文章核心观点 - 公司业务结构持续优化，抗周期能力增强，同时第三方市场拓展成效显著，但应收账款减值对当期利润造成拖累 [5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 关联方销售情况 - 关联方世茂集团2026年1-2月实现全口径销售金额28.1亿元，排名行业第26位 [4] - 2025年全年，世茂集团实现全口径销售额239.5亿元，排名行业第33位 [4] 业务结构与收入表现 - 2025年上半年，公司物业管理业务收入28.1亿元，同比增长1.9%，收入占比同比提升9.2个百分点至77.7% [5] - 2025年上半年，社区增值服务收入5.4亿元，同比下降8.1% [5] - 2025年上半年，非业主增值服务收入0.6亿元，同比下降24.4% [5] - 2025年上半年，城市服务收入2.1亿元，同比下降65.6% [5] - 物业管理业务毛利率保持稳定，表明公司聚焦精细化运营与项目质量把控 [5] 市场拓展与项目储备 - 截至2025年6月30日，公司业务覆盖123个城市，服务1466个项目，在管建筑面积2.2亿平方米，合约建筑面积3.4亿平方米 [6] - 2025年上半年第三方竞标外拓新增年化合同金额9.6亿元，创历史新高，较2024年同期的6.2亿元增长54.6% [6] - 2025年上半年新增合约建筑面积4010万平方米，较2024年同期的1770万平方米增长126.6% [6] - 2025年上半年中标的非住宅项目合约面积3340万平方米，占新增合约面积比重达83.3% [6] 利润与应收账款 - 2025年上半年公司毛利7.1亿元 [8] - 2025年上半年金融资产减值亏损净额2.4亿元，其中第三方贸易应收款减值亏损2.6亿元，关联方贸易应收款减值亏损3523万元 [8] - 2025年上半年无形资产减值亏损3474万元 [8] - 截至2025年6月30日，公司贸易应收款净值36.4亿元，较2024年末增加7.6% [8] - 回款不及预期主要因宏观经济环境变化导致客户现金流紧张，公司下一阶段将加强应收账款收缴以提升回款效率 [8]

业绩总结 - 全球发售所得款项净额约为16780万港元，相当于人民币14960万元[3] - 公告日期，公司已动用约10050万港元，相当于约人民币8960万元，占所得款项净额约59.9%[4] 用户数据 - 物业管理服务在管物业建筑面积从2022年底约720万平方米增加约630万平方米或87.5%至2025年底约1350万平方米[8] - 预计到2027年底，物业管理服务在管物业建筑面积将增加至约1780万平方米[8] 未来展望 - 截至2025年12月31日，集团订立23份新物业工程合约，合约总金额约为人民币1720万元[8] - 公告日期，余下履约责任的合约工程服务合约总金额为人民币4940万元[8] - 预计到2027年底，集团将订立49个新物业工程服务项目[8] 其他新策略 - 2023年1月31日，董事会将约5410万港元，相当于人民币4820万元，从收购业务重新分配至提升物业工程和管理服务[3] - 董事会决议重新分配未动用所得款项净额用途至提升物业工程和管理服务[5] - 董事会将未动用所得款项净额用途预期时间表从2025年12月31日延长至2027年12月31日[5] - 原拟用于收购业务的所得款项净额为12140万港元，2023年修订后为6730万港元，公告日未动用6730万港元[5] - 原拟用于提升物业工程服务的所得款项净额为1210万港元，2023年修订后为3390万港元，进一步修订为3370万港元[5] - 原拟用于提升物业管理服务的所得款项净额为1760万港元，2023年修订后为4990万港元，进一步修订为3360万港元[5] - 董事会将未动用所得款项净额约6730万港元（相当于约人民币6000万元）重新分配至提升物业管理及物业工程服务业务[9] - 未动用所得款项净额用途的预期时间表由2025年12月31日或之前延长至2027年12月31日或之前[9] - 董事会认为变更所得款项用途将使公司更有效调配财务资源，为股东带来回报[10] - 董事会将持续评估使用未动用所得款项净额的计划，必要时修改及修订有关计划[10] - 公司将通过年报及中期报告披露未动用所得款项净额使用进展[10]

