市场概述与展望 - 2025年第四季度，北京甲级写字楼市场继续以量换价，全市平均有效净租金降至每平方米每月219.7元人民币，环比下降3.9%，同比下降12.7% [5] - 同期空置率小幅下降至17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，反映了在持续租金调整中边际吸纳量的增加 [5] - 展望2026年，北京将迎来约75.7万平方米的新甲级办公楼供应，预计将加剧竞争并对租金施加下行压力，预计空置率将同比增长约20.5%，租金预计将下降约9% [6] - 从长远看，“十五五”计划（2026-2030年）强化了以科技创新引领的高质量发展议程，政策对低碳发展、智能系统和运营效率的重视，预计将加速办公楼资产的差异化 [6] 供需情况 - 2025年，北京新增83,000平方米甲级办公楼供应，同比2024年下降了71%，年末总供应量达到1265万平方米 [10] - 2025年全年净吸纳量达到244,900平方米，比2024年的229,500平方米有所增加，显示出总体需求量的适度增长 [10] - 租赁需求展现出明显的地域集中、行业稳定和国内企业主导的格局，中央商务区（CBD）是最活跃的次级市场，年交易量占比30%-37% [10] - 按行业划分，TMT（科技、媒体和电信）、金融服务和专业服务三个领域合计占用了超过70%的总面积，科技公司保持了其领先地位 [10] 租金与子市场表现 - 总体租金仍处于下降周期，为应对加剧的市场竞争，房东主要依靠降低租金以保留现有租户和吸引新增需求，这些价格调整通常辅以延长免租期和定制装修套餐 [14] - 亦庄成为唯一一个记录租金上涨的子市场，2025年第四季度租金环比上涨2.2%，达到每月每平方米84.4元人民币，同比增长1.6%，主要得益于战略性新兴产业的发展 [5][18] - 中关村（ZGC）在所有子市场中租金下跌幅度最小，2025年第四季度环比下跌2.5%，远低于全市平均水平，反映了子市场的相对韧性 [16] - 丽泽（Lize）继续吸引企业租户，得益于完善的基础设施和强劲的性价比优势，租赁需求保持上升趋势 [18] 投资市场 - 2025年第四季度，北京的甲级办公楼投资市场仍被国内资本牢牢主导 [19] - 2025年11月，北京阳泽江房地产开发有限公司通过司法拍卖以225.4亿元人民币的基础价格收购了北京世茂大厦综合楼，交易价格约代表该评估价值的70% [19] - 2025年下半年，北京华景教育以约4亿元人民币的价格收购了E_ZIKOO智能谷2号楼的全部所有权，是2025年北京私营企业典型业主自用收购案例之一 [19] 主要租赁交易（2025年第四季度） - BFS市场：进出口银行在ChemSunny世界贸易中心扩建17,000平方米；国泰君安证券有限公司在金逸大厦整合15,000平方米；佳能（中国）有限公司在中国人寿金融中心续租13,800平方米；厦门国际银行在泰康国际大厦获得10,800平方米新租赁 [12][16] - ZGC市场：字节跳动公司在丁豪DH3大楼成功拿下约10,000平方米新租赁 [12][16] 子市场关键数据（2025年第四季度） - 中央商务区（CBD）：库存约3,470,000平方米，平均租金为每平方米每月234.8元人民币，空置率为13.80% [22] - 中关村（ZGC）：库存约1,430,000平方米，平均租金为每平方米每月251.1元人民币，空置率为10.20% [22] - 北京商务区（BFS）：库存约1,010,000平方米，平均租金为每平方米每月349.7元人民币，空置率为10.83% [22] - 亦庄（Yizhuang）：库存约420,000平方米，平均租金为每平方米每月84.4元人民币，空置率为33.64% [22]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出深圳甲级写字楼市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面，市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化[3] - 年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米，叠加零新增供应，空置率环比下降1.5个百分点至24.6%[3] - 全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，价格调整边际放缓但缺乏企稳支撑[3] - 需求回升偏向周期性修复而非普遍扩张，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超七成成交，搬迁（54.2%）仍为主导[3] - 