报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对各城市市场现状及未来趋势进行了详细分析，并指出市场整体面临挑战与结构性机遇 [5][7][38] 报告核心观点 * 2025年上半年大中华区甲级写字楼市场需求尚未恢复，租金与空置压力仍在，市场以价换量为主要特征 [7][34] * 未来2-3年多个城市将迎来供应高峰，市场租金和空置率预计将持续承压 [38] * 市场需求结构发生改变，企业成本控制导致租赁面积下降，搬迁与整合类需求占比提升，新租需求乏力 [44] * 在巨大的存量竞争下，以租户使用感受为导向的空间优化、项目特色化及业主服务灵活性变得至关重要 [38][39] 大中华区整体市场现状概览 * **存量与供应**：截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量约7,213.0万平方米 [5][37]。2025年上半年新增供应169.0万平方米，同比上涨8.3% [7]。预计2025年下半年64.1%的新增供应来自二线城市 [7] * **需求与去化**：2025年上半年净吸纳量约76.4万平方米，同比上涨5.5%，但仍处历史较低水平 [5][37]。2024年全年净吸纳量133.0万平方米，较2023年下降19.0% [5][37] * **空置率**：截至2025年上半年，大中华区主要城市核心商圈甲级写字楼空置率为24.9%，同比上涨1.7个百分点 [7]。台北空置率最低（约7.9%），二线城市中青岛空置率最低（24.7%） [7][37] * **租金**：2025年第二季度，大中华区主要核心商圈写字楼平均租金为每月每平方米164.2元，同比下降13.8% [34]。香港和杭州租金水平位居前列，分别为每月每平方米580.5元和126.5元 [37] 七大重点城市市场前沿趋势 * **北京** * 供应：2024年新增供应27.3万平方米，同比下降55%，为近十年最低 [12]。2025年上半年无新增供应，总存量1,368万平方米 [10][61] * 需求：2024年至2025年上半年净吸纳量51.2万平方米，同比上升51.9% [11][69]。TMT行业为需求支柱，占新租和搬迁总成交面积的42.4% [69][71] * 租金空置：2025年第二季度空置率10.9%，租金为每月每平方米257.6元 [37]。租金较2023年底下降25.5%至每月每平方米221.94元 [69] * 展望：2025年下半年预计仍无新增供应，市场处于筑底横盘阶段，租金降幅将继续收窄 [14][76]。2026-2028年预计新增供应约180万平方米 [74] * **上海** * 供应：2024年新增供应约80万平方米，为2023年的49% [83]。2025年上半年新增55.1万平方米，全市存量达1,760万平方米 [83] * 需求：2024年净吸纳量约60万平方米，2025年上半年约19万平方米 [92]。专业服务业、零售贸易、TMT、金融业及制造业为前五大需求行业 [92][94] * 租金空置：2025年第二季度空置率升至23.6%，平均租金同比下降8.2%至每月每平方米212.6元 [13][91] * 展望：2025年下半年至2027年预计将有258万平方米新增供应，约为现有存量的14.6% [11][96]。徐汇新兴、世纪公园等新兴商圈为供应主力 [96] * **深圳** * 供应：2024年至2025年上半年新增供应51.6万平方米，仅为2023年的61% [104]。2025年上半年新增供应同比增加55.8% [12] * 需求：2024年净吸纳量16.5万平方米，同比下降57.9% [13][104]。2025年上半年净吸纳量6.8万平方米，为十年同期低位 [13][104] * 租金空置：2025年第二季度空置率27.8%，较2023年第四季度上升1.7个百分点 [13][109]。平均租金较2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元 [105][109] * 展望：2025年下半年预计仍有约122万平方米新增供应有望入市 [14][113]。前海、深超总、后海是未来供应集中区域 [114] * **广州** * 供应：2024年至2025年上半年累计新增供应44.2万平方米 [120]。2025年上半年新增供应26.9万平方米，同比增加55.8% [120] * 需求：2024年净吸纳量12.7万平方米，同比增加40.2% [127]。2025年上半年净吸纳量15.2万平方米，超过上年全年 [127] * 租金空置：2025年第二季度平均租金为每月每平方米123.5元，较2023年末下降17.5% [126]。