文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的活跃态势，成交量攀升，房东预期转变，降价行为减少，市场出现“还价难、签字难”现象，业内对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有乐观预期，认为2026年楼市有望实现“小阳春” [1][3][4][5] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交同比大幅增长26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房日成交量保持在500套以上，双休日单日成交量均超过1000套 [4] - 2025年末市场“淡季不淡”，交易中心人流密集，工作日单日业务办理人数超过900人 [3] - 上海二手房1月总价300万元以内的刚需房源成交占比达到68.92%，虽比前期略降2个百分点，但持续高位运行 [4] 价格与房东心态变化 - 市场房价较最高点已大幅下跌，部分房源价格“打了骨折”或下降近200万元 [1][2] - 自2025年12月中旬起，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月已很少见 [4] - 房东预期转变，出现“还价难”现象，且不少房东选择撤牌，认为当前价格不划算并对后市抱有期待 [4] - 低总价刚需房源房价近2个月趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价出现小幅上涨 [4] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者于2025年末加快入市步伐，当前买房人多为涉及结婚、子女入学等真实刚需，且表现更为着急 [3][5] - 中介从业者观察到，热门小区可能出现一套房源有七八组客户同时谈价的情况 [5] - 行业对“金三银四”传统旺季充满希望，认为3月购房者可能集体入市，热门小区高性价比房源去化迅速，带动市场形成“小阳春” [1][5] - 业内分析认为，三四月份市场继续保持成交规模问题不大，若五六月份能稳住，将对市场信心形成进一步提振 [5]

