报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等传统股票投资评级，其核心是对深圳甲级写字楼市场现状与趋势的分析 [1] 报告核心观点 * 2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场持续调整，面临租金下行、供应集中释放、需求疲软的压力，市场处于价格出清与结构性竞争并行的阶段 [3] * 预计第四季度市场将维持“高供应、弱吸纳、价承压”的格局，整体租金下行趋势难以逆转，但年底租赁旺季可能带来阶段性修复 [5] 市场概览与整体表现 * 2025年第三季度全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2% [3][6][8] * 季度新增供应约21.9万平方米，为年内最高水平，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡加剧 [3][6] * 全市空置率环比上涨0.9个百分点至26.1% [3][6] 细分市场租金表现 * 各子市场租金普遍下调：宝安中心区环比跌幅最大，达5.8%；车公庙下跌3.9%；福田中心区下跌3.5% [3][8][11] * 南山区表现相对稳健，科技园、前海、蛇口租金跌幅均控制在2.1%以内 [3][8][11] * 罗湖区租金环比下跌1.8%，后海租金环比下跌0.8% [11] 需求端分析 * TMT行业是租赁需求的主导力量，本季度租赁成交占比达52.0%，核心驱动来自互联网平台与软件开发企业 [4][12] * 专业服务业以21.3%的占比位列第二，需求由互联网营销与出海服务带动 [4][12] * 医疗健康行业超越金融业升至第三位，其中互联网诊疗平台表现突出 [4][12] * 企业租赁策略保守：搬迁需求占比高达77.0%，但其中升级搬迁比例仅31.3%；新租与扩张需求分别仅占6.6%和4.0% [4][13] 供应与空置情况 * 本季度大家财险总部大厦、创维海外总部大厦及创金合信总部大楼等项目入市，带来约21.9万平方米新增供应 [12] * 截至第三季度末，深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米 [22] * 各子市场空置率分化明显：南山科技园空置率最低，为15.9%；南山后海、前海及蛇口空置率均超过34% [11][22] * 福田中心区空置率为18.5%，车公庙为24.5%，宝安中心区为26.9%，罗湖为28.4% [11][22] 投资市场动态 * 第三季度大宗投资市场仅录得一宗瞩目交易：招商蛇口以人民币7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每平方米人民币21,607元 [4][19] * 该交易为集团内部资产再配置，旨在回笼资金、优化资产负债表 [4][19] * 当前市场成交活跃度有限，以自用型买家及产业资本为主导，传统金融与机构投资者普遍保持观望 [4][19] 市场展望与预测 * 预计第四季度将有约15万平方米新增供应集中入市 [5][13] * 年底租赁旺季或带动净吸纳量恢复至10万平方米以上 [5][13] * 全市平均租金预计将继续下探，环比跌幅与第三季度（2.2%）相近 [5][9] * 强势片区如南山科技园、前海因产业支撑与企业黏性，去化效率有望优于大市；福田与宝安等区域的价格竞争将进一步加剧 [5]