文章核心观点 - 2026年第10周（3.9-3.15）全国房地产政策呈现“制度规范、地方因城施策、存量提质为主”的特征，中央侧重长效机制建设，地方聚焦刚需与改善支持、城市更新及行业治理[4] - 年初至今政策呈现“脉冲式释放”特征，二月初达峰值后本周热度有所回落，地方政策仍是市场主力，但整体力度较前期减弱，处于阶段性调整窗口[5] 中央层面政策要点 - **“十五五”规划定调行业新方向**：规划将房地产单列成章，总定位从“房住不炒、稳地价稳房价稳预期”转向“推动房地产高质量发展，构建发展新模式”，章节归属从“新型城镇化战略”升级为“保障和改善民生篇”[8][9] - **住房制度更精细**：在“租购并举”基础上，提出优化保障房供给，探索配租配售转换[9] - **开发模式制度重塑**：提出完善开发、融资、销售基础制度，推行项目公司制、主办银行制，有序推进现房销售，旨在去杠杆、防风险[9] - **需求导向兼顾刚改与消费**：政策从释放刚需转向“因城施策优化政策，释放刚需与改善性需求”，并支持适老化、智能化改造以激活大宗消费[9] - **首次强调居住品质与全生命周期管理**：提出建设“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度[9] - **土地要素管理转向存量优先**：提出“人房地钱”要素联动，新增建设用地优先保障民生与重大项目，原则上不用于经营性房地产开发，严控结构并强调集约利用[9][11] - **自然资源部强化用地管控**：发布要素保障通知，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增用地优先保障重大项目与民生，原则上不用于经营性房地产[10][11] - **金融监管规范个人贷款成本**：国家金融监督管理总局、中国人民银行发布规定，要求贷款人向借款人清晰展示综合融资成本明示表，将所有相关成本纳入披露，规定将于2026年8月1日起按“新老划断”原则施行[11][12] 地方层面政策要点 行政调控与市场治理 - **38省市中介协会联合规范网络信息**：北京、上海、广州、深圳等38省市房地产经纪行业协会首次跨地域联合发布倡议，旨在通过“行业自律+平台协同+社会监督”整治虚假房源、恶意炒作、滥用AI技术造假等乱象，要求运营主体亮明身份、机构承担连带责任[13][14] - **上海下调房产税税率临界点**：根据2025年全市新建住宅销售均价46268元/平方米，确定2026年房产税税率适用临界点为92536元/平方米，为2018年以来首次下调，单价低于临界点税率为0.4%，高于则适用0.6%[15] - **东莞推出人才购房优惠**：开展“千房引千才”活动，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不再设置优惠金额上限[16] 信贷金融支持 - **福州优化公积金政策**：优化贷款套数认定等6方面政策，重点提出省内卖房12个月内购二套享首套利率，多子女家庭购二套同样适用，本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金（上限144㎡）[17] - **成都拟提高公积金贷款额度并取消次数限制**：拟将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制至2026年底，同时支持购买现房，对现房销售项目最高贷款额度上浮20%[17][19] - **沈阳发放购房补贴并支持以旧换新**：推出总额2000万元补贴，其中1500万元按每平方米100元标准发放基础购房补贴，另500万元用于以旧换新专项补贴（同样为100元/㎡），两项补贴可叠加享受[20] - **大连出台市级购房补贴**：在春季房交会期间，对个人购买指定区域参展楼盘新建商品住房并按期完成网签的，按成交价格1%给予补贴，单套最高不超过3万元，市级补贴总额2000万元，部分辖区配套区级补贴形成合力[21] 城市更新与旧改 - **上海发布城市更新行动方案**：以“一个统领、五个统筹”为核心，通过“五维统筹”（更新任务、政策、行动、资源、力量）构建可持续更新模式，实现从单点项目到全域系统谋划的升级[22] - **苏州规范城市更新项目管理**：印发《城市更新项目库管理暂行办法》，实行“常态申报、动态调整、分级管理”，项目入库后可享受政策支持与服务保障，推动项目从储备向实施转化[22][23] 城市规划与交通产业 - **宁波发布姚江两岸片区规划**：规划范围约32.1平方公里，旨在打造文体旅数融合示范区，构建“双廊串联、两岸联动、双湾聚核、板块协同”空间格局，重点培育体育赛事、文化演艺、虚拟科技等产业，完善10分钟社区生活圈[24] - **广东出台TOD综合体设计标准**：批准《城市轨道交通TOD综合体公共空间规划设计标准》为省地方标准，自2026年9月1日起实施，规范交通衔接、空间布局、功能融合等环节，以推动站城一体发展[25][26]