空置率为19.8% [37] * 展望：到2027年预计还将有239.5万平方米新增供应，约为现有存量的34.5% [130][131]。国际金融城和琶洲是未来供应主力区域 [131] * **成都** * 供应：2024年至2025年上半年新增供应28.8万平方米，总存量达337.9万平方米 [19][138]。44.5%的新增供应位于天府新区新商务区 [138] * 需求：过去一年半净吸纳量67,468平方米，处于历史较低水平 [17][144]。TMT、专业服务和金融服务为需求主力，成交面积占比分别为26.4%、19.6%、16.8% [21][144] * 租金空置：2025年上半年空置率达28.8%，同比上涨4.7个百分点 [138]。租金同比下跌11.1%至每月每平方米89.5元 [17][143] * 展望：2025年下半年至2027年预计有近100万平方米新增供应 [23][149]。大规模供应与企业降本增效策略将导致租金和空置率持续承压 [23] * **香港** * 供应：2024年至2025年上半年新增供应超过19.4万平方米，核心区与非核心区各占一半 [19][156]。中区新增供应占比42% [156] * 需求：2024年至2025年上半年平均季度新增租赁面积84,900平方米，比2020-2023年季度均值高出19% [162]。金融业需求强劲，占新租赁交易的46% [162][166] * 租金空置：2025年第二季度整体写字楼空置率基本稳定在19.3% [162][166]。2024年至2025年上半年净吸纳量共12.2万平方米 [17] * 展望：庞大的未来供应、高空置率及租户审慎控制成本，可能在未来数季对租金构成压力 [23]。预计2025年全年整体写字楼租金将下跌约7%至9% [18] * **台北** * 供应：2024年至2025年上半年新增7栋A级办公大楼，新增面积约19.6万平方米，为2023年的2倍 [19]。市场总供给量推升至280.2万平方米 [19] * 需求：2024年净吸纳量创下近五年新高，其中约80.9%的需求来自金融保险业自用总部的整合搬迁 [21]。外商需求显著提升，跨国企业占比51.6% [21] * 租金空置：2025年第二季度核心商圈空置率较低，约为7.9% [7][37] * 展望：预估未来3年将新增供给约96.8万平方米 [26]。市场竞争态势日益显著，部分旧大楼房东已着手进行设备升级 [23] 大中华区甲级写字楼未来趋势 * **供应趋势**：过去几年需求有限导致众多项目延迟入市，未来2-3年内部分城市将迎来供应高峰，对市场造成二次压力 [38]。2007年至2025年上半年，二线城市甲级写字楼规模增长13.7倍，从252.1万平方米升至3,699.2万平方米 [38] * **需求趋势**：企业成本控制导致租赁面积下降，甲级写字楼内租户面积结构改变，小面积租户（1,000平方米及以下）占比达58% [44][45]。搬迁与整合类需求占比提升，新租需求乏力给全市楼宇空置带来压力 [44]

报告行业投资评级 本报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对大中华区七大核心城市甲级写字楼市场的供需、租金、空置率及未来趋势进行详细分析，为投资者提供了各市场的具体状况与前景判断 报告核心观点 报告核心观点认为，2025年上半年大中华区甲级写字楼市场需求尚未恢复，租金与空置压力仍在，市场整体处于以价换量、筑底调整阶段[7] 预计2025年下半年，在总体经济状况、政府政策和城市发展规划等因素叠加下，写字楼租赁需求将逐步恢复[7] 未来2-3年，多个城市将迎来供应高峰，租金与空置率预计将持续承压[38] 根据相关目录分别进行总结 大中华区市场现状概览 - **存量与吸纳量**：截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达到约7,213.0万平方米[5][37] 2025年上半年净吸纳量录得约76.4万平方米，同比上涨5.5%[5] 2024年全年净吸纳量为133.0万平方米，较2023年下降19.0%[7][37] - **空置率**：截至2025年上半年，大中华区主要城市核心商圈甲级写字楼空置率为24.9%，同比上涨1.7个百分点[7] 六大主要城市中，台北核心商圈空置率较低，约为7.9%[7][37] 二线城市中，青岛核心商圈空置率最低，为24.7%[7] - **新增供应**：2025年上半年大中华区20个主要城市核心商圈新增供应量为169.0万平方米，相比2024年同期上涨8.3%[7] 2024年全年新增供应量为324.5万平方米，相比2023年上涨0.9%[7] 