报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 供应端集中放量推动全市甲级写字楼吸纳量回升，但也加剧市场供需不平衡，租金下降，未来去化压力大，将激发更多运营创新探索 [3][5] - 小众细分领域科技公司入驻甲级写字楼，商务空间运营商活跃度提升，丰富了租户结构 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 截至2025年三季度末，深圳全市甲级写字楼存量规模达887.9万平方米，空置率29.0%，平均租金每月每平方米153.4元 [2][3] - 2025年深圳GDP增速5.1%，第三产业增速6.1%，CPI增速0.1%，房地产开发投资增速 -15.1% [2] 供应端情况 - 2025年三季度新增供应集中于前海片区，推动该片区商务氛围及配套设施完善，但加剧市场供需不平衡 [3] - 待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力 [5] 需求端情况 - 前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [4] - 三季度TMT行业中多个领域有不错成交表现，部分小众细分领域科技公司进入租赁市场 [4] - 三季度专业服务业租赁面积恢复，金融业租赁需求回升，酒店等领域企业有较大面积租赁成交 [4] 租金情况 - 三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2% [3] 业主运营策略 - 业主采用下调租金、延长免租期等常规手段，还与写字楼运营服务商合作模式转型 [3] 区域市场情况 |区域|存量（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|甲级写字楼平均租金（人民币/平方米/月）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |罗湖|676,813|36.5%|180,200|124.94| |福田|3,567,697|20.7%|182,230|169.14| |南山|2,263,310|28.7%|2,070,951|163.79| |前海|1,953,103|42.4%|1,137,592|124.04| |宝安|418,280|26.0%|341,410|146.50| |深圳全市|8,879,203|29.0%|3,912,383|153.42| [9] 主要租赁成交 |写字楼|区域|租户|面积（平方米）|租赁类型| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中国国有资本风投大厦|前海|点猫科技|9,800|搬迁| |前海鸿荣源中心|前海|茉莉奶白|3,000|搬迁| |前海恒昌科技大厦|前海|深圳市迷你玩科技有限公司|3,000|搬迁| |中国国有资本风投大厦|前海|乾丰致臻(深圳)科技有限公司|2,000|新设| [10] 主要在建项目 |写字楼|区域|开发商|面积（平方米）|预计交付年份| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |招商银行全球总部大厦|深圳湾超级总部基地|招商银行|254,400|2026| |物美科技南方总部|福田CBD|物美科技|49,800|2026| |宏帆大厦|宝安中心|宏桥投资控股|52,900|2026| |中兴通讯总部项目|深圳湾超级总部基地|中兴通讯|121,540|2027| |思摩尔科技大厦|宝安中心|思摩尔国际|64,200|2027| [11]

行业宏观现状 - 商业地产存量庞大但效率偏低，行业进入深度洗牌期 [1] - 2025年1-9月办公楼新开工面积累计1122万平方米，同比下滑22.3% [1] - 2025年1-9月办公楼竣工面积累计1100万平方米，同比上涨16.5% [1] - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业体量约693万平方米 [1] - 集中交付叠加需求疲软，导致商业项目和写字楼租赁市场空置率与租金双双承压 [1] 市场表现数据 - 截至2025年第三季度末，北京甲级写字楼空置率较上季度减少0.4个百分点，上海减少0.1个百分点 [2] - 截至2025年第三季度末，广州甲级写字楼空置率环比上升0.9个百分点，深圳上升1.2个百分点 [2] - 2025年1-9月重点八城累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9% [2] - 2025年上半年百大商业街商铺平均租金为24.16元/平方米/天，环比下跌0.35% [2] - 2025年上半年百大购物中心商铺平均租金为27.05元/平方米/天，环比下跌0.12% [2] 行业整合趋势 - 项目层面供需失衡突出，部分项目通过转型、变性或资产重组寻求新生 [3] - 中小型开发商面临管理成本高企、盈利能力不足困境，行业整合成为必然趋势 [3] - 2025年1-9月内地办公资产交易事件达42宗，总交易金额约398亿元 [3] - 上海、北京交易单数占比超60%，交易单数和总金额同比均出现下滑 [3] - 交易主体更集中，金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业构成主要参与力量 [3] 资产交易与运营模式 - 中邮保险联合美国汉斯集团、阿布扎比投资局以108亿元收购上海博华广场，创年内最大单笔交易 [4] - 资本青睐核心区位优质资产，“金融+运营”的跨界合作模式正在重塑行业格局 [4] - 行业从“增量竞争”转向“存量博弈”，资源向头部集中趋势不可逆转 [5] - 收入50亿元以上企业数量仅占8%，却占据42%的市场份额 [5] - 2025年行业CR10预计突破35%，较2024年提升5个百分点 [5] 未来发展方向 - 定制化与精细化运营已成为行业主流共识 [5] - 商业业态需从场景、内容、情绪价值三维度切入满足新需求，粉丝经济是重要创新方向 [5] - 宠物经济、银发经济、健康经济等赛道2025年增速超10% [5] - 银发消费群体规模达2.8亿人，催生适老化商业空间等新需求 [5] - 宠物经济市场规模突破3000亿元，带动宠物友好型商场等业态发展 [5] - 企业需回归资产价值创造原点，通过空间场景改造、内容生态重构激活老旧项目 [5]