文章核心观点 - 公司业务结构持续优化，抗周期能力增强，同时第三方市场拓展成效显著，但应收账款减值对当期利润造成拖累 [5][6][7] 业务结构分析 - 2025年上半年公司物业管理业务收入28.1亿元，同比增长1.9%，收入占比同比提升9.2个百分点至77.7%，非周期性业务占比稳定提升 [5] - 社区增值、非业主增值、城市服务收入分别为5.4亿元、0.6亿元、2.1亿元，同比分别下降8.1%、24.4%、65.6% [5] - 物业管理业务毛利率保持稳定，表明公司聚焦精细化运营与项目质量把控 [5] 市场拓展与项目储备 - 截至2025年6月30日，公司业务覆盖123个城市，服务1466个项目，在管建筑面积2.2亿平方米，合约建筑面积3.4亿平方米 [6] - 2025年上半年第三方竞标外拓新增年化合同金额9.6亿元，创历史新高，较2024年同期的6.2亿元同比增长54.6% [6] - 同期新增合约建筑面积4010万平方米，较2024年同期的1770万平方米同比大幅增长126.6% [6] - 新增合约面积中非住宅项目占比达83.3%，合约面积为3340万平方米，非住宅项目数量快速增加 [6] 财务表现与应收账款 - 2025年上半年公司毛利为7.1亿元 [8] - 同期金融资产减值亏损净额2.4亿元，无形资产减值亏损3474万元 [8] - 金融资产减值亏损主要来自第三方贸易应收款减值亏损2.6亿元，关联方贸易应收款减值亏损3523万元 [8] - 截至2025年6月30日，公司贸易应收款净值36.4亿元，较2024年末增加7.6%，主要因宏观经济环境变化导致客户回款不及预期 [8] 关联方销售情况 - 关联方世茂集团2026年1-2月全口径销售金额为28.1亿元，在行业销售排行榜中位列第26位 [4] - 世茂集团2025年全年全口径销售额为239.5亿元，行业排名第33位 [4]

公司业绩与财务预测 - 公司预计2025年综合收入为人民币482亿元至485亿元，较2024年同期增长9.6%至10.2% [1] - 公司预计2025年未经审核净利润约为4.5亿元至6.5亿元，归母净利润约为5亿元至7亿元 [1] - 公司预计2025年未经审核归母核心净利润约为24亿元至27亿元 [1] 公司资本回报计划 - 董事会预期，在符合股息政策及取得相关批准的前提下，2026年度现金派息目标将不低于15亿元 [1] 影响利润的特殊因素 - 公司预计2025年净利润受到满国商誉计提减值及主动清理长账龄贸易应收款等因素影响 [1] - 公告指出，满国商誉减值不会计入公司的归母核心净利润 [1] 市场表现 - 截至发稿，公司股价报6.48港元，上涨2.53%，成交额为4122.24万港元 [1]

研报核心观点 - 光大证券维持世茂服务“增持”评级 认为公司基本面因第三方外拓发力与非周期业务占比提升而向好 估值具备吸引力 [1] 关联方近期销售情况 - 关联方世茂集团2026年1-2月全口径销售金额为28.1亿元 在行业中排名第26位 [1] - 世茂集团2025年全年实现全口径销售额239.5亿元 行业排名第33位 [1] 业务结构与财务表现 - 2025年上半年公司物业管理业务收入28.1亿元 占总收入比重同比提升9.2个百分点至77.7% 增强了抗周期波动能力 [2] - 2025年上半年社区增值服务收入5.4亿元 非业主增值服务收入0.6亿元 城市服务收入2.1亿元 [2] - 物业管理业务毛利率保持稳定 显示公司聚焦精细化运营与项目质量把控 [2] - 光大证券预测公司2025-2027年归母净利润分别为2.1亿元、3.4亿元、3.8亿元 [1] - 对应2025-2027年预测市盈率分别为6.5倍、4.1倍、3.6倍 [1] 市场拓展与项目储备 - 截至2025年6月30日 公司业务覆盖123个城市 服务1466个项目 在管建筑面积2.2亿平方米 合约建筑面积3.4亿平方米 [3] - 2025年上半年第三方竞标外拓新增年化合同金额9.6亿元 创历史新高 较2024年同期的6.2亿元同比增长54.6% [3] - 2025年上半年新增合约建筑面积4010万平方米 较2024年同期的1770万平方米同比大幅增长126.6% [3] - 2025年上半年新增合约面积中非住宅项目合约面积达3340万平方米 占比高达83.3% 显示非住宅项目快速增加 [3]

