投资评级 - 维持贝壳“买入”评级，基于中性情景给予港股目标价58.37港元/股，美股目标价22.45美元/股 [9][76][78] 核心观点 - 2026年二手市场量价稳定，开年数据明显回弹，对贝壳业绩表现具备正面影响，26年“小阳春”概率加大 [9][13][15] - 贝壳扎根核心一二线城市，业务结构具备市场弹性，同时市占率稳定增长，防御性强 [9][20][42] - 降本增效战略持续推进，叠加市场环境改善，推动贝壳2026年业绩置信度高，预计将实现显著增长 [9][33][75] 市场环境与业绩回顾 - **市场总览**：2025年全国住宅总交易量企稳，达14.0亿平米，同比-5%，若剔除2024年第四季度政策效应影响，较2024年1-9月回弹5% [13][17] - **结构变化**：二手房交易占比持续提升，2025年达47%，较2024年提升3个百分点，已连续4年回升 [13][14] - **开年表现**：2026年1月前18天，贝壳79城二手房认购套数同比+32.9%，11城样本二手成交面积占比跳升至64%，较2025年提升7个百分点 [9][15][19] - **年化预测**：剔除贝壳市占增长因素，当前高频数据对应年化二手交易量8.6亿平，较2025年上升24% [9][15][18] - **2025年业绩承压**：预计贝壳2025年存量房业务GTV为2.1万亿元，同比-6%；2025年第四季度GTV为4323亿元，同比-42% [9][20][31] - **利润下滑**：更新2025年预计经调整归母净利润为55亿元，同比-24%；2025年第四季度预计为10亿元，同比-26% [9][29][32] 业务结构与竞争优势 - **城市布局聚焦核心**：贝壳存量房业务GTV中，一二线城市合计贡献占比长期维持在80%以上，2025年一线城市占33%，二线城市占48% [9][42][43] - **核心城市贡献显著**：北京、上海、成都、杭州四个核心城市2025年对贝壳存量房GTV的合计贡献占比为37% [9][49][53] - **市占率稳步提升**：贝壳平台存量房业务市占率持续增长，2025年测算市占率达32%，较2024年提升1个百分点 [9][54][58] - **平台模式防御性强**：无论市场环境如何，贝壳市占率始终保持增长，平台抵御市场下行的能力较强 [9][54] - **低市占城市潜力大**：除GTV前20的城市外，其他城市的平均市占率仅为20%，大量新拓城市市占率仅个位数，未来拓展空间广阔 [62] 成本控制与经营策略 - **成本增长原因**：2024年第一季度至2025年第一季度，为增强链家长期运营能力，贝壳持续扩张，导致固定成本增加，2025年存量房业务固定成本达60亿元，较2023年的42亿元增加约10亿元，拖累业绩释放 [30][33][34] - **降本增效见效**：2025年第二季度起，贝壳积极实行降本增效，收缩链家基础设施成本，截至2025年第三季度，链家门店数量降至5183家，经纪人数量降至10.3万人，均为2022年以来最低水平 [33][36][38] - **成本持续下降**：2025年第二季度开始，存量房业务固定成本逐季下降约1亿元，预计2026年至少可节降4亿元 [33][35] 盈利预测与敏感性分析 - **基础盈利预测**：报告预测贝壳2025年至2027年营业收入分别为943.08亿元、952.40亿元、1046.60亿元；归母净利润分别为34.07亿元、53.04亿元、71.24亿元 [4] - **情景分析（基于2026年）**： - **乐观情景**：假设二手交易量+15%、价格持平、市占率+2个百分点，对应经调整归母净利润87亿元，同比+59%，净利率8.7% [9][67][71] - **中性情景**：假设二手交易量+5%、价格-5%、市占率+1个百分点，对应经调整归母净利润73亿元，同比+33%，净利率7.7% [9][68][71] - **悲观情景**：假设二手交易量-4%、价格-10%、市占率持平，对应经调整归母净利润60亿元，同比+10%，净利率6.7% [9][69][71] - **业绩置信度高**：在降本增效推进下，公司2026年业绩表现置信度较高，即使在悲观市场预期下仍能维持业绩正增长 [75] 估值方法 - **估值方法**：采用“广义现金 + 剔除利息后利润 × 经调整市盈率”的方法进行估值 [9][76] - **可比公司参考**：参考美团、阿里巴巴、腾讯三家平台公司，其剔除广义现金及利息收入后的2026年经调整市盈率平均为18倍 [76][78] - **估值结果**：中性情景下，贝壳剔除利息收入后的经调整归母净利润为60亿元，经营部分合理价值1085亿元，加上739亿元广义现金资产，总合理价值1824亿元人民币 [76][78]