展望2026年，全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域，上半年空置率上行与租金下行压力更易体现，下半年市场表现取决于宏观经济走势与企业信心[4] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金为145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%[3][8] - 租金跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，跌势放缓[3][8] - 分区域看，前海、宝安中心区租金环比跌幅较大，分别为3.4%和3.2%，福田中心区与科技园均下跌约2.0%，罗湖、后海变幅相对稳定[8][11] - 业主定价策略从“普遍性让利”转向“以去化为目标的差异化让利”[8] - 部分楼宇业主通过内部客户回迁、空间整合来缓解去化压力，减轻租金快速下探压力[8] - 展望2026年一季度，若延后项目集中入市，短期租金仍面临下行压力，全年租金可能呈现“波动收敛但仍偏弱”的轨迹[9] 供应和需求 - 2025年第四季度市场未录得新增供应，净吸纳量升至163,123平方米[3][12] - 2025年全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位，市场呈“供需双弱”格局[12] - 本季度租赁需求三大来源为TMT（47.9%）、金融业（25.9%）和商贸零售（12.5%）[3][13] - TMT需求集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分方向[13] - 交易性质上，搬迁占主导（54.2%），新设立占比为34.7%[13] - 福田租户外流减弱，客户留存率提升至66.7%，前海持续吸纳跨区域搬迁需求[13] - 纵观全年，TMT、专业服务业与金融业是核心需求支撑，全年新设立占比同比下滑至25.7%[14] - 展望2026年，新增供应预计超过104万平方米，上半年在集中入市推动下，空置率或阶段性上行，租金让利延续[14] 投资市场 - 2025年第四季度录得一宗大宗交易：峰岹科技以7.1亿元购入润融大厦整栋物业，成交单价约28,258元/平方米[18] - 2025年全年深圳写字楼大宗交易成交额约86.7亿元，同比显著增长[3][18] - 全年交易以自用型买家为主，投资型交易活跃度偏低[18] - 企业在租金下行及融资成本降低背景下，倾向于通过自持物业锁定长期成本并优化资产结构[18] - 展望2026年，交易节奏取决于融资条件、价格预期及租金与空置率走势，短期内大宗交易更可能继续以企业自用与低位配置为主[18] 市场数据与指标 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米[21] - 各子市场关键数据（2025年第四季度）： - 罗湖：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3%[11][21] - 福田中心区：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7%[11][21] - 福田-车公庙：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8%[11][21] - 南山-科技园：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8%[11][21] - 南山-后海：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2%[11][21] - 南山-蛇口：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2%[11][21] - 南山-前海：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9%[11][21] - 宝安中心区：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6%[11][21] - 2026-2028年各区域新增写字楼面积预测显示，前海与福田中心区是未来供应主要区域[6]

南京写字楼市场 - 2025年南京高品质写字楼新增供应面积约40万平方米，典型项目包括华贸中心、南京招商局中心等，季末全市高品质项目存量超550万平方米 [2] - 2025年全市重点板块可录得吸纳量为22.3万平方米，同比增长约8%，近两年成交量较2021-2023年有明显提升，主要受联合办公及运营商等大面积客户成交助推 [2] - 第四季度全市写字楼空置率为29.1%，同比增长约3.9%，环比增长约0.7%，租赁市场仍面临挑战 [2] - 第四季度全市平均租金约2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，环比下降0.8%，新街口、鼓楼、河西和江宁四大重点板块平均租金均有下探 [3] - 