公司股价与市场表现 - 碧桂园服务（06098）盘中股价一度上涨近4% [1][4] - 截至发稿时，股价上涨2.85%，报6.50港元 [1][4] - 截至发稿时，成交额为4968.51万港元 [1][4] 公司2025年财务预期 - 预期2025年综合收入约为人民币482亿至485亿元 [1][6] - 预期2025年收入较2024年同期增长9.6%至10.2% [1][6] 公司2026年股息政策 - 董事会预期2026年度派息目标将以不低于15亿元人民币进行现金派息 [1][6] - 该派息计划需符合公司股息政策及取得相关批准 [1][6]

核心观点 - 光大证券维持世茂服务“增持”评级 认为其基本面因第三方外拓积极及非周期业务占比提升而向好 2025-2027年归母净利润预测分别为2.1亿元、3.4亿元、3.8亿元 对应市盈率分别为6.5倍、4.1倍、3.6倍 估值具备吸引力 [1] 关联方近期表现 - 关联方世茂集团2026年1-2月实现全口径销售金额28.1亿元 在行业中排名第26位 [1] - 世茂集团2025年全年实现全口径销售额239.5亿元 在行业中排名第33位 [1] 业务结构与财务表现 - 2025年上半年 公司物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务收入分别为28.1亿元、5.4亿元、0.6亿元、2.1亿元 [2] - 物业管理业务收入占比同比提升9.2个百分点至77.7% 公司整体抗周期波动能力增强 [2] - 物业管理业务收入增长的同时毛利率保持稳定 表明公司聚焦精细化运营并严格把控在管项目质量 [2] - 公司2025-2026年归母净利润预测为2.1亿元、3.4亿元 新增2027年预测为3.8亿元 [1] 市场拓展与项目构成 - 截至2025年6月30日 公司业务覆盖123个城市 为1466个项目提供服务 在管建筑面积2.2亿平方米 合约建筑面积3.4亿平方米 [3] - 2025年上半年 第三方竞标外拓新增年化合同金额达9.6亿元人民币 创历史新高 较2024年同期的6.2亿元同比上升54.6% [3] - 2025年上半年新增合约建筑面积4010万平方米 较2024年同期的1770万平方米同比上升126.6% [3] - 2025年上半年中标的非住宅项目合约面积为3340万平方米 占新增合约面积比重达83.3% [3]

财务表现与预测 - 2025年预计总收入在482亿元至485亿元之间，较2024年同期增长9.6%至10.2% [1] - 增长主要来源于市场拓展和精细化运营，物业管理服务、小区增值服务及“三供一业”业务收入均实现增长 [1] - 2025年预计毛利在82亿元至87亿元之间，上年同期为84.01亿元 [1] - 2025年预计净利润在4.50亿元至6.50亿元之间，上年同期为18.75亿元 [1] - 2025年预计归属于本公司股东的净利润在5亿元至7亿元之间，上年同期为18.08亿元 [1] - 2025年预计本公司股东应占核心净利润在24亿元至27亿元之间，上年同期为30.38亿元 [1] - 截至2025年底，预计经营活动所得现金净额不低于约24亿元，上年同期为38.73亿元 [2] - 截至2025年底，预计银行存款及结构性存款总额不低于177亿元，上年同期为181.79亿元 [2] 利润变动原因分析 - 净利润下降主要因公司主动清理长账龄贸易应收款，导致信用减值损失增加 [1] - 过往年度实施收并购所形成的业绩承诺相关的或有对价公允价值变动收益于2025年度较2024年同期减少 [1] - 对非全资附属公司碧桂园满国环境科技集团有限公司的剩余商誉账面价值进行全额计提减值，减值金额约9.689亿元 [2] - 此项商誉减值预计将导致公司2025年净利润减少约9.69亿元 [2] 经营策略与举措 - 公司加强项目层面的精细化管理与投入，对业务进行数字化改造实现降本增效 [1] - 2025年对部分业务进行了战略调整，整合了基础物业管理板块、新业务成长板块、职能服务板块，统一为“大物业板块” [2] - 加强数字化等方面的投入 [2] - 对满国环境等前期收购但表现不好的业务进行收缩 [2] - 由于满国环境部分客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，公司调整了其经营策略 [2] 股东回报计划 - 董事会建议，2025年度派息目标将参照2025年度本公司股东应占核心净利润的60%进行现金派息 [2] - 2026年度派息目标将以不低于15亿元进行现金派息 [2]