投资评级与核心观点 - 投资建议为“增持”评级 [1][6][10] - 报告核心观点：贝壳当前积极发展非房业务以应对周期风险，同时通过降本提效转为防守姿态，并加大股东回馈力度以提高投资价值 [2] 2025年整体业绩与财务表现 - **收入与交易额**：2025年公司总交易额（GTV）为31,833亿元，同比下降5.0%；净收入为946亿元，同比微增1.2% [10][15] - **盈利能力**：2025年公司净利润为29.91亿元，同比下降26.7%；经调整净利润为50.17亿元，同比下降30.4% [10][15]。第四季度业绩下滑更为显著，净利润为0.82亿元，同比下降85.8% [15] - **成本费用优化**：2025年公司经营费用为181亿元，同比下降5.6%，经营费用占净收入的比重同比下降1.4个百分点 [10][15] - **毛利率**：2025年毛利率为21.37%，较2024年下降约3.18个百分点，主要受存量房及新房业务净收入减少、以及存量房业务贡献利润率下降影响 [10][20] - **股东回报**：2025年公司斥资约9.21亿美元实施股份回购，占2024年末已发行股份总数的约4.1% [10][16]。自2022年9月启动回购至2025年末，累计回购价值约25.47亿美元的美国存托股份，约占计划启动前已发行股份总数的12.6% [10][16]。此外，公司宣派末期股息约3亿美元，2025年股东回报总额达约12亿美元，同比提升超9% [10][16] 分业务经营情况 - **存量房业务**：2025年净收入为250亿元，同比减少11.3%；总交易额为21,515亿元，同比减少4.2% [10][25]。业务中3P（平台）模式重要性持续提升，其净收入占比从2021年的11.3%上升至2025年的20.0% [10][25]；总交易额占比从2021年的49.7%上升至2025年的62.7% [10][25]。1P（自营）模式佣金率为2.49%，3P模式佣金率为0.37% [10][25] - **新房业务**：2025年净收入为306亿元，同比下降9.1%；总交易额为8,909亿元，同比下降8.2% [10][28]。3P模式下的GTV占比为81.9%，佣金率为3.4% [10][28] - **新兴业务（家装家居与房屋租赁）**： - 家装家居业务2025年净收入为154亿元，同比增长4.4% [30] - 房屋租赁服务2025年净收入为219亿元，同比增长52.8%，主要得益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [30] - **收入结构**：2025年，存量房、新房、家装家居、房屋租赁服务、新兴及其他服务收入占总营收的比重分别为26.5%、32.4%、16.3%、23.2%、1.7% [16] 运营数据与平台规模 - **门店与经纪人**：截至2025年底，公司门店数量为61,139家，同比增加18.5%；活跃门店数量为58,376家，同比增加17.5% [22]。经纪人数量为523,009名，同比增加4.6%；活跃经纪人数量为445,632名，同比基本持平 [22] - **用户规模**：2025年第四季度移动月活跃用户数量平均为4,380万名，2024年同期为4,320万名 [22] 财务预测与估值 - **盈利预测**：报告预计公司2026-2028年经调整净利润分别为52.16亿元、57.35亿元、74.23亿元（对应归母净利润分别为35.63亿元、39.35亿元、43.51亿元） [10][32] - **估值与目标价**：基于贝壳作为全球领先的线上线下一体化房产交易平台的市占率优势，给予公司2026年30倍PE估值，对应合理价值为54.08元人民币，换算为每股61.46港元 [10][32]

