报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [6] 报告核心观点 - 中海物业作为国内领先物管企业，市场拓展持续精进奠定规模增长基础，增加股息分派加大股东回报，股息率亦具备一定吸引力 [6] 业绩表现 - 2026年上半年实现收益74.8亿元，较上年同期重新表述收益增长4.5% [4] - 2026年上半年普通股权持有人应占溢利7亿元，较上年重新表述普通股权持有人应占溢利下降9% [4] - 2026年上半年物业管理服务收益同比增长9.4%至62亿元，增幅主要来自在管面积提升 [6] - 2026年上半年物业管理服务毛利率13%，同比下降2.5个百分点，拖累综合毛利率同比下降2个百分点至14.9% [6] - 2026年上半年销管费用率2.4%，同比微增0.3个百分点，仍维持较低区间 [6] 股息与股东回报 - 宣派中期股息每股港币10仙，同比增长11.1% [4] - 按每股基本及摊薄后盈利计算，分派率约41% [6] 市场拓展与在管面积 - 2026年上半年新增在管面积3700万平米，考虑1920万平米约满/退盘项目后，上半年末在管面积5亿平米，较2025年末净增1780万平米 [6] - 2026年上半年新签合同总额19.5亿元，同比增长6.5% [6] - 非住新签合同总额17.8亿元，同比增长10.3%，占比提升至91%，为市场拓展主要动力 [6] 财务预测与估值 - 预测2026-2028年营业收入分别为15905百万元、16649百万元、17450百万元，同比增长率分别为6.3%、4.7%、4.8% [5] - 预测2026-2028年净利润分别为1372百万元、1441百万元、1539百万元，同比增长率分别为0.4%、5.0%、6.8% [5] - 预测2026-2028年毛利率分别为13.6%、13.6%、13.7% [5] - 预测2026-2028年净利率分别为8.7%、8.7%、8.9% [5] - 预测2026-2028年EPS分别为0.42元、0.44元、0.47元 [5] - 当前股价对应2026-2028年PE分别为7.5倍、7.1倍、6.7倍 [6] - 小幅下调2026-2028年EPS预测至0.42元（原为0.43元）、0.44元（原为0.47元）、0.47元（原为0.52元） [6]