2025年租户结构多元，金融（22%）、专业服务（18%）、商务商贸（16%）和TMT（14%）四大行业合计占比约70%，200–1000平方米为最活跃租赁区间 [3] - 2025年南京商办混合用地共成交7幅地块，总出让面积约21.98万平方米，同比上升140.7%，土地成交总额同比上升57.4% [3] - 预计2026年将有信泰中心、河西金融城二期C1等项目入市，为市场带来超50万平方米新增办公供应 [4] - 写字楼市场整体仍处于供需深度调整阶段，市场发展转向以存量提质增效为主的新阶段 [4][5] 南京零售商业市场 - 2025年1—10月，南京市实现社会消费品零售总额6,775.12亿元，同比增长4.3% [6] - 第四季度三个新项目落成为南京中高端购物中心市场带来282,000平方米优质商业面积，市场总存量扩大至8,016,930平方米 [6] - 第四季度南京优质零售物业市场需求旺盛，品牌商加速本地扩张，首店首发持续升温，需求主要来自时尚、潮玩、电子产品、餐饮及娱乐等业态 [6] - 虽然新增供应规模较大，但得益于活跃的租赁市场，第四季度整体空置率仅环比上升0.7个百分点至9.6%，净吸纳量为197,885平方米 [6] - 大量新增供应集中入市促使部分购物中心业主降低租金预期，第四季度南京市中高端购物中心首层平均租金报价下降至人民币554.65元每月每平方米，环比降低2.79% [6] - 南京入选多项国家级试点，包括国家级服务业标准化试点（商贸流通专项）城市、第二批全国现代商贸流通体系试点城市等，正全力推进国际消费中心城市建设 [7] - 建筑面积总计约2,668,749平方米的中高端购物中心计划于未来四年入市，但部分项目可能推迟，新项目入市或将加剧市场分化 [7] - 2025年“国际化消费环境建设”与“消费新业态新模式新场景”两项国家级试点落地南京，为南京建设国际消费中心城市提供双重政策红利 [8] 南京产业地产市场 - 2025年南京产业地产市场整体步入从“增量扩张”向“存量优化”与“质量竞争”转变的精细调整阶段 [9] - 政策顶层设计精准化，以“10个新兴产业集群与26条重点产业链”为核心的“1026”产业体系为全市产业用地配置提供清晰顶层设计，确保土地要素向重点领域倾斜 [9] - 政策层面实现精准滴灌，如江北新区生物医药14条产业新政、南京市人才政策2.0等专项政策聚焦高端赛道，并通过区域融合机制创新打破行政壁垒 [9] - 全市工业用地出让规模维持稳定，土地成交向拥有产业政策优势、基础设施完善和产业集群成熟的重点区域（如江宁与江北新区）和优势赛道（如生物医药、高端装备、人工智能）集中 [10] - 当前市场需求动能主要来源于存量企业的域内搬迁、原址扩产或产能整合，由新增市场主体带来的增量需求相对有限 [10] - 企业选址过程中成本控制意识持续增强，选址需求聚焦产业集群效应与投资回报率，通过多区域政策、多项目比选实现最优性价比 [10] - 市场转向存量发展促使地方政府招商更为务实，为具备“专精特新”特质或稳定运营能力的中小企业提供了机遇窗口 [11] - 2025年南京产业地产市场在“政策精准引导”与“市场理性选择”的双重驱动下发展范式已悄然转变，未来市场将进一步向集约化、高效化、专业化方向演进 [13]

投资者对香港地产板块的总体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 [1] - 按行业划分的优先次序为：房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 [1] - 非必需零售业的表现令人失望 [1] 对住宅市场的预期 - 投资者预期楼价在今年将进入上升周期 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点 [1] - 预计今年楼价将有明显的**5%至10%**升幅 [1] - 投资者关注**2027、2028年**的可持续性 [1] 对商业地产的看法 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 [1] - 投资者对零售业看法较淡 [1] 看好的具体公司 - 花旗看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1]