文章核心观点 - 文章通过一个中国中部小县城的微观案例，描绘了在时代巨变下县域经济正在经历的深刻转型，其核心观点是：传统产业和商业模式正在快速衰退或消失，而新产业、新业态和新的就业模式正在艰难萌芽并带来新的希望，同时人口流动、社会结构（教育、医疗）和财政状况也呈现出复杂的变化图景，这共同构成了中国县域经济“大转型”的真实缩影 [6][46][47] 01 消失的 - **传统商业严重萎缩**：县城曾聚集27家服装店的商业街，如今仅剩8家营业，其中3家正在“直播清仓”；县中心的五层老百货大楼已在当年元旦关门 [8][9] - **传统百货闭店率高企**：根据《2024年中国县域商业发展报告》，2023年全国县域传统百货闭店率高达37% [12] - **传统餐饮业难以为继**：经营了28年的十字街早餐铺在去年夏天关张，原因是消费者偏好变化及外卖平台抽成过高 [13][14] - **传统制造业急剧衰落**：县里曾引以为傲的烟花爆竹产业，在环保政策与市场需求变化双重打击下，企业数量从2018年的42家锐减至2024年的7家，导致近万人被迫转行 [14] 02 新来的 - **新产业园区提供就业**：县里规划的“光电产业园”已引进8家企业，提供了超过3000个就业岗位，尽管这些企业多处于产业链中低端 [17] - **新式茶饮连锁密集布局**：以关闭的百货大楼为中心，500米半径内分布着4家蜜雪冰城、3家瑞幸咖啡和2家库迪咖啡，吸引年轻消费者 [17] - **社区团购等新业态高速渗透**：前百货大楼老板转型为社区团购总代理，管理30个团购点，去年流水达800多万元，超过百货大楼辉煌时期；《2024年中国县域商业发展报告》显示，社区团购、即时零售在县域市场的渗透率年增长62% [17] - **传统从业者向新业态转型**：前早餐铺老板娘转做社区团购“团长”，月收入4000元，虽比开店时少三分之一，但工作强度降低 [17] 03 年轻人 - **年轻人就业与生活样本**：1995年出生、大专学历的年轻人在县工业园区LED灯具厂任生产主管，月薪5000元；其妻子为幼儿园老师，月收入3000元，在县城可负担小三居和普通电动车 [19][20] - **人口流动出现“逆向回流”**：县人社局数据显示，2024年返乡就业创业的年轻人数量首次超过外出务工增量，净回流约1200人；而五年前该数字为净流出3000人 [22] - **产业转移带动人口回流**：一家灯具厂三年前从广东中山整体搬迁至县城，带回了完整的生产线和80多名技术工人，主要驱动力是成本优势：当地厂房租金仅为中山的三分之一，人工成本为中山的一半 [24][25] - **数字化与新型农业创业兴起**：有金融本科背景的创业者从上海回乡，通过抖音直播销售笋干和茶油，账号粉丝超10万，去年销售额达50万元；另有返乡创业者在试验“鱼菜共生”循环农业系统，单位面积产出是传统种植的5倍，并获得了政府创业补贴和科技推广资金支持 [26][27][28][29] 04 “三座山” - **教育资源高度集中**：县一中垄断了全县85%以上的重点大学录取名额，而乡镇中学的一本上线率连续三年下降，催生了“陪读经济” [34][35] - **“陪读经济”形成稳定市场**：县一中附近一间托管公寓的18个房间常年满租，每个孩子每月收费1500元（含食宿和学习督导），为房东提供了比在深圳打工更可观的收入 [36][37][38] - **医疗资源县乡分化严重**：县人民医院新建住院大楼配备了64排CT和1.5T核磁共振等先进设备，可开展心脏介入等复杂手术；而乡镇卫生院设备陈旧、人才流失严重，年轻医生难以招留，县里通过建立“县乡医疗共同体”以远程会诊等方式试图改善 [39] - **房地产市场深度调整**：县城新楼盘均价不到2021年高峰期的一半，二手房市场冷清，中介门店数量持续减少，店员无事可做 [40] - **地方财政承压与新产业扶持**：房地产行业调整深刻影响地方财政，从珠三角新引入的灯具产业成为全县希望，但县里仍需提供财政优惠政策扶持，距离产业对财政产生正面反馈还需数年 [41][42] 05 县城的灯火，中国的缩影 - **县城空间发展不均衡**：夜幕下，县城西北角老城区灯光稀疏温暖，东南角新区和工业园区灯火通明如星河，中间地带明暗交错，成为时代县域的缩影 [44][45] - **转型期的复杂图景**：县域经济同时呈现传统行业艰难转型与新产业新业态蓬勃生长的两面性，以及中老年人转型阵痛与年轻人返乡创业的对比 [46] - **微观个体是转型的真实力量**：文章强调，记录这个“大转型”时代，更重要的是记录每个普通人的选择与坚持，这些微小个体的坚韧与智慧构成了中国经济转型最真实的力量和底色 [47][48][49][51]

二手房市场概况 - 二手房因其完善的配套设施、相对低廉的价格以及潜在的拆迁价值而备受刚需家庭青睐 [1] - 许多二手房位于生活便利的老城区，周边学校、商场、医院等设施齐全，兼具投资和自住的双重价值 [1] - 对于资金有限的家庭而言，二手房是高性价比的选择 [1] - 新房市场频现烂尾楼事件，使得现房销售的二手房更具吸引力，购房者可实地考察以规避风险 [1] 老旧二手房的主要劣势 - 房龄超过二十年的老房子，在居住舒适度上存在明显缺陷，如采光不足、隔音效果差、户型设计不人性化 [5] - 老旧房屋普遍存在外墙开裂、管道老化、房屋渗水、电梯故障等质量问题，且电路负荷能力弱 [5] - 房屋主体结构可能已受损，抗震能力减弱，维修费用高昂且需全体业主共同承担 [5] - 老旧小区物业管理滞后，保安形同虚设，垃圾清理不及时，停车位稀缺导致邻里纠纷不断 [7] - 银行对房龄超过二十年的房屋贷款审批严格，即使通过，首付比例和贷款利率也可能大幅提高，增加购房成本 [7] 购房建议总结 - 在购买二手房时，房龄是一个重要的考量因素，过于老旧的房屋可能存在诸多问题 [9] - 资深房产中介建议，房龄超过二十年的老房子不建议购买 [3]