董事会会议决议 - 公司于2026年1月22日以通讯方式召开十届十二次董事会会议 应到董事9人 实到9人 会议审议通过了两项议案 [1] - 第一项关于关联方房屋租赁的议案 关联董事回避表决后 以5票同意 0票反对 0票弃权的结果通过 [1][2][3] - 第二项关于选举副董事长的议案 以9票同意 0票反对 0票弃权的全票结果通过 [1][5][6] 关联交易概述 - 公司全资子公司下属的三家汽车销售服务公司 拟与关联方天津融诚荣浩物产有限公司续签房屋租赁协议 以保证日常经营 [1][10] - 租赁总面积合计为14,052.58平方米 年租金合计为8,719,625.90元 租期3年 总租金合计为26,158,877.70元 [1][10] - 本次交易构成关联交易 因出租方荣浩公司为公司实际控制人张荣华女士控制的企业 交易金额占公司最近一期经审计净资产的1.69% [1][10] 关联方基本情况 - 关联方为天津融诚荣浩物产有限公司 成立于2023年4月13日 注册资本5,440万元人民币 [13][15] - 该公司由天津市浩通物产有限公司100%持股 实际控制人为张荣华女士 经营范围包括金属材料销售、房地产租赁等 [14][15] - 经查询 荣浩公司不是失信被执行人 [17] 关联交易审议程序与影响 - 本次关联交易已经公司独立董事专门会议审议通过 表决结果为3票同意 0票反对 0票弃权 [11][22] - 独立董事认为交易定价按市场化原则进行 定价公允 符合公司和全体股东利益 不会对公司财务状况、经营成果产生不良影响 [20][22] - 根据相关规定 本次关联交易无需提交股东大会审议 也不构成重大资产重组 [12] 累计关联交易情况 - 2026年年初至本公告披露日 除本次租赁外 下属公司与荣浩公司未发生其他关联交易 [21] - 本次协议签署后 公司与实际控制人张荣华女士控制的关联方发生的关联交易累计金额为26,548,387.47元 占公司最近一期经审计净资产的1.71% [21] 董事会人事变动 - 公司董事会选举董事么同磊先生为公司第十届董事会副董事长 任期自董事会审议通过之日起至第十届董事会任期届满之日止 [5][23] - 么同磊先生出生于1983年 拥有研究生学历 曾在天津荣程集团体系内担任多项高级管理职务 现任天津荣程祥泰投资控股集团有限公司党委委员 [25] - 么同磊先生未持有公司股份 与公司主要股东、实际控制人及其他董监高不存在关联关系 符合相关法律法规的任职要求 [26]

郑州市住房租赁市场违规事件与监管行动 - 郑州市房屋租赁管理部门结合2025年下半年全市房屋租赁信访投诉情况，排查出16家住房租赁企业存在严重违规行为 [1][5] - 这些企业涉及变相克扣租房押金、违规隔断出租、企业及合同未备案、未按要求开展住房租赁资金监管、推诿投诉调解等问题，严重侵害了租客的合法权益 [1][5] - 郑州市住房保障和房地产管理局为此发布消费警示，提醒租客提高警惕并规避风险 [1][5] 违规企业的商业模式与主要问题 - 被曝光的16家企业主要通过“高收低租、长收短付”等模式吸引租客，随后以各种理由克扣押金、拖延维修、推诿调解，甚至突然失联 [1][6] - 此类行为导致租客面临经济损失与居住困境，不仅扰乱市场秩序，更严重影响租客的生活安宁 [1][6] - 主要违规行为高度集中于变相克扣押金，在公布的16家企业名单中，有超过10家企业涉及此类行为 [3][9][10] 官方对租客的风险防范建议 - 租客应优先选择信誉良好、证照齐全的租赁企业，主动避开此次公示的违规企业 [1][6] - 若选择个人房源，务必核验房东身份证与房屋产权证明，防范“二房东”无授权转租 [1][6] - 切勿轻信“低价好房”噱头，明显低于市场价的房源往往暗藏“高收低租、长收短付”骗局，易导致中介携款跑路 [1][6] - 推荐使用郑州市官方租房合同范本，仔细阅读关键条款，并将口头承诺写入合同 [2][6] - 