新华红星国际广场经营危机 核心问题概述 - 上海新华红星国际广场（55万㎡超大型商业综合体）因管理不善导致空置率超90%，面临电费拖欠、业主返租违约等严重经营危机[2] - 开发商新华成城及关联方（红星美凯龙、爱琴海商管）被指控挪用公摊收益、违规收取高额服务费，涉及金额达1.3亿元[2][12] - 物业管理方红星品唯拖欠国网电力电费980.43万元，面临中止供电风险[8][10] 电费欠费纠纷 - 红星品唯自2023年9月起持续欠缴电费，截至2024年6月累计欠费980.43万元，供电局原定2024年6月24日中止供电，后暂缓至7月底[8][10] - 物业长期违规收取业主30%-80%水电代缴服务费，多收公共设施电费396.37万元遭市监局处罚[11] - 业主申请"一户一表"自行缴费未获回应，律师指出物业代收电费需按实际用量结算[11] 业主权益侵害事件 - **返租违约**：825户商铺中80%业主未获合同约定的5%-7%年化返租款，涉及金额1.3亿元[12][15] - **面积争议**：外街商铺得房率仅50%-65%（开发商达95%），公摊面积被侵占[13] - **强制收费**：未经协商新增10元/㎡/月空调费，拒缴则断电[15] - **公摊收益挪用**：7年公区收益结余仅15万元，业主估算被挪用金额达1亿元[16][18] 招商与空置率问题 - 爱琴海商管通过截流客户、散布业主负面信息等手段阻碍风情街招商，导致空置率超90%[22] - 项目历史遗留问题：原上海虹桥商贸城烂尾后改造，总货值110.3亿元（已售85.3亿元），现935套商铺中825套已售但大面积空置[25] - 远洋集团2021年收购红星地产70%股权后未实际接管物业，管理仍由原团队负责[27] 公司股权结构 - 开发商新华成城由红星美凯龙（车建兴控股）与上海新华发行集团（国企）合资成立[24] - 爱琴海商管95%股权属新华成城，粤祥资管原为红星美凯龙关联企业，现由远洋集团参股[24] - 物业管理方红星品唯股东多次变更，现服务团队仍为原红星系人员[27]