甲级写字楼市场 - 预计至2025年底香港甲级写字楼空置率将升至约19% [1] - 市场吸纳持续改善但新项目落成量高于新增租赁需求导致空置水平上升 [1] - 业主采取更具弹性的租赁策略预计全年甲级写字楼租金将下跌约7% [1] 零售物业市场 - 核心区一线街铺预计录得稳健增长受惠于餐饮业者等多元租户的稳定需求 [1] - 以人气角色为主题的品牌逐渐受到市场关注 [1] - 香港政府推动特色旅游有望吸引高消费力旅客带动零售市场复苏 [1] 工业物业市场 - 在需求疲弱及空置压力加剧情况下预计至2025年底工业租金将下跌约10% [1] - 市场经历结构性转变政策主导的活化措施需时才能在供应层面产生实质影响 [1] 投资市场 - 资本投资者入境计划优化措施预期提升投资者信心吸引资金流入香港地产市场 [2] - 豪宅、分层写字楼及街铺将受惠学生宿舍及改建项目成为市场焦点 [2] - 成交量预计将维持稳定 [2]

深圳零售市场核心观点 - 三季度深圳优质购物中心市场新增供应约28万平方米，全市存量上升至775.7万平方米 [1][2] - 新开业项目定位各异，包括聚焦日常消费、冰雪经济文体旅融合、新奢生活主场等，推动商圈提质升级 [2] - 全市优质购物中心空置率环比下降0.3个百分点至8.8%，但最优层平均租金同比下降2.9%至每月753.3元/平方米 [4] 零售市场供应与项目表现 - 三季度新开业项目包括深圳大悦城、前海冰雪世界、深圳湾万象城二期 [2] - 深圳大悦城开业两月日均客流达15万人次，总销售额近3.7亿元 [2] - 前海冰雪世界配套商业将分批面世，依托全球最大室内滑雪场打造多业态消费场景 [2] - 深圳湾万象城二期引进近300家品牌，其中区域首店120余家，与一期业态形成互补 [2] 零售市场需求与消费趋势 - 前7月深圳社会消费品零售总额增速恢复至3.6%，较去年全年提升2.5个百分点 [3] - 新入驻品类中零售占比55.6%，高出餐饮19.9个百分点，女装居首，运动户外跃升至第二 [3] - 餐饮品类中地方特色菜馆占比约18.4%，新式饮品及奶茶占比13.2% [3] - 商家选址偏向成熟项目小面积铺位，运营商将大面积铺位分割以灵活应对需求 [4] 零售市场展望与策略 - 至2026年末深圳预计将有53.4万平方米优质购物中心入市，西部板块为近期供应热点 [4] - 粉丝消费成为热点，部分商场增设明星、动漫应援打卡点吸引顾客 [4] - 运营商通过提供停车优惠、免费租借充电宝等细致服务提升客户黏性 [4] 深圳甲级写字楼市场核心观点 - 三季度深圳甲级写字楼存量攀升至887.9万平方米，空置率环比上升1.2个百分点至29.0% [5] - 平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2%至每月153.4元/平方米 [5] - 租金下行与新增供应刺激下，三季度净吸纳量达9.2万平方米，创2024年以来季度新高 [5] 写字楼市场需求与行业分布 - 租赁需求集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [6] - TMT行业中跨境电商平台、教育软件、电子游戏、AI芯片、智能驾驶等领域有不错成交 [6] - 部分小众细分领域科技公司进入甲级写字楼市场，专业服务业和金融业租赁需求回升 [6] - 酒店业态及循环经济、新消费、物流领域企业录得较大面积租赁成交 [6] 写字楼市场运营与创新 - 业主除下调租金、延长免租期外，积极探索与运营服务商建立合作伙伴关系新模式 [6] - 新模式为业主提供空间载体，运营商承接一体化解决方案，构建风险共担、收益共享机制 [6] - 庞大待入市供应量将加剧去化压力，推动写字楼运营领域出现更多创新性探索 [7]