合同中应明确房屋是否为隔断房、水电燃气计费标准、维修责任划分等内容，避免后续纠纷 [2][6] - 一次性支付租金尽量不超过3个月，以降低资金风险 [2][6] - 支付费用务必通过正规转账渠道，并索要发票或加盖企业公章的收据，同时妥善保管所有相关材料作为维权依据 [2][6] 租客维权途径与监管后续行动 - 若遭遇违规行为，租客应及时固定证据，拨打12345政务服务热线或向当地房屋租赁管理部门投诉举报 [2][7] - 相关部门呼吁租客积极维权，不仅能保护自身利益，也有助于净化租赁市场环境 [2][7] - 目前，郑州市房屋租赁管理部门已对违规企业展开进一步调查，并将持续加强监管力度，推动行业规范健康发展 [2][7] - 租客在租房过程中如发现问题，可随时通过正规渠道反映，共同营造安全、透明的租房环境 [2][7] 2025年下半年违规企业名单摘要 - 官方公布了16家违规住房租赁企业的详细名单，包括企业名称、注册地址、统一社会信用代码、法定代表人、备案状态及主要违规行为 [3][8][9][10] - 名单显示，多数企业存在“企业未备案”或“合同未备案”的情况，且部分企业已处于“经营异常”或“注册地无法联系”的状态 [3][9][10] - 例如，河南喜安房地产营销策划有限公司和郑州盈柯公寓管理有限公司均存在注册地无法联系到公司的问题 [9] - 河南旺衡房地产营销策划有限公司则存在未按要求开展住房租赁资金监管且法人联系不上的问题 [10]

租赁合同变更 - 香溢融通与捞王公司于2024年7月16日签订为期10年的《房屋租赁合同》[1] - 租赁房产位于宁波市海曙区大来街1-9号一至二层[1] - 原合同租期为2024年8月1日至2034年7月31日[1] 原租金条款 - 2024年8月1日至2029年7月31日期间 年租金为150万元[1] - 2029年8月1日至2034年7月31日期间 年租金为157.50万元[1] 合同提前解除 - 双方经协商一致 同意提前解除原《房屋租赁合同》[1] - 原合同租赁期提前至2026年1月31日终止[1] 解约财务安排 - 捞王公司需支付提前解约违约金33.75万元[1] - 违约金可从捞王公司已缴纳的保证金中直接抵扣[1] 房屋移交条款 - 捞王公司需在2026年1月31日前将租赁房屋清理并移交给香溢融通[1] - 若逾期移交 需按当年度租金标准的2倍支付房屋占有使用费[1] - 逾期期间占用房屋的各项费用也由捞王公司承担[1]

租赁合同变更 - 香溢融通与捞王公司于2024年7月16日签订为期10年的《房屋租赁合同》 租赁期自2024年8月1日至2034年7月31日 [1] - 双方经协商后提前解除原租赁合同 并签订《解除协议》 原合同租赁期于2026年1月31日终止 [1] 租金与违约金安排 - 原合同约定前五年（2024年8月1日至2029年7月31日）年租金为150万元 后五年（2029年8月1日至2034年7月31日）年租金为157.50万元 [1] - 捞王公司需支付提前解约的违约金33.75万元 该款项可从其已缴纳的保证金中直接抵扣 [1] 房屋移交与逾期责任 - 捞王公司需在2026年1月31日前将租赁房屋清理并移交给香溢融通 [1] - 若移交逾期 捞王公司需按当年度租金标准的2倍支付房屋占有使用费 并承担占用期间的各项费用 [1]

行业监管与政策动态 - 北京市第三中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会联合召开新闻通报会，旨在通过披露案件数据、发布典型案例和解读监管政策，为住房租赁企业规范经营提供指引，并助力市场健康发展[1] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，以行政法规形式为住房租赁市场监管制度化提供了法治基础[2] - 《北京市住房租赁条例》规定，押金一般不得超过一个月租金并通过第三方专用账户托管，单次收取租金一般不超过三个月，超收租金应纳入监管，合同期满或解除后应在三个工作日内退还剩余押金和租金[4] - 北京市住建委等多部门正通过协同治理加强市场监管，包括会同公安、法院、检察院等部门研究协同治理，开展市场秩序专项整治，从严从快打击违法犯罪[8][9] 市场纠纷与案件趋势 - 