核心观点 - 瑞银认为阿里巴巴可能购置新物业并迁出时代广场 这将导致九龙仓置业的时代广场空置率上升并造成租金收入损失 但对本地写字楼市场有正面意义 [1] 阿里巴巴潜在行动分析 - 阿里巴巴正考虑购置铜锣湾新甲厦"港岛壹号中心"共13层楼面及命名权 [1] - 阿里巴巴目前租用九龙仓置业旗下时代广场10层共17万平方英尺楼面 租约将于2028年到期 [1] - 报道指阿里巴巴可能购入27万平方英尺楼面 较其现有办公面积增加10万平方英尺 [1] 对九龙仓置业的影响 - 若阿里巴巴迁出 将令时代广场空置率上升16个百分点 时代广场截至今年6月底止的租用率为90% [1] - 按时代广场上半年写字楼租金每平方英尺54元计算 九龙仓置业每年租金收入损失估算达1.1亿元 相当于去年盈利的1% [1] - 考虑到希慎兴业铜锣湾物业组合的资产提升工程将于2026至27年完成 预期时代广场在零售与写字楼层面仍将持续承压 [1] - 予九龙仓置业"中性"评级 目标价20港元 [1] 对本地写字楼市场的意义 - 若交易成功完成 将对本地写字楼市场有正面意义 [1] - 交易的退出收益率仅为2.5% 低于置地控股于今年4月出售交易广场一期楼面时的成交水平 [1]