市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼市场录得正净吸纳量189,500平方呎 实现连续四个月正增长[1] - 整体写字楼空置率从前期水平轻微回落至13.4% 除湾仔/铜锣湾外大部分分区空置率下降[1] - 港岛东空置率降至13.4% 九龙东空置率降至20.2% 湾仔/铜锣湾空置率升至9.6%[1] 租赁动态 - 租赁交投主要由租户追求更优质办公空间驱动 利用租金回落时机升级办公场所[1] - 香港蚬壳公司于观塘The Millennity租赁12,300平方呎写字楼 从同区Landmark East迁入[1] - 湾仔/铜锣湾分区录得负吸纳量 成为唯一空置率上升的分区市场[1] 租金趋势 - 7月整体甲级写字楼租金环比下降0.5% 延续下跌趋势[1] - 港岛东租金跌幅最显著达2.6% 九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2%[1]

今天分享的是：戴德梁行：2025年大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告 报告共计：35页 戴德梁行2025年第二季度大中华区写字楼市场核心报告总结 戴德梁行发布的2025年第二季度大中华区写字楼核心市场数据报告，涵盖多座城市的存量、未来供应、净吸纳量、空置率及租金变化等关键指标，呈现出区 域内写字楼市场差异化发展态势。 从存量来看，各城市写字楼存量规模差异显著。如部分城市存量超过900万平方米，广州、深圳存量分别为6,936,657平方米、8,604,770平方米，而大连存量 相对较低，为1,049,108平方米，南京、武汉等城市存量则在300万-400万平方米区间，反映出不同城市写字楼市场发展基础的不均衡。 未来供应方面，苏州未来供应达4,622,455平方米，在统计城市中处于较高水平；深圳以5,412,263平方米的未来供应紧随其后；广州未来供应为3,182,406平方 米，而沈阳未来供应较少，仅120,582平方米。这种供应差异预示着部分城市未来写字楼市场可能面临较大的新增供应压力，而部分城市供应增长相对平 缓。 净吸纳量呈现明显分化。南京、武汉、长沙、南宁等城市净吸纳量表现较好，分别为29,114平方米 ...

大中华区写字楼市场概况 - 截至2025年第二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7213万平方米 [1] - 2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量76.4万平方米 同比上涨5.5% [1] - 中国台北核心商圈2025年第二季度空置率较低为7.9% 青岛核心商圈空置率最低为24.7% [1] 市场供需状况 - 2024-2025年上半年新增供应量19.4万平方米（2025年上半年4.49万平方米）核心区与非核心区各占一半 [2] - 2025年下半年新增供应量预计增至26.43万平方米 [2] - 2024-2025年上半年季度平均新租赁面积8.49万平方米 较2020-2023年季度平均高出19% [2] 行业需求与租赁表现 - 金融业需求带动写字楼租赁市场 香港新股市场复苏预期提振市场气氛 [2] - 2024-2025年上半年全港整体写字楼净吸纳量12.2万平方米 部分在建项目预租活动未反映在数据中 [2] - 租户可享受优惠租赁条件并拥有更多选择权 业主采取灵活策略应对市场竞争 [1] 市场前景与预测 - 未来2-3年中国大部分城市将迎来供应高峰 市场竞争持续激烈 [1] - 2025年全年香港整体写字楼租金预计下跌7-9% [2] - 高空置率与租户成本控制措施可能对租金表现构成压力 [2]

市场表现 - 内罗毕高档写字楼入住率从72.7%提升至77.7% [1] - 租金水平维持在每平方米1.20美元 [1] 需求驱动因素 - 联合办公空间提供商需求增长推动占用率上升 [1] - 业务流程外包公司需求增长助推占用率提升 [1]

