市场租金与空置率表现 - 香港中环甲级写字楼租金在11月环比微升0.1%，为2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环区内优质甲级写字楼空置率情况出现改善 [1] - 截至9月底香港整体甲级写字楼空置率为17.1%，环比回落0.3个百分点，创2018年第三季以来最大季度降幅 [2] 市场供应与周期判断 - 2026至2027年写字楼供应量将下降，尤其在中环片区 [1] - 香港中环片区的甲级写字楼市场正接近"见底" [1] 需求驱动因素 - 金融、财富管理及专业服务行业仍在推动香港核心区优质写字楼需求 [2] - 科技企业在写字楼需求中的占比正显著提升 [2] - IPO市场持续活跃及金融业扩张需求推动中环优质办公空间租金反弹 [1][2] - 香港股市的活跃表现增强市场对国际金融中心的信心，推动金融机构加快落实房地产计划 [2] 市场格局与未来展望 - 香港写字楼市场预计呈现"核心区企稳、非核心区承压"的分化格局 [2] - 市场长期复苏仍依赖全球经济环境改善及新增供应消化进度 [2] - 市场复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的公司 [1] 开发商策略变化 - 部分开发商的相关写字楼项目开始采取新策略，目标对象为准备赴港上市或开展业务的企业 [2]

中国内地写字楼市场前景 - 市场前景充满挑战 主要因供应充足 [1] - 上海写字楼租金第三季按季下降0.8% [1] - 上海第三季写字楼供应量增加11.6万平方米 因两栋新办大楼完工 [1] - 上海写字楼净吸纳量按季增长6.7%至10万平方米 [1] - 未来六个月预计有82万平方米新供应进入上海市场 [1] - 预计因明后两年供应充足 上海写字楼租金明年将继续下降 [1] 香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 随着2026至2027年供应量下降 尤其在中环地区 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 香港写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 受益公司列表 - 受益公司包括太古地产(01972) [1] - 受益公司包括太古股份公司A(00019) [1] - 受益公司包括置地公司 [1] - 受益公司包括希慎兴业(00014) [1] - 受益公司包括恒基地产(00012) [1]

香港宏观经济前景 - 香港已从周期性低迷中走出来 [1] - 低利率和实际汇率等周期性因素将持续提供支持 [1] - 新一轮通胀周期的来临预示着香港将迎来增长时期 [1] - 对明年底MSCI香港指数(美元)的目标为12,300 [1] 金融业发展动力 - IPO活动及股市成交量上升反映香港金融业已重获动力 [1] - 金融业持续受到香港作为全球领先金融中心的优势所推动 [1] - 金融机构、保险和银行业将直接受惠于股票成交量上升及资产与财富管理产品的需求增长 [1] - 金融业蓬勃发展可能改善写字楼的租赁需求 [1] 行业影响与机遇 - 金融业与房地产业等实质资产领域将迎来利好 [1] - 金融业蓬勃发展 加上低利率和美元疲弱 或将促成新的通胀周期 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 供应端集中放量推动全市甲级写字楼吸纳量回升，但也加剧市场供需不平衡，租金下降，未来去化压力大，将激发更多运营创新探索 [3][5] - 小众细分领域科技公司入驻甲级写字楼，商务空间运营商活跃度提升，丰富了租户结构 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 截至2025年三季度末，深圳全市甲级写字楼存量规模达887.9万平方米，空置率29.0%，平均租金每月每平方米153.4元 [2][3] - 2025年深圳GDP增速5.1%，第三产业增速6.1%，CPI增速0.1%，房地产开发投资增速 -15.1% [2] 供应端情况 - 2025年三季度新增供应集中于前海片区，推动该片区商务氛围及配套设施完善，但加剧市场供需不平衡 [3] - 待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力 [5] 需求端情况 - 前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [4] - 三季度TMT行业中多个领域有不错成交表现，部分小众细分领域科技公司进入租赁市场 [4] - 三季度专业服务业租赁面积恢复，金融业租赁需求回升，酒店等领域企业有较大面积租赁成交 [4] 租金情况 - 三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2% [3] 业主运营策略 - 业主采用下调租金、延长免租期等常规手段，还与写字楼运营服务商合作模式转型 [3] 区域市场情况 |区域|存量（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|甲级写字楼平均租金（人民币/平方米/月）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |罗湖|676,813|36.5%|180,200|124.94| |福田|3,567,697|20.7%|182,230|169.14| |南山|2,263,310|28.7%|2,070,951|163.79| |前海|1,953,103|42.4%|1,137,592|124.04| |宝安|418,280|26.0%|341,410|146.50| |深圳全市|8,879,203|29.0%|3,912,383|153.42| [9] 主要租赁成交 |写字楼|区域|租户|面积（平方米）|租赁类型| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中国国有资本风投大厦|前海|点猫科技|9,800|搬迁| |前海鸿荣源中心|前海|茉莉奶白|3,000|搬迁| |前海恒昌科技大厦|前海|深圳市迷你玩科技有限公司|3,000|搬迁| |中国国有资本风投大厦|前海|乾丰致臻(深圳)科技有限公司|2,000|新设| [10] 主要在建项目 |写字楼|区域|开发商|面积（平方米）|预计交付年份| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |招商银行全球总部大厦|深圳湾超级总部基地|招商银行|254,400|2026| |物美科技南方总部|福田CBD|物美科技|49,800|2026| |宏帆大厦|宝安中心|宏桥投资控股|52,900|2026| |中兴通讯总部项目|深圳湾超级总部基地|中兴通讯|121,540|2027| |思摩尔科技大厦|宝安中心|思摩尔国际|64,200|2027| [11]

文章核心观点 - 写字楼租赁市场需求结构正进一步向科技行业倾斜，TMT、专业服务和金融是核心主导行业 [1][2] - 商办资产交易市场马太效应加剧，资本高度集中于上海等核心城市的优质资产，超百亿交易印证核心资产稀缺性 [6][8][10] - 市场出现从单一办公功能向混合业态转型的新趋势，政策引导下存量商办资产通过“商改”实现价值重估 [11][12][13] 租赁市场需求分析 - 2025年第三季度一线城市甲级写字楼需求高度集中，TMT、专业服务和金融为核心主导行业 [2] - 北京TMT行业占比达41.9%，上海和广州侧重专业服务，深圳市场则呈现多元化特征，多个行业占比超10% [2] - 2025年9-10月科技及相关产业租赁需求占比居首，成为写字楼租赁需求第一驱动力，消费、金融、专业服务业形成互补 [4] - 上海和北京凭借产业生态完善度及高端要素密度成为企业选址首选，租赁案例数位居前列 [5] 租赁市场具体案例 - 金融企业选址遵循核心商圈+政策红利原则，广州天德广场聚集超200家金融机构，享受跨境金融试点政策优惠 [4] - 上海陆家嘴集团在张江科学之门项目打造陆创AI加速器，通过产业孵化吸引和聚集企业 [5] - 合景泰富商办旗下多座写字楼项目迎来企业入驻，租户结构升级，涵盖科技、专业服务、建筑等领域 [5] - 2025年9-10月录得25宗租赁案例，科技企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus等 [3][4] 商办资产交易市场 - 2025年第三季度上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易 [6] - 办公楼资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型 [6] - 越秀金融大厦50%股权交易于2025年10月15日完成，交易收款17.17亿元，越秀房产基金保留50%股权 [7][8] - 上海博华广场以超百亿元交易对价完成收购，由中邮保险领投的人民币基金联合阿布扎比投资局等共同投资 [7][8] 资产交易新趋势 - 资本从简单资产购买者转变为共同组建联合体，通过共同持有、运营并赋能资产实现多方共赢 [9] - 本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，交易单数及总金额均出现回落 [9] - 上海阳光城总部大厦以13.1亿元成交，较首次挂牌价21亿元折价38%，买家格美集团计划将其改造为酒店或租赁住房 [11] - 资产用途转型成为新趋势，通过改造为办公+酒店+商业等混合业态，规避单一办公功能竞争，创造更稳定现金流 [11] 政策环境影响 - 上海市推动商务楼宇更新，允许兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、租赁住房等业态 [12] - 上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新 [13] - 法拍资产在商办交易中占比提升，不良资产处置有助于市场出清存量资产，核心城市借助“商改”政策实现价值重估 [13]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间洽谈步伐加快 [4] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [5] 市场表现分化 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点，租金仅微跌0.3% [6] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [6] - 