上海办公楼市场概况 - 2025年第三季度上海甲级办公楼市场净吸纳量为19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要需求来源 [1] - 中央商务区甲级办公楼租金为6.6元/平方米/天，非中央商务区甲级办公楼租金为4.3元/平方米/天 [1] - 甲级与乙级办公楼租金价差缩小，促使更多企业选择搬迁至甲级楼宇以实现性价比更高的升级 [1] 办公楼市场需求与空置率 - 金融服务业保持韧性，私募基金需求上升，人工智能相关科技互联网企业及户外运动零售品牌的办公租赁需求活跃 [1] - 中央商务区空置率环比下降0.6个百分点至16.3%，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至30.5% [2] - 业主为保留和吸引租户，在续租及新租条件上保持灵活议价空间，部分业主愿意在延长租约前提下接受租约重组 [1] 产业园区市场动态 - 2025年第三季度上海产业园区净吸纳量为4.12万平方米，科技互联网企业（涵盖人工智能、集成电路、游戏）为主力需求方，总部型经济和科研机构需求也较活跃 [3] - 产业园区整体市场租金环比下降4.4%至3.5元/平方米/天，全市空置率环比上升0.9个百分点至26.1% [3] - 本季度有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积为20.47万平方米，新增供应推高空置率并使租金承压 [3] 物流地产市场 - 2025年第三季度上海物流市场整体租金环比下降5.8%至1.20元/平方米/天，大部分租户活动以节约成本为导向 [3] - 在成本导向型需求主导及空置率高企背景下，业主维持相对激进的定价策略，租金依然有下行压力 [3] 投资市场表现 - 2025年第三季度上海投资市场共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [4] - 单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升，共有4宗成交额高于10亿元的交易 [4] - 办公楼资产以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别，产业园区、零售物业和长租公寓的金额占比分别为11%、8%和6% [4] 投资市场结构与趋势 - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，高净值投资者与各类企业买家持续活跃 [4] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [5] - 一宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [4]

香港办公楼市场表现 - 2025年第二季度香港整体办公楼租用率达91% [1] - 太古坊整体出租率为90%且租金下调15% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率高达95% [1] 中国内地办公楼市场表现 - 太古汇办公楼租用率达91% [1] - 颐堤港一座租用率为86% [1]

财务业绩 - 恒隆集团2025年度中期总收入52.02亿港元同比减少18%股东应占净利润11.91亿港元同比减少7% [1] - 恒隆地产同期总收入49.68亿港元同比减少19%股东应占净利润15.87亿港元同比减少9% [1] - 净利润下滑主因财务费用上升物业销售收入仅1.61亿港元同比锐减87% [2] - 中期股息恒隆集团每股0.21港元恒隆地产每股0.12港元均于2025年9月24日派发 [2] 股价表现 - 7月30日收盘恒隆集团报14.6港元/股涨1.39%恒隆地产报7.95港元/股涨2.58% [3] 内地物业租赁 - 内地物业租赁收入33.63亿港元同比减少3%商场收入24.12亿元人民币持平办公楼收入6.38亿元人民币降4% [4] - 人民币贬值导致按港币计值跌幅扩大至3%商场租出率普遍超90%武汉/沈阳项目收入骤降36%-37% [4][5] - 上海恒隆广场收入持平租户销售额降8%无锡项目收入增8%大连项目收入与销售额分别增长10%/13% [6] - 办公楼整体收入降4%上海恒隆广场办公楼收入跌7%租出率82%无锡项目收入持平 [7][8] 香港物业表现 - 香港物业租赁收入15.49亿港元同比减4%零售收入8.84亿港元降7%办公楼收入5.53亿港元降2% [9] - 零售物业租出率93%办公楼租出率88%住宅收入逆势增11% [10] - 零售物业收入下跌9%因租金下调及租约重组办公楼市场面临供应过剩压力 [11] 战略动态 - 管理层强调消费体验转型计划增加商场互动元素学习"路易号"营销模式 [6] - 多城市布局策略见效非上海项目支撑业绩办公楼采取精装修等灵活租赁方案 [11]