全球市场表现 - 美股标普500指数下跌0.6%至6,632.2点，连续四天下跌[3][8] - 欧洲股市普遍下跌，欧元区斯托克600指数下跌0.5%至595.9点[8][10] - 港股恒生指数下跌0.98%至25,465点，南向资金逆势净买入约184亿港元[12] - A股沪指下跌0.81%至4,095点，两市成交约2.4万亿元[16] - 亚太股市普遍下跌，印度尼西亚雅加达综合指数跌幅居前达3.1%[19][20] 地缘政治与大宗商品 - 伊朗战争扰乱供应，布伦特原油连续两日收于每桶100美元以上，纽约期油上涨3.1%至98.71美元/桶[4][26][27] - 油价飙升推动美元指数升穿100水平至100.36，金价下跌，纽约期金下跌1.3%至5,061.7美元/盎司[4][26][27] 固定收益与宏观经济 - 美国第四季度GDP增速大幅下修至0.7%[6][30] - 美国10年期国债收益率上涨1.6个基点至4.28%，收益率曲线陡化[5][29][30] - 美国密歇根大学3月消费者信心指数初值降至三个月最低[6][30] 政策与产业动态 - 中国“十五五”规划纲要获批，核心要求包括建设现代化产业体系、扩大内需、推动财税与金融改革等[2][6] - 英伟达GTC 2026大会在即，市场关注其AI芯片产品路线图及对全球AI数据中心资本开支达3–4万亿美元的预测[9][18] - 中国上海二手房成交激增创五年新高，反映购房情绪改善[14]

投资评级 - 报告对贝壳-W(02423.HK)和贝壳(BEKE.N)均给予“买入”评级 [8] 核心观点 - 报告核心观点为：贝壳正通过持续的组织精简来提升经营效率，以缓冲地产市场调整带来的压力 [1][8] - 公司自2025年第一季度末开始推进组织精简，链家经纪人数量在2025年第二季度和第三季度末分别环比下滑6%和9%，至2025年第三季度末较第一季度末减少15% [8] - 2025年第四季度公司进一步深化组织改革，平台员工数量或继续较大幅度下行 [8] - 随着组织深度调整，运营效率有望提升，降本增效成果将逐步在2026年报表端体现 [8] - 在谨慎市场预期下，预计2026年经调整经营利润仍能达到70亿元人民币，同比增长62% [8] - 本轮周期波动带来的经验将持续推动组织效率提升，未来业绩表现将更能反映贝壳作为龙头中介的经营表现 [8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预计2025年至2027年经调整归母净利润分别为50亿元、66亿元、87亿元人民币，同比增速分别为-30.1%、+30.8%、+32.2% [2][8][9] - **收入预测**：预计2025年至2027年主营收入分别为943亿元、884亿元、974亿元人民币，增速分别为0.9%、-6.3%、10.2% [2][9] - **市场预期**：基于2026年全国二手房交易额同比-12%、新房交易额同比-6%的谨慎市场预期进行预测 [8] - **费用控制**：预计2026年运营费用将降至145亿元人民币，同比下降19% [8] - **估值方法**：采用广义现金+剔除利息利润*经调整市盈率方法给予估值 [8] - **估值结果**：贝壳广义现金739亿元人民币，预计2026年剔除利息经调整净利润53亿元人民币，参考主流互联网平台给予20倍经调整市盈率，对应1795亿元人民币估值，港股、美股合理价值分别为58.46港元/股、22.41美元/股 [8] - **当前价格**：报告发布时，贝壳-W当前价格为43.58港元，贝壳(BEKE.N)当前价格为16.45美元 [7] 分业务预测 - **总交易额(GTV)**：预计2025年至2027年GTV分别为31,678亿元、28,757亿元、30,590亿元人民币，增速分别为-5%、-9%、6% [9] - **存量房业务**：预计2025年至2027年收入分别为247亿元、214亿元、225亿元人民币 [9] - **新房业务**：预计2025年至2027年收入分别为310亿元、291亿元、302亿元人民币 [9] - **家装家居业务**：预计2025年至2027年收入分别为153亿元、162亿元、199亿元人民币 [9] - **房屋租赁服务**：预计2025年至2027年收入分别为215亿元、197亿元、227亿元人民币 [9] 关键财务数据与比率 - **经调整归母净利润率(Non-GAAP)**：预计2025年至2027年分别为5.3%、7.4%、8.9% [9][13] - **经调整净资产收益率(Non-GAAP ROE)**：预计2025年至2027年分别为6.9%、8.7%、10.9% [2][13] - **经调整每股收益(Non-GAAP EPS)**：预计2025年至2027年分别为1.44元、1.89元、2.50元/股 [2][13] - **经调整市盈率(Non-GAAP PE)**：对应预测，2025年至2027年分别为26.6倍、20.3倍、15.4倍 [2][13] - **毛利率**：预计2025年至2027年分别为21.2%、22.1%、23.2% [9][13] - **经营现金流**：预计2025年至2027年经营活动现金流净额分别为44亿元、57亿元、106亿元人民币 [11][13]