预计2025年下半年，64.1%的新增供应将来自二线城市[7] - **租金表现**：2025年第二季度，大中华区主要核心商圈写字楼平均租金录得每月每平方米164.2元，比去年同期下降13.8%[34][37] 以价换量仍是市场主要特征[34] 六大主要城市和二线城市中，香港和杭州租金分别以每月每平方米580.5元（58.9港元每平方英尺每月）和126.5元位居第一[37] 大中华区甲级写字楼未来趋势 - **供应趋势**：未来2-3年内，部分城市将迎来供应高峰，对市场造成二次压力[38] 2007年至2025年上半年，二线城市甲级写字楼体量规模从252.1万平方米升至3,699.2万平方米，增长13.7倍[38] 在巨大的存量与新增供应下，下跌的租金对市场需求产生的刺激作用递减，以使用者需求为导向的空间优化和项目特色化至关重要[38][39] - **需求趋势**：企业成本控制导致租赁面积下降，甲级写字楼内租户面积结构发生改变[44] 2024年至2025年上半年，一线城市甲级写字楼成交租户中，1,000平方米及以下的占比达58%[44][45] 在租金承压情况下，搬迁与整合类需求占比提升，上海甲级写字楼租户成交类型中搬迁占比达41%[44][48] 新租需求乏力仍将给全市楼宇空置带来压力[44] 北京写字楼市场 - **供应**：2024年北京全市甲级写字楼新增供应27.3万平方米，较2023年下降55%，为近十年来最低[12][61] 2025年上半年无新增供应，总存量维持在1,368万平方米[8][61] 2025年下半年预计仍无新增供应入市[14] - **需求与租金**：2024年至2025年上半年，全市净吸纳量为51.2万平方米，同比上升51.9%[11][69] TMT行业是需求支柱，占所有行业新租和搬迁总成交面积的42.4%[69][71] 截至2025年上半年，全市租金较2023年底下降25.5%至每月每平方米221.94元[69] 空置率较2023年底下降1.8个百分点至16.87%[69] - **展望**：市场处于筑底横盘阶段，业主对租金的让度空间已接近极限[14] 预计2025下半年至2026年，租金降幅将继续收窄，价格有望企稳[14] 2026-2028年市场将迎来约180万平方米的新增供应，中央商务区和望京-酒仙桥区域占比高达70%[74][76] 上海写字楼市场 - **供应**：2024年上海甲级写字楼新增供应近80万平方米，约为2023年的49%[84] 2025年上半年新增供应550,653平方米，较去年同期回升43%[84] 截至2025年第二季度，市场存量为1,760万平方米[84] - **需求与租金**：2024年净吸纳量约60万平方米，2025年上半年约为19万平方米，较去年同期下降46%[92] 专业服务业、零售贸易、TMT、金融业及制造业是需求前五大行业[92][94] 2025年第二季度平均月租金同比下降8.2%至每平方米212.6元，空置率升至23.6%[13][91] - **展望**：2025年下半年至2027年，预计将有258万平方米甲级写字楼交付入市，约为现有存量的14.6%[11][96] 徐汇新兴、世纪公园等新兴商圈将成为供应主力板块[96] 集成电路、生物医药、人工智能等战略前沿领域发展有望为市场注入新动力[14][96] 深圳写字楼市场 - **供应**：2024年至2025年上半年，深圳甲级写字楼新增供应51.6万平方米，仅为2023年新增供应的61%[104] 2025年上半年新增供应同比增加55.8%[12] 全市总存量达到860.5万平方米[12] - **需求与租金**：2024年全市净吸纳量为16.5万平方米，同比下降57.9%[13][104] 2025年上半年净吸纳量6.8万平方米，为十年来同期低位[13][104] TMT、金融、专业服务业是三大成交主力[110] 2025年第二季度平均租金较2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元，空置率上升1.7个百分点至27.8%[13][105][109] - **展望**：预计2025年下半年仍有约122万平方米甲级写字楼有望投入使用[14][113] 庞大的在途供应叠加有限的需求，预计空置率将持续上升，租金下行趋势短期内难以逆转[14][113] 人工智能等新兴科技领域有望带来增量需求支撑[14][113] 广州写字楼市场 - **供应**：2024年至2025年上半年，全市新增供应44.2万平方米[12][121] 2025年上半年新增供应同比增加55.8%至26.9万平方米，全市存量增至693.7万平方米[12][121] 