核心观点 - 写字楼市场短期仍面临以价换量调整 但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性 新质生产力相关办公需求有望成为破局关键 [1][7] 一线城市空置率表现 - 北京2025年第二季度甲级写字楼空置率为16.9% 较2024年底的18.3%下降 是唯一同比环比均改善的城市 因无新增供应且存量面积持续去化 [3] - 上海空置率达23.6% 广州为19.8% 深圳高达27.8% 三城空置率环比同比及较2024年末均攀升 [3][4] - 深圳空置率居四大城市榜首 因年内有122万平方米新增供应集中入市 叠加总部大楼投入使用导致需求分流 [4] 租户行业结构特征 - 2025年1-6月金融服务企业租赁单数占比20% 居首位 覆盖传统金融 消费金融 金融科技等领域 代表企业包括华夏基金 爱建证券 马上消费金融 [4] - 科技研发与专业服务租赁单数占比均为13% 科技研发聚焦芯片 人工智能 AR/VR等硬科技赛道 专业服务涵盖法律 咨询 人力资源等领域 [5][6] - 医药健康 消费零售等新质生产力行业逐步成为增长引擎 科技研发 医药 消费 传媒娱乐等行业租赁占比有望进一步提升 [7] 区域集聚与产业绑定 - 租赁区域集中在北京金融街 上海陆家嘴 广州国际金融中心等核心商务区 [4] - 上海张江科学城形成集成电路设计-AR设备研发-电力通信的产业链聚集 入驻企业包括海光云芯 XREAL 乐鑫科技等 [5] - 写字楼入驻行业分布与区域产业定位深度绑定 如上海张江的科技 北京金融街的金融 [6] 标杆项目运营模式 - 上海中海中心写字楼2024年净吸纳量达7万平方米 跻身全市去化量首位 通过打造楼内法律服务中心形成产业集群效应 [6] - 项目入驻包括亚太国仲商务咨询 沪师律师事务所等专业机构 构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台 [6] 城市层级差异化策略 - 一线城市以金融 跨国医药 硬科技总部为主 运营商通过硬件配套及软性服务吸引高净值租户 [7] - 新一线城市如成都 珠海 天津等侧重区域总部及细分赛道研发中心 以产业政策 成本优势 空间服务形成差异化竞争 [7]

市场整体表现 - 北京写字楼市场整体空置率维持在17.7%的高位 [2][8] - 整体租金同比下跌17.0%，环比下跌5.7% [2][6] - 净吸纳量达9.2万平方米，环比增长113.95% [2][6] 租户行为变化 - 企业选址逻辑从地段优先转向以组织结构与业务效率为核心的空间战略重构 [6][7] - 科技与新兴产业企业（如AI、传媒、咨询）成为租赁需求主要贡献者，关注空间技术适配性、灵活布局与共享服务 [6][17] - 传统行业（金融、能源）以压缩、下沉、复合为关键词进行结构调整 [7] 区域分化趋势 - 金融街空置率仅8.2%，租金稳定在389元/平方米/月，抗压能力强 [8][23] - 中关村空置率10.7%，净吸纳量2.4万平方米；丽泽净吸纳量2.8万平方米，表现活跃 [9][10] - 远郊区域（如上地-北清路空置率35.6%）几乎零净增长 [10] 资产价值重估逻辑 - 资产价值从区位红利转向运营红利，可运营性成为核心指标 [13][15] - 租户决策关注空间适配性、运营方响应力、长期使用意愿 [13] - 具备稳定现金流生成能力（如金融街）、租户结构更新能力（如中关村）、政策支持潜力（如丽泽）的资产更具价值 [23][24][25] 运营能力模型分类 - 被动型资产：缺乏服务响应，仅靠降价难以吸引租户 [15][16] - 服务型资产：提供灵活布局、共享会议室等定制化服务，受AI企业等青睐 [17] - 生态型资产：整合产业资源，提供办公+融资+产业导入一体化方案，具备REITs潜力 [18][19] 行业长期趋势 - 写字楼价值逻辑从租金收益转向空间运营与结构匹配 [5] - 运营ROCE（Return on Capital Employed）取代空置率成为核心衡量指标 [22] - 市场进入以组织战略空间化为核心的新周期，强调稳定性与结构可持续性 [26][27]

租赁合同终止安排 - 公司与五棵松文化体育中心签署原租赁合同后因承租面积减少需退还合同保证金345,448.48元但未实际退还 [1] - 公司因政策要求和业务安排无法继续履行合同 双方约定原合同自2025年7月31日起提前终止 [1] - 合同终止后公司需结清实际发生但未支付的费用 已支付合同保证金737,493.48元不予退还 [1] - 公司需额外支付六个月租金1,371,708.90元作为违约金 [1] - 经未退还保证金冲抵后 公司实际需支付剩余款项1,026,260.42元并于协议签署后15个工作日内完成支付 [1] 财务影响测算 - 提前终止租赁合同预计产生损失210.92万元 该损失计入2025年度并对年度利润造成影响 [2] - 华熙LIVE中心写字楼原租赁费用为22.86万元/月 属于较高成本支出 [2] - 短期虽产生损失 但长期可降低房屋租赁成本并节约费用 对公司发展产生积极影响 [2] - 财务影响具体数据以会计师事务所审计结果为准 [2] 终止决策背景 - 公司基于响应国企过紧日子要求 反对浪费并严格落实八项规定精神作出终止决策 [2] - 决策同时考虑政策相关规定和整体业务安排等综合性因素 [1][2]