美团战略新动向：申请“拼好房”商标进军房地产 - 公司申请“拼好房”商标，将“拼好饭”的商业模式向房地产领域进行战略复制 [1][3] 业务布局的逻辑与优势 - 公司拥有超过六亿的用户基数和日常高频打开的APP入口，具备为房地产业务导流的天然场景优势 [3] - 公司计划将“线上拼单+集中配送+爆款限价”的成熟方法论嫁接到房地产新赛道 [3] 战略背后的驱动因素 - 2026年初，公司市值再度失守五千亿港元大关 [4] - 公司核心本地商业分部由盈转亏，盈利支柱出现动摇 [4] - 面临抖音等跨界竞争者的崛起，蚕食其基本盘，此次进军房地产被视为一场被动的战略突围 [4] 当前业务状态与挑战 - 公司房产业务目前仍停留在向第三方平台进行流量分发的信息聚合阶段，尚未深入交易环节 [4] - 房地产是交易链条长、线下环节重、用户决策周期长的“苦生意”，与公司擅长的线上运营存在差异 [4] - 房地产交易具有高价值、低频次、高复杂度与非标准化的特点，公司成功的“拼”模式在此领域能否奏效存疑 [5] 潜在影响与行业展望 - 公司的入局可能为传统房产交易带来新气象，例如利用数据能力重构供需匹配，或通过补贴逻辑刺激价格竞争 [5] - 在互联网行业流量见顶、增长焦虑蔓延的背景下，房地产被视为最大也最难啃的潜在增长赛道 [5]

公司战略动向：商标申请与业务探索 - 美团关联公司已申请注册3枚“美团拼好房”商标，国际分类涵盖09类（科学仪器）、36类（金融物管）和43类（餐饮住宿），目前商标状态均为“等待实质审查”[1][2] - 此次商标申请引发了外界对美团可能将“外卖拼单”模式复制到房地产领域的猜想[2] - 公司对房地产服务的探索并非心血来潮，此前已有布局：2024年6月，美团民宿在全国40余座城市上线按天计费的灵活租房服务；2025年底，美团APP悄然上线了包含租房与二手房交易的“美团找房”功能[3] 现有业务模式与市场定位 - “美团找房”功能目前入口较深，仅在用户浏览具体小区信息时触发展示，且平台房源信息不足，存在推荐房源距离目标远、显示“暂无房源”等情况[3][5] - 该业务主要采取流量撮合模式，自身不建立房源数据库或经纪人服务链，用户点击后会跳转至诸葛找房、麦滴找房等第三方平台[5][7] - 该模式与美团到店业务逻辑相似，即不自营实体，而是将流量导流给商家并从中抽佣，在房产领域充当“中介的中介”，赚取流量费和线索费[7] 战略逻辑与生态协同 - 美团的商业模式是通过外卖、即时零售等高频率低毛利业务带动餐饮到店、酒旅等低频率高毛利业务，以盘活生态内流量，实现整体客单价和毛利率增长[8] - 高盛估算2025年美团到店酒旅业务的利润率约为35%，而同期外卖业务的利润率目标约为3%，凸显了高毛利业务对盈利的核心贡献[9][10] - 布局“找房”是第一步，未来有望顺势切入家装、家居、家政等“住后”市场，构建“找房-交易-装修-入住-服务”的完整居住生态链，为本地生活业务增长带来新空间[11] - 贝壳找房已验证此路径可行性，其2025年三季度“非房产交易业务”净收入占比已达45%，其中房屋租赁服务收入57亿元同比增长45.3%，家装家居业务收入43亿元且贡献利润率提升至32%[11] 行业背景与竞争格局 - 互联网巨头布局房地产服务早有先例：百度投资安居客、链家；京东2017年上线“京东房产”；阿里2020年与易居合作推出“天猫好房”；字节跳动拆分出“幸福里”；快手推出“快手理想家”[12][13] - 互联网平台曾希望凭借流量、内容优势及更透明的线索交易模式颠覆传统房产交易，但实践结果不佳：“幸福里”于2023年退出线下交易；阿里约一年后出售“天猫好房”股份；京东房产转向金融及资产托管服务[17] - 房产交易具有高客单价、低频、重决策、服务链条长的特点，用户信任门槛高，更依赖线下经纪人的专业服务，这构成了互联网平台深入该领域的主要障碍[19] 潜在目标客群与差异化路径 - “拼好房”的“拼”字可能指向针对特定群体的聚合需求模式，例如满足美团旗下超800万骑手对安全、实惠、稳定住房以及短租灵活性的需求[22] - 该模式还可覆盖毕业青年、司机等有简单居住需求的群体，通过聚合需求换取价格优势[22] - 商标覆盖的金融物管、餐饮等领域，暗示公司未来可能向房产金融、物业管理乃至家具家装等领域延伸[22] 公司现状与战略压力 - 根据美团2025年盈利预警，公司预计2025年净亏损233至243亿元，核心本地商业业务同比由盈转亏，面临日益激烈的行业竞争压力[23] - 过去以“外卖心智”构建的护城河正受到淘宝闪购、京东等竞争对手的冲击，公司需要拓展业务边界，通过更广泛的即时零售场景建立新的“万物都能想起美团”的用户心智[25] - 公司正尝试用新的流量逻辑重做传统生意，房地产服务是其在即时零售崛起、AI助手普及趋势下的又一次跨界探索[25]

文章核心观点 - 以短视频和直播为媒介的“中介博主”群体正在深刻改变中国部分核心城市（如上海、深圳、杭州）的二手房交易生态，他们通过公开砍价、报“一口价”等方式，加速了市场信息透明化和价格发现过程，在推动成交量（尤其是低价刚需房源）的同时，也引发了关于价格冲击和市场规则模糊化的讨论 [5][6][17][39] “中介博主”群体的兴起与模式 - 该群体主要由年轻中介构成，通过短视频和直播吸引客源，粉丝规模从数万到二三十万不等，其核心能力是擅长为买家向房东砍价 [5][8] - 上海中介张前（32岁）从1个门店扩张至4个门店，管理50人团队，2025年卖出约500套房子，其“一口价”模式通过与房东提前谈判锁定价格，并在15天左右成交，价差很小，客源基本来自短视频 [3][17][18] - 上海中介惠胜（2002年生）每天更新看房短视频，累计超1000个，其90%的成单客源来自短视频，凭借3000多粉丝、单条视频可达1万浏览量、同时在线百人的直播间，2025年能卖出二三十套房子 [9][10] - 上海中介刘大博（1999年生）管理近20人，其砍价模式更具“现场感”与娱乐性，通过提前筛选愿意降价的房东，视频中曝光房屋缺陷并当面砍价，其给出的价格通常比市场能卖掉的价格便宜约5% [4][18][19][20] 对市场成交的直接影响 - 中介博主的活跃与部分城市二手房成交量攀升在时间上同步 例如上海2025年11月网签22943套，环比上涨约24%，创5月以来新高；12月成交22961套；2026年1月成交22834套，热度持续 [16] - 他们主要促进的是“久挂”难售、房东急于变现且愿意让渡定价权的房源成交，形成了促进成交的合力 [20] - 成交房源以低总价刚需盘为主 张前团队2025年11月成交的44套房子中，总价300万元以下的占比达80%-90%；中原地产数据显示，2026年1月上海总价300万元以内的交易占比达到68.92% [23][24] 价格透明化与购房动机变化 - 中介博主的公开砍价行为使之前模糊的价格感知变得完全透明化 [39] - 房价下跌提升了刚需购房者的购买力与投资动机 例如惠胜举例，以前一房需260万元，现在仅130万元，贷款100万元月供约4200元，可用公积金和租金覆盖，使得“以租养贷”成为新上海人的购房动力 [25][26] - 部分购房需求转向投资理财 刘大博指出内环内小房子租金回报率可达3%以上，高于银行利率（如1.55%的三年期大额存单）；张前团队2025年11月成交量中，30%来自投资需求 [31][32] - 政策亦提供支持 如上海“沪七条”将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，结合其他政策最高可达324万元 [28] 引发的争议与潜在风险 - 批评者认为部分砍价利用了房东对后市的信息差，属于非良性行为，核心目的仅为促成交易而非价格合理 [34] - 中介的低价成交案例可能对所在小区乃至板块房价形成冲击 例如张前坦言，若小区均价4万元/平方米，他以3万元/平方米成交，意向客户便会自动排除高于此价格的房子 [38] - 监管已经介入 2025年11月，上海开展专项整治，清理涉唱衰楼市等不良信息4万余条，处置违规房产类账号7万余个、违规直播间1200余个 [34] - 行业内部出现调整与合规呼吁 部分中介博主开始减少砍价内容比例，增加知识、娱乐属性以规避风险；有意见领袖建议监管部门应明确规则红线，对中介在下行周期中的工作进行规范 [39][40]