2022年1月至2025年11月，北京市三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，其中2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1-11月188件，案件数量呈逐年上升趋势[2] - 从二审诉讼主体看，住房租赁企业上诉占比53%，非住房租赁企业上诉占比33%，共同上诉占比7%，住房租赁企业作为原审第三人占比7%，表明企业与租客、房东间存在广泛争议[2] - 在涉住房租赁企业的纠纷中，住房租赁企业提供的房屋不适租占比最高，达25%[2][5] - 其他主要纠纷类型包括：租赁合同约定不明导致履行矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，制式合同模板名称与性质不符占比3%，格式条款违反合同自由原则占比3%，收取租金后未纳入监管账户占比2%[2] 资金监管与风险防范 - 为防止企业挪用资金，北京市规定押金和超三个月租金需纳入第三方监管账户，目前已有800余家租赁企业签约监管银行，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金被纳入监管[4] - 在法院审理的案件中，有2%涉及“住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户”的问题，资金监管是避免企业“爆雷”和租客损失的关键制度性解决方案[4] 房屋质量与“不适租”问题 - “房屋不适租”是占比最高的纠纷类型，具体问题包括甲醛超标、空调噪音、漏水、蚊虫多、房屋使用性质与预期不符、未能配合办理证照、擅自打隔断违法群租等[5] - 法院明确指出，若房屋不符合法规或合同约定致使承租方无法正常使用或安全健康受威胁，承租方有权单方解除合同并主张企业承担违约责任[5] - 典型案例显示，对于“甲醛房”纠纷，法院会综合考虑检测时间点、委托情况等因素来采纳检测结果，支持租客解除合同并索赔的诉求[5] - 擅自改变房屋格局（如将客厅隔成卧室）也被法院认定为构成违约，严重影响居住质量，支持租客解除合同[6] 合同文本与格式条款风险 - 部分住房租赁企业利用合同文本玩“文字游戏”，例如签订名为《委托管理协议》或《资产托管协议》但内容实为房屋租赁合同，以混淆法律关系[7] - 另一种常见手法是通过格式条款不合理地限制租客权利，例如约定合同期满后不得在住房租赁企业不知情的情况下与房东私下签约，否则视为违约，此类条款因违反合同自由原则被法院认定为无效[7] - 提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效[8] 行业治理与合规建议 - 北京市住建委通过大数据技术加强网络平台监测，近年来共监测租赁房源信息240万余条，并对涉嫌违规信息指导平台处置[8] - 连续几年将400余家存在违法、失联等情形的企业列入备案“异常”状态，累计发布40批次729家次风险企业警示名单[8] - 针对收费不透明、服务质价不符问题，约谈投诉集中企业并要求明示收费标准[8] - 通过“惠民租房”活动筹集房源56.45万套（间），今年已签约11.95万套（间）[8] - 对住房租赁企业的司法建议包括：依法备案、核查房屋权属、确保房屋安全适租、诚信经营、规范合同解除流程、对格式条款尽到提示说明义务、加强员工法律培训并建立专业纠纷处理机制[9] - 对承租方的建议包括：审慎选择正规备案企业、查询企业信用和风险警示、逐条审阅合同、确保资金纳入监管账户、实地看房留存证据、按约定账户支付款项、遇押金克扣依法维权[9] - 对产权人的建议包括：选择正规租赁企业、如实披露房屋信息、在合同中明确交接和恢复标准、履行修缮义务、不得出租非居住空间、应对违约时及时固定证据并避免损失扩大[9]

行业现状与问题 - 住房租赁市场在盘活存量房源和推进新型城镇化方面具有重要作用，但中介机构主导的市场存在波动性和交易稳定性问题[1] - 涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件数量增长明显，北京朝阳法院2023-2024年累计审结705件，2024年比2023年增加171件[1] - 案件标的额普遍较小，10,000元以下的案件共计419件，占全部案件近60%，具有“小案大民生”特点[1] 案件处理与司法实践 - 案件处理以调解和撤诉为主，调解结案占比32.5%，撤诉结案占比46.1%，判决结案占比21.3%，反映出当事人争议相对较小且调解成功率较高[1] - 