核心观点 - 在房价下跌的市场环境中，真正的风险承担者并非早期退场的投机者，而是普通购房者、房地产中介、房地产开发商和银行这四类群体 [1] 普通购房者 - 背负沉重房贷的年轻家庭在房价下跌时面临双重压力：高额月供和房产贬值，导致生活重心摇摇欲坠 [1] 房地产中介行业 - 市场低迷导致购房需求急剧萎缩，房屋交易停滞，房地产中介的收入来源随之中断，生活面临巨大不确定性 [1] 房地产开发商 - 市场寒冬导致楼盘无人问津，销售额锐减，开发商紧绷的资金链面临断裂风险 [3] - 资金链断裂可能导致开发商破产，形成大量空置房产的城市景观 [3] 银行业 - 房价下跌使部分购房者无力偿还贷款，银行面临巨额坏账风险 [5] - 数量庞大的不良贷款可能引发系统性的金融风险，影响深远 [5]

上海二手房市场近期表现与前景 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增加26.69%，市场呈现暖冬行情 [3] - 2025年末传统淡季市场表现活跃，交易中心人流密集，购房者加快入市步伐 [4][5] - 2026年1月工作日二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套，成交活跃 [6] 市场价格与房东预期变化 - 当前房价相较历史高点有显著下降，有案例显示房价较最高点下降近200万元，二手房“跌出了性价比” [4] - 上海二手房挂牌总量持续缩水，2026年1月个别周度新增挂牌仅3000多套且消化迅速，房东降价“砸盘”案例近两个月已很少见 [6] - 中原地产报价指数自2025年12月中旬起连续反弹，房东预期转变，市场出现“还价难”现象，部分房东选择撤牌等待后市 [6] 成交结构与刚需市场特征 - 2026年1月上海二手房成交以低总价刚需房源为主，总价300万元以内房源占比达68.92% [8] - 近两个月低总价刚需房源价格趋于稳定，止跌信号明显，部分小区挂牌价出现小幅上涨，市场看空预期好转 [8] - 当前购房者以结婚、子女入学等真实刚需为主，在热门小区可能出现多组客户同时谈价的情况，购房者心态较为急切 [8] 行业参与者对后市展望 - 行业从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季充满期待，认为3月份购房者可能集体入市，带动市场形成“小阳春” [3][8] - 行业分析认为，若3月、4月市场势头旺盛，将对潜在购房者产生带动作用，而若5月、6月市场能继续保持稳定，将对市场信心形成更强支撑 [8]

市场成交与价格表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套 环比微跌0.38% 但同比大幅增加26.69% 市场呈现暖冬行情 [1] - 近期市场出现“还价难”现象 降价“砸盘”案例在过去两个月已很少见 房东预期转变 中原地产报价指数自2025年12月中旬连续反弹 [6][7] - 上海二手房1月延续低总价成交活跃格局 总价300万元以内刚需房源占比达68.92% 此类房源价格趋于稳定 止跌信号明显 个别小区挂牌价出现小幅上涨 [10] 市场参与者行为与情绪 - 从业者观察到 尽管部分早期购房者因房价下跌承受损失 但二手房价格下跌也“跌出了性价比” 吸引了一些客户趁机购入第二套房 有案例显示买入价较高点降低近200万元 [2] - 近期市场上房东撤牌现象增多 因价格已跌至许多房东认为不划算的水平 且他们对后市期待较高 认为价格会上涨 尤其期待春节后市场 [8] - 当前购房主力为真实刚需 涉及结婚、子女入学等需求 购房人表现着急 而房东反而不急 在热门区域甚至出现一套房有七八组客户同时谈价的情况 [10][11] 市场活动与未来预期 - 传统淡季市场表现强劲 2025年末及2026年初上海各区房地产交易中心业务繁忙 工作日二手房成交量保持在500套以上 双休日单日成交量能超过1000套 [3][5][6] - 行业从业者对即将到来的“金三银四”小阳春充满期待 认为3月份购房人会集体入市 热门小区性价比房源可能快速售罄 [11] - 分析师认为三四月份市场保持当前成交规模问题不大 若五六月份能继续稳住 将对市场信心构成进一步支撑 [11]

