方有权解除合同并收取违约金 [8] - 如遇不可抗力导致合同终止，双方互不承担违约责任，租金按实际承租日期计算 [9] 交易目的及影响 - 本次交易旨在提高公司资产使用效率，充分利用闲置仓库资源，为公司带来稳定租金收入 [10] - 交易遵循公平原则，不会损害公司及股东利益，不影响公司独立性 [10] 审议程序 - 董事会审议通过该议案，5名非关联董事一致同意，独立董事发表肯定意见 [10] - 过去12个月公司与医药集团及其下属公司累计关联交易金额1,732.75万元，占最近一期经审计归母净资产的0.22% [11]

核心观点 - 京城海通与深圳腾龙等方签署补充协议调整租金条款，日租金从4 16元/平方米降至3 2元/平方米，租金上调周期从3年延长至5年 [5] - 调整后本年度租金减少约1343万元，预计对公司当期财务表现产生影响 [2][6] - 承租方2024年5月起欠付租金7207万元，分四次偿还且丁方提供连带担保 [6] 交易背景 - 2020年12月京城海通与深圳腾龙签订租赁合同，出租北京朝阳区45,043 62㎡房屋用于数据中心建设 [1] - 2022年7月京城海通股权变更成为公司控股附属公司 [1] - 调整原因包括工业厂房租赁行情下行及数据中心行业需求增速放缓 [2][3] 协议关键条款 - 租金单价下调23 1%（4 16→3 2元/㎡/日），上调周期延长至5年 [5] - 新增114天分阶段免租期（2025-2027年） [6] - 禁止转租条款并明确欠款偿还计划（2025年偿还80%，2026年偿还20%） [6] 交易各方 - 京城海通：注册资本8000万元，主营物业管理及办公用房出租 [3] - 深圳腾龙：注册资本5000万元，主营云计算技术开发及设备租赁 [4] - 新增共同承租方艾迪希（注册资本2 5亿元）与担保方艾笛希（注册资本2 5亿元） [4] 财务影响 - 年度租金收入直接减少1343万元 [2][6] - 欠款回收方案涉及7207万元分阶段偿还 [6] - 交易需经临时股东大会审议通过 [3][7]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7][113] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为领先的一体化房产交易服务平台，房产经纪优势明显，止跌回稳政策导向下规模发展存在支撑，家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期，重视股东回报 [7][113] 根据相关目录分别进行总结 领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 - 房产交易服务领先，战略聚焦一体三翼：报告研究的具体公司 2001 年通过北京链家开始经营业务，2020 年纽交所上市，2022 年回港上市，2025 年成功纳入港股通；2023 年战略升级为一体三翼，以房产经纪为主体，同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展，2024 年总交易额达 3.3 万亿元 [11][12] - 收入规模趋势上行，持续保障股东回报：2024 年总交易额 3.3 万亿元，同比增长 6.6%，净收入 934.6 亿元，同比增长 20.2%，净收入绝对规模创历史新高；2024 年归母净利润 40.6 亿元，经调整归母净利润 72 亿元；2018 年以来经营活动所得现金净额持续为正，2024 年末现金及短期投资达 616.2 亿元；设立 30 亿美元回购计划，至 2025Q1 末累计回购金额 17.6 亿美元，2023 年、2024 年分别宣派现金股息 6 亿美元、4 亿美元 [21][28] 房产经纪：龙头地位稳固，经营优势强化 - 经纪行业发展迅速，渗透率仍具提升空间：全国通过经纪服务产生的房产交易总额 2016 - 2021 年 CAGR 10.8%，佣金收入 2016 - 2021 年 CAGR 为 15.5%；全国新房及二手房总交易额短期止跌回稳，2025Q1 十大城市一二手合计成交套数同比增长 12.8%，2024 年全国二手房交易同比增长 2%至 7.2 万亿元，占比升至 46%；国内经纪渗透率、佣金率较美国仍具提升空间 [35][41][47] - 贝壳龙头地位稳固，ACN + 真房源构筑竞争壁垒：2024 年报告研究的具体公司总交易额 3.3 万亿元，存量房及新房交易额 3.2 万亿元，领先于其他经纪公司；ACN 网络促进服务者信息共享、跨门店和跨品牌合作，提升交易效率；“真房源”标准促进信息透明及消费者信任，截至 2024 年末楼盘字典涵盖 2.89 亿套房源，平台拥有约 600 万套二手房交易真房源 [51][54][62] - 存量房交易再创新高，大店模式效用强化：2024 年存量房交易总交易额 2.2 万亿元，同比增长 10.8%，占全国二手房交易额比例 31%；2024 年存量房交易整体佣金率 1.26%，受政策调整影响下行；2024 年存量房业务净收入 282 亿元，同比增长 0.9%；大店模式下链家人店比逐年抬升，店均交易额趋势上行 [67][73][79] - 新房市占率&佣金率齐升，应收款风险下行：2024 年新房交易总交易额 9700 亿元，占全国新房交易额比例 11.4%；新房业务佣金率逐年上涨；2024 年新房业务净收入 336.5 亿元，同比增长 10.1%；推行预付佣模式，与央国企合作，2024 年新房业务应收账款周转天数 52 天，较 2023 年缩短 3 天 [81][86][90] 三翼业务：家装家居空间广阔，租赁＆贝好家潜力可期 - 家装家居规模初具，交易引流优势明显：2024 年家装家居交易额 169 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 329.7%，净收入 147.7 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 321.3%；预计 2030 年国内家装家居市场规模可达 7.1 万亿元；房产经纪引流、基础设施建设强化家装家居优势，2024 年四季度基装加主材工期 94 天，较 2023 年同期显著降低 [93][96][99] - 房屋租赁高速扩张，贝好家探索开发新模式：2024 年末在管房源总规模超过 43 万套，全年净收入 143.3 亿元，贡献利润率 5%；贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，提供“1 + 2”模式综合解决方案，2024 - 2025 年 5 月先后获取、合作 9 个项目 [102][104][105] 盈利预测与投资建议 - 存量房业务：预计 2025 - 2027 年全国二手房交易额增速分别为 2%、5%、3%，公司存量房交易额增速分别为 8.5%、6%、5.2%，存量房业务净收入分别为 295 亿元、310.5 亿元、324.9 亿元 [108] - 新房业务：预计 2025 - 2027 年全国新房交易额增速分别为 - 6.5%、 - 2.0%、0%，公司新房交易额同比分别增长 6.3%、6.3%、5%，新房业务净收入分别为 361 亿元、383.8 亿元、402.8 亿元 [109] - 家装家居：预计 2025 - 2027 年家装家居业务收入增速分别为 22%、17%、17% [110] - 房屋租赁服务：预计 2025 - 2027 年房屋租赁服务收入增速分别为 60%、38%、30% [110] - 整体盈利：预计 2025 - 2027 年营业收入分别为 1091.8 亿元、1249.1 亿元、1414.7 亿元，归母净利润分别为 57 亿元、65.8 亿元、75.9 亿元，EPS 分别为 1.58 元、1.83 元、2.11 元 [111]