在150件判决结案案件中，有65件为缺席审理，且缺席方均为中介机构，表明中介机构存在消极应诉甚至倒闭失联的情况[2] - 87%的纠纷发生在中介机构与承租人之间[2] 中介机构失联与责任 - 当中介机构恶意违约“跑路”或倒闭失联时，房屋所有权人要求实际承租人腾退房屋的诉讼请求均获得法院支持[3] - 在此情况下，实际承租人向中介机构追讨押金和多付租金的维权难度较大[3] - 法院建议出租人不应采取换锁、断水断电等强制手段，而应优先与实际承租人协商损失分担或另行签约，再通过法律途径向中介机构追责[3] 房源质量问题与合同解除 - 中介机构为获利出租不符合消防标准的隔断房，承租人可以租赁物危及安全健康为由随时解除合同，并获法院支持退还押金及未使用期间的租金[4] - 对于出租空气污染物超标的“甲醛房”、“串串房”等劣质房源，承租人只要能证明甲醛超标，即可主张解除合同并要求中介机构承担违约责任[5][6] - 部分承租人关于合同欺诈的主张因构成要件严苛而未获支持[6] 承租人义务与不当行为 - 承租人未按约定或租赁物性质使用房屋致使受损，出租人有权解除合同并索赔，例如在房屋内为电瓶充电构成违约且存在安全隐患，相关诉讼请求被法院驳回[7] - 承租人擅自改变房屋用途、破坏房屋结构、未经同意转租或私养宠物、退租时未履行清洁义务等行为，违反合同并可能影响建筑与邻里安全[8] 押金退还纠纷处理 - 法院处理押金纠纷时，会综合考虑装修、家具、家电的自然折损和消耗，中介机构要求退租时房屋状态与出租时完全一致不符合常理[9] - 若承租人使用不当造成损失，法院将在押金中抵扣合理损失[9] 对中介机构的经营建议 - 部分中介机构通过线上经营、注册地与营业地分离、收款账户混乱等方式规避监管，并存在合同条款严苛、缺乏诚信、出租劣质房源等问题[10] - 中介机构应转变经营理念，摒弃“高收低租”、“长收短付”的高风险模式，使用备案合同范本，杜绝利用格式条款不当免责或加重对方责任[10] - 建议中介机构畅通信息反馈渠道，高效处理报修与投诉，积极配合司法程序并履行生效裁判，以树立守法重信的企业形象[10]

高管减持与股份回购 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东于12月9日计划出售140万股ADS（折合420万股A类普通股），对应市值2405.2万美元（约1.7亿元人民币），这是其自2020年公司美股上市以来的首次减持，套现资金将用于兑现其于今年4月承诺的900万股A类普通股捐赠计划 [4] - 减持公告发布当日，贝壳港股股价下跌4.78%至42.6港元/股，美股股价下跌3.86%至16.42美元/股 [4] - 与此同时，公司正加速股份回购以稳定市场信心，12月12日斥资300万美元回购51.95万股，12月以来每个工作日均进行回购，累计金额近3000万美元 [4][22] - 2025年第三季度，贝壳回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高，截至第三季度末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7%，自2022年9月回购项目启动以来，累计回购金额约23亿美元 [4][17][23][37] 高管薪酬与公益捐赠 - 2024年4月17日，彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价51.95港元/股计算，捐赠金额约4.68亿港元（约4.4亿元人民币） [6][7][24][25] - 捐赠资金在完税后，50%用于改善居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶，将通过格林互助和贝壳公益基金会执行 [7][8][26] - 此前，公司高管薪酬曾引发争议，2021年至2023年，彭永东的薪酬从847.8万元人民币飙升至7.13亿元人民币，联合创始人单一刚的薪酬从685.3万元人民币涨至5.29亿元人民币，2024年二人年薪虽有回落但仍分别高达4亿元和3亿元人民币 [9][27] - 公司解释称，2022年港股上市时为满足联交所对同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求，向彭永东授予了限制性股票，该股票采用直线摊销法计入股权薪酬科目，导致账面薪酬数额巨大 [9][27] 财务业绩表现 - **整体收入与盈利波动**：2021年公司净收入同比增长近15%，但经营利润和净利润由盈转亏，2022年净收入同比下滑25%，净亏损扩大至14亿元人民币，2023年净收入同比增长28%，经营利润和净利润均转盈，2024年净收入同比增长20.2%至934.57亿元人民币，但经营利润和净利润同比分别下跌近21%和31% [9][28] - **2025年第三季度业绩承压**：当季净收入为231亿元人民币，同比仅增长2.1%，其中存量房业务净收入60亿元人民币，同比减少3.6%，新房业务净收入66亿元人民币，同比减少14.1%，家装家居业务净收入43亿元人民币，基本持平，房屋租赁服务净收入57亿元人民币，同比增长45.3%，是唯一增长板块 [11][31] - **盈利能力下滑**：2025年第三季度毛利为49亿元人民币，同比下降3.9%，毛利率从上年同期的22.7%下降至21.4%，经营利润为6.08亿元人民币，同比下降16.4%，经营利润率从3.2%降至2.6%，净利润为7.47亿元人民币，同比下降36.1% [12][32] - **业务贡献利润结构**：2025年第三季度，高利润率的存量房业务贡献利润23.4亿元人民币，新房业务贡献利润16亿元人民币，家装家居贡献利润13.8亿元人民币，而高增长的房屋租赁服务贡献利润仅5亿元人民币 [15][34] 业务战略与转型 - 公司自2021年起提出“一体两翼”战略，在房产经纪基础上布局家装和租赁，2023年战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务“贝好家”，旨在通过多业务协同降低对单一房产经纪周期的依赖 [16][35] - 新业务目前尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务呈现高增长低盈利特征，家装业务增长乏力，住宅开发业务仍处于培育期，第二增长曲线的支撑作用存在不确定性，短期内难以完全抵消传统业务下滑的影响 [16][36] 成本控制与人员优化 - 面对业绩压力，公司持续推进降本增效，截至2025年6月底，员工总数约为13.18万人，较2024年末减少约3200人 [16][36] - 近期市场传闻公司启动大规模人员优化，比例高达30%，公司回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人” [16][36] 现金状况 - 持续的股份回购消耗了公司现金储备，截至2025年9月30日，公司的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为557亿元人民币，较年初的616亿元人民币有所下降 [17][37]

高管股份变动与公司回购 - 公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东计划出售140万股ADS（折合420万股A类普通股），对应市值约2405.2万美元（近1.7亿元人民币），此为2020年公司美股上市以来其首次减持，减持资金将用于兑现其于今年4月承诺的900万股A类普通股捐赠计划[4] - 公告发布当日，公司港股股价下跌4.78%至42.6港元/股，美股股价下跌3.86%至16.42美元/股[4] - 公司同时加速股份回购以稳定市场信心，12月12日斥资300万美元回购51.95万股，每股价格在5.74-5.82美元之间[4] - 12月以来，公司每个工作日均进行回购，累计金额近3000万美元[5] - 2025年第三季度，公司回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高[5] - 自2022年9月启动回购项目至2025年9月末，公司累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前总股本约11.5%[18] - 截至2025年第三季度末，公司年内已累计斥资约6.75亿美元回购股份，同比增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3%[18] 高管薪酬与公益捐赠 - 