核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的暖冬行情，成交量活跃，市场情绪和房东预期出现积极转变，行业参与者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有较高期待 [4][5][13][25] 市场成交数据与表现 - 2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [4][15] - 2026年1月的工作日，上海市二手房日成交量保持在500套以上，双休日单日成交量均能超过1000套 [7][19] - 市场呈现“淡季不淡”特征，2025年末和2026年初，上海各区房地产交易中心人流密集，成交数据不断攀升 [5][17] - 低总价刚需房源是成交主力，2026年1月总价300万元以内的房源成交占比达到68.92% [12][24] 价格与房东行为变化 - 房价较历史高点有显著下跌，有案例显示相比高点降价近200万元，这“跌出了性价比”并吸引了新的购房需求 [4][17] - 房东预期开始转变，降价“砸盘”的案例在最近2个月已很少见到 [8][20] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹 [8][20] - 市场上出现“还价难”现象，尤其在热门小区，甚至出现一套房子有七八组客户同时谈价的情况 [9][12][21][24] - 许多房东选择撤牌，因认为当前价格不划算且对后市价格回升抱有期待，导致二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套且消化迅速 [8][10][20][22] 市场参与者观察与预期 - 近期买房人多为有结婚、子女入学等迫切需求的真实刚需客户 [12][24] - 市场情绪转向，看空预期明显好转，近2个月低总价房源价格趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价出现小幅上涨 [12][24] - 行业资深人士及分析师对后续市场持乐观态度，认为3月、4月的“小阳春”行情值得期待，若势头旺盛将带动潜在购房者入市 [4][12][13][24][25] - 分析师认为，若市场成交量在5月、6月能继续保持稳定，将对市场信心构成进一步支撑 [13][25]

文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的行情，成交量活跃，市场预期改善，房东心态转变，降价案例减少，从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有积极期待 [1][3][4][6] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套 [4] - 市场延续低总价成交活跃格局，1月总价300万元以内的刚需房源占比达到68.92% [5] 价格与房东心态变化 - 当前房价距离最高点有大幅下跌，有案例显示买入价格比高点降了近200万元 [2] - 上海二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套，且消化快 [4] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月很少见 [4] - 市场出现“还价难”现象，房东心态转变，部分房东因觉得卖房不划算或期待后市而撤牌 [5] - 房价趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价格出现小幅上涨 [6] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者加快入市步伐，交易中心人流密集，无传统淡季迹象 [3] - 当前买房人以真正的刚需为主，涉及结婚、子女入学等需求 [6] - 中介从业者认为，房价下跌“跌出了性价比”，吸引了部分客户再购 [2] - 从业者对“金三银四”小阳春充满期待，认为3月购房者可能集体入市，热门小区性价比房源去化快 [1][6] - 分析师认为三四月份市场保持成交规模问题不大，若5、6月能稳住则对市场是强心针 [6]