市场表现与供需分析 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应集中放量，共有21个新项目入市，带来118.2万平方米的新增供应，年末总存量达到1284.3万平方米，同比扩张9.4% [2][3] - 需求端表现强劲，科技类企业的升级搬迁与扩张需求突出，金融机构、电商零售及物流供应链等行业亦保持活跃，推动年度净吸纳量达66.4万平方米，创2021年以来新高，较近五年均值高出16.9% [3] - 尽管需求旺盛，但租金市场承压下行，因企业预算控制严格及业主提供优惠，2025年租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每月每平方米人民币132.6元 [4] - 存量改造成为缓解市场压力的新路径，2025年出现多起存量办公物业改为酒店用途的案例，为物业转型提供范本并缓解空置压力 [3] 未来展望与驱动因素 - 预计2026年供应规模仍将保持可观水平，新增供应或再次突破百万平方米，年末总存量预计升至近1400万平方米，同比扩张8.0% [5] - 2026年作为“十五五”开局之年，深圳将举办APEC会议，会议聚焦亚太自贸区、互联互通、数字经济及人工智能等领域的合作，有望提升深圳国际知名度并推动更高水平对外开放 [6] - APEC会议等利好因素将直接刺激科技类、高端/高技术制造业企业的办公需求，预期这类企业的需求将延续积极增长态势，为写字楼市场需求端提供持续支撑 [2][6]

2025年深圳甲级写字楼市场表现 - 2025年深圳甲级写字楼市场迎来集中供应，全年有21个新项目入市，合计带来118.2万平方米的新增供应，推动年末总存量同比增长9.4%至1284.3万平方米 [1] - 市场需求端表现强劲，年度净吸纳量录得66.4万平方米，创下自2021年以来的四年新高，较近五年均值高出16.9% [1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求是市场主要驱动力，贡献了多笔大宗成交，同时银行、券商、电商零售及物流供应链等行业租赁活动也保持活跃 [1] - 尽管需求旺盛，但租金市场承压下行，2025年深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.9%，同比下降10.6%，平均租金降至每月每平方米人民币132.6元 [2] - 存量改造成为缓解市场压力的新路径，2025年出现多起存量办公物业改造为酒店的案例，为物业转型提供范本并缓解空置压力 [1] 2026年深圳甲级写字楼市场展望 - 预计2026年市场供应规模仍将保持可观，新增供应面积可能再次突破百万平方米，年末总存量预计同比扩张8.0%至接近1400万平方米 [2] - 2026年作为“十五五”开局之年，深圳将举办APEC会议，会议将聚焦亚太自由贸易区、互联互通、数字经济及人工智能等领域的合作 [2] - APEC会议的举办预计将提升深圳国际知名度，利好科技类及高端/高技术制造业企业的发展，这类企业的办公需求有望延续积极增长，为市场需求端提供持续支撑 [2]

文章核心观点 - 受宏观经济周期和需求走弱影响，一线城市办公市场面临供给过剩、空置率攀升及租金下行的压力，市场呈现明显的结构性分化，新兴商务区在产业驱动下成为去化主力，而传统商务区则面临客群分流和租金压力 [1][4][7] 广州甲级写字楼市场供需与空置 - 截至2025年末，广州甲级写字楼平均空置率为23.3%，同比上升3.7个百分点，各子市场空置率历史首次同时超过10% [1] - 2025年广州市场共有10个新项目入市，带来54.9万平方米新增供应，总存量同比上升7.5%至772.6万平方米，而全年净吸纳量仅约21万平方米，供求比超过2倍 [1] - 2025年净吸纳量相较近五年均值低超过两成 [2] - 2026年广州市场供应预计达87.1万平方米，总存量将同比扩张11.3%，新增供应超过总存量的10% [7] 一线城市市场普遍承压 - 上海、深圳甲级写字楼的供求比均超过2倍，其中深圳写字楼供求比约达2.7：1 [4] - 四个一线城市甲级写字楼的净吸纳量在2021年达到最高峰后，消化能力已连续四年处于低位 [4] - 自2018年以后，广州甲级写字楼租金水平一路下降，到2025年底北京、广州、深圳租金均较最高峰下滑超四成，上海下滑超两成 [7] 企业租赁行为与需求驱动因素 - “降本增效”成为市场关键词，企业决策以成本控制为首要考虑，交易活动多以成本节约为导向 [5] - 从交易类型看，搬迁占比过半，续租占比超两成，交易面积集中在800平方米以下，其中面积小于300平方米的比重最大（21.3%） [5] - 金融、零售与贸易、专业服务、信息技术、TMT是近五年主要市场需求驱动因素，2025年需求集中在金融、零售与贸易、TMT及实体制造业板块 [5] - 银行、券商、保险等金融类企业的租赁活动活跃，交易数量和面积比重均超过两成，零售与贸易交易数量及面积占比超过14%，传媒及娱乐行业（以游戏、新媒体类企业为代表）交易面积占比较上年提升9个百分点 [7] - 退租行为在四季度相对显著，集中在天河北、珠江新城传统商务区，归因于宏观经济和地缘政治下企业为控制成本而搬迁或缩减面积 [4] 新兴商务区崛起与产业集聚 - 需求在新质生产力推动下有望释放，人工智能、半导体、游戏出海等科技类企业释放出布局总部、研发中心等需求 [5] - 在广州21万平方米的净吸纳量中，国际金融城、琶洲两个新兴商务区贡献了近18万平方米净吸纳量，年增速达66.4% [5] - 国际金融城受游戏及科技类企业需求带动，净吸纳量领跑全市，已有15家世界500强金融机构落户 [6] - 