北京甲级写字楼市场整体表现 - 第三季度净吸纳量达12.5万平方米创年内新高 [2][3] - 空置率环比下降近1个百分点至19.3% [2][3] - 净有效租金环比下降3.5%至227.3元/月/平方米 [6] 市场需求与供应特征 - 需求侧放量明显主要由科创类企业驱动 [2][3] - 连续9个季度实现去化季度平均去化量8万平方米 [3] - 市场呈现结构性复苏与区域分化特征 [3][6] 中关村子市场表现 - 第三季度净吸纳量超6.3万平方米 [6] - 空置率大幅回落至15.1%环比降3.9个百分点同比降4.6个百分点 [6] - 14个甲级写字楼项目空置率低于10%其中10个项目低于5% [6] 租金与交易情况 - 鼎好大厦报价14元/平方米/天成交价约11元/平方米/天 [7] - 理想国际报价12-13元/平方米/天成交价约9元/平方米/天 [7] - 中关村部分写字楼租金仍处于下滑状态 [7] 未来市场展望 - 中关村有望成为首个租金企稳回升的子市场 [2][8] - 市场需等待新的供需平衡格局逐步成型 [4] - 科技创新周期驱动市场迈向新供给侧改革 [4][5]

行业趋势 - 香港写字楼净吸纳量今年有所改善 主要由于金融业招聘情况好转 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 预期香港商业物业市场将回稳 [1] - 2025年6月牌照数目按年增加约1300个 主要受益于今年股市表现强劲 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金料大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预料跌3%至5% 较去年9%跌幅收窄 [1] 公司评级 - 太古地产获"买入"评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古股份及香港置地评级为"中性" [1]

市场整体表现 - 2025年第三季度上海甲级写字楼市场空置率微降至23.5% [1] - 平均成交租金降幅扩大至3.6%，平均月租金为每平方米205元 [1] - 本季度新增4个甲级写字楼项目，为市场带来22.24万平方米新增供应 [1] - 季内净吸纳量为8.9万平方米，环比上涨3.9% [1] 行业需求结构 - 专业服务业是租赁需求主力，占比达26.7%，孵化器及联合办公企业活跃于徐汇滨江、杨浦五角场等区域 [2] - 金融业租赁面积占比位居第二，达到20.8%，以证券、投资、基金类企业为主 [2] - TMT行业需求强劲，占比14.9%，主要由数据、AI和高科技企业驱动 [2] - 零售贸易、文化娱乐、住宿餐饮行业需求占比分别为8.2%、5.9%、5.0% [2] 未来供应与趋势 - 预计第四季度将有3个项目竣备交付，新增26万平方米供应量 [2] - 若新项目如期入市，全市甲级写字楼存量将超过1800万平方米 [2] - 2025年前三季度新增供应和净吸纳量回归至相对平稳区间，但整体供应压力持续影响市场 [2]

市场总体概况 - 截至2025年二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7,213.0万平方米[11][32] - 2025年上半年净吸纳量76.4万平方米同比上升5.5% 但2024年全年净吸纳量133.0万平方米较2023年下降19.0%[11][32] - 2025年二季度整体空置率24.9%同比上涨1.7个百分点 其中台北空置率最低约7.9% 二线城市中青岛空置率最低为24.7%[11][32] - 平均租金同比下降13.8%至每月每平方米164.2元 香港以580.5元/平方米/月位居租金榜首[32] 城市差异化表现 - 存量规模差异显著：深圳存量860.5万平方米 广州693.7万平方米 大连仅104.9万平方米[1][33] - 未来供应分化：苏州未来供应462.2万平方米 深圳541.2万平方米 沈阳仅12.1万平方米[1][33] - 净吸纳量两极分化：南京/武汉/长沙/南宁净吸纳量超2.7万平方米 部分城市出现负值如天津-19,586平方米[2][33] - 租金变化呈现区域性：广州租金同比上涨13.3% 而南京/苏州/武汉/长沙等城市租金降幅均超10%[2][33] 重点城市动态-北京 - 2024年新增供应27.3万平方米同比下降55% 为近十年最低 2025年上半年无新增供应[12][51] - 2024-2025年上半年吸纳量51.2万平方米同比上升51.9% 空置率下降1.8个百分点至16.87%[13][57] - TMT行业成交占比达42.4% 金融业占23.4% 内资企业占比90%[58] - 2026-2028年将新增约180万平方米供应 70%集中在中央商务区和望京-酒仙桥区域[62][64] 重点城市动态-上海 - 2024年新增供应近80万平方米约为2023年49% 2025年上半年新增55.1万平方米同比回升43%[15][68] - 2025年二季度空置率升至23.6% 租金同比下降8.2%至212.6元/平方米/月[16][68] - 专业服务业(20.2%)/零售贸易(16.7%)/TMT(16.2%)为前三大需求行业 外资占比回升至40.3%[76][77] - 2025年下半年至2027年将新增258万平方米供应 其中新兴商圈占比56%[15][17] 重点城市动态-深圳 - 2024-2025年上半年新增供应516万平方米 总存量达860.5万平方米[18] - 2024年净吸纳量16.5万平方米同比下降57.9% 空置率上升1.7个百分点至27.8%[19] - 平均租金下跌14.1%至160.1元/平方米/月 2025年下半年预计新增122万平方米供应[19][20] 行业需求特征 - TMT/专业服务/金融为三大核心需求行业 在成都占比分别达26.4%/19.6%/16.8%[24] - 企业租赁面积结构变化：一线城市1,000平方米以下租户占比58% 2,001平方米以上仅20%[40][41] - 搬迁整合需求提升：上海市场新租占比24% 续租21% 搬迁占比较高[44][45] - 外资需求波动明显：台北市场跨国企业需求占比从2023年51.6%提升至80.9%[30] 未来趋势展望 - 2025年下半年64.1%新增供应来自二线城市 未来2-3年将迎供应高峰[11][34] - 2007-2025年一线城市甲级写字楼规模增长13.7倍达3,699.2万平方米[35][37] - 以价换量仍是市场主要特征 业主通过空间优化和租赁策略调整应对市场压力[32][39] - 人工智能/生物医药/集成电路等战略产业有望为市场注入新需求动力[17][63]

