财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入约为420万美元，普通股股东净亏损为180万美元或每股0.05美元 全年净收入为1350万美元，普通股股东净亏损为1050万美元或每股0.29美元 [27] - 第四季度调整后运营资金为1440万美元或每股0.38美元 去年同期为340万美元或每股0.09美元 全年调整后运营资金为1440万美元或每股0.39美元 去年同期为1600万美元或每股0.47美元 [27][28] - 调整后运营资金下降主要受部分农场租赁结构变更、直接经营农场作物销售收入确认时间差异、农场出售导致的收入损失以及持续的空置问题影响 [28] - 年同比固定基础现金租金季度下降约190万美元 全年下降约1980万美元 参与性租金季度增加约930万美元 全年增加约1060万美元 [28][29] - 直接经营农场的作物销售净利润在2025年（第一个收获年）约为260万美元 但2025年收获的全部影响尚未反映在财务业绩中 [29] - 2025年记录了约440万美元与租约终止相关的收入（其中第四季度为200万美元） 去年同期为零 [30] - 现金运营费用在可比期间均有所上升 关联方费用全年下降约20万美元 物业运营费用因补充水成本、保险和财产税增加而上升 一般及行政费用因专业费用降低而下降 [30][31] - 运营现金流下降主要源于租赁农场与经营农场之间的时间差异 特别是直接经营农场的种植成本现金在2025年支出 而大部分现金收益将在2026年收到 [31][32] - 公司流动性方面有约8500万美元立即可用资本 以及超过1.85亿美元未抵押物业可作为额外抵押品 [33] - 约98%的借款为固定利率 加权平均利率为3.39% 锁定期为2.7年 未来12个月有约1700万美元的预定本金摊销付款 无贷款到期 但有约1.6亿美元固定利率贷款将在未来12个月内重新定价（不包括贷款到期） [33][34] - 2026年第一季度宣布的月度股息为每股0.0467美元 按当前股价11.51美元计算 年化收益率为4.9% 高于REIT行业平均水平 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度及全年共完成6处物业销售 总收益9500万美元 实现总收益约2100万美元 销售后仍拥有144个农场 近99,000英亩土地 [5] - 公司拥有约56,000英亩-英尺的水资源储备 相当于180亿加仑 水资源资产均位于加利福尼亚州 [5] - 第四季度执行了5份租约续签 其中2个行作作物租金小幅上涨约7% 3个永久性作物降低了固定基础租金 以换取额外的作物分成部分 预计总收入与之前租约大致持平 [12] - 目前有9个农场全部或部分空置 其中4个农场由公司与第三方种植者签订管理协议直接经营 对租赁约5个农场的3个租户按收付实现制确认收入 [13][14] - 在直接经营模式下 2025年收获结果超出预算的总体产量目标 表现良好 [16] - 公司正在更新8个农场中5个的改良租赁安排 这5个是去年该组中表现最好的农场 预计2026年也将取得强劲业绩 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 坚果作物市场表现出显著的弹性和强度 特别是开心果 杏仁价格在1月下跌后已大幅反弹并再次攀升 [19][20] - 开心果供应链库存很轻 这对价格构成上行压力 当前作物的基础保证价格与2024年保持一致 但2025年作物的最终价格很可能高于2024年 一家处理器已宣布为2025年开心果作物每磅额外支付0.50美元奖金 [19][20] - 葡萄酒葡萄市场持续表现不佳 但开始看到某些品种（特别是一些白葡萄品种）供应短缺的迹象 这是几年来首次出现的令人鼓舞的迹象 加州及全球范围的葡萄园移除仍在快速进行 [21][22] - 美元走弱使公司的产品对国际买家更具吸引力 [23] - 加州水情充沛 山区积雪量良好 过去五到六年中有四到五年降水达到平均或偏湿水平 水库蓄水充足 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司可能考虑出售更多农场 并正在与买家洽谈 作为持续投资组合审查的一部分 出售所得大部分将用于偿还债务和回购成本较高的优先股 [7] - 在收购方面保持纪律性 因利率和整体资本成本仍处于高位 大多数行作作物农田的资本化率仍然太低 若大量举债购买则经济上不可行 [8] - 针对部分受市场条件影响的永久性作物（特别是坚果和酿酒葡萄）农场 公司调整了租赁结构 以帮助种植者降低固定成本 采用收取更大比例毛作物销售额的模式 并对2处物业借助第三方运营商进行直接经营 [9] - 公司的目标仍是最终将这些租约过渡回更传统的固定基础租金结构 但这将取决于作物产量、价格、利率、投入成本和水资源供应等多种外部因素 [11] - 公司致力于通过长期和短期的战略性购水 进一步加强整个投资组合的水资源安全 并持续投资于输水、储存、基础设施、管道、水银行 以及寻找跨农场资产的协同机会 [24] - 公司对启动贷款计划进行了讨论但尚未实施 长期来看会关注此事 但目前经济条件下风险回报状况尚不合适 [53][57] - 长期来看 公司预计食品领域的通胀将持续走高 基础农田的价值将随之增长 特别是健康食品如新鲜水果、蔬菜和坚果 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 希望利率继续朝着正确的方向（即下降）移动 以便能够恢复投资组合的增长 目前土地价格似乎也在朝着正确的方向移动 [8] - 加州水资源充沛 从水资源角度看情况良好 [5] - 对于大多数地区 特别是沿海地区 用于种植浆果和蔬菜的优质农田需求保持稳定 并开始看到这些作物价格和更广泛经济状况改善的迹象 最糟糕的时期可能已经过去 但断言完全摆脱困境还为时过早 [36] - 冬季降水约为平均水平 最近的风暴显著提高了积雪量 因此对2026年的地表水分配非常乐观 水库蓄水量高于历史平均水平 短期内供应充足 [17] - 预计加州今年冬季的低温时长处于低至中等水平 应能满足所有永久性作物地点的低温需求 [18] - 杏仁花期已约完成三分之二 但开花不均 寒冷多雨天气限制了蜜蜂活动 可能导致全州杏仁产量降低 开心果和酿酒葡萄仍处于休眠期 受益于寒冷潮湿天气 [18] - 关税戏剧和贸易紧张局势仍然存在 但作物市场似乎已在很大程度上接受这种不确定性 [19] - 水资源市场供应充足 价格具有吸引力 有利于公司的水银行活动 公司正努力寻找最佳的水交易机会和能带来最佳回报的基础设施改善项目 [24] - 公司资本状况强劲 保持市场活跃 如果出现良好的收购机会已准备就绪 但在收购方面仍保持谨慎 因为资本成本仍然很高 [36] 其他重要信息 - 公司拥有近99,000英亩土地和约56,000英亩-英尺（180亿加仑）的水资源储备 [5] - 农场分布在14个不同的州 水资源资产全部在加州 [5] - 第四季度偿还了400万美元的票据 并在年末后赎回了D系列定期优先股 以避免票息从5%上升至8% 赎回资金通过ATM计划发行的普通股和信贷额度提取组合提供 [26] - 自第四季度初以来 通过ATM计划筹集了约5000万美元普通股 大部分收益用于债务赎回 [26] - 未来六个月内将有五份租约到期 约占2025年总租赁收入的3.6% 公司正在与现有租户和潜在新租户进行讨论 [12] - 公司预计2025年开心果收获的相当一部分收入将在2024年实现 具体金额需待坚果加工和结算完成后确定 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于五个调整后农场的租赁结构及收入确认时间 - 确认这五个农场将采用与2025年相同的租赁结构（无基础租金或可能有租赁激励）[40] - 2025年作物的部分收入在2025年确认 部分将延续到2026年确认 2026年将受益于2025年作物的延续收入以及2026年作物的首次付款 [40][41] - 大部分2026年作物的收入将在2027年确认 而非少量延续 [43] - 对于开心果农场 第一年收入确认比例可能在65%-75%之间 但取决于营销奖金的最终金额 若奖金更高 则后续年份确认比例会提高 杏仁作物则不同 部分农场公司可自主决定销售时机以等待更高价格 [44][45] - 预计上半年收入会比往常多一些 例如有开心果加工商宣布将在4月提前支付部分营销奖金 但大部分收入仍将集中在第三和第四季度 [47] - 如果开心果市场价格趋势持续且保证基础价格上涨 将增加本日历年内可确认的收入金额 但需等到7月底才能知晓 [49] 问题: 对第一季度利息返还的预期 - 预计将比2025年确认的金额减少10%-15% 这反映了贷款余额在过去一年的减少 [50] 问题: D系列优先股赎回的资金来源及ATM使用 - D系列赎回的剩余资金来自信贷额度 目前信贷额度约有1000万美元未偿还 可变利率为5.69% [51] - ATM筹集的大部分资金用于该赎回 未来希望更多关注其他优先证券 若能在出售ATM（成本5%）和回购优先股（成本7.5%）之间获得2.5个百分点的利差 公司将考虑实施 [66] 问题: 对向农民提供贷款业务的看法 - 公司已讨论启动贷款计划但尚未实施 目前尚无实施该计划的切实计划 [53] - 长期来看会密切关注 但目前经济条件下 风险回报状况对公司而言并不合适 未来可能最终会采取一些行动 [57] 问题: 关于2025年开心果作物剩余待收金额的预期范围 - 对于直接经营农场 预计2026年至少还有300万美元进账 若以去年奖金为参考且今年奖金至少与去年持平 则会导致约300万美元额外收入在2026年实现 但目前迹象积极 [61] 问题: 关于完全空置资产的价值及出售可能性 - 估计约9处空置物业的账面价值或公允价值大约为5000万美元 [62] - 其中最大的三处空置物业（均为杏仁园）接近达成协议 有望在2026年上半年恢复收入生产 空置主因是原租户离开后需时间清理农场和移除树木 [62][63] 问题: 水资源充足对公司购水策略的影响 - 供应充足导致价格下降 这对公司是超级利好 公司购水完全由成本驱动 包括购买、运输和持有成本 价格越低对未来越有利 [68] - 例如 近期有所谓“第21条水”释放 价格约为每英亩-英尺50-80美元 公司会抓住此类机会尽可能多地购买以备未来干旱使用 [68]