核心观点 - 2025年2月土地市场呈现一二线城市高溢价成交与三四线城市底价成交的分化格局，核心城市优质地块受房企追捧[4][6][8] - 当月土地供应2702万平方米（环比-22.6%），成交2283万平方米（环比-52%），但成交金额同比上升39%至917亿元[4][5] - 平均溢价率13.4%创2021年7月以来新高，TOP10成交城市中6城溢价率超10%，上海静安寺地块楼板价达16万元/平方米刷新纪录[4][6][23] 供求分析 - 供应端：北京商品住宅用地计划供应240-300公顷（下限同比降60公顷），郑州八区宅地供应计划同比降30%[12] - 成交端：300城成交建面2283万平方米（同比-6%），但楼板价4019元/平方米环比涨48%，京沪杭成交金额均超100亿元[15] - 结构特征：新增经营性用地平均容积率1.97连续7个月低于2.0，低密地块占比维持高位[12] 市场热度 - 溢价表现：郑州金水区宅地溢价87%创三年新高，杭州城东新城5天内两度刷新板块地价纪录[17][22] - 流拍情况：2月流拍率6%环比降14个百分点，但广州白云山1.25容积率宅地二度流拍[19] - 城市分化：一线城市成交金额304亿元（同比+27%），三四线同环比双降[7] 重点地块 - 总价榜：上海虹口瑞虹新城宅地89.64亿元（溢价38.2%）居首，TOP10中6宗溢价超20%[21][22] - 单价榜：上海包揽前三，静安寺16万元/平方米、虹口11.7万元/平方米、浦东7.5万元/平方米均破板块纪录[23][24] - 地块特征：核心城市优质宅地普遍具备低容积率（苏州湖西1.6）、高配套成熟度（北京海淀地块周边二手房16万元/平方米）等优势[13][14] 后市展望 - 趋势判断：上半年核心城市优质宅地高溢价成交将常态化，热度向"低库存+强购买力"区域扩散[18] - 政策导向：多城推动高品质住宅扩面，北京实施弹性供地，预供地制度持续优化土地资源配置[8][12] - 市场影响：土拍热度强化新房市场预期，形成"去化加速-投资增强-地价上涨"的正向循环[8][17]