2024年4月，彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价计算价值约4.68亿港元（约合4.4亿元人民币）[6] - 捐赠税后资金将各50%分别用于改善居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，以及用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶[6] - 此次减持是上述捐赠计划的一部分，资金将通过格林互助和贝壳公益基金会执行[7] - 2021年至2023年，彭永东的薪酬从847.8万元人民币飙升至7.13亿元人民币，联合创始人单一刚的薪酬从685.3万元人民币涨至5.29亿元人民币[8] - 2024年二人年薪虽有回落，但仍分别高达4亿元人民币和3亿元人民币[8] - 公司解释称，薪酬大幅增长主要源于为满足香港联交所上市规则要求而授予的限制性股票，采用“直线摊销法”计入“股权薪酬”科目，并非一般理解的年薪[8] 财务业绩表现 - 2024年，公司净收入同比增长20.2%，但经营利润和净利润同比分别下跌近21%和31%[9] - 2025年第三季度，公司净收入为231亿元人民币，同比仅增长2.1%[12] - 第三季度存量房业务净收入60亿元人民币，同比减少3.6%；新房业务净收入66亿元人民币，同比减少14.1%[12] - 第三季度家装家居业务净收入43亿元人民币，与上年同期基本持平；新兴业务及其他净收入4亿元人民币，同比略有下降[12] - 第三季度房屋租赁服务净收入57亿元人民币，同比增长45.3%，是唯一显著增长板块[12] - 第三季度毛利为49亿元人民币，同比下降3.9%；毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点[13] - 第三季度经营利润为6.08亿元人民币，同比下降16.4%；经营利润率为2.6%，同比下降0.6个百分点[13] - 第三季度净利润为7.47亿元人民币，同比下降36.1%[13] - 截至2025年9月30日，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计为557亿元人民币，较年初的616亿元人民币有所下降[18] 业务结构分析 - 2025年第三季度，存量房与新房业务净收入合计占总收入的55%，仍是公司基本盘[13] - 第三季度存量房业务贡献利润23.4亿元人民币，新房业务贡献利润16亿元人民币[16] - 第三季度家装家居业务贡献利润13.8亿元人民币，房屋租赁服务贡献利润仅5亿元人民币[16] - 房屋租赁服务收入高增长但贡献利润低，主要因其营业成本增幅显著，第三季度营业成本达52亿元人民币，同比增长38.8%[13] - 公司毛利和毛利率下滑，主要由于过往贡献利润率较高的存量房及新房业务净收入贡献减少，其中存量房业务贡献利润率下降是因净收入减少导致链家经纪人固定人工成本吸收率转差[13] 战略转型与组织调整 - 公司自2021年起提出“一体两翼”战略，在房产经纪基础上布局家装、租赁赛道，2023年战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务“贝好家”[17] - 新业务虽推动收入增长，但尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务高增长低盈利、家装业务增长乏力、住宅开发业务仍处培育期，短期内难以完全抵消传统业务下滑影响[17] - 近期市场传闻公司启动大规模人员优化，整体比例高达30%，公司回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人”[17][18] - 截至2025年6月底，公司员工总数约13.18万人，较2024年末减少约3200人，呈现人员规模收缩态势[18]

公司运营动态 - 为落实湖北省审计厅专项审计整改要求 规范公司使用湖北省楚天视讯网络有限公司房产事宜 公司拟与楚天视讯签订《房屋租赁合同》[1] - 公司拟向股东楚天视讯租赁其位于黄冈 襄阳 宜昌 荆门 咸宁 随州的99处房屋用于日常办公[1] - 租赁房屋建筑面积共计36949.52平方米 土地面积5909.2平方米[1] 交易具体条款 - 租赁期限为5年[1] - 租赁期内房屋租赁费用合计为2981.80万元[1]