国际金融城成为供应主力[121] - **需求与租金**：2025年上半年净吸纳量达到15.2万平方米，超过2024年全年水平[128] TMT、专业服务业、金融业是租赁成交前三位[128][129] 2025年第二季度平均租金降至每月每平方米123.5元，较2023年末下降17.5%[127] - **展望**：到2027年，预计还将有239.5万平方米甲级写字楼投入使用，约为现有存量的34.5%[14][131] 国际金融城和琶洲是未来供应主力区域[131][132] 市场竞争激烈，全市平均租金短期内仍有下行压力，空置率或将维持高位[131][134] 成都写字楼市场 - **供应**：2024年至2025年上半年，新增供应28.8万平方米，全市总存量达到337.9万平方米[19][140] 44.5%的新增供应位于天府新区新商务区[140] - **需求与租金**：过去一年半净吸纳量67,468平方米，处于历史较低水平[16][146] TMT、专业服务和金融服务是需求主力，成交面积占比分别为26.4%、19.6%、16.8%[21][146] 2025年上半年租金同比下跌11.1%至每月每平方米89.5元，空置率同比上涨4.7个百分点至28.8%[17][140][145] - **展望**：2025年下半年至2027年预计有近100万平方米新增供应[23][152] 大规模新增供应与企业降本增效策略将导致租金、空置率持续承压[23] 短期内租户仍占据主导地位[23] 香港写字楼市场 - **供应**：2024年至2025年上半年，新增供应超过19.4万平方米，核心区和非核心区各占一半[19][158] 截至2025年上半年末，全市总存量约为660万平方米[158] - **需求与租金**：2024年至2025年上半年，平均季度新增租赁面积达到84,900平方米，比2020年至2023年的季度平均值高出19%[164] 金融业是新租赁交易主力，占比46%[164][168] 净吸纳量为122,000平方米[164] - **展望**：2025年上半年香港IPO集资额重夺全球首位，预期将提振市场情绪并带动金融及专业服务需求[169] 但庞大的未来供应及高空置率可能对租金构成压力，预计2025年全年整体写字楼租金将下跌约7%至9%[18][169] 台北写字楼市场 - **供应**：2024年至2025年上半年，新增7栋A级办公大楼，新增供给面积约19.6万平方米，为2023年的2倍，市场总供给量推升至280.2万平方米[19] - **需求**：2024年净吸纳量创下近五年新高，其中约80.9%的需求来自金融保险业自用总部的整合搬迁[21] 相较于2023年跨国企业占比51.6%，2024年至2025年上半年外商需求显著提升，本地企业占比约19.1%[21] - **展望**：预估未来3年，台北市A级办公大楼将新增供给约96.8万平方米[26] 随着大量新供给自2025年下半年起陆续入市，市场竞争态势日益显著[23]

公司财务与融资动态 - 基汇资本成功完成旗下基金及独立账户在大中华区所有于2025年到期资产的再融资 [1] - 中国大陆项目再融资金额超过5.5亿美元，中国香港项目再融资金额超过18.7亿美元，总计再融资规模超过24.2亿美元 [1] - 再融资项目包括位于上海的两个甲级写字楼项目和一处生命科学产业园区，以及位于香港的两个甲级写字楼项目 [1] - 通过此次再融资，公司进一步巩固了财务稳健性，并强化了其长期坚持的审慎财务管理原则 [1] 资产管理规模与业务发展 - 截至2025年第三季度，基汇资本管理资产金额达343亿美元 [1] - 公司累计募集股本达246亿美元 [1] 可持续发展与绿色金融 - 再融资项目中的三个甲级写字楼项目成功获得绿色贷款 [1] - 此举体现了公司对可持续发展的承诺，也反映了银行业对低碳发展的支持 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对成都写字楼及零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 成都甲级写字楼市场面临供需失衡压力 租金持续下行 空置率攀升 需求疲弱导致年度净吸纳量首次转负 未来在新增供应和宏观经济背景下预计延续承压态势 [35] - 成都优质零售市场展现出较强消费韧性和潜力 国际品牌持续深耕 入境旅游消费成为新增长点 消费行为向体验与社交转变推动线下空间优化 运动及户外品牌扩张积极 [54] 成都宏观经济概况 - 2025年前三季度 成都地区生产总值在所列主要城市中最高 达24,449.4亿元 [4] - 2025年前三季度 成都第三产业增长率为6.0% 社会消费品零售总额增长率为6.5% 在所列城市中均表现领先 [6][8] - 2025年前三季度 成都城镇居民人均可支配收入为44,507元 在所列城市中最高 [10] - 2024年末成都常住人口为2,147.4万人 [12] - 2025年前三季度 成都房地产开发投资增速为-0.2% [14] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度 成都核心区域住宅用地成交活跃 主要竞得方包括润达丰滨江 中海地产 中粮大悦城 保利发展 越秀地产等 [17] - 成交地块楼面价介于16,500元/平方米至21,500元/平方米之间 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度 成都甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在3,473,265平方米 [19][35] - 2025年第四季度 平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月 空置率同比上升6.0个百分点至31.8% [19][35] - 2025年第四季度净吸纳量为-18,301平方米 全年净吸纳量首次转为负值 [19][35] - 六大核心区域中 金融城存量占比约32% 平均租金最高为94.58元/平方米/月（大源） 空置率最高为51.84%（天府新区新商务区） [21][35] - 2026-2029年 成都甲级写字楼市场将有大量新增供应入市 主要集中在金融城和天府新区新商务区 [25] - 2025年第四季度主要租赁成交集中在金融城和科技商务区 租户以金融服务（30%）和房地产建筑（27%）行业为主 [28][29] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度 成都优质零售市场无新增供应 总存量维持在8,498,923平方米 [40] - 2025年第四季度 平均租金环比下降至585.0元/平方米/月 空置率环比上升至8.68% 净吸纳量为-11,391平方米 [40] - 各核心商圈中 春盐商圈平均租金最高为1,368.52元/平方米/月 空置率也最高达20.83% 攀成钢商圈空置率最低为1.63% [41] - 2026-2029年 成都零售市场未来供应预计将陆续入市 2026年预测新增供应约24万平方米 [45][54] - 2025年第四季度主要新店开幕集中在春盐商圈和攀成钢商圈 引入品牌包括ROCK&RIDE ASICS FERRAGAMO等 [48] - 2025年成都航空口岸入境外籍旅客达172万人次 同比增长53% [54]

市场概述与展望 - 2025年第四季度，北京甲级写字楼市场继续以量换价，全市平均有效净租金降至每平方米每月219.7元人民币，环比下降3.9%，同比下降12.7% [5] - 同期空置率小幅下降至17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，反映了在持续租金调整中边际吸纳量的增加 [5] - 展望2026年，北京将迎来约75.7万平方米的新甲级办公楼供应，预计将加剧竞争并对租金施加下行压力，预计空置率将同比增长约20.5%，租金预计将下降约9% [6] - 从长远看，“十五五”计划（2026-2030年）强化了以科技创新引领的高质量发展议程，政策对低碳发展、智能系统和运营效率的重视，预计将加速办公楼资产的差异化 [6] 供需情况 - 2025年，北京新增83,000平方米甲级办公楼供应，同比2024年下降了71%，年末总供应量达到1265万平方米 [10] - 2025年全年净吸纳量达到244,900平方米，比2024年的229,500平方米有所增加，显示出总体需求量的适度增长 [10] - 租赁需求展现出明显的地域集中、行业稳定和国内企业主导的格局，中央商务区（CBD）是最活跃的次级市场，年交易量占比30%-37% [10] - 按行业划分，TMT（科技、媒体和电信）、金融服务和专业服务三个领域合计占用了超过70%的总面积，科技公司保持了其领先地位 [10] 租金与子市场表现 - 总体租金仍处于下降周期，为应对加剧的市场竞争，房东主要依靠降低租金以保留现有租户和吸引新增需求，这些价格调整通常辅以延长免租期和定制装修套餐 [14] - 亦庄成为唯一一个记录租金上涨的子市场，2025年第四季度租金环比上涨2.2%，达到每月每平方米84.4元人民币，同比增长1.6%，主要得益于战略性新兴产业的发展 [5][18] - 中关村（ZGC）在所有子市场中租金下跌幅度最小，2025年第四季度环比下跌2.5%，远低于全市平均水平，反映了子市场的相对韧性 [16] - 