土地拍卖总体情况 - 上海于2025年10月20日举行第八批次土地拍卖 共出让6幅地块 总起始价约184.95亿元 [1] - 拍卖地块涉及松江区 徐汇区 宝山区 静安区 杨浦区等区域 [1] - 本次土拍市场分化明显 市区3幅热门地块溢价成交 而郊区地块及一幅徐汇区地块均以底价成交 [3][4] 重点地块成交详情 - 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间起始价70.9615亿元为本次最高 经过52轮竞价 由招商蛇口 越秀地产 星狮 南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元竞得 溢价率约9.03% [1][2] - 徐汇区WS5单元188N-I-21地块由中海旗下公司以44.65亿元竞得 溢价率约10% 成交楼板价约148,503元/平方米 创出上海徐汇滨江板块成交楼板价新纪录 [1][3] - 杨浦区N090602单元D1-7地块经过43轮竞价 由保利置业以26.162亿元竞得 溢价率约14.69% 为本次最高溢价率 [3] 房企策略与市场特征 - 国企和央企仍是拿地主角 房企拿地策略趋于保守 溢价率不高 最高为14.69% 与上半年相比更为谨慎 [4] - 由于市区地块总价高 资金规模要求大 且开发难度增加 房企联合参拍成为趋势 以分工合作 风险共担 [1][5] - 分析师指出 上海仍是全国土拍热度最高的城市 但与本轮前几轮相比 整体有降温趋势 表现为参拍企业规模和出价预期更为谨慎 [4] 土地市场与产品趋势 - 上海土地指标正在优化 部分地块已不再要求中小套型比例 这符合改善需求主导的市场方向 [5] - 市中心项目销售压力相对较小 而郊区项目去化可能面临压力 市场趋势明确 [4] - 尽管豪宅产品在上海热度高 但市场供应量也不少 开发企业会因此调低预期 [2]

深圳土地市场升温 - 深圳土地市场逐渐升温，宅地供应速度加快 [1] - 下半年深圳新房市场仍面临较大下行压力，楼市政策力度有望进一步加大 [1] 低容积率地块受青睐 - 7月7日龙华梅林关片区A802-0309宗宅地经过108轮报价，由中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，初始楼面价27565.89元/㎡，最终楼面价38795.22元/㎡ [2] - 同日龙华区A815-0037宗地挂牌起始价15.54亿元，土地面积16475.54㎡，拟于2025年8月8日出让 [2] - 6月30日深圳新挂牌两宗宅地总出让面积41167.78㎡，总起拍价29.96亿元，容积率均为3.1 [2] - 6月19日龙华民治A817-0619宗地由深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元竞得，溢价率46.55%，容积率2.5 [3] - 6月27日光明中心区A509-0074宅地由三家房企联合体以底价19.94亿元竞得，容积率3.1 [3] 市场分化与政策预期 - 中指研究院认为高溢价成交是"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素影响的结果，未来土拍市场将进一步分化 [4] - 上半年深圳土地成交面积同比减少40.9%，但成交金额逆势增加11.8%，主要因宅地成交量增加 [4] - 上半年成交土地15宗，同比减少8宗，其中工业用地8宗，居住和商业用地各3宗 [4] - 宅地市场取消15%限价后溢价率上升，龙岗区G01045-0200地块溢价率达70.4%，为近三年最高 [4] - 上半年房地产政策力度较往年显著下降，下半年政策力度有望进一步加大 [4]