上海二手房市场成交量与政策影响分析 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增加26.69%，成交量已连续三个月保持在2万套以上 [1][3] - 工作日网签数据保持在500套以上，双休日单日网签能超过1000套 [3] “沪七条”新政内容及市场即时反应 - 新政内容包括降低购房门槛、放宽购房套数、提高公积金贷款额度、优化房产税政策，例如非沪籍居民社保缴满一年即可购房 [1] - 新政落地首日，银行房贷业务咨询量明显增多，多家银行一线人士反馈咨询量较新政前显著增长 [1] - 咨询人群主要集中在持有上海居住证但无社保的从业者、有社保的非沪籍年轻人，同时包括刚需购房者和改善型家庭 [2] 银行信贷数据反映的需求回暖 - 2026年1月，上海住户部门贷款增加逾333亿元，其中短期贷款增加17.51亿元，中长期贷款增加315.75亿元 [1][3] - 住户中长期贷款增长占大头，反映出居民住房按揭需求已有所回暖 [1][3] 市场参与方（房东与中介）行为变化 - 房东心态发生转变：部分房东借新政加快挂牌节奏，也有部分房东选择提价或暂缓出售，等待更合适的成交时点 [2] - 房地产中介反馈潜在购房群体范围明显扩大，去年底还在观望的客户明显活跃起来 [2] 行业专家对市场趋势的研判 - 专家认为3月是楼市“小阳春”关键时段，新政的实施在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [3] - 新政有助于巩固当前楼市稳中向好的态势 [3]

香港二手私宅市场表现 - 2025年1月二手私宅账面获利比率录得约65.1%，虽较2024年12月的约65.9%轻微减少0.8个百分点，但仍为过去11个月中的次高水平 [1] - 1月的注册数据主要反映2025年12月的市场状况，因为签署买卖合约到递交土地注册处登记存在时间差 [1] 市场结构变化 - 1月账面获利比率微跌与期内二手私宅注册个案的持货年期分布变化有关 [4] - 在已知上手购入价的注册个案中，仅持货年期逾5至10年的类别占比环比增加，由2024年12月约24.2%上升2.2个百分点至1月约26.4% [4] - 其他持货年期类别占比均环比下跌：持货年期逾20年的占比约16.2%，减少约0.3个百分点；持货年期5年或以下的占比约14.2%，减少约0.8个百分点；持货年期逾10至20年的占比约43.1%，减少约1.2个百分点 [4] 不同持货期获利能力分析 - 持货年期逾5至10年的二手私宅注册个案账面获利比率相对较低，1月仅录得约18.3%，远低于整体市场约65.1%的水平 [7] - 该持货期（逾5至10年）的获利比率也低于持货年期5年或以下个案约43.2%的获利水平 [7] - 由于当前楼价虽从2024年下半年回升，但仍低于2021年历史高位及2019年高峰，导致持货5至10年的个案获利能力较弱 [7] - 持货年期逾5至10年的个案占比上升，成为拖低1月整体账面获利比率轻微回落的主要原因 [7] 市场前景展望 - 尽管1月账面获利比率微跌，但随着楼价于2024年中见底回升，预计2025年楼价将继续向上 [10] - 预计期内获利比率向上的趋势将保持不变 [10]

中原城市领先指数近期表现 - 最新一期中原城市领先指数报149.41点，按周轻微上升0.01% [1] - 撇除农历新年假期影响，CCL已连升5周，累计涨幅达3.3%，为2021年5月底以来近5年首次出现 [1] - 指数表现反映今年新春季节性旺市提前出现，香港楼价升势持续 [1] 市场动态与前景 - 新春后楼市气氛畅旺，二手成交活跃，多个新盘部署开售，部分货尾单位提价，预计香港楼价将再向上突破 [1] - CCL正逐步迈向156点的目标水平，该点位为2023年通关前的低位，目前相差6.59点或4.41% [1] - 2025年5月拆息回落，香港楼价转势见底回升，叠加去年本地银行两次减息刺激，CCL较2025年5月低位累升10.54% [2] 历史与近期数据对比 - CCL较2025年3月财政预算案前低位上升10.76%，较2024年9月首次减息前低位上升9.97% [2] - 与2021年8月的历史高位相比，CCL目前仍下跌21.91% [2] - 2026年至今，CCL累计上升3.68%，其中大型单位指数升幅最大，为3.91%，港岛区指数升幅最高，达7.55% [2] 政策影响与反映时点 - 2026年2月25日财政预算案宣布调高1亿港元以上住宅物业印花税，该政策对本地二手楼价的影响，预计将在2026年3月下旬公布的CCL才开始反映 [2]