丽泽（Lize）继续吸引企业租户，得益于完善的基础设施和强劲的性价比优势，租赁需求保持上升趋势 [18] 投资市场 - 2025年第四季度，北京的甲级办公楼投资市场仍被国内资本牢牢主导 [19] - 2025年11月，北京阳泽江房地产开发有限公司通过司法拍卖以225.4亿元人民币的基础价格收购了北京世茂大厦综合楼，交易价格约代表该评估价值的70% [19] - 2025年下半年，北京华景教育以约4亿元人民币的价格收购了E_ZIKOO智能谷2号楼的全部所有权，是2025年北京私营企业典型业主自用收购案例之一 [19] 主要租赁交易（2025年第四季度） - BFS市场：进出口银行在ChemSunny世界贸易中心扩建17,000平方米；国泰君安证券有限公司在金逸大厦整合15,000平方米；佳能（中国）有限公司在中国人寿金融中心续租13,800平方米；厦门国际银行在泰康国际大厦获得10,800平方米新租赁 [12][16] - ZGC市场：字节跳动公司在丁豪DH3大楼成功拿下约10,000平方米新租赁 [12][16] 子市场关键数据（2025年第四季度） - 中央商务区（CBD）：库存约3,470,000平方米，平均租金为每平方米每月234.8元人民币，空置率为13.80% [22] - 中关村（ZGC）：库存约1,430,000平方米，平均租金为每平方米每月251.1元人民币，空置率为10.20% [22] - 北京商务区（BFS）：库存约1,010,000平方米，平均租金为每平方米每月349.7元人民币，空置率为10.83% [22] - 亦庄（Yizhuang）：库存约420,000平方米，平均租金为每平方米每月84.4元人民币，空置率为33.64% [22]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场呈现“以价换量”态势 租金环比下降3.9%至每月每平方米人民币219.7元 空置率环比下降0.8个百分点至17.0% [3] - 市场长期发展受“十五五”规划科技创新导向及宏观政策支撑 但短期面临2026年集中供应带来的竞争压力 预计空置率将同比升至20.5%左右 租金同比下跌约9% [4] - 市场正从增量规模竞争转向存量价值重构 绿色化、智能化、灵活化及产业适配能力成为项目核心价值支点 具备相关优势的项目将在分化格局中胜出 [4] 市场概览 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场租金下行、空置率小幅改善 全市平均有效净租金同比下降12.7% 平均空置率同比下降1.43个百分点 [3] - 市场新增供应有限 需求分化 多数子市场承压 仅亦庄子市场凭借产业导入实现租金逆势环比上涨2.2%至每月每平方米84.4元 [3] - 中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著 韧性凸显 而亚奥等子市场供需压力延续 [3] 供应和需求 - 2025年全年北京甲级写字楼新增供应面积83,000平方米 较2024年大幅减少71% 截至年底总存量达12,652,483平方米 [9] - 2025年第四季度新增供应53,000平方米 净吸纳量144,786平方米 [5] - 市场需求呈现“区域集中、行业稳固、内资主导”特征 中央商务区为成交最活跃子市场 占比稳定在30%-37%之间 [9] - TMT、金融、专业服务构成稳定的需求“铁三角” 三者合计占比全年超70% 其中科技行业持续领跑 [9] - 内资企业主导地位不断强化 外资需求占比持续收缩 2025年全年净吸纳量达24.49万平方米 较2024年的22.95万平方米实现增长 [9] - 金融街、中央商务区、中关村等子市场需求复苏节奏加快 录得多笔大面积租赁成交 如中国进出口银行扩租17,000平方米 字节跳动新租约10,000平方米 [10][12][17] 租金走势 - 全市平均租金处于下行周期 业主普遍以调低租金、延长免租期等激励方案“以价换量” [13] - 各子市场表现分化：中关村子市场租金抗跌性最强 四季度环比降幅仅2.5% 明显小于全市平均水平 [16] 亦庄子市场是全市唯一租金正增长区域 四季度租金环比上涨2.2%至每月每平方米人民币84.4元 [3][16] 燕莎、东二环、亚奥、望京-酒仙桥等子市场租金持续承压 [13][16] 金融街租金保持高位但面临去化压力 [16] 丽泽需求保持增长 租金跌幅趋于平稳 [16] 投资市场 - 2025年第四季度投资市场延续国内资本主导格局 资金投向核心区位优质商办资产 [17] - 北京扬子江置业有限公司以人民币22.54亿元收购北京世茂大厦综合体项目 建筑面积约70,174.9平方米 [17] - 北京花径教育以约人民币4亿元整体购置E_ZIKOO智慧谷2号楼独栋写字楼 建筑面积9,516平方米 为典型的民企自用型购置案例 [17] 市场数据摘要 - 2025年第四季度主要区域市场数据：中央商务区存量347万平方米 租金每月每平方米人民币234.8元 空置率13.80% 金融街存量143万平方米 租金每月每平方米人民币251.1元 空置率10.20% 中关村存量120万平方米 租金每月每平方米人民币139.4元 空置率21.24% 丽泽存量113万平方米 租金每月每平方米人民币209.2元 空置率22.25% [19]