琶洲是广东省三大人工智能产业集聚区之一，重点发展大模型与算法、人工智能终端，计划在2027年集聚超过500家人工智能重点企业，2030年超过600家 [6] - 新兴片区造成传统商务区客群分流，推动广州甲级写字楼形成多中心化格局，不同物业主打的客户群呈现分化趋势 [6] 租金表现与市场策略 - 截至2025年四季度末，广州全市甲级写字楼平均租金为每平方米每月123.1元，租金指数同比下降7.4% [7] - 新兴片区的大量成交拉低了平均租金，企业以控制成本为出发点，写字楼延续以价换量策略 [7] 零售市场表现 - 对比办公市场，零售市场表现相对稳定，截至2025年末，全市平均空置率为12.8%，同比微升0.2个百分点，平均租金为每平方米每月606.8元，租金指数同比微降0.2% [8] - 2025年1-11月，广州社会消费品零售总额达到10078.01亿元，同比增长4.2%，总量突破万亿元 [8] - 从需求业态来看，餐饮（43.4%）、时尚（17.8%）、配饰及化妆品（9.7%）是前三位 [8] - 2025年全年零售商扩张需求延续谨慎，年度净吸纳量较近十年均值低42.3% [9] - 2026年广州零售市场预计迎来65万平方米新增供应，总存量同比扩容8.3%，为未来五年的供应次高峰 [9]

武汉市甲级写字楼市场现状与展望 - 2025年武汉市甲级写字楼市场新增供应约23万平方米，推动全市核心商务区甲级写字楼总存量升至343.3万平方米 [4] - 截至2025年四季度末，市场整体平均租金为73.3元/平方米·月，同比下降11.2%，空置率攀升至39.1%，较2024年同期上升2.7个百分点 [5] - 2025年全年核心商务区净吸纳量为5.9万平方米，同比降幅达33.4% [5] - 2021至2025年期间，年均新增供应达23.7万平方米，但企业扩张态度审慎导致需求收缩，供需结构失衡使租金快速下行，空置率高位徘徊 [5] 甲级写字楼市场需求与行业构成 - TMT、金融和医疗健康是2025年租赁成交主力，分别占新设面积的30.6%、11.9%和11.1% [6] - TMT行业表现尤为突出，占全年新设面积的35.9%，是市场增量需求的关键支撑力量 [4][6] - 成本控制导向的搬迁是核心租赁动因，占比达58.3%，新设需求相对有限 [6] - 在新设需求中，TMT、工业/制造业和医疗健康行业表现突出，分别占全年新设面积的35.9%、14%和12.6% [6] 甲级写字楼市场未来供应与竞争 - 未来4年（约至2028/2029年），市场将迎来约112万平方米的新增供应，大部分面积集中在汉口和武昌沿江板块 [1] - 长江、汉江沿岸板块或将成为未来市场竞争最激烈的区域，考验业主的精细化运营和差异化竞争能力 [6] - 运营商招商策略转向多元化，通过空间改造引入联合办公、提供定制化服务、精准招商及数字化运营等多重举措吸引客源 [5] 武汉市核心商圈零售市场现状 - 2025年核心商圈零售市场新增武汉滨江天街等三大项目，合计新增零售空间约32.8万平方米，推动市场总存量增至483.9万平方米 [7] - 截至2025年四季度末，首层平均租金为389.6元/平方米·月，同比下降11.4%，空置率同比下降2个百分点至13.9% [7] - 2025年全年净吸纳量达37.3万平方米，同比上升33.3%，并超过了新增供应体量，显示存量运营商招商调改积极 [7] - 市场租金降幅较大，目前仍明显处于以价换量阶段 [7] 零售市场需求与业态发展 - 餐饮业是2025年零售市场拓店主力，占全年核心商圈新店开业数量的41% [7] - 悦己消费、单身经济与银发经济兴起，消费者饮食追求多元化，小吃、甜点饮品等满足即时情绪的“轻消费”需求持续增多 [8] - 特色正餐市场需求呈现追求新鲜感、高效便捷与高性价比的特点 [8] - 武汉市以“四首经济”（区域首店、新品首发、品牌首秀、行业首牌）为抓手，强化消费供给的创新性与多元性 [8] 零售市场未来供应与发展展望 - 未来4年，武汉市零售市场将新增约75.3万平方米的零售空间，大部分项目集中布局于光谷商圈 [8] - 新增供应将补足区域商业配套，丰富光谷商业生态，推进武汉市多中心商业格局深化发展 [8] - 随着新增供应持续释放与“四首经济”深度推进，武汉市将进一步释放消费潜力，优化商业生态，构建消费高地 [8]

北京2025年商业地产市场表现 - 2025年北京经济“晴雨表”未明显改善 写字楼、零售及仓储物流市场租金均延续下滑态势 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平米 为2015年以来历史新低 [2] - 供应收缩叠加净吸纳量达43.8万平米 推动全市空置率同比下降1.9个百分点至19.1% [2] - 需求恢复偏慢及企业降本诉求增强导致业主价格竞争加剧 2025年底全市平均租金面价为228.5元/平米/月 全年累计跌幅达10.7% [2] - 金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响 租金跌幅位于全市前列 [2] - 