小区改造概况 - 彭一小区始建于1958年，原址40幢非成套老旧住房改造为17幢高层住宅，共2110户居民，提供94种房型 [2] - 改造后小区配备电梯、地下停车库、公共绿化，环境媲美新建商品房，实现家家独门独户、独用厨卫 [2] - 改造历时近4年，居民回搬后租赁房使用面积增加2平方米，实际套内增量达14-17平方米 [7] 居民反馈与市场动态 - 原住民反映老房子面积小且需合用厨卫，改造后居住条件显著改善 [2] - 部分居民考虑出租或出售新房，中介透露已有1套大面积房源成交，单价达59740元/平方米 [3][9][11] - 租赁市场活跃，二房东将月租金炒至近3000元，中介挂牌价普遍在2800元左右 [4][9] 产权与交易情况 - 小区房屋性质复杂，包括租赁房、使用权房和原始产权房，产权交易限制各异 [14] - 产权房改造后增量20平方米建筑面积，政府承担80%费用，租赁房需补缴费用（约1300元/平方米）才能交易 [7][14] - 已成交案例中，133平方米房源以750万元成交，单价56391元/平方米，但此类交易存在3年过户周期风险 [11][14] 历史背景与改造模式 - 彭浦新村始建于1956年，最初为工业区配套宿舍，1985年发展为362公顷大型居住区 [5] - 彭一小区改造采用"原拆原建"模式，历时超6年，居民租房补贴为2900元/月 [6][7] - 相邻彭三小区改造历时14年4个月，6月成交均价51274元/平方米，挂牌均价50097元/平方米 [7][11] 户型设计与居住需求 - 小区存在2梯10户等非常规设计，部分户型存在隐私缺陷 [9] - 居民反映三代同住需求强烈，倾向于在楼内租赁小户型，但租金较高 [9] - 中介透露77平方米一室一厅挂牌价460万元，单价59740元/平方米，高于周边均价 [9][11]