报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体股票投资评级，其核心内容是对澳大利亚珀斯中央商务区（CBD）及西珀斯办公楼市场的现状与前景进行分析 [1] 报告核心观点 - 珀斯CBD办公楼市场在2025年下半年表现稳定，空置率微降，尽管全年净吸纳量放缓，但由于未来五年几乎没有新增供应，市场前景乐观，预计空置率将下降并支撑更强劲的租金增长期 [1][4] - 西珀斯办公楼市场在2025年需求转弱，净吸纳量为负，空置率上升，但租金水平使其仍是全国最具成本效益的城市边缘市场之一 [49][50][51] - 珀斯CBD投资市场异常低迷，2025年未发生任何重大办公楼交易，收益率保持稳定，与悉尼等主要市场的利差扩大 [61][63][64] 市场表现与需求 - **空置率**：珀斯CBD总空置率在2025年下半年（H2-2025）为16.9%，较上半年微降0.1%，但同比上升1.8% [6][7][23]。优质（Prime）空置率为15.6%，次级（Secondary）空置率为19.2% [7]。空置率分布不均，统计分区1（北CBD）和分区3（伊丽莎白码头）空置率最低，分别为11.9%和15.5% [23][30] - **净吸纳量**：2025年珀斯CBD净吸纳总量为+6,429平方米，连续第二年为正，但同比大幅下降58%（2024年为+15,375平方米）[9][14]。其中，优质空间净吸纳量为-794平方米，次级空间为+7,223平方米，显示租户可能更关注成本 [9][14]。分区3（近三年+60,429平方米）和分区1（近三年+39,188平方米）需求最强劲 [14] - **需求构成**：2025年的租赁咨询中，37%寻求优质（Premium）空间，35%寻求A级和B级空间，仅3%针对高级（A Grade Only）办公室，表明成本是主要驱动因素 [40][42]。约49%的活跃需求仅限CBD区域，且偏好西端（巴拉克街以西）[40][48] - **西珀斯市场**：2025年净吸纳量为-8,971平方米，为2020年以来首次转负 [51]。空置率升至13.4%，环比升0.4%，同比升1.6%，但仍低于10年均值15.5% [52][54] 供应与未来展望 - **新增供应**：2025年珀斯CBD新增供应46,396平方米，主要由Esplanade 9号（33,554平方米）完工和乔治街100号（10,684平方米）翻新推动 [9][24] - **供应管道**：未来五年（至2030年）CBD预计没有新的重大办公楼项目完工，供应管道几乎枯竭 [1][25]。已获批项目（如15 Christchurch Ave, 地块4 Elizabeth Quay）预计在2031年及之后交付 [27][38] - **空置率预测**：受限于未来供应，预计珀斯CBD空置率将在未来五年内显著下降 [25][32] 租金与激励措施 - **表面租金**：珀斯CBD优质净表面租金在2025年同比上涨3.5%，达到734美元/平方米；季度环比上涨0.5% [10][12]。次级净表面租金平均为473美元/平方米，同比上涨1.7% [12][39] - **激励措施**：租金增长被上升的激励措施所抵消。2025年，优质激励措施从45%升至47%（同比升2.0%），次级激励措施平均为50%（同比升1.0%）[10][11][39] - **有效租金**：由于激励措施增加，优质净有效租金同比下降0.4%，次级净有效租金同比下降0.3% [10][12][39] - **西珀斯租金**：西珀斯优质净租金平均为424美元/平方米，同比增1.3%，但激励措施从33.0%增至37.5%，导致净有效租金下降5.5% [49][50] 投资市场与收益率 - **交易活动**：2025年珀斯CBD未发生任何重大办公楼投资销售（>600万美元），是过去十年中唯一没有此类交易的一年 [61]。一笔交易（178 St Georges Terrace，950万美元）为酒店改造用途，非办公楼投资 [62] - **收益率**：珀斯CBD优质收益率连续七个季度（18个月）稳定在7.6%，次级收益率稳定在8.6%，两者利差为106个基点 [11][12][63]。同期悉尼优质收益率上升33个基点至5.70%，使珀斯与悉尼的收益率利差扩大至188个基点 [64] 经济背景 - **西澳大利亚州经济**：尽管面临高通胀和全球不确定性，西澳仍是澳大利亚最具弹性的州经济体之一，失业率最低（4.0%），预计未来三年经济表现将优于全国平均水平 [13] - **增长动力**：西澳有望从AUKUS协议中获益，联邦政府据称将承诺80亿美元用于相关基础设施升级，并向亨德森造船厂投入120亿美元 [13]