宏观经济与市场背景 - 2025年成都市地区生产总值达到24763.6亿元，按不变价格计算同比增长5.8% [1] - 第三产业增加值17318.6亿元，增长6.1% [1] - 社会消费品零售总额11434.1亿元，同比增长5.5% [1] - 居民消费价格总体稳定，比上年上涨0.1% [1] 优质零售物业市场趋势 - 户外运动品牌在成都加速门店扩张并优化布局，以提升市场覆盖能力 [4] - 户外运动品牌通过打造个性化、符合年轻消费者偏好的门店形象来增强品牌体验 [4] - 在健康生活理念普及和城市户外消费热潮持续的背景下，预计未来几年户外运动品牌市场需求将保持稳健增长 [4] - 消费者从以往关注产品功能与价格，演变为更愿意为具有情感价值、圈层属性的产品买单 [4] - 以IP潮玩为代表的情绪消费在过去一年表现亮眼，体现了消费者对更丰富、更具体验性、更高品质的情感与精神满足的追求 [4] 高标仓储物流市场表现 - 2025年成都高标仓市场全年新增供应量约33.47万平方米 [4] - 全市高标仓总存量达到694万平方米 [4] - 全市一手物流用地供应量达到1442亩，新增土地供应量有所放缓 [4] - 市场新增供应节奏平缓，供需关系相对均衡，空置率呈下降趋势，租金呈现止跌回升态势 [4] 高标仓储物流未来布局与升级 - 未来高标仓供应将重点围绕青白江铁路港、东部新区空港、新津南向枢纽等核心物流节点布局，同时贴近龙泉驿汽车产业、新津新能源产业等集群区域 [5] - “枢纽依托+产业跟随”的布局模式将推动高标仓从零散分布转向集群化发展，形成多个功能聚焦的仓储片区，实现仓储与跨境物流通道、本地产业需求的精准衔接 [5] - 高标仓将全面告别通用化模式，向专业化方向升级，重点适配三大细分场景 [5] - 三大细分场景包括：青白江、东部新区枢纽周边的保税仓储需求，以支撑中欧班列、航空跨境贸易 [5] - 三大细分场景包括：新津南向通道配套的冷链仓储需求，以服务东盟跨境冷链与本地农产品保鲜 [5] - 三大细分场景包括：产业集群周边的定制化仓储需求，以匹配汽车零部件、新能源产业配套 [5]

宏观市场透视 - 2025年北京甲级写字楼市场平均月租金降至每平方米210元，同比下滑16.3% [1] - TMT行业以31%的占比稳居租赁需求首位，金融行业需求缓慢回升，专业服务业紧随其后 [2] - 2025年第三季度北京整体空置率降至19.7%，但区域分化显著，望京等“科技中心”子市场净吸纳量表现最佳 [2] - 企业选址决策呈现成本驱动、品质驱动和绿色驱动三大特征 [2] 区域价值分析 - 望京已进化为与中关村并驾齐驱的“科技中心”和北京“第二CBD” [3] - 区域产业从互联网总部升级为以人工智能、大数据、医药健康为代表的“新质生产力”集群 [3] - 望京是朝阳区打造世界级消费桥头堡“一纵一横一核”版图中，地铁14号线黄金横轴上的关键节点 [3] - 区域拥有超百个商业综合体、2000余家首店形成的强大商业网络 [3] - 嘉美中心紧邻地铁14号线望京南站，可快速换乘15号线、13号线，实现“三轨交汇” [4] 项目本体解构 - 嘉美中心位于望京商务区广顺南大街16号，于2018年投入运营，入住率稳定，租赁风险较低 [5][6] - 项目为26层体量，提供1000至2500平方米的灵活面积组合 [6] - 硬件配置日本三菱高速电梯、远大中央空调系统及充足网络端口，拥有851个车位 [6] - 项目与新世界百货无缝衔接，周边密布多元餐饮、银行网点和高品质酒店，形成自成一体的商业生态圈 [6] 企业决策视角 - 当前市场下企业议价能力空前，谈判焦点应从“租金博弈”转向“综合条款博弈”，争取更长的免租装修期、更灵活的扩租/缩租权及附加服务 [7] - 望京甲级写字楼日租金主流区间为每平方米2.5-3.5元 [7] - 企业成本核算应着眼全周期总拥有成本，选择硬件过硬、管理成熟的楼宇有助于实现更优的长期性价比 [7] - 在普遍下调的市场中，应选择具备核心区位、优质硬件、成熟配套和稳定物业服务等“稀缺性”和“抗跌性”的资产 [8]