传统商务区租赁需求更具韧性，空置率显著低于其他板块，中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求力量与投资前景 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山，集中在金融与科技创新行业 [10] - 投资者在写字楼买家占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [10] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [11] - 写字楼市场整体待租率约19%，今年新增供应总量达330万平方呎，消化过程可能还需两到三年 [11]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季以来最高纪录 [2] - 全港主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [2] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [2] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [2] - 写字楼租金相较于2019年高位已下跌43% [2] 市场需求驱动因素 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [3] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [3] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元 [3] - 港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [3] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [3] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [4] 市场分化表现 - 中环第三季度净吸纳量达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [5] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅 [5] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高 [6] - 湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9个百分点 [6] - 港岛东租金跌幅最为显著，达3.2% [6] - 中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [6] - 中环约占整体新租赁面积的30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [7] 新需求力量与投资动态 - 阿里巴巴和蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来最大宗写字楼交易 [1][8] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山 [8] - 德事商务中心在中环国际金融中心新开设近2万平方呎据点，开业一个月租用率达60% [6] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [9] - 6月份香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [9] 供应与未来展望 - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，今年新增供应总量达330万平方呎 [10] - 预计消化新增供应可能还需要两到三年时间 [10] - 鉴于2026年写字楼新供应大幅减少，预计出租率于2027-2028年会稳步上升 [9] - 估计租金或到2026年底才会见底回稳 [9] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场 [9]

