报告公司投资评级 - 报告给予中海物业(2669) **增持**评级 [1][5] - 当前股价为3.62港元 [1] 报告核心观点 - 公司完成亏损项目治理，优化业务结构，城市运营类成为核心增长引擎 [2] - 考虑公司成长能力和国资背景，给予估值适度溢价 [2][9] 公司财务基本情况分析 - 2026年上半年，公司整体收益同比上升4.5%至74.85亿元 [9][14] - 整体毛利同比减少8.0%至11.13亿元 [9][14] - 毛利率为14.9%，较2025年同期下降2.0个百分点 [9][14] - 归母净利润同比下跌9.0%达7.01亿元 [9][14] - 营收增长主要由于物业管理服务在管面积的持续增长，但升幅受增值服务业务需求下降及停车位销售下跌而部分抵销 [9][14] - 毛利率下降主要由于传统物管市场受刚性人力成本高企影响，直接经营成本升幅高于收益增长速度 [9][14] - 2026年上半年归母净利率为9.37%，较2025年同期下降1.55个百分点 [15] - 资产负债率为53.58%，较2025年同期下降1.56个百分点 [15] - 三项费用占收入比为2.49%，较2025年同期上升0.28个百分点 [15] - 归属上市公司股东净资产为62.36亿元，同比增长11.57% [15] - 货币现金为57.33亿元，同比增长1.19% [15] 公司业务分析 在管面积和毛利率分析 - 公司持续进行亏损项目治理及优化业务结构，约满/退盘项目为19.2百万平方米 [16] - 截至2026年上半年底，公司在管面积较2025年年底增加3.7%至4.95亿平方米 [9][16] - 2026年上半年，新增管理建筑面积中，85.9%来自独立第三方 [9][18] - 新增订单中非住宅项目面积占比较多，为76.8%（当中，城市运营类占61.1%），其余23.2%为住宅项目 [9][18] - 截至2026年上半年底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别为43.3%及33.4% [9][18] - 加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至13.0%，较2025年同期下降2.4个百分点 [9][25] - 包干制毛利率下跌主要由于传统物业管理市场受制于降价、退盘及人力成本高企等各项因素 [9][25] - 公司清退低效楼盘，短期对利润率存在冲击，但长期有利管理质量提升 [9][25] 公司分部业务分析 - 截至2026年上半年底，公司在管物业项目2424个 [9][23] - 物业管理服务收入62.02亿元，同比增长9.4%，占总收入82.9% [9][23] - 增值服务收入12.57亿元，同比下降14.2%，占总收入16.8% [9][23] - 停车位买卖业务收入0.25亿元，同比下降7.0%，占总收入0.3% [9][23] - 非住户增值服务子分部毛利率为13.3%，较2025年同期下降0.1个百分点 [25] - 住户增值服务子分部毛利率为39.2%，较2025年同期下降4.0个百分点，主要由于毛利率较高的小区资产经营服务业务占比增加 [25] 公司分红分析 - 2026年上半年，公司每股基本及摊薄盈利为21.33仙 [27] - 董事会宣布派发中期股息每股港币10.0仙 [9][27] 投资建议 - 预计公司2026年、2027年、2028年EPS分别为0.44、0.47、0.52元每股 [9][29] - 给予公司2026年12倍PE估值，按照1港元=0.86元人民币，目标价6.07港元 [9][29] - 财务预测显示，2026年至2028年营业收入预计分别为156.98亿元、168.66亿元、185.28亿元 [4] - 归母净利润预计分别为14.29亿元、15.46亿元、17.15亿元 [4] - 2026年至2028年预计毛利率分别为14.83%、15.25%、15.26% [10] - 预计资产负债率将从2025年的54.24%下降至2028年的48.02% [10]