武汉市甲级写字楼市场现状与展望 - 2025年武汉市甲级写字楼市场新增供应约23万平方米，推动全市核心商务区甲级写字楼总存量升至343.3万平方米 [4] - 截至2025年四季度末，市场整体平均租金为73.3元/平方米·月，同比下降11.2%，空置率攀升至39.1%，较2024年同期上升2.7个百分点 [5] - 2025年全年核心商务区净吸纳量为5.9万平方米，同比降幅达33.4% [5] - 2021至2025年期间，年均新增供应达23.7万平方米，但企业扩张态度审慎导致需求收缩，供需结构失衡使租金快速下行，空置率高位徘徊 [5] 甲级写字楼市场需求与行业构成 - TMT、金融和医疗健康是2025年租赁成交主力，分别占新设面积的30.6%、11.9%和11.1% [6] - TMT行业表现尤为突出，占全年新设面积的35.9%，是市场增量需求的关键支撑力量 [4][6] - 成本控制导向的搬迁是核心租赁动因，占比达58.3%，新设需求相对有限 [6] - 在新设需求中，TMT、工业/制造业和医疗健康行业表现突出，分别占全年新设面积的35.9%、14%和12.6% [6] 甲级写字楼市场未来供应与竞争 - 未来4年（约至2028/2029年），市场将迎来约112万平方米的新增供应，大部分面积集中在汉口和武昌沿江板块 [1] - 长江、汉江沿岸板块或将成为未来市场竞争最激烈的区域，考验业主的精细化运营和差异化竞争能力 [6] - 运营商招商策略转向多元化，通过空间改造引入联合办公、提供定制化服务、精准招商及数字化运营等多重举措吸引客源 [5] 武汉市核心商圈零售市场现状 - 2025年核心商圈零售市场新增武汉滨江天街等三大项目，合计新增零售空间约32.8万平方米，推动市场总存量增至483.9万平方米 [7] - 截至2025年四季度末，首层平均租金为389.6元/平方米·月，同比下降11.4%，空置率同比下降2个百分点至13.9% [7] - 2025年全年净吸纳量达37.3万平方米，同比上升33.3%，并超过了新增供应体量，显示存量运营商招商调改积极 [7] - 市场租金降幅较大，目前仍明显处于以价换量阶段 [7] 零售市场需求与业态发展 - 餐饮业是2025年零售市场拓店主力，占全年核心商圈新店开业数量的41% [7] - 悦己消费、单身经济与银发经济兴起，消费者饮食追求多元化，小吃、甜点饮品等满足即时情绪的“轻消费”需求持续增多 [8] - 特色正餐市场需求呈现追求新鲜感、高效便捷与高性价比的特点 [8] - 武汉市以“四首经济”（区域首店、新品首发、品牌首秀、行业首牌）为抓手，强化消费供给的创新性与多元性 [8] 零售市场未来供应与发展展望 - 未来4年，武汉市零售市场将新增约75.3万平方米的零售空间，大部分项目集中布局于光谷商圈 [8] - 新增供应将补足区域商业配套，丰富光谷商业生态，推进武汉市多中心商业格局深化发展 [8] - 随着新增供应持续释放与“四首经济”深度推进，武汉市将进一步释放消费潜力，优化商业生态，构建消费高地 [8]

北京甲级写字楼市场2025年需求复苏与结构特征 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平方米，推动全年净吸纳量达到33万平方米，市场已连续两年实现超30万平方米的规模性去化 [1] - 中关村板块成为引领市场复苏的核心引擎，其2025年甲级写字楼净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下该区域近20年以来的峰值纪录 [1] - 2025年北京甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求适配，推动市场空置率同比下降约1.5个百分点 [1] 市场租金表现与区域分化格局 - 北京甲级写字楼市场年末每月净有效租金降至222元/平方米，同比下降11.5% [3] - 尽管需求持续放量，但租金调整仍在延续，区域分化态势明显，市场呈现“冷热不均”格局，热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目 [2] 2026年市场展望与潜在挑战 - 宏观有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题，2026年部分市场化项目将面临现有租户的退租和缩租，包括部分央国企等大体量租户整合搬迁回自有物业，此类需求收缩将很大程度上抵消新增需求的积极影响 [3] - 预测2026年北京写字楼核心市场的新增供应量将超过70万平方米，但近两年增量需求高度集中在北京西部子市场，而明年入市的项目90%集中在东部子市场，这将加剧东部市场竞争并导致地理位置上的供需错配 [3]