股价表现 - 8月12日收盘价2.440港元 较前一交易日下跌0.81% [1] - 当日盘中最高价触及2.490港元 创近一年新高 [1] - 当日资金净流出181.61万港元 主力流入及流出数据未披露 [1] 公司业务定位 - 作为嘉华集团旗下房地产业务旗舰 扎根香港并拓展至长三角及珠三角地区 [2] - 定位为综合发展商及投资者 专注于开发优质住宅社区及综合城市发展项目 [2] - 项目类型涵盖优质住宅、甲级写字楼、酒店、服务式公寓及特色商铺 [2] 产品核心竞争力 - 项目以品精质优见称 融合特色设计、精湛技术及创新元素 [2] - 物业质素获市场认可 建筑及设计屡获国际殊荣 [2] - 通过嘉英物业提供高端精品酒店式管理服务 覆盖住宅及商业设施 [2] 发展战略 - 以缔造理想和谐生活国度为宗旨 因地制宜传承品牌内涵 [2] - 凭借资深经验及雄厚财政实力 采取审慎进取的土地获取策略 [2] - 致力于为客户打造优质生活空间 为股东创造长远持续回报 [2]

公司治理与董事会决议 - 第十届董事会第五次会议于2025年7月29日以现场方式召开 全体7名董事出席并审议通过四项议案 [4] - 董事会全票通过2025年半年度报告及摘要 审计委员会确认报告真实准确反映公司财务状况和经营成果 [4][6] - 董事会全票通过两项超额奖励议案 包括2024年度分配比例及2025年度与业绩指标挂钩的方案 [7][8][9] - 提名邓佳悦为新任董事候选人 其现任公司党委副书记兼总经理 曾任多个管理层职务 [10][12] 监事会决议 - 第十届监事会第五次会议于同日以现场结合通讯方式召开 4名监事全部出席 [13] - 监事会审议通过半年度报告 确认编制程序合规且内容符合监管要求 未发现违反保密规定的行为 [13][14] 房地产租赁业务 - 截至2025年二季度末 持有在营物业总建筑面积396万平方米 其中甲级写字楼245万平方米占62% [16] - 2025年上半年房地产租赁现金流入18.54亿元 同比下降14% 权益租赁现金流入15.18亿元同比降幅相同 [16] 住宅销售业务 - 主要住宅项目去化率表现优异 世纪前滩·天御达99% 陆家嘴太古源源邸两批分别达96%和94% [17] - 2025年上半年住宅销售签约面积4.10万平方米同比增96% 合同销售金额47.69亿元同比增111% [17] - 住宅销售现金流入55.48亿元同比增长105% 权益现金流入38.19亿元同比增幅相同 [17] 办公销售与项目竣工 - 2025年上半年办公项目销售现金流入6.39亿元 权益部分为3.51亿元 [18] - 上半年竣工三个项目总建筑面积41.02万平方米 权益竣工面积36.9万平方米 [18] 重大事项进展 - 子公司绿岸公司土地污染治理取得进展 土壤现场治理工作已全部完成 后续工作有序推进中 [3] - 绿岸公司已暂停相关开发建设销售工作 公司累计发布10次专项公告披露此事 [3]