南京写字楼市场核心观点 - 市场处于供需调整期 租户导向趋势明显 [1] - 全市高品质办公项目存量达555万平方米 空置率缓升至28.8% [1] - 三季度全市平均租金约71.7元/平方米/月 重点板块租金均价约89.4元/平方米/月 [1] 写字楼市场供需与表现 - 三季度新增供应持续 河西德基世贸中心及雨花华润F01栋项目入市 [1] - 三季度典型项目吸纳量为5.29万平方米 环比下降6% 但同比上升18% [3] - 四季度预计新增三个优质办公项目 新增供应面积22万平方米 [3] 写字楼市场需求与行业分布 - 租赁成交以搬迁和续租为主 新设较少 新增需求有限 [3] - 金融业（27%）、专业服务（15%）、TMT（13%）、大健康（10%）为本季度成交主导行业 [3] - 主导行业客户承租能力较强 均有超过1000平方米的客户成交 [3] 南京零售商业市场核心观点 - 国内外品牌加速布局南京商业市场 [4] - 2025年上半年社会消费品零售总额4,384.2亿元 同比增长5.3% [5] - 南京正成为众多国内外品牌布局长三角及中国市场的首选地 [9] 零售商业市场供应与空置 - 三季度南京中高端购物中心总存量达7,734,930平方米 环比增长1.7% [5] - 金陵天地开业带来130,000平方米新增供应量 [5] - 整体空置率环比下降0.2个百分点至8.9% [5] 零售商业市场需求与表现 - 7-8月接待游客5,235.9万人次 同比上升15% 带动商圈人流 [5] - 三季度中高端购物中心市场净吸纳量达135,652平方米 [5] - 平均首层租金报价为570.6元/月/平方米 环比下跌0.4% [8] 市场活动与未来展望 - "秋糖季"期间开展200余场促消费活动 串联700多个场景 [8] - 未来三年计划入市的优质零售物业建筑面积总计约378万平方米 [8] - 新兴产业链加速集聚 市场中长期需求基础有望进一步夯实 [9]

市场整体展望 - 2025年第四季度北京甲级写字楼租赁市场呈现局部回暖与整体承压并存的格局 [1] - 高新科技类企业持续扩张推动租赁需求释放成为支撑市场活跃度的关键力量 [1] - 业主延续以价换量的去化策略短期内难以根本转变部分业主在年底业绩冲刺阶段或进一步加大租金优惠力度 [1] - 2025年第三季度北京甲级写字楼平均有效租金环比下降5.0%至220元/平方米建筑面积/月空置率为17.6%较上季度微降0.1个百分点 [9] 租赁需求特征 - 租赁需求呈现突出的成本驱动型升级特征乙级楼宇租户积极评估搬迁至甲级写字楼的可行性 [9] - 租户在办公空间选址中展现出更强主动性从被动接受现有条件转向主动匹配需求与成本部分企业为获取更具成本效益的办公空间可能考虑提前解约并迁址 [2] - 更多租户在写字楼租赁决策中将绿色属性作为核心考量因素重点关注项目是否获得绿色建筑认证是否提供绿电供应等关键指标 [2] 业主策略与市场应对 - 业主方持续通过提供灵活租赁条款定制化装修方案等举措提升项目吸引力 [9] - 业主应针对租户结构差异化特征制定精准的定制化租赁策略如面向初创企业推出灵活租期加共享配套的轻量化入驻方案针对成熟企业提供租金长期锁定加空间定制化支持 [5] - 业主可为高价值租户设计更具吸引力的专属条款如灵活的租金支付节奏适配企业周期的免租安排以及个性化运营服务以构建具备持续吸引力的租赁生态体系 [5] 大宗交易市场 - 2025年第三季度北京写字楼大宗交易市场活跃度处于低位全季度共录得四宗交易交易总额环比大幅下滑84%至7.5亿元 [16] - 写字楼业态在大宗交易总金额中的占比逆势上升近20个百分点达到69%凸显核心区位写字楼作为抗周期资产仍获资本认可 [16] - 写字楼平均售价环比上升13%至37649元/平方米建筑面积租售比下降至7.0%价格波动主要由个别高单价交易驱动如华富商贸大厦单价超70000元/平方米建筑面积成交 [18] - 债权交易发展为有效补充路径如丰台区旭辉国际大厦交易金额1.35亿元与东城区中欣集团大厦B座交易金额1.2亿元 [16] 细分商圈表现 - 金融街平均有效租金最高为364元/平方米建筑面积/月环比下降6.4%空置率最低为9.6% [13] - 通州空置率最高达57.5%平均有效租金为105元/平方米建筑面积/月 [13] - 上地-北清路空置率达34.7%平均有效租金为106元/平方米建筑面积/月 [13] - 丽泽商圈平均有效租金环比上升8.8%至135元/平方米建筑面积/月空置率为24.3% [13] 租赁成交亮点 - 国贸商圈52TOYS新租环球金融中心面积约为4500平方米沃芬医药新租平安国际金融中心面积约为4200平方米 [14] - 东二环商圈信达生物新租天润财富中心面积约为2167平方米中粮期货新租中粮广场面积约为5500平方米 [14] - 望京-酒仙桥商圈量子之歌新租保利国际广场面积约为5700平方米爱心人寿新租保利国际广场面积约为5700平方米 [14] - 亚奥商圈迦游网络新租城奥大厦面积约为10000平方米 [14] - 其他商圈儒意传媒新租凯德汇新大厦面积约为13586平方米 [14]

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于9月录得14.3万方呎的正净吸纳量 [1] - 市场已连续6个月录得正净吸纳量，创下2022年5月以来最长纪录 [1] 租赁需求驱动因素 - 租赁需求主要由银行及跨国企业持续上升的需求所带动 [1] - 整合及升级办公空间的洽谈步伐加快 [1] - 香港股市表现活跃巩固了其作为国际金融中心的信心，促使金融机构落实地产计划 [1] 空置率情况 - 截至9月底，整体写字楼空置率轻微回落至13.4% [1] - 中环空置率改善至11% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率改善至12% [1] - 尖沙咀空置率则上升0.1个百分点至7.7% [1] 租金走势 - 9月整体租金环比微跌0.1% [1] - 核心地段的优质商厦租金已初现企稳迹象 [1] - 湾仔/铜锣湾及尖沙咀租金均录得环比0.2%跌幅 [1] - 中环租金保持平稳 [1]