深圳写字楼市场供应与空置率 - 2025年上半年深圳全市甲级写字楼新供应面积为23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达到860.5万平方米 [1] - 供应延后缓解空置率上行压力，2025年二季度末深圳甲级写字楼空置率微升1.2个百分点至27.8% [1] - 部分写字楼项目投入使用时间延后，公司计划先观察市场 [1] 租金与需求表现 - 业主下调租金并推出多样化服务以吸引租户，2025年二季度深圳甲级写字楼平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元 [1] - 价格优势促进去化，上半年全市甲级写字楼累计净吸纳量6.8万平方米 [1] - 戴德梁行预计2027年末深圳甲级写字楼总存量突破1000万平方米，竞争白热化将促使办公成本进一步下降 [2] 租户构成与大宗交易 - 租金下行或使甲级写字楼中新兴行业及经营类业态占比上升，租户构成将更加多元化 [2] - 2025年上半年深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，工业及商业类资产受关注度提高 [2] - 上市公司及国企自用买家是深圳写字楼市场成交主力 [2] 投资与装修成本 - 私人投资者将积极参与市场，择机低价收购优质物业 [2] - 2024年深圳地区外资企业办公室装修成本约为每平方尺94美元（约每平方米4200元），亚太地区主要城市装修成本增速放缓 [2]

一线城市写字楼市场现状 - 写字楼市场从红利期步入重估期，面临空置率攀升、租金倒挂、投资交易降温等多重压力 [1][2] - 2023年一线城市甲级写字楼新增供应总量达322万平方米，同比大涨48%，深圳新增84.6万平方米为近五年峰值，广州核心区供应67.5万平方米创近十年新高 [3] - 北京2023年净吸纳量不足30万平方米，远低于历史平均，新增租赁贡献有限 [3] 供需与租金变化 - 北京甲级写字楼2025年第一季度平均租金为246元/㎡·月，较2024年同期下降19.7%，较2019年高点累计跌幅达35.8% [4] - 深圳甲级写字楼租金为162元/㎡·月，较上季度下降2.8%，回落至2012年水平 [4] - 上海平均租金为248元/㎡·月同比持平，但次级商务区租金普遍下滑3-4% [4] 资本流动与投资者偏好 - 2021-2024年海外资本累计净流出中国商业地产超110亿美元，办公类物业出货现象突出 [2] - 2023年外资买入写字楼总额不足80亿元，同比下降47%，境外投资者普遍调降中国写字楼估值20%以上 [9] - 内资买家结构多元化，保险资金偏好"类债权型"资产，城投平台倾向"政府引导+产业导入型"配置 [10] 国际对比与市场分化 - 新加坡CBD Grade A写字楼空置率低至6.2%，2024年租金上涨3.2%，东京、首尔市场相对稳定 [13][14] - 北京2024年空置率达18.3%，租金年增长为-14.7%，显著低于亚太其他核心城市 [14] - 欧美市场受远程办公影响，曼哈顿写字楼空置率接近20%，伦敦核心区租金下降12% [12] 未来趋势与运营转型 - 写字楼演化为"功能混合型资产"，需关注空间复合度、场景创造力和数据资产化能力 [15] - 优质项目转向"资产精细运营+用户精确触达+客户精准服务"的商业闭环，智慧楼宇系统和社区化运营成为关键 [16] - 投资者需从"价差博弈"转向"现金流稳健"，持有期由5-7年延长至10年以上，并利用REITs等工具提升流动性 [18]