行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点总结 - 行业处于筑底企稳阶段 开竣工面积与销售金额当月同比降幅收窄 但房价环比仍有下行压力 市场全面修复尚未到来[1] - 更看好一线城市等核心城市复苏节奏 以及在该区域拥有储备或新获取资源房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股 以及分红与业绩稳健的头部物管公司[1] 开发投资与建设情况 - 9月房地产开发投资额当月同比-21% 降幅较8月扩大1.8个百分点 1-9月累计同比-14%[2] - 土地市场成交建面/成交金额分别同比-1%/-7%（8月为-25%/-31%）呈现边际好转[2] - 新开工面积9月同比-14% 降幅较8月收窄6个百分点 1-9月累计同比-19%[2] - 竣工面积9月同比+1%（8月同比-21%）主要因基数较低 1-9月累计同比-15%[2] - 全国施工面积同比-9.4% 降幅较1-8月扩大0.1个百分点 施工规模持续下降影响开发投资[2] 销售表现与价格趋势 - 9月商品房销售面积/金额同比-11%/-12% 面积降幅较8月持平 金额降幅收窄2个百分点 1-9月累计同比-6%/-8%[3] - 9月70城新房价格指数同比下降2.7% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.4%[3] - 9月70城二手房价格指数同比下降5.2% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.6% 降幅与8月持平[3] - 分城市看 一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.2%、5.0%、5.7% 环比分别下降1.0%、0.7%、0.6%[3] 房企资金状况 - 9月房企到位资金同比-12% 降幅较8月收窄0.4个百分点[4] - 定金及预收款同比-9% 降幅较8月收窄7个百分点 个人按揭贷款同比-11% 降幅收窄8个百分点[4] - 国内贷款同比-15%（8月为+1%）1-9月累计同比-1.4% 自筹资金同比-12% 降幅较8月扩大0.4个百分点[4] - 销售金额降幅边际收窄带动定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅收窄 但国内贷款降幅扩大导致整体资金仍录双位数降幅[4] 重点公司推荐 - A股开发推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][8] - 港股开发推荐华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产[1][8] - 物管公司推荐绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[1][8] - 报告提供了各推荐公司目标价及投资评级均为买入[8]

核心观点 - 2025年2月土地市场呈现一二线城市高溢价成交与三四线城市底价成交的分化格局，核心城市优质地块受房企追捧[4][6][8] - 当月土地供应2702万平方米（环比-22.6%），成交2283万平方米（环比-52%），但成交金额同比上升39%至917亿元[4][5] - 平均溢价率13.4%创2021年7月以来新高，TOP10成交城市中6城溢价率超10%，上海静安寺地块楼板价达16万元/平方米刷新纪录[4][6][23] 供求分析 - 供应端：北京商品住宅用地计划供应240-300公顷（下限同比降60公顷），郑州八区宅地供应计划同比降30%[12] - 成交端：300城成交建面2283万平方米（同比-6%），但楼板价4019元/平方米环比涨48%，京沪杭成交金额均超100亿元[15] - 结构特征：新增经营性用地平均容积率1.97连续7个月低于2.0，低密地块占比维持高位[12] 市场热度 - 溢价表现：郑州金水区宅地溢价87%创三年新高，杭州城东新城5天内两度刷新板块地价纪录[17][22] - 流拍情况：2月流拍率6%环比降14个百分点，但广州白云山1.25容积率宅地二度流拍[19] - 城市分化：一线城市成交金额304亿元（同比+27%），三四线同环比双降[7] 重点地块 - 总价榜：上海虹口瑞虹新城宅地89.64亿元（溢价38.2%）居首，TOP10中6宗溢价超20%[21][22] - 单价榜：上海包揽前三，静安寺16万元/平方米、虹口11.7万元/平方米、浦东7.5万元/平方米均破板块纪录[23][24] - 地块特征：核心城市优质宅地普遍具备低容积率（苏州湖西1.6）、高配套成熟度（北京海淀地块周边二手房16万元/平方米）等优势[13][14] 后市展望 - 趋势判断：上半年核心城市优质宅地高溢价成交将常态化，热度向"低库存+强购买力"区域扩散[18] - 政策导向：多城推动高品质住宅扩面，北京实施弹性供地，预供地制度持续优化土地资源配置[8][12] - 市场影响：土拍热度强化新房市场预期，形成"去化加速-投资增强-地价上涨"的正向循环[8][17]