香港资本市场表现 - 2025年上半年香港资本市场快速复苏，资金持续流入，新股募资规模重回全球第一 [1] - 恒生指数2025年上半年涨幅达22.13%，位列全球主要市场涨幅第二名 [2] - 2025年上半年香港股权融资总额达2897.40亿港元，同比增长286.52%，其中IPO融资1240.06亿港元，同比激增584.22% [4] 金融中介机构业务 - 2025年上半年香港中介机构业务量激增，51家IPO公司发行费用达53.40亿港元，接近2024年全年58.23亿港元水平 [3] - 保荐机构中金香港、中信证券香港、华泰金融2025年上半年分别参与18家、10家、10家IPO保荐，接近2024年全年业务量 [5] - 审计机构安永、毕马威、罗兵咸永道2025年上半年分别承接20家、13家、8家IPO审计业务 [6] - 律所竞天公诚、通商、君合2025年上半年分别完成20家、15家、11家IPO法律服务 [6] 写字楼市场回暖 - 香港交易所耗资63亿港元购买中环交易广场第一座多层楼面作为总部 [10] - 2025年6月中环甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌45%，金融类机构成为租赁主导 [11] - 内地金融、保险、地产及专业服务企业对核心商务区写字楼需求突出，部分开发商针对赴港上市企业推出租赁策略 [12] - 对冲基金Point72等欧美金融机构近期在香港签下大型办公租赁合同 [13] 科创行业发展 - 香港初创企业数量2024年达4694家，较2020年增长约40%，金融科技企业超1100家 [14] - 港投公司成立一年内投资超100个科创项目，重点布局硬科技、生命科技、新能源领域，每1港元投资撬动4港元跟投 [16] - 香港风险投资资金从2015年不足5亿美元增至2025年50亿美元，"独角兽"企业从零增长至15-20家 [17] - 香港交易所推出"科企专线"，为特专科技公司提供专属上市通道 [17]

深圳写字楼市场现状 - 深圳甲级写字楼上半年新增供应35.2万平方米 总存量达1172.9万平方米 [1] - 甲级写字楼平均空置率环比上升0.8个百分点 同比上升0.7个百分点至30.6% [1] - 市场成交以同区域内搬迁为主 大面积交易数量较往年减少 [1] 租赁需求特点 - 人工智能 半导体 软件服务类企业租赁活动保持积极态势 [1] - 金融及贸易类企业租赁需求相对稳定 [1] - 科技 金融和专业服务行业推动南山区后海优质写字楼租赁需求增长 [2] 业主应对策略 - 写字楼业主普遍采取"以价换量"策略 提供极大优惠留住客户 [1] - 延续灵活的租金定价方案以加速成交 [1] - 企业租户更关注办公空间智能化 绿色化及柔性化设计 [2] 未来供应与展望 - 第三季度深圳甲级写字楼预计新增12.3万平方米供应 [1] - 政府培育新质生产力政策有望吸引更多科创企业 为写字楼需求注入新动能 [1] - 后海片区数字化转型与产业创新项目将共建数字科技与人工智能产业集群 [2]

写字楼市场 - 香港写字楼租赁市场略见回稳，2025年下半年价格及租金将进一步下调 [1] - 2025年上半年核心地段优质写字楼租赁交投增加，中环尤为突出，整体空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得130,700平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀成交推动 [1] - 金融、保险、地产及专业服务(FIREBS)行业占上半年总租赁成交量的57.5%，金融交易与资产管理公司尤其活跃 [2] - IPO活动增加刺激律师事务所和金融相关服务公司对核心地段办公空间需求，预计下半年新股市场活跃将支持写字楼需求增长 [2] 住宅市场 - 住宅物业租金受非本地专才及学生入境持续增加带动将进一步上涨 [1] - 楼价走势缺乏清晰方向，HIBOR下跌、股市上涨及印花税下调利好楼市，但地缘政治不确定性、负资产水平创22年新高及新盘以七折以上推售带来阻力 [2] - 2025年上半年二手市场交易量回升至约2万宗，但仍比2018至2024年平均水平低22% [2] - 截至3月底一手市场供应量约93,000个单位，预计需56.7个月消化库存，高于2015至2021年间51.3个月的平均值 [3] - 楼价或到2026年后期库存回落至健康水平才有望持续复苏 [3] - 人才签证计划首季共发出2.7万个签证，带动租赁需求并可能进一步刺激置业需求 [3] 商铺市场 - 商铺市场租赁活动预计保持活跃，但新供应持续增加导致优质商场空置率创新高 [1] - 截至6月底核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%新高 [3] - 核心购物区租赁交投活跃，业主更愿意在租赁条款上妥协以吸引租户 [3] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [4] - 预计今年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [4]