甲级项目通过价格调整吸引乙级及老旧项目租户升级换迁 乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [2] - 2025年四季度 戴德梁行数据显示北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%至205.62元/平米/月 五大核心商圈有效租金环比下降5.6%至235.96元/平米/月 [4] - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰 近53万平米优质项目计划入市 大部分位于核心区位 [4] - 预计净吸纳量将维持“量稳”格局 “十五五”规划政策导向有望激活租赁需求 为市场复苏注入动力 [4] 零售物业市场 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米 全部为城市更新项目 标志“以旧换新”成为市场主线 [5] - “首店经济”持续升温 各区域均迎来不同层级品牌首店及旗舰店入驻 [5] - 2026年零售市场预计有超过50万平米新增供应入市 为局部市场注入差异化内容与活力 [5] - 短期内消费全面回暖仍需时间 预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力 [5] - 具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将更受青睐 定位模糊、内容老化的项目面临出清或改造压力 [5] - 基础设施REITs扩围政策将商办设施、城市更新设施等纳入支持范围 有助于盘活存量资产并带动消费市场活力 [6] - 在此政策背景下 北京零售市场存量项目改造将持续加速 整体供应呈现存量优化与新增供应并行的格局 [6] 仓储物流市场 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平米 全市空置率年底跃升至40.7% 两项指标均创历史新高 [7] - 部分需求被分流至廊坊和天津 导致北京市场承压 [7] - 2025年底北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关 降至37.1元/平米/月 全年降幅达14.8% [7] - 相较之下 廊坊和天津的租金降幅在2025年底开始收窄 租金表现逐步筑底企稳 [7] - 距离北京城区远近是影响租金的核心因子 楼龄是重要因素 北京近郊项目预计维持稳定刚需 部分高租金区域和项目仍有下行空间 [7]

核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被视作市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下有望实现稳健发展 [1][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳**：2025年市场需求复苏缓慢但逐季递增 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至年底甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米 [2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **市场流动性**：2025年第四季度市场流动性继续温和修复 甲级与乙级项目租金差距缩小促使升级需求持续释放 [1] - **季度信号**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 但净吸纳量环比增长9.3% 释放出需求端改善的积极信号 [1] 2025年行业需求结构 - **TMT行业**：需求占比达20% 超越金融业位居首位 主要增量来自游戏、电商及人工智能企业 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：需求占比19% 位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：需求占比13% 位居第三 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴消费品类企业有明显扩张趋势 [2] - **专业服务业**：需求占比11% 排名第四 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：需求占比6% 排名第五 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年新增供应逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更为温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]