股价表现与市场情绪 - 近期股价呈现调整态势 2026年2月13日港股贝壳-W收报46.26港元，单日下跌4.62%，盘中最低触及45.28港元，成交额约8.14亿港元，量比达2.03 [1] - 短期累计跌幅显著 近5个交易日（2月9日至13日）股价累计下跌3.50%，区间振幅为9.60%，同期恒生指数下跌1.72% [1] - 美股表现同样疲软 美股贝壳（BEKE.N）2月13日收于17.44美元，单日跌1.64%，近5日累计跌6.79% [1] - 股价波动受多重因素影响 主要受市场对业绩预期、行业竞争及政策环境的担忧影响 [1] 近期公司动态与行业事件 - 公司调整人才流转规则 计划于2026年3月1日起取消经纪人在品牌和地域间的流动限制，以提升运营灵活性 [2] - 面临监管合规压力 2025年12月因网络信息合规问题被北京市住建委等部门约谈，要求清理违规内容，合规成本上升 [2] - 行业出现新型竞争模式 多地农信系统及银行推出房产直售模式（如“30天成交周期+价格低于市场10%-15%”），分流传统中介客户，直接冲击贝壳核心业务 [2] - 内部管理问题引发关注 2025年11月公司被曝裁员百余人，并因“搏学大考”收费争议引发经纪人不满，加剧市场对基层稳定性的担忧 [2] 财务表现与业务结构 - 营收微增但利润大幅下滑 2025年第三季度净收入同比增长2.1%至231亿元，但净利润同比大幅下降36.1%至7.47亿元 [3] - 盈利能力指标走弱 毛利率从22.7%下滑至21.4% [3] - 业务结构发生显著变化 非房产交易业务（家装、租赁等）收入占比历史性提升至45% [3] - 新业务结构拉低整体盈利 低利润率的租赁业务增长拉低了整体盈利能力 [3] - 市场对下季度财报预期谨慎 机构对即将发布的2025年第四季度财报预期谨慎，美银证券等预测受高基数影响，季度收入可能同比下滑 [3] - 盈利复苏存在路径 机构认为通过成本优化和新业务改善，盈利有望复苏 [3] 机构观点与估值 - 高盛下调评级至“中性” 高盛于2026年2月3日发布研报，将贝壳评级下调至“中性” [4] - 估值偏高是下调原因之一 报告指出其12个月预期市盈率升至约23倍，估值偏高 [4] - 面临短期利润压力 高盛预测2025年第四季度调整后净利润约6亿元，低于市场预期的9.9亿元，部分原因是裁员带来的遣散费用压力 [4] - 收入端前景承压 报告认为2026年新房销售额可能同比下降8%，收入端持续承压 [4] - 市场存在积极因素 报告也指出二手房交易量环比增长13%及政策支持提振情绪 [4]

核心观点 - 贝壳近期股价逆市下跌，主要受业绩承压、行业竞争加剧、内部管理波动及政策环境不确定性等多重因素影响 [1] 业绩经营情况 - 2025年第三季度，贝壳净收入同比仅增长2.1%至231亿元，净利润同比大幅下降36.1%至7.47亿元，经调整净利润也同比减少 [1] - 尽管家装、租赁等新兴业务收入占比提升，但传统新房业务交易额同比下降，存量房业务增速放缓，叠加毛利率下滑，导致整体盈利能力减弱 [1] - 市场担忧其核心中介业务面临结构性挑战 [1] 行业政策与环境 - 2025年12月，贝壳因网络乱象被北京市住建委等多部门联合约谈，要求清理违规信息，处置违规账号及直播间，合规成本上升 [2] - 多地农信系统及银行启动房产直售模式，以“30天成交周期+价格低于市场10%-15%”的优势分流中介客户，直接冲击贝壳传统业务模式 [2] - 公司首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”去化率不足，反映其转型尝试遇阻 [2] 公司状况 - 2025年11月，贝壳被曝裁员百余人，并因“搏学大考”收费争议引发经纪人不满，内部管理问题加剧市场对基层服务稳定性的担忧 [3] - 尽管公司持续回购股份，但成交清淡放大波动风险 [3] - 截至2026年2月12日，股价收报48.50港元，单日下跌，较前一日高点回调明显 [3] 未来发展 - 2026年房地产政策虽以“稳预期”为主基调，但行业整体仍处于筑底阶段 [4] - 机构预测贝壳2025年第四季度收入可能同比下滑 [4] - 市场关注其能否在传统业务收缩背景下，通过AI赋能与新业务拓展实现有效转型 [4]