研讨会核心观点 - 写字楼市场是金融稳定与产业发展的交汇点，其运行现状与潜在金融风险受到关注 [1] - 市场阵痛是转型必经之路，风险暴露是治理契机，需政策、市场和产业多方协同以推动市场止跌回稳和高质量发展 [3] - 尽管面临压力，市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] 市场现状与挑战 - 市场处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导 [3] - 商业办公业态面临空置率上升和租金压力等挑战 [4] - 互联网与发达交通网络正重塑市场，使区域租金差缩小 [5] 短期应对策略 - 控制新增供应，推动存量去化 [3] - 推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造 [4] - 大幅减少商办用地新增供应 [4] - 老旧项目更新升级面临成本与审批约束 [5] 长期发展与转型路径 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [3] - 探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 推动“商改保租房”用途转化，引导特色产业发展及提升运营服务能力 [4] - 土地利用类型的灵活转换是市场纾困的有效渠道，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换有利于市场平稳发展 [5] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [5] 金融工具与风险防范 - 建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期 [3] - 需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止“高评”导致“高贷” [4] - 在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 积极推进房地产投资信托基金(REITs)扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合 [5]