外拓表现优秀，强化综合性物业管理服务商地位，分红持续慷慨 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 事件： 旭辉集团2026年1-2月全口径销售金额12.2亿元 2月28日，克而瑞发布2026年1-2月房企销售排行榜单，旭辉集团实现全口径销售额12.2亿元，排名行业第 52位；2025年全年，旭辉集团实现全口径销售额161亿元，排名行业第49位。 点评： 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 1）外拓表现优秀且稳定，坚持市场化独立发展。公司与关联方旭辉集团保持稳固的市场化合作关系，确 保由于地产行业下行引发的相关负面影响处于可控范围内；同时公司持续提升第三方市场拓展能力，作为 规模扩张的主要推动。公司市场拓展的主要对象包括区域性物业开发商、寻求更换物业的住宅、地方政府 招投标项目、商企客户的产业园区和办公 ...

核心观点 - 公司2025年业绩预告显示，尽管因主动战略调整导致净利润阶段性承压，但核心业务基本面保持稳健，现金流健康，并通过高派息与股份回购增厚股东回报，其“主动换挡”策略成效显著 [1][6] 收入与核心业务 - 公司预计2025年未经审核综合收入约为人民币482亿元至485亿元，同比增长9.6%至10.2%，增长主要得益于物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务的稳健增长 [2][7] - 公司核心业务展现出强劲韧性，通过加强项目精细化管理与数字化改造以实现降本增效，2025年未经审核毛利约为82亿元至87亿元，同比基本持平 [2][7] - 公司对关联方依赖度低，2025年上半年关联方收入占总收入比例持续保持在1.1%的水平，领先头部物企，第三方收入占比高有助于减轻毛利率下行压力 [2][7] 净利润与战略调整 - 公司预计2025年未经审核净利润约为4.5亿元至6.5亿元，归母净利润约为5亿元至7亿元，短期承压主要由于对非全资附属公司满国的剩余商誉全额计提减值约9.689亿元，以及主动清理长账龄贸易应收款 [3][8] - 上述商誉减值是一项非现金项目，不计入归母核心净利润，对公司现金流量和营运无直接影响，公司2025年未经审核归母核心净利润仍达到约24亿元至27亿元 [3][8] - 净利润短期承压被视为战略性“主动换挡”和“主动优化期”的一部分，旨在收缩部分业务、优化资产质量，市场认为此举长期将增强公司竞争力 [3][8] 现金流与财务健康 - 公司现金流保持健康充裕，初步估计2025年度未经审核经营活动所得现金净额不低于约24亿元 [4][9] - 截至2025年12月31日，公司未经审核之银行存款及结构性存款总额不低于177亿元，稳健的经营现金流和充足现金储备增强了公司的抗风险能力 [4][9] 股东回报 - 公司董事会预期2025年度派息目标将参照其归母核心净利润的60%进行现金派息，并建议2026年度现金派息目标不低于人民币15亿元 [5][9] - 在2025年3月28日至公告日期间，公司已使用不少于人民币5亿元在公开市场购回87,996,000股股份 [5][10] - 高派息与股份回购并举，直接提升了股东回报，并彰显管理层对公司前景的信心，获得了投资者的积极回应 [5][10] - 摩根士丹利证券研报指出公司具备可观现金流、股东回报率提升及约8%收益率等优势，中金公司等机